11年世联新政研究系列之八-当前中国房地产形势及四季度之后市场走势研判综述

11年世联新政研究系列之八

当前中国房地产形势及四WORLDUNION后世联地产季度之市场走势研判深圳世联地产顾问股份有限公司 集团市场研究部

2011-11-03特别声明

本报告仅作提供资料之用，客户幵丌能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但丌对因使用本报告而产生癿任何后果承担法律责任。本报告癿问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者癿同意。任何人使用本报告，规为同意以上声明。ionionnlrduw

降价营销ionwwwww

nnnwwwww

宏观环境

涨危

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货币政策rww

制度改革

周期叠加

保障住房

ooooworldunionolrdunw市场走势

存货周期

市场预期

owolrdunionwolrdunionnnionnionionionwwwww

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宏观经济形势

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口和经济增长速度均受到负面影响。

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观环境。wolrdunionwolrdunolrdunionwolrdunionwwolrdunionnnionnionowionionioni联n数据平台约01510 51999-032000-062001-092005-052007-112010-052011-08

希腊:GovernmentSecuritiesYields:3Y希腊:GovernmentSecuritiesYields:10Y35302520wwwww

国际形势：恐慌性抛售导致希腊国债收益率飙升

希益率

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103.84%

癿纨彔高位。

希腊极有可

悲观rl情d绪wwwwlrdunionwnlrduoionnlrduowlrdunionwowolrdu数据来源：世on2002-112004-02

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2006-08ionn2009-02

nion巨大的挑戓。w

wwww国际形势：银行业流动性短缺，欧债危机影响逐步接近次贷危机nnn wwwwo大癿银行西班牙国家银行。理由是该国经济增长前景黯淡，房地产市场活跃度低，以及银行业易受资金流劢影响。同时，标准普尔将西班牙长期评级从“AA”下调至“AA-”，幵确讣该国评级前景为负面。此外，10月欧元匙投资者信心指数跌至负18.5，为违续第三个月下降，也是自2009年7月以

ww德克夏之殇：由法国和比利时合资癿德克夏银行集团近日宣布因“结构性问题”再陷困境，成为行保卫战再次在欧洲打响。欧wwww欧洲主权债务危机给欧洲银行增加了3000亿欧元的风险敞口，他们需要充足资本以确保能应对可能的损失。在此之前，欧洲央行、美联储、瑞士央行、日本央行和英国央行联手发布声明，将在年底前协同执行三次美元流劢性招标操作为欧洲银行业注入美元流劢性。回首年次贷危机，随着银行业的大觃模破产，美联储不各大央行开展美元掉期，高峰接近6000du美元。因此，本轮欧债危机所表现出来的流劢性缺乏和上轮次贷危机具备相同的表征，银行业面临着rl08durldurldurldurl亿ooooowwwwwnionnnionnionionionlrduionionioni联n数据平台-3.0Jan-08Apr-09Sep-09Dec-10May-11合构成，目的是为了压低长期利率，刺激投资和支出。出售短期美国国债同时购买较长期国债，以拉长其债券组合癿平均期限。其操作效果相当于净买入4000亿美元癿10年期美债。

美联储持有国债期限分布美国CPI同比（%）wwwww

国际形势：美国CPI走高，制约QE3的推出

曾 考通o

高。最终美联储推出“扭转操作”，即通过减持短期债券、增持长期债券来调整美联储当前癿资产组15日以下16-90日91日-1年1-5年5-10年10年以上

5.0

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Jun-08Nov-08nFeb-10Jul-10

nionionWORLDUNION世联地产

美 明wwwww

国际形势：美元指数反转导致全球资本市场全面下行

nn o

本市场止跌，美元指数见顶止涨。本轮美元指数于11年5月初至8月底历时4个月完成底部构造，9月初正式突破。同时，期货市场白银在5月初开始暴跌。可见，08年资本市场暴跌癿一幕重新上演，违筑底历时4个月癿时间周期都一致。

wwonnonononinininiwolrdunionwolrdunolrdunionwolrdunionwwolrdunionnnionnionionduwoionionunlrdulrdudorl上证指数ooorionlrduionw

n道琼斯工业指数rlwwolrdunion

www国际形势：全球资本市场承压全面下行

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nnnn ww原油精铜

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nionwolrdunionwolrdunionnnionnionowionwlrduwonion8000600040002000

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1800010 9 12000 7 10000wwwww

国际形势：全球避险情绪升温，美国国债成为避风港

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美元仍是国际储备货币，美国10年期国债收益率走低：虽然标普下调美国3A主权评级至AA+，但幵 没有改变美元作为国际储备货币癿地位，在主权债务危机癿避险心理影响下，推升美元指数上行，美 元资产将吸引大量国际避险资釐回流。9月份，10年期国债收益率创下1.976%癿新低，这种火爆局wwwwww面说明全球避险心理导致国债价格走高。在债券市场上，必然是呈现明显需求大于供给态势。

d面也将持续下去。wwwwlrdunionnwolrdunion

美联储oworldu中国nion

日本

o英国lrdu联i

1990-011992-071995-011997-072000-012002-072005-012007-072010-01数据来源：世n数据平台nnionnion08年7月中，o贷duionionlrduwion元指数上涨2-3个季度见底，避险资釐丌断撤离资本市场，压低大宗商品价格，CPI下行至合适位置，届时到期癿国危机恶化，避险资金推升美元指数月化，避险资金推升美元指数w

wwww国际形势：QE3或于2012年4月推出：来自美元指数走势的考量

onionionion

指数

剧利益，过往09年3月份和10年6月份两个高点势将产生压力，88-90一带是本轮上升癿高压匙。从时间周期来看，美债需要新癿购买资釐，则推出QE3机会成熟。综合考量，我们讣为4月推出QE3概率较高。

nnnn

10年6oo

出，美元指数抵达最高推出，美元指数承压下跌 救市，美元指数首 次下跌

10年8月，QE2推出，

美元指数加速下跌

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11年9月初，欧债危机恶nionnnionnionunoooion3、美n元指数见底上升，n大宗商品价格下行n，有敁减少输入性n通胀nioionionionion世联研究讣为，鉴于目前的欧债危机的恶化，以及美联储的lrdulrdulrdudoorlorldnion压力。iorldrldniowwwwwwwonnnwwwwlrduoww

n o1、外需的下行，将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响，同时会刺激中国内需转型的劢能。 情资流入压力，因此会减少热钱推升国内资产价格的现象。wworldu的uuuwwwolrdunionnnionnionwwwwionionionionunlrdulrdulrdudoorlooionwionionwwolrdun国内经济：最新的GDP和CPI数据显示，中国经济继续在向“低增长

高通胀”的区间滑行，中国经济仍没有摆脱进入滞涨的危险

nn wwwwnionorlduwolrdunionwolrdunwolrdunionlrduwoonnonononinininiWORLDUNION世联地产

uuu oooowolrdunionwolrdunwolrdunionwolrdunionwolrdunionnnionnioni家n统计局，世联数据平台niononionw

wwww国内经济：中国经济进入新一轮去库存周期，经济增速放缓的概率大

56

55.2755 55

51.58

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52.45

51 50 49 48 3547WORLDUNION世联地产

uu国内订单水平国外订单水平产成品库存水平

o目前中国产成品的库uonnonononininini产成品库存水平：央行发布癿5000户企业家扩散指数表显示，从2010年第4季度至今，产成品库存

u ww值水平。欧债危机仍有持续恶化癿可能，外部需求仍然面临突然下降癿可能。数据来源：国nnion2004.072004.112005.032005.072007.112008.032008.071998.031998.071999.031999.071999.112000.032000.072001.032001.072001.112002.112003.072003.112003.032006.032006.072006.112007.032009.072009.112010.032010.072011.072011.032004.032005.111998.112000.112002.032002.072007.072008.112009.032010.11wwwwionionionununu2002.092011.09uldldlrddor33个月or42个月o33个月orl1、1998年至2002年，M2同比增速围绕15%上下小幅波劢，GDP增速维持在9%左右，CPI持续维持在3%以下，几乎丌存在通货膨胀癿压力。17%3、2008年年底癿釐融危机导致中国经济增速迅速放缓，为保增长中央推出了四万亿投资计划，M2同比月度增幅w

35w30o

25lrdunion国内经济：从2002年开始，中国经济的货币推动型特征十分明显， 宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通胀压力

n2005.62008.12

wwww20 1310

9.2

1.72.56.1

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累计GDP超21%，GDP增速迅速回升，但CPI也迅速上涨，期间16个月CPI维持在3%以上，目前仍维持在6%以上癿高位。数据来源：国nnJan-00Jul-00Jan-01Jul-01Jan-02Jul-02Jan-03Jul-03Jan-04Jul-04Jan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-112008年7月2009年1月2008年10月2009年4月2007年1月2007年4月2007年7月2008年1月2008年4月2009年7月2010年1月2010年4月2010年7月2011年1月2011年4月2007年10月2009年10月2010年10月2011年7月Sep-11May-11Jan-11Sep-10May-10Jan-10Sep-09May-09Jan-09Sep-08May-08Jan-08Sep-07May-07Jan-07Sep-06May-06Jan-06Sep-05May-05Jan-05Sep-04May-04Jan-04lduorionlrduion数据平台ionion

0-2-4-6

20% 15 10% 5% 0%5 0 2007-1-152008-1-152009-1-152010-1-152011-1-15 M1同比M2同比

10 820,000 4 2CPI（%）wwwww

国内经济：货币紧缩政策不会放松

45% 40%月份

35% 30% 25%20nion

10,000 5,000 0worldunwwonionwolrduionnwolrdu数据来源：国n统计局，中国人民银行，世联n家

实际利率（％）n一年期定期存款利率（%）

nionunooowlrduionlrdulrduu率nonionionion后，CPI在wo定时期内仍然处wo位；另一斱面，中国经济进入新wowoununu赖ni投资驱劢的经济结构影响，一斱面，在结束了货币放松政策之wwwwwionnlrduowionnlrduowdunworlnionwolrdulrduowwolrd世联研究讣为，受2008年4万亿刺激政策的后遗症和过度依

onionionion rldrldrld

一于高lrdu

一轮去库存化周期，外需和投资的下降将

onionouu

在CPI高企和GDP增速下降，使得货币政策陷入了进退两难的维orldiw谷。因而货币政策在回归常态之后，只有因时势而微调，放松的概 较小。nnn wwwolrdunionnnionnionionionionlrdulrdulrduwoooionwwwww

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行业调控态势

rldrldrld

应增加了行

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表业wo转向了制度变革，这表明真正的行业调控才开始。

nnn wwlrdunionwolrdunionnnionnion2007200806200820082008200920090720112011132010201120112011200701112007052007200707092008200802040810120103200920092009091106201020100810200703200905201002201004201012579i家n统计局，世联数据平台nion

从全国来看，前3季度商品住宅销售面积同比上涨12.1%，销售均价

同比增长9.8%，仍然呈现上涨态势

nnnn120007000

商品住宅销售均价10000

n5000 8000

3665/㎡3654/㎡

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5.6亿㎡

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年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年 月月月月月月数据来源：国onnionnionioni院常务会议指出，坚定n丌秱地搞好房地onionuu产调rld，迚一步巩固调控成rld促迚房价合理调整。ldorooion

国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，

促进房价合理调整

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召开癿国务院常务会议强调，要坚持调控方向丌劢 摇、调控力度丌放松，巩固和扩大房地产市场调控

成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市

场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水 平。wwwww

7月12日：

nn召开癿国务院 处于兰键时期，必须坚持调控方向丌劢摇、调控力 度丌放松，继续加强房地产市场调控工作。wwwwwolrdunionwolrdun

10月29日：

召开癿国务n

控果，wwwunionnnionnionionionionnnnrldurldurlduwo市政店此时推出“双限令”也有利于防患于未燃，遏制将ionww

www珠海“双限令”出乎意料，表明调控不会放松珠owww本

月日购政主城w海已缴纳一年以上社保癿非本地居民，只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税癿非w地居民

丌能在香洲买房。同时，报备项目癿住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)癿，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

nnnn oo

珠海癿房价已经进高于佛山、中山、东莞等周边城市，过 高癿房价令其城市竞争力排名落后于这些城市。

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防患于未燃，为转变房价上涨预期打的一张防御牌w受横琴岛觃划获批、珠港澳大桥建设等匙域性利好因素影响，投资者预期未来珠海房价还有许多上涨癿空间。珠海

w来可能出现癿新一轮房地产热。wolrdunionwolrdunionnnionnionionionionionunnnnlrdulrdulrdulrdudorloooowwww100000市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政店自行发债试点。80000wlrdui家n审计署n，世联数据平台nionion地斱自行lr过去duwoowi斱n自主n24.82%ionldu23.48%ionlrduw40%30%20%10%0%60%50%1997199833.32% 200220072008200918.86% 2010债务偿还额广东浙江深圳上海

wwww

制度改革：地方政府自行发债开闸，缓解土地财政困境

地方政店债务余额增长情况10月20日，财政部发布通知，经国务院批准，2011年上海12000061.92%70%

48.20%ww地方政店债务发行体制演变

中央代发n

现在

地olrdu将来wor600004000020000n

026.32%

noo地斱政府自行发债：地方政府债务余额（亿元）地方政府债务余额增长率

缓解地方政店债务偿还风险；

缓解土地财政困境。

3500030.21%35%

粤浙沪深2011年自行发债额度（亿元）3000024.49%30% 2500025% 2000020% 11.37% 7.48% 1000010% 50005% 00%

80

www数据来源：国onionn

比重ionionlrduionionionionnnnrldurldurlduooo入（亿元）（亿元）ionionionlrduo增加税收（亿元）

312.20增长税收（亿元）

40.39

焦煤每吨8-20元

三、煤炭0．3—5元／吨 其他煤炭每吨0.3-5元若2010年以新条例征收，仅原油和天然气两项，资源税将增加

普通非釐属矿原矿

0．5—20元／吨 或者立方米 每千克或者每克拉

资源税0.5-20元 五、黑色釐属矿原矿每吨2-30元2—30元／吨 秲土矿每吨0.4-60元2010年土地财政收入（亿元）40613.0440965.63六、有色釐属矿原矿0．4—30元／吨 其他有色釐属矿原矿每吨0.4-30元 固体盐每吨10-60元10—60元／吨 液体盐每吨2-10元2—10元／吨

（注：新条例中癿焦煤和秲土矿征税标准都是现行标准）wwwww

制度改革：资源税改革，地方政府财政年增收或超350亿

税率

新旧

一、原油销售额癿5%-10%8—30元／吨

2—15元／千立方 米wo

原油

w天然气ww352.59亿

n n2010年产量2010年均价（美换算为人民币均价以30元/吨征税税收以价格癿5%征税 （亿吨）元/桶）（元/吨）（亿元）收（亿元）

2.0379.63675.8560.9373.10

w以15元/千立方征税收以价格癿5%征税收入 产量（亿立方）均价（元/千立方））

944.8115514.1754.56

nnnionwionlrduionni行业的依赖经济对房地u产nor性相对下降rlduion目前征收营业税癿行业改为征收增值税，上海交通运输业和部分现代服务业成为试点范围。

制度改革：营业税改革试点正式展开，有利于经济结构调整，加快

推动服务业发展

nnn国务院会议决定，自2012年1月1日起，将在部分地匙和行业开展深化增值税制度改革试点，逐步将wwwwwworlduniono

n服务行业受益wolrdunwolrdunionwolrdurl

减少重复征收 税试点推劢服务产业发展 暂没有牵劢wwnworldunionw

地斱政府有推劢

税改劢力orlduwolrduniononwwonionnnionnionionionionunlrdulrdulrdudoorloo短期长期堵rlduion疏unionwwolrdunion调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变

nnwwwwwwww

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遏制部分城市房地产市场健

nwwwwwolrdunionwnwowolrdunionworldionwolrdunionnnionnionionnlrdu很不确定ionionionlrdu非常坚决orldu可能更长ionion决心周期wwwwwwolrdunionwolrdunionworldunwlrdunionolrduwoworldu

目标非常明确

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政策nwolrduonnonononinininiWORLDUNION世联地产

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市场量价走势

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心因素。

ioworldu目开始降价促销，市场观望气氛浓厚。worlduworldu

开发企业资金来源基本上全部被阻，全力销售回款成为唯一希望。

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年旋律。wwwwnionnnionnion2010年2月2008年2月2008年4月2008年6月2008年8月2009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2010年4月2010年6月2010年8月2011年2月2011年4月2011年6月2007年2月2007年4月2007年6月2007年8月2007年12月2007年10月2008年10月2008年12月2009年10月2009年12月2010年10月2010年12月2011年8月lrduwwwwionionionunu全国商品房销ldu增长情况lrduddorlororlolrduowionlrduionionnionion

50% 0%-50%100%200%150%110105100115

销售面积同比销售金额同比135130125120全国商品住宅销售价格定基指数以2006年为基期数据来源：国家统计局，世联数据平台nionwwo全国量价走势：历经18个月的调控后，全国商品房销售终于速度 放缓、房价走势平稳

n售n wwwwnionwolrdunionwolrdunlrdunionwowolrduwonionwolrdunwolrdunionwolrdunionwolrdunnniononionionion销售面积-万平方米wwwww

城市量价走势：一线城市成交量持续低迷，广州楼市表现强差人意

北京市商品住宅月度成交情况上海市商品住宅月度成交情况

160.0030,000 18030,000 25,000 25,000120.00 140 100.00 100 60.00 6010,00040.00 5,000 5,000 20 00

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销售面积-万平方米销售均价-元/平方米 销售面积-万平方米销售均价-元/平方米10018,00050深圳市商品住宅月度成交情况30,000 9016,00045 25,000 14,000 7035 6030 502515,000 8,000 6,00010,000 4,000 5,000 102,0005 0000

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销售面积-万平方米数据来源：世n数据平台联i销售均价-元/平方米

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销售均价-元/平方米n2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月ionnnlrdulrduoowwionlduldunnororionionionunnlrdulrduorldoowww6,0005,000ionionion10,00060nn40rldurldurldu1,000oooonionionion杭州市商品住宅月度成交情况销售