关于建筑房地产经济发展的有效政策探析

房地产行业在国家实施改革开放后获得了巨大的发展空间，政府一直关注房地产行业的发展，在最近十年中频繁出台与之相关的法律文件，使房地产行业可以在相对规范的体系内开展工作，对房地产行业长久发展意义重大。但是由于我国行业规范仍有待完善，所以房地产企业面临的压力仍非常大，作为我国支柱性产业，必须保证房地产行业可靠、安全的发展，同时还应该针对房地产行业发展存在的诸多问题给出科学的管控方式。一、房地产经济和建筑经济的基本内涵顾名思义，房地产经济的主要对象是房地产，其经济关系主要是由房地产的生产、消费等而产生的，能够将房地产生产力和经济关系有机地结合在一起。一般意义上来说，房地产经济包括房地产从生产到消费各个环节的活动行为和导致这些行为产生的条件。要想做好房地产经济稳定发展的各项工作，必须建立与完善相关的经济体制和经济条件。系统的考察房地产经济，首先可以从微观层面进行，即考察相关企业的经济行为及具体项目的开发与进程；其次可以从中观层面进行，即考察相关部门和特定区域的房地产经济；此外还可以从宏观层面进行，即站在国家层面考察房地产经济。而建筑经济的概念则是从建筑领域着眼进行界定的，这一概念包括相关建筑项目的经济预测、决策以及实施和评估等等。在我国城镇化发展趋势不断加快的大环境之下，建筑项目的数量和规模也在逐步扩大，这无疑成了建筑经济飞速发展的强大推力。在这种状况下，建筑经济的研究范围也有了一定的延伸，将建筑企业的管理与发展、建筑行业内部的宏观经济问题也纳入了研究范围。但是，我们需要注意，研究人员不能纸上谈兵，而是应当深入建筑市场，依据建筑市场的各项基本状况对其进行研究。研究人员必须认识到建筑行业飞速发展的现实状况，不断探索建筑行业内部出现的新变化，更加重视对建筑经济的研究，从而不断促进建筑行业的持续稳定发展。然而，在对房地产经济和建筑经济进行研究的过程中，我们也不能违背客观规律，而应当在合理发挥政府职能、合理进行宏观调控的基础之上，在恰当的范围内调动市场的重要调节能力，使房地产经济、建筑经济更加适应市场经济不断发展的背景。二、当前房地产经济存在的问题和不足（一）环保意识较低不利于绿色城市的建设随着环境的问题越来越明显，人们越来越关注“绿色生活”，这也在一定程度上提高了人们生活质量。但是，现在房地产开发的主要目的是为了获取利益。因此，由于某些房地产开发商不重视改进自己的技术和整体优化设计，所以在开发过程中，低碳、环保和节能意识比较薄弱，由于缺乏绿色建筑的观念，所以绿色建筑的设计水平远远低于其他绿色建筑企业。由于对绿色设计的认识不够，这部分建筑大大妨碍了城市绿色建筑的发展，这给城市绿色建设的进展带来了严重的负面影响。（二）房产价格过度超出价值的波动范围房地产价格一直是全社会关注的焦点，从现在的情况来看，在很多城市，房地产价格和房地产的实际价值不一致的问题非常严重。在我国整体经济发展的过程中，房地产对国民经济的发展起着非常大的作用。价格和价值的不平衡给经济发展带来了风险和挑战。由于一般老百姓无力负担巨大的经济费用，房地产供求不平衡加剧，这造成了一系列负面影响。总的来说，房地产价格的变动在一定程度上是正常的，但是受经济法律的影响，房地产价格和价值的变动如果超过了合理的变动，就会导致贸易行为的混乱和供求的不平衡。全国各地的房地产价格概况基本上不可能降价。房地产价格持续上涨严重违反了市场发展的规律，限制和影响了国内房地产的进一步健康和可持续发展。同时，对国内经济的可持续性发展造成了更为严重的负面影响。（三）房地产价格变化背离市场发展规律在市场经济中，价格和供求之间有非常紧密的联系，如果供过于求，价格有可能急剧下降，供给不足的话价格就会大幅上升。鉴于目前房地产价格的变化，我国显然脱离了正常的市场发展模式。关于我国的住房统计数据来说，显然存在着供求过剩的现象，房价必须有所下降。但目前的情况是，房价一直处于上涨的趋势中，大大脱离了市场经济的客观规律，如果这样的情况一直没有得到改变，不可避免会导致更严重的结果。三、房地产经济管理问题的对策（一）优化前端的价值链策划定位、机会研究、土地资源数据获取与分析均是价值链前端包含的内容，土地经济大概占项目总经济的一半，其在调动经济的过程中数据变动幅度可能会达到30%，所以务必加强对土地经济管理的重视程度，需要对行业经济发展与未来行业的发展趋势进行分析，设置预测方案，以顾客为导向确定建筑项目在数据管理方面的重点，完成档案编制与管理工作。在价值链优化的初期，采用的经济控制方式分别是机会研究、定位产品与项目经济估测，通过流程化的工作对项目各阶段的活动进行分析，按照分析得到的结果进行全过程控制，从而有效降低施工阶段的资金经济。（二）做好合同管理工作房地产项目建设需要考量工程建设进度、现场施工状况，结合相关因素完成工程经济管理合理的配置资金，提高资金使用的合理性，节约施工总成本，由此让施工单位可以从中收获经济效益。对工程资金使用进行全过程监督，应该结合施工方案考量工作进行情况，需要尽可能地通过管控方式，保证工程能够按照方案推进。在施工中必须防止出现资源浪费的情况，需要对工程的经费进行严格管控，工程施工组织与合同管理是建设阶段需要重点关注的内容，按照相关经济要求与施工技术标准进行严格监管，保证工程建设各方面经济支出均达到要求。在施工建设阶段进行合同资金计划管理，必须加强对工程建设经济支出的管控力度，还需要考虑到各类因素对其的影响，比如签证管理必须按照规范要求进行，防止施工成本超标。（三）加强项目成本管理房地产企业经营需要重视成本管理，这是影响到企业经营战略的核心内容，贯穿企业经营战略的各个环节，企业分析影响经营战略实施的因素，需要在成本管理战略进行期间对各部分因素进行全方面权衡与考量。传统成本管理在运行期间，是将内部资金运动的价值消费作为管理对象，由此会影响到对资金判断的合理性。成本管理战略是一个动态的过程，在此期间不能仅将工作着眼点集中在某一阶段，而是需要随着开发项目的进行，完成项目成本核算与监管，将成本管理应用在项目开发的所有环节。在开发项目建设前，应该从成本角度对项目进行数据收集，分析项目的可行性，接着在项目实施阶段进行动态追踪，通过全过程监管，结合收集的信息对项目进行总结，在空间层面需要打破传统单一的管控方式，不能仅由预算部门进行招投标、成本控制等工作，房地产开发的每个阶段均应该进行项目成本管理，从产品定位到后期设计、招投标等，还需要保证生产部门、销售等部门完成各自关于成本管理的工作，使各参建单位均参与成本管理工作中。四、结束语总之，随着当前