成本法收益法的房地产抵押评估

估价项目：浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道11-3层商业房地产抵押委托方：×××××估价人员 中国注册房地产估价 估价作业日期：201092日-20101020报告出具日期：20101020 第一部 致委托方 第二部 注册房地产估价师声 第三部 估价的假设和限制条 第四部 估价结果报 一、委托 二、受理估价 三、估价对象概 四、估价目 五、估价时 六、价值定 七、估价依 八、估价原 九、估价方 十、估价结 十一、估价人 十二、估价作业日 十三、本估价报告有效 十四、估价对象变现能力分 十五、预期可能导致房地产抵押价值下跌因素分 十六、风险规避提 第五部 房地产估价技术报 一、估价对象实物状况的描述与分 二、估价对象权益状 三、估价对象区位状 四、市场背景分 五、最高最佳使用分 六、估价方法适用性分 七、估价测算过 第六部 第一部 致委托方浙江×××××109011-3（以下简称估价对象）估价对象1090号中南国际商11-3层商业房地产，权属人为浙江×××有限公司，规划用途为非住宅，实29008.26平方米，对应的土地用途为商业用地，出让，土地使用283122045221000026号。估价依据：CB/T50291-1999评估总价：RMB38100万元13134元/大写：人民币评估总价：RMB38100大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整，13134元/O0第二部 注册房地产估价师声注册房地产估价师×××、×××于二○一○中国注册房地产估价 房地产估价师注册 签 第三部 估价的假设和限制条12、本报告的估价时点为估价人员完成现场查看之日，201092日。本次估4689 第四部 估价结果报委托方：浙江××× 所：杭州市滨江区长河街道滨康路245号×××资质证书编号:××××××××××1估价的具体范围为浙江×××有限公司所属的位于浙江省杭州市滨江区长河街道1090号11-3层商业房地产29008.2628312平方米。2109011-310124041浙江×××1090120100518建筑面积(㎡ 杭滨国用（2006）000026 滨江区长河街道，江南大道以北，03浙江×××2831228312 07-002-010-地类（用途20452214283122045221至估价时点，该宗地外达到“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气，宗地内达到“五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯及场地平整。5所有权人为浙江×××有限公司，基于委托方提供的相关产权资料属实的前提下，109011-3层商业房地产。12009年，基本为全新建筑，外墙面采用面砖及玻29008.26平方米，内部格局为大开间，目前分割成多个品6估价对象所在的中南国际商城位于钱塘江四桥边，紧邻城市主干 江50万方，包括第六空间现代馆、凡尔赛宫、国际装饰品牌馆、现1B路、K113路、K116路、315路、1077本次评估的房地产价格为估价对象在估价时点二○一○年九月二日的抵押价值。（一）1234（二）1GB/T50291—1999（三）123（四）1234512 ar

rn 1gn和V

1 rg 1r 评估总价：RMB38100万元13134元/大写：人民币评估总价：RMB38100万元13134元/2010922010102020101020日至（二10902007”0.1%-1%-0.1%-1%-20%-（六执行费、律师费、拍卖费、评估费用等；ⅠⅠ拖欠的建筑工程价款（不含工程垫资费用；Ⅰ主债权；Ⅰ利息；Ⅰ违约金；Ⅰ赔偿金；Ⅰ剩余金额交还抵押人。（一1993年海南房地产泡沫破灭到现在，房价持续上扬，且国家频繁对房地（二第五部 房地产估价技术报(一)内达到“五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯及场地平整。（二109011-3商业用房29008.26平方米，内部格局为大开间，目前分割成估价的具体范围为浙江×××有限公司所属的位于浙江省杭州市滨江区长河街道109011-329008.2628312(一)10124041浙江×××1090120100518建筑面积(㎡ 杭滨国用（2006）000026 滨江区长河街道，江南大道以北，03浙江×××2831228312 07-002-010-地类（用途2045221（二估价对象所在的中南国际商城位于钱塘江四桥边，紧邻城市主干 江50万方，包括第六空间现代馆、凡尔赛宫、国际装饰品牌馆、现1B3路、K113路、K116路、315路、107路等多路公交车通行，交通较为便利。（一据国家统计局网站消息，2009335353亿元，比上年46.8%0.742.6%，上升0.80.7%0.7%。固定资产投资价2.4%5.4%6.7%，生活资1.2%7.9%。农产品生产价格下2.4%2.5%。701.5%，1.3%22484630.1%。分城乡看，城19413930.5%3070727.5%。分地区9565323.0%49846亿元，26.8%。12534315.5%。分地域看，城8513315.5%40210亿元，15.7%10541315.6%；住宿（二、2009120093623216.1%。其中，2561914.2%70.7%200931.9612.8%11.5412.5%7.02亿平5.5%5.776.2%。200931906万平方米，比上年18.9%2300619.9%。220099371342.1%。其中，43.9%30.8%；商业营业用房销售80.0%66.9%和31591463.1%8403亿元，增116.2%。4、702.11.5%110.3个百分点。1.9%110.4个百分点。0.4%13.8%19.4%（三、20092009年的杭州商业地产市场，整体表现上扬曲线，呈良性趋势发展态势。120091165422亩，其中商业39913.709年商业用地的出让情况来看，2店、天虹百货（五福新天地（易买得）星光大道、宜家（滨江（MALL）3“多心多点”“多心多点”的商业格局将在不久的将来成为杭城商业的新格局。（四2007年以来，杭州的家具市场进入大规模扩张时代。目前，已经形成了8大专业主题商场、10大主力店、40个品牌旗舰店集群、500个品牌店以及总部写字楼，其中“凡尔赛宫”欧美馆及“9”1050万平方米的超大体量将构成杭州家居产业的新地标。因此以大都会家（一）1090号中南国（二）估价对象为浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产。所在区域具有凡尔赛宫、国际装饰品牌馆、现代生活中心等(一)(二)公式：房地产价值=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+售税金+开发利润-a

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(一)所谓收益法:是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折⑴75%递增，10Ⅰ、欧亚达家 1-4 平均租金69元/平方米·Ⅰ、第六空间家 1-3 平均租金66元/平方米·Ⅰ、滨江农副产品综合市 1-2 平均租 57元/平方米·Ⅰ、中南建材市 1-2 平均租金64元/平方米·⑴（㎡（个出租率（元⑴管理费(元保险费(元维修费(元税费(元年总费用(元管理费(元保险费(元维修费(元税费(元年总费用(元⑴年净收益=年总收益-年总收益(元年总费用(元年净收益(元⑴34.47年。⑴2.25%；投资风险补偿为承担额外风1%；管理负担补偿为投资所需要的管理与监管带的补偿，估价对象为专业市0.75%；缺乏流动性补偿是指对所投入0.5%，投资带来的优惠主要指投资房地产可能获得的某些资本化率=2.25%+1%+0.75%+0.5%-⑴a

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式中：V—房地产价 a—房地产的年净收 r—房地产的报酬 p6058317

10681463135709301

16865618

(15%)1016865618(15%)9

(4%

(14%%)(34.4715)

P=380810363380810363(二)⑴Ⅰ2004927日发布实施的杭州市基准地价，其标准为土地开发程度达“五通一平”200411日。ⅠⅠⅠⅠⅠⅠⅠⅠⅠⅠⅠⅠ说明45％、20％、35％(其中萧山、余杭可视具体情况另行制定)。3～5确定的楼面地价标确定，见附件ⅠⅠ期日修正系数=宗地评估基准日地价系数/通过对杭州市商业用地近几年价格变动情况的了解，基准地价基准日为201092189%1.89。Ⅰ40年，估价对象宗地尚可34.47年，故需进行使用年期修正。修正公式为：K211/(1r)nK2——-一年）2.25%6％计]由以上分析可知：r=6%，m=34.47，n=40，则：年期修正系数ⅠⅠ0.20.51.020.30.51.02.03.0------70%-70%—————80%70%60%50%1.00.80.6————-----------------——--—--——------——-- 说10095%-70%1.0-- --1.06。Ⅰ、用途修正K4=1.0Ⅰ、开发程度修正一致，因此无需要进行开发程度的修正，即修正幅度K5=0。Ⅰ=5475.59元/Ⅰ土地成本=土地单价×土地面积=5475.59×28312=155024904⑴ 估价对象实际包含地上建筑面积29008.26平方米、地下建筑面积23675.84平方米，参考杭州市类似房地产的一般建设水平并结合类似建筑物安装工程的行情确定估价对象地上建筑物建安费用为1300元/平方米、地下建筑物建安费用为2000元/平方米，则：建安费用=1300×29008.26+2000×23675.84=85062418Ⅰ、查勘设计和前期工程费包括项目立项、可行性研究、勘察、规划、5%-6%6%计。则：前期费用=85062418×6%=4253121 项费用为0. 对象公共配套设施建设费为100元/㎡，按地上建筑面积计算，则：公共配套设施建设费=29008.26×100=2900826 一般为建安费用和前期费用之和的3%，则：开发期间税费=（85062418+4253121）×3%=2679466Ⅰ=94895831⑴总结其为土地取得成本与开发成本之和的一定比率，通常取2%-3%，本次估价2%。则：管理费用=（155024904+94895831）×2%=4998414⑴=21213747⑴2%-3%2%计取，设估价对象V，则：销售费用=0.02V⑴5.55%，则：销售税金=0.055V⑴管理费用这三项，根据有关数据统计类