房地产工程项目管理手册

&&市&&投资集团工程系统分发号：&&市&&投资集团项目管理部组建于2004年12月，属于集团总管理系统的要求也不断提高，从而制定了《&&市&&投资集团工程系标准。本手册分为6章27节，主要从内部管理和外部管理两部分来明第一章岗位职责 1第一节岗位组织架构 2第二节岗位职责描述 2第二章管理制度与自我完善 7第一节目标管理制度 8第二节实行“IS09000”管理模式 9第三节会议管理制度 第五节工作总结及日志管理制度 第六节文件管理制度 第七节部门工作联系管理制度 第八节工作纪律 第九节考核管理制度 第十节“&&一工程之声”月刊 第一节房地产专业基础知识培训 第二节房地产相关法律法规概述 第三节建筑结构基础知识 第四节综合知识培训 第一节合同与合同管理 第二节工程建设合同的管理 第三节房地产项目合同控制 第五章预算管理与成本控制系统 第一节预、决算管理的工作范围和目的 第二节预、决算审批工作的程序 第三节房地产项目成本控制 第六章工程施工管理系统 第一节工程项目管理体系 第二节工程项目控制体系 第三节工程签证管理体系 第四节竣工验收管理体系 第五节相关报告 分发号：工程经理内业管理合同审核外业管理图纸审查信息采集预算管理施工管理第二节岗位职责描述一、工程经理岗位职责2、直属上级：工程总监3、本职工作：主持项目管理部的全面工作行审核，并出据合同(协议)审查意见或报告。B、负责对设计单位输出的图纸(方案图、施工图、变更图等)进分发号：第一节目标管理制度(2)资源信息采集管理表(XH/XMGL—018)第二节实行“ISO9000”1、识别标准中要求的过程，对于标准中的每一句话都要认真分析2、识别本企业中已有和没有那些过程，分析已有的过程是否符合三、ISO9000中的20项基本要素1、文件控制2、记录控制4、策划9、资源提供(人财物)3、工程例会由内业资料员记录，在当天整理会议记录，形成会议二、月例会制度1、时间：公司定于每月25日召开协调会议。3、会议内容：(1)各单位资金使用与协调。(2)总结各部门本月工作及需要公司协助解决的各(4)公司宣布一些新的管理制度、通知等事项。本类例会属不定期召开，主要是协调、研究、商议解决一些在日常工作中突发的具体问题。参加人员涉及具体问题中的相关人员，通第四节报告管理(4)图纸部分：包括1:2000规划图、1:500规划图、1:200详(1)对项目概况进行描述和分析。(2)根据项目的基本情况制定出该项目的工期目标、质量目标和投(3)设立项目管理的组织机构(4)确立项目管理各岗位的职责范围。(6)附总公司下发的各种统一管理表格及管理文件(1)产品简介(2)基本使用功能及要求。(3)产品综合分析(4)同类产品经济对比(5)用于该项目的利与弊(2)明确审查时间、审查内容。(4)根据整改内容重新审查。(5)出具审查报告。第五节工作总结及日志管理制度一、年度工作总结吸取经验教训；并在来年的工作中如何更好的发挥自身价2、详见附表：年度工作总结(XH/XMGL1、制度：每年三月、六月、九月、十二月的二十五日上报部门经理第六节文件管理制度第七节部门工作联系管理制度第八节工作纪律第九节考核管理制度一、考核范围(一)嘉奖条例：(8)其他应给予奖励的事项；200元现金。(二)处罚条例：(1)泄漏经营或工作事务机密的；(2)散布流言飞语或谣言的；(4)侵占公司财产、徇私舞弊的；(5)失职或失察致使公司蒙受损失的；(6)行为不检破坏公司信誉的；(7)故意妨碍公司公务的；(9)遇非常事故故意逃避的；10)应予处罚的其他事项；资500元现金。(1)**月项目管理部员工考核记录表(XH/XMGL—011)(2)项目管理部员工辞退申请报告(XH/XMGL—017)第十节“&&一工程之声”月刊2、为了使各级员工能够学习到更专业的工程知识和增强对公司的4、为了能使外单位更充分的认知&&的实力和更全面的了解各个工“&&一工程之声”主要是反映&&集团工程项目的施工过程，其中包括施工现场的质量、安全、进度、文明施工和项目优点、发展前每月20日～23日以文字及图、表的形式发行。第一节房地产专业基础知识培训用。按现时的收费是：居住用地2元/M²占地/年(由用地单位支(11)国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登(13)代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等(14)佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它(15)商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设(17)微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产(18)自建房(集资房):是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通(按规定(19)房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法(20)商品房预售制度：是指开发商在建设中的房地产项目进行市场(22)深圳房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双(23)房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和(24)银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种(25)房地产证公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、(26)楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到国土局产权登记(28)公摊面积：属于公共部份的面积(29)实用面积：建筑面积与公摊面积的差(33)样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的(34)示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客房户装(36)房地产转让：是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将(37)银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可(38)银行汇票：银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，银行签给(39)银行支票是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银第二节房地产相关法律法规概述(3)城市规划的编制应当依据国民经济和社会发展规划以及当地的(6)房地产登记实行统一表格制度；(一)房产地产现售：(二)房地产交换和赠予第三节建筑结构基础知识号共5种，尺寸大小见下表：(单位：毫米)幅面代号01234b55a会签栏CaC常用图标格式及内容，如下表，其中工程名称指工程总名称，项目指总工程中的一个具体工程，图名常表明本张图的主要内容，设计号为设计部门对该工程的编号，图别表明本图所属工种各设计阶段，设计单位全称工程名称审定设计号校核图别设计图号制图日期会签栏是各工种负责人签字的表格，其格式与内容如下表，近来工种名称CCa.详图在本张图5建+详图所在(1)立面图：立面图是建筑四个面的正投影图，以建筑各个面的朝向(2)平面图：假想用一水平面在建筑的窗台以上距地约1米处切开，高层外墙地基高低层分界处不同变形缝时定位五、建筑结构形式建筑结构形式有许多种类型，也有许多不同的分类方法，其中最常见的分类方材料分类和按结构平面布置情况分类。1、建筑物主要承重构件所使用的材料分类结构类型名称识别特征适用范围1木结构主要承重构件所使用的材料为木材单层建筑2混合结构承重材料为砖石，楼板、屋顶为钢筋混凝土单层或多层建筑3钢筋混凝土结构主要承重构件所使用的材料为钢筋混凝土多层、高层、超高层建筑4钢与混凝土组合结构主要承重构件材料国型钢和混凝土超高层建筑5钢结构主要承重构件所使用的材料为型钢重型厂房、受动力作用的厂房、可移动或可拆卸的建筑、超高层建筑或高耸建筑2、按结构平面布置情况分类除上述两种分类方法所列的结构类型外，对于单层大跨度房屋，序号结构类型名称平面/立面示意图常用范围1框架结构厂房或20层以下多、高层建筑2全剪力樯结构高层、超高层建筑3框架——剪力墙结构高层建筑4框——筒结构高层或超高层建筑5筒体结构(单筒或多筒)超高层建筑6框——支结构钢结构超高层建筑7无梁楼盖结构房墙体名称划分方法外墙、内墙、纵墙、横墙、窗间墙按墙所处的位置划分三七墙、二四墙、一八墙、一二墙按墙的厚度划分围护墙、隔墙、女儿墙、围墙按墙的功能划分承重墙、非承重墙按受力情况划分砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙按所用材料划分C、建筑物外墙为预制挂(壁)板的，按挂(壁)板外墙主墙面间的水筑物外墙有出入口的(沉降缝为界)建筑物，按其上口外墙(不包算建筑面积.技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办栏板)一的半计算面积。S、建筑物内无楼梯，高室外楼梯(包括疏梯)的，其室外楼梯按每层T、各种变形缝、沉降缝、宽在30厘米以内的抗震缝，均分层计算建A、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂(壁)板突出的艺术装饰线，如H、宽在30厘米以上的抗震缝，有伸缩缝的靠缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库等。2、建筑面积：指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积的之和，每户(或单位)拥有的建筑面积叫分户建筑面积；建筑面积过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层(夹层)、2.2米以上(指建筑层高，含2.2米，以下同)的阁(暗)楼等的面积。在计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有(即共墙),其所属面积由两户平均的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，扬机动车3、每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算：该户应分摊的公共面积=应分摊公共面积/各户使用面积之和×该C、对有多种不同功能的房屋(如综合楼、商住楼等),公共面积应参间的建筑面积按住宅部分面积和其它建筑面积的各自比例分配相积(包括应分摊的和不应分摊的)由房屋物业物理部门统一管理，5、容积率(建筑面积密度)=建筑各层建筑面积总和/建筑基地面积：一般多层为3,高层为4-5,超高层>7;对别墅而言，标准为0.45,第四节综合知识培训分发号：第一节合同与合同管理(4)合同管理活动是一个动态过程。条件(或称示范文本)和监督合同执行等几个方面。合同确定了建设项目的价格、工期和质量(功能)等目标，规定着分析资料成本计划合同项目计划网络组织付款项目合同信息计划协调系统费用索赔追加管理设计验收对业主一方一般成立专门的工作机构负责项目发包和合同管理工(1)建立专门的合同管理人员。(2)选择合适的委托方式和承包方式(4)确定合同中的一些重要条款。(2)确定合同的总体原则和目标。(1)固定总价合同际量结算)的风险由业主承担。(2)成本加酬金合同价格风险。由于业主承担了全部的风险，所以应加强对工程的控制，第二节工程建设合同的管理(1)合同文件(2)合同条件和专用条件(亦称特殊条件)两部分组成。一般条件每一项目都适用 (3)合同协议合同协议是中标的承包者与业主签订的明确合同标的及双方权(4)合同文件非标准合同文本的所有合同条款都是由合同双方(或一方)起草的。固定单价合同是指采用单位计量工程量价格(单价)固定，以预(1)咨询(监理)合同，即业主与咨询(监理)单位签订的合同。咨询(监理)单位负责项目的可行性研究。设计监理、招标和施工项目(业主)项目(业主)运输合同供应合同租赁合同第三节房地产项目合同控制(2)合同明确了项目各参与方在房地产项目开发建设中各自的权利毁合同，就必须接受经济的，甚至法律的处罚。除了因特殊情况(如(2)议标：即业主直接与一个承包商进行合同谈判，这样一对一的1、合同(协议)文件审查送审表(XH/XMGL—020)2、合同(协议)文件审查意见书(XH/XMGL—021)3、合同(协议)文件审查报告(XH/XMGL—022)分发号：第一节预、决算管理的工作范围和目的项目管理部预决算管理主要负责项目的成本控制管理工作，负责6、严格进行工程成本和管理费用的管理和16、零星水电预(结)算管理按照行业的有关标准，正确地审核、编第三节房地产项目成本控制投资估算。随着项目建设的反复实践，投资成本控制目标逐渐清晰、(1)设计前的投资估算(2)初步设计要重视方案的选择分发号：第一节工程项目管理体系6、设计任务联系单(XH/XMGL—045)第二节工程项目控制体系为“三控制、两管理、一协调”,即工期(进度)控制、成本(投资)目进度是指在项目实施阶段(包括设计、招标、施工和竣工验收),以产项目中，各参加单位(除政府主管部门之外)通常都以合同连接，中最重要的一项管理活动，其目的是为项目的用户(顾客、项目的相关者)提供高质量的产品和服务，令顾客满意，关键是项目过程和产(1)全面性(2)及时性与主动性(3)标准的动态性(4)连续性和相关性质量控制贯穿房地产项目开发建设的全过程，从决策阶段开在前期策划阶段，房地产项目质量控制的主要任务是确定质量目过程监督、隐蔽工程验收等；在项目产品的销售及后期服务阶段，质约占40%;施工阶段的质量控制，约占30%左右。因此，在本章中，我4、设计阶段的质量控制设计是从技术方面来定义项目的技术系统，定义项目的功能、工艺等各个总体和细节问题。这些工作包括功能目标的设计和各个阶段的设计。一个房地产项目的工程设计质量不仅直接决定项目最终所达到的质量标准，而且也决定了项目实施程序和费用。设计中的任何错误都会在计划、施工、运行中扩展、放大，引起更大的失误。因此，我们必须重视设计阶段的质量控制，必须严格控制和认真协调项目设(1)设计质量要求的确定质量标准的制定通常是在决策阶段提出，在设计阶段逐步具体化，通也有了相关的规定。这就要求设计人员将投资总额按各个子功能(2)设计单位的选择(3)设计工作中的质量控制情况特殊的项目(如基地情况异常),业主和项目管理者常常不具备相B、对施工过程进行质量跟踪监控，严格工序见的交接检查，建立施(3)竣工验收阶段的质量控制：些专业工程师对整个项目的工程实体和全部施工记录材料进行交实验数据是判断和确认各种材料和工程部位内在品质的主要依(9)检查施工单位特殊作业人员资格证书。(1)检查用地红线范围内或者经有关部门批准临时占用的场地和道(9)督促施工单位于建筑工程完成基础分部工作量50%、主体分部已(3)总结本项目的安全施工管理经验，并形成书面形式备查。进度通常是指项目实施结果的进展情况。在房地产项目实施的过务，项目的实施结果应当以项目任务的完成情况来表达。但是由于项目对象的复杂性，常常很难选定一个恰当的、统一的指标来全面的反映项目的工作进度。因此，我们通常采用如下指标衡量项目的进度状(1)持续时间项目的成功实现，最终要看它是否能在规定的时间内完成既定的任务，所以，整个项目或是某一部分工程的持续时间是进度的一个重要指标。人们常用已经使用的工期与计划工期相比较来描述项目的完成程度，如项目的计划工期是一年，现已经进行了半年，则工期进度已达50%。在这里需要特别指出的是，我们所说得进度与工期并不是同一个概念，如一个房地产项目，在开始时因为资金、设备或是材料尚未完全到位，工期效率低，进度相应的也慢一些，那么有可能到工期进行了一半时，工程实际情况还不到一半，也就是进度并未达到50%,因此，我们说工期和进度是两个概念，他们之间存在着一定差(2)项目的结果状态数量(图纸、规范等)作为衡量进度的指标；对混凝土工程，可以用(3)已完成工程的价值量(4)资源消耗指标(1)项目的各个阶段(2)项目的各个组成部分(3)项目的所有工作(4)影响进度的各项因素材料设备与构建因素，水文、地质、与气象自然因素，政治、经济、(1)动态控制原理(2)系统原理计划，季度、月(旬)作业计划。这些计划编制时从总体到局部，逐月(旬)作业计划开始实施，逐级按目标控制，从而达到对房地产项(3)信息反馈原理(4)弹性原理实施(5)封闭循环原理定调整措施、再计划的不断循环过程，如图5-1所示。(2)在各控制期末(如月末、季末、一个分部工程阶段结束)将各个工期状况。(1)项目进度控制的主要方法(2)房地产项目进度控制的措施(1)项目设计进度控制(2)项目实施进度控制(一)场容场貌(1)施工区域围挡为2.5米，其它区域为1.8米。(2)建筑物各立面围挡(2)施工现场出入口必须做砼硬化处理。(2)各种材料进场后要按ISO9001的质量体系器材有关的程序完成复试工作。材料队(码)放要建立标识牌，各种材料按要求(3)砂石成方、砖成丁，砌块、空心砖码放整齐，并标有名称、品(4)钢筋的原材料区、半成品区，堆放要按照不同规格整齐码放，(5)脚手管要有定型的码放架分类存放，做到一头齐，随时检查脚(6)脚手板钢模板码放要用木垫格架起，分规格整齐码放，好坏分(7)木料码放要整齐，严禁以料代柴，节约资源，减少污染，注意(8)扣件、卡具按照规定入袋存放，入库保管，现场无零散扣件、(9)因场地窄小需在室内暂时存放料具的，必须码放整齐，且不能以10袋为标准，砂石不能混垛，砖、砌块码放不能超高，白(13)严格执行“大型工具及钢模板七项禁令”(1)按照市政府津政发[2002]91号文件由市环保局、市建委、(2)按照建政发[2002]91号文第七条，在外环线以内区域和(3)按照津政发[2002]91号文第八条，对施工现场堆放的渣(4)对流散砂石等材料的堆放区砌筑不低于50工分高度的分割(1)按照市建委建筑[2002]686号文附款的二十三条禁令中(二)治安消防(3)有义务消防组织和治安联防组织(吸纳民工人员参加)。(10)施工现场要有平面布局图标名消防器材、水源位置。临建有审设施应设置在易发现和易取用的地方，距地15公分以上，达到(4)十层以上或超过24米以上的高层建筑，在施工中应设置专用或(5)消防水源应具备8立方米以上的蓄水池，2寸以上出口的水泵和(6)消防水源要达到作业面高度，出水口压力要达到2米远的充实水(1)仓库库房要用不燃材料搭设。室内照明不得超过60瓦，照明开卸压面积，禁止使用照明设备，设专人负责管理，周围30米不(5)食堂用燃气灶具时25公斤以上的气罐要单独放在无电源、火源(2)临建的防火间距应符合防火规范要求，2层以上的临建必须要设(4)临建必须要采用低压照明(36V),接线处不得裸露，严禁私(三)生活卫生(8)食堂内严禁住人，炊事员宿舍要单独走门(9)食堂仓库内物品要分类存放，且离地隔墙为30公分。(11)项目小食堂标准同上。(2)宿舍应设上、下单人铺，每间宿舍人员在8~16人为宜。宿舍高(6)冬季用水设施要有保温。(1)施工现场应有1~2名培训合格的兼职救护员。(2)施工现场设有简易急救箱。(3)施工现场有必要的急救设备。(四)项目文化建设(2)由职代会工会选出的职工代表进行安全生产劳动保护的巡视检(1)发挥项目工会作用坚持以人为本思想，达到“二高、六有(其中第三节工程签证管理体系1、工程签证统一使用集团下发的(工程签证单),各项内容填写齐全。并填写“工程签证单”建立单位审核建设单位第四节竣工验收管理体系(1)立项文件(2)竣工文件括设计变更通知、补充图)等。给排水竣工图、电力、照明通风竣工图、电讯竣工图、桩基(位)(1)可行性研究报告。(3)技术设备说明书。(6)工程承包合同。(2)项目配套工程和附属工程，均已施工完毕，并达到设计规定1、根据项目(工程)的规模大小和复杂程度，整个房地产项目(工