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文档简介

第一章总论

本章近三年平均分值2分

1.1会计基本假设

会计基本假设是企业会计确认、计量和报告的前提,是对会计核算所处时间、空间环境等所作的合理假定。

会计基本假设包括会计主体、持续经营、会计分期和货币计量。

1.2会计基础

企业会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。

1.3会计信息质量要求

主要包括可靠性、相关性、可理解性、可比性、实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性等。

1.3.1可靠性

可靠性要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告,如实反映符合确认和

计量要求的各项会计要素及其他相关信息,保证会计信息真实可靠、内容完整。

1.3.2相关性

相关性要求企业提供的会计信息应当与投资者等财务报告使用者的经济决策需要相关,有助于投资者等财

务报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。

相关性应以可靠性为基础,即会计信息应在可靠性的前提下,尽可能地做到相关,以满足投资者等财务报

告使用者的决策需要。

1.3.3可理解性

可理解性要求企业提供的会计信息应当清晰明了,便于投资者等财务报告使用者理解和使用。

1.3.4可比性

可比性要求企业提供的会计信息应当相互可比。具体包括下列要求:

(1)同一企业对于不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项,应当采用一致的会计政策,不得随意变

更。

(2)不同企业同一会计期间发生的相同或者相似的交易或者事项,应当采用规定的会计政策,确保会计信

息口径一致、相互可比,即对于相同或者相似的交易或者事项,不同企业应当采用一致的会计政策,以使不同

企业按照一致的确认、计量和报告要求提供有关会计信息。

1.3.5实质重于形式

实质重于形式要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告,不应仅以交易或者

事项的法律形式为依据。如果企业仅仅以交易或者事项的法律形式为依据进行会计确认、计量和报告,就容易

导致会计信息失真,无法如实反映经济现实和实际情况。

【提示】实质重于形式案例(包括但不限于):

(1)合并报表的编制;

(2)售后回购;

(3)合同中具有重大融资成分收入的会计处理等。

1.3.6重要性

重要性要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者

事项。

【提示】企业应当根据其所处环境和实际情况,从项目的性质和金额大小两方面加以判断。

1.3.7谨慎性

谨慎性要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时应当保持应有的谨慎,不应高估资产或者收

益、低估负债或者费用。

【提示】谨慎性的应用并不允许企业设置秘密准备,如果企业故意低估资产或者收益,或者故意高估负债或

者费用,将不符合会计信息的可靠性和相关性要求,损害会计信息质量,扭曲企业实际的财务状况和经营成果,

从而对使用者的决策产生误导,这是会计准则所不允许的。

1.3.8及时性

及时性要求企业对于已经发生的交易或者事项,应当及时进行确认、计量和报告,不得提前或者延后。满

足及时性会计信息质量要求,可能会影响会计信息的可靠性。

1.4会计要素及其确认与计量原则

1.4.1资产

1.资产的定义

资产,是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。

2.资产的确认条件

将一项资源确认为资产,需要符合资产的定义,并同时满足以下两个条件:

(1)与该资源有关的经济利益很可能流入企业;

(2)该资源的成本或者价值能够可靠地计量。

1.4.2负债

1.负债的定义

负债,是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。

2.负债的确认条件

将一项现时义务确认为负债,需要符合负债的定义,并同时满足以下两个条件:

(1)与该义务有关的经济利益很可能流出企业;

(2)未来流出经济利益的金额能够可靠地计量。

1.4.3所有者权益

1.所有者权益的定义

所有者权益,是指企业资产扣除负债后,由所有者享有的剩余权益。公司的所有者权益又称为股东权益。

所有者权益是所有者对企业资产的剩余索取权。

2.所有者权益的来源构成

所有者权益的来源主要包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。

(1)所有者投入的资本,是指所有者投入企业的资本部分,它既包括构成企业注册资本或者股本部分的金

额,也包括投入资本超过注册资本或者股本部分的金额,即资本溢价或者股本溢价。

(2)直接计入所有者权益的利得和损失,是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与

所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或损失。

【手写板】

其他综合收益,

1、其他债权投资(可以转损益)

2、其他权益工具投资(不可以转损益)-长投(权益法)

3、投资性房地产(自用f公允,公允〉账面)(可以转损益)

4、外币报表折算差都((可以转损益)_

1.4.4.收入

1.收入的定义

收入,是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总

流入。

2.收入的确认条件

收入应当在企业履行了合同中的履约义务,即客户取得相关商品或服务控制权时确认。企业与客户之间的

合同同时满足下列条件时,企业应当在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入:

(1)合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务;

(2)该合同明确了合同各方与所转让商品或提供服务(以下简称“转让商品”)相关的权利和义务;

(3)该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款;

(4)该合同具有商业实质,即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额;

(5)企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

1.4.5费用

1.费用的定义

费用,是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的

总流出。

2.费用的确认条件

费用的确认除了应当符合费用定义外,还应当满足严格的条件,即费用只有在经济利益很可能流出,从而

导致企业资产减少或者负债增加且经济利益的流出额能够可靠计量时才能予以确认。因此,费用的确认至少应

当符合以下条件:

(1)与费用相关的经济利益很可能流出企业;

(2)经济利益流出企业的结果会导致资产的减少或者负债的增加;

(3)经济利益的流出额能够可靠计量。

1.4.6利润

1.利润的定义

利润,是指企业在一定会计期间的经营成果,反映的是企业的经营业绩情况,是业绩考核的重要指标。

2.营业利润

营业利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-研发费用-财务费用-资产减值损失-信用

减值损失+其他收益+投资收益"投资损失)+净敞口套期收益(-净敞口套期损失)+公允价值变动收益(-公允

价值变动损失)+资产处置收益(-资产处置损失)

3.利润总额

利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出

4.净利润

净利润=利润总额-所得税费用

1.5会计要素计量属性

(1)历史成本

资产按照其购置时支付的现金或者现金等价物的金额,或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量;

负债按照其因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额,或者承担现时义务的合同金额,或者按照日常

活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。

例如:固定资产初始取得通常按历史成本计量。

(2)重置成本

资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量;负债按照现在偿付该项

债务所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。

例如:固定资产盘盈。

(3)可变现净值

资产按照其正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、

估计的销售费用以及相关税费后的金额计量。

例如:资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计量。

(4)现值

资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量;负债按照预计期限

内需要偿还的未来净现金流出量的折现金额计量。

例如:资产可收回金额计算口径之一。

(5)公允价值

公允价值,是指市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支

付的价格(脱手价格)。

例如:交易性金融资产、公允价值模式计量的投资性房地产期末计量。

【提示】企业在对会计要素进行计量时,一般应当采用历史成本。在某些情况下,为了提高会计信息质量,

实现财务报告目标,企业会计准则允许采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的,应当保证所确定

的会计要素金额能够取得并可靠计量,如果这些金额无法取得或者可靠地计量的,则不允许采用其他计量属性。

第二章存货

本章近三年平均分值6分(2017年计算分析题)

2.1存货概念

存货,是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提

供劳务过程中耗用的材料和物料等。

2.2存货的初始计量

2.2.1.外购

外购存货的入账成本=买价+相关税费+运费+装卸费+保险费+入库前挑选整理费等

(1)运输途中的合理损耗需计入存货的成本,非合理损耗需从成本中扣除。

(2)仓储费。

【提示】在生产过程中为达到下一个生产阶段所必需的仓储费应计入存货加工成本中。

(3)境外采购存货支付的进口关税计入存货采购成本。支付的进口环节的消费税一般情况计入存货采购成

本。收购未税矿产品代扣代缴的资源税计入存货采购成本。

(4)对于增值税如下表所示:

纳税人项目

增值税一般纳税人借:应交税费一一应交增值税(进项税额)

小规模纳税人借:原材料、库存商品等

(5)因遭受意外灾害发生的损失和尚待查明原因的途中损耗,不得增加采购物资的采购成本,应暂作为待

处理财产损溢进行核算,在查明原因后再作处理。

(6)扣除应从供货单位、外部运输机构、保险公司等收回的物资短缺或其他赔款后的净损失计入营业外支

出(非常损失)或管理费用(管理不善)。

2.2.2委托加工的存货

委托加工物资是指企业委托外单位加工的各种材料、商品等物资。

委托加工物资成本=发出材料成本+支付的加工费、运输费+受托方代收代缴的消费税(收回后直接出售)

税种纳税人项目说明

借:应交税费一一应交增值税(进项税

增一般纳税人

值额)一

小规模纳税人借:委托加工物资

消一■般纳税人

借:委托加工物资收回后直接出售

费(小规模

税纳税人)

借:应交税费一一应交消费税收回后连续生产应税消费品

2.2.3自行生产的存货

入账成本=直接材料+直接人工+制造费用

【提示】非正常消耗的直接材料、直接人工和制造费用应计入当期损益(自然灾害计入“营业外支出”,管

理不善计入“管理费用”),不得计入存货成本。

2.2.4其他方式取得的存货

(1)投资者投入:按投资协议约定的价值入账,但约定价值不公允的除外。

借:原材料、库存商品等

应交税费一一应交增值税(进项税额)

贷:实收资本(或股本)

资本公积一一资本(或股本)溢价

(2)通过非货币性资产交换:换入存货以其公允价值为基础确定(或换出资产的账面价值为基础)。

(3)债务重组取得:公允价值。

(4)通过提供劳务取得的存货

入账成本=直接人工+其他直接费用+间接费用

2.3存货期末计量

2.3.1原则

资产负债表日,存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的,应当计提存货

跌价准备,计入当期损益(资产减值损失)。

成本:账面余额。

可变现净值:商品预计售价减去进一步加工成本和销售所必需的预计税金、费用后的净值。

【提示】对于用于生产产品的材料,如果其所生产的产品没有减值,则该材料不计提减值金额,应维持原账

面价值不变;如果所生产的产品发生减值,则材料期末应按可变现净值计量。

产品的可变现净值=产品估计售价-产品估计销售税费

其中:估计售价有合同部分按合同价

可变现净生产产品用材料的可变现净值=生产产品估计售价-进一步加

(不公允除外);无合同部分按市场

值的计算工成本-产品估计销售税费

直接出售材料的可变现净值=材料的估计售价-材料估计销售

税费

【手写板】

产售,估计售价-估计箱售税费=x<y(成本)一〉差额

/连续加工*产品估计售价-进一步加工成本-产品错售税费

\合同f合同价

'估计售价/

、未f市价

2.3.2存货减值迹象的判断

1.存在下列情况之一的,应当考虑计提存货跌价准备:

(1)市价持续下跌,并且在可预见的未来无回升的希望;

(2)企业使用该项原材料生产的产品成本大于产品的销售价格;

(3)企业因产品更新换代,原有库存原材料已不适应新产品的需要,而该原材料的市场价格又低于其账面

成本;

(4)因企业所提供的商品或劳务过时或消费者偏好改变而使市场的需求发生变化,导致市场价格逐渐下跌;

(5)其他足以证明该项存货实质上已经发生减值的情形。

2.存在下列情况之一的,应全额计提跌价准备:

(1)已霉烂变质的存货;

(2)已过期且无转让价值的存货;

(3)生产中已不再需要,并且已无使用价值和转让价值的存货;

(4)其他足以证明已无使用价值和转让价值的存货。

2.3.3不同情况下可变现净值的确定

1.产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,没有销售合同约定的,其可变现净值为在

正常生产经营过程中,该存货的一般销售价格减去估计的销售费用和相关税费等后的金额。

2.需要经过加工的材料存货,其可变现净值为在正常生产经营过程中,以该材料所生产的产成品的估计售

价减去至完工时估计将要发生的成本、销售费用和相关税费等后的金额。

3.可变现净值中估计售价的确定方法:

(1)为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货,通常应以产成品或商品的合同价格作为其可变现净值的

计量基础。

(2)如果企业持有存货的数量多于销售合同订购的数量,超出部分的存货可变现净值,应以产成品或商品

的一般销售价格作为计量基础。

(3)没有销售合同约定的存货,但不包括用于出售的材料,其可变现净值应以产成品或商品的一般销售价

格(即市场销售价格)作为计量基础。

(4)用于出售的材料等,应以市场价格作为其可变现净值的计量基础。这里的市场价格是指材料等的市场

销售价格。

2.3.4存货跌价准备的计提与转回

1.存货跌价准备的计提

当有迹象表明存货发生减值时,企业应于期末计算存货的可变现净值,确认是否需要计提存货跌价准备。

企业应在每一资产负债表日,比较存货成本与可变现净值,计算出应计提的存货跌价准备期末余额,再与

已提数进行比较,若应提数大于己提数,应予补提。企业计提的存货跌价准备,应计入当期损益(资产减值损

失)。

借:资产减值损失

贷:存货跌价准备

2.存货跌价准备的转回

企业以前减记存货价值的影响因素已经消失,减记的金额应当予以恢复,并在原已计提的存货跌价准备金

额内转回,转回的金额计入当期损益(资产减值损失)。

借:存货跌价准备

贷:资产减值损失

3.存货跌价准备的结转

(1)企业计提了存货跌价准备,如果其中有部分存货已经销售,则企业在结转销售成本时,应同时结转对

其己计提的存货跌价准备。

借:主营业务成本、其他业务成本

存货跌价准备

贷:库存商品、原材料等

(2)对于因债务重组、非货币性资产交换转出的存货,应同时结转已计提的存货跌价准备,但不冲减当期

的资产减值损失。

(3)企业将已经计提存货跌价准备的存货用于在建工程,应当同时结转相应的存货跌价准备。

借:在建工程

存货跌价准备

贷:原材料、库存商品等

(4)按存货类别计提存货跌价准备的,也应按比例结转相应的存货跌价准备。

第三章固定资产

本章近三年平均分值为11分(2017年综合题、2018年计算分析题)

3.1固定资产的确认

1.环保设备和安全设备也应确认为固定资产。

2.工业企业所持有的备品备件和维修设备等资产通常确认为存货,但符合固定资产定义和确认条件的,应

确认为固定资产。例如民用航空运输企业的高价周转件,应当确认为固定资产。

3.固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益,适用不同折旧率或折旧

方法的,应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。

3.2固定资产初始计量

3.2.1外购固定资产

固定资产入账成本=买价+装卸费+运输费+安装费+相关税费+专业人员服务费等。

(1)员工培训费计入损益。

(2)增值税一般纳税人购入生产经营用固定资产支付的增值税,可以作为进项税额予以抵扣。

3.2.2购入需要安装的固定资产通过“在建工程”科目核算。

安装过程中领用相关物资:

使用本企业自产产品时:

借:在建工程

贷:库存商品

使用本企业外购的材料时:

借:在建工程

贷:原材料

3.3.3外购固定资产的其他情形

以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产,应当按照各项固定资产的公允价值比例对总成本进行分配,

分别确定各项固定资产的成本。

3.3.4自营方式建造固定资产

企业通过自营方式建造的固定资产,其入账价值应当按照该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支

出确定,包括直接材料、直接人工、直接机械施工费等。

(1)购入工程物资时

借:工程物资

应交税费一一应交增值税(进项税额)

贷:银行存款等

(2)领用工程物资时

借:在建工程

贷:工程物资

(3)支付其他工程费用时

借:在建工程

贷:银行存款

(4)确认并支付工程人员工资及福利时

借:在建工程

贷:应付职工薪酬

借:应付职工薪酬

贷:银行存款等

(5)领用本企业产品时

借:在建工程

贷:库存商品(成本价)

(6)领用本企业外购的材料时

借:在建工程

贷:原材料(成本价)

(7)工程完工时

借:固定资产

贷:在建工程

3.4.5出包方式建造固定资产

企业以出包方式建造固定资产,其成本由建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

3.4.6接受固定资产投资

借:固定资产

应交税费一一应交增值税(进项税额)

贷:实收资本(或股本)(在注册资本中享有的份额)

资本公积一一资本溢价(或股本溢价)

3.4.7非货币性资产交换方式取得的固定资产:以换入固定资产的公允价值为基础确定(或以换出资产的

账面价值为基础确定)。

3.4.8债务重组方式取得的固定资产:公允价值。

3.4.9存在弃置费用的固定资产

企业应当按照弃置费用的现值计入相关固定资产成本。弃置费用最终发生的金额(终值)与计入固定资产

价值(现值)之间的差额在固定资产的使用寿命内,按照预计负债的摊余成本和实际利率计算确定的摊销金额

作为每年的财务费用计入当期损益。

借:固定资产

贷:在建工程(实际发生的建造成本)

预计负债(弃置费用的现值)

借:财务费用(每期期初预计负债的摊余成本X实际利率)

贷:预计负债

借:预计负债

贷:银行存款等(发生弃置费用支出时)

3.3固定资产折旧

3.3.1除以下情况外,企业应对所有固定资产计提折旧:

(1)已提足折旧仍继续使用的固定资产;

(2)按照规定单独计价作为固定资产入账的土地;

(3)更新改造期间的固定资产;

(4)提前报废的固定资产。

【提示】已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产,应当按照估计价值确认为固定资产,并计

提折旧;待办理了竣工决算手续后,再按实际成本调整原来的暂估价值,但不需要调整原已计提的折旧额。

3.3.2固定资产应当按月计提折旧,当月增加的固定资产,当月不计提折旧,从下月起计提折旧;当月减

少的固定资产,当月仍计提折旧,从下月起停止计提折旧。

3.3.3固定资产折旧方法

企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期消耗方式,合理选择固定资产折旧方法。固定资产折旧方

法包括:年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。固定资产的折旧方法一经确定,不得随意

变更。

【提示】需要注意的是,企业不能以包括使用固定资产在内的经济活动所产生的收入为基础进行折旧,因为

收入可能受到投入、生产过程、销售等因素的影响,这些因素与固定资产有关经济利益的预期消耗方式无关。

借:制造费用(生产用固定资产的折旧)

管理费用(行政用固定资产的折旧、闲置或尚未使用固定资产的折旧)

销售费用(销售部门用固定资产的折旧)

在建工程(用于工程建造的固定资产的折旧)

研发支出(用于研发的固定资产的折旧)

其他业务成本(经营租出的固定资产的折旧)

贷:累计折旧

3.3.4固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的复核

1.企业至少应当于每年年度终了,对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。

2.固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。

【提示】企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期消耗方式等实际情况合理确定固定资产折旧方法、

预计净残值和使用寿命,除有确凿证据表明经济利益的预期消耗方式发生了重大变化,或者取得了新的信息、

积累了更多的经验,能够更准确地反映企业的财务状况和经营成果外,否则不得随意变更。

3.4固定资产的后续支出

3.4.1资本化的后续支出

企业将固定资产进行更新改造的,应将相关固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销,将固定

资产的账面价值转入在建工程,并停止计提折旧。固定资产发生的可资本化的后续支出,通过''在建工程”科

目核算。

【提示】企业对固定资产进行定期检查发生的大修理费用,有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部分,

应予以资本化计入固定资产成本。

(1)固定资产进行改扩建,转入“在建工程”科目

借:在建工程

累计折旧

固定资产减值准备

贷:固定资产

(2)发生改扩建工程支出

借:在建工程

贷:银行存款等

(3)有替换资产

借:银行存款或原材料(入库残料价值)

营业外支出(净损失)

贷:在建工程(被替换部分的账面价值)

【提示】被替换部分资产无论是否有残料收入等经济利益的流入,都不会影响最终固定资产的入账价值。

(4)固定资产改扩建工程达到预定可使用状态

借:固定资产

贷:在建工程

【提示】

①转为固定资产后,按重新确定的使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧。

②企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出,应予资本化,记入“长期待摊费用”科目,并在

剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内,采用合理的方法进行摊销。

3.4.2费用化的后续支出

与固定资产有关的修理费用等后续支出,不符合固定资产确认条件的,属于企业行政管理部门等发生的固

定资产修理费用等后续支出计入管理费用;属于企业专设销售机构的,其发生的与专设销售机构相关的固定资

产修理费用等后续支出,计入销售费用。

3.5固定资产处置

3.5.1固定资产满足下列条件之一的,应当予以终止确认:

(1)该固定资产处于处置状态;

(2)该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。

3.5.2会计处理

企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损,应当将处置价款扣除账面价值和相关税费(不含增

值税)后的金额计入当期损益。

(1)将固定资产的账面价值结转至固定资产清理

借:固定资产清理

累计折旧

固定资产减值准备

贷:固定资产

(2)发生清理费等支出

借:固定资产清理

应交税费一一应交增值税(进项税额)

贷:银行存款等

(3)残料变价收入(入库)以及保险公司或责任人赔偿

借:银行存款

原材料

其他应收款

贷:固定资产清理

应交税费一一应交增值税(销项税额)

(4)取得处置价款

借:银行存款

贷:固定资产清理

应交税费一一应交增值税(销项税额)

(5)固定资产清理完成后产生的清理净损益,依据固定资产处置方式的不同,分别适用不同的处理方法:

①因已丧失使用功能、自然灾害发生毁损等原因而报废清理产生的利得或损失

借:固定资产清理

贷:营业外收入

借:营业外支出

贷:固定资产清理

②因出售、转让等原因产生的固定资产处置利得或损失

借:固定资产清理

贷:资产处置损益

或作相反分录。

第四章投资性房地产

近三年平均分值为7分(2017年综合题)

4.1投资性房地产的范围

范围含义特殊说明

(1)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不

属于投资性房地产,也不能确认为企业的资产

1.已出是指企业通过出让

(2)企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权,不属于投资性房地产

租削土取i粕LE/J工L取,

(3)如果某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提

*Wi估田开以笠吕租贝力工1

供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,

仪LU租的土地便用快

应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值

的部分,不确认为投资性房地产

2.持有是指企业取得的、按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于投资性房地产

并准备准备增值后转让的

增值后土地使用权

转让的

土地使

用权

是指企业拥有产权

的、以经营租赁方

3.已出企业持有以备经营出租的空置建筑物,如董事会或类似机构作出书面决议,明确

式出租的建筑物,

租的建表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协

包括自行建造或开

筑物议,也应视为投资性房地产

发活动完成后用于

出租的建筑物

不属于投资性房地产的范围

(1)自用房地产:为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用

土地等。

(2)作为存货的房地产:房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

【注意】考试中常见的不属于投资性房地产的备选项(包括但不限于):

①企业拥有并自行经营的旅店或饭店;

②企业自用的办公楼;

③房地产开发企业开发的商品房;

④企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权;

⑤企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物;

⑥房地产开发企业持有并准备增值后出售的商品房;

⑦出租给本企业职工居住的自建宿舍楼。

4.2投资性房地产的初始计量

4.2.1外购投资性房地产的初始计量

1.对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值,才能称之为外购的投

资性房地产。外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

2.企业购入房地产,自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的,应当先将外购的房地产确认为固定

资产、无形资产,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,才能从固定资产、无形资产转换为投资性房地产;

若取得的房产用于销售,应先确认为存货,但后续用于对外出租的,自租赁期开始日将其转换为投资性房地产。

4.2.2自行建造的投资性房地产的确认和初始计量

L企业自行建造或开发的房地产,只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始

对外出租或用于资本增值,才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本,由

建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

2.企业自行建造或开发房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的,应当先将自

行建造或开发的房地产确认为固定资产、无形资产或存货,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,从固定

资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。

4.3投资性房地产的后续计量

4.3.1成本模式

在成本模式下,应当比照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产进行后续计量,计提折旧或摊

销;存在减值迹象的,还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

L折旧或摊销时

借:其他业务成本

贷:投资性房地产累计折旧(摊销)

2.取得的租金收入

借:银行存款

贷:其他业务收入

应交税费一一应交增值税(销项税额)

3.投资性房地产计提减值时

借:资产减值损失

贷:投资性房地产减值准备

【提示】采用成本模式计量的投资性房地产与固定资产、无形资产处理是一致的。即如果是房屋建筑物,从

增加的次月起开始计提折旧,减少当月正常计提折旧;如果是土地使用权,则从增加的当月开始计提摊销,减

少当月停止计提摊销。投资性房地产减值准备计提后在投资性房地产持有期间不得转回。

4.3.2公允价值模式

1.采用公允价值模式的前提条件

(1)企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,才可以采用公允价值模式对

投资性房地产进行后续计量。

【提示】企业一旦选择采用公允价值计量模式,就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后

续计量。

(2)采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,应当同时满足下列条件:

①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;

②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性

房地产的公允价值作出合理的估计。

【提示】投资性房地产的公允价值是指市场参与者在计量日的有序交易中,出售该房地产所能收到的金额。

2.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

企业采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,不对投资性房地产计提折旧或摊销,不计提减值,

应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入

当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入确认为其他业务收入。

(1)期末公允价值大于账面价值

借:投资性房地产一一公允价值变动

贷:公允价值变动损益

(2)期末公允价值小于账面价值

借:公允价值变动损益

贷:投资性房地产一一公允价值变动

(3)收取租金

借:银行存款

贷:其他业务收入

应交税费一一应交增值税(销项税额)

4.4投资性房地产后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计

政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,扣除所得税影响后调整期初留存收益(盈余公

积和未分配利润)。

【提示】已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

借:投资性房地产一一成本(变更日投资性房地产的公允价值)

投资性房地产累计折旧(摊销)(原投资性房地产已计提的折旧或摊销)

投资性房地产减值准备(原投资性房地产已计提的减值准备)

贷:投资性房地产(原值)

递延所得税负债

利润分配一一未分配利润(或借记)

盈余公积(或借记)

4.5后续支出

4.5.1资本化的后续支出

内容成本模式公允价值模式

借:投资性房地产一一在建

借:投资性房地产一一在建

投资性房地产累计折旧

(1)转入改——公允价值变动

(摊销)

扩建时(或贷方)

投资性房地产减值准备

贷:投资性房地产一一成本

贷:投资性房地产

借:投资性房地产一一在建

(2)发生改

应交税费一一应交增值税(进项税额)

扩建支出时

贷:银行存款等

借:投资性房地产借:投资性房地产一一成本

(3)完工时

贷:投资性房地产一一在建贷:投资性房地产一一在建

4.5.2费用化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出,不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益(其他业务

成本)。

4.6投资性房地产的转换

4.6.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换

在成本模式下,房地产转换后的入账价值,以其转换前的账面价值确定。

(1)自用房地产转换为投资性房地产

借:投资性房地产(原资产的账面原值)

累计折旧(摊销)

固定资产(无形资产)减值准备

贷:固定资产(无形资产)

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

(2)投资性房地产转为自用房地产

借:固定资产(无形资产)(原资产的账面原值)

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷:投资性房地产

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