建筑工程策划提纲方案

工程策划提纲

目录

前言......................................................................6

第一部分项目概况和总控计划................................................6

一、项目总体信息以及主要节点要求..................................6

1、地块位置以及拿地计划..........................................6

2、地块开发节奏..................................................6

3、工程分期......................................................6

4、本次策划范围..................................................6

5、工程管理目标..................................................6

二、工程总控节点计划..............................................6

1、全景二级节点目标计划..........................................6

2、专项策划的全景计划............................................6

第二部分工程前置条件梳理..................................................6

三、场地条件复核..................................................6

1、现场踏勘......................................................6

2、障碍物摸排....................................................6

3、当地资源......................................................6

4、气候、政策....................................................6

5、其他影响因素..................................................6

四、开发配套问题梳理以及解决措施..................................7

1、配套资源梳理..................................................7

2、证照办理政策要求和时间........................................7

3、无证施工的风险................................................7

4、其他影响因素..................................................7

五、设计研发方面的问题梳理以及解决方案............................7

1、产品定位......................................................7

2、专业系统设计..................................................7

3、护坡、降水方案................................................7

4、总出图计划.....................................................7

5、装修景观定版定样计划..........................................7

六、合约规划方面问题梳理及解决方案................................7

1、标段划分......................................................7

2、集采资源复核..................................................7

3、图纸与招标重点梳理.............................................7

七、营销、商业以及客服、物业方面问题梳理及解决方案................7

1、营销广告包装要求...............................................7

2、工地开放日....................................................7

3、客服物业要求..................................................7

4、其他要求、诉求配合问题梳理。..................................7

八、资金使用计划以及应对方案......................................7

1、资金使用计划...................................................7

2、应急程款....................................................7

九、人力行政配置保障方案..........................................7

1、管理人员流量表................................................7

2、现场行政需求..................................................7

3、其他需要公司提供的资源支持等计划。............................7

第三部分工程策划..........................................................7

一、工程概况及重难点分析和应对措施................................8

1、主要参建单位一览表............................................8

2、工程分区和楼栋信息............................................8

3、内外装饰装修做法...............................................8

4、机电系统.......................................................8

5、工程重点难点分析和应对措施....................................8

二、项目部工程管理人员组织架构和岗位职责..........................8

1、项目工程管理组织架构..........................................8

2、项目工程管理人员岗位职责......................................8

三、工程部署......................................................8

1、总体施工顺序描述..............................................8

2、水平流水段划分................................................8

3、竖向流水段划分................................................8

4、主要施工方案选择..............................................8

5、四新技术使用计划...............................................8

四、总平面布置....................................................8

1、分阶段施工总平面布置..........................................8

2、分阶段临水、临排、临电平面布置................................8

3、其他特殊情况布置..............................................8

五、工程施工计划...................................................8

1、全过程施工计划................................................8

2、计划编制说明..................................................8

3、分析计划完成的重难点以及解决办法。............................8

六、资源需求详细计划...............................................8

1、临水临排临电等详细接入计划....................................8

2、证照办理详细计划..............................................8

3、方案、施工图、深化设计以及图审等详细出图计划..................8

4、劳务类招标采购进场计划........................................8

5、材料设备类采购进场计划........................................8

6、劳动力需求计划................................................8

七、土护降阶段工程策划.............................................8

1、施工顺序推演..................................................8

2、土方平衡......................................................8

3、现场平面布置..................................................8

八、桩基阶段工程策划..............................................9

1、施工分区顺序推演..............................................9

2、前后交接......................................................9

3、现场平面布置..................................................9

九、地下结构施工阶段..............................................9

1、流水段划分....................................................9

2、地库及早封闭..................................................9

3、交接计划......................................................9

4、做好地下室阶段的平面布置......................................9

十、地上结构施工阶段...............................................9

1、楼栋分区......................................................9

2、竖向流水段思路................................................9

3、后续工作插入计划..............................................9

4、做好地上结构阶段的平面布置....................................9

十一、室内外装饰装修和机电安装阶段策划...............................9

1、装修各工序的插入计划..........................................9

2、装修与机电的配合计划..........................................9

3、内装与外装的关系梳理...........................................9

十二、室外配套工程和景观工程策划.....................................9

1、配套工程施工计划..............................................9

2、硬景施工......................................................9

3、软景施工......................................................9

第四部分保障策划........................................................9

一、品质保障策划...................................................9

二、安全文明施工管理...............................................9

1、安全生产管理..................................................9

2、日常文明施工管理..............................................10

三、成品保护......................................................10

四、季节性施工措施...............................................10

五、管理行为保障..................................................10

第五部分专项策划.........................................................10

一、方案设计与办证策划............................................10

二、示范区建设专项策划............................................10

三、示范区开放策划................................................10

四、开盘策划......................................................10

五、工地开放日专项策划............................................10

六、交付专项策划10

前言

工程策划分为两个阶段，第一阶段在启动会召开后7天内完成，包括第一部分、第二部分以

及第三部分的土护降策划（视总包单位确定情况或包括桩基阶段策划），第一阶段策划有些

条件可能尚未具备，编制深度可根据情况略浅，但各项内容均要考虑；第二阶段在总包进场

后15天内完成，需完善第一阶段策划并完成剩余策划；专项策划由各城市公司根据需要自

行编制。

尽量使用图表来表达，相关内容按照提纲逐项梳理，没有的项目不要删除可注明无，有特殊

情况的可以增加，此版大纲试行，大家在使用过程中有好的建议提议随时联系。

第一部分项目概况和总控计划

一、项目总体信息以及主要节点要求

1、地块位置以及拿地计划

1）地块位置（图四至）地块规模（面积大小）

2）拿地计划（拿地顺序和时间节点）

2、地块开发节奏

1）总体地块开发分区和分期（分区图、开发次序、分期时间节点表）

2）本地块方案或施工图总图，产品类型、规模

3）本地块销售分区和分期（分区图、销售顺序分期、时间节点表，重点销许节点）

3、工程分期

1）工程分区和分期（工程分期与项目整体开发节奏和销售周期以及交付分期的匹配）

2）总包标段划分（划分理由满足总体销售节点以及工程本身管理需要）

3）标段内销许和交付节点分区安排

4、本次策划范围

1）本次策划范围（地块/分期/标段总体策划一阶段/二阶段/专项策划）

2）总平图（产品类型、规模、标段划分）

3）工程影响因素

5、工程管理目标

1）工期目标

2）质量目标

3）安全生产、文明施工目标

4）其他目标

二、工程总控节点计划

1、全景二级节点目标计划

从拿地开始的全景二级节点目标计划，分期、分标段，满足启动会要求，用project排布，建立

清晰的前后工序逻辑关系

2、专项策划的全景计划

用project排布，建立清晰的前后工序逻辑关系

第二部分工程前置条件梳理

三、场地条件复核

1、现场踏勘

地形地貌，周边道路、河流、村庄、周边建筑物等对工程有利和不利因素收集调研，提出解决问

题的方案和计划。

2、障碍物摸排

地上、地下障碍物摸排，包括产权纠纷等情况并提出解决方案和计划。

3、当地资源

当地资源的供应情况、距离情况、垄断情况等，提出解决方案和计划。

4、气候、政策

当地气候季节性、节假日等情况，政府环保以及其他政策对工程的影响情况和应对措施。

5、其他影响因素

其他对工程进展有影响的因素梳理分析（如施工阶段限高等特殊要求）。

四、开发配套问题梳理以及解决措施

1、配套资源梳理

梳理给水、排水、电、道路、天然气、网络等施工阶段和正式阶段的情况以及解决措施并排出计

戈IJ,关键工作要有保证措施，满足工程需要。

2、证照办理政策要求和时间

结合当地情况梳理证照办理计划，明确销许的工程形象部位要求，包括五证办理计划以及后期验

收和交付计划，并提出风险项目保证措施和预案。（注意规证等证照的分区和销售、交付分期分

区的关系）

3、无证施工的风险

前期无证施工的风险和保销售节点相矛盾的解决方案和保障措施。

4、其他影响因素

其他特殊影响到工程进展的因素和解决方案。

五、设计研发方面的问题梳理以及解决方案

1、产品定位

产品体系和档次配置，营造做法等情况说明，对工程管理的要求。

2、专业系统设计

设计方案的各个专业系统设计要与工程开工分期和交付分期想匹配，单独交付分期功能要完备,

重要功能满足先期小系统完备，后期可整合的原则，避免前一个交付分区的功能需后交付分区完

成方可实现的情况。

3、护坡、降水方案

结合地勘报告、场地周边情况以及作业面要求综合拟定基坑支护降水方案（要求工程部参与），

出图计划满足单位招标和进场时间要求。

4、总出图计划

总体设计出图计划，结合招标工作进度要求可分批提供图纸，部分不能满足招标时间要求的解决

方案。

5、装修景观定版定样计划

装修和景观图纸的定版定样工作计划，需要现场配合搭建的样板计划，总体要与招标计划匹配。

六、合约规划方面问题梳理及解决方案

1、标段划分

总包标段划分、主要分包标段划分，主要施工任务界面划分。

2、集采资源复核

了解集采资源供应能力问题，材料设备生产周期供货周期要重点考虑。

3、图纸与招标重点梳理

解决招标与图纸关系，招标与施工单位进场的关系，重难点和风险点的预案。

七、营销、商业以及客服、物业方面问题梳理及解决方案

1、营销广告包装要求

营销中心以及展示区开放相关要求梳理，围挡广告、楼体包装等方面要求梳理。

2、工地开放日

工地开放日相关要求梳理

3、客服物业要求

客服、物业配合、交接要求梳理

4、其他要求、诉求配合问题梳理。

八、资金使用计划以及应对方案

1、资金使用计划

根据工程进度计划排出资金使用计划，资金缺口提出解决方案。

2、应急工程款

重点部位关键工序临时的应急工程款准备和应急激励资金要有考虑。

九、人力行政配置保障方案

1、管理人员流量表

工程部管理人员流量，需满足工程各阶段管理需求，交付阶段激励计划。

2、现场行政需求

工程现场值班室、办公室、办公用品等需求计划，劳保用品计划，班车需求计划，工地食堂配置

计划等。

3、其他需要公司提供的资源支持等计划。

第三部分工程策划

一、工程概况及重难点分析和应对措施

1、主要参建单位一览表

2、工程分区和楼栋信息

面积、层数、层高、基础形式、结构形式，人防等级等

3、内外装饰装修做法

毛坯或精装、防水、墙面、楼地面、门窗、幕墙、外墙保温、外墙涂料、石材幕墙、玻璃幕墙等

4、机电系统

消防系统、给排水系统、采暖系统、电力系统、弱电系统、防雷系统、泛光照明等

5、工程重点难点分析和应对措施

外部条件，如政策、道路、当地资源、气候等情况，内部条件，如场地、临水临电、分区交付、

示范区范围进度等，工程本身特点和难点

二、项目部工程管理人员组织架构和岗位职责

1、项目工程管理组织架构

2、项目工程管理人员岗位职责

二、工程部署

1、总体施工顺序描述

结合销许节点要求的分区施工顺序等。

2、水平流水段划分

各标段内地下室阶段水平流水段划分以及施工顺序，劳务队伍任务划分

3、竖向流水段划分

楼栋竖向流水段划分及主要工种工序穿插施工方案，劳务队伍任务划分

4、主要施工方案选择

如土石方开挖和平衡方案、支护方案、降水方案、防水施工方案、模板及其支撑体系方案、钢筋

连接方案、混凝土供应方案、钢结构安装方案、装配式结构吊装方案、预应力施工方案、脚手架

方案、垂直运输设备选择、门窗安装方案、砌筑抹灰做法及方案、外檐装修施工方案等

5、四新技术使用计划

如臻营造、融创智造等

四、总平面布置

1、分阶段施工总平面布置

地下结构施工阶段、地上结构施工阶段、装饰装修施工阶段、室外配套和景观施工阶段，含材料

堆场、加工区、主要大型机械设备、道路大门、生活办公区、分标段临时围挡布置等，围墙大门

应结合营销及商业要求

2、分阶段临水、临排、临电平面布置

分阶段临水、临排、临电平面布置，分阶段道路大门平面布置（重点突出表达各阶段转换）

3、其他特殊情况布置

如场外市政道路临时和正式转换的布置方案等

五、工程施工计划

结合策划的编制阶段以及专项策划编排相应的施工计划

1、全过程施工计划

从开工到交付维保的全过程施工计划，要求有标段计划以及分楼栋计划，含开放日、停止点时间

节点安排。

2、计划编制说明

含节假日、季节性施工和特殊情况预留风险缓冲时间等。

3、分析计划完成的重难点以及解决办法。

六、资源需求详细计划

1、临水临排临电等详细接入计划

2、证照办理详细计划

3、方案、施工图、深化设计以及图审等详细出图计划

4,劳务类招标采购进场计划

5、材料设备类采购进场计划

6、劳动力需求计划

七、土护降阶段工程策划

1、施工顺序推演

时间轴和平面分区图表达

2、土方平衡

土方外运和内倒思路，土方平衡场地和时间的匹配

3、现场平面布置

包括塔吊型号•、位置的初选，以及道路转换等

八、桩基阶段工程策划

1、施工分区顺序推演

时间轴和平面分区图表达

2、前后交接

与土方交接，桩基检测提前插入，与总包交接，交接时间和分区交接思路

3、现场平面布置

特别是塔吊基础的提前施工，结合总包进场后的布置转换

九、地下结构施工阶段

1、流水段划分

结合总包思路，做好平面流水段的划分和施工顺序推演

2、地库及早封闭

地下结构施工需满足销许节点的同时尽快完成地下室封闭，为后续工作提供材料堆场、加工场地

以及临时道路，不得随意掏楼座造成场地使用混乱。

3、交接计划

做好与桩基的分区交接计划，分区接收渐次展开结构施工。

4,做好地下室阶段的平面布置

十、地上结构施工阶段

1、楼栋分区

梳理楼栋施工顺序，满足销许的同时，需满足工程本身安排的需求，比如考虑群塔施工的防碰撞、

劳务队伍的任务划分、施工场地、道路等的转换利用等，

2、竖向流水段思路

做好单栋楼的竖向流水段划分和施工顺序推演，需安排二次结构插入时间和位置，提前编排考虑