第十章-物业管理

房地产开发与经营

第十章物业管理房地产开发与经营第十章物业管理【学习目的】第一节物业管理概述第二节物业管理机构第三节物业管理的模式与内容第四节物业管理的主要环节第五节物业管理与房地产开发【复习思考题】学习目的通过本章的学习，要求同学们了解物业管理的概念与特点;掌握业主、业主大会、业主委员会概念、基本权利与义务;掌握物业服务企业的概念、基本权利与义务;掌握物业管理的模式与主要内容;掌握物业管理的基本环节;了解物业管理与房地产开发的关系第一节物业管理概述一、物业与物业管理的基本概念1、物业的含义（1）房屋及配套的设施设备和相关场地­——《中华人民共和国物业管理条例》（2）已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设施、设备和场地。——建设部物业管理培训教材。（3）住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。（4）住宅以及相关的公共设施——《上海市居住物业管理条例》第三条2、物业管理的含义物业业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。——《中华人民共和国物业管理条例》第二条二、物业管理的基本特点1、社会化2、专业化3、企业化4、经营型第二节物业管理机构一、业主1、业主在物业管理中的地位房屋的所有权人为业主。在物业管理中，业主是物业服务企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。2、业主的基本权利与义务业主的权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;（1）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;（2）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;（3）参加业主大会会议，行使投票权;·（4）选举业主委员会委员，并享有被选举权;（5）监督业主委员会的工作;（6）监督物业服务企业履行物业服务合同;（7）对物业共用部位、共用设施设各和相关场地使用情况享有知情权和监督权;（8）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。（9）法律、法规规定的其他权利。——《中华人民共和国物业管理条例》业主的义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则;（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;（4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金;（5）按时缴纳物业服务费用;（6）法律、法规规定的其他义务。——《中华人民共和国物业管理条例》3、物业使用人及其权利、义务物业使用人（通常简称为使用人）是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。由于物业使用人首先与业主发生关系（如租赁关系），物业使用人的基本权利、义务就受到租赁合同一定的限制。二、业主大会业主大会是物业管理区域内全体业主组成的、体现业主意志和利益的业主自治管理的最高权力机构。业主大会的职责：《中华人民共和国物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会决定：（1）业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过（2）业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过（3）业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。三、业主委员会

1、概念代表业主对物业实行自治管理并协调处理个人与公众利益冲突的业主大会常设执行机构。由业主大会选举产生2、业主委员会的职责（1）组织召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况;（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。（4）监督管理规约的实施;（5）业主大会赋予的其他职责。3、业主委员会的日常工作（1）了解掌握物业管理区域、业主和使用人的基本情况，提出物业管理方案草案供业主大会讨论；（2）对物业服务企业的工作作出评价，提出续聘或解聘原物业服务企业的意见，向业主大会或业主代表大会报告；（3）与物业服务企业签订物业管理服务合同；（4）管理和使用物业维修基金，必要时，做好物业维修基金的筹集工作；（5）提出本辖区年度房屋修缮、公共设施维修养护计划和财务预算，提请业主大会或业主代表大会审议；（6）督促业主和使用人遵守管理规约，协调物业使用中业主之间的关系；（7）做好委员会内部的各项管理工作四、物业服务企业1、物业服务企业概念物业服务企业指按合法程序成立，具备独立的企业法人资格及相应的资质条件，根据合同接受业主或业主委员会的委托，依照有关的法律、法规的规定，对物业实行专业化管理的经济机构2、物业服务企业的资质等级企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等《中华人民共和国物业服务企业资质管理办法》把物业服务企业划分为一级、二级、三级三个资质等级3、物业服务企业的权利与义务物业服务企业在物业管理中最根本的权利、义务是根据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利与义务。第三节物业管理的模式与内容一、物业管理模式（一）物业管理模式：物业管理的运行机制和组织形式。（二）参与物业管理的法律关系主体及其相互关系1、业主、业主大会和业主委员会2、政府各相关部门3、房地产开发企业4、社会各类专业服务公司5、社区居民委员会6、城市公用事业部门二、物业管理模式的类型（一）物业服务企业管理模式（二）开发商管理模式（三）业主自主管理模式（四）产权单位自行管理模式三、物业管理的内容（一）常规性服务1、概念物业服务企业向物业管理区域内的全体业主，所提供的最基本的公共性管理和服务。2、内容（1）房屋管理——房屋共有部分（屋面、外墙、门厅、走廊、基础等）（2）设施设备管理——公共设施设备（3）清洁管理——公共区域（4）绿化管理（5）治安管理（6）消防管理（7）车辆管理（8）公众代办性质的服务（9）物业档案管理（10）社区文化3、常规性服务特点（1）服务对象是物业管理区域内全体业主；（2）服务项目和服务标准通过合同约定；（3）收费标准执行政府定价或政府指导价；（4）物业服务企业必须按照物业服务合同全面提供，业主必须一揽子接受而不能拒绝或自行选择。（二）专项服务1、概念为方便业主，创造良好的工作和生活环境，物业服务企业面向全体业主和使用人提供的服务。2、内容（1）日常生活类服务（2）商业服务类服务（3）文化、教育、卫生、体育类服务（4）金融类服务（5）经纪代理中介代理类服务（6）社会福利类服务3、特点（1）以全体业主作为服务对象（2）业主享有自主选择权物业服务企业事先设立服务项目和收费标准，由业主自行选择。（3）服务品种多、专业性强、技术要求高（4）通常采取对外承包方式经营（三）特约服务1、概念物业服务企业向个别业主和使用人提供的个性化服务。2、特约服务的特点（1）服务对象范围小（2）服务项目根据业主的需求和物业服务企业自身经营能力设计；（3）收费标准由双方协商确定。第四节物业管理的主要环节一、物业管理前期介入（一）物业管理前期介入的概念和特点1、概念物业服务企业在正式接管物业之前，从物业管理角度，就投资项目的可行性论证、规划设计、施工管理、竣工验收、市场营销等方面向开发企业提出意见和建议。2、特点（1）是否聘任物业服务企业开展前期介入取决于开发商对物业服务企业的认同度。（2）丰富的物业使用和管理经验是物业服务企业开展前期介入的基础。（3）前期介入属于物业服务企业的顾问业务。（三）物业管理前期介入的作用1、有利于降低开发商投资的风险2、有利于完善设计细节，提高物业的实用性和便利性3、及时发现和处理工程施工和设备安装方面存在的问题4、保证物业的使用功能5、加强对物业的了解，有利于后期管理工作的进行6、有利于树立物业服务企业的形象7、有利于物业服务企业工程技术人员的培养（四）物业管理前期介入的主要内容1、可行性论证和投资决策阶段的介入2、项目规划设计阶段的介入3、施工阶段的介入4、项目竣工验收阶段的介入（五）物业管理前期介入的可行性1、开发商和物业服务企业互惠双赢2、物业服务企业集聚了一批优秀的管理和技术人员队伍，有着丰富的经验3、政府法律和政策的支持二、前期物业管理（一）概念和特点1、概念在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。住宅出售到业主委员会成立前的物业管理。——建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》2、特点（1）房屋、公用设施的遗留问题多（2）业主入住率低（3）业主对房屋质量的购后感受非常敏感，投诉项目多，投诉率高（4）物业管理处于起步阶段，基础薄弱（5）物业管理法律关系不稳定（二）前期物业管理的意义1、方便业主的顺利入住2、维护小区的整体形象，推动租售3、为物业服务企业树立形象，创造机会（三）前期物业管理的主要内容1、物业共用部位的维修、养护和管理2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。三、承接查验1、概念是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业服务企业进行全面移交的过程。2、地位承接查验是物业服务企业接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验四、入住（一）入住的概念与条件1、概念业主入住是指业主或使用人收到书面入住通知书并办理接房手续的过程，即业主领取钥匙，接房入住。2、业主入住应具备的条件（1）建设项目竣工并通过竣工综合验收，具备正常使用的条件；；（2）物业管理用房配备齐全；（3）《前期物业服务合同》签署并开始生效（开发商同物业服务企业签订）；（4）完成了对物业的承接查验，物业服务企业开始正式接管。（二）入住准备工作1、健全管理处；2、制定入住方案；3、编写、印制和装订入住文件（入住方案、收楼须知、楼宇验收记录表、业主临时公约、住户手册、装修责任书、安全防火责任书、住户登记表等4、通知业主入住；5、复检设施、设备运行情况进行；复检建筑物单元内部的保洁情况6、组织员工进行入住业务培训；7、入住现场物资配备及场景布置（三）业主入住流程1、业主入住接待2、确认业主身份，建立业主档案3、收缴入住费用4、业主签署相关文件并存档5、发放相关资料和钥匙6、验房收楼、开通水电五、装修管理（一）装修管理的内容装修管理就是在业主或使用人进行装修期间，对装修方案、装修材料、装修质量以及装修人员等方面的综合管理。（二）装修管理程序1、收集装修人和装修企业信息2、装修人填写装修申报表并附相关图纸资料3、核查4、办理开工手续5．施工管理6．竣工验收六、日常物业管理1、物业维修管理2、物业设施设备管理3、环境管理4、安全管理第五节物业管理与房地产开发一、物业管理在房地产开发中的地位1.物业管理是房地产开发的组成部分2.良好的物业管理使物业发挥最大的使