建筑工程项目施工策划书范文

建筑工程项目施工策划书范文

建筑策划师一般根据项目建议书及设计基础资料，提出项目构

成及总体设想。那么如何写与建筑项目有关的策划书？下面就是给大

家的建筑项目策划书，希望大家喜欢。

前S

通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非

常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商

的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。

我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结

合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。

如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套

系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。

一、市场背景

济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过

程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，

简析如下：

（一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：

客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市

场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。

开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良

莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，

主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。

项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体

规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。

销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无

有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。

（二）XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段

客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心

理上趋于理性，（.ohlOO.,请保留此标记。）此时散户消费逐渐成为

市场主力。

开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理

念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念

也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路

线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开

发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市

常同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使

开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、

管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时.，小高层逐步

为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小

区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专

业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不

断翻新。

在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较

大变化：

1、客户需求的变化

?能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯

追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方

向转变。

?对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求

的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的

整体规划要求较严格。

?能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了

质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内

涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。

2、市场环境的变化：

地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的

利用地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并

逐渐为市场所接受。

其中：

小高层发展分三个阶段：

(1)以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高

层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式

并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到

良好的效果。

(2)以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高

层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发

商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高

层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。

(3)市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层

方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼

盘为历东花园、汇苑家园。

3、开发商的变化趋势

?开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理

念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。

?营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿

化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、

品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期

准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。

二、项目分析

1、基本情况：

本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid(科技商务中

心区)山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周

边，从而拉动区(.ohlOO.,请保留此标记。)域经济的繁荣。东临高

新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处

于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。

2、区域消费能力分析：

经济水平：

整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层

次也以机关工作人员为主。

随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档

楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为

跨区域消费的一块热土。

3、客源定位：

由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据

客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分

析：

（一）本地客源：

此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为

主要有以下类型：

私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的

社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有

较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地

段及相应升值潜力较为注重。

政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多

已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此

类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。

高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味

的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、

知名度等较为关心。

年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会

地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但

比例有限。

小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要

需求。

一、校核起始依据，建立建筑物控制网

1.校核起始依据

定位测量前，应由甲方提供三个衣刷相互关联的坐标控制点，

和两个高程控制点，作为场区控制依据点。以坐标控制点为起始

点。作二级导线测量，作为建筑物平面控制网。以高程控制点为依

据，作等外附合水准测量，将高程引测至场区内。

平面控制网导线精度不低于1/10000,高程控制测量闭合差不

大于±30JLmm（L为附合路线长度以km计）。

在测设建筑物控制网时一，首先要对起始依据进行校核。根据红

线桩及图纸上的建筑物角点坐标，反算出它们之间的相对关系，并

进行角度、距离校测。校测允许误差：角度为±12〃；距离相对精度

不低于为1/15000.

对起始高程点应用附合水准测量进行校核，高程校测闭合差不

大于±10mm7n（n为测站数）。

2.建立建筑物控制网

以导线点为依据，测设出距建筑物外边7米的矩形平面控制网

Ininw（见附图）。建筑物平面控制网点必须妥善保护。

二、主轴线的测设

1.主轴线的选择

该工程的结构主体分为裙房和主楼两部分，裙房为3层，主楼

为26层，中间留有后浇带。因此，定主轴线时，按流水段的划分将

该工程分三部分进行主轴线的控制。选择3轴、5轴、6轴、11

轴、12轴、14轴作为X方向的主轴线;B轴、G轴作为Y方向的主轴

线。

2.主轴线的测设

根据图纸尺寸在I点上架设经纬仪，后视H点，在此方向上量

测出3轴、5轴、6轴、11轴、12轴、14轴桩点，再后视IV点并量

测出B轴、G轴桩点。同样在HI点架设经纬仪，分别测设出东侧、

北侧的主轴线桩，并分别测设出引桩。测设完的主轴线桩及引桩应

用围栏妥善保护，长期保存。

3.高程控制

利用高程点进行附合测法在场区内布设不少于八个点的水准路

线abcdefgh,这些水准点作为结构施工高程传递的依据。

三、士0.000米以下及基础施工测量

该工程的基础标高为T5.80米。标高传递采用钢尺配合水准

仪进行，并控制挖土深度。挖土深度要严格控制，不能超挖。

在基础施工时，为监测边坡变形，在边坡上埋设标高监测点，

每10米埋设一个，随时监测边坡的情况。

清槽后，用经纬仪将3、14、B、G四条轴线投测到基坑内，并

进行校核，校核合格后，以此放出垫层边界线。

按设计要求，抄测出垫层标高，并钉小木桩。在垫层碎施工

时，拉线控制垫层厚度。

地下部分的轴线投测，采用经纬仪挑直线法进行外控投测。垫

层施工完后，将主轴线投测到垫层上。先在垫层上对投测的主轴线

进行闭合校核，精度不低于1/8000,测角限差为±12〃。校核合格

后，再进行其它轴线的测设。并弹出墙、柱边界线。施测时、要严

格校核图纸尺寸、投测的轴线尺寸，以确保投测轴线无误。

地下部分结构施工的高程传递，用钢尺传递和楼梯间水准仪观

测互相进行，互为校核。

四、±0.000米以上施工测量

1.轴线竖向传递

本工程的轴线竖向传递采用激光铅直仪内控法。在首层地面设

置投测基点。在首层地面钢筋绑扎施工时，在欲设置激光投测点的

位置预埋100义100mm铁板，铁板上表面略高于世上表面。激光投测

点的选择要综合考虑流水段的划分，分别在3轴、6轴、12轴东

侧、5轴、11轴、14轴西侧;G轴南侧、B轴北侧布设激光投测点。

各点距主轴线距离均为1.000米。

施工至首层平面时，对各主轴线桩点进行距离、角度校核，校

核合格后再进行首层平面放线。放线后，再将各激光投测点测定在

预埋铁板上，并再次校核，合格后方可进行施工。

每层顶板应在各激光投测点相应的位置上预留150义150mm的

接收孔。投测时将激光铅直仪置于首层控制点上，在施工层用有机

玻璃板贴纸接收。每个点的投测均要用误差圆取圆心的方法确定投

测点。即：每个点的投测应将仪器分别旋转90°、180°、270。、

360°投测四个点，这四个点形成的误差圆取其圆心作为投测点。每

层投测完后均要进行闭合校核，确保投测无误，再放气其它轴线及

墙边线、柱边线。

主楼高85米，为保证竖向投测的精度，轴线投测采用两次接

力投测。在十层砂施工前，先在北侧投测点的南侧500mm处;南侧投

测点的北侧500mm处预埋四块铁板。待地面轴线投测完后，精密校

核，合格后将原投测点分别向南和向北移动500mm,将这四个点作

为十层以上轴线投测的起始点。轴线竖向投测的精度不应低于

1/10000,且每层投测误差不应超过2mm。

2.高程传递

首层施工完后，将±0.000米的高程抄测在首层柱子上，且至

少抄测三处，并对这三处进行附合校核，合格后以此进行标高传

递。

±0.000米以上标高传递采用钢尺从三个不同部位向上传递。

每层传递完后，必须在施工层上用水准仪校核。由于高程超过一整

尺，因此，在十层标高投测后，精确校核，合格后，以此作为十以

上结构施工高程传递依据。

标高传递误差主楼不应超过±15mm,裙房不超过±10mm,且每

层标高竖向传递的不应超过±3mm,超限必须重测。

每层结构施工完后，在每层的柱、墙上抄测出1.000米线，作

为装修施工的标高控制依据。

五、装修施工测量

在结构施工测量中，按装修工程要求将装饰施工所需要的控制

点、线及时弹在墙、板上，作为装饰工程施工的控制依据。

1.地面面层测量

在四周墙身与柱身上投测出100cm水平线，作为地面面层施工

标高控制线。

根据每层结构施工轴线放出各分隔墙线及门窗洞口的位置线。

2.吊顶和屋面施工测量

以1000m线为依据，用钢尺量至吊顶设计标高，并在四周墙上

弹出水平控制线。对于装饰物比较复杂的吊顶，应在顶板上弹出十

字分格线，十字线应将顶板均匀分格，以此为依据向四周扩展等距

方格网来控制装饰物的位置。

屋面测量首先要检查各方向流水实际坡度是否符合设计要求，

并实测偏差，在屋面四周弹出水平控制线及各方向流水坡度控制

线。

3.墙面装饰施工测量

内墙面装饰控制线，竖直线的精度不应低于1/3000,水平线

精度每3m两端高差小于±1mm,同一条水平线的标高允许误差为土

3mm。外墙面装饰用铅直线法在建筑物四周吊出铅直线以控制墙面竖

直度、平整度及板块出墙面的位置。

4.电梯安装测量

在结构施工中，从电梯井底层开始，以结构施工控制线为准，

及时测量电梯井净空尺寸，并测定电梯井中心控制线。

测设轨道中心位置，并确定铅垂线，并分别丈量铅垂线间距，

其相互偏差（全高）不应超过1mm。

每层门套两边弹竖直线，并保证电梯门坎与门前地面水平度一

致。

5.玻璃幕墙的安装测量

结构完工后，安装玻璃幕墙时，用铅垂钢丝的测法来控制竖直

龙骨的竖直度，幕墙分格轴线的测量放线应以主体结构的测量放线

相配合，对其误差应在分段分块内控制、分配、消化，不使其积

累。幕墙与主体连接的预埋件，应按设计要求埋设，其测量放线偏

差高差不大于±3mm,埋件轴线左右与前后偏差不大于10mm。

六、放线质量检查工作

每次放线前，均应仔细看图，弄清楚各个轴线之见的关系。放

线时要有工长配合并检查工作。放线后，质检人员要及时对所放的

轴线进行检查。重要部位要报请监理进行验线，合格后方可施工。

所有验线工作均要有检查记录。

对验线成果与放线成果之间的误差处理应符合《建筑工程施工

测量规程》的规定：

1.当验线成果与放线成果之差小于1/J2倍的限差时，放线成

果可评为优良；

2.当验线成果与放线成果之差略小于或等于J2限差时，对放

线工作评为合格（可不必改正放线成果或取两者的平均值）；

3.当验线成果与放线成果之差超过J2限差时，原则上不予验

收，尤其是重要部位，若次要部位可令其局部返工。

七、精度要求

轴线竖向投测精度不低于l/10000o平面放线量距精度不低于

1/8000,标高传递精度主楼、裙房分别不超过±15mm、±10mmo

八、仪器选用

该工程测量选用TOPCON电子一台，2〃级经纬仪两台，DS3水

准仪两台，50m钢卷尺两把。激光铅直仪一台。

九、测量工作的组织与管理

施工测量管理工作由项目部主任工程师负责，测量技术员负责

具体实施，由测量班进行操作。每次放完线后，由质检人员进行验

线。各级人员均要遵守各自的岗位责任制，互相监督。测量工作按

照《建筑工程施工测量规程》进行操作。

一、市场背景

在市场发展的过程中，房地产市场日趋规范，呈上升趋势。在

当今社会的科技和经济发展的前提下，人口的数量日益增多，住房

资源紧张的问题日趋严峻，故而，在中国的城市建设中，住宅建设

日渐成为了城市建设的主流。

二、项目确定

1、项目目的

为了解决现今国家日益严重的住房资源紧张的严峻形势，为了

给城市的居民们提供一个生活条件更加优渥，环境更加优美，周边

生活设施更加完善和齐全的居住区。

A、目标人群

由于此次居住区定位设计属于中高档楼盘，故而主要的目标人

群为整体消费水平较高，比较注重生活质量的中高阶层，社会层次

也以机关工作人员为主。

B、定位

依据该居住区目标人群的性质，本项目定位为适合注重生活质

量的中高阶层居住的经济舒适的中小户型，以小高层为主，以及适

合社会精英人士居住的复式高层，符合其快节奏的生活习惯以及对

生活水平的追求。在该居住区内配备多种商业项目、娱乐、文化设

施等，同时设有配套的托儿所和幼儿园，为住户提供更好的服务。

2、项目规模

根据现今城市的人口规模以及发展前景等综合因素考虑，现拟

规划用地约十五公顷，建筑面积约十五万平方米，容积率约为2—

2.5,要求绿化率不低于30%—35%。

三、项目选址

1、选址依据

1）面积要求：

由于人口数量增长较快，人口日益膨胀，亦为了便于城市的规

划和管理，故而基地的选址需要面积大而整，对面积的要求较高。

2）基地环境

出于对生活质量的追求，因此，对居住区基地的选址要考虑景

观、视线、噪音、交通等影响因素，尽量选择环境良好、交通便利

的基地，为居住者提供舒适、便捷的生活环境。

3）交通条件：

该居住区的主要目标人群为社会阶层的精英阶层以及中高级阶

层，因此

居住区应与市区有着便捷的交通联系，便于居住者的上下班出

行。此外，考虑不同居住的出行需求，也应与城市的其他区域有着

快速便捷的交通联系。

2、选址确定

经过各种要素的综合考虑，现在选取临近城市的郊区为本次项

目的建设

基地。

3、基地概况

基地的选址位于城市近郊处，风景秀丽，视野开阔，周边建筑

大多为工业园区。基地东面建设有部分小区，西面紧邻城市主要干

道，设有公交站台、地铁口等公共交通设施，北面设有部分商业服

务设施，基地南向临河，绿化环境良好。基地形状为规整的四边

形，总面积约为十五万平方米，地势平坦，没有较大的高低起伏，

周边树林成荫，空气清新。

四、总平面设计

1、居住区应设有合理的出入口，充分考虑基地与城市干道的

联系，符合防火、防灾规范。

2、居住区的总平面规划应具有一定的创新性和可操作性。

3、布置不同性质的流线，道路布局合理，考虑人、车流线的

区分，方便进出，适当设置集散广场。小区主大门布置注意与主干

道的冲突，适当退让。

4、注意建筑朝向与功能间的关系，处理好建筑与周边环境的

关系，使其相互协调，设计符合所在地区气候特点并注意室内外环

境的设计。绿地率不小于30九

5、应设有总够的自动车和非机动车停车位。

6、居住区总平面规划应符合南京市规划要点和相关的国家法

规。

7、注意总平面的构图以及尺寸。

五、居住区规划以及单体设计要求

（一）外部条件的调查

项目有关各项立法、法规与规范上的制约条件；

①满足居住的基本功能要求；

②满足采光要求，通风要求，消防要求等。

③坚持以人为本、精心设计、科技创新和可持续发展的目标，

满足保护环境、节地、节能、节水、节材的基本方针；并应满足有利

于节约建设投资，降低运行成本的原则。

（二）居住区规划要求：

①居住区应有合理的配套设施，如配套商业、娱乐、文化等合

理的配套设施。

②居住区应设置足够的自行车和非机动车停车位，合理设置地

下车库，并考虑车行流线的合理布置。

③居住区规划应符合使用者的生活习惯和需求，考虑一定的创

新性和可操作性。

④居住区规划应考虑南京冬冷夏热的气候特点，尽量满足使用

者的需求，营造舒适美好的生活环境。

⑤居住区的建筑、绿化，景观具有一定的特色。

（三）住宅单体设计：

由于本居住区的定位人群设计为具有经济购买力的成功及精英

人士，故而本居住区的住宅设计户型面积以150肝和225nf为主，

主打户型为225nf的大平层设计，户型以三室一厅、三室两厅为

主。同时一，在不同的区域设置不同的建筑类型，建筑布局注重实用

功能、朝向及景观。整个小区共设计户数约1300户，住户总人数可

达到4000余人。面积分配：

住宅单体部分：

规划总住宅建筑面积约30〜37.5万平方米，其中高层住宅约

12万平方米（约占住宅部分的20%）,户型分为A、B户型，三室一

厅，总面积约为150nl:小高层住宅17.5万平方米（约占住宅部分

的80%）,户型分为A、B户型，三室两厅，总面积约为