分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制

进行房产面积测绘的时候需要注意测绘结果的准确性，保证相关的工作人员熟练地掌握测绘的工作技巧，精通测绘的规章制度和流程，发挥出测绘工作的最大效果。在进行测绘工作的时候其实还存在着很多的问题，相关的工作人员素质低下，制度和流程不规范，也没有统一的标准，进行测绘的时候质量和效率都不高，所以一定要根据实际的情况和具体的措施进行分析之后再进行测绘，这样可以提高单位测绘的质量和水平，促进企业的发展，提高企业的竞争力。一、房产测绘的重要意义（一）保证业主利益的重要法律依据进行房产测绘的时候要注意测绘的面积计算和测量精度，保证相关数据的科学性和合理性，保障产权人的基本利益，也是产权产籍部门在进行法律保护的时候一个重要的参考，这是房地产档案中的原始资料。在出现了产权纠纷和土地房屋所有权和使用权纠纷的时候，就需要利用这个数据来作为根据进行相关的法律判决，这些资料直接关系到该房屋的产权所有和土地使用权。（二）有利于维护房产市场的正常秩序进行房屋建筑建设的时候，最重要的一个指标就是房屋建筑面积，在进行房屋测量的时候一定要保证面积的准确性，因为建筑房屋的面积直接地影响到城市的规划管理和产权登记、产籍管理等，同时面积和税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等也有不可分割的关系。在购买房屋的时候，大部分的普通人是无法分清楚房屋面积的真实值的，只有专业的从业人员才能摸透房屋面积的具体数字。二、房产的测绘类型（一）一般结构房产测量房地产勘测的主要对象往往是一般结构的房地产，整体结构比较简单，在面积计算过程中，只需对建筑面积、覆盖内面积等标准图形的面积进行数据测量，所涉及的图形计算一般只限于基础几何图形的形状，而矩形、圆形等常规图形不需要用复杂的测量设备进行面积测量工作。（二）复合结构房产的测绘在复合结构式住宅中，要实现准确的房产测量工作，需要大量的准备。在开始测量之前，必须明确建筑独特结构面积的计算方式和确定共享面积的分担方案。根据住建部公布的房地产测量规范的规定进行房地产测量工作，进行各类面积总体计算时，必须考虑各项对应条件。1．全面积计算。根据相关文件的规定，房产的全面积计算可以根据以下规定计算面积并列入判定。第一，单层建筑包括永久性结构，有2.2m以上种类的建筑，其建筑面积以一楼为准。第二，多层建筑的全面积计算是各层总面积之和。第三，建筑通道的面积分为建筑面积。第四走廊的高度超过2.2m时，根据投影面积进行计算。2．部分面积计算。部分面积的计算对象是与通道、走廊等主体建筑相连的开放通道。如果这种通道的整体高度超过2.2m，则需要用其外线的水平投影面积进行计算。例如，建筑物外部和主体建筑物相连的雨篷、门洞还有带有独立柱的架子等。单层高度超过2.2m时，以投影面积的一半进行计算。三、房产面积测绘中存在的问题（一）数据采集与变更存在误差在房屋建筑工程开始建设的时候要进行一次面积的测绘，这时的测绘是利用图纸的数据进行预测，在完成施工之后是要根据现场的实际情况进行面积的测绘，这是对建筑进行实测。实测和预测的数据一般来说都会出现差别，因为在实际建设的时候会因为各种各样的原因和步骤导致建设单位的施工建设面积与预测的理论面积不一样，但是一般来说差别不会很大，如果实测和预测的面积差别较大就会导致在房屋销售的时候出现问题。（二）特殊部位面积问题最容易出现测量误差的过程就是阳台的面积测量，阳台的类型主要有全部封闭和部分封闭。阳台部分是内部建筑的延伸，阳台的面积是按照阳台的外部围栏围成的面积来进行计算，各个建筑的阳台类型和形状不同，但都会按照围栏包含的面积进行计算，所以由于围栏的面积可能会向外突出一部分，导致了实际的面积可能小于预估的面积。（三）强调墙面部分的面积计算在部分的房屋建设过程中，许多市区的高层建筑的低层会是门头房，用来出租进行商业活动，这就对高层建筑的下部载重能力提出了挑战。因此预测面积往往会大于实际的使用面积，但是在测绘中会将这部分也加入实际测绘面积中，所以对部分业主比较不公平，因此作为承载部分，承担中保证整体建筑的稳定和安全，相关政策规定这部分面积由整体业主共同承担。四、房产测绘中测绘面积的质量控制措施（一）提升面积测绘精度，规范测绘精度要求作为消费者，如果要保证好房屋产权的利益，就要积极的要求企业和相关的建设部门做好测绘工作，保证在进行面积测量的时候不会出现问题，测绘的精度和准确度都要满足国家的要求，保证数据可以符合国家的指标等级。为了这些工作的正常开展和正确进行，一定要雇佣专业的测绘专业技术人员来进行工作，同时还要定期地对工作人员进行培训和考核，提高工作人员的综合工作能力和自身素质。在进行测绘工作的时候如果出现了失误或者是问题，一定要及时地进行返工，重新进行测绘工作，确保数据等符合相关的标准和要求。（二）严格执行一级验收、二级检查制度其实测绘上出现的问题只要及时的检查就可以很快地发现，但是很多时候都没有进行严格、仔细地检查，在收尾的时候也没有进行好检查工作。所以在进行测绘面积质量控制的时候就需要建立一个严格检查制度，分级层的进行检查和验收，保证测绘工作的质量。同时进行面积测绘的人员也要具备相关的专业技能，保证好测绘的质量和水平，在进行测绘之后，进行人员自检和互检是非常重要的，要及时地发现测绘问题，可能的话要及时地进行重测，防止使用到不真实的数据来进行参考。进行自检和互检之后还要有专业的团队进行再次的验收和审核，保证数据测绘结果不会出现问题，经过了两次的验收之后，还要进行验收。验收的时候相关的制度和规定都会变得更加的严格，而且在质量检测的时候也要保证工作逐渐向规范化和标准化方向进行，进行验收的时候还需要建立一个专业的检查小组，检查小组的构成必须要保持公平公正，而且还要进行实名的登记，明确好检查小组的责任，并且还要签署结果报告和责任书，一旦出现问题就可以直接的进行追查，防止检察人员包庇开发商，影响到消费者的权益。（三）详细分析图纸，进行尺寸数据的收集分析图纸是房屋测绘的重要依据，在预测面积和实测面积中都要配合分析图纸数据进行研究，测量人员需要按照规划进行多方面分析，保证数据的全面性、实际性和有效性，并且根据实际变化随时更新数据参数，保证和实际建造情况相符合，为后期的面积统计分析做好基础，减少不必要的麻烦，保证后续的工作效率。结构墙、设计柱的轴向尺寸是测图人员需要格外重点关注的数据，对于保温墙这种可能会实际添加的部分也要进行测量另外需要记住对于楼梯、天台等位置进行测量时，需要注意不能将高度数据作为测量数据计算到实际的测量值中否则对后续的面积测量会造成实际面积大于预测面积的情况。（四）加强施工图测算，保证预测面积的准确性测量人员需要对预测面积和实际面积相差较大的位置进行必要的预测数据分析，为了大大降低预测面积和实际面积二者之间的误差，将可能对实测面积进行影响的特殊位置计算在内，不仅是在设计方案中，施工图纸中也应该包括这一部分。由于图纸对于预测面积的影响较大，所以对图纸的规划性严格要求，在图纸设计之后需提交审核部门进行审批，保证图纸能够进行实际操作，在测量之间保证图纸的准确性，就可以更准确地保证实测面积的准确。五、结束语对于相关工作人员来说，进行定期的培训和考核可以提高工作人员的知识水平和技能素养，企业要积极地引进相关的人才和设备，学习国外的先进管理办法，打造出一个