街道办事处物业服务投标方案（技术方案）

街道办事处物业服务投标方案

目录

第一章项目背景与项目需求.......................23

第一节项目背景分析...........................23

一、物业管理行业定义.......................23

二、物业服务行业现状.......................23

三、物业服务行业趋势.......................25

四、物业服务对象分析.......................29

第二节项目需求分析...........................31

一、项目概况...............................32

二、服务需求...............................33

三、考核标准................................39

第二章物业服务整体设想与策划.....................46

第一节物业管理...............................46

一、物业管理目标...........................46

二、物业管理理念...........................47

三、物业管理原则...........................49

四、物业管理思路...........................52

五、物业管理要求...........................53

六、物业管理措施...........................55

第二节项目管理...............................58

一、管理原则...............................58

二、管理维度................................60

三、管理模式...............................64

1

四、管理机制...............................68

五、管理优势...............................72

第三节人力资源管理...........................76

一、人力资源规划...........................76

二、考核录用标准...........................77

三、培训与开发.............................78

四、绩效管理...............................80

五、薪酬与福利.............................82

六、建立和谐的员工关系.....................83

第四节项目运行机制...........................84

一、培训机制...............................85

二、激励机制...............................85

三、监督机制...............................86

四、竞争机制...............................86

五、创新机制...............................86

六、自我约束机制...........................87

第三章项目组织机构与人员配备.....................88

第一节项目组织机构...........................88

一、建立要求...............................88

二、建立重点...............................89

三、组织结构...............................91

第二节部门岗位职责...........................92

一、安全管理部.............................92

二、清洁绿化部.............................93

2

三、水电工程部.............................93

四、综合管理部.............................94

五、餐饮服务部.............................95

第三节人员配备计划...........................96

一、人员配备原则...........................96

二、岗位设置原则...........................98

三、人员配备计划...........................98

第四节人员岗位职责...........................102

一、项目管理.............................102

二、安全保卫...............................104

三、环境卫生.............................104

四、水电维修...............................109

五、综合管理.............................113

六、餐饮服务...............................116

第四章人员培训方案.............................118

第一节总体培训方案...........................118

一、培训思路...............................118

二、培训实施...............................122

三、培训计划...............................123

四、培训流程.............................125

五、培训考核.............................128

六、培训考勤...............................129

第二节保洁人员培训...........................132

一、管理人员培训...........................132

3

二、保洁员培训...........................135

第三节绿化养护人员培训.....................136

一、职业道德教育培训.....................137

二、安全工作的培训.......................137

三、专业技术与技能培训...................138

四、内部考核及自查自纠...................138

第四节保安人员培训...........................140

一、法律基础知识培训.....................140

二、管理制度培训...........................143

三、问题处理方法培训.....................147

四、消防技能培训...........................150

第五节维修人员培训.........................162

一、主要工作内容...........................162

二、行为规范..............................163

三、维养计划...............................164

四、消防系统管理...........................164

五、空调系统管理...........................165

第五章物资装配计划.............................166

第一节物资配备规定与原则...................166

第二节物业用房..............................167

一、物业管理用房...........................167

二、物业管理用房的配置要求...............167

第三节拟投入物资情况.........................168

一、办公用品...............................168

4

二、保洁工具...............................169

三、绿化工具...............................170

四、保安器具...............................173

五、维修工具...............................173

六、工作服.................................174

第四节保洁设备设施使用管理...................175

一、设备机械...............................175

二、垃圾箱.................................179

三、保洁车辆...............................180

四、保洁仓库...............................183

第五节绿化养护机械使用管理...................184

一、剪草机.................................184

二、绿篱机.................................185

三、割灌机.................................186

第六节保安工具使用管理.....................187

一、总规定.................................187

二、对讲机.................................190

三、警棍...................................191

四、橡胶棒.................................192

五、巡更棒.................................192

六、手电及应急灯..........................192

第七节维修工具使用管理.....................192

一、管理职责...............................193

二、管理流程.............................193

5

第八节工作服管理...........................195

第六章保洁服务方案.............................199

第一节保洁服务整体设想.......................199

一、保洁管理模式.........................199

二、保洁服务范围...........................202

三、保洁服务要求...........................203

四、保洁人员配置...........................205

五、保洁工作标准...........................206

六、保洁检验标准...........................208

七、保洁监管流程...........................212

第二节室内各区域保洁.........................214

一、各楼宇大厅.............................214

二、楼层与通道.............................215

三、会议室.................................217

四、办公室................................218

五、卫生间.................................219

六、公共设施...............................221

第三节室外各区域保洁.........................225

一、台阶、绿地.............................225

二、排水渠、集水井.........................226

三、停车场.................................227

四、垃圾房.................................228

第四节卫生消杀管理方案.......................228

一、工作要求.............................228

6

二、工作计划...............................229

三、工作方案...............................230

第五节疫情防控消杀方案.....................236

一、人员配备..............................237

二、主要职责...............................237

三、具体措施...............................237

四、相关要求...............................241

第六节安全清洁管理...........................243

一、行为安全规范...........................243

二、安全防范规范...........................243

第七章绿化养护服务方案.........................245

第一节管理要求...............................245

一、总体要求...............................245

二、质量标准...............................245

三、养护计划...............................247

第二节绿化服务工作标准.....................255

一、室外绿化养护标准.....................255

二、室内绿化养护标准.....................264

三、节日或重大活动摆花养护标准...........265

四、绿化服务工作的监督.....................266

第三节绿色改造设想...........................266

第四节绿化服务工作重点和措施...............268

一、室内绿化...............................269

二、室外绿化...............................270

7

三、重大活动或节日摆花...................272

四、植物修剪要求...........................272

五、绿化垃圾处理...........................275

六、植物病虫害防治规程.....................276

七、绿化管理应急抢险方案...................277

第五节室外绿化管理方案.......................279

一、树木养护...............................279

二、绿篱养护...............................283

三、地被养护...............................284

四、花坛养护...............................287

第八章安全保卫服务方案.........................289

第一节保安服务整体设想.......................289

一、安保服务目标...........................289

二、保安管理模式...........................290

三、安保服务标准...........................294

四、保安人员要求...........................295

五、保安工作职责...........................296

六、保安管理措施...........................299

第二节秩序维护方案...........................309

一、管理思路...............................309

二、维护措施...............................315

第三节巡逻服务方案...........................320

一、巡逻计划...............................321

二、操作规程...............................324

8

第四节监控服务方案...........................328

一、管理思路.............................328

二、操作规程...............................333

三、监控系统.............................340

第五节停车场管理方案.........................346

一、管理思路...............................346

二、服务要求...............................351

三、操作规程...............................352

第六节疫情防控期间出入管控方案.............355

一、防控要求...............................355

二、管控措施...............................356

三、保障措施...............................356

第九章消防安全管理方案.........................357

第一节总体管理方案...........................357

一、健全机构...............................357

二、消防制度...............................358

三、宣传工作...............................359

四、灭火程序...............................360

第二节消防管理体系...........................361

一、安全管理体系...........................361

二、消防事务管理...........................361

三、消防设施管理...........................362

四、消防应急器材...........................362

五、消防监控设施.........................363

9

六、消防安全培训...........................364

七、消防安全检查...........................369

第三节消防安保管理流程.....................369

第十章综合维修服务方案.........................374

第一节综合维修服务总体要求...................374

一、综合维修服务内容.....................375

二、设备维修与管理要求...................377

三、设施设备运行管理措施.................378

四、维修服务承诺...........................381

第二节房屋的日常维护管理...................383

一、范围和内容.............................383

二、服务要求...............................383

第三节机械设备维护方案.......................384

第四节供配电系统的运营和管理...............388

一、供电基础管理.........................389

二、供电运行管理...........................389

三、系统维护保养...........................390

四、供电应急措施...........................390

第五节空调系统的运行与管理.................391

一、运行管理.............................392

二、维护保养...............................392

第六节给排水系统的运行与管理...............394

一、维护与管理.............................394

二、漏水应急处理...........................395

10

第七节电梯、自动扶梯的运行与管理...........396

一、日常管理..............................396

二、保养管理...............................398

三、维修管理...............................398

四、质量检查...............................399

五、事故处理.............................399

第八节消防系统的运行与管理.................399

一、运行管理..............................400

二、日常管理...............................401

三、保养管理...............................402

四、维修管理...............................403

第九节安全防范系统管理与维护...............403

一、闭路电视监控系统.....................404

二、防盗报警系统...........................404

三、门禁系统...............................405

四、停车场智能化系统.....................405

五、电子巡更系统...........................406

六、数字广播和背景音乐系统...............407

第十一章食堂供餐服务方案.......................408

第一节运行架构与人员配置.....................408

一、运行架构...............................408

二、人员配置计划...........................408

第二节食堂管理工作...........................409

一、人员管理...............................409

11

二、卫生管理...............................411

三、安全管理..............................413

四、生产过程管理...........................414

五、采购管理...............................415

六、订、配餐管理...........................416

七、食堂设施设备管理.....................417

八、预防中毒管理...........................417

第十二章会议服务方案...........................419

第一节会议服务总体要求.....................419

一、会议服务基本原则.....................419

二、会议服务基本要求.....................420

三、会议服务基本内容.......................421

四、会议服务标准...........................422

第二节会议服务操作规程.......................424

一、会议服务作业规程.....................424

二、会议服务接待规程.......................428

第三节分类会务接待服务规程.................435

一、高级别会议服务.......................436

二、中大型会议服务.........................440

三、大型集会服务...........................444

四、联欢晚会服务...........................445

五、小型会议服务...........................447

六、座谈会服务.............................447

第四节会议灯光、音响服务...................448

12

一、操作规程...............................448

二、维修保养...............................449

第十三章投诉处理服务...........................451

第一节投诉处理原则...........................451

一、换位思考原则...........................451

二、有章可循原则...........................452

三、及时处理原则...........................452

四、存档分析原则...........................453

第二节投诉处理规范...........................453

一、投诉受理阶段...........................453

二、解释澄清阶段...........................454

三、投诉处理与回访.........................455

四、跟踪总结阶段...........................456

第三节投诉处理流程...........................456

一、记录投诉内容...........................456

二、判断投诉是否成立.....................456

三、确定投诉处理责任部门.................457

四、责任部门分析投诉原因...................457

五、公平提出处理方案.....................457

六、提交主管领导批示.......................457

七、实施处理方案...........................457

八、总结评价...............................458

第十四章档案管理...............................460

第一节档案管理工作计划.......................460

13

一、做好档案管理工作.....................460

二、健全档案管理制度.......................461

三、实现管理现代化.......................462

四、提高档案质量管理.....................463

五、档案管理工作意义.....................464

第二节档案人员岗位职责.......................465

一、部门职责...............................465

二、人员配备...............................465

三、岗位职责...............................466

第三节档案管理流程...........................470

一、立卷归档.............................470

二、借阅管理...............................470

三、收集整理..............................470

四、鉴定销毁...............................471

第四节档案管理要点...........................472

一、管理目的...............................472

二、适用范围...............................472

三、管理方案...............................472

四、管理细则...............................474

五、管理重点...............................479

第十五章项目规章制度...........................480

第一节项目总体管理制度.......................480

一、项目经理管理制度.....................480

二、项目过程管理制度.......................483

14

第二节公司管理制度...........................485

一、行政管理制度...........................485

二、会议学习制度...........................490

三、公司保密制度...........................492

四、培训管理制度...........................494

第三节保洁管理制度...........................495

一、保洁员管理制度.........................495

二、保洁设备管理制度.......................496

三、保洁人员防护制度.......................498

第四节保安管理制度...........................498

一、保安员守则.............................498

二、门卫制度...............................502

三、巡视管理制度...........................503

四、监控值班管理制度.......................506

第五节车辆停放管理制度.......................515

一、停车场管理条例.......................515

二、停车场停放管理制度.....................516

三、机动车停放管理制度...................518

四、非机动车、电动车等停放管理制度.........519

第六节机电维修制度...........................519

一、配电室管理制度.........................519

二、电梯维修安全制度.......................520

三、供水系统管理制度.......................521

四、排水系统管理制度.......................522

15

第七节公共设备管理制度.......................523

一、空调管理制度...........................523

二、水电管理制度...........................524

三、设备使用制度...........................524

四、电梯维修制度...........................525

第八节消防安全管理制度.......................526

一、消防安全培训制度.......................526

二、安全疏散管理制度.......................527

三、消防设施、器材维护制度...............527

四、火灾隐患整改制度.......................528

五、应急疏散预案演练制度...................529

第九节食堂管理制度.........................532

一、食堂卫生管理制度.......................532

二、食品采购索证制度.......................533

三、食品入(出)库验收制度...............533

四、储藏室管理制度.........................534

五、食品试尝和留样制度...................535

六、从业人员健康检查制度...................535

七、营养餐档案管理制度.....................535

第十节财务管理制度...........................537

一、财务公开制度...........................537

二、财务控制制度...........................537

三、账户管理制度...........................539

四、资产管理制度...........................539

16

五、重点支出制度...........................540

第十一节服务投诉处理制度.....................541

一、总则...................................541

二、受理客户投诉...........................542

三、解决客户投诉...........................543

四、客户投诉结果应用与评估.................544

第十二节档案管理制度.........................544

一、档案人员岗位责任制.....................544

二、员工档案建立与管理...................546

三、档案保管制度...........................547

四、档案库房管理制度.......................548

五、档案安全保密制度.....................548

六、档案立卷归档制度.....................550

七、档案利用制度...........................551

第十六章服务质量保障...........................553

第一节质量保证体系...........................553

一、必要性和可行性.......................554

二、基本框架...............................555

第二节质量保证措施...........................558

一、总体服务保证措施.....................558

二、保洁服务质量保证措施...................559

三、绿化服务质量保证措施...................559

四、保安服务质量保证措施...................561

五、设备设施质量保证措施...................562

17

六、维修服务质量保证措施...................567

七、消防安全保障措施.....................568

八、突发事件保证措施.....................569

第十七章项目应急预案...........................570

第一节应急总预案.............................570

一、应急原则...............................570

二、应急预警...............................571

三、应急响应...............................573

四、应急组织...............................575

五、保障措施...............................576

第二节火灾类事故应急预案.....................579

一、火警、火灾...........................579

二、易燃气体泄漏...........................581

第三节自然灾害类事故应急预案...............582

一、雷暴雨.................................582

二、台风、潮汛...........................583

三、防震抗震..............................584

第四节设备事故类应急预案...................585

一、停电事故.............................585

二、电梯故障...............................587

三、触电事故.............................589

四、供水故障...............................590

五、水管爆裂...............................591

六、管道堵塞...............................592

18

第五节疫情防控应急预案.......................592

一、工作目标...............................592

二、工作方针.............................593

三、疫情监测...............................593

四、处置流程...............................594

五、应急措施...............................595

温馨提示：

本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如

需查阅，请购买后下载。

19

说明

一、如招标文件评分标准要求“项目背景与项目需求”,

可参照第一章；

二、如招标文件评分标准要求“整体服务设想与策划”,

可参照第二章；

三、如招标文件评分标准要求“项目组织机构”“人员

配备”可参照第三章；

四、如招标文件评分标准要求“人员培训方案”可参照

第四章；

五、如招标文件评分标准要求“物资装备”,可参照第

五章；

六、如招标文件评分标准要求“保洁方案”“消毒、消

杀方案”,可参照第六章；

七、如招标文件评分标准要求“绿化养护方案”,可参

照第七章；

八、如招标文件评分标准要求“秩序维护方案”“停车

场管理方案”,可参照第八章；

九、如招标文件评分标准要求“消防安全管理方案”,

可参照第九章；

十、如招标文件评分标准要求“综合维护维修方案”,

可参照第十章；

十一、如招标文件评分标准要求“食堂管理方案”,可

参照第十一章；

20

十二、如招标文件评分标准要求“会议服务方案”,可

参照第十二章；

十三、如招标文件评分标准要求“档案管理”,可参照

第十四章；

十四、如招标文件评分标准要求“服务质量保障”,可

参照第十六章；

十五、如招标文件评分标准要求“应急预案”,可参照

第十七章。

21

编制依据

一、项目招标文件、补遗文件等相关资料。

二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、

规程及技术标准。

三、依照有关主要法律、法规：

(一)《中华人民共和国政府采购法》;

(二)《物业管理条例》;

(三)其他法律法规。

四、行业规范、标准。

(以下内容根据招标文件及项目实际情况进行修改)

22

第一章项目背景与项目需求

第一节项目背景分析

一、物业管理行业定义

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建

筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业

服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、

场所、场地进行管理的活动。

物业管理有狭义和广义之分：狭义的物业管理是指业主

委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，

市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等

管理项目进行维护，修缮活动；广义的物业管理应当包括业

主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进

行的管理过程。

二、物业服务行业现状

随着都市化进程的加速，居民经济水平的提升，国家政

策的支持推进，物业服务行业快速发展。我国物业服务企业

在管面积规模呈逐年攀升的态势，2021年在管面积约280亿

平，其中有3家物企在管面积超过5亿平，上市企业主要通

过并购方式进行规模扩张。

物业服务企业是物业管理行业市场化的产物，我国上市

物企发展规模不断扩大，目前共有55家上市物企。至2020

23

年我国物业服务企业的上市增加数大体呈上升趋势，2020年

物企上市增加数达到历年最高值18家，2021年物企上市步

伐略有减速，14家物企于本年度内上市。我国上市物企大多

分布于发达地区，占总数比例的62%。

除了政策支持外，基于国内资本市场对物管行业的青

睐，物企纷纷加快战略扩张步伐，通常采用收并购手段壮大

自身规模。当前物管行业最常见的并购方式有两种，第一种

是横向并购：并购同行业竞争对手，由于这些竞争企业本身

存在规模基础和一定影响力，选择并购不仅可以增加在管面

积，还带来原有企业的客户资源，迅速扩大企业市场份额。

第二种是纵向并购：沿着产业链上下游向前或向后并购，填

补企业某些服务内容空白，丰富增值服务，扩展服务边界。

扩大在管规模的横向并购方式相对简单，只需要进行资

金投入这一步骤，就能享受营收、净利润的即时性收入，而

并购增值服务的好处在短期内难以预见，投资回报率具有滞

后性。

2021年我国物管企业收并购数77宗，较2020年减少了

23宗，交易金额突破360亿元为历史新高，比2020年增长

了3倍以上，说明了我国物管行业并购市场单笔交易额高且

大额交易频发。其中共有29家上市企业进行了53宗并购事

件，交易金额高达355.88亿元，上市物企并购资金充沛、

能力强，扩张规模迅速。

随着物业服务企业上市数量的迅速递增以及国内巨大

的资本市场空间推进，收并购的热度只增不减。仅2022年1

24

月就发生了14宗收并购事件，交易额达36.17亿元。2021

年国家提出“社区+物业+养老服务”模式，实现幼有所育、

学有所教、老有所养、住有所居等目标，物业服务企业可进

一步完善市场所衍生的幼儿托管、老人养老等增值服务，逐

步形成具有竞争力的服务品牌。

三、物业服务行业趋势

(一)市场集中度提升，竞争加剧

经过数十年的发展，若干物业服务百强企业已加快服务

创新及扩大业务规模。此外，市场集中度不断提升，中国物

业管理行业的参与者正面临日益激烈的市场竞争。

中国物业管理行业竞争激烈，为了增加彼等各自的市场

份额及实现较好的营运业绩，大型物业管理公司积极改善彼

等的战略布局并加快扩张步伐。其内部增长及并购可能使物

业管理公司面临难以整合所收购业务与现有业务带来的种

25

种挑战。

物业服务百强企业在管总建筑面积由2016年的55亿平

方米增加至2020年的129亿平方米，复合年增长率约为

23.8%。物业服务百强企业的总市场份额由2016年的29.4%

增加至2020年的49.7%。物业服务十强企业的市场总份额由

2015年的7.6%增至2020年的10.6%。

(二)劳工及营运成本增加

物业管理服务市场属劳动密集型市场，而劳工成本为物

业管理服务公司服务成本的最大组成部分。物业管理服务的

日常营运(包括安保、清洁、绿化以及维修及维护服务)极

大依赖人力劳动。

近年来，多个地区的最低薪资大幅上升，直接令劳工成

本增加。此外，电费及水费等公用事业费用亦已于过去数年

内上涨。物业管理费用的包干制费用模式为中国物业管理行

业的主要费用模式。根据相关资料表示，近年来不断上涨的

劳工成本为劳动密集型物业管理行业的企业维持可持续发

展所面对的重大挑战。

(三)在业务及多元化服务中不断采用资讯科技

通过利用云应用、电子商务、物联网、大数据及人工智

能等资讯科技，多数物业管理公司得以发展出多元化业务、

削减劳工成本并提升盈利能力。此外，通过采用新技术并使

用电子服务平台，物业管理公司能够有效整合及分配资源，

26

以提供更加多元化的社区增值服务并进一步将彼等的服务

扩展至公共空间管理、社区金融、房地产代理及家政服务。

因此，增值服务产生的收益日益成为物业管理公司的重要收

益来源。此外，为优化成本控制，保持竞争力，物业管理公

司需实现运营标准化及自动化，提高能力及服务质量，满足

客户的多样化需求。

(四)对专业人员的需求增加及其缺乏情况

随着技术快速发展，物业管理公司需要招聘并挽留更多

具备管理及技术技能的合资格专业人才。物业管理公司亦不

断将清洁、园林绿化及安保等业务中的劳动密集型部分外派

予分包商，同时更加重视招聘和培训专业化和技术熟练型人

员，促进智能化管理及资讯科技的实施，推动创新以维持其

领先的市场地位以及提高业主的满意度。

物业管理行业亦面临难以招聘优秀专业员工等挑战，同

时，物业管理行业缺乏训练有素的雇员提供优质服务及拓展

业务。倘物业管理公司无法招聘到有能力的专业员工，物业

管理公司的业务发展可能会受到不利影响。

(五)提高服务的标准化水平

标准化让物业管理公司能够提升其服务质量，是跨地区

持续拓展业务营运的基础。在中国物业服务百强企业中，多

家企业均建立了内部的标准化操作程序以作为提供服务的

指南。近年来，资讯科技在物业管理服务中起到越来越重要

27

的作用。物业管理公司使用资讯科技，以就关键业务营运的

自动化实施技术解决方案。

技术解决方案最大限度地减少人为错误，并让物业管理

公司能够始终如一地应用其标准化的程序及质量标准。进

而，此举降低了彼等对人力劳动的依赖，从而亦降低雇佣员

工及分包商的成本。此外，集中的资讯科技让物业管理公司

能够监察其分支机构、附属公司及办事处的行政及财务业务

运作，并确保其始终如一地采用彼等的政策、程序及质量标

准。

(六)来自资本市场的支持增加

资本市场的发展继续升温。诸多物业管理公司参与资本

市场，以拓宽其融资渠道。上市物业管理公司可增加对技术

创新的投资、搭建智能平台、加强与其他物业管理公司的合

作、提高服务质量以及提高运营效率。此外，多元化的资金

来源让物业管理公司能够加快进行选择性及战略性的并购，

并进一步扩大业务规模。

(七)多元化服务带来的新机会及收益来源

为应对多元化及优质物业管理服务的整体需求，越来越

多物业管理公司不断改善现有服务质量及提供多元化服务。

有关需求加上物业管理公司面对成本上升引致日渐增加的

营运压力，要求物业管理公司调整其传统业务模式以通过整

合资源及业务转型保持盈利能力及竞争力，以实现可持续盈

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利能力增长。该等物业管理公司透过有效地利用互联网及资

讯科技的可能性不断扩大服务范围，向其客户提供增值服

务。根据相关资料表示，社区增值服务市场潜力巨大，原因

是其可迎合业主及住户的需求。

四、物业服务对象分析

(一)街道办事处定义

街道办事处，是我国乡级行政区街道的管理机构。市辖

区、不设区的市的人民政府，经上一级人民政府批准，可以

设立若干街道办事处，作为政府派出机关。街道与乡和镇等

同属乡级行政区。

(二)行政职能

根据2004年10月27日第十届全国人民代表大会常务

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委员会第十二次会议修正的《中华人民共和国地方各级人民

代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十八条规定：市

辖区、不设区的市人民政府，经上一级人民政府批准，可以

设立若干个街道，管理机构为街道办事处，作为市辖区、不

设区的市的派出机关。街道办事处是基本城市化的行政区

划，下辖若干社区居民委员会，或有极少数的行政村。

街道办事处是市辖区人民政府或不设区的市人民政府

的派出机关，受市辖区人民政府或不设区的市人民政府领

导，行使市辖区或不设区的市人民政府赋予的职权。基本职

能是：

1.贯彻执行党和国家的路线方针、政策以及市、区关于

街道工作方面的指示，制订具体的管理办法并组织实施。

2.指导、搞好辖区内居委会的工作，支持、帮助居民委

员会加强思想、组织、制度建设，向上级人民政府和有关部

门及时反映居民的意见、建议和要求。

3.抓好社区文化建设，开展文明街道、文明单位，文明

小区建设活动，组织居民开展经常性的文化、娱乐、体育活

动。

4.负责街道的人民调解、治安保卫工作，加强对违法青

少年的帮教转化，保护老人、妇女、儿童的合法权益。

5.协助有关部门做好辖区拥军优属、优抚安置、社会救

济、殡葬改革、残疾人就业等工作；积极开展便民利民的社

区服务和社区教育工作。

6.会同有关部门做好辖区内常住和流动人口的管理及

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计划生育工作，完成区下达的各项计划生育指标任务。

7.协助武装部门做好辖区民兵训练和公民服兵役工作。

8.负责在辖区开展普法教育工作，做好民事调解，开展

法律咨询、服务等工作，维护居民的合法权益，搞好辖区内

社会管理综合治理工作。

9.负责本辖区的城市管理工作，发动群众开展爱国卫生

运动，绿化、美化、净化城市环境，协助有关部门做好环境

卫生、环境保护工作。

10.负责本辖区的综合执法工作，维护辖区的良好秩序。

11.负责研究辖区经济发展的规划，协助有关部门抓好

安全生产工作。

12.配合有关部门做好辖区内的三防、抢险救灾、安全

生产检查、居民迁移等工作。

13.承办区委、区政府交办的其他工作。

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第二节项目需求分析

(投标人根据项目具体情况参照编制)

一、项目概况

(一)物业类型：综合型办公楼

(二)物业名称：XX街道办事处

(三)坐落位置：XX区XX路XX号

(四)基本情况：

1.办公总面积约XXm²。

2.街道办公楼地上建筑面积为XXm²,区域内主要建筑

有：

(1)行政楼1号楼：共5层建筑面积XXm²,均用于街

道办公。

(2)行政楼2号楼：建筑面积为XXm²,一楼办公、二

楼为食堂、三楼为会议室。

(3)行政楼3号楼：建筑面积为XXm²,一、二楼为街

道办公，三、四楼为宿舍。

(4)行政楼5号楼：建筑面积为XXm²,一楼为便民服

务中心、二楼为街道办公。

(5)行政楼6号楼：建筑面积为XXm²,一楼为办事大

厅，二楼为街道办公。

(6)行政楼7号楼：建筑面积为XXm²,一、二楼为街

道办公，三、四楼为机关干部宿舍。

(7)XX中心办公楼：共XX层，建筑面积约XXm²;

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(8)职工宿舍：建筑面积为XXm²。

(9)仓库2幢：建筑面积XXm²。

(10)地下室：共XX层，面积约为XXm²;

3.实际绿化面积约XXm²

4.另有人大代表接待室、文化活动中心、门卫、区域内

场地及车棚、等附属建筑及设施。

(五)设备配置：

大楼水、电、暖、智能化系统及其主要设备设施：

1.水：大楼所用自来水采用直供，办公楼茶水房采用电

热水器加热。

2.电：采用单回路供电，有单独400KV的配电房。

3.暖：采用独立的家用分体式空调。

4.智能化系统：包括计算机网络、安防监控、入侵报警、

电子巡更、有线电视、多媒体会议、公共信息显示屏、中心

机房等系统。

二、服务需求

物业管理项目主要由保洁、绿化养护、安保、设备维护

保养、职工食堂经营等服务项目组成，具体如下：

(一)卫生保洁