中级经济师-房地产、第十一章房地产金融（一）

第十一章房地产金融

第一部分：本章真题考点总结

年度单选题考点多选题考点案例分析题考点

房地产金融的职能、房地产

个人住房贷款（2个人住房贷款、等额本

2013年贷款（2题）、房地产投资信

分）息还款计算（8分）

托基金（4分）

房地产金融的职能（2题）、房地产贷款、个人住房

房地产保险、个人住房贷款个人住房贷款（2贷款的种类、个人住房

2014年

中的有关计算、房地产抵押分）贷款中的有关计算（8

贷款概述（5分）分）

房地产贷款、房地产保险、

房地产金融的职

2015年房地产抵押贷款、人住房贷个人住房贷款（8分）

能（2分）

款的相关知识（4分）

第二部分：本章主要考点解析

1.房地产金融的职能

2.房地产金融的特点

3.房地产贷款

4.房地产证券

5.房地产信托基金

6.房地产保险

7.房地产抵押贷款

8.可以抵押和不得抵押的房地产

9.房地产抵押贷款风险及其防范

10.个人住房贷款的种类

11.个人住房贷款的相关知识

12.个人住房贷款中的有关计算

【考点一】房地产金融的职能

1.金融的基木职能是为经济运行筹集和分配资金。

＞直接金融：由金融市场将资金从供给方传导到需求方

＞间接金融：由金融机构将资金从供给方传导到需求方(银行存款、贷款)

2.房地产金融的目的是促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程顺利进行,

其职能主要有下列3个：

(1)筹集资金。

(2)融通资金。

(3)结算服务。

【考点二】房地产金融的特点

(1)多样性。

⑵长期性。

⑶安全性。

(4)政策性。

【考点三】房地产贷款

分类依据分类结果

土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷

贷款对象及用途

款

贷款保证方式信用贷款和担保贷款

贷款利率是否变化固定利率贷款和浮动利率贷款

贷款期限长短短期贷款、中期贷款和长期贷款

1.根据贷款对象及用途划分:

贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

土地储备贷款

土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构

房地产开发贷贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房

款地产项口的贷款

个人住房贷款贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款

贷款人向借款人发放的用于购置、建造和大修以商业为用途的各类型

商业用房贷款

房产的贷款。一般分为个人商业用房贷款和法人商业用房贷款。

2.根据贷款保证方式划分：

（1）信用贷款是指向借款人发放的无需提供担保的贷款。

（2）担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款，

抵押贷款是以房地产作为抵押物发放的贷款。

质押贷款是指以债务人或第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法

可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款。

3.根据贷款利率是否变化，房地产贷款分为固定利率贷款和浮动利率贷款

固定利率：贷款利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。

浮动利率：根据市场利率指标，按照借贷双方约定的条件，调整贷款利率和还款方式。

4.根据贷款期限长短划分：

分类结果贷款期限

短期贷款1年以内（含1年）

中期贷款1年以上、5年以下（含5年）

长期贷款5年以上（不含5年）

【考点四】房地产证券

房地产证券包括房地产股票和房地产债券。

【考点五】房地产信托基金

房地产投资信托基金（简称REITs）是房地产信托的主要内容。是凭借房地产的未来收益进行融资的

一种金融产品，可以解决房地产业发展的长期资金问题，是房地产业所特有的直接融资产品。

【考点六】房地产保险

1根据与房地产有关的风险的潜在损失所涉及的客体，房地产风险可分为财产损失、责任损失和人

身损失。

2.根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类

财产保险包括财产损失保险、信用保险、责任保险、保证保险。

人身保险有多种分类方式，按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；按承

保方式不同可分为团体保险和个人保险等。

(1)财产损失保险：其责任是承担因自然灾害而造成的保险财产毁损以及为防止灾害荽延或因抢

救、保护等必要措施而造成的保险财产的损失。

(2)信用保险：房地产抵押贷款信用保险的主要目的是保护放款机构的利益。

(3)房地产责任保险。一般称为房地产公众责任保险，主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任,

如出租人和承租人的责任保险。

(4)人寿保险和人身意外伤害保险。

(5)综合保险：是将财产和责任组合在一张保险单上，具有上述保险的综合职能。我国消费信贷住

房综合保险，综合了信贷保证保险和住房财产保险责任。

3.房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制：

①以实际损失为限。

②以保险金额为限。

③以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。

重复保险是指被投保人对同一保险标的、同一保险利益、同一保险事故分别向两个以上保险人订

立保险合同的保险。重复保险的保险金额总和超过实际价值的，各保险人的赔偿金额的总和不得超过

实际价值。

例如，某间房屋价值100万元，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额是84万元，

同日向乙保险人投保该房屋的火灾保险，保险金额是36万元。该房主的投保行为就构成了重复保险。

重复保险后，发生了灾害事故而遭受损失，被保险人从多个保险公司那里获得的赔偿总值不能超过该

保险标的的实际价值。重复保险的损失赔偿通常是采用分摊方式，可以按保险金额比例分摊。具体计

算如

甲保险公司：100X[84+(84+36)]=70(万元)

乙保险公司：100X[36+(84+36)]=30(万元)

两个保险公司赔款合计：70+30=100(万元)

【考点七】房地产抵押贷款

在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人也是抵押权人一般是银行；提供抵押房

地产的借款人或者第三人为抵押人，贷款人为抵押权人，但债务人不一定是抵押人。

预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款,

购房人将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

【考点八】可以抵押和不得抵押的房地产

（一）可以抵押的房地产

①建筑物和其他土地附着物。

②建设用地使用权。

③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地等土地承包经营权。

④正在建造的建筑物。

⑤法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。

（二）不得抵押的房地产

①土地所有权。

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意

抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵

押。

③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他

社会公益设施。

④列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。

⑤已依法公告列入拆迁范围的房地产。

⑥所有权、使用权不明或者有争议的财产。

⑦依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。

⑧对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

⑨以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。

⑩法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。

【考点九】房地产抵押贷款风险及其防范

（一）房地产抵押贷款的主要风险

（1）抵押物产权风险。抵押物产权风险是指因抵押房地产产权问题而产生的风险。例如，对于共有

的房地产，如果所有者之一不能按期清偿债务，其处分权就会受到限制。再如，因公共利益需要征收

抵押房屋时，抵押房地产产权灭失，这时如果房屋价值补偿低于贷款余额，房屋补偿费就会难以清偿

剩余贷款。

（2）抵押物贬值风险。当房地产市场萧条，抵押房地产价格就会下跌。如果抵押物被人为损坏，其价格

也会大跌。

（3）违约风险。如借款人收入水平、就业状况和房地产市场环境的变化等。违约风险包括被迫违约

和理性违约。

(4)欺诈风险。如采用隐瞒的手段将房屋多次抵押、采用欺诈的手段将共有房产作为抵押物向银行

贷款、由于借款人未经其他共有人的允许擅自越权处分共有人的财产等。

(5)利率风险。利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生

理性违约行为。如提前还贷或清偿贷款。

(6)流动风险。住房抵押贷款属于中长期贷款，相对于短期贷款具有较大的风险性.同时.抵押贷款债

权流动性又较差。在住房贷款中短存长贷的行为使银行的流动性非常低.继而带来流动性风险。

(7)不可抗力风险。如水灾、火灾和地震等使房产毁坏甚至灭失。

(二)房地产抵押贷款的防范

为防范房地产抵押贷款风险，金融机构应将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基

本前提条件。

为防止违约风险给贷款机构造成损失，贷款机构除了在贷款前对借款人进行严格的资信审查外，

在确定贷款利率时还要加上违约风险的系数“

此外，应建立风险转换机制。如果担保制度、保险制度及住房抵押贷款二级市场不完善，金融机

构就很难转移有关风险。

【考点十】个人住房贷款的种类

个人住房贷款除了可根据前述的贷款保证方式、贷款利率是否变化、贷款期限长短来分类，还有

下列分类：

(1)根据贷款资金来源，分为住房公积金贷款(简称公积金贷款)、商业性贷款和组合贷款。

(2)根据贷款偿还方式，分为到期一次性还本付息的贷款和分期还款的贷款。