（资料）南新澳洲花园房地产开发项目工程可行性研究报告1

南新澳洲花园项目可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告*********有限公司4 4第二节:可行性报告依据与范围 7 8第一节:项目承建单位简介 8第二节:建设项目的有利条件 8第三节:项目建设的必要性 第三章:项目本身及市场情况的分析 第一节:中国房地产发展状况 第二节:三亚市房地产市场环境分析 第一节:场地选址 第二节:项目设计内容与规模 第三节:三亚市房产销售市场分析管理定位 第五章:管理组织机构和土建工程 6第二节:土建工程 第六章:项目实施进度安排 第七章:营销策略及销售计划 第九章:财务效益评价 第十章：结论与建议 附表 第一节项目提要一、项目名称：三亚南新澳洲花园,以下简称本项目。二、项目建设地点：本项目位于著名的国家级旅游区三亚市荔枝沟。荔枝沟犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬18°,与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把三亚浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使三亚在全球游客中具有很大的吸引力。本项目建设用地三亚南新农场生活区、南新招待所北面。项目用地面积约500亩，南临荔枝沟路；西临三亚市火车站；北靠群山，可跃远海，是一块人口密集，视野开阔，观山遥海效果极佳的土地。用开发高级生活住宅、服务式公寓，是非常珍贵非常稀缺的一块三、项目开发商：三亚钻石山房地产投资有限公司5本项目定址于三亚市北面中心位置属主城区，距三亚市城市中心区约4公里车程，地势开阔、平坦。项目用地具有丰富的住居度假元素。四周已有建成的居民区，是三亚市新城市发展的配套和通讯条件优越。用地一侧紧临公路，以后是从海口进入三亚和从三亚市区进入市中心区的主要干道，交通进出入情况优越。建筑整体由两期组成总占地面积500亩，总建筑面积67万平方米，容积率≤1.21,绿化率≥2.0%,建筑密度≤%,建筑高度≤米，:本项目多层住宅部分销售面积约204045平方米；高层住宅部分销售面积约453180平方米；商业用房部分约10000平方米；总销售面积约657225平方米；停车位个；七、建设单位概况三亚钻石山房地产开发有限公司是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工监理、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。三亚钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在“珠洽会”招商项目，该项目是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约500亩。总建筑面积672545平方米。建设内容包括：145栋多层住宅、21栋高层住宅、4栋服务式公寓、商业网点用房、以元。公司地产包括住宅、零售、娱乐、文化物业、商业、酒店、教育、户外康乐、绿化设施、公共娱乐设施、旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。“诚信卓越、精品永恒”,公司励精图治，以客户需求为导向，为业主为社会提供真正符合需根据公司发战略和业务展规划，三亚钻石山房地产开发有限公司本项目属于旅游度假生活小区，是生态环境为主题，既有地面绿化，又有垂直和架空绿化层；建筑材料选用环保节能型材料，给排水和电气设备选用节能型设备和材料；生活污水和雨水分流，生活污水经化粪池处理之后可方便排入市政污水管线；所有水泵基础均设隔震垫，且水泵进出水管上均设置可曲绕橡胶接头，安装缓闭式只回阀，可隔噪音。十、项目实施进度安排2010年月日之前为前期准备阶段，预计到年月日项目竣工验收，整个项目开发经营期估计为年时间。详见十一、项目总投资经测算，项目总投资由土地费及前期工程费用、建安工程及各种财务数据估算，详见附表企业自筹4600万元，占总投资占总投资的%,预售回笼“项目投资计划与资金筹措表”。 ,占总投资的%。贷款%计，贷款期限为年。(一)、申请国内金融机构贷款万元；(二)、企业自筹资金万元；(三)、预售回笼万元(一)、可以改善目前三亚市中心对总价要求在35-80万，单位面积在55-120左右平方米的高品质的旅游度假生活小区地产(二)、项目引入“人文关怀”的服务理念，为国内、国际所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化旅游度假的舒适的居住生活空间。(三)、三亚南新澳洲花园项目定位为:结合该项目所处的区域及所吸纳的以家庭居住和异地客户养老度假为主要目的的目标客户需求，项目的功能应该体现休闲度假功能和家庭居住功(四)通过项目产品品质的提升，进一步提升三亚市中心城区的房地产项目档次，打造三亚市标志性旅游度假的公寓典范。(五)、有利于促进三亚房地产市场消费的多元化发展。(六)、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。(七)、带动三亚及其他周边地区相关产业的发展。(八)、有利于调整产业结构，增加社会就业机会。第二节可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推第二章项目背景第一节项目承建单位简介项目开发商为三亚钻石山房地产开发有限公司三亚钻石山房地产投资有限公司是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工监理、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。三亚钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在“珠洽会”招商项目，该项目位于南新农场北区，南新招待所北侧，是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约500亩。总建筑面积672545平方米。建设内容包括：145栋多层住宅、21栋高层住宅、4栋服务式公寓、商业网点用房、以及幼儿园、商务中心、会所等配套服务设施，项目投资估算12亿元。公司地产包括住第二节建设项目的有利条件三亚环境优美，自然景观条件良好，属热带海洋季风气候，年平均气温为25.5℃,夏季平均气温为28℃,冬季平均气温为20℃,极端最高气温35.7℃,极端最低气温5.1℃;年平均降雨量1263mm,5-10月为雨季，其中8-10月的降雨量占全年总降雨量的47%。三亚地区相对湿度79%,年蒸发量195007mm,属半旱地区，日照长，年日照时数为2586.5小时。三亚市主导风向为东北风，市中心地震烈度为6度。三亚市所属的南中国海的表层海流主要受季风影响，二、生态条件1、三亚的海水清澈透明，能见度达8至16米，有些地方国际潜水专家认定为南太平洋最适宜潜水的旅游胜地之一。三亚众多的海湾各有佳景。大东海、小东海、三亚湾、亚龙湾与三亚市民生活关系最为密切，海上的东岛、西岛仿佛是南海的两扇大门，为宽阔的海面增加层次感。海雾飘过，两岛隐掩其中，凭添了几分神秘感。漫步沙滩，作为三亚市标志的鹿回头雕像映入眼2、三亚三面环山，绵延起伏，层次分明；山脉的延伸将市区分成若干青山围成的空间，为城市不同地区提供了各具特色的空间景观环境。海上回望，群山如绿色屏障，辉映出三亚的妩媚多姿。众多山头也提供了眺望大海、河湾和城市景观的制高点。3、三亚是首批中国优秀旅游城市。近几年来，全市共投资数十亿元建设亚龙湾、南山、天涯海角、鹿回头、大东海、蜈支洲岛六大名牌景区。以“天涯文化”为代表的天涯海角人文景观已蜚声海外；按国际水准设计的南山文化旅游区堪称一座巧夺天工的生态园林和佛教文化精品；以绝佳自然条件著称的亚龙湾国家旅游度假区早已名扬天下；梦幻般的海棠湾，不远的将来将以4、三亚全市森林覆盖率达63%,城市建成区绿地覆盖率达44.3%,人均公共绿地面积达18.3平方米；其海洋负氧离子超过8,000个单位；城市空气质量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全国人民的“大阳台”,“后花园”,“大氧吧”,三、交通条件1.本项目距三亚凤凰国际机场25公里。三亚凤凰国际机场个城市航线和新加坡、澳门、香港、马来西亚、泰国、汉城、大阪、东京9条国际航线。2.三亚往海口的班车班次频繁，每隔20分钟有一班车前往海口，约3小时可到达。3.市内交通主要有公交车和出租车。三亚的出租车很多，也很方便，从本项目区域起步不要打表10元就可以到达中心城区的任何地方。三亚市内主要有2路、4路及往亚龙湾方向的三条公交线路。上述两条线路的公交车均经过本项目所在地。据了解，三亚市政府规划组建两家国有公交公司，完善城区公交体系。本项目紧邻的迎宾大道是公交体系的核心位置，新规划的公交体系将覆盖本区域，从本区域进入城区任何地方，都可以通过公交4.本项目右侧正在新建旅游景点连成一片，使本项目区域第三节项目建设的必要性三亚地处海南岛最南端，集山海河自然美景于一体，是中国最南端的热带滨海旅游城市，是南中国海最纯净的乐土和休闲度假的天堂，是神州大地中最美的画卷，犹如镶嵌在南海上的一颗明珠，有“东方夏威夷”之称。优美的自然环境使三亚成为最适阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、风情、田园十大旅游资源于一体的生态示范城，更具有全国独一无二的空气质量和环境质量。据有关资料显示，三亚市森林覆盖率为64%,城市地区绿地覆盖率为44.3%,人均公共绿地面积18.3平方米，城市空气负离子含量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界三亚天蓝海碧，河水清澈透明，山川美丽，绿意怏然，生气蓬勃，一年四季树木长青，鲜花烂漫，让人仿佛倘徉在诗人笔下的“世外桃源”,凭借其得天独厚的自然风光和顶级的生态环境质量，三亚荣获“全国生态示范区”、园林城市、中国优秀旅游城市、全国城市环境综合整治优秀城市、中国人居环境奖等称号。三亚以其美丽，被越来越来越多的国内外新老朋友熟知和青睐，人们爱这里美丽的风光和优良的生态环境，来三亚旅游的许多世界各地的朋友，被三亚的阳光、海水、空气、绿色所吸引，他们在这里购买了自己的第二居所，把三亚购房置业作为生活中的一件大事、乐事。据上海《文汇报》近期评选的“中国最受上海人欢迎的置业城市”中，三亚位居榜首。近年来，三亚市在城市工业基础设施建设投入上投入巨资，改善城市投资环境：投资约2.5亿元，使长达17.8公里的三亚湾得以建成，沿三亚湾滨海路前行,近处是椰树摇曳生姿，远处是碧海晴天，烟波浩渺，美不胜收；投资约2.2亿元进行”两河三岸”景观建设，包括三亚东西两河三路以及泊岸景观建设工程，东西河两座景观步行桥工程和临春桥等三座旧桥改造装饰工程；整治工程成效显著,三亚的”山、海、河、城“相互交融，热带滨海城市的景观开始形成。随着三亚西线铁路的建成，三亚直达北京、上海、广州等城市的跨海客运列车已经通车。城市规划的逐步实施和城市基础建但是三亚市房地产在小户型持续热销的趋势下集中涌现出大量的小户型项目，为适应大的市场潮流，许多项目在硬件方面，从根本上限制高品质产品的发展，从多次调查结果表明，目前在售物业中许多项目只是在大量的小户型产品中缺乏高品质的产品，不管是项目的总体定位，还是从产品的规划与建筑设计上都缺乏国际化的水准。许多项目产品出现“高不成，低不就”的尴尬局三亚钻石山房地产投资有限公司兴建的三亚南新澳洲花园小区项目的建筑设计将项目的环境优势发挥到极至。项目的规划设计、建筑设计、景观设计均为专业团队联手擎创。建成投入使用后提供优质公寓物业管理服务，充分引入“以人为本”和“人文关怀”的服务理念，为国内、国际所有追求生活品质的阶层人士，第三章项目本身及市场情况分析第一节中国房地产发展状况(一)、配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产(二)、房地产业从单纯的消费型产品转向投资、旅游度假(三)、在社会主义市场经济体制逐步建立的过程当中，房地产业从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节方向转变，虽然国家和各级部门对房地产控制还是比较严，但现在靠市场、靠经营，靠市场规则去经营已成为房地产开发的行为准则。第二节三亚房地产市场环境分析一、房地产业发展势头良好目前三亚市房地产业总体运行特征是：投资增长，结构合理，房价稳中有升。2000年以来三亚市的房地产形势发展势头良好，房地产市场供需平衡、价格平衡、结构合理。2010年前两个月房地产市场运行良好，批准预售商品房37.34万平方米，和去年同期相比增长76%。其中商品住房37.05万平方米，3942套，登记销售面积25.45万平方米，和去年同期相比增长48%;其中商品住房24.66万平方米，2785套(包含产权式酒店和酒店式公寓销售0.78万平方米，一线海景公寓、别墅销售7.66万平方米),商业用房0.79万平方米。商品房平均销售价格9317元/平方米，和去年同期比增长30%(其中普通商品住宅6804元/平方米，商业用房8037元/平方米，产权式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一线海景公寓、别墅14172元/平方米)。商品房三亚土地市场价格逐年升高，以三亚市中心城区为例，2003年-2004年内地价60=100万元/亩，2005-2006年土地价格攀升到100-200万元/亩，2007年10月月川新区临河12亩土地拍卖到432万元/亩，2008年2月，三亚湾海坡开发区的一宗69.52亩的土地，拍出每亩762万元的高价，每平米价格达2、三亚商品房市场主要在岛外市场占总销售套数的90.33%,面积占89.11%,。除了西藏自治区以外，全国其它省区(包括港、澳、台)都有人在三亚市购买住房，国外如美国、德国、法国、加拿大、英国、俄罗斯等17个国家人士也有在三亚市购房的，国外购房比例占3%。3、商品房销售价格稳中有升：大幅度的提高。据统计，2010年第一季度三亚市商品房平均价格是9317元/平方米。其中海景房的平均价格是13000元/平方米(毛胚)以上。根据市场需求的情况，现在的房价属恢复性(二)宏观调控新政对三亚房地产影响情况分析2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,新政出台的主要目的是抑制上涨过快的住房价格，同时要保证中小户型的供给，满足中低收入家庭的住房需要。这些政策主要是针对上海、广州等房价整体水平已经很高，房价又在疯长的大城市。基于以下因素分析，预期新政策对三亚中心城区的高层度假地产项目不会造成太1、三亚的房地产是属于旅游休闲度假型的房地产，其目标市场与主要的客户群体在岛外，而且大多是中国有闲有钱的中产以上的富裕阶层，该阶层的群体有十分强烈的购买力，他们向往的是高品质的生活方式，喜欢旅游休闲度假，对价格不是很敏感。2、三亚旅游度假房地产以三亚热带滨海旅游度假资源为依托，这些热带滨海旅游资源在中国是独一无二的，亚龙湾国家旅游度假区的旅游度假项目买的不仅仅一个度假产品，一项投资，也可以说是一个奢侈品，一种身份和地位的体现。3、三亚旅游度假地产在国外也有强劲的需求。三亚在城市发展战略中提出要建设国际热带滨海旅游城市，并积极地开展国际化和国际性旅游度假宣传活动，近年国际旅客在三亚置业每年前来旅游度假，其他时间将购置的物业委托专业公司经营的现象越来越来多，特别三亚市中心城区的度假公寓临近市区，可租赁性比较强，特别受内地游客的青睐。 2009年前两个月房地产市场运行良好，批准预售商品房37.34万平方米，和去年同期相比增长76%。其中商品住房37.05万平方米，3942套，登记销售面积25.45万平方米，和去年同期相比增长48%;其中商品住房24.66万平方米，2785套(包含产权式酒店和酒店式公寓销售0.78万平方米，一线海景公寓、别墅销售7.66万平方米),商业用房0.79万平方米。商品房平均销售价格9317元/平方米，和去年同期比增长30%(其中普通商品住宅6804元/平方米，商业用房8037元/平方米，产权式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一线海景公寓、别墅14172元/平方米)。商品房销售总金额23.71亿元，和去年同期相比增长94%。第三节项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域、交通环境、配套设施、人文等各种因素综合考虑。南新澳洲花园小区是目前三亚迎宾大道第一个高层中、小户型项目，具有标志性。高层海景楼盘的出现是现代城市的一个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天海景的人来说，职业范畴：国内外私营企业主、大公司职员、以及国内有条心理特征：常出差于旅游城市，思想观念较新，喜好接受新主要为投资型和度假需求型客户。在高层中、小户需求型购房者当中，根据心理特征，分为两一类客户(笃定型):买高层就是为了买风景，价格不是首要因素。该类客户会选择7—12层有好视野的户型。二类客户(无奈型):想要高层风景，但又在乎价格。该类客户会选7层以下或视野景观相对差一点的户型。从目标消费者的分析来看，本项目目标客户群相比较而言有(二)产品定位(市场定量调查分析)调查地点：三亚市凤凰机场、金凤凰大酒店、亚龙湾旅游度假区、解放路；海口市环岛泰得大酒店、美裕珍珠专卖店。调查方式：同类问卷抽样调查实际发放问卷：1000份回收有效问卷：968份□外地人口□本地人口1 2.潜在客户购房原因口住房条件口休闲度假口购房投资3.大众了解楼盘信息的渠道5.购房人群对车库的需求没有购买计划没有购买计划6.潜在客户的职业分布公司取员口其他4买高层中小户型买高层中小户型40高层少想换个盾住环境买不到高层视开奸5购房的理想价位 yY日40-60平方 理想的户型理想的户型o三室一厅所室一斤所至所斤三室所斤口家人市场调查结果分析1、临海高层旅游度假住宅处在热买阶段的上升过程，高层临海楼盘的最大优点是视野开阔，临海景观是本项目的最大卖2、本项目建设规划设计合理，户型格局基本可以满足购买3、据本次调查，潜在客户中有65%的人群兼具旅游度假4、通过市场调查和深度访问，上海、北京、山西和东北地5、物业收费有市场依据。经过对调查部分代表性楼盘的物业管理情况，以及对市民物管接受心理的调查得出：消费者在物业管理方面有比较高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多 数在1.40—1.80元左右，占总调查人数的八成。结合市调市场需求和项目特征，将南新澳洲花园小区定位为“开启现代高档海景度假新生活的标志性建筑”。引领三亚旅游房产消费市场，建成该地区首个高品质的海景高层楼盘。第4节项目规划本项目的总体设计思路是创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的海景社区，着力体现21世纪居住建筑人一、总体布局在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一组林荫步行道，南北贯穿小区，延伸至公共绿地。以四个建筑单元为核心，采取错位错层方式设计，确保每栋楼每间房都能观赏到山景或海景。每个单元由一栋15—25层住宅围合而成，四个单元住宅以南洋内廊作弧形拼接而成。二、建筑风格顺应消费者对人性化住宅的心理需求，本项目采用了夏威夷在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使二个组团色彩协调统一。小区轮廓设计上，15—25层住宅错落有致，摆布有序，四个单元屋顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。 整。具体户型上以40—70平米一房，77—93平米的两房二厅为户型面积比例三室一厅%一室一厅%一室一厅%一室%第五节项目周边市场环境分析本项目周边北面有南新招待所,项目用地面积约500亩，块人口密集，视野开阔，观山遥海效果极佳的土地。用开发住宅(一)、周边住宅小区分布情况(二)、竞争楼盘价格情况 南新澳洲花园于年月号开盘，高层均价在元，起价元，最高价为元。每层加价元。目前，三亚蓝月湾海景酒店公寓2006年5月6日开盘报价最低为19.8万/套，最高为29.8万/套。现每套均价为40万左右。目第六节本项目利弊分析(SWOT分析法)(一)发展商是具有良好口碑的老牌开发商，有长期房产开(二)南新澳洲花园独占山景资源，高层小户型将为住户带(三)本项目周边人文资源丰富，有利于提升本楼盘的文化(四)本项目规模适中，具有规模、景观、位置、交通的综(五)高层小户型海景房是现代城市的象征，本项目依山而立，面海而视，鹤立山涧海畔，气势宏大，对消费者具有新鲜度(六)本项目户型设计相宜深浅，以小为主，可变性强，具(七)本区域没有厂房和企业，污染源少、环境相对安静。(八)项目所在地负氧离子高达11000个单位(北京天安门处150个单位),适合于居住与度假。是老年人生活的天堂。 (一)本项目位于三亚东部的荔枝沟镇，虽然项目独立封闭管理，与当地民宅交融相处，对于高端消费者的观念中，本项目似乎地段档次欠高。但随着三亚市城市品味的逐步提升，地段档(二)周边大配套正在完善。住宅景观的不均等。楼层和朝(三)目前，项目位于城区主干道旁，周边稍有一点噪音影响。待小区及荔枝沟镇整体绿化完善后，环境效果将会更进一步三、风险分析(一)由于本项目是迎宾大道的首个高层中、小户型房地产项目，对目标市场不熟悉，没经验可以借鉴。能否起到“羊(二)来自竞争对手的压力，营销过程中容易处于的被动地(三)高层购房及居住成本高，公摊面积虽不大、但物业管(四)本项目由于和民宅连片，易降低本项目的消费档次。但由于市政府准备加快净化工程，将南新澳洲花园小区定位为“开启现代高档海景度假新生活的标志性建筑”。消费档次将大 (一)三亚市旅游房地产已在国内外建立了强大的品牌力，(二)旅游产业已成为三亚市的支柱产业，每年大量的游客(三)本地区可供开发的土地已经不多，周边地区2004年以(四)目前三亚市房地产市场需求旺盛，基本上供不应求，(五)南新澳洲花园建设将改变三亚城市发展现状，区域性交通地理优势在促进迎宾大道新的旅游景观区形成的同时，对在(六)连带本项目，周边已有3个上规模的高档旅游住宅小区，加之紧荔枝沟镇，这对本项目的商铺来说，具有良好的市第四章项目方案第一节场地选址一、场地选择本项目坐北朝南，建设用地南临荔枝沟路；西临三亚市火车站；北靠群山，地块方正规则，视野开阔，观山遥海效果极佳，是建设高档生活小区的理想用地。项目住宅以高层为主、并推出 适量的商业用房来填补该地区高尚商业物业的空白。2、交通条件：本项目位于荔枝沟路，距三亚凤凰国际机场15公里，三亚往海口的班车班次频繁，每隔20分钟有一班车前往海口，约3小时可到达；三亚市内主要有2路、4路两条线路的公交车均经过项目所在地，项目右侧为正在新建的旅游景点连成一片，使本项目区域的住户，可徒步观赏风景。第二节项目设计内容与规模(一)、委托方提供的各项原始资料及有关数据；(二)、三发改(2010字第21号；(三)、三亚市建设工程规划三规委办为[2009]36号；(四)、三亚市国土环境资源局文件；(五)、海南省房地产业协会和海南省房地产估价师协会统(六)、海南省统计局相关数据资料；(七)、三亚房地产协会统计的相关数据；(八)、《海南省建筑安装装饰工程概预算定额》。(一)、单体设计1、户型设计以人为本，结合海南的地域及气候特点，注重通风、采光及遮阳设计，即满足居住舒适要求，也符合市场需求。2、注重户型的景观设计，卧室及客厅均有大面积飘窗，视 (二)、造型与色彩1、建筑体型设计上突出热带建筑风格，以轻巧的阳台，必要的遮阳构件形成造型特色，适应海南的地域及气候特征。2、立面造型手法统一，采用大面积飘窗及落地窗，出挑宽大阳台，体现热带建筑风格。利用窗和阳台的形态变化，产生立3、建筑外墙饰面材料采用本地火山石、墙砖与外墙涂料结合。建筑立面做三段划分，底层基座为深色火山石面砖，中间为砖红色墙砖，中间为砖红色墙砖，上部为浅色涂料，阳台及挑板为浅色涂料。玻璃用浅绿色透明玻璃，整个建筑格调高雅，别致、204045平方米；高层住宅部分销售面积约453180平方米；商业用房部分约10000平方米。总销售面积约657225平方本项目总建筑面积：约672545容积率≤2.496,绿化率≥40%,建筑密度功能分类及户型设置定位 本项目总建筑面积约67.25万平方米，其中：商业部分零销1万平方米，服务式公寓建筑占地面积3320平方米，建筑面积3500平方米，多层住宅建筑占地面积29435平方米，建筑面积204045平方米；高层住宅建筑占地面积17430平方米，建筑面积453180平方米；公用设施部分包括为207268平方米，包括大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和、商务中心、会议室、餐厅、便利店、配送中心、美容美发中心、健身房等。地下室部分：平方米占总建筑面积的23%,包括：办公室、停车场、仓库等。3、4、3、2户型设置双套间设计为一房一厅一厨两卫加阳台，面积在100-140平方米，111间，占25。4%;三套间设计是两房一厅一厨三卫加阳台，面积在160-256平方米，90间，占20。6%。备注：三套间在销售时可以考虑根据1)、本项目多层住宅部分销售面积约204045平方米；高层住宅部分销售面积约453180平方米；商业用房部分约10000平方米。总销售面积约657225平方米； (3)、本项目总投资费用：约12亿元；(5)、可销售面积部分单位成本：3326元/平方米。3.5.2平均售价制定建议：①70%毛利润：实收售价=单位成本×(1+70%)=5653②80%毛利润：实收售价=单位成本×(1+80%)=5986③90%毛利润：实收售价=单位成本×(1+90%)=6319具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议：第一阶段。本阶段为市场导入期(内部认购期),为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高(70%+80%)/2,即75%:销售平均价格为：5820元/M2;第二阶段，本阶段为市场上升期(取得商品房预售许可证后 正式开盘期),由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上提高(70%+80%+90%)/3,即80%:销售平均价格约为：5986元/M2;第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本销售平均实收价格约为：6319元/M2。各个阶段价格策略组合，最终要实现6041元/M2的销售价2、控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较不同朝向、不同楼层的房屋质素存在一定的差距，应 房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要结合项目自身特点。从理论上讲，房地产的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是：●主体工程已基本完成●配套设施已全部到位●外部环境与内部配套已衔接到位●形象与品牌的推广已达到了预期的效果●物业的管理模式、服务项目、收费标准已确定●有关的手续及销售文件已全部准备就绪●自筹资金无法完成项目建设，部分后续资金依赖销●施工周期短：是否具备上述最佳条件，所形成的时间差也不过是三、四个月的时间，以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速度更加迅速；●以新的概念销售：硬件上必须给客户营造强大的信 ●项目规模有限、销售推广费用有限：适宜选择最佳的时机，最佳的姿态集中火力，以“短、平、快”的推广策略完成项目的销售，而避免因拖延时间过长而造成综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。●项目的建筑整体形象已经达到正负零●物业管理模式、服务配套、收费标准已确定销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下●进行小区的产权销售，然后委物业公司托对物业进●以零散发售为主 ●采用自销为主、松散型委托代理销售为辅的销售方式●采用组合式付款方式3、8物业管理定位本项目将采用服务式公寓式模式进行日常的经营和管理，物业管理公司在本项目业主的物业闲置期间统一按照星级酒店管理标准对业主的闲置物业进行管理和服务。本项目建成后将委托有丰富物业管理经验的物业管理公司经营管理，此后可通过业主委员会自主选择物业管理公司经营管理，以确保本项目的高效、高品质经营管理。3、8、2物业管理公司物业管理公司按照与业主的委托经营(管理)约定，对本项目进行服务式公寓标准化经营(管理),并保证业主的物业在有良好经营(管理)业绩的前提下不3、8、3运作机制物业经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理，以高透明度向业主提供经营管理方面的咨询，定期向业主通报小区的经营(管理)状况，并接受业主委员会的书面预约，小区业主委员会委托会计 师事务所审计经营业绩。在每个财务年度委托国内会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照审计报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受3、8、4业主委托经营管理方式1、南新澳洲花园：南新澳洲花园位于在三亚南新农场生活区、南新招待所北面，建设内容包括高层住宅，服务式公寓及幼2、营业收入：南新澳洲花园通过经营服务式公寓、产权小区住宅所产生的收入，不包括商场、会务、餐厅、酒水、康乐、洗衣、电话、电报和电传等其它项目的收入，不包括服3、经营管理成本：营业费用、营业税金、管理费用、人员工 起，至同年的12月31日止。以后每年从1月1日起至当年的12月31日止为一会计年度。6、免费入住权：指业主委托物业管理公司经营(管理)期间，由委托经营管理方免费提供给业主的客房入住权。第三章管理范围管理公司的管理范围是乙方所拥有的南新澳洲花园。第四章管理期限、义务和权力小区委托管理期限为30年。每一经营管理方式委托时段为3年，以实际交接日作为第一委托经营管理时段的起始时间，(第一委托时段为前四个会计年度)双方不得中途终止合同。第一委托时段后，乙方可与甲方重新确认不同类型的委托经营管理方式，并签署下一时段的委托经2、收益分配期限以小区公寓正式对外营业时间为计算收益的起始时间，到年终分配一次。以后每年分配一次。 1.乙方选择第种方式------------型。(详见《合同附件》)2.业主在委托期间有权转让自有客房，但必须以本协议和《合同附件》连带转让，本协议内容不因转让而变更。在委托期间，如管理公司更换，也必须以本协议和《合同附件》连带转让，本协议内容不因转让而变更。1、业主应支持管理公司管理南新澳洲花园，遵守甲方制定的各项安全文明制度；2、业主应在收到发展商交付的公寓后七日内与管理公3、业主自用期间，不得改变房屋结构和外观，不能乱搭建临时设施，不要拿走室内的设施物品；4不得私自经营客房。1、甲方在管理期限内将作为南新澳洲花园唯一的独立经营者和管理者，代表业主进行日常的经营管理活动。2、聘用经验丰富的物业管理人员，组织务实高效的管 理机构，采取正确的经营决策和手段，保证小区经营的1、甲方应把南新澳洲花园管理成为一家优秀的在本地区同行业中有竞争能力的小区。2、甲方定期向乙方公布经营情况和收入情况；(仅对委托经营的业主)3向乙方通报重大经营决策和重大事件；4甲方应如期向乙方支付应得经营收益；5、在整个经营期内，甲方应严格遵守国家的法律、法规和政策，励精图治，合法经营，努力提高竞争力。配开房率=服务式公寓年实际出租总房间数÷(自然营业天数×可出租房间数)×100%;年平均房价=服务式公寓经营收入÷年实际出租总房服务式公寓客房经营收入=年入住率×年平均房价×可出租房间数×年自然营业天数。二、经营管理成本(参考) 1、营业费用2、营业税金及附加3、管理费用4、管理佣金6.保险费用%%%%在每一会计年度终了的天内进行结算。结算后于天本合同及《合同附件》具有同等法律效力。本合同发生下列情况之一时，双方可解除合同：2、由于不可抗力原因致使合同无法履行；3因一方不履行合同，或严重违反合同规定，造成他方无法达到本合同的目的时；4、乙方因产权抵押或其它经济责任而产生的法律纠纷，致使其所有的财产被查封、拍卖等而影响经营时；5、因业主的违法、违规行为对酒店或其它业户造成损害或财产损失时，应依法赔偿相应损失。1.产权运作方式2.基本运行管理3.业主入住管理4客房委托经营管理模式5.委托经营管理收入分配方案6.业主客房业权变更有关规定 1.经营管理公司a.南新澳洲花园由物业经营管理公司经营管理。2.运作机制a.物业经营管理公司将遵循中华人民共和国的有关法律和法规经b.物业经营管理公司将以真诚和负责任的态度定期向业主通报小C物业经营管理公司可接受业主委托独立的注册会计师或会计事务所审计客房经营收入的要求，但必须书面提出并预约(仅限每年的3月份)。费用由业主自行负担。d.每个会计年度物业管理公司委托国内注册会计师事务所进行审计，并在业主内部公布审计报告。业主按照审计报告所确认的客房经营收入和业主客房委托经营管理合同书的规定享受投资回报。e.物业经营管理公司随时接受所有业主对客房经营管理的监督和b.服务式公寓各项设施、设备的日常维护、维修及其改造；c.服务式公寓的宣传广告及公关促销活动； 当服务式公寓竣工开业后，除客房家具、电器及布草外，经营管理公司将为每间客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信纸、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉签、沐浴液、香皂、洗头液、浴帽、润肤露、洗衣袋、垃圾袋、卫生纸等。(自用型客房仅作一次性配备)2、基本运行管理费(每年根据市场价格调整): 按套内面积计算，每平方米每月摊公共区域的园林维护费与管理费、保安费、清洁费、水电费、设备与物业维护费等，合计人民币50元/m²*月。客房基本运行费每三个月缴纳一次，业主需按正式房地产买卖合同所确定的套内建筑面积和房屋用途，在办理入住手续、签署客户委托经营管理合同时缴纳三个月的基本运行费押金。应交基本运行费的业主须在每季度的首月15日以前将当季基本运行费存入甲方账号。逾期不交者，须按所欠金额支付每日c、基本运行管理费的使用基本运行管理费用于以下开支：艺工、清洁工及其他服务人员的工资、住房、医疗、社会保险、奖金、津贴和福利；公共场所、公共设施购(1)客房经营与核算由物业经营管理公司根据市场需求和整体营销规划，对所有客房进行统一、科学的经营管理。分配客源时要遵照市场规律，同时要充分照顾到业主的利益。按南新澳洲花园的整体经营情况统一核算，对全体业主一视同仁。(2)业主入住管理A、提前预约：为保证业主能如期入住酒店客房，必须提前预约。在委托经营期间，需入住的业主应提前(注：平季4—10月，不含节假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。春节提前一个月)通知酒店(业主需以传真并签名的方式确认)。酒店将优先安排业主入住自己的客房，但如业主客房已有客人租用时，则安排业主入住其它同等标准的客房。B、加开房间：委托经营的业主，带亲朋好友加开房间，超出所获赠免费入住期部分按当日客房价的折扣价支付房租。 C、业主授权他人入住：需在预定房间的传真或E-mail中，写明被授权人的姓名、身份证号码及入住时间；被授权者持业主卡消费可享受业主同等待遇，所有消费可签单挂账，入业主的帐；被授权人无业主卡时，只可享受住房房租签单，房租记业主的账。D、持卡消费：业主或持卡人持卡消费的费用，按月结算，业主需在发出结算单的7日内，付清全部款项。每超过1日，需支付应付款万分之五的滞纳金；超过30天，酒店有权终止服务E、业主选择入住客房和入住记分的调整：业主要求入住的客房入住分值表)F、业主应遵守中华人民共和国及三亚市关于治安、社会秩序等各种法规，以免造成不必要的麻烦。如果给酒店经营管理公司或其它业主造成经济或名誉损失，需承担相关赔偿责任。业主入住必须遵守酒店的有关营运管理制度。(3)业主享受的优惠服务酒店配套设施供业主优先使用，并享受7-9.5折价格优惠：*温水泳池、西餐厅、烧烤、咖啡厅、游艇、潜水、专用海滨 *优先使用停车场，收费标准按照《停车场规定》执行。四、客房委托经营管理模式业主办理入伙手续时，必需与酒店经营管理公司签署委托协议，确定业主与管理公司的委托关系与委托方式。业主客房委托经营管理的时间不得少于三个会计年度。业主的客房委托经营管理公司管理，有以下三种基本模式：完全自用型业主客房完全自用，不委托酒店经营管理公司进行经营管理，只委托酒店经营管理公司进行物业管理。这种方式委托管理期限为30年，每一签约期限为5年。自用期内，酒店经营管理公司提供酒店基本管理服务，业主须支付酒店基本运行费用(50元/m²*月)和其它费用。不参与酒店利润分配。(基本运行费内容附如果业主提出换洗布草、补充洗漱用品、康乐服务等要求，酒店可以向业主提供自选服务。(见自选服务菜单)B.部分自用型业主每年自用所购酒店客房一定的时间，自用以外的时段委托酒店经营管理公司进行经营管理。这种方式委托经营期限为30年，每一签约时间为3年。业主自主安排入住酒店的时间，不限天数。业主不入住的时间段委托酒店管理公司经营管理。非出租期间(自住和空置时间)酒店管理公司提供酒店基本管理服务，尾数不足一个月的，按日计算)业主如需换洗布草、补充洗漱用品，康乐服务等要求，酒店可以提供自选服务。年终本类客房按实际客房营业收入的40%加权分配。在年底收入分配时，从业主应分客房收入中冲减非出租期间的酒店基本运行费(50元/m²*月);当应分客房收入不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费，业主应于本会计年度结束前补交差额部分。当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清酒店代垫的基本运行费用和其它所欠费用。C.完全投资型业主所购客房完全不自用，全部委托酒店经营管理公司管理。这种方式委托经营期限为30年，每一签约时间为3年。酒店运行费用全免。业主在委托期内，只分享酒店客房收入，不分担酒店亏损；分配额度：客房营业收入的40%。业主每年可获赠21间*夜(按酒店平季4月至9月平日的21分计)的客房自用。完全投资型客户所获赠免费入住期按周计算(7间*夜/次)自用超出21分者，按当日折扣价从利润中抵扣。一年内自用不足21分者，不可累计到以后的经营年度。业主在变更委托方式时，须提前一月通知甲方，并经过验收，达到委托前标准。多余的家具、桌椅等私人物品都必须搬走。缺少的家私、物品等都必须按原样配齐(由酒店统一配置、费用由业主按原价支付),以便出租。分配的时间以会计年度为计算单位。从开业之日起，每一会年终时，酒店经营管理公司按照双方所签定的客房委托经营管理合同所约定的方式，将会计师事务所审计的客房总收入，按各客房物业价值占酒店客房总价值的比例进行分配。其中将考a、总收入：本年度天域二期酒店客房总收入c、业主入住酒店费用：将按照“业主入住计分制”(详见业主入住计分附表)进行核算，并在分配时予以抵扣。d分类开房率系数：在一个会计年度中某类客房实际开房率与总开房率的比值；B方案：部分自用型本年度所有(B方案)业主可分配收入=酒店客房本年度总收入×[B方案业主物业总价值÷酒店(二期)物业总价本年度(B方案)业主收益额=本年度所有(B方案)业主可分配收入×(B方案业主物业价值÷所有B方案物业总价值)X该客房的有效委托时间系数XB方案客房开房率系数-业主入住酒店费用所有(C方案)业主可分配收入=酒店客房本年度总收入X[C方案业主物业总价值÷酒店(二期)物业总价值]X40%本年度(C方案)业主收益额=所有C方案业主可分得收入×(C方案业主客房物业价值÷所有C方案物业总价值)XC方案客房开房率系数。鉴于业主所享有的产权，是酒店不可分割的一部分，为维护酒店经营的连续性和广大业7.在原业主的有关账务没有结清，并且受让方不予承认的情8直系亲属有对客房业权的继承权。直系亲属在办理客房业权的变更时，同样须提供相关证件。在某种特殊情况下还得9同等条件下酒店经营管理公司具有优先购买权。10、未经本酒店经营管理公司的私下转让，本酒店经营管理公司不予承认，如果给酒店经营管理公司或其它业主造成损失，需承●开创三亚度假物业小户型先河●经典的地段造就经典的楼盘，经典的楼盘吸引经典的顾客，经典的顾客享受经典的人生一—南新澳洲花园，●海之南，天之涯，中国著名的热带滨海旅游度假城 ●滨临三亚湾，十七公里“椰梦长廊”拥抱，海景如●三亚唯一的酒店观景外廊、抬升式入口建筑，规划●具有中心游泳池的热带花园式景观●三亚唯一的通透式酒店大堂设计●雍居城市中心，配套齐全，交通便捷，生活便利●配有完善的酒店配套设施并提供个性化的酒店服务●售前宣传期间购买，优惠2%●试销期购买，优惠1%●一次性付款，优惠4%●购买两套以上(含两套),优惠2%●购买五套以上(含五套),优惠4%●特定促销期购买，额外优惠4、4、1形象与品牌推广效果企业形象与项目品牌的推广应该要早在销售开始前就进行，以便让目标客户有一个从了解到接受的过程。在本项目的前期宣传铺垫的阶段，应使得“三亚首家推项目“时尚Condo,共享型的，开放型的，交流型的”概念得以确立。这些要首先体现在项目施工围墙、工地POP上。施工队伍进场之日，即要开始建立围墙广告的宣传效果，采用墙体喷绘技术，使项目的主题概念首先体现工地围墙上，并选择较好的位置树立适量大小和数量的工地广告牌。同时还要开始精心打造一个具有特色和品位的卖场，力争使卖场和现场宣传效果相呼应，并在项目出正负零之前完成，为以后项目提前进入色彩：底色为白色；图案为实效效果图图案；主题广告词为深蓝色；副广告词为深蓝色；发展商、地址及联系4、4、3施工围墙的制作围墙高度2.2米；底色为白色；墙顶为坡顶、带槽，深蓝色；图案采用墙体喷绘或者挂式广告牌，画面内容简洁，色彩明快，辅以项目广告语言，烘托销售气卖场规模及装修品位：总面积约165平方米(其中样板房80平方米；展厅60平方米；办公室20平方米；洗手间5平方米),精致典雅、于细微处体卖场内部：色彩：主色调为淡蓝色和绿色，白色玻璃幕墙，青石板增强色调(为体现卖场的识别性，需恰到好处的配以较亮丽的色彩)为橙色和绿色，如接待案板为蓝色，背景饰以橙蓝相间的强印象色调(或者背景以淡蓝色为底色绘以公司蓝黄相间的徽标);接待桌椅为主色调浅绿色适量盆景。 加上80多种罕见的热带植物：果树、奇花、异草，使得整个园林产权式V-VIP的休闲度假1976年世界首家真正意义的产权酒店在法国阿尔卑斯山旅游酒店诞生，据联合国旅游组织2002年报告：全球已有6.5万个家庭“产权酒店”已超过1000个。近年来中国前卫旅游城市：北京、青岛、珠海、昆明、深圳等地也出现各种规模所谓产权式酒店：发展商将酒店的客房分割成独立产权的单位出售给投资者，投资者可自住亦可将客房委托酒店经营，完全委托酒店经营的，既可获取投资回报，同时又可以获赠一定期限的免《新财富》劳斯莱斯500富人榜揭晓：京沪浙粤富人居多，内地民营企业家占富人榜前五位。500富人财富总量超5000亿元，相当于上海市2002年的GDP(引自2004年4月29日《新财富》)中国经济的发展将涌现更多的豪富阶层，他们需要最好中国32600公里的海岸线上，仅有的、最美的热带海岸线只有三亚亚龙湾，位于亚龙湾临海一线中点的天域二期，将可能成为弥足珍贵的极品! 投资澳洲花园加入快乐大本营鲜花予人，手流余香；快乐予人，安康一生!这是任何理财大李寄存、商务中心秘书服务、婴儿看护/婴儿床、免费擦鞋服 卧室：名牌空调(同客厅),高级席梦思床，床头柜，写卫生间：墙体高级面砖，地面高级仿古防滑地砖或石材，大理电梯：上海三菱电梯GPS3或同级；通信接口：二个 信息管理：安保系统，自动消防系统(烟感或自动喷淋到户),套间\三套间等。专业团队贴心管家体醒目，颜色鲜艳(可考虑采用发展商之标志性色彩即橙色);以“时尚Condo,共享型的，交流型的，开放型的”为副文字，要求以较暗的颜色衬托主题文字(可考虑采用发展商之标志性色彩蓝色);其中，点缀着绿色的椰树、蓝色的海浪和发展商之公司徽标，整个画面以白色为底色，并以亮丽的橙色、稳重的蓝色以及活泼的绿色渲染，共同构筑一幅典雅而活泼、并能充分基于本项目的特点，本方案前面部分已提出项目的宣传推广建议采用“短、平、快”的路线，因此项目的公关●形象建立及宣传铺垫阶段●试销阶段 ●正式销售阶段4、5、1售前形象建立及宣传铺垫——项目开工后(时间一个月，预计开始时间为年月下售前宣传的基本目标是让目标客户对本项目及本项目推出的新概念有相当程度的了解，并产生信任感和认同感，对项目有了比较深刻的印象及对休闲度假和养老 主要通过现场POP、工地围墙以及在三亚旅游通4、5、2试销阶段——(时间三个月，预计开始时间为年春节前)立、现场POP、三亚个别星级酒店配送宣传品以及宣有较好的性能价格比，那么,在前期就可以争取这一部 4、5、3正式销售阶段——项目主体工程出三层后(时间十个月，预计正式开盘时间为2003年“五一”)4、6外发式宣传策略4、6、1精品楼书 人(可考虑摆放于三亚高级别酒店里供阅读)。形式：12开铜板纸精美册子●家庭度假在三亚的迅猛发展和未来家庭度假的发●介绍海南与项目周边的旅游景点及民族风情诉求，●海南旅游交通设施及收费、旅游服务项目及收费●国外酒店式公寓的特色和优势介绍●公寓的规模、园林绿化、规划设计、户型设计、4、6、2折页楼书●设风琴袋放置插页(每张插页一个内容)●大折页简单介绍项目的位置、周边旅游资源、规模、特色)4、6、3单张4、6、4沙盘模型●大模型：固定在售楼中心使用，比例和尺寸可根据展厅 4、6、5展板●规格以60cm×90cm的标准尺寸为宜，可做7-8块左右(为墙挂●内容4、7销售进度目标(以面积计算，均指公寓部●形象建立及售前宣传铺垫阶段(开工开始至春节):完成5%(本阶段，需要努力争取关系客户和内部客的鼓舞和带动潜在的目标客户跟进)●试销阶段(开始至):完成50%。●正式销售阶段(月日开始至年月):完成95%4、8资金计划(见附件5、6)●本项目建设资金自筹4600万元，可保证工程主体销售回款)进帐的情况下自筹资金可维持至年月份。 ●按照目标销售进度，至年月底，预计可完成50%的销售率，即销售面积达到约平方米(按总销售面积平方米计),因此，可实现销售合同额约万元，按首期款平均回款10%计，约可实现销售款60%,即销售面积达到平方米，可实现销售合同总额约万元，由于至月底，以前实现销售的房屋全部按照合同约定支付了30%以上的首期款(部分采取一次性付款和分期付款，付款比例更高),因此，按平均回款率30%计算，此时期约可实现销售款万元。●年月份至年月份，预计销售率实现95%,即销售面积达到平方米，共实现销售合同额万元，按平均回款率30%计算，约可实现万元的销售回款；同时，由于前段已经销售资金，除了保证建设资金外，并开始随着按揭●根据以上资料资金计划，资金使用和资金供应会出款，建议贷款额度为万元(见附件5)。故此，根据常规测算，本项目在保证自筹资金的基础上, 项目开发管理团队事房地产开发年，该直接领导和主持开发的房地产项目约先河。董事长长期关注我国信用体系建设， 识，对旅游地产项目有许多前沿的思想，也是周边环境发展的和本公司总设计师。国家一级注册设计师。有丰富的建筑、园林设计经验，尤其善于挖掘土地资源、环境资源、气候资源、人文资源的效力与房产项目的关联性。注重建筑外型、内部结构、本公司销售总监。有多年房地产销售经验,对项目的促本公司财会总监。会计师职称。工作作风严谨，会计工作经验丰富，无论在管理会计还是核算会计等方面均具有较强的处本公司法律顾问，资深律师。熟悉房地产法律和政策，工作南新澳洲花园建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破 280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/ (m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)小区供热采用高热效率的29MW的热水锅炉(热效率为地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚 排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用9升和9升以上的座便器。龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器);电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。 国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”,较少采用有生命力的活生生的“软质景观”,只注重视觉效果，而没有营造减少了人的压抑感。45%的绿化率保证了周围良好的环境，建源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运施工阶段声源声级 土石方阶段空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100底板与结构阶段振捣器100-105混凝土搅拌机100-电焊机90-95多角磨光机100-115施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)底板与结构阶段混凝土罐车、载重车材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆 施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”,环境治理设施 筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏现代花园建有240个停车位的停车场，地下车库面积高度为2.5米，排气量约7000立方米/h2420000立方米。拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。项目实施进度安排二、项目实施计划进度：前组建项目筹建领导小组已完成前前完成地下室及停车场施工准备进行前前#至#楼封顶，#楼建到层已完成设计前已完成设计前进入装修及园林绿化工程已完成设计前完成最后装修，配备家具及部分电器已完成设计本项目工程基本峻工验收本项目工程基本完毕第七章营销策略及销售计划(一)推广主题:南新澳洲花园项目2.主题阐述：“南新澳洲花园——您的家”。子含量超过10000个单位。(二)项目命名：南新澳洲花园 (三)广告推广策略阶段任务推广核心第一阶段开盘炒作项目推广形象的强势建立第二阶段强销结合活动丰富项目的形象第三阶段保证旺销局面享受天然氧吧的健康生活(一)定价指导思想(二)定价思路(1)以市场测试和资金回流为定价原则。本项目是一个新 带有市场试探性质，必须执行安全价格策略，一方面，反映市场现实需求；另一方面，确保销售速度，加速资金回流。(2)稀缺性定价原则。本项目综合性优势表明本项目最具大于供的局面。所以,稀缺性也是本项目定价的一个重要原则。(1)定价策略目前，主要是实行“谨慎、高效”的原则,以实现最大利润化，并以最快速度进行销售为目的。采取“低开高(2)基本定价依据本楼盘定价的主要是依据周边楼盘的价位,结合楼盘自身(3)定价办法 项目规用地面积500亩(除道路占地外，实际审批面积：平方米，含m²),总建筑面积平方米，其中住宅面积平方米，商场面积(分摊后)平方米(地下和地上停车场一共个)。安置费：项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为：a.居民安置费：户居民每户万元计算共计 万人民币。b.房屋拆除费：以每平方米元计算，共拆除项之和%计算，共计万人民币。,占总投资的%。贷款利率按一至三年期银行利率%计，贷款期限为年。第十二章财务效益评价 (一)销售收入平方米，住宅面积平方米，商场面积(分摊后)总销售收入为万元。(详见附表“损益预测表”)(二)成本用(土地取得成本及有关税费)及前期工程费用、建安工程及2、贷款利率按一至三年期银行利率%计，项目管理费及销售费用等均计入项目总投资中，详见附表“项目总投资3、在损益计算中，计算各种税金。(详见附表“损益预测表”)营业税计算，城市维护建设费按营业税的计算，教育费附加按营业税的%计算，所得税按%计算。 (一)财务静态数据分析元，投资利润率%;净利润万元，投资利税率%。分析过程详见附表“损益预测表”。(二)项目财务现金流量分析基准折现率取%计算。相关财务数据为(详见附表“项目财务现金流量表”)力超过了基准