上半年北京房地产估价师制度与政策土地面积测算考试试题

2017年上半年北京房地产估价师《制度与政策》:土地面积测算考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）1、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡,经调查，其成交价格为150万元,另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡.

A:8571

B：10000

C：13393

D：15625

E：工业用地的监测点评估价格2、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡）,因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。

A:7020

B：7091

C:7380

D：8580

E：工业用地的监测点评估价格3、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中,正确的是__。

A．我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策

B．职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息

C．个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平

D．遇法定利率调整,贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定4、国务院决定禁止。

A:商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让

B：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租

C:商品房预购人购买未竣工的预售商品房

D：商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房

E:执行层的组织协调5、下列属于间接融资方式的是__。

A．政府发行债券

B．股票融资

C．银行借款

D．签署商业票据6、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生。

A．房地产周期

B．房地产循环

C．房地产周期循环

D．房地产周期运动7、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中,不正确的是。

A：项目风险越大，风险等级系数值越大

B:贷款期限越长，期限系数值越小

C：企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低

E：借款合同8、下列关于预告登记的表述中，正确的是__。

A．预告登记仅适用于预售商品房的登记

B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C．房屋预告登记只能由双方共同申请

D．房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明9、一厂房建成8年后被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。

A．40

B．42

C．48

D．5010、临时使用土地的期限,最多不得超过年。

A:1

B：2

C：3

D:4

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、房产税采用比例税率,按房产租金收入计征的，税率为__。

A．1。2%

B．10％

C．12％

D．20％12、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意.

A．原土地出让方

B．市、县人民政府城市规划行政主管部门

C．市、县人民政府房地产管理部门

D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门13、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。

A:6。19

B：6。42

C：7。20

D:9.58

E：工业用地的监测点评估价格14、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在__年以上.

A．30

B．25

C．20

D．1515、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。__

A．时间风险

B．资本价值风险

C．比较风险

D．或然损失风险16、关于收益法求取净收益的说法，错误的是.

A：净收益包括有形收益和无形收益

B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C：通常只有客观收益才能作为估价依据

D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

E:工业用地的监测点评估价格17、房地产估价的市场法可以说是以为基础的.

A：均衡原理

B：适合原理

C：收益递减递增原理

D：替代原理

E：工业用地的监测点评估价格18、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。

A．预期收益大小

B．预期收益能力

C．预期价格高低

D．预期价格涨落19、在固定总价合同中,为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设__条款，即规定当材料、设备和能源涨价到某百分比时，开发商开始予以补偿.

A．按日计价

B．重大增价

C．延期增价

D．涨价增价20、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡.若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。

A：3800

B:4500

C:5200

D：5600

E：工业用地的监测点评估价格21、申请房地产估价师初始注册的,申请人应向__提交申请材料.

A．人力资源和社会保障部

B．住房和城乡建设部

C．所在地省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门22、马克思（1818—1883年）的地租理论是在批判和继承前人，特别是__的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。

A．威廉·配第

B．亚当·斯密

C．大卫·李嘉图

D．马尔萨斯23、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅,一年后该住宅交付使用时,现房价格涨到了120万元，那么,张先生预付款的收益率为__。

A．10％

B．20%

C．50％

D．200%24、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算,每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。

A．4～5

B．4～6

C．6～10

D．3～525、用收益法计算房地产价格,若第七年净收益为a（1+g）t—1,年限为n,净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=(）.

A．0

B．

C．a＆times；n

D．＆infin;二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0。5分）1、房地产开发程序中的前期工作包括等。

A：可行性研究

B：获取土地使用权

C:规划设计与建设方案的制订

D：安排短期和长期信贷

E：开发项目保险事宜洽谈2、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。

A：建筑安装工程费

B：土地使用权出让金

C：拆迁补偿费

D:公共配套设施建设费

E:城市基础设施建设费3、下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误的有__。

A．混凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积大于水化前的体积,致使混凝土产生收缩，这种收缩叫化学收缩

B．干缩变形对混凝土危害较大，它可使混凝土表面开裂，使混凝土的耐久性严重降低

C．影响干缩变形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品种及细度、养护条件

D．在混凝土硬化初期,放出较多的水化热，当混凝土较厚时,散热缓慢,致使内外温差较大,因而变形较小

E．徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3个月才逐渐趋于稳定4、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是。

A：物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入

B：它等于物业內全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积

C:能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化

D：它代表物业实际获取的收入

E:实际租金收入与潜在毛租金收入相等5、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为__.

A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书

B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书

C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸

D．纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书6、利用期望值法判断投资方案的优劣时,可选择的方案有。

A：期望值相同，标准差小的方案

B：期望值相同,标准差大的方案

C：标准差系数小的方案

D:标准差系数大的方案

E：标准差相同，期望值大的方案7、住房公积金管理中心不是__。

A．住房公积金委员会各项决策的执行机构

B．住房公积金运作管理部门

C．住房公积金管理的主体

D．住房公积金管理的决策机构8、__是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。

A．消费信用

B．个人信用

C．民间信用

D．相互信用9、根据投资的对象,房地产投资可以分为__.

A．房地产开发投资和购买投资

B．土地投资和房屋投资

C．建筑材料投资和土地投资

D．生产投资和经营投资10、以下属于被动接受房地产估价业务的情形包括。

A：房地产的欲购买者要求对其欲购买的房地产进行估价

B：房屋所有权人将其房地产抵押贷款，贷款人委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价

C:政府为征收房地产税收,委托房地产估价机构对应税房地产进行估价

D：企业在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价

E：估价师走出门去力争为估价需求者提供估价服务

11、禁止发布房地产广告的是__。

A．在划拨土地上开发建设的房地产

B．已设定抵押的房地产

C．未取得商品房预售许可证的房地产

D．没有选聘物业管理企业的房地产12、下列工程中，不需要实行监理的是__。

A．大中型企业投资建设的工程

B．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程

C．成片开发建设的住宅小区工程

D．大中型公用事业工程13、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是。

A：保险费

B:房产税

C：法律费

D：贷款利息

E:借款合同14、临时使用土地的时间可以为__。

A．3个月

B．9个月

C．20个月

D．27个月

E．32个月15、开发商预售部分楼宇，是(）的有效办法。

A．提高开发收益

B．分散开发风险

C．降低开发成本

D．筹措建设资金16、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括__.

A．物业管理

B．运营管理

C．设施管理

D．资产管理

E．组合投资管理17、某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则该开发商第一年的还本付息额为万元.

A：7．59

B：7．28

C:13．59

D:6．05

E：借款合同18、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月.已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112,115，116，117(均以上个月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格为()元/m2。

A．6992

B．5183

C．6062

D．539819、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到(）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A．利润为零时

B．利润最大时

C．允许的最低经济效益指标

D．允许的最高经济效益指标20、__是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为

A．房屋出租

B．房屋承租

C．房屋转租

D．房屋抵押21、收益性物业的经营费用不包括__。

A．人员工资及办公费用

B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用

C．保险费、房产税和法律费用等

D．抵押贷款还本付息费用22、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．取得待开发房地产的价值

C．开发成本和管理费用

D．开发成本、管理费用和销售费用

E．开发成本、管理费用、销售费用和销售税费23、下列对核算内容说