第九章-房地产中介服务制度与政策

房地产法律制度与政策

第九章房地产中介服务制度与政策第一节房地产中介服务行业管理概述一、房地产中介服务的概念及特点（一）房地产中介服务的概念房地产中介服务是指具有专业执业（职业）资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪的总称。房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。（二）房地产中介服务的主要特点1．人员特定房地产中介服务需要从业人员具备扎实的房地产专业理论知识和丰富的实战经验，房地产中介服务人员必须经过专业学习和实践锻炼才能具备上岗资格，有一些岗位甚至需要参加全国统一的执业资格考试，领取执业资格证书后，经注册方能执业。例如，从事房地产估价业务的人员就必须取得房地产估价师执业资格并经注册取得《房地产估价师注册证书》，未取得房地产估价师资格的人员不能从事房地产估价活动。2．委托服务房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务。例如：房地产经纪活动中有买方代理、卖方代理，有居间相互传递信息，还有过户手续代办等等服务，关键要看当事人委托的内容是什么，房地产经纪人就会为当事人提供相应的服务。3．服务有偿房地产中介服务是有偿的服务，具体的收费也有相应的标准，房地产中介工作人员可以根据相应的标准获得报酬或佣金。二、房地产中介服务行业管理的归口部门国务院住房城乡建设主管部门归口管理全国房地产中介服务工作。省、自治区、直辖市住房城乡建设主管部门归口管理本行政区域内的房地产中介服务工作。直辖市、市、县人民政府房地产主管部门管理本行政区域内的房地产中介服务工作。三、房地产中介服务行业管理内容房地产中介服务行业管理包括房地产中介服务人员的资格管理、房地产中介服务机构管理和房地产中介服务机构的业务管理。其中，房地产中介服务人员的资格管理和房地产中介服务机构业务管理的内容我们在下面给大家介绍，房地产中介服务机构管理的内容我们在第二节当中给大家介绍。（一）房地产中介服务人员的资格管理根据房地产中介服务的概念，我们把房地产中介服务人员分为房地产咨询人员、房地产经纪人员和房地产估价人员，这三类人员的从业资格都有相关的规定。1．房地产咨询人员从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门和直辖市房地产管理部门制订。2．房地产经纪人员根据《房地产经纪管理办法》（2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，自2011年4月1日起施行）第九条的规定：“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。”根据《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》第四条的规定，房地产经纪人员职业资格包括包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。3．房地产价格评估人员根据《城市房地产管理法》第五十九条的规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。（二）房地产中介服务机构的业务管理房地产中介服务机构的业务管理包括承办业务管理、中介服务行为的管理和财务管理。1．承办业务管理房地产中介服务机构及人员在承办业务中要注意以下事项：（1）房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。（2）房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。（3）经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。（4）因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。（5）房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及省、自治区住房城乡建设主管部门和直辖市房地产管理部门要求的其他内容。2．中介服务行为管理（禁止行为）在中介服务行为中有以下行为是禁止的：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；（5）法律、法规禁止的其他行为。3．财务管理房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。四、房地产中介服务收费在原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）当中，对于房地产咨询收费、房地产价格评估收费、房地产经纪收费都有相关的规定。（一）房地产咨询收费房地产咨询费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300—1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的0．5%。以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。（二）房地产价格评估收费以房地产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见表9-1。另外，在原国家计委、原国家土地管理局《关于土地价格评估收费的通知》（计价格[1994]2017号）中，介绍了一般宗地评估和城镇基准地价评估收费的标准，它们也是采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费额，各档收费额累计之和为收费总额。目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》(表9-2)执行，城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(表9-3)协商确定。（三）房地产经纪收费房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪收费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0．5%—2．5%计收。

实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准。各省、自治区、直辖市物价部门会同房地产主管部门、土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。第二节房地产估价一、房地产估价机构（一）房地产估价机构与人员的行政许可房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。国家鉴于房地产估价活动与公共利益、金融活动等社会经济活动密切相关，是为公众提供服务并且直接关系公共利益的行业，需要具备特殊信誉、特殊条件或特殊技能，为加强对房地产估价机构的管理，规范房地产估价行为，依据《行政许可法》，国务院下发了《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号），将房地产估价机构资质核准列为确需保留的500项行政许可项目之一，房地产估价行业是目前我国估价领域唯一对机构和执业人员均实行行政许可的行业。2005年10月，原建设部根据上述法律、行政法规，发布了《房地产估价机构管理办法》（原建设部令第142号），自2005年12月1日起施行。2013年住房和城乡建设部第7次部常务会议审议通过了对《房地产估价机构管理办法》的修订，并以部令第14号发布，自2013年10月16日起施行。（二）房地产估价机构组织形式房地产估价机构由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立，组织形式有：合伙制和有限责任制。1．合伙制由2名以上（含2名）专职注册房地产估价师合伙发起设立。合伙人按照协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对机构的债务承担无限连带责任。2．有限责任制由3名以上（含3名）专职注册房地产估价师共同出资发起设立。出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部资产对其债务承担责任。（三）房地产估价机构资质管理房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环境。国务院住房城乡建设主管部门应当加强对省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门资质许可工作的指导和监督检查，及时纠正资质许可中的违法行为。申请核定房地产估价机构资质的，应当向设区的市人民政府房地产主管部门提出申请，并提交本办法第十一条规定的材料。设区的市人民政府房地产主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内,将准予资质许可的决定报国务院住房城乡建设主管部门备案。房地产估价机构资质有效期为3年。房地产估价机构各资质等级执行以下标准：一级资质：1．机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；2．从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；3．有15名以上专职注册房地产估价师；4．在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；5．法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；6．有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；7．有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；8．有固定的经营服务场所；9．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；10．随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；11．在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。二级资质：

1．机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；2．取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；3．有8名以上专职注册房地产估价师；4．在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；5．法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；6．有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；7．有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；8．有固定的经营服务场所；9．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；10．随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；11．在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。三级资质：1．机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；2．有3名以上专职注册房地产估价师；3．在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上；4．法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；5．有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；6．有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；7．有固定的经营服务场所；8．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；9．随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；10．在申请核定资质等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》禁止的行为。（四）房地产估价机构监管1．房地产估价机构业务范围从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。2．房地产估价机构分支机构监管一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十一条的规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。分支机构应当具备下列条件：（1）名称采用“房地产估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司（分所）”的形式；（2）分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；

（3）在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师；（4）有固定的经营服务场所；（5）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。新设立的分支机构，应当自领取分支机构营业执照之日起30日内，到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门备案。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当在接受备案后10日内，告知分支机构工商注册所在地的市、县人民政府房地产主管部门，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。3．房地产估价机构的禁止行为房地产估价机构不得有下列行为：（1）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；（2）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；（3）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；（4）违反房地产估价规范和标准；（5）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（6）擅自设立分支机构；（7）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；（8）法律、法规禁止的其他行为。二、房地产估价师执业资格制度执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实行人员准入控制的一项制度。1993年，借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，建设部、人事部共同建立了房地产估价师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140名房地产估价师。这是中国最早建立的执业资格制度之一。l994年，认定了第二批206名房地产估价师。1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了《关于印发（房地产估价师执业资格制度暂行规定>和（房地产估价师执业资格考试实施办法）的通知》（建房[1995]147号）。从l995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。房地产估价师执业资格考试为职业准入资格考试，2002年之前原则上每两年举行一次，2002年之后每年举行一次。从2001年起，获准在中华人民共和国境内就业的外籍和港澳台专业人员，可以按照建房[1995]147号文件规定，报名参加全国房地产估价师执业资格考试。2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），要求严格执行房地产估价师执（职）业资格制度。2004年8月，根据中央政府与香港特别行政区政府签署的《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（通常称CEPA），内地与香港完成了房地产估价师与产业测量师首批资格互认，香港97名产业测量师取得了内地的房地产估价师资格，+内地Ill名房地产估价师取得了香港的产业测量师资格。这是内地与香港最早实现资格互认的执业资格，进一步加强和推进了内地与香港在房地产估价领域的交流合作，促进了内地与香港房地产估价行业共同发展。（一）房地产估价师执业资格考试考试科目：《房地产基本制度与政策》及《房地产估价相关知识》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》。报名条件：根据《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（建房［1995］147号）的规定，凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：（1）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年；

（2）取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年；（3）取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年；（4）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年；（5）取得房地产估价相关学科博士学位的；（6）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。（二）房地产估价师注册注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照本办法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门。房地产估价师注册种类包括初始注册、变更注册、延续注册、注销注册和撤销注册。房地产估价师的初始注册是指通过房地产估价师执业资格考试，并取得房地产估价师执业资格后的第一次注册。房地产估价师的变更注册是房地产估价师初始注册后，经过一段时间的执业后，需要变更所注册的房地产估价机构的注册。房地产估价师的延续注册是房地产估价师3年注册有效期期满，且达到继续教育合格标准后进行的续期注册。每次延续注册又可以获得3年的注册有效期。房地产估价师的注销注册是由于房地产估价机构的原因或房地产估价师个人的原因，不具备或丧失注册条件时，而注销原注册执业资格的行为。房地产估价师的撤销注册是由于负责注册工作的政府职能部门人员的工作失误或错误，而撤销原先已经做出的注册决定。（三）房地产估价师注册条件房地产估价师注册条件是：（1）取得执业资格；（2）达到继续教育合格标准；（3）受聘于具有资质的房地产估价机构；（4）无《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形。《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形有：（1）不具有完全民事行为能力的；（2）刑事处罚尚未执行完毕的；（3）因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；（4）因前项规定以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；（5）被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的；（6）以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；（7）申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的；（8）为现职公务员的；（9）年龄超过65周岁的；（10）法律、行政法规规定不予注册的其他情形。（四）注册房地产估价师的权利和义务注册房地产估价师享有的权利有：（1）使用注册房地产估价师名称；（2）在规定范围内执行房地产估价及相关业务；（3）签署房地产估价报告；（4）发起设立房地产估价机构；（5）保管和使用本人的注册证书；（6）对本人执业活动进行解释和辩护；（7）参加继续教育；（8）获得相应的劳动报酬；（9）对侵犯本人权利的行为进行申诉。注册房地产估价师履行的义务有：（1）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；（2）执行房地产估价技术规范和标准；（3）保证估价结果的客观公正，并承担相应责任；（4）保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密；（5）与当事人有利害关系的，应当主动回避；（6）接受继续教育，努力提高执业水准；（7）协助注册管理机构完成相关工作。（五）注册房地产估价师继续教育注册房地产估价师在每一注册有效期内应当达到国务院建设主管部门规定的继续教育要求。注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为60学时。经继续教育达到合格标准的，颁发继续教育合格证书。注册房地产估价师继续教育，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。（六）房地产估价师执业监管注册房地产估价师违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地直辖市、市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果告知注册房地产估价师注册所在地的省、自治区、直辖市建设（房地产）主管部门；依法需撤销注册的，应当将违法事实、处理建议及有关材料报国务院建设主管部门。申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，应当予以撤销。注册房地产估价师及其聘用单位应当按照要求，向注册机关提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。注册房地产估价师信用档案信息按照有关规定向社会公示。注册房地产估价师不得有下列行为：（1）不履行注册房地产估价师义务；（2）在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；（3）在执业过程中实施商业贿赂；（4）签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（5）在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；（6）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；（7）同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业；（8）以个人名义承揽房地产估价业务；（9）涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；（10）超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；（11）严重损害他人利益、名誉的行为；（12）法律、法规禁止的其他行为。注册房地产估价师有以上行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册：（1）注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的；（2）超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的；（3）违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的；（4）对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的；（5）依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形。隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价师注册的，建设（房地产）主管部门不予受理或者不予行政许可，并给予警告，在1年内不得再次申请房地产估价师注册。聘用单位为申请人提供虚假注册材料的，由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。以欺骗、贿赂等不正当手段取得注册证书的，由国务院建设主管部门撤销其注册，3年内不得再次申请注册，并由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门处以罚款，其中没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。违反本办法规定，未经注册，擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的，所签署的估价报告无效，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令停止违法活动，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。违反规定，未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以下的罚款。违反本办法规定，注册房地产估价师或者其聘用单位未按照要求提供房地产估价师信用档案信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期未改正的，可处以1000元以上1万元以下的罚款。第三节房地产经纪一、房地产经纪概述房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。2010年10月27日，住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过《房地产经纪管理办法》，该办法自2011年4月1日起施行。二、房地产经纪机构的管理（一）房地产经纪机构的概念在《房地产经纪管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国人力资源和社会保障部令第8号，2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，2011年4月1日起施行）当中，房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构可以设立分支机构。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（1）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（2）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（3）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（4）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；（5）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；（6）改变房屋内部结构分割出租；（7）侵占、挪用房地产交易资金；（8）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；（9）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（10）法律、法规禁止的其他行为。（二）房地产经纪机构备案房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。（三）房地产经纪活动管理1．业务承揽（1）房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。（2）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥经纪服务的内容及完成标准；⑦经纪服务收费标准和支付时间；⑧其他需要告知的事项。（3）房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。（4）房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。（5）委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。（6）房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。（《公共租赁住房管理办法》第三十二条）2．房地产经纪机构在经营场所应当公示的内容房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：（1）营业执照和备案证明文件；（2）服务项目、内容、标准；（3）业务流程；（4）收费项目、依据、标准；（5）交易资金监管方式；（6）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；（7）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；（8）法律、法规、规章规定的其他事项。分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。3．房地产经纪服务合同房地产经纪服务合同应当包含房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；服务费用及其支付方式；合同当事人的权利和义务；违约责任和纠纷解决方式。房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。4．收费管理（1）房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。（2）房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。（3）房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。（4）两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。（四）房地产销售代理房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。在《商品房销售管理办法》中，对房地产销售代理有如下规定：（1）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。（2）房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。（3）受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。（4）受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。（5）受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。（6）受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。（7）商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中，对于房地产销售代理和房地产经纪监管也有规定：实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。三、房地产经纪人员的管理自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。房地产经纪人应当具备的职业技术能力：(1)具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平,并具有丰富的房地产专业知识。(2)能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定。(3)熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能。(4)具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化,有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌。(5)有一定的外语水平。房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力：(1)了解房地产的法律。法规及有关行业管理的规定。(2)具有一定的房地产专业知识。(3)掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。四、房地产经纪人员水平评价2014年7月22日，国务院印发《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发〔2014〕27号)，取消包括“房地产经纪人员职业资格许可和认证”在内的11项职业资格许可和认定事项。8月13日，人力资源和社会保障部发布《关于减少职业资格许可和认定有关问题的通知》(人社部发〔2014〕53号)、《关于做好国务院取消部分准入类职业资格相关后续工作的通知》(人社部函〔2014〕144号)，取消房地产经纪人准入类职业资格，调整为水平评价类职业资格。通知要求,调整为水平评价类的职业资格不再实行执业准入控制，不得将取得职业资格证书与从事相关职业强制挂钩；对取得职业资格证书的人员不再实行注册管理；取得资格人员按照专业技术人员管理规定参加继续教育，不再将职业资格管理与特定继续教育和培训硬性挂钩。请各相关行业主管部门按照建立水平评价类职业资格的规定，抓紧修订各项职业资格制度文件。第四节房地产中介服务行业信用档案管理一、建立房地产中介服务行业信用档案的意义（一）建立房地产中介服务行业信用档案的必要性建立房地产中介服务行业信用档案是规范房地产市场行为，维护消费者合法权益，进一步启动住宅消费，促进住宅与房地产业健康发展，拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要。市场经济的一个显著特征就是以契约为基础的信用经济。作为房地产中介服务行业，诚信对房地产估价、房地产经纪行业尤为重要。房地产估价、房地产经纪专业性强，涉及标的价值量大，服务对象广泛，特别是随着房地产金融业务的不断发展和房屋征收补偿估价业务的拓展，房地产估价结果直接关系金融风险的防范，关系到公众利益。客观反映房地产价值是房地产估价师和房地产估价机构的使命。为委托方提供真实的可靠信息是房地产经纪人的责任，而诚实信用是保障房地产估价活动客观公正的基石，是保障房地产经纪活动的真实可靠的基础。（二）建立房地产中介服务行业信用档案的作用建立房地产中介服务行业信用档案，能够为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉的途径，从而有利于减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生，使失信者在扩大经营范围、拓展业务等方面受到限制。二、房地产中介服务行业信用档案体系(一)房地产中介服务行业信用档案的构成房地产中介服务行业信用档案是房地产信用档案的重要组成部分。房地产中介服务行业信用档案包括房地产估价机构信用档案、注册房地产估价师信用档案、注册房地产经纪人信用档案等房地产中介服务机构及其执(从)业人员信用档案。(二)房地产中介服务行业信用档案的内容房地产中介服务行业信用档案记录房地产中介服务机构和注册房地产估价师、注册房地产经纪人等执(从)业人员的信用信息。房地产估价机构、房地产经纪机构信用档案的主要内容包括：机构基本情况、机构良好行为记录、机构不良行为记录、估价项目汇总、估价项目基本情况、股东(合伙人)情况、注册房地产估价师基本情况、机构资质年审情况、投诉情况等。房地产估价机构和注册房地产估价师的违法违规行为，被投诉举报处理、行政处罚等情况，作为其不良行为记人其信用档案。注册房地产估价师、注册房地产经纪人信用档案的主要内容包括：个人基本情况、个人业绩汇总、继续教育情况、科研能力表现、良好行为记录、不良行为记录、投诉情况等。按照《房地产估价机构管理办法》的规定，房地产估价机构的不良行为也作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。按照《房地产经纪管理办法》的规定，县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当将在日常监督检查中发现的房地产经纪机构和房地产经纪人员的违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录等情况，作为不良信用记录记入其信用档案。三、房地产中介服务行业信用档案的管理随着政府电子政务的发展，房地产信用档案系统将逐步与有关政府部门(如银