杭州某项目市场解析及人群定位专项研究

目 前 一、市场供应及竞争楼盘 1 杭州房地产市场现阶段整体供 2 杭州房地产市场各板块供应量和销售情况分 3 2004年6-8月份开盘的楼盘价格及销 4 水印康庭竞争楼盘价格及销售情况分 二、下半年市场供应量分 1 下半年杭州房地产潜在供 2 下半年杭州各板块供应量分 3 预计在房交会期间开盘的代表性楼盘分 4 预计在房交会后春节前开盘的代表性楼 三、水印康庭项目人群定位专项研 1、2003年城北片购房者分 2、2004年城北片购房者分 3、水印康庭项目最终人群定 121文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通8月的国务院一八号令（3月的“指引”（《商业银行房地产贷款71号令导致的“831大限”，国家的宏观调控措施接连不断，这些2058.251607.6753.4%30.4%20.9%。上半年商品房新开工（一）（二）（三）578万平方米。而且随着75.73300578万平方米的数量来说，仍然是供小于求。但基于目（四）1、200225002800亩；20033459亩；2004432824.937宗，27344号公17号商业用地单位竞买，336号两宗地暂停1411宗，成交量844亩。而房交会后相隔不到一个月成交、同属三墩区块且南北3029330余元/6宗办公用地，今年以来，在银根紧缩与市场疲软双重压力之下，开发商们拿地热情也开始减退，观望情绪波及土地市场，开发商拿得谨慎了。土地成交价呈现三大变化：一是区域住宅每平方米楼面地价较之去年皆有几百到千余元涨幅；二是江干区钱江新城成为商业11以房交会为界，成交地价有小幅下调趋势；三是房交会后，土地市场出现微妙波动，较之以往开发商“抢”地或冒进举牌拿地的场面，目前一级土地市场出现流拍、同一地段同类型土地成交前后出现的价格波动的情况。2003300万平方米左右的新盘上市，这个数字已经超过去231200万平方米。其中钱江北岸、南岸、160万平方米、230万平方米、1606万平方米。而城北、萧山及市中20万方左右的大型社区。由于地段和开发商的不同，以及楼盘本身的因素，区域内楼盘的价格差异很大，但可以明显1万元/“7500元/平方米。“20034000元/6000元/50“别墅”2万/平20万方以上。19982000元/平方米左右，而目前萧山的房价已经达到5000元/64000元/5000元/平方米，46000元/平方米左右，目前下一批等待开盘。昌·晴彩巴黎”5000元/平方米左右，“长岛绿园”4380元/平方米起价。6000元/平方米左右，位于西溪区块的华鸿·6300－140万左右一套，使得整4000元/平方米左右，“福田·城市花园”3900元/平方米左右，“四维·碧景园”多层公寓均价3900元/平方米。“良渚·玉都佳苑”4500元/平方米。2、Ⅰ用地规划：12个：米市巷、和睦、大关、湖墅、Ⅱ200236%6幅；而且面积都比较大，10030号地块。如10多个，总开发量超过一五0万平方米，区内开发呈“遍地开花”之势，且灯塔区域等4大成熟区域，区域核心不断北移。近期城北将要上市的新盘有浅水湾城市花园二期9左右，名城左岸花园二期北苑，华府·祥和人家约1022万平方米，利兹·20万平方米，新青年广场今年可销售面积7（枫林1000Ⅰ、需求状况（两年对比分析a4003年选择的人还相当多，045%50万这个点上0350310045的选择比例下降了将近一半而在6040万移动。更值得注意的是在8004年购买比例的上涨可以用飞跃来形容一下上涨 预算总 有点贵总 太贵的总b与其他片区相似的03年5月人们的极限妥协系数相当高是045正常妥协极限妥协正常妥协极限妥协 c03105月上涨一三%045031040.6%上直接降到04514.3%。这些人都往6000600004503年有了突涨。8000 预算单 有点贵单 太贵的单d由于总价单价的上涨人们在大面积房子的选择上一路呈现下降的03510045120平100平米的人在明显增加。这606000的人群比例几乎是同比增加。 首选面积次选面积首选面积次选面积 e035045月没有什么变化，但是03103031004030304040304年的人面积选择上更分散，0310045月有相同的众数与中位数，那么标准差的变化 9.48.82003、2003、2003、2004、平均 中位 众 标准3.32003、2003、2003、2004、平均 中位 众 标准9.13.82003、2003、2003、2004、平均 中位 众 标准f040323.2%3.4%3.4%2.92003、2003、2003、2004、 Ⅰ、总体规划及配套（下城区部分ⅠⅠⅠ总体规划及配套（上城区部分Ⅰ规划定位：杭州市商贸、商务旅游服务中心，城市东南部生湖Ⅰ26.6521.62平方公里，200231.462020年，规划城市建设用21.6232.26万人。Ⅰ9片，4心，4区，3轴，3廊，二带一环的城市格局。Ⅰ轨道交通：有三路轨道交通线路(1号线、3号线、4号线)经过该Ⅰ生活具有相当的便利性，因而该板块受到了许多购房者的心仪，110万平方米。51.1万元/平方米—1.3万元/平方米26000元/平方米左右；9100元/平方米，现已卖完，二期将在七八月份推出。Ⅰ、需求状a103.8124.1平米。2004年5 2003年10首选购房面 备选购房面b20035200310月，购房者的心理预算总价上涨了8.720031020045月，购房者的心理预算上24.7万。贵但能承受的总价”比其心理预算总价高约11.3万，到了2003107.920045572.580.4103.720042004年5 2003年10 2003年5心理预算总 有点贵但能承受的总 太贵放弃购买的总c700-1000元的幅度在增加，单价“235710月还是“太贵而放弃购买的单价”（7303元，今年还不到“有点贵但能承受单价”（76822004年5 2003年10 2003年5心理预算单 有点贵但能承受的单 太贵放弃购买的单d03510月的“有点贵但能承受”的单2.6％，下降的幅度很大。 e客厅面 主卧面 厨房面 f、总价的妥协能力——0310月的时候相对比较低，我总价正常妥协系数总价极限妥协系数 g、单价的妥协能力——0350.14上涨到今年单价正常妥协系数单价正常妥协系数单价极限妥协系数 ⅠⅠ规划结构：形成三个中心、三大组团、一个风景区、一个森林两纵三横交通轴线：石桥路—秋涛路、同协路（两纵庆春路、德胜路（三横Ⅰ功能定位营建“开放、现代、生态”Ⅰ202052Ⅰ居住区规划：结合规划布局结构，将居住用地划分为十一个居“五横”Ⅰ目前城区内环城东路以东的在售楼盘较少，主要销售价格是：“宋都·采荷人家”的住宅售到90005000元/6000元/平方米，如“大北·四季风景”6000元/平方米，“大都·文苑风情”5500元/平Ⅰ、需求状a4003年有 b035正常妥 极限妥 c10.2％。0310“有点贵但能承受的单价”6000元的21.040005.0％，700014.4035月“27.8％，其比例已经大幅上升。 d035月的时候人们单价妥协系数与总价妥协系数很相似，极10月人们提高了正这可以认为是房价节节攀高情况下人们对市场的一种妥协性调正常妥 极限妥正常妥 极限妥

5、e0451000303年的高。其面积选择的分散表70、80万的比例增7000100120的增加相当合拍。 f提高比例是不一样的。045100平米选择比例明显要少的变化就知道了。0450310月下降了504707000 首选面 次选面g客厅面客厅面 主卧面 厨房面 h2030分钟的距离市中心的车程。03510-035月要高很多。 用地规划图：Ⅰ一心：一个公共中心，即高新开发区(滨江)设施(包括钱塘江大桥)及萧绍联络线，将原来的铁路轨道改做为城市轨道交通。新的浙赣线从望江门以南开始下穿，以隧道方式穿越钱塘江及江南城到临浦站出城面。高新开发区(滨江)Ⅰ城市道路交通：Ⅰ1万元/平方米，如“海月·金棕榈”9000—100元/㎡左右，“绿5800元/平方米。Ⅰ、需求状a50 b正常妥 极限妥 c4.2％。0310“有点贵但能承受的单价”5000元的“ d0350.790310045045月，035月的三分正常妥 极限妥 e与其他的区片有所相似，100045月0480这也许是那些低端人群随着房价的上涨无奈的将目光转向滨江0045月的比例也是达到三个时期的最高0040310月降低很多。 f 首选面 次选面g只下降一点但是中位数的变小(3025)是一种迹象，这种方米左右，但是中位数的变小（20变到一八）说明选择小面10平方米左右，0310045月的更加接近。客厅面客厅面 主卧面 厨房面 h选择购买滨江片的购房者他们中只接受10-一五分钟车程200310300310月减少很多。究3020 Ⅰ用地规划61261.7万人。16.5万人。Ⅰ123万平方米。老城西在其金庭园”8688元/7800元7600元/平方米左右。天目山路以北，丰潭路以西的坤和·山水人家目前的房源较多，价格范围在7000—9000元/平方米左右。532005000域目前的楼盘主要是“天阳·棕榈湾”200362200元/4500元/Ⅰ、需求状a10107.15103.2平04年504年5 03年10首选购房面 备选购房面b105月底杭州整55.262.37.1万。105月底的心理54.1万、59.35万。04年503年10心理预算总 有点贵可以接受总 太贵不能接受总c50510月相比：希50万。04年04年503年1030 100d10001051000105月杭州公寓楼的4744元、5719元，而城西片的数据分别为4775元、5706元，两者之间非常接近。“500055006000元 f10月的各项妥协系数都比今年5月底的各项妥协系数要高，反映出人们在半年来对上涨后房价04年503年10总价心理妥协系数总价极限妥协系数单价极限妥协系数单价心理妥协系数g25.32.4/主卧和1个平方米左右。客厅0404年503年10 厨 h80%105月的数据相比，今12.3%03年1004年5给子女购买住房二次购房首次购房 3、20046-8彩虹城（公寓销售物业物业1设计浙江城建设计研究院香港何显毅建筑工程师楼（中国）有限公司（全案策划）2004.52006绿化开发共三期、现为二期（期未开盘2主力0469000平方主力2002-1-竣工2005-1-十几层，共30规划30002.9推出800已售销售2000楼层5040元/平方米全8400元/贷款及付款方按揭/一次性付清一次9.9折7000-8000元/527、402、522、3一五、111广利佳苑（普通住宅、多层、小高层浙江省广利房产开销售86412123、86409物业A&I（香港）景观与建筑5设计轻工业杭州工程建筑设计2004-6-2005-8-1710680-200325.702005-4-2.820多层:0.7元/月/小高层:1元/月88%1710690%7500元/30%，一次性付清九九5、40、805国都.崇文公寓（公寓浙江国都房地产集团有0571－872展示地新华路与凤起路的交界基本资高 小高200472006940 5000090400（总户数2.810050物业管理1.2定价策11000元/贷款及付按揭/配套设6、10、一三、23、定位及华达.窑山花园（别墅、多层杭州华达房地产开发有0571- 698854展示地杭州市瓶窑镇大桥北路杭州华达物业管物业地“瓶窑—良渚”生态居住华成国际建筑工市场推（全案策划）基本资建筑类开盘时交房日基地面2500095－145建筑面35000三室二厅二卫一工程进3481402.816185-20－30物业管0.3元/平方米/90%11.59平方定价策3700元/配套设交通配1042号线5一三、3一三公交起点站，内部配周围配定位及媒体运客户定集美.岸上蓝山（公寓、多层、高层、小高层、排屋杭州新欣房地产开发有销售杭州集美房地产开发有物业杭州天目山路224设计北京东方华太建筑余杭五常乡，02省道南施工（全案策划）容积绿化开发 主力90-0 平方主力321166推出已售280得户销售3330总价30多万，90120002000米，为大城西板块的另一人居中心，杭6346506—5分青年情调社区”代的中小户型高品质社区—“新青年情调社金成房地产集团有展示地1物业地02建筑上海同济城市规划市场推景观浙江城建设计研究金地营销新加坡雅克筑景设浙江金成建设集团基本资随时都有房 独立双联别4—8闲林山水公寓384536平方推出的房子2.83010000深、竹海云天、晚清城、金沙滩园艺基地定价策550003504000天阳.棕榈湾二期（公寓、多层、高层、小高层浙江天阳置业有0571- 6余杭莫干山路北设计规划华森建筑与工程设景观（全案推广）2004-5-2006-12- 1205000160多平方米，在顶芝牌0.6元月4200/平30%99折优惠一次性付清99折优3一三、5一三、168（建设中(20班初中)，2公里外有三墩中学中园花苑（商住楼、多层杭州中园房地产开发有0571-8866展示地68物业地华成国际建筑工程市场推（全程策划）杭州风巢杭州余杭南方建筑监管单杭州新天地建设监理有浙江省工程物探勘基本资 05年6110-057330平方2.8二期108户共定价策元/459940%配套设346、西至余杭镇镇政府及余杭二院，新建的凤山路贯穿南北。1-2层为商铺，3-6层为公定位及4浙江城建房地产开发有浙江城建房地产开发有（全程策划（海）舍德.联洋广展示地物业地拱墅丽水路与紫荆路交浙江城建设计研基本资06年30多栋多层和8004022100-120平方物业管理1.4元，多0.8元销售情1400300—标的房子只剩二标买了七成左月一号之前由于夏季淡季成交速度缓慢，定价策7000- 07500- 9020%30%，商业贷款可九九折优配套设1、23、591、816、63“运动中心”拱墅丽水路与紫荆路交汇处周边主次干道交2-31000定位及这是一批适合25-37岁希望住在市中心的消杭州通和房地产开发有 （营销顾问展示地杭大路嘉华国际商务中浙江绿城物业管物业地中国美术学院风景建筑设计研究基本资06482000 100-120平方83%-物业管理1.060.8元销售情1200500的基本上都是底70-定价策小高层63005500元平方50-6030%配套设528、312、302、316、33624班小学12班幼儿园30米宽的上塘河，北至上塘河、123亩，地势平坦，内有贯穿园区与京杭大运河相通的城市河道上30东南邻近北景园居住区的近万平方米的中心定位及高低1、2004年年初提出的土地供应计划，今年杭州市将向市场投放6000亩土地。如果除去1－5月份的174140002004年1637.1720033001003万套新房可供购房者挑选。下47.53016-20住宅供应量约一三住宅供应量约35万平住宅供应量约52万平住宅供应量将达到40-4555万平方米—753033万平方米30-4040-5030-4045-5035-4030-352、10万平方米—16-20万平方米。其中，比较值得关注的是国5600元/平方米左右，所以估计开盘时价格也很有可10000元/平方米左右。37.5万余平7500元/平7500元/平方米左右。（3）19984年的开发建设，且受地质影响，城西可开发的搬迁入驻，城西房地产开发开始走北上路线。2001年推出了紫140200114%，2003年城西又有相当面积的土地推出。因而从土地供应量来看，的楼盘有耀江文鼎苑、广宇·20号地5823万平方米；六合·年下半年预售；同人·22万平方米，一期也22万平方米，将于今年年底开盘。3万多亩的储备和开发用地，而且都以200080032万平方米左右，再加上其他几个楼盘的供应量，单就排屋、35万平方米以3万平方米左右。1105500元/平方米——6000元/20012300元/20022700元/平方米左右，20033200元/平方米，今年上半年这里的公3500元/平方米。6万平方米等。但因为今年上半年萧山房6000元/平方米左右，不在中心的其他区域也达到4500元/元/35万平方米—40万平方米，主要新盘有四维房产的碧4000元/平方米，好多户型已经4000元/平方米。2030万平方米—4010多个新盘推44000元/平方米，甚至个别楼5000元/30万平方米—35万平方米左右。6000元/平方米——7000元/4000元/200120万元—140万3广厦．0571-杭州绿洲房地产开发有广厦物业有限公展示地杭州市下城区朝晖路一2浙江华东设计建物业地杭州市下城区朝晖路一2市场推(全案策划）基本资三期10月份200412200790120～5.6万方5.37.2109304年下半年75%一期、二期住宅定价策90～0/9200120三 30地理位CLD厦·10022CLD定位及媒体运客户定浙江中联房地产开发 一八浙江华安房地产开发有限公司/香港戴德梁行物展示地308基本资建筑类开盘时9月底十电梯配多层一梯两占地面 6-建筑面22工程进1200 一期的78户，两幢多已售户40多人可以先挑—期房子已全卖地理位楼层状定价策未定，一期是两年前开盘的，卖到最后也到8000配套设交通配周围配定位及媒体运客户定 余杭天目山路以0220042006 80-电梯配 理 87㎡、91㎡、985㎡四种主力户4000元/506、346中能.9与设计有限公司（深圳0.28（别墅10月份开盘0.28（别墅200635%2693300m2、m2左右（公寓2003-3-2006-5-266800220-350240-280（别墅100-0方米8002.912户,13户,2795%250-4504008000元4700元/7000VIP休闲会所、12线，3064（1）大禹.大禹房地产开发有限公浙江大禹实业发展有限浙江大禹实业发展示地杭州市余杭镇禹杭商城7幢商铺/基本资建筑类开盘时2004交房日2006基地面建筑面65000三室二厅工程进9.2.8电梯配层92物业管定价策贷款及付款方按揭/配套设交通配交通布内部配周围配20000文化氛定位及媒体运客户定碧云阁（公寓、全装修、多层、小高层 一862342余杭区临平丘山大街654单身公寓年30—60 一房一厅，部分二一期的公寓只剩一套，26524、1、1224东海.水漾人家（二期）浙江东海房地产股份有0571－87901088879010杭州余杭东海物展示地杭州市杭大路1号黄龙1物业地基本资建筑类开盘日2004-9-交房日2006-5-80—占地面26600建筑面33293.70329121㎡21工程进几栋已经造到2.9300电梯配物业管定价策3800元/4200元/配套设交通配内部配周围配文化氛定位及媒体运客户定华鸿.怡景花城（多层普通住宅、排屋杭州华鸿房地产开发87902011浙江耀江物业管理展示地1号黄龙世纪b1楼（全案策划）杭州智威广告设计有限物业地同济大学建筑设计新加坡谰雅园艺咨询（上海）有限公基本资排屋、公—期2004.5份开盘，二期公寓11月份开公寓 排屋2002201000003首期推出排屋220物业管理定价策预计开盘5800128万元/配套设346园区主入口处建有面积约2000余平方米设定位及杭州华瑞房地产开发有物业地基本资建筑类开盘日04交房日05年中或下半户型范围：90~120基地面建筑面38000工程进250电梯配定价策预计开盘价：6000元/平方米贷款及付配套设交通配5、楼盘介17内部配周围配文化氛定位及媒体运客户定塘栖.杭州众孚房地产开发有8637展示地1物业地余杭余杭区塘栖镇广济基本资建筑类多层（6层开盘日2004年10交房日06占地面53360建筑面85000110-工程进2.8电梯配物业管定价策2800元/贷款及付配套设交通配交通布内部配周围配文化氛定位及媒体运客户定天寓（大型综合体、高层杭州六合房地产开发0571－8866900088669001、杭州六合房地产开发东信大道物业地滨江钱塘江大桥南岸800米，东信设计建筑浙江宝盛建设集景观W&R景观市场推浙江宝盛建设集基本资2004-9-200750000平方80- 2004-3-2006-12-8