山东泰安万达广场项目解读汇报

山东泰安万达广场项目解读泰安万达广场商业管理有限公司2014年10月20日Part1项目背景调研分析Part2消费者调研分析Part3专项调研分析Part4项目解读Part5项目定位目录项目背景调研分析Part1、项目背景调研分析1、城市概况2、项目环境分析3、城市商圈分析4、竞争对手分析5、专业市场Part1-1、城市概况-地理位置泰安市◆泰安市，泰山的所在地，位于山东省中部，北依济南，南临济宁，东临临沂，是中国华东地区重要的对外开放旅游城市；◆泰安是历史文化名城，被誉为“五岳之都”，是山东旅游“一山、一水、一圣人”的起点；2013年全市实现旅游总收入441亿元，同比增长14%;◆泰安市辖泰山、岱岳两个市辖区，新泰、肥城2个县级市，宁阳、东平两个县。◆GDP情况：泰安市2013年GDP总值2,790亿，比2012年增长10.6%，在山东十七地市排名第九位。主要产业是煤炭、旅游两项。Part1-1、城市概况-经济指标泰安市2009-2013GDP走势图，单位（亿元）2012年山东各地市GDP排名，单位（亿元）数据来源：山东省统计网、泰安市统计年鉴◆城镇人均可支配收入：城镇居民收支稳步增长，2013年达到28,200元,人均消费支出18,200元，全省排第十一位。◆社会消费品零售总额：逐年递增，2013年达到1,053亿元。◆第三产业结构：连续五年实现比重和增速双提高，2013年比重达到41.68%。Part1-1、城市概况-经济指标单位：亿元单位：元单位：亿元第三产业结构数据来源：山东省统计网、泰安市统计年鉴◆人口结构:2012年泰安市人口为552万人,主城区人口约60万人，全省排名第十位。Part1-1、城市概况-人口结构数据来源：山东省统计网、泰安市统计年鉴2012年泰安市人口组成及占比，单位（万人）2012年山东各地市人口数量排名，单位（万人）◆机场：每天八班大巴直通济南遥墙国际机场，只需1.6个小时；◆铁路：京沪高铁、京沪铁路的交汇处，每天有56趟高铁,8趟动车在此停靠；◆公路：京台、泰莱、泰新三条高速绕城而过。Part1-1、城市概况-城市交通京沪高铁京台高速泰新高速泰莱高速京沪铁路Part1-1、城市概况-旅游情况11km11.5km14km12km16.3km4.1km86.4km泰山风景区。2013年共接待游客497万人次，门票收入3.8亿封禅大典。2013年共销售门票25.6万张，收入4000多万东平水浒城。2013年共接待游客150多万人次太阳部落。2013年共接待游客67万人次，门票收入9600万方特欢乐世界。2013年共接待游客130万人次，门票收入2.4亿泰山花样年华。2013年接待游客过百万宝泰隆旅游度假区。2013年接待游客过百万，门票收入过亿元◆主要旅游景点:泰山风景区、方特欢乐世界、泰山花样年华、东平水浒城等。虽然泰安的旅游资源比较丰富、游客数量庞大，但由于旅游配套设施不健全，且短途游客占比较大，基本还是停留在“泰山一日游”的状态，造成连带消费能力较差。一、泰安市在山东省十七地市中，综合排名在十名以后，低于万达广场已经进驻的济南、青岛、济宁、潍坊、烟台及东营，略高于同年开业的德州。二、泰安市距离省会济南只有70KM，高速时间一小时，高铁时间一刻钟，部分消费群体去了济南。三、泰安市为全国重点的旅游城市，未来在旅游产业方面发展潜力巨大，这也是泰安市最大的亮点。Part1-1、城市概况-小结项目背景调研分析Part1、项目背景调研分析1、城市概况2、项目环境分析3、城市商圈分析4、竞争对手分析5、专业市场◆城市主干道：五横：环山路、东岳大街、泰山大街、灵山大街、泮河大街

四纵：大河路、长城路、龙潭路、温泉路◆城市公交：共有38条公交线路贯穿市区，其中有8条经过万达广场Part1-2、项目环境分析-城区交通东岳大街泮河大街灵山大街泰山大街温泉路龙潭路大河路长城路环山路Part1-2、项目环境分析-所处区位◆泰安万达广场：位于泰山大街与灵山大街之间，政府规划时代发展轴南段，位于CBD（中央商务区）和CGD（中央政务区）的交汇处，规划定位为商业商务中心和文化娱乐中心，发展政策利好。Part1-2、项目环境分析-规划指标项目总建筑面积654,600㎡,可售物业占比为61.35%。是集大型购物中心、室外步行街、SOHO公寓、超五星级酒店、甲乙级写字楼为一体的大型城市综合体。◆持有物业面积：251,400㎡◆销售物业面积：401,600㎡◆城市配套面积：1,600㎡◆购物中心面积：125,100㎡◆室外步行街面积：69,000㎡（约700套）◆停车位：

3,100个(其中购物中心停车位570个，其它为销售物业配套及机械停车)Part1-2、项目环境分析-项目四周西北侧为泰安市会展中心（部分启用）西侧为老式住宅区-松园小区西南侧为部分未开发空地+老式小区南侧为绿化带，未开发东南侧为部分未开发空地+老式小区北侧为泰安市会展中心东北侧为泰安市日报社①号门②号门东侧为物流集散地+宝胜广场（在建）Part1-2、项目环境分析-周边高校◆周边高校：泰安市共有八所高校，2013年八所高校在校生10.2万人，专任教师5,349人；其中普通本科：山东农业大学、山东科技大学、泰山学院、泰山医学院；专科高职：山东交通职业学院、泰山职业技术学院、泰山科技学院、山东服装学院；泰山学院29路到达山东农业大学南校区K140->29路山东服装学院33路到达泰山职业技术学院7路->6路泰山职业技术学院南校区K26路->29路地图分布高校到达万达广场的公交车程约在40-70分钟之间5KM3KM泰山医学院8路到达山东科技大学8路到达山东农业大学6路到达泰山学院东校区29路到达泰山科技学院34路达到泰山学院南校区28->29路泰山医学院新校区28->29路山东交通学院西29路到达山东交通职业学院南K33路到达泰安市大部分高校达到万达广场只需乘坐一条线路的公交车高校◆主要政府机关及事业单位：泰安市政府、泰安传媒集团、泰安市坦克营;◆医院：泰医附院、泰安市第二、四人民医院、泰安市中心医院、泰安市儿童医院；◆学校：泰安长城中学、泰安市实验学校西校区等；◆主要公共设施：文化艺术中心、会展中心、全民健身中心;Part1-2、项目环境分析-周边其它配套3KM泰安市政府会展中心文化艺术中心泰医附院泰安市儿童医院泰安市中心医院泰安市第二人民医院泰安市中医二院泰安市第四人民医院泰安市全民健身中心政府机关医院主要公共设施泰安传媒集团泰安市坦克营泰安市实验学校西校区学校长城中学Part1-2、项目环境分析-周边社区（3KM）楼盘均价：5000-10000元项目3KM范围内目前共有28个新入楼盘，预计户数20,000户，交房时间集中在2015年-2016年；项目3KM范围内目前40多个既有小区，预计户数40,000户，入驻率为80%，常住人口100,000人；项目1KM范围内目前4个既有小区,常住人口1,5000人。新入楼盘既有主要小区1.宝胜广场15.泮河佳苑1.国华经典15.岱岳花园2.金域华府16.中天.三里银2.龙泽花园16.望岳小区3.华易青年城17.泰然居3.御碑楼小区17.苗圃小区4.御驾新苑18.中南世纪锦城4.五环小区

18.擂鼓花园5.鼎基时代19.贵和.天外上璟5.月季花园19.银河小区6.泰山国际金融中心20.福盈天际6.松园小区20.生资小区7.长城一品21.玉都佳苑7.长城小区21.王庄小区8.中达.山城国际22.圣山帝景8.乐园小区22.英雄山小区9.新陶名苑23.司家莊9.泰创国际23.泮河小区10.宏成.富园24.泰山.新兴园10.明珠花园24.青山小区11.泰山公馆25.鎏光溢彩城市广场11.圣源小区

25.望山花园12.山景尚宅26.泮河小镇12.时代佳苑26.科山小区13.大展鸿府27.中心国际13.七里小区27.兴元花园14.民馨居28.恒地.首府14.三里小区28.农机小区新入楼盘既有小区宝胜广场华易青年城金域华府御驾新苑鼎基时代国际金融中心长城一品山城国际泰山公馆国华经典龙泽花园五环小区松园小区长城小区御碑楼小区望岳小区月季花园国华时代三里小区Part1-2、项目环境分析-周边社区（3-5KM）楼盘均价：4000-10000元项目3KM-5KM范围内目前共有8个新入楼盘，预计户数10,000户，交房时间集中在2015年-2016年；项目3KM-5KM范围内目前既有小区30多个，预计户数30,000户，入驻率为80%，常住人口80,000人。新入楼盘既有主要小区1.信德.泰山御园1.普照小区

10.金星小区2.如意家园2.金山小区11.仰圣小区3.弘省现代城3.天元花园12.生平小区4.中天.南湖颐心园4.岱下华庭13.华庭佳苑5.清华苑5.三联小区14.锦绣一方6.恒基.理想家6.财东小区15.田园小区7.天平湖壹号7.元宝小区16.颐和名居8.中悦城8.岱西小区

17.汇丰嘉园9.南湖小区18.市场小区新入楼盘既有小区如意家园弘省现代城南湖颐心园清华苑恒基.理想家天平湖壹号中悦城泰山御园普照小区

金山小区天元花园岱下华庭南湖小区金星小区财东小区

元宝小区Part1-2、项目环境分析-周边交通泰安市政府高铁站火车站商圈汽车站财源街商圈4.9km1.8km2.0KM2.6km■交通概述：距市政府约2.0KM，5分钟车程距火车站约2.2KM，6分钟车程距汽车站约1.8KM，4分钟车程距高铁站约4.9KM，11分钟车程

距火车站商圈约2.6KM，7分钟车程

距财源街商圈约3.5KM，8分钟车程■道路设施：北面泰山大街，双向6车道

南面灵山大街，双向6车道

东面望岳东路，双向4车道

西面望岳西路，双向4车道■公交线路（500M）：北面-泰山大街：6路、29路、33路、34路南面-灵山大街：37路

东北面-望岳中路南段：8路、25路西面-望岳西路：46路3.5km望岳西路望岳东路南段8、25路泰安实验小学西校6、29、33、34路松园小区东门46路松园小区37路望岳东路望岳西路①号门②号门一、万达广场位于泰安市西部新区，周边人口少、密度低，无商业氛围。二、泰安市的主要商圈、高铁站、火车站及汽车站都位于城市的中西部，距离万达广场较近。三、万达广场周边的交通比较便利。Part1-2、项目环境分析-小结项目背景调研分析Part1、项目背景调研分析1、城市概况2、项目环境分析3、城市商圈分析4、竞争对手分析5、专业市场◆概述：泰安市商业最繁荣的商圈之一，是泰安的商业黄金地段和零售服务网点核心区域。◆形成时间：2001年◆位置：距离万达广场约2.6KM◆交通：三条公交线路可从商圈直通万达（6、8、33路），约30分钟。◆商业类型：百货、超市、沿街店铺、电器、酒店、餐饮、娱乐及配套服务等。◆商业特征：能满足泰安市居民一站式购物的消费需求，体验性强。◆主力消费群体：泰安市的中高收入家庭及旅游客群。◆消费群体年龄层：25-40岁◆不足：停车位不足的问题日益凸显，消费时间成本高。火车站商圈—市级商圈Part1-3、城市商圈分析2.6km3.5km代表商业项目：▲银座商城（2001.1）▲银座城市广场（2008）▲大润发（2011.5）代表商业项目：▲中百大厦（2005.9）▲金桥服装城（2001）财源街商圈火车站商圈◆概述：泰安市的中心地带，可视为火车站商圈延伸发展的商业带，是泰安主要的购物场所。◆形成时间：2005年◆位置：距离万达广场约3.5KM◆交通：四条公交线路可从商圈直通万达（6、8、29、33路），约40分钟。◆商业类型：百货、超市、沿街店铺、电器、服装商场、酒店、餐饮、娱乐等。◆商业特征：能满足泰安及周边县市年轻时尚人群的消费需求，消费档次偏中低端。◆主力消费群体：泰安市及周边县市的大众消费家庭；大学生群体。◆消费群体年龄层：18-30岁◆不足：环境杂乱，缺乏规划，经营品质较差；停车位不足。财源街商圈—市级商圈Part1-3、城市商圈分析2.6km3.5km代表商业项目：▲银座商城（2001.1）▲银座城市广场（2008）▲大润发（2011.5）代表商业项目：▲中百大厦（2005.9）▲金桥服装城（2001）火车站商圈财源街商圈项目背景调研分析Part1、项目背景调研分析1、城市概况2、项目环境分析3、城市商圈分析4、竞争对手分析5、专业市场项目背景调研分析Part1-4、竞争对手分析◆银座商城◆中百大厦◆银座城市广场◆宝龙城市广场◆新天街◆银座商城：位于火车站商圈，定位为泰安市最高端百货店，得到市民广泛认可。目前经营良好，人流量大，业态组合比较丰富。主要采用扣点联营的合作方式。Part1-4、竞争对手分析-银座商城2.6KM银座商城开业时间2001年1月品牌面积50-200平方米不等面积6W平方米租金情况底商餐饮租赁约5元/平米/天；五楼家具类以租金形式收取费用，约3元/平米/天；销售2013年百货约5亿元，银座家电约0.7亿元，银座超市约2亿元消费客群中高档消费群经营业态B1:家电+超市；1F:化妆珠宝和鞋类；2F:男装；3F:女装；4F:运动休闲类；5F:家居及家具类；6F:先锋影城客流量及停车位客流量：日均2W人次；停车位：300个Part1-4、竞争对手分析-银座商城楼层建筑面积(㎡)品类品牌数面积(㎡)实际扣率2013销售(万元)销售坪效（元/月/平米）租金测算（元/月/平米）F111,000鞋45

1,28718%

4,1612,695415珠宝镶嵌17

60911%

9,73613,3231253钟表20

24111%

1,8196,290591化妆品25

42115%

2,5114,970637合计107

2,558

18,2285,939

F214,000男装55

3,45124%

6,9321,674343箱包16

31922%

9502,482467内衣饰品3

4820%

2133,689631租赁4

218

59226

合计78

4,036

8,1541,684

F315,000大淑53

3,68023%

8,1591,847363文胸8

31418%

8412,232343儿童23

87518%

1,3451,281197饰品5

7920%

3753,953676合计89

4,948

10,7201,805

F412,000运动户外36

2,79617%

5,7001,699247少淑22

1,97717%

3,5911,514220租赁3

154

38205

合计61

4,927

9,3291,578

F58,000内衣床品29

59825%

8791,225262家居用品24

69122%

714861162羊毛羊绒14

33025%

7191,815388家居20

3,039

1,199329

合计67

4,658

3,510

银座家电

7,083

合计60,000

402

21,127

57,0232,249

Part1-4、竞争对手分析-银座商城品类序号品牌面积（㎡）2013年销售(万元）销售坪效(元/月/平米）实际扣率租金测算(元/月/平米)租金区间(元/月/平米)供应商性质少淑1MODA198657

2,76515.17%358200-350直营2ONLY233449

1,60614.96%206直营3衣恋132262

1,65416.42%232直营4圣迪奥66228

2,87921.25%523直营5百家好106208

1,63519.22%269直营6天尼维尼132204

1,28826.90%295直营7大嘴猴87200

1,91621.86%358省代8米奇76185

2,02922.32%388省代9米可芭纳92174

1,57623.46%316省代10欧时力113165

1,21723.42%244省代大淑1劲草106592

4,65425.28%1,006300-600直营2珂莱蒂尔92496

4,49326.20%1,006直营3影儿260480

1,53822.53%296直营4娜尔思120467

3,24325.68%712直营5美若仙妮63431

5,70126.12%1,274直营6雅莹110338

2,56124.14%528市代7声雨竹110314

2,37919.00%386省代8哥弟84305

3,02623.00%595省代9米兰92259

2,34622.38%449省代10阿玛施84253

2,51023.00%493省代Part1-4、竞争对手分析-银座商城品类序号品牌面积（㎡）2013年销售（万元）销售坪效(元/月/平米）实际扣率租金测算(元/月/平米)租金区间(元/月/平米)供应商性质时尚男装1杰克琼斯188605

2,68213.70%314150-300直营2JEEP76358

3,92527.08%909直营3思莱德161305

1,57913.02%176直营4自由空间90148

1,37020.63%242省代5Menseye58136

1,95423.95%401省代6马克华菲10294

76824.41%160市代商务男装1卡尔丹顿95425

3,72820.84%664400-650省代2圣梵尼70299

3,56030.31%922省代3萨巴蒂尼98248

2,10924.29%438省代4纳巴罗67217

2,69928.54%658省代5雅戈尔48208

3,61124.43%754直营6雷诺50200

3,33325.34%722省代运动户外1耐克281987

2,92715.09%378300-400省代2阿迪196738

3,13816.66%447省代3ASE84327

3,24416.66%462省代4Nike36088309

2,92615.49%387省代5新百伦50210

3,50021.06%630市代6探路者57193

2,82224.75%597省代Part1-4、竞争对手分析-中百大厦◆中百大厦：位于财源街商圈，市区居民认可度较高。但是产品线一般，内场拥挤，体验感不足。目前经营良好，主要采用扣点联营的合作方式。中百大厦3.5KM开业时间2005年9月品牌面积40-200平方米不等面积4W平方米租金情况周边商铺约4元/平米/天销售2013年销售约2.7亿元消费客群中档消费群经营业态B1层：超市F1层：化妆珠宝和鞋类F2层：女装F3层：男装和运动户外F4层：儿童和餐饮客流量及停车位客流量：日均2.5W人次停车位：200个Part1-4、竞争对手分析-中百大厦楼层建筑面积（㎡）品类品牌数面积（㎡）

实际扣率2013年销售（万元）

销售坪效（元/月/平米）租金测算（元/月/平米）F115,000珠宝镶嵌116609%6,2847,934610钟表

105009%1,7642,940226鞋521,89017%4,1031,809307化妆品

2090015%2,0321,881241餐饮

100

150元/㎡/月

小计934,050

13,1812,712

F213,000少淑433,44017%4,5961,113162女包28017%84875127内衣210017%108900131配套28017%4850073小计493,700

4,8361,089

F312,000男装524,21220%4,307852170运动户外151,60517%1,9961,036150内衣床品850417%1,1401,885274男配28018%1681,750269羊绒1280418%1,5341,590245餐饮

200

130元/㎡/月

美容美发

300

120元/㎡/月

儿童娱乐

200

80元/㎡/月

小计897,905

9,145964

合计40,000

23115,655

27,1641,446

Part1-4、竞争对手分析-中百大厦品类序号品牌面积（㎡）2013年销售（万元）销售坪效(元/月/平米)实际扣率租金测算

(元/月/平米)租金区间(元/月/平米)供应商性质少淑1MODA160404

2,10412%216100-300直营2ONLY180313

1,44912%149直营3拉夏贝尔/拉夏贝尔运动130218

1,39714%168直营4米奇130164

1,05117%153省代5欧时力110145

1,09814%131省代6艾格105116

92117%134直营7艾格周末48115

1,99717%291直营8太平鸟70100

1,19015%152市代9衣念12576

50717%74直营10天尼维尼9066

61117%89直营时尚男装1杰克琼斯160221

1,15116%184100-200直营2思莱德120160

1,11116%178直营3GXG90140

1,29616%207市代4ALT5696

1,42918%257市代5JEEP17693

44016%71直营6太平鸟9086

79621%168市代运动户外1耐克170446

2,18613%243200-300省代2阿迪120399

2,77113%308省代3李宁120209

1,45116%199省代436068126

1,54415%197省代一、整个泰安市代表性百货店的销售总额约10个亿，在山东十七地市中排倒数第五位。二、泰安市场上传统百货店少淑类、男青休类市场份额占比较少，总体销售额较低，承租能力较差。三、目前泰安市场上传统百货店仍以服装为主，无快时尚；生活精品和体验类品牌少，同时缺乏配套类项目。四、银座在泰安市发行银座卡和山东一卡通两个代币卡种，这两种卡在泰安银座商城的整体销售额中占到55%以上的份额，常被泰安市民戏称为泰安的第二人民币。Part1-4、竞争对手分析（百货）-小结Part1-4、竞争对手分析-银座城市广场◆银座城市广场：地处泰安市商业核心区的火车站商圈，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游、观光于一体的体验式商业步行街。银座城市广场2.6KM开业时间2008年经营布局以餐饮、生活精品及配套服务类为主；室外街约为150间，出租率为90%位置距离万达广场约2.6KM面积商业部分建筑面积约为2.26万平方米租金水平周边商铺F1层约4元/平米/天，F2层约1.0-2.5元/平米/天Part1-4、竞争对手分析-宝龙城市广场◆宝龙城市广场：集五星级酒店、旅游、娱乐、休闲、餐饮、购物、酒店式公寓于一体，是泰安市城市居民以及游客购物、休闲的重要场所，距离泰山景区仅5分钟车程。宝龙城市广场6KM开业时间2010年经营布局主题商业步行街+时尚百货、五星级酒店+娱乐+餐饮+影院；室外街约908间，一层出租率为80%，二层几乎空置。位置距离万达广场约6KM面积商业部分建筑面积约为12万平方米租金水平约在1.0-2.5元/平方/天(配合免租)Part1-4、竞争对手分析-新天街新天街5.6KM◆新天街：集演艺剧场、特色休闲街、酒店公寓于一体的综合体项目，依靠大型活动进行营销宣传，属于竞争项目。开业时间2013年10月刘老根大舞台开业；2014年9月俏江南开业经营布局一剧（演艺）一街（文化娱乐休闲）一区（酒店式公寓社区）；室外街约310间,出租率约为10%位置距离万达广场约5.6KM面积商业部分建筑面积20万平方米租金水平和主力商家都是合作经营一、目前泰安市室外街的经营状况一般。银座城市广场依靠处于商业核心位置的优势，招商尚可；宝龙外街二楼几乎全部未出租；新天街虽然有“刘老根”和“俏江南”做幌子，但目前招商难度很大。二、目前泰安市整体室外街租金不高，项目所处区域位置是影响租金水平的重要因素。三、现有室外街几乎没有管理，主要表现在车辆乱停乱放、垃圾乱堆、没有品质。四、万达广场的金街管理未来将是泰安市金街中的一大亮点。Part1-4、竞争对手分析（室外街）-小结目录项目背景调研分析Part1、项目背景调研分析1、城市概况2、项目环境分析3、城市商圈分析4、竞争对手分析5、专业市场Part1-5、专业市场-光彩大市场◆光彩大市场：按照现代商业流通模式组建的一站式多功能大型商贸物流市场，鲁中地区最大的商贸物流基地。光彩大市场2.7KM开业时间2006年10月经营布局共分为7个经营区域，市场经营范围涵盖装饰建材、家具、灯具、窗帘、家电、针织服装、轻纺百货、摩托车、电动车、板材、五金、油漆等十多个行业类别位置距离万达广场约2.7KM面积总建筑面积约46万平方米交易额截止2013年年底，市场已入驻的客商达2500多户，商铺租售率达100%，大市场年交易额达45亿元，约2.5万余人在此经营Part1-5、专业市场-金桥服装城◆金桥服装城：位于泰安市最繁华的商业地段——财源大街中段，以经营各类男女低档服装及配饰为主，同时配套餐饮和儿童娱乐。3.6KM金桥服装城开业时间2001年A座开业，2005年重建，2008年B座和C座开业经营布局划分A、B、C三区，目前经营情况较好，以年轻消费群体居多，偶有空铺出现位置距离万达广场3.6KM面积商业部分营业面积约为3万平方米租金水平F1层约4元/平米/天，F2层约2-3元/平米/天，F3层约1-2元/平米/天Part1项目背景调研分析Part2消费者调研分析Part3专项调研分析Part4项目解读Part5项目定位目录Part2、消费者调研分析-收入水平◆收入水平：通过泰山区财源街道办事处，对项目周围3-5km商圈内主要的政府机关、事业单位、公共服务机构、高校、医院及社区的收入水平进行了调研。性质名称各级月工资水平（元）政府机关及行政事业单位泰安市委市政府正科3,900，副县4,200，正处4,500，副厅4,800，正厅5,100泰山区委区政府科员2,900，副科3,700，正科3,900，副县4,100，正县4,300岱岳区委区政府科员2,600，副科3,400，正科3,600，副县3,900，正县4,100公共服务机构泰安市图书馆、会展中心、艺术中心及健身中心临时工1,500，合同工2,500，在编3,000+报业大厦泰安传媒集团2,000-5,000，市直相关部门3,200-4,500高等院校山东农业大学、山东科技大学助教3,200,讲师4,500,副教授5,500+，教授6,500+泰山学院助教2,800,讲师3,800,副教授4,800+，教授5,600+医疗机构泰医附院、泰安市第二、四人民医院等合同工2,800，护士2,000-5000，护士长6,000+，副主任医师6,000+，主任医师8,000+周边社区人群普通住宅人群收入约在2,000-,3000回迁人群（时代佳苑）收入约在5,000-9,000（其中租房收入3,000-6,000）高档小区（国华经典/时代）收入约在8,000-15,000Part2、消费者调研分析-消费支出◆消费支出：通过泰山区财源街道办事处，对泰安市区居民的人均消费支出情况进行调研。2013年人均消费支出情况（单位：元）项目金额占比食品

5,72431.45%交通和通信

2,36512.99%衣着

2,03611.19%教育费用

1,6288.94%医疗保健

1,6148.87%文化娱乐

1,4738.09%其它类

2,52413.87%杂项商品和服务

8374.60%合计

18,201100%◆汽车保有量：截止到2013年底，泰安市区百户居民拥有家用汽车27辆，人均保有量较低。Part2、消费者调研分析-消费特征68%的消费者出行方式为步行、公交车或助力车；自己驾车出行的占比21%；乘出租车出行的占比11%；本次消费者调研共计收取有效调查表500份50%的消费者在晚上外出消费；22%的消费者在下午外出消费；28%的消费者在上午和中午外出消费；57%的消费者每月消费次数3-4次；33%的消费者每月消费2次及以下；10%的消费者每月消费5次；单次人均消费120-150元及以上的占比29%；单次人均消费50-120元的占64%；单次人均消费50元以下的仅占7%；交通方式消费时间段家庭频率消费单次人均消费Part2、消费者调研分析-消费特征主要购买服装、鞋为主，无固定消费品牌，认为银座商城的商品就是品牌；在银座商城购物多，主要原因是其品牌集中，选择性多，同时银座卡的通用性对其贡献较大。是调研者心中较高档的购物场所。交通方便、就近消费占41.2%、商场的知名度占37.4%，这两项是最主要考虑的因素；其次是购物环境和商品的品牌、档次，分别占32.4%和31.8%。餐饮口味选择主要购物地点购物考虑因素本次消费者调研共计收取有效调查表500份Part2、消费者调研分析-消费特征本次消费者调研共计收取有效调查表500份中餐口味偏鲁菜和东北菜系，分别占比47%和20%，其次是川湘菜系占比15%；选择其他口味菜系的相对较少，尤其是西北菜系的消费仅占0.21%；非中餐口味比例最高的就是美式快餐（汉堡、炸鸡）类，占比27%；披萨、意面等意大利风味及咖啡时尚占比在15%左右，韩国料理占比12%，其它类占比较低；餐饮口味选择餐饮口味选择咖啡时尚Part2、消费者调研分析-小结消费群体及消费特征周边消费群体大都属于以家庭方式常住的居民以及政务、商务办公和高校学生人群。周边主要小区居民的月收入不高，集中在2000元-3000元；企事业单位、学校及医疗机构人员收入较高，占有一定比例。消费现状及消费意识以家庭日常消费为主，消费地点主要集中在传统商圈；消费频率稳定有规律，出行多以助力车及公共交通工具为主。有一定的品牌意识，但是消费观念需进一步引导。未来消费趋势及演变未来一段时间内，周边消费群体到核心商圈消费的习惯将继续保持，但是他们会时刻关注周边新兴的商业形态。随着万达广场的开业以及周围多个楼盘的交付入驻，越来越多的消费群体会转移到此处，形成新的消费热点区域。Part1项目背景调研分析Part2消费者调研分析Part3专项调研分析Part4项目解读Part5项目定位目录专项调研分析-餐饮类别商家数量泰安当地品牌区域辐射品牌全国知名品牌火锅/焖锅8牵源牛肚王、余之味咕嘟咕嘟、黄记煌、过锅瘾海底捞、小天鹅、秦妈火锅川菜传统川菜4茅庐印象麻辣诱惑、巴国布衣、川人百味小吃1蓉李记烤鱼2鱼酷蜀江烤鱼江浙菜3适度外婆家、绿茶鲁菜9巨鼎酒店吕氏疙瘩汤、粥全粥到、城南往事、皇城根、鲁西南老牌坊、金春禧、闫府私房菜、小城故事湘菜6小乔湘、湘鄂情怀、毛家饭店千里湘、望湘园、湘乐汇云南菜3印象风尚云南菜京焰、云海肴东北菜1东北风粤菜6高第街56号、蜜粤餐厅、柒煲鹿港小镇、太兴、味皇西北菜2西北45度西贝本表格中”区域品牌“的含义为山东省内品牌类别商家数量泰安当地品牌区域辐射品牌全国知名品牌湖北菜3湖锦、小南京、艳阳天牛排5牛巴、东方豪客、悦荟王品、西堤西式简餐3莉迪亚绿茵阁、上岛咖啡日本菜5大渔铁板烧、合掌回转禾绿、争鲜、鱼旨寿司韩国菜4金韩宫、大韩情缘汉拿山、釜山料理东南亚3梦买咖喱亚洲土地、蕉叶甜品/饮品5DQ、COCO、贡茶满记、许留山烘焙5提拉米酥Aili、好利来面包新语、巴黎贝甜中式简餐9狼诱惑、醉得意、江南第一笼、赵记煎饼卷大葱六乃喜、阿香米线、喜家德吉野家、真功夫创意融合菜9海盗号、小青年时尚餐厅、来往餐厅九月天、茉莉餐厅、零度空间、船歌九鼎轩、相遇海鲜自助7韩丽39自助烤肉水货、佰烧海鲜自助、集结烤肉、达伽马金钱豹、四海一家专项调研分析-餐饮本表格中”区域品牌“的含义为山东省内品牌品牌介绍：摸错门的前身，现为自主经营,旗下牵源牛肚王、小尾羊、三只耳鱼头火锅。泰安老字号，适宜商务宴请、休闲时光、休闲小憩、情侣约会、家庭聚会、朋友聚餐。牛肚，丑鱼，虾滑为代表特色，人气较旺。门店数量：1客单价：50元招牌菜：烤丑鱼、牛肚、涮肚建筑面积：600㎡月销售额：50-70万元品牌名称：牵源牛肚王专项调研分析-火锅品牌介绍：余之味是山东泰安百信餐饮旗下第一大品牌，自2008年成立以来，因其新颖高效的盈利模式、专业的菜品研发团队迅速吸引投资加盟目光。余之味集焖锅、火锅、香锅于一店，三类锅品有焖猪蹄、焖海鲜、香锅鱼、香锅牛蛙等近60种菜品供顾客选择。门店数量：2客单价：50元招牌菜：香锅牛蛙、焖锅黑鱼建筑面积：500㎡月销售额：30-40万元品牌名称：余之味专项调研分析-火锅品牌介绍：泰安市巨鼎餐饮有限公司成立于1996年。其特点为就餐环境好,菜品干净,泰安三宝尤为特色，是泰安市目前经营较好、餐饮运作经验比较丰富的一家连锁型企业。门店数量：12客单价：50元招牌菜：泰山松蘑鸡、泰山三美汤建筑面积：3800㎡月销售额：250-350万元品牌名称：巨鼎酒店专项调研分析-鲁菜品牌介绍：泰安当地中式简餐，

装修的风格时尚前卫。菜品价位适中，人气较旺，适合情侣和家庭消费。门店数量：4客单价：29元招牌菜：酱骨头、干锅菜花建筑面积：200㎡月销售额：40-60万元品牌名称：狼诱惑专项调研分析-中式简餐品牌介绍：

醉得意成立于2012年，依托于井水餐饮策划强大的品牌策划支持，公司致力于闽菜经典的现代化商业运作，迅速成为餐饮业中一颗冉冉上升的新星。佳肴醉得意组织机构完善，以井水餐饮策划机构为强力后盾，拥有一批经验丰富、业务水平高的运营团队。门店数量：2客单价：30元招牌菜：醉排骨、诱惑片片鱼建筑面积面积：200㎡月销售额：30-40万元品牌名称：醉得意餐厅专项调研分析-中式简餐品牌介绍：江南第一笼快餐属于万福园餐饮管理有限公司，其旗下还拥有特色餐饮品牌“万福园”“小江南”，是一家以突出农家、绿色、原生态主题的大型餐饮管理公司。门店数量：1客单价：30元招牌菜：小笼包、排骨米饭建筑面积：300㎡月销售额：40-60万元品牌名称：江南第一笼专项调研分析-中式简餐品牌介绍：

赵记煎饼卷大葱酒店始建于2008年、现旗下有四家分店、该店独有四大招牌、八大特色菜、在餐饮市场一枝独秀，同时本着烹制无人见、真心天自知的经营理念在泰城建立了良好的行业口碑。门店数量：6客单价：50元招牌菜：煎饼卷大葱、农家干炒鸡建筑面积：500㎡月销售额：40-60万元品牌名称：赵记煎饼卷大葱专项调研分析-中式简餐品牌介绍：

泰安第一家以海盗船为主题的餐厅，很受年轻人的欢迎味道好，环境时尚，个性化突出。门店数量：1客单价：30元招牌菜：青椒鱼、海盗号烤肉建筑面积：250㎡月销售额：60-80万元品牌名称：海盗号专项调研分析-创意融合菜品牌介绍：

适合八零后和九零后的小青年们聚会的主题餐厅，店内设计别具特色，菜品精致，菜名与众不同，酸、甜、辣各具特色，为消费者出行聚餐约会理想首选。门店数量：1客单价：40元招牌菜：酸菜尖椒菌菇、藤椒鸡建筑面积：800㎡月销售额：50-60万元品牌名称：小青年时尚餐厅专项调研分析-创意融合菜品牌介绍：

泰安来往餐厅隶属于泰安趣志家酒店管理有限公司，内部硬件设施良好，菜品属于大融合。门店数量：2客单价：30元招牌菜：面包诱惑、来往烤鲈鱼建筑面积：500㎡月销售额：30-50万元品牌名称：来往餐厅专项调研分析-融合菜品牌介绍：

是一家以韩式烤肉为主的特色餐厅，本餐厅包含中餐、西餐等多种品种。门店数量：2客单价：42元招牌菜：烤肉、石锅拌饭形象店面积：500㎡月销售额：35-40万元品牌名称：韩丽39自助烤肉专项调研分析-海鲜自助品牌介绍：

泰安提拉米酥是国内著名烘焙行业综合性服务商，中国烘焙加盟领跑品牌。产品包括蛋糕、面包、中西式点心、月饼、粽子、元宵、饮品等，率先将面包店与咖啡店有机结合，创立独具特色的北欧风情体验模式，品牌成立至今，深受广大客户青睐，多年被评为中国烘焙十佳饼店等荣誉称号。门店数量：13客单价：20元招牌菜：营养面包、乐活西点、艺术蛋糕建筑面积：150㎡月销售额：15-20万元品牌名称：提拉米酥专项调研分析-烘焙专项调研分析-餐饮类别商家数量泰安当地品牌区域辐射品牌全国知名品牌火锅/焖锅8牵源牛肚王、余之味咕嘟咕嘟、黄记煌、过锅瘾海底捞、小天鹅、秦妈火锅川菜传统川菜4茅庐印象麻辣诱惑、巴国布衣、川人百味小吃1蓉李记烤鱼2鱼酷蜀江烤鱼江浙菜3适度外婆家、绿茶鲁菜9巨鼎酒店吕氏疙瘩汤、粥全粥到、城南往事、皇城根、鲁西南老牌坊、金春禧、闫府私房菜、小城故事湘菜6小乔湘、湘鄂情怀、毛家饭店千里湘、望湘园、湘乐汇云南菜3印象风尚云南菜京焰、云海肴东北菜1东北风粤菜6高第街56号、蜜粤餐厅、柒煲鹿港小镇、太兴、味皇西北菜2西北45度西贝本表格中”区域品牌“的含义为山东省内品牌类别商家数量泰安当地品牌区域辐射品牌全国知名品牌湖北菜3湖锦、小南京、艳阳天牛排5牛巴、东方豪客、悦荟王品、西堤西式简餐3莉迪亚绿茵阁、上岛咖啡日本菜5大渔铁板烧、合掌回转禾绿、争鲜、鱼旨寿司韩国菜4金韩宫、大韩情缘汉拿山、釜山料理东南亚3梦买咖喱亚洲土地、蕉叶甜品/饮品5DQ、COCO、贡茶满记、许留山烘焙5提拉米酥Aili、好利来面包新语、巴黎贝甜中式简餐9狼诱惑、醉得意、江南第一笼、赵记煎饼卷大葱六乃喜、阿香米线、喜家德吉野家、真功夫创意融合菜9海盗号、小青年时尚餐厅、来往餐厅九月天、茉莉餐厅、零度空间、船歌九鼎轩、相遇海鲜自助7韩丽39自助烤肉水货、佰烧海鲜自助、集结烤肉、达伽马金钱豹、四海一家专项调研分析-餐饮本表格中”区域品牌“的含义为山东省内品牌一、当地无购物中心，餐饮店大都以沿街店面形式存在,没有购物中心的操作经验；区域内连锁餐饮品牌少，菜系偏融合菜。二、中小型餐饮以中式快餐、炒鸡、家常菜、火锅、烧烤为主。当地人群口味偏重，偏咸。三、大酒楼受到政府及大环境影响，生意不景气。Part3、专项调研分析-餐饮小结类别商家数量泰安当地品牌区域品牌全国知名品牌体验业态数码体验8鲁科手机超市中国联通、中国电信APPLE、美承数码、酷动数码、SAMSUNG、联想个人护理美容美发6沙渲、金剪刀阿双阿月、卡迪堡东田造型、名淑美容会所美体SPA7忆江南足道莎蔓莉莎、娇莉芙玛花纤体、佐登妮丝美容SPA生活馆、思妍丽、克丽缇娜教育培训5望岳教育华尔街英语、韦博英语、金宝贝儿童早教、EF教育生活娱乐1神采飞扬电玩城家居生活2维意尚品宅配儿童游乐4淘淘乐宝贝王、快乐星、爱乐游KTV3雷石KTV钱柜、好乐迪健身4明珠健身俱乐部英派斯健身、一兆韦德健身、帝豪斯本表格中”区域品牌“的含义为山东省内品牌Part3、专项调研分析-体验品牌介绍：山东泰安鲁科通讯器材有限公司是一家连锁性质的便民服务机构，分布在泰城各个区域，主营品牌手机，平板电脑等通讯器材及配件，在泰城十余年，是泰城老百姓选择通讯设备信得过单位。门店数量：泰安9家客单价：1200元建筑面积：240㎡月销售额：25-40万元品牌名称：鲁科手机超市专项调研分析-数码体验品牌介绍：沙渲美发专业的发型设计机构，引领了世界的发型风向标，流行发型趋势，沙渲美发现是泰安美发业界的佼佼者。沙渲美发全新造型登场,助你轻松打造出前卫发型,时刻散发个性魅力。门店数量：泰安2家客单价：100元建筑面积：150㎡月销售额：20-30万元品牌名称：沙渲美发专项调研分析-美容美发品牌介绍：泰安忆江南足道养生会所，现拥有5家分店。门店数量：泰安5家客单价：300元建筑面积：1500㎡月销售额：30-50万元品牌名称：忆江南足道专项调研分析-美体SPA品牌介绍：望岳教育（全名是泰安市泰山区望岳外语培训学校），历经九年已经发展成为一家专业从事幼儿、少儿和中学教育的综合性教育集团。门店数量：泰安10家客单价：300元形象店面积：500㎡月销售额：8-12万元品牌名称：望岳教育专项调研分析-教育培训品牌介绍：淘淘乐儿童乐园，多种项目可以让您的宝宝享受最欢乐的游戏时光，是启发孩子智力和想象力的空间，在这里能给孩子带来的乐趣。门店数量：泰安1家客单价：20元形象店面积：800㎡月销售额：4-6万元品牌名称：淘淘乐专项调研分析-儿童游乐品牌介绍：泰安百乐门雷石KTV成立于2007年，是集休闲娱乐为一体的大型连锁娱乐品牌。百乐门雷石KTV坚持对行业和顾客高度负责的精神，科学管理，积极探索以“让K歌成为一种健康的生活方式”为目标。门店数量：泰安10家客单价：会员30元/小时，非会员50元/小时形象店面积：2000㎡月销售额：80-120万元品牌名称：雷石KTV专项调研分析-KTV品牌介绍：首家引进专供出口欧美的顶级器械、绚丽多彩的动感单车位、专属免费停车位。每周35多节课程，瑜伽，有氧操，民族舞，普拉提，芭蕾，肚皮舞，养生太极，动感单车，爵士舞等等明珠健身可以帮您实现的健身目标：减脂、瘦身、塑形、增肌、改善亚健康、产后修复、提高心肺功能、增添活力、缓解工作压力、结交好友。门店数量：泰安4家客单价：700元/张年卡形象店面积：1100㎡月销售额：50-70万元品牌名称：明珠健身俱乐部专项调研分析-健身类别商家数量泰安当地品牌区域品牌全国知名品牌体验业态数码体验8鲁科手机超市中国联通、中国电信APPLE、美承数码、酷动数码、SAMSUNG、联想个人护理美容美发6沙渲、金剪刀阿双阿月、卡迪堡东田造型、名淑美容会所美体SPA7忆江南足道莎蔓莉莎、娇莉芙玛花纤体、佐登妮丝美容SPA生活馆、思妍丽、克丽缇娜教育培训5望岳教育华尔街英语、韦博英语、金宝贝儿童早教、EF教育生活娱乐1神采飞扬电玩城家居生活2维意尚品宅配儿童游乐4淘淘乐宝贝王、快乐星、爱乐游KTV3雷石KTV钱柜、好乐迪健身4明珠健身俱乐部英派斯健身、一兆韦德健身、帝豪斯本表格中”区域品牌“的含义为山东省内品牌Part3、专项调研分析-体验①⑥⑤③④⑾②⑦⑧⑨⑩序号品牌地址20