XXX开发区创业孵化基地项目可行性研究报告

XXX开发区创业孵化基地可行性研究报告2015年11月目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目背景 11.2项目概况 51.3问题与建议 7第二章建设背景和项目建设的必要性 82.1项目建设背景 82.2项目建设的必要性及重要意义 132.3项目建设的可行性 18第三章需求分析与建设规模确定 223.1需求分析 223.2建设内容和规模一览表 27第四章项目建设条件 314.1场址现状 314.2场址条件 31第五章总平规划方案 355.1建筑规划设计指导思想与原则 355.2总平规划方案 36第六章工程方案 386.1建筑工程 386.2结构工程 416.3给排水工程 436.4电气工程 456.5暖通工程 526.6智能系统 546.7消防工程 56第七章节能篇 617.1节能标准和节能规范 617.2项目能源消耗种类、来源及年耗总量 617.3节能措施 62第八章环境保护 668.1项目场址环境现状 668.2项目建设与运营对环境的影响及防治 668.3其他环境保护措施 68第九章组织机构与人力资源配置 719.1组织机构设置 719.2人力资源配置及人员培训 71第十章项目实施进度 7310.1建设工期 7310.2项目实施进度计划 73第十一章投资估算及资金筹措 7511.1工程概况 7511.2编制依据 7511.3编制方法 7511.4估算结果 7511.5资金筹措 75第十二章项目招投标 7512.1招标范围 7512.2招标组织形式 7512.3招标方式 75第十三章财务评价 7513.1项目概况 7513.2基础数据 7513.3收入支出预测 7513.4偿债能力分析 7513.5财务评价结论 75第十四章社会评价及风险分析 7514.1项目对社会的影响分析 7514.2项目所在地区互适性分析 7514.3风险分析 75第十五章研究结论与建议 7515.1研究结论 7515.2建议 75附表：1、投资估算表2、项目招投标表3、财务表格附图：总平图附件：1、《关于XXX开发区创业孵化基地项目建议书的批复》（汉市发改工业〔2015〕8号文）2、《委托书》第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称：XXX开发区创业孵化基地1.1.2承办单位：XXX开发区发财投资有限公司XXX开发区发财投资有限公司（原名：汉南发财投资有限公司，下称：发财公司）于2012年2月15日成立，赚钱集团公司与亏本集团公司共同出资组建，分别持有发财公司的51%、49%的股权。2014年3月，由XXX开发区投资服务有限公司承接赚钱集团公司持有发财公司41%股权，2015年8月，XXX开发区投资服务有限公司承接赚钱集团公司持有发财公司10%股权。目前，XXX开发区投资服务有限公司持有发财公司股权比例为51%，亏本集团公司持有发财公司股权比例为49%，注册资金10亿元人民币。公司的经营范围包括：东华省汉南产业园区的土地收购、整理与储备；基础设施投资与建设；对房地产业及建筑业投资；房地产开发经营；物业服务；经授权的东华省汉南产业园区的公共设施及其他国有资产经营、管理与维护；园林绿化工程施工、养护及咨询；市政工程设计、施工及咨询；东华省汉南产业园污水处理等水资源综合利用系统的投资建设与经营维护。1.1.3编制依据（1）有关法律法规《中华人民共和国土地管理法》（2004年）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）《中华人民共和国环境保护法》（2014年）《中华人民共和国消防法》（2009年）《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年）《建设项目环境保护管理条例》（1998年）《中华人民共和国招标投标法》（2000年）（2）规范、规程及标准①设计标准、规范《民用建筑设计通则》GB50352-2005《无障碍设计规范》GB50763-2012《建筑设计防火规范》GB50016-2014《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑结构荷载规范》GB50009-2012《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008《建筑施工场界限值》GB12523-2008《建筑抗震设计规范》GB50011－2010《城市区域声环境质量标准》GB3096-2008《污水综合排放标准》GB8978-1996《室内空气质量指标》GB/T18883-2002《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2010《东华省公共建筑节能设计规范》DBJ45/003-2012②《投资项目可行性研究指南》(国家计委办公厅)③《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），发改投资【2006】1325号（3）有关规划、文件《汉南市城市总体规划》（修改）（2012－2030）《汉南市旅游业发展“十二五”规划》《汉南市土地利用总体规划》（2006-2020）（4）相关的各项规范、规定和业主提供的其他资料。1.1.4项目提出的理由和过程XXX开发区（以下简称“东华省产业园）位于东华省汉南市南部，毗邻东华省汉南保税港区、汉南港经济技术开发区（国家级），规划面积55平方公里，规划人口50万人。园区分为工业区、科技研发区、配套服务区和生活居住区。东华省产业园区是东华省两国投资合作旗舰项目，是中外两国政府合作建设的第三个园区，与祃涞坹—中国关丹产业园区共同开创了“两国双园”国际园区合作的新模式。在此基础上，园区正积极申报中国（汉南湾）自由贸易试验区。东华省产业园区不仅服务东华省两国企业，同时面向全球招商，着力建设“先进制造基地、信息智慧走廊、文化生态新城、合作交流窗口”，努力成为“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”、中国—东盟自贸区升级版、东华省建设西南中南新战略支点和汉南湾开放开发的新平台、新动力、新亮点。东华省产业园创业孵化基地定义为“智慧社区”，鼓励科技创新，而发展高科技，实现产业化，既是解决经济发展面临的深层次问题，进一步提高国民经济整体素质和综合国力，实现跨越式发展的紧迫要求，也是应对国际竞争，确保一个国家、一个地区经济在新世纪立于不败之地的战略抉择。当今世界经济发展的一个明显趋势就是科学技术发展日新月异，科技在经济发展中的作用越来越大。特别是以信息技术为主要标志的高新技术的迅猛发展，使高科技向现实生产力的转化越来越快，高新技术产业在整个经济中的比重不断增加，对经济的拉动作用不断增强。高新技术已经成为增强综合国力和国际竞争力的关键性因素。因此，为了进一步促进东华省-西华省的经济合作，促进东华省产业园的快速建设，促进汉南市产业结构调整、优化升级的步伐以及经济增长方式的转变，本项目提上日程。2015年5月，本公司受项目建设单位委托，开始进行本项目可行性研究报告的编制。1.2项目概况1.2.1项目建设地址本项目位于XXX开发区启动区D-01-02地块，地块四面环路，北面为东华省大街，南面为东华省南一街，西面为战争大道，东面为奠定路。项目用地面积为103591.57平方米，折合155.39亩。1.2.2项目建设规模及建设内容本项目总建筑面积为382213㎡。项目主要建设内容为：其中标准办公实验研发143156㎡，轻设备生产64890㎡，中小企业总部65129㎡，以及其他配套用房30028㎡，架空层面积23010㎡，地下建筑面积56000㎡。1.2.3项目投入总资金本项目总投资为15.16亿元，资金筹措方式为申请银行贷款7亿元；业主多渠道自筹8.16亿元。1.2.4主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标见表1-1所示。表1-1主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1总用地面积m2103591.57155.39亩2建筑面积m23822132.1地上建筑面积m23766132.1.1标准实验研发m2143156一期建设完成2.1.2轻设备生产m264890一期建设完成2.1.3中小企业总部m265129二期建设完成2.1.4配套设施m230028其中一期建设8890㎡，二期建设21138㎡2.1.5架空层m2230102.2地下建筑面积m256003建筑占地m23032034建筑密度％52.995容积率2.936停车位个2470一期建设地上870个，二期建设地下1600个7总投资万元1515537.1工程费用万元1272927.2工程建设其他费用万元126117.3预备费万元69957.4建设期贷款利息万元46551.3问题与建议本项目的建设有利于推动东华省产业园的快速建设，有利于加快汉南的科技发展，调整汉南市的产业结构，促进汉南市的产业升级以及人才的引进和培育，同时促进东华省-西华省乃至中国与中盟各国的经济合作关系。项目的建设意义重大。为了使建设过程顺利进行、最终实现建设目标，我们建议：（1）本项目投资较大，资金的筹集关系到项目的顺利推进，因此建设单位应做好前期准备工作，并做好建设资金的使用计划。（2）本项目定义为，应科学地进行项目规划和设置，有效、有序的进行开发建设。（3）应建立科学的建设发展机制，认真做好本项目建设的前期准备工作，合理安排建设时序，滚动发展，建立风险防范机制，规避风险。（4）本项目投资较大，建设单体较多，工程较为复杂，建议采用工程总承包（EPC）的方式进行建设，可以提高本项目建设的效率和效益，避免项目建设超额投资、工期拖延、服务质量差等弊端。（5）由于本项目投资较大，为缓解项目建设的投资压力以及后期的运营压力，建议业主在建设期以及运营期申请上级部门给予补助。（6）为了促进项目的招商引资，业主不仅要做好园区的硬件工作，同时也要做好园区的软件服务工作，而且在项目的前期工作中，要加大项目的推广力度，强化项目形象，召开区内及异地招商推介会。并创立网络信息化平台，广泛覆盖，立体展示，建立商务平台，实现全国参与。第二章建设背景和项目建设的必要性2.1项目建设背景2.1.1东华省-西华省的经济联系东华省-西华省一直关系良好，各方面都有合作，无论是政治上还是经济方面。祃涞坹也是东盟中第一个与中国建交的国家。近年来，东华省在各方面加强合作，马政府也积极引进中国在马的投资，颁布了很多优惠政策，比如减免关税、所得税等。中国政府也加大对马的投资合作，东华省高层往来频繁，各领域友好合作不断深化。两国签有《避免双重征税协定》、《贸易协定》、《投资保护协定》、《海运协定》、《民用航空运输协定》等10余项经贸合作协议。1988年成立经贸联委会，迄已举行8次会议。2002年4月成立东华省双边商业理事会。根据祃涞坹统计局公布的数据显示，2014年，祃涞坹对中国双边货物贸易额为635.3亿美元。其中，祃涞坹对中国出口282.0亿美元，占祃涞坹出口总额的12.0%；祃涞坹自中国进口353.3亿美元，增长4.7%，占祃涞坹进口总额的16.9%，增长0.5个百分点。马方逆差71.3亿美元，增长1.4倍。2014年，祃涞坹对中国出口最多的商品为机电产品、矿物燃料、机械设备、动植物油和橡胶及制品，上述五大类商品的出口额依次为111.4亿美元、32.0亿美元、26.8亿美元、24.5亿美元和17.8亿美元，合占马对中国出口总额的75.4%，其他对华出口商品还有有机化学品、塑料制品、光学仪器制品、矿砂、锡及制品、铜及制品、木材及制品等。祃涞坹自中国进口的商品品类繁多，主要有机电产品、机械设备、钢材、光学仪器产品和铝及制品等。2014年，祃涞坹进口的上述五类商品合计229.6亿美元，占祃涞坹自中国进口总额的65.0%。除上述产品外，祃涞坹自中国进口的主要商品还有铜类制品、钢铁制品、运输设备、无机化学品、新鲜蔬菜、船舶、鞋类制品和纸制品等。近几年来，东华省-西华省的双边贸易额如下表：2011年-2014年东华省双边贸易额（单位：亿美元）2.1.2东华省汉南产业园的提出及建设2011年4月28日，在中国与东盟建立对话关系20周年之际，时任国务院总理温家宝访问祃涞坹，与祃涞坹总理纳吉布达成双方共建东华省汉南产业园区的共识。同年10月21日第八届中国－东盟博览会期间，温家宝总理和纳吉布总理亲自见证两国商务部/贸工部签署东华省汉南产业园区合作文件并为园区揭牌。2012年3月26日，国务院批复设立东华省汉南产业园区。2012年4月1日，温家宝总理和纳吉布总理共同出席园区开园仪式并为园区奠基。2013年2月5日，时任全国政协主席贾庆林在祃涞坹关丹与祃涞坹总理纳吉布共同出席马中关丹产业园启动仪式。“两国双园”模式，开创了我国园区国际合作的先例。东华省汉南产业园区位于东华省汉南市南部，毗邻东华省汉南保税港区、汉南港经济技术开发区（国家级），规划面积55平方公里，规划人口40万人。根据《中国-祃涞坹汉南产业园区总体规划修编》（2012-2030），拟将园区打造成“东盟商谷”，既“跨镜化、多元化生态国际商务城、智能化、创新型高科技产业园区”，成为中国——东盟深化合作典范区。园区发展战略诶：经济国际化、环境生态化、创新驱动、人才强园及文化造园。园区将发展的主导产业有电子信息、装备制造、生物医药、纳米技术、云计算等。东华省园区不仅服务东华省两国企业，同时面向全球招商，着力建设“先进制造基地、信息智慧走廊、文化生态新城、合作交流窗口”，努力成为“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”、中国—东盟自贸区升级版、东华省建设西南中南新战略支点和汉南湾开放开发的新平台、新动力、新亮点。2.1.3汉南的经济发展2014年，面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国内发展改革稳定任务，汉南市国民经济在新常态下平稳运行，结构调整出现积极变化，发展质量不断提高，民生事业持续改善，实现了经济社会持续稳定发展。2014年，汉南全市GDP总量854.96亿元，同比增长9.8%，增速全区排名第3位，增幅分别高于全区、全国1.3、2.4个百分点，比2013年提高1.9个百分点。第一产业增加值193.91亿元，增长4%；第二产业增加值338.94亿元，增长13.9%，其中工业增加值250.57亿元，增长11.2%。建筑业增加值88.37亿元，增长27.3%；第三产业增加值332.12亿元，增长7%。从三次产业贡献率看，工业仍然是主动力。三次产业对经济增长的贡献率分别为8.2%、70.4%和21.4%，其中工业对经济增长的贡献率为47%，建筑业对经济增长的贡献率为22.9%。与上年相比，第一产业贡献率下降4.1个百分点。第二产业贡献率提高6.8个百分点，其中，工业贡献率提高8.5个百分点，建筑业贡献率下降1.7个百分点。第三产贡献率下降2.7个百分点。从三次产业的构成看，经济结构不断优化。三次产业增加值的结构由2013年23.8:37.2:39调整为2014年的22.7:39.6:37.7，第一产业比重下降1.1个百分点，第二产业比重提高2.4个百分点，第三产业比重下降1.3个百分点。2.1.4我国科技创业孵化基地发展现状随着经济的不断发展，大力发展高新技术产业，优化提升传统产业，已经成为各地的工作重点。发展高科技，实现产业化，既是解决经济发展面临的深层次问题，进一步提高国民经济整体素质和综合国力，实现跨越式发展的紧迫要求，也是应对国际竞争，确保一个国家、一个地区经济在新世纪立于不败之地的战略抉择。经成为增强综合国力和国际竞争力的关键性因素。我国科技孵化器多由政府出资出地创办，以创业园、创业服务中心等形式出现，主要是向初创科技企业提供物业和基础设施，属于基地型孵化器。截至2014年底，我国科技企业孵化器达1240家，孵化总面积超过4300万平方米，在孵企业员工超过140万人。全国科技企业孵化器共毕业企业4.5万余家，约占全国科技中小企业的1/3，孵化器成为我国科技企业的重要源头和科技成果转化的重要基地。近几年，随着民间资本参与科技创新的积极性不断提高，市场主导的能力型孵化迅速成长起来。在北京，成功企业家、天使投资人和平台型企业等投资创建了十多家能力型孵化器，如联想之星、创新工场、车库咖啡等。联想之星已培训了近300余名科技创业CEO，学员已创办近600家企业，创业培训受益近万人，投资2.4亿元，吸引外部天使投资1.2亿元，带动后续融资3.7亿元，孵化了中科润美、天津微纳芯等制造业企业，创新工场孵化了“点心”“行云”等互联网企业等等。2.2项目建设的必要性及重要意义2.2.1项目建设是有利于快速东华省汉南产业园的建设，推动园区的各项事业的快速发展东华省汉南产业园区是东华省两国政府合作的第一个园区，为加快园区建设，围绕两国领导人将园区打造成为两国合作旗舰项目和中国—东盟合作示范区的战略定位，园区按照”政府搭台，园区支撑，企业运作，项目带动，利益共享”的合作模式，高起点、高标准规划建设创业孵化基地，将园区建成高科技、低碳型、国际化的产业园区，提升园区整体形象，将园区建设成为东华省两国经贸合作的标志性项目和中国—东盟自由贸易区合作新的典范。本项目的建设其重要意义主要体现在以下两点：第一，项目建设是东华省产业园区经济发展的增长点，目前园区已进入基础设施建设与产业发展同步快速发展的新阶段，提高自主创新能力和自主研发能力已成为园区入园企业发展的迫切需要。从长远看，建设好创业孵化基地，是园区高新技术产业发展及培育新的经济增长点的需要。第二，项目建设是提升发展后劲的重要手段。高新技术企业成长一般都要经历种子期、创业期、发展期和成熟期等阶段。种子期创业者的技术风险、市场风险较大，创新产品开发失败的可能性很大，显然要企业在园区投资几千万、征地几十亩发展显然不太现实，因此需通过孵化基地，对初创期的高新技术项目进行二、三年的培育扶持，孵化后再到园区谋求更大发展。因此，可以说，项目建设能进一步加速东华省汉南产业园的快步推进，将为产业园的建设开创良好的开端，为产业园后期建设打下坚实的基础，是提高园区科技整体创新能力，增强园区活力和发展后劲，推进高新技术产业化的重要手段，为产业园的经济发展提供强劲的后续动力。2.2.2项目建设是推动汉南科技创新建设、打造汉南经济发展新支点的需求在科学技术成为世界市场发展主旋律的今天，科学技术产业已成为地区经济发展的主要动力，对于推动地区经济发展起着不可替代的作用。创新是产业园区存在的根本，任何一个产业园区都需要孕育和孵化高新技术产业，需要实现创新驱动型发展。企业是创新的主体，实现高新区的创新驱动型发展，就是要牢固确立企业在技术创新中的主体地位。因此，如何推动企业的创新，为企业提供创新平台，提供高科技技术人才、金融优惠措施以及各种政策的支持，成为发展高新技术的重要内容。目前，发财公司已经与东华省大学、中国-东盟信息港以及北斗导航等高校以及高科技创新公司达成了孵化合作关系意向，东华省汉南产业园区已进入基础设施建设与产业发展同步快速发展的新阶段，提高自主创新能力和自主研发能力已成为园区入园企业发展的迫切需要。建设好创业孵化基地，不仅能拉动园区的快速推进，同时还能推动汉南的科技创新建设，打造汉南新的经济增长点。2.3.3项目建设是促进汉南产业结构优化升级、保障经济、社会可持续发展的根本出路经过多年发展，汉南市经济取得了快速发展，但是仍然存在工业基础薄弱，大企业少，对经济带动作用有限；资源不足；农业深加工能力弱、节能减排工作难度较大等问题。因此，就目前汉南市经济发展情况来看，调整产业结构、促进产业结构的优化升级、加快经济增长方式的转变已成为汉南市未来经济工作的当务之急。任何一种产业结构的优化和升级，都是与高新技术的应用和发展密不可分的。国内外实践表明，产业结构优化过程，也是高新技术产业不断发展、新产业不断涌现、传统产业不断升级的过程。一方面由高新技术创新突破带动一批新兴产业；另一方面由高新技术突破改造一批传统产业为高新技术产业，实现整体产业结构的优化和升级。高新技术在有效地促进当地产业结构优化和升级的同时，能动地影响着经济增长中生产要素的使用率，而能动影响力越大，生产要素在经济增长中的使用率就越有效，经济增长方式的转变也就越快。此外，由于高新技术具有敏捷化、人格化的内涵，并且追求与自然间的和谐统一，高新技术产业把科学与技术融为一体，反映了人类对自然界与人类社会的科学全面的认识，实现了科学、合理、综合、高效地利用现有资源，同时开发尚未利用的自然资源来取代已耗竭的自然资源，进一步缓解资源短缺、抑制环境恶化。因此，本项目的建设是促进汉南市产业结构优化升级、保障经济、社会可持续发展的根本出路。2.2.4项目建设是保护创新精神、营造创业氛围以及集聚人才及企业的有效途径创新是一个民族进步的灵魂，是国家兴旺发达的不竭动力。目前经济发达的地区均积极建设创业孵化基地，利用创业孵化基地吸引高新技术人才落户创业，创新技术发展服务体系，吸引创新型企业入园创业。本项目建设内容中的的建立可以极大地激发人们的创新和创业热情；创业孵化基地是为创新型人才和初创型科技企业提供创新服务的公共平台。在富有现代气息的设施完备的共享空间里，上万名前途无量的年轻创业者共同拥有一个家，将营造出浓烈的创业氛围；由此而形成的充足的智力资源和“人气”的集聚，将最终成为汉南经济社会发展的持久动力。同时，全方位的孵化管理服务支持，使创业者可低成本获得所必需的各项创业资源，有利于创新的思想与意识切实地转化为行动和实业。2.2.5项目建设是进一步促进东华省经济合作的需要近年来，中国－祃涞坹经贸合作规模不断扩大，水平进一步提高，经贸合作已经步入黄金发展时期。2014年，祃涞坹对中国双边货物贸易额为635.3亿美元。在双边经贸合作不断深化的基础上，中国－祃涞坹汉南产业园的建设进程将进一步加快。产业园区的建立，既适应了经济全球化的大潮，与历史前进的方向相一致；又应对了全球化带来的挑战，符合汉南本地区的共同利益。本项目作为XXX开发区创业孵化基地的建设，必然进一步促进东华省-西华省的经济联系和合作，必将推动东华省-西华省乃至整个东盟国家各种力量进一步加强协调与合作，为地区的发展与繁荣提供一个前所未有的有益环境。2.2.6项目建设是促进汉南智慧城市建设的需要住房城乡建设部和科学技术部联合发文，公布国家智慧城市2014年度试点名单，汉南市获批国家智慧城市试点，成为84个国家第三批智慧城市试点城市之一。目前，汉南市将按照“统筹规划、迭代完善，需求导向、产城融合，重点突破、注重实效，整合平台、共享协同，政府引导、市场运作”为原则，投入近30亿元用于智慧城市建设，其中试点创建期内规划建设重点项目16个，主要包括智慧港口工程、智慧园区工程、市民一卡通工程等。到2018年，网格化城市综合管理体系覆盖全部城区，市民一卡通全部普及，60%以上的政务服务事项实现网上办理，智慧汉南港、智能交通等智慧应用体系基本完备，智慧社区、智能家居大面积普及，石油化工、装备制造、新材料、电子、能源、粮油食品、坭兴陶等产业信息化应用水平大幅提升，基本形成以城市管理精细可靠、公共服务优质便捷、工业经济低碳融合的“智慧城管、智慧民生、智慧产业”为体系的智慧汉南，促进汉南经济社会实现跨越发展。本项目定位为智慧社区，项目的建设本身就是实现汉南智慧城市的一环；此外项目建设高科技技术企业的引进也为汉南智慧城市的建设提供技术支撑。2.3项目建设的可行性2.3.1良好的区位条件汉南市位于东华省壮族省南部沿海，濒临汉南湾，是东南亚与大西南两个幅射扇面的轴心，是西南经济协作区最便捷的出海口，扼东华省沿海三个地级市与东华省内地及大西南交通联系的咽喉。汉南市区距省首府东发市119公里，距北海市和防城港市分别为99公里和63公里，是我国少有的集沿海沿江优势于一体的沿边经济开发区。南宁——防城、汉南——海、塘——汉南、汉南——汉南港等铁路在汉南市区交汇；宁——海、宁——城、南——山、汉南——犀脚等9条高等级公路横贯汉南市区；北海、南宁机场距汉南均只有100公里左右。具有“一市联五南”（大西南、东南亚、越南、东发、椰岛）之称。由此可见，本项目具有得天独厚的区位优势。2.3.2良好的外部条件东华省汉南产业园区是东华省两国投资合作旗舰项目，是中外两国政府合作建设的第十个园区，开创了“一国双园”国际园区合作的新模式。在此基础上，正积极申报中国（汉南湾）自由贸易试验区。在园区建设创业孵化基地，不仅能为创业孵化基地提供完善的办公配套设施和发展空间、具备一定的发展优势，又能扩展产业园区的功能、提升产业园区的综合竞争力，可谓相得益彰。东华省汉南产业园区明确了2015年工作思路和目标，将实施“园区建设提升与加速计划”，围绕“一个宗旨”，推进“四项提升”，实施“五项加速”，强化“六个意识”，落实“五个保障”，确保园区启动区基础设施全面建成，产业配套和服务体系基本完善，招商引资工作更加富有成效，推动园区开发建设进入新的发展阶段。这些措施为创业孵化基地的建设提供了良好的经济发展环境和氛围。此外，汉南经济发展现状、各个地区对科技产业的高度重视以及中国与东盟各国战略伙伴关系的确立，无疑给本项目的建设创造了良好的外部条件。2.3.3完善的配套条件配套设施：2013年以来，为更好服务入园企业，园区工、管委重点开展“基础设施建设大会战”，加紧“三纵三横”路网、供水、污水管网等基础设施建设。目前园区已经实现“三横三纵”网路的顺利打通等基础设施的建设。交通配套：从汉南城区到产业园区花时半小时左右，从首府南宁可以一路走高速路到园区门口。建设配套：项目建设用地的水、电、网络通讯的配套设施齐全；本项目地质条件良好。资金配套：本项目资金渠道广，项目资金有保证。2.3.4国家和省政策的支持2014年8月，国务院以《国务院办公厅关于支持东华省汉南产业园区开发建设的复函》支持东华省汉南产业园区实施科技成果转化的股权激励政策，按照国家规定进行高新技术企业认定，加大企业研发费用税前加计扣除、技术转让税收优惠等政策的落实力度。对外商投资企业设立研发中心按规定给予政策支持，支持东华省两国科技成果在汉南园区转化。支持园区加强职业技术人才培养。同时，省对东华省园区的发展建设也表示极大的重视。2.3.5成功案例的借鉴目前，国内已建设了多家创业孵化基地（区），例如中国—东盟技术经济开发区，深圳蛇口网谷、香港科学园等，业主可借鉴其他类似园区的成功经验和成功发展模式，加快本项目的建设。

第三章需求分析与建设规模确定3.1需求分析3.1.1东华省-西华省汉南产业园概述东华省汉南产业园区位于东华省汉南市南部，毗邻东华省汉南保税港区、汉南港经济技术开发区（国家级），规划面积55平方公里，规划人口50万人。园区分为工业区、科技研发区、配套服务区和生活居住区。工业区产业选择既立足现有基础、深化两国特色优势产业合作，又着眼未来发展、培育战略性新兴产业，重点发展装备制造、电子信息、食品加工、材料与新材料、生物技术等产业。科技研发区鼓励两国企业和世界顶尖研发机构在新一代移动通信、多媒体设备、新材料、生物技术、海洋科技等方面开展技术交流与合作，联手抢占国际产业链的制高点，促进产业与科技融合发展。配套服务区大力发展现代物流、金融保险、商贸会展、文化康乐、技术咨询、服务外包、教育培训、区域总部经济等现代服务业，共同打造产业链和服务链，促进第二、第三产业融合发展。生活居住区按照分级社区服务规划，营造具有浓郁东南亚风情、现代生态城市风格的国际化、高品质产业新城，打造全球客商在汉南投资发展、舒适生活的“第二家园”，促进产业与新城融合发展。园区不仅服务东华省两国企业，同时面向全球招商，着力建设“先进制造基地、信息智慧走廊、文化生态新城、合作交流窗口”，努力成为“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”、中国—东盟自贸区升级版、东华省建设西南中南新战略支点和汉南湾开放开发的新平台、新动力、新亮点。2014年，园区按照“强基础、重招商、优配套、活机制”的年度工作思路，推动各项工作进入全面开发建设新阶段，主要体现在以下五个方面：一是启动区基础设施框架基本完成，已经基本具备成片开发和产业项目“即到即入园”的条件。二是招商引资势头良好，一批高新技术和战略性新兴产业项目陆续签约入园，已经形成加速集聚态势。三是园区筹融资能力明显增强，积极探索开展外商投资企业外汇资本金意愿结汇制，推进跨境人民币贷款业务，设立8亿元“园区建设基金”。四是“改革创新先行园区”率先启动，充分落实行政审批授权，探索赋予园区省级经济管理权限，深入实施“人才特区”政策。五是民计民生工作稳步推进，着力做好失地农民社会保障工作，强化园区安全生产监督管理工作，促进园区社会和谐稳定。2015年，园区制定并实施“园区建设提升与加速计划”，围绕“一个宗旨”，推进“四项提升”，实施“五项加速”，全面完成启动区基础设施和配套建设，实现园区开发从基础设施建设为主向产业项目建设为主的转变。3.1.2东华省-西华省汉南产业园总体规划根据《东华省-西华省汉南产业园总体规划》，东华省产业园的发展目标为：突出东华省投资合作，发展特色产业，推进产城一体化生态新城建设，创建省改革创新先行园区，将产业园区打造成为东华省-西华省两国投资合作旗舰项目。园区的功能定位如下：（1）先进制造基地——延伸汉南湾产业链条的聚集区利用区位优势和东盟的资源优势，深化传统产业合作，积极发展新兴战略产业，延伸主导产业链条，生物、多媒体等先进制造新兴产业聚集区。（2）信息智慧走廊——具有国际竞争力的研发先导区借鉴祃涞坹“多媒体超级走廊”计划的成功经验，发挥各自优势，互惠互利，共同发展生物、多媒体技术交流和研发试验基地，构筑产学研一体化的智慧园区。（3）文化生态新城——展现东南亚风情的宜居山水城将东华省汉南产业园区的城市空间与周边的自然山体、主要水系（金鼓江）有机融合，创造绿色生态的山、水、城相融合的艺术空间。同时，在城市景观的塑造中尽量展现东南亚风情特色。（4）合作交流窗口——开放的产业园区依托临近东盟的区位优势，将东华省汉南产业园区打造成服务中国—东盟自由贸易区的信息发布平台、贸易往来平台、项目展示及商务合作窗口。园区的产业规划主要围绕两个方向：一是立足现有基础，深化特色优势产业合作，作为园区近期发展的切入点；二是着眼未来发展，培育战略性新兴产业，作为园区中长期提升竞争力的着力点。园区重点发展六大产业：装备制造、电子信息、食品加工、材料及新材料、生物技术和现代服务业。装备制造含工程机械，汽车及零配件，电力、农业等专用和通用设备，医疗设备等；电子信息含智能电子仪器，智能家电，自动化数据处理设备，新一代移动通信设备，集成电路，新型显示器，多媒体设备及关键器件等；食品加工含燕窝加工，保健及清真食品，特色农产品及海产品深加工等；材料及新材料含棕榈产品提取新材料，新型合金材料，化工新材料，海洋新材料等。生物技术含大南药及现代中药，海洋生物制药，农业生物技术，生物医药保健，生物环保技术等；现代服务业含现代物流，金融保险，商贸会展，文化康乐，技术咨询，服务外包，教育培训，区域总部经济等。3.1.3创业孵化基地的需求在高新技术成为世界市场发展主旋律的今天，高新技术产业已成为地区经济发展的主要动力，对于推动地区经济发展起着不可替代的作用。创新是产业园区存在的根本，创业园区需要孕育和孵化创新，需要实现创新驱动型发展。而对于创业园区的创新来说，企业是创新的主体，实现创业园区的创新驱动型发展，就是要牢固确立企业在技术创新中的主体地位。而建设的主要内容，就是以高新技术企业、科研机构为主体，以产学研相结合的技术创新体系和以高等院校为主体的科学创新体系为载体，推动对引进高新技术的消化吸收、自主开发和再创新，加快科技成果向现实生产力转化，同时加强高新区高科技人才队伍建设和金融支撑体系的建设，为科技创新和高新技术企业发展提供各种金融优惠措施和强有力的政策保障。随着经济的全球化和社会的信息化，科技企业不断发展，但是对于处于创业初期的科技企业，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力基本没有优势。而本项目将为创业人员和企业提供创业环境、创业服务的场所，而孵化服务是指在特定的区域内、在特定的产业领域对经选择的创业项目提供房屋、金融、商务、信息、咨询、休闲、生活配套等各项服务，降低其中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。因此，项目的建设为创业人员、企业提供孵化平台，将推动企业的发展，有利于提高工业区招商引资的成功率，实现产业的可持续发展。3.2建设内容和规模一览表3.2.1国内类似项目一览表表3-1国内类似项目一览表项目名称占地（万m2）建筑面积（万m2）备注深圳蛇口网谷2342包括数码、科技大厦、创业壹号大楼（中科院育成中心等）、研发楼物业等。目前已引进客户超过70多家，2011年的产业规模达到35亿元。香港2233包含智能化实验室和办公室，以及零售商店、商务中心、特色餐厅、酒楼、美食广场、会议中心、会所、健身中心及泳池、展览场地等配套设施。榆林高新技术产业园区（孵化基地）28.423.5形成了国信软件园、高原能化软件园、标准化厂房、西京电子产业园、通达计算机装备产业园，适应各类创新创业需要的孵化器集群，搭建了科技投融资服务、装备加工检测和中小企业信息服务等公共技术服务平台，专业孵化器功能日趋完善。在孵企业286家。福建莆田高新技术产业开发区（科技企业孵化器）62.642建立了省级知识产权工作站、激光加工与精密无损检测工程技术中心、电子信息工程技术中心、天津大学博士后流动站科研中心，进一步完善专业的中介咨询、投融资、法律维权、共性技术平台等服务体系。创建电商创业园，设立区域总部，打造电商公共服务平台、中小企业云，推动高新区工业化与信息化“两化”融合。3.2.2建设内容和规模一览表项目规模的确定与项目性质有着密切的关系，根据《东华省-西华省汉南产业园总体规划》，园区应加快建设创新平台，鼓励加大研发投入，引进培育一批独立的科技研发机构，打造一批为主导产业、特色产业服务且科技实力强的科研机构、研发中心、工程技术研究中心等，使科技服务业成为产业融合发展的结合点和增长点。为了契合东华省产业园的总体规划，东华省汉南产业园区创业孵化基地定位为：定义为“智慧社区”，园区鼓励科技创新，的建设通过空间环境质量来激发知识的创新，通过公共开放空间的营造，鼓励不同资源领域、企业之间、人与人、人与自然之间的交流，更加人性化、景观化、适度娱乐化来激发创造性思维，从而实现区的孵化器作用。根据项目定位以及结合国内类似项目的功能配套，本项目拟建设研发用房、轻设备生产大楼、中小企业总部、规划展示馆、企业之家以及其他配套设施。本项目规划占地面积155.39亩。本项目总建筑面积为382213㎡。项目主要建设内容为：其中标准办公实验研发65129㎡，轻设备生产64890㎡，中小企业总部14315，以及其他配套用房30028㎡，架空层面积23010㎡，地下建筑面积56000㎡。具体的建设规模详见表3-2。表3-2建设内容和规模一栏表序号项目名称单位数量备注1总用地面积m2103591.57155.39亩2建筑面积m23822132.1地上建筑面积m22.1.1标准实验研发m2143156一期建设完成2.1.2轻设备生产m264890一期建设完成2.1.3中小企业总部m265129二期建设完成2.1.4配套设施m230028其中一期建设8890㎡，二期建设21138㎡2.1.5架空层m2230102.2地下建筑面积m256003建筑占地m23032034建筑密度％52.995容积率2.936停车位个2470一期建设地上870个，二期建设地下1600个7总投资万元1538007.1工程费用万元1272927.2工程建设其他费用万元126517.3预备费万元69977.4建设期贷款利息万元6860第四章项目建设条件4.1场址现状本项目位于XXX开发区启动区D-01-02地块，地块净用地面积为103591.91平方米，折合155.39亩。地块四面环路，北面为东华省大街，南面为东华省南一街，西面为战争大道，东面为奠定路。地块用地性质为一类工业用地（研发类）。地块有一定坡度，经简单平整后可直接用于建设。根据规划局出具的建设用地规划设计要点，地块的容积率应小于等于3.0，大于等于1.32；项目的绿地率应小于20％；建筑高度应小于100m。4.2场址条件4.2.1地形条件汉南市主要属丘陵地貌类型。境内东、西、北三面崇山环拱，丘陵起伏连绵，地形复杂。西北部为山区，以十万大山为主体，北部和西部属中丘陵区，一般海拔在250米左右；中部属低丘台地、盆地和河谷冲积平原区，土地稍平坦；东部属低丘陵区；南部属低丘海滨岗地、平原区。项目所在区域内地势经过平整后，可直接用于建设。4.2.2气候条件汉南市地处亚热带海洋季风气候，气候特点是高温多雨、干湿分明、夏长冬短、季风盛行、夏秋之间台风和暴雨较为频繁。常年主导风向为南方和偏南风。最大风速为36米/秒，平均风速为3.8米/秒，年平均温度22℃，极端最高气温38.8℃，极端最低气温－1.8℃，常年最热月平均气温28.3℃（7月），常年最冷月平均13.4℃（1月），年平均降雨量2227.3毫米，年最大降雨量2961.5毫米（1976年），日最大降雨量360毫米。年平均相对湿度79％，最高平均相对湿度100％，最低平均相对湿度22％。年平均日照时数1783.1小时。4.2.3水文条件（1）地表水汉南市高温多雨，雨量充沛，境内河流众多，城市周边主要河流有钦江、茅岭江、大风江。年均降水量1644.0～2135.1mm，多年平均年径流量104.2亿m3，其中郁江区为13.67亿m3，占总量的13.1%，桂南沿海诸河区为90.56亿m3，占总量的86.9%。浅层地下水补给量18.39亿m3，为河川径流量的基流量部分。钦江流域内共建有大小水库62座，年可供水量约6亿m3，占多年平均来水量的26%，占枯水年来水量的45%，水资源开发利用程度已较高。外流域水源——郁江是珠江流域西江水系的最大支流，从郁江调水入钦江的引水隧洞进口段在西津水库库区。西津水库设计正常高水位为63.6m，死水位为59.6m，兴利库容6亿m3。郁江干支流上已兴建及待建的水利水电工程多数处于本次规划跨流域调水调出区西津水电站上游，对河川径流有一定调节作用。（2）地下水汉南地区地下水主要为松散层孔隙潜水和基岩裂隙水。由于松散层孔隙含水层分布面积小，基岩裂隙含水层补给及储存条件较差，含水层富水性极不均匀。4.2.4汉南市海洋环境汉南市全市近岸海域海水环境质量总体状况较好，全市未发生赤潮灾害，排污口邻近海域较2008年略有下降，大部分海域环境质量继续保持优良状态，其中约80%海域属于清洁海域或较清洁海域，海洋环境质量优于南海区的平均水平。轻度污染海域主要分布在汉南港和茅尾海的部分海域。主要污染物是无机氮、无机磷和石油类。4.2.5地震防治根据《建筑抗震设计规范》附录A和《中国地震动参数区划图》本项目所在地地汉南市的抗震防烈度为6度，震峰加速度分区为0.05g区，项目所在地及附近无活动断裂通过，区域稳定性好。4.2.6城市规划要求本项目建设在XXX开发区内，用地性质为一类工业用地（研发类），根据土地规划，项目用地性质符合汉南市城市总体规划要求。土地经过相关手续审批后，符合城市用地规划要求。4.2.7交通条件项目用地四面邻路，地块东面为奠定路，西面为战争大道，南面为东华省北一街，北面为东华省大街，交通十分便捷。4.2.8施工条件目前，项目场地周边的配套设施完善程度及水电通达情况良好，且建筑材料可在附近购得，场地施工对周边影响不大，因此项目具有良好的施工条件。第五章总平规划方案5.1建筑规划设计指导思想与原则本项目建设场址位于中国－祃涞坹汉南产业园区户动区内，东华省大街南面、战争大道东面、奠定路西面、东华省南一街北面，场地方整，交通便利。在场地规划设计中，该地块集标准实验研发、创业场所、轻设备生产及其他生活配套功能为一体，将建成适应21世纪沿海工业城市发展形势所需要的创业园，为企业和个人提供创业的技术市场和中介服务，成为市场服务企业的中介和纽带。在提倡建设政通人和、构建和谐社会的今天，本项目的规划及建筑设计方案突出以下特点：（1）时代性：体现现代技术管理高效、舒适、民主的特点。（2）地域性：反映东华省地方建筑“轻、空、透、露”的特点。（3）亲和性：通过广场与建筑的有机组合，体现民主、开放的时代精神，并注重人的可观视线、可及范围内的建筑细部设计，使建筑给人亲切的尺度感受。（4）生态性：注重规划结合地形，减少建设对环境的破坏，充分利用阳光和自然风，在高效、节能、环保的同时，营造休闲优雅的工作和生活环境。（5）经济型：项目在总平规划以及单体设计中，应注重项目的经济型以及项目后期运营的节能性。5.2总平规划方案5.3.1总平方案比选（1）方案一总平采用园林式布置，本项目依地块分为研发区、企业总部区及轻设备生产区。在地块北面设置研发区，布置有研发大楼（三栋塔楼，最高28层）及多功能厅（3层），塔楼之间通过天桥联系，交通发达，沿东华省大道、战争大道以及交叉口形成进入园区的视觉地标性建筑；企业总部研发区位于西南角，布置5栋9层的中小企业部部；轻设备生产研发区位于东南角，布置3栋6层轻设备生产车间。各园区之间利用道路区分，方便管理。建筑物布局高低错落，天际线优美而富于变化，各建筑均有良好的朝向、通风、日照功能。对外开放，对内围合，相互渗透的处理手法使得空间达到合理、高效、生态。（2）方案二本项目由三栋研发大楼、5栋中小企业总部、3栋轻设备生产组成以及配套服务用房组成。建筑物布局呈围和状，并经过科学合理的日照分析和避风组织，朝向得宜，夏季通风顺畅，冬季寒流不侵。本项目依地块分为研发区、企业总部区及轻设备生产区，功能分区明确。总体布局合理安排各个功能区，正确处理建筑与环境的关系，并注重与地形的有机结合，更注重塑造一个花园式的科技产业园区。内部道路系统与城市道路有机结合，做到通畅自然、人车分流，避免往返迂回，满足消防车环通要求，有利于内部的功能划分和有效利用。（3）方案比选两套设计方案都与城市道路有着良好的协调呼应，各单体朝向良好，方正实用，各功能入口分设，流线简洁方便。综合比较平面布置、功能流线、通风采光及分区效果等方面，认为方案二为较优方案，予以推荐。相关布置详见总平面图。5.3.2交通组织本项目内部交通以环行式道路为主，内部交通为辅统组织交通。车行道环绕建筑外围，和城市道路相结合，使区内的车流通畅。地块内主道路宽7m。室外停车位沿车行道布置，一期设置架空停车，二期局部设置部分的地下停车库。内部交通可以安全便捷的到达各个功能单元。地块内的消防线路流畅清晰，使消防面得到全面覆盖。5.3.3竖向设计竖向设计中考虑尽量处理好本场地与周边道路场地的衔接关系，尽量减少土方量，在场地内实现土方平衡。竖向设计充分尊重原有地势的坡度走向。道路坡度设计控制在0.2%-3%之间，局部小于8％。区内主要道路则根据周边城市道路情况组织排水。建筑室内外高差在0.3～0.6米之间。

第六章工程方案6.1建筑工程（1）平面功能分布地块北部为高层塔楼群，中部为会议展示与部分商业和服务配套用房。地块北部为中小企业总部基地，东南部为标准实验研发用房，西南部为轻设备生产厂区，中间为架空停车与商业配套。（2）平面功能组成根据总体布局，确定各个分区内的具体功能组合，如：管理、研发、会议、商业、物业、厂区、活动、展示及配套用房。（3）功能理念统一规划柱网，避免不规则柱网出现。合理组织交通面积，提高空间使用率。优化建筑布局。（4）立面设计结合室内使用功能，合理设计立面效果，既美观使用又经济适用。外立面以玻璃幕墙为主，配以少量浅色铝板加以点缀，整体建筑相协调，以保证建筑群体的整体性与协调性。（5）消防设计总平面建筑四周设置以7米为主的车道，满足消防应急功能，每个立面均有满足规范要求的消防登高面，地上层严格按照建筑防火规范要求，设置防火分区和布置防烟楼梯间。（6）地下室地下室一层建筑面积56000㎡。（7）建筑人防设计本工程设人防地下室，平战结合，平时用途为汽车库。（8）建筑无障碍设计本项目充分考虑无障碍设施的建设，提出一系列措施。①坡道本方案在各个建筑设置了无障碍坡道入口，便于特殊人群进出；室内也做了无障碍设计，全方位兼顾各个群体需要。②无障碍卫生间本方案在各个建筑内均设置无障碍专用厕位，并在无障碍厕位内配备紧急呼叫铃供特殊群体应急使用。③盲道本方案盲道设计遍布车道边道路、各栋楼的入口处、各栋楼前厅门口处，可引导残障人士至问讯台前，保证对残障人士服务的连续性。④无障碍饮水机由于各种活动中涉及到饮水问题，本方案建筑考虑配备无障碍高低位饮用水机，提供冷热饮用水，解决各群体的需要。（9）装修标准本项目装修标准见下表。表6-1室内外装修一览表楼层材料部位名称装修部位地面、楼面踢脚线或墙裙内墙面顶棚地上各层电梯厅、楼梯合用前室、走道抛光仿石玻化砖800×800150高抛光仿石玻化砖踢脚混合浆打底刮腻子两道，白色乳胶漆面层轻钢龙骨埃特板吊顶楼梯间8厚抛光仿石玻化砖150高抛光仿石玻化砖踢脚混合浆打底刮腻子两道，白色乳胶漆面层混合浆打底刮腻子两道，白色乳胶漆面层空调机房、排烟机房、配电间（地下室除外）水泥砂浆150高水泥砂浆踢脚混合浆打底刮腻子两道，白色乳胶漆面层轻钢龙骨埃特穿孔吸间板吊顶水、电、空调、通风管井、排烟井水泥砂浆水泥砂浆随抹随光库房、储藏室水泥砂浆150高水泥砂浆踢脚水泥砂浆刷白水泥砂浆刷白卫生间防滑玻化砖300×300面砖贴至顶白色条形铝合金板吊顶消防控制室300高防静电架空地板100高木踢脚水泥砂浆打底刮腻子两道，白色乳胶漆面层水泥砂浆打底刮腻子两道，白色乳胶漆面层新风机房水泥砂浆150高水泥砂浆踢脚水泥砂浆打底刮腻子两道，白色乳胶漆面层轻钢龙骨埃特穿孔吸间板吊顶其余用房粗装修，砼原浆随打随抹楼地面粗装修，水泥砂浆打底粗装修，清水模板天棚板，局部修补平整地下室地下车库30厚C30砼地面压光，面刷防尘耐磨高级地坪漆900高青灰色防水乳胶漆混合浆打底刮腻子两道，白色乳胶漆面层混合浆打底刮腻子两道，白色乳胶漆面层设备用房C30砼地面压光，发电机房做防油渗楼地面墙裙贴瓷砖高1800混合浆打底刮腻子两道，白色乳胶漆面层混合砂浆刷白，发电机房与水泵房做吸音板吊顶项目建（构）筑物一览表详见下表。表6-2建（构）筑物一览表序号建设内容建筑面积（㎡）层数备注1标准实验研发大楼651299~123栋2中小企业总部6130011-235栋3轻设备生产6000053栋4配套服务300282-5层4栋6.2结构工程6.2.1自然条件及设计荷载（1）建筑结构安全等级：二级（2）建筑结构设计使用年限：50年。（3）地基基础设计等级：甲级。（4）基本风压：W0=0.75kN/㎡（50年重现期），地面粗糙度为A类。（5）抗震设防类别：标准设防类。（6）抗震设防烈度：6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。（7）地下室防水等级为二级、抗渗等级为P6（8）主要楼（屋）面活荷载标准值：（单位为kN/㎡）功能及使用情况活荷载取值功能及使用情况活荷载取值走廊、门厅3.5大堂3.5k业务用房2.0会议室2.5服务用房2.0标准厂房5.0~12.0公共卫生间8.0设备房10.0服务中心4.0电梯机房7.0库房7.0楼梯（疏散楼梯）3.5上人屋面2.0不上人屋面0.56.2.2上部结构设计（1）标准实验研发大楼标准实验研发大楼结构形式为框架结构，框架抗震等级为四级，结构长度超55m时，采用后浇带、低收缩混凝土、掺外加剂、并加强施工养护等措施控制混凝土收缩应力和温度应力。（2）中小企业总部中小企业总部考虑采用抗震缝将各部分划分为相对独立的抗震单元，多层部分为框架结构，高层部分为框架剪力墙结构；多层部分高度小于24m，框架抗震等级为四级，高层部分框架抗震等级为三级，剪力墙抗震等级为三级。各个单元之间不再设置后浇带。（3）轻设备生产各类标准厂房均为方形柱网，平面呈矩形或多边形，结构形式采用钢筋混凝土框架结构，框架抗震等级为四级。结构长度超55m时，采用后浇带、低收缩混凝土、掺外加剂、并加强施工养护等措施控制混凝土收缩应力和温度应力。（4）结构材料①砼强度等级序号构件名称及范围混凝土强度等级混凝土抗渗等级1基础垫层、底板垫层C152基础及基础梁C40P63混凝土外墙、临空墙C40P64框架柱，剪力墙C30~C605地下室楼板、一层楼板C30~C406楼面梁、板及底板C307构造柱、过梁、圈梁等C25②钢筋：采用HPB300、HRB400。③墙体非承重的外围护墙：190厚加气砼砌块；内隔墙：190厚砼砌块；±0.000以下采用Mb7.5水泥砂浆，±0.000以上采用Mb5.0混合砂浆。6.2.3基础形式由于目前没有地勘报告，基础形式待《岩土工程详细勘察报告》出来后再决定，根据汉南市的地质情况及附近已建工程的基础形式，建筑基础拟采用桩基+混凝土底板或天然地基的筏板基础。地下室底板根据情况考虑抗浮设计。6.3给排水工程6.3.1给水系统（1）水源、水压本工程水源由汉南市市政给水管网供给，拟分别从东华省大街及战争大道的给水管网引接。考虑到生活用水和消防系统用水的要求，各引一条DN250的管道进入地块并沿着建筑物四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。（2）生活用水量根据《建筑给水排水设计规范》要求，生活用水标准详见表6-3生活用水量统计表。表6-3生活用水量统计表序号用水部门使用人数或单位数量用水量标准（L/p·d）最高日用水量(m3/d)时变化系数用水时间(h)最大时用水量(m3/h)1研发、生产7000503501.510532绿化及道路洒水73716.072.51841.03613未预见10%日用水量53114合计588125（3）给水系统给水管道在室外布置成环状管网。室内给水三层（含三层）以下主要利用市政水压直接供给，三层以上用水由设置在设备房的无负压叠压设备加压供给。管网采用下行上给式的给水方式向大楼各用水点供水。6.3.2排水系统排水系统采用雨、污分流制。（1）污水系统室内生活污水经化粪池处理后就近排入市政污水管道。职工食堂废水先进隔油池，再排入化粪池，最终排入市政污水管。（2）雨水系统采用重力流系统，屋面排水设计重现期为5a，汉南5min设计降雨强度为6.92L/s·100㎡。屋面雨水经雨水斗和室内雨水管排至室外雨水检查井。屋面雨水斗采用87型雨水斗，屋面女儿墙上设置雨水溢流口。屋面雨水采用雨水斗收集，单斗单立管排走，场地雨水由带篦子暗沟及雨水口收集，经雨水检查井串联后集中排入市政雨水管网。6.3.3卫生洁具、管材（1）蹲式大便器配脚踏式自闭冲洗阀，小便器采用挂式配脚踏自闭式冲洗阀，台式洗脸盆设单联龙头。所有龙头均采用陶瓷芯产品。（2）室内给水管口径采用衬塑钢管，螺纹（口径≤50）及法兰接口（口径＞50）；室内污水管及雨水管采用PVC-U排水管，橡胶圈承插连接或专用胶黏剂粘接；室外雨污水管采用聚乙烯双臂波纹排水管，橡胶圈接口，并设砂基础。雨水口、雨水检查井均采用砖砌筑。（3）消防管道均采用热镀锌钢管。连接采用丝接或沟槽式机械配管系统。消火栓箱采用铝合金带茶玻门，下部为灭火器贮柜的消火栓箱，内配龙带、水枪、自救式卷盘等，并带水泵按钮启动装置。6.4电气工程6.4.1供配电系统（1）负荷等级负荷级别及容量估算：本工程最高负荷等级为一级负荷，其中，消防水泵、消防电梯、防火卷帘及其他消防设备，防排烟设施、事故应急照明、消防与安保控制室、弱电设备机房、普通客梯、生活泵等用电负荷等按一级负荷要求供电，其余动力、普通照明等按三级负荷要求供电。（2）负荷计算采用单位指标法结合需要系数法进行负荷计算，总用电计算负荷为13731.16kW，总装机容量19200kVA，负载率约为81.7%。估算结果详见用电负荷估算表6-3。表6-4用电负荷估算表序号用电设备名称设备容量需用系数(Kx)cosφtgφ计算负荷PjQjSjIj(kW)(kW)(kVar)(kVA)(A)1地下车库64.000.200.900.4812.806.2014.2221.552标准实验研发8730.000.850.900.487420.503593.918245.0012492.733轻设备生产4200.000.850.900.483570.001729.033966.676010.254中小企业总部3660.000.850.900.483111.001506.733456.675237.505其他2400.000.850.900.482040.00988.022266.673434.436合计16654.000.900.4816154.307823.8817949.2227196.457同期系数0.8513731.166650.3015256.8423116.988变压器容量192009η(%)79.5（3）供电电源本项目由附近变电站引来两路10kV电源至高压总配电室。从高压总配电室放射式出线至至变压器高压负荷开关柜。10KV电源进线采用电缆埋地引入，具体接线点由当地供电部门确定。本工程选用1台主用功率为1200kW的自启动柴油发电机组作为应急备用电源；当10kV市电故障时，柴油发电机组延时15S启动。所带负荷为消防负荷、电梯、生活水泵、监控室、公共照明、弱电机房、应急照明等。（4）高、低压供电系统结线型式及运行方式10KV系统采用放射式供电。10KV系统采用单母线分段结线方式，两路电源同时工作，互为备用。10KV进线开关操作电源采用直流操作真空断路器，其继电保护采用过流及速断保护方式。各个变配电房设负荷开关柜，作为变压器过负荷和超温保护。低压系统采用单母线分段的结线方式。低压主进开关与联络开关之间设电气及机械联锁，任何情况只能合其中的两个开关。当某路电源故障时，在断开非保障负荷后，手动合上联络开关，以保证变压器正常工作。两台变压器运行方式为分列运行（5）变配电所设计本工程变配电所设在地下一层，设1600kVA干式变压器十二台。（6）计量方式在高压进线处设专用计量柜，按非居民用电类型进行总用电计量；在低压侧分别进行动力、商业等分类计量。（7）功率因数补偿本工程在变配电所低压侧设功率因数集中自动补偿装置，电容器组采用自动循环投切方式，电容器回路均配电抗器，要求补偿后的功率因数不小于0.95。并要求荧光灯，气体放电灯单灯就地补偿，使其功率因数不小于0.90。（8）低压保护装置低压主进、联络断路器设过载长延时、短路短延时保护脱扣器，其他低压断路器设过载长延时、短路瞬时脱扣器，部分回路设（分励）脱扣器，这些回路既可以在自动互投时，卸载部分负荷，防止变压器过载，又可以在火灾时，切断火灾场所相关非消防设备电源。（9）导线选择及敷设方式高压配电电缆采用ZR-YJV22-8.7/15kV型电缆。室内低压配电线路中消防等重要线路采用耐火铜芯电缆NH-YJV-1kV或耐火铜芯导线NH-BV-450/750V，非消防线路阻燃铜芯电缆ZR-YJV-1kV电缆或阻燃铜芯导线ZR-BV-450/750V。室外低压配电线路采用NH-YJV22-1kV耐火铜芯电缆或ZR-YJV22-1KV阻燃铜芯电缆。室外配电干线采用电缆穿电缆穿C-PVC电力电缆保护套管埋地敷设。室内配电干线电缆沿桥架敷设或在电气竖井内明敷，导线则穿管暗敷。消防线路均应穿金属管暗敷，如在桥架内与其它电缆一起敷设，桥架须作防火处理并在桥架中间加隔板。6.4.2动力配电系统（1）动力配电系统采用220/380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。一级消防负荷：采用双回路电源供电并在末端互投。一级非消防负荷：采用双回路电源供电并在适当地方切换。三级负荷：采用单电源供电。（2）本工程小于75kW的电动机采用全压启动方式；75kW及以上电动机采用软启动器启动方式。（3）排水泵采用液位传感器就地控制，水位超高报警。（4）一般送排风机等采用就地手动控制，预留设备集中管理接口。（5）消防专用设备：消火栓泵、喷淋泵、排烟风机、加压送风机等消防专用设备的过载保护只报警，不跳闸。（6）排风兼排烟风机，进风兼补风风机：平时，由就地控制，火灾时，由消防控制室强制切换到高速运行状态。用于消防时，设备的过载保护只报警，不跳闸。6.4.3照明系统（1）电气照明采用380/220V三相四线制供电，以放射式或树干式配电，应急照明线路采用耐火铜芯电线穿阻燃PVC管暗敷，其余照明线路采用阻燃铜芯电线穿阻燃PVC暗敷。（2）本工程分普通照明和应急照明两部分，各场所普通照明光源主要以节能型荧光灯为主，照明基本上采用单灯单控方式，大面积照明则多灯分组集中控制。（3）在门厅、楼梯间、出入口及走廊等场所设置疏散指示标志和消防应急照明，并由应急照明配电箱专用回路供电。（4）照度标准及显色指数要求按《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）设计，照度标准及显色指数要求：序号场所照度标准值（LX）功率密度值（瓦/平方米）显色指数（Ra）1办公室300≤11802地下室车库75803变电所、发电机房200≤8604风机房、水泵房100≤5605会议室300≤11806多功能厅300≤18807门厅300≤1580（5）配电设备的选型及安装①照明、插座分别由不同的支路供电，照明支路导线采用2.5mm2导线穿PC16管敷设；插座支路采用4mm2穿PC20敷设；所有插座支路（空调插座除外）均设剩余电流保护器；应急照明支路应采用NHBV-2.5mm2穿PC16管敷设。在走道内照明，插座及空调回路沿桥架敷设。②开关、插座规格为10A，产品需有国家3C认证，开关距地1.3m暗装，插座距地0.3m暗装，配电箱距地1.5m安装。③配电箱、控制箱为非标产品，在设备房、电井等为明装，办公室等有装饰要求场所均为暗装。6.4.4防雷接地（1）防雷保护根据《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2010年版），本工程属于第二类防雷建筑物，并按第二类防雷措施设防。在屋顶设避雷带（钢屋面部分采用钢屋面作为接闪器）作为防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。引下线间距小于18米。为防侧向雷击，外墙上金属构件、门窗等较大金属物应与防雷装置连接；竖向敷设的金属管道及金属物的顶部和底部及每三层应与防雷装置连接。为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端应将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。（2）接地及安全措施本工程低压配电系统接地形式采用TN-S系统。防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用接地装置，要求接地电阻不大于1Ω，否则应在室外增设人工接地体。本工程采用总等电位连接，在变配电房等设总等电位连接端子板有线电视引入端、电信引入端设防过电压保护装置。6.5暖通工程6.5.1室内设计参数（1）室内设计参数如下表：房间名称夏季冬季新风量标准m3/h·人噪声标准dB（A）温度℃相对湿度%温度℃相对湿度%大厅26～28≤6516～18≥351550职工餐厅25~27≤6518～22≥352050展厅25～27≤6518～22≥352045会议室25～27≤6518～22≥353040办公室25～27≤6516～18≥353040注：活动区风速：夏季≤0.3m/s，冬季≤0.2m/s（2）通风换气设计参数如下表：房间名称无外窗房间卫生间标准厂房换气次数（次/h）6122（3）防排烟设计参数如下表：房间名称防烟楼梯间前室、合用前室最大防烟分区换气次数或风量20000m3/h16000m3/h120m3/h6.5.2空调系统（1）空调冷热源采用变频多联空调系统。冷媒均为R410A。各层新风处理机配单独的多联室外机。各单体变频多联空调及新风系统的室外机均设于屋面。各系统的室外机通过冷媒管与各房间的室内机及新风机相连。各房间的室内机可根据需要随意启停，与之相应系统的室外机可根据室内负荷的需求情况，进行“按需制冷、热”。室内机、新风机与室外机之间的控制线与系统冷媒管同路敷设。（2）空调风系统空调末端采用天花板内置风管式多联空调室内机，通过冷媒管与室外机连接。气流组织均为上送上回。室外新风通过新风机处理后直接送空调房间内（一层入口大堂及个别房间通过外门外窗自然渗透）。（3）凝结水排放凝结水干管设计坡度不小于5‰，坡向水流方向。凝结水排水去向：凝结水通过凝结水立管汇至一层后排至卫生间地漏或埋地排至室外水沟。6.5.3通风系统（1）公共卫生间及无外窗房间采用机械排风，然进风；各卫生间及无外窗房间独立设置排风机或排气扇。（2）其余有外窗房间均采用自然通风方式。6.5.4防排烟系统（1）不满足自然排烟要求的内走道设机械排烟系统。（2）防烟楼梯间及其前室、合用前室不满足自然排烟条件的均分别设机械加压送风系统，加压送风机均采用混流式通风机。（3）其余有外窗房间均采用自然排烟方式。6.6智能系统本项目智能化系统包括：安防系统、综合布线系统、有线广播系统、电话系统、停车场收费系统。6.6.1安防系统安防系统包括视频监控系统及防盗报警系统。（1）视频监控系统：①在标准办公实验研发大楼内设视频监控机房，内设24小时录象系统、电视监视屏系统。②在各栋楼各出入口、重要房间通道、主要交通道叉口设置摄像机，其中室外摄像机均为低照度日夜转换型摄像机，室内摄像机均为日夜转换红外摄像机，传输介质根据传输距离分别选择同轴电缆或光缆。（2）防盗报警系统：在重要办公室、多媒体机房、计算机房等处设置红外/微波双鉴报警探测器，能在安防监控中心的主机屏幕上指示报警方位地点。6.6.2综合布线系统（1）综合布线系统是实现各种语音、图像、数据信息交换传递的基础。按综合配置设计，整个综合布线系统采用光纤及非屏蔽六类铜缆实现，开放式办公也考虑无线覆盖。（2）按综合配置设计，建筑物配线架BD置于计算机网络机房FD置于楼层弱电间，服务范围为至每个布线点的距离不超过90米。从BD至每个FD光纤主干采用1条12/24芯单模光纤，语音主干采用三类50/100对大对数铜缆，水平采用非屏蔽六类铜缆。干线电缆的数量每个语音点干线电缆不少于1对，并预留30%余量。数据垂直端配线采用光纤配线架；语音垂直端配线采用S110卡线式配线架，均为19"标准机柜型。（3）至工作区的水平系统采用带十字骨架支撑的六类线缆和六类双孔信息插座，能够满足高速数据及语音信号的传输，传输带宽达到或超过250MHz。面板或信息模块自带防尘盖板，信息模块应使用不同颜色以区分数据点或语音点，并应有明显的语音及数据的标识。信息面板要求采用防火阻燃型86系列标准面板。（4）综合布线点数量的设置：开放式业务区域：按6-10平方米预留一对信息点（一个数据点，一个语音点），已确定的业务区域，按6-10平方米设计一对信息点；。此外，在公共区域、走道设置4个无线数据点。一般会议室：设1个语音点，4个数据点。（5）网络传输：系统基于TCP/IP通讯网络，满足扩展性要求。6.6.3有线广播系统本系统按视听场所扩声系统的语言和音乐兼用扩声系统二级技术指标来设计。公共广播兼作应急广播，属于语言广播、背景音乐广播兼用的具有多个业务播点的综合系统。采用智能型网络数字化广播系统，具有以太网和RS-232接口，集中控制，分区播放的方式。系统把音乐广播、业务性广播、呼叫广播和应急广播有机地结合在一起，具有优先控制、分区选择、故障检测与自动功放备份等功能。系统按防火分区和使用功能要求划分广播分区，任何时候都可以根据需要对独立的范围进行广播。6.6.4电话系统本项目设置一台程控交换机，容量500门，系统内通话不产生电话费用。布点要求：①在大开间房间布点，按研发场地每20㎡一个点设置。②行政管理用房每室均布点。③在室外场地设电话点若干。6.6.5停车场收费系统停车场管理系统设置地下车库一出一入系统、室外停车场一出一入系统。统一管理停车收费事宜。6.7消防工程本工程防火