房地产估价(何秄僷)20953

普通高等教育“十二五”规划教材

房地产估价何秄僷程英伟主编何晓鸣主审目录第一章房地产估价概述第二章房地产的概念、分类与特性笫三章房地产价格及其影响因素第四章房地产估价原则与程序第五章市场比较法第六章成本法第七章收益法第八章房地产估价的其它方法第一章房地产估价概论本章基本内容与要求：本章主要包括房地产估价的概述，房地产估价的相关术语，房地产估价的必要性，房地产估价师的考试与注册规定、房地产估价师的职业道德要求等。基本要求：

1．掌握房地产估价的概念以及其本质属性等。2．熟悉房地产估价的必要性，熟悉估价时点，估价目的，估价原则，估价程序，估价方法等的含义；3．了解房地产估价师的考试与注册规定和职业道德要求。第一节房地产估价概述一、房地产估价的起源与发展现代房地产估价起源于英国。（上世纪七十年代初期英国发生的房地产危机促使房地产评估标准产生。）我国的房地产估价，是在1978年以后的改革开放大潮中，随着实行房屋商品化，改革城镇住房制度和城市土地使用制度，使房地产成为商品进入市场流通而出现的。第一节房地产估价概述我国房地产估价业的发展突出表现在以下几个方面：（1）房地产估价成为国家法定制度。（2）建立和实行了房地产估价师执业资格制度。（3）制定了房地产估价的国家统一标准和相关指导意见。（4）扩展了房地产估价业务。（5）成立了全国自律性组织——房地产估价师学会。第一节房地产估价概述二、房地产估价的概念及称谓房地产（realestate，realproperty）是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。广义的房地产估价，即估计房地产的价格或价值，是任何人都可以做的，不论估计得对与错，也不论其结果是否令人信服。例如，你看上了某栋房子或者某块土地，想知道它值多少钱，你可以自己估计，也可以问问亲朋好友的意见。这种估价，我们称之为非专业估价。第一节房地产估价概述二、房地产估价的概念及称谓房地产估价，指的是专业房地产估价。专业房地产估价是房地产估价机构接受他人委托，委派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。（二）专业房地产估价的特点（1）由房地产估价机构和注册房地产估价师完成（2）具有证明效力（3）实行有偿服务（4）依法承担责任（三）房地产估价的本质属性（1）评估的是房地产的价值，不是价格（2）是模拟市场定价，不是替代市场定价（3）是提供关于价值的专业意见，不是作价格保证（4）估价有误差但应在误差范围内（5）估价既是科学又是艺术第二节房地产估价中的术语一、估价当事人1、估价委托人为了某种需要，委托估价机构对自己或者他人的房地产进行估价的单位和个人。2、房地产估价机构与注册房地产估价师房地产估价机构是指具备一定数量以上注册房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价资质，从事房地产估价活动的专业机构。房地产估价师（realestateappraiser，realestatevaluator）是指依法取得房地产估价师执业资格的人员。第二节房地产估价中的术语二、估价基本事项（1）估价目的（2）估价时点：估价时点也称为估价基准日，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。（3）估价对象（4）估价类型：可以分为市场价值和非市场价值两大类。三、估价过程相关术语（1）估价依据：指一个估价项目中估价所依据的法规、政策和标准，以及估价委托人提供的有关资料等。三、估价过程相关术语（2）估价假设：指一个估价项目中对估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件所作的合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与估价对象实际状况不同之处等所作的说明。（3）估价原则：估价原则是指人们在估价的反复实践和理论探索中，在认识价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行估价所依据的法则或标准。（4）估价方法：一宗房地产的价值通常可以从以下三种思路来求取：⑴基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买相同房地产的价格，通过最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的思路来求取；三、估价过程相关术语

⑵基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发或建造相同房地产所需的费用。通过计算更新开发或建造同类房地产需要多少费用的思路来求取；⑶基于房地产的收益能力来衡量其价值，通过预计如果直接利用该房地产可能获多少收益的思路来求取。在房地产估价中的三大基本方法即是来自以上思路。以第一种思路评估房地产价格称为市场比较法，以第二种思路评估房地产价格称为成本法，以第三种思路评估房地产价格称为收益法。除此之外还有一些其他估价方法，如假设开发法、基准地价修正法、长期趋势法、路线价法等。三、估价过程相关术语（5）估价程序估价程序是指保质、按时完成一个估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：(1)明确估价基本事项（估价目的、估价时点、估价对象、价值类型）；(2)制定估价作业方案；(3)搜集估价所需资料；(4)实地查勘估价对象；(5)选定估价方法计算；(6)确定估价结果；(7)撰写估价报告；(8)估价资料归档。（6）估价结果估价结果是指评估出的估价对象价值及提供的相关专业意见。第三节房地产估价的必要性一、理论上房地产估价的必要性（一）专业估价存在的前提一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。（二）房地产专业估价1、不完全市场2、房地产专业估价二、现实中房地产估价的必要性1、房地产管理的需要2、房地产交易和国有建设用地使用权出让的需要3、房地产租赁的需要4、房地产税收的需要5、房地产抵押贷款、保险、典当业务的需要6、房地产征收征用补偿的需要7、房地产损害赔偿的需要8、房地产分割的需要9、房地产争议调处和司法鉴定的需要10、企业有关经济行为的需要11、其他方面的需要第四节房地产估价师及其职业道德要求一、房地产估价师考试及注册制度

《中华人民共和国城市房地产管理法》2009年修正版第59条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”房地产估价师是指依法取得房地产估价师执业资格的人员。注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并按照本办法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：（1）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年；第四节房地产估价师及其职业道德要求（2）取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年；（3）取得房地产估价相关学科学士学位具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年；（4）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年；（5）取得房地产估价相关博士学位的；（6）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。房地产估价师考试报名条件中的房地产估价相关学科，包括经济、建筑、规划和管理等学科。房地产估价师考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理办法。第四节房地产估价师及其职业道德要求取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。申请注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门提出注册申请。注册房地产估价师的注册条件为：（1）取得执业资格；（2）达到继续教育合格标准；（3）受聘于具有资质的房地产估价机构；（3）无规定不予注册的情形。

注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。二、房地产估价师的职业道德要求

1、估价人员和估价机构应诚实正直，依法独立、客观、公正估价，不得作任何虚假的估价。

2、估价人员和估价机构必须回避与估价委托人、其他相关当事人有利害关系或与估价对象有利益关系的估价业务。

3、估价人员和估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助。

4、估价人员和估价机构应勤勉尽责地做好每项估价工作，包括对估价委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查，努力搜集估价所需资料，对估价对象进行认真的实地查勘。

二、房地产估价师的职业道德要求

5、估价人员和估价机构应妥善保管估价委托人的文件资料，未经估价委托人书面同意，不得将估价委托人的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

6、估价人员和估价机构应维护估价行业的声誉，按政府有关规定向估价委托人收取费用，不得以迎合估价委托人不当要求、对自身能力虚假宣传、贬低同行、恶性低收费、支付回扣等不正当手段承揽估价业务。

7、估价人员和估价机构不得将资格证书、资质证书借给他人使用或允许他人以自己名义或冒用他人名义执业，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。

8、估价人员和估价机构应具有自豪感、责任感，不断努力学习专业知识，积累估价经验，提高专业胜任能力。思考与练习房地产估价的概念，如何理解房地产估价。房地产估价的本质属性有哪些？房地产估价有哪些术语？分别如何理解？房地产估价的必要性有哪些，如何理解？房地产估价师的职业道德要求有哪些？

第二章房地产的组成、分类与特性本章基本内容与要求：本章包括三部分内容，第一部分阐述房地产的概念和房地产的特性，第二部分介绍房地产估价的概念、内客和特点，第三部分概述房地产估价的必要性。1．掌握房地产估价的概念以及房地产估价的必要性和现实需要。2．熟悉房地产的存在形态和房地产的持性；3．了解房地产的概念和房地产估价的特点。第一节房地产的组成

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上的定着物以及附带的各种权益两部分：物质实体与权益。

房地产存在形态分析

土地:土地是指地球表面的陆地。土地本来为连绵无根之物，似无范围可言，但在现实中人们用人为方法划野分路，使土地有了一块一块或一宗一宗的概念，也使土地有了面积大小、位置形状和四至的确定标志。从国家对土地利用的限制可归纳为以下三个方面:(1)对土地权利的设立和行使的限制。(2)对房地产相邻关系的限制。(3)对土地使用管制的限制。第一节房地产的组成从房地产估价的角度来看，对一宗土地的认识，主要需考虑以下几个方回：(1)位置(或坐落);(2)面积;(3)四至;(4)形状;(5)地形、地势;(6)周围环境、景观;(7)利用状况;(8)产权状况;(9)土地使用管制;(10)地质条件;(11)基础设施完备程度和土地平整程度;(12)其他。对于一般的土地，通常了解前八项即可；对于待开发或再开发的土地，还需要了解第9至11项。了解的主要途径之一是查阅地籍资料。地籍是记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地使用条件等土地登记要素的簿册。对于一些更专业、更具体的内容，可查阅相关文件资料。第一节房地产的组成从估价的角度出发，我们还要重视城市规划对土地使用管制设定的两个指标：（1）建筑密度。城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作为建筑物的绿地和交通，满足建筑物的通风、采光、防火以及居住者的隐私权等要求。建筑密度就是这一要求的具体化指标之一。建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率．即：

（2-1）例如，某块上地的总面积为1000平方米，其上建筑物的基底总面积为600平方米，则建筑密度为60％。（2-1）第一节房地产的组成(2)容积率：城市规划中设定的土地容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，即：（2-2）例如，某块土地的总面积为l万平方米，其上建筑物的总建筑面积为4000平方米，则容积率为4。容积率有包括±0.00以下的地下建筑面积的容积率和不包括±0.00以下的地下建筑面积的容积率(在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率)。由于容积率的大小决定该地块产出建筑物的多少，对土地价值有很大影响，所以在估价时一定要在明确所说容积率的确切内涵基础上进行评估。第一节房地产的组成在某一地块内，如果建筑物的每层建筑面积均相同，则有：

（2-3）将上述公式两边同除以土地总面积，可得到容积率与建筑密度、建筑层数之间的关系如下：

（2-4）

建筑物建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有整体物，既包括房屋又包括构筑物；狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物。在房地产估价中通常将建筑物作广义理解。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物。第一节房地产的组成房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储存物品或进行其他活动的空间场所。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。从房地产估价的角度来看，对建筑物的认识主要包括下列几个方面：(1)位置(坐落)。(2)面积。(3)层数和高度。(4)结构是指建筑物中内承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。(5)附属设备。(6)层高或净层高是指上下两层楼面或楼面与地而之间的垂直距离。(7)空间布局。(8)装饰装修。(9)外观。(10)建成年月。(11)利用状况。(12)维修养护情况及完损程度。(13)产权状况。(14)公共服务设施完备程度。(15)其他。建筑物的面积一般包括：建筑面积；成套房屋的套内建筑面积；使用面积等。第一节房地产的组成从房屋产权面积的确权登记看。其中：①房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)脚以内各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢间，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。②套内建筑面积是指出套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即：

（2-5）③房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算，包括卧室、厨店、厕所、壁柜等空间。第一节房地产的组成他们三者的关系是：

（2-6）

（2-7）上式中的套内墙体面积是房屋套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

第一节房地产的组成

其他附着物其他附着物是指固定在土地或建筑物上与土地、建筑物不能分离或虽然可以分离，但分离后不经济或移动后会对土地、建筑物造成很大的使用不便及价值损害，如花园、假山、埋在地下的管线、设施等。

房地房地是指在实物形态下土地与建筑物的合成体，是评估中最常见的形式，此时把他们作为一个整体看待。必然要考虑房屋与土地各自的因素和相互的影响情况。

房地产的价值构成要素

第一节房地产的组成房地产的价值构成要素

房地产的实物

房地产的实物是指房地产中客观存在的、看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设备、装修、土地的形状、平整程度、基础设施完备程度等。实物又可进一步分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面。

有形的实体是指该房屋的建筑结构是砖木的还是钢筋混凝土的。实体的质量是指假如都是砖木结构的情况下，它是采用什么质量的砖和木树建造的或者其施工过程的质量如何。组合完成的功能是指如果在均为砖木结构并采用相同质显的砖和木材及相同的施工质量的前提下，该房屋的平面格局如何。第一节房地产的组成房地产的权益房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，其中权利是房地产权益的基础。房地产权利目前主要有房地产所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等。(1)房地产所有权。房地产所有权是指房地产所有权人在法律规定的范围内自由支配(包括占有、使用、收益和处分)房地产并排除他人干涉的权利。(2)房地产使用权。房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地位用权又可分为有偿出让土地使用权、行政划拨土地使用权、临时用地土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权等。第一节房地产的组成

(3)房地产租赁权。房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有人或土地使用权人那里获得的使用房地产的权利。如表现为租赁门面房的经营和住房的居住。(4)房地产抵押权。抵押权是指债权人对债务人或者第三人在不转移占有的情况下，供作债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。(5)房地产典权。房地产典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。(6)房地产地役权。房地产地役权是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。最典型的地役权是在他人土地上通行的权利，这种地役权有时称为通行权。(7)房地产空间利用权。房地产空间利用权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。第一节房地产的组成

房地产的区位房地产的区位是指房地产的空间位置。具体而言，它是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所(如市中心、机场、火车站、政府机关等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去住其他地方的使捷性及周围环境、景观和在城市或区域中的地位等。综上所述，房地产的存在形态有土地、建筑物和其他土地定着物及房地合成体，而从其价值形态看是实物、权益和区位三者的综合体，可用图2-l、图2-2表示。第一节房地产的组成

图2-1房地产存在形态的表现形式

图2-2房地产价值形态的构成要素房地产土地建筑物地上空间地面地下空间房屋构筑物房地产实物权益区位第二节房地产的分类进行房地产评价要对房地产的类型做到胸中有数，以便从类型的把握上判定其价格的成因。实际工作中，一般从以下四个方面来对虏地产进行分类。一、按用途划分

(1)居住房地产。居住房地产是指供家庭或个人长期居住使用的房地产，即通常所说的住宅，如公寓、别墅、宿舍等。住宅除了具有生活资料的功能外，还具有社交等功能。(2)商业房地产。商业房地产是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。(3)办公房地产。办公房地产是指提供办公场所使用的房地产，包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。第二节房地产的分类

(4)旅馆房地产。旅馆房地产是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。(5)餐饮房地产。餐饮房地产是指营业性的供人餐饮使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。(6)娱乐房地产。娱乐房地产是指供人娱乐消遣使用的房地产，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。(7)工业和仓储房地产。工业和仓储房地产是指供工业生产使用或间接为工业生产服务的房地产，包括工业厂房、仓库等。(8)农业房地产。农业房地产是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲口用房等。(9)特殊用途房地产。特殊用途房地产包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、基地等。(10)综合房地产。综合房地产是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产。第二节房地产的分类

二、按开发程度划分

房地产按其开发程度来划分，主要分为以下五类。（1）生地。是指已完成土地使用批难手续(包括土地使用权出让手续)并可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”(通路、通水、通电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。如荒地、农地等。(2)毛地。是指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有“三通”或者条件更完备的基础设施，但末进行拆迁的可用于建筑的土地。(3)熟地。指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。第二节房地产的分类(4)在建工程。是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工多年。(5)现房(含土地)。是指地面建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。

三、按经济使用的方式划分

（1）出售的房地产，即以出售为目的的而建造的房地产，如住宅等。（2）出租的房地产，即以出租为目的的而建造的房地产，如场馆等。（3）营业的房地产，即以经营为目的的而建造的房地产，如饭店等。（4）自用的房地产，即以满足自己使用而建造的房地产，如学校等。第二节房地产的分类

四、按是否产生收益来划分房地产按其是否产生收益划分，可分为以下两类：(1)收益性房地产。收益性房地产是指能直接取得市场租金或其他经济收益的房地产。(2)非收益性房地产。非收益性房地产是指不能直接取得经济收益的房地产，泛指除收益性房地产以外的所有其他房地产。收益性房地产和非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生收益，而是看这种类型房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。第三节房地产的特性房地产具有以土地特性为基础的特殊属性，决定了其价格与其他商品的价格有许多差异。对于房地产估价人员来说，全面、正确地认识房地产的特性是正确评估房地产价格必备的前提条件之一。

一、房地产的物理特性在房地产估价时必须考虑房地产的特性。房地产商品不同于一般其他商品，其主要特性有：

(1)位置固定性土地具有不可移动性，建筑物附着在土地之上，所以也具有固定性，因此房地产又称为不动产。房地产位置的固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品，可以在不同地区之间进行调节。第三节房地产的特性

(2)寿命长久尽管土地可能被洪水淹没、荒漠化，但它在地球表面所处的场所是永存的。

(3)供给有限土地是大自然的产物，总量是有限的，每个时期(如每年)土地的供给量是固定的。由于土地供给有限，在土地上特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。

(4)价值且大房地产相对于一般物品来说，价值量大，具体表现在：一是单位价值量大，如一平方米土地或一平方米房屋的价格少则百元，多则数干元，甚至上万元；二是总体价值量大。房地产不可以按平方米等小单位零星消费，能构成一个可利用的房地产的价格。

(5)易受限制任何国家对房地产的使用、交易都有所限制。政府对房地产的限制往往通过下列四种特权来实现。管制权、征税权、征收权、充公权。第三节房地产的特性(6)保值增值保值性是指房地产投资能够抵消通货膨胀、货币贬值带来的影响，保证在投资一段时间后能够变现，变现后的资金能够购买到与当初投资金额等值的商品或服务。增值性是指在房地产投资一段时间后，变现后的资金能够有所增加(扣除通货膨胀率以后)。房地产价格上升的主要原因有四个方面：①对房地产本身进行投资改良，如装修改造、更新或添加设备以及改进物业管理；②通货膨胀；③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；④外部经济，如交通条件或周边环境改善。第三节房地产的特性(7)相互影响房地产的开发利用不像一般物品的使用那样基本上是孤立的，而会对其周围房地产产生影响；反过来，周围房地产的开发、利用也会对该房地产产生影响。(8)独一无二独一无二特性又称独特性、异质性或个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，可以说没有两宗完全相同的房地产。(9)流动性差流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。凡是能随时、迅速且没有损失或损失较小就能够转换为现金的，称为流动性好；反之，称为流动性差。第三节房地产的特性

二、房地产的经济特性

1．需求普遍性

房地产不但是重要的生活资料，而且是不可缺少的生产资料。

2．易受限制性从房地产存在形态上，我们可以看到土地的重要性，而土地制度是社会形态中最重要、最基本的制度，它对于一个国家一定时划的上层建筑起着决定性的作用。分析房地产的经济特性，就要正确、准确地理解政府政策对房地产的限制。目前，政府对房地产的限制一般通过以下四个方回来实现：(1)监察权又称管制权。(2)征收、征用权。(3)征税权。(4)充公权。第三节房地产的特性

3.价值高大性房地产不但单位价值高，而且总体价值大。房地产投资所需数目往往很大，一平方米的土地或建筑面积少则几百元，多则几千元，甚至上万。

4．难以变现性由于房地产本身价值量比较大，人们在发生购买决策时会慎重进行，往往要花大量的时间来寻找发源并进行多方比较和讨价还价。

5．保值增值性由于土地的相对稀缺，使得房地产对于人们不断增长的需求更加紧张，加上房地产本身情况(如投资改良的装修)和其他经济因素(通货膨胀使其房建成本不断上升，导致价值增长)、社会因素(交通条件的改善)的影响，使得房地产的价值量在国家政治形势、经济形势稳定的情况下，在相当一个时期内．一般可以保存其价值，甚至增值。第三节房地产的特性

6．具有一定的垄断性房地产市场中的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性，这也会造成局部地区房地产价格非正常上涨。

三、房地产的其他属性

1．房地产的商品属性同土地是自然物不同，房地产是人们建设、建造出的房屋同其占有土地的总称。

2．房地产的财产属性房地产的价值量大，统计数据表明，在西方国家房地产是家庭重要的财产。房地产也是很多企业、团体的重要财产，是其进行资本经营、融资的重要手段。第三节房地产的特性

3．房地产的投资品属性由于房地产价值的稳定性和在经济快速发展期有增值潜力，它成为一项重要的投资品。

4．房地产的社会政治属性房地产是人们生活的场所，财富的象征。在人们普遍解决温饱以后，住房间题成为衡量一个社会生活水平和社会保障状况的重要标志，它不仅是社会普遍关心的问题，住房的社会保障制度也是一个国家社会保障制度的重要组成部分。第四节房地产的描述与分析

房地产对土地的描述与分析如下：

1.坐落：包括所处的区域和具体地点，可从国家、地区、城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。

2.层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。

3.使用权人：土地使用权证上记载的是该土地的合法使用人，该土地使用人拥有对该土地的使用权、抵押权、收益权和处分权等。

4.面积：包括：①建筑面积；②套内建筑面积；③使用面积；④其他面积，如住宅需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。第四节房地产的描述与分析

5.形状：通常用图（如宗地图）来说明。

6.四至：对其描述的顺序最好为东、南、西、北。

7.建成年月。包括开工日期和竣工日期。

8.维修、保养情况及完损程度。包括地基的稳定性、沉降情况（沉降是否均匀及其程度）等。

9.结构：是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。一般分为：①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构。

10.设配：包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。第四节房地产的描述与分析

11.装饰装修。具体为装修和外装修。需要了解外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。

12.公共配套设施完善程度。

13.土地使用年限与剩余使用年限：国家规定了各类用途土地的法定最高使用年限，了解土地的使用年限与剩余使用年限，可对确定土地的评估值提供依据。

14.地势与地质：包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性及地基承载力等。

15.周围环境、景观：通常用图片来说明。

16.利用现状：包括现状用途；土地上有无建筑物、其他附着物；如果有建筑物、其他附着物，还需要进一步了解该建筑物、其他附着物的情况。第四节房地产的描述与分析

17.产权状况：在中国内地，建筑物与土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有权除了独立、共有，还是区分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。

18.基础设施完备程度和土地平整度。是指道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的完备程度和土地的平整程度，即通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。

19.容积率：城市规划对该块土地规定的法定容积率是该块土地的最高容积率，通过个城市发布的容积率修正系数，可看出容积率这项因素对土地价值的影响。

20.其他影响土地价格的因素：包括临街状况、距公交站点的距离、距中小学的距离、距农贸市场的距离、距公园水系的距离及距火车站及长途客运站的距离、周围商服繁华程度及交通便捷度等。第四节房地产的描述与分析

21.其他。如通风、采光、隔音、隔振、隔热、层高、物业管理（因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素）。上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：①规划要点；②规划设计条件通知书；③审定设计方案通知书；④建设用地规划许可证；⑤建设工程规划许可证。

笫三章房地产价格及其影响因素本章基本内容与要求本章主要包括房地产价格的含义，特征及形成条件；房地产需求与供给；房地产价格的类型，以及影响房地产价格的内因和外因及如何影响等。基本要求：

1．掌握房地产价格的概念、特征、类型以及形成条件等。2．熟悉房地产需求与供给，以及房地产需求与供给的特征。3．了解影响房地产价格的内因和外因，以及内因和外因如何影响房地产价格等。第一节房地产价格的含义、特征与形成条件一、房地产的价格定义房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房地产价格，是由效用、稀少性和有效需求三者相互结合而形成，但此三者受社会、经济、行政等因素互相作用而变动。因此，房地产价格处在社会、经济及行政等因素互相影响之下。反过来，房地产价格又以选择的指标而对这些因素施加影响。故房地产价格具有双重性。二、房地产的价格特征1.房地产价格具有明显的权利价格特征2.作为房地产价格基础的价值具有特殊性3.房地产价格具有特殊的形成机制4.房地产价格具有显著的个别性5.房地产价格具有多种表现方式6.房地产价格总水平具有上升趋势三、房地产价格的形成条件房地产与其他经济物品一样，之所以有价格（价值），是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即必须同时具有有用性、稀缺性和有效需求。

1.有用性

2.稀缺性

3.有效需求第二节房地产需求与供给房地产需求：是指消费者在某一特定时间内，在某一定价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品量。房地产具有生活必需品、生产资料、投资品的多重属性，对房地产的需求可以分为消费性需求和投资性需求。消费性需求是指购买房地产用于居住、办公或者从事其他经济活动的需要。投资性需求是指购买房地产通过出租获得租金收入或者将来出售获得增值收益的需求。对于消费性房地产需求，需求和价格呈现负相关的关系，遵循需求法则，当房地产的价格上升时，需求降低；当价格降低时，需求增加，需求曲线如图3-1～3-2所示。

第二节房地产需求与供给PP

DDOQOQ图3-1消费型房地产的需求曲线图3-2投机型房地产的需求曲线

第二节房地产需求与供给对于投资性需求而言，房地产的投资主要是基于预期原理，人们当前购买房地产，以期将来通过出租获得持续、稳定的租金收入，或者是将来房地产价格上升，带来增值收益。房地产的价格受到多种因素的作用，经常处于波动之中，因此．投资房地产存在着一定的风险，如市场风险、利率风险、流动性风险等。在房地产市场上，还存在着一种特殊的投资形式，也就是房地产的投机.房地产投机的目的并非是为了将来出租房地产获得租金收入，主要是为了在短时期内再出售房地产获得买卖差价。房地产投机的风险较高，存在着市场风险、短期内变现的风险等。第二节房地产需求与供给在房地产市场上，存在着适度的投机，有助于房地产市场的繁荣，如在房地产市场低迷时，投机者购买房地产，能够刺激房地产的需求；当房地产市场需求过度时，投机者出售房地产，从而弥补市场供需缺口。但是，当房地产市场投机度较高时，市场投机者的过度投机，可能会导致房地产价格在短期内大幅度上涨，引致房地产泡抹的产生。当房地产价格上涨时，房地产投机者在非理性预期的作用下，预期未来价格还会仁涨，会增加当前的需求；当房地产价格开始下降时，投机者预期将来房地产价格会下跌，纷纷抛售房地产。由于投机者的存在，加剧了房地产价格的波动，房地产的投机需求和价格之间的关系，不再遵循密求基本法则，需求和价格之间的关系呈现为正相关的关系，价格上涨，需求增加，价格下降，需求降低，房地产的投机需求曲线如图3-2所示，在此，称为异化的需求曲线。（一）房地产需求的特点1．房地产需求中的土地需求是一种引致需求；2．具有明显的区域性。不同城市、同一城市不同地段…；3.具有多样性；4．具有层次性：偏重生存、安全。（1）受消费者偏好影响偏重生存、安全。（2）从社会需求总量看偏重工作条件、社会交换。现实需求：有支付能力、正在、准备购买。潜在需求：该地区需求的最大可能性，边界需求与城市住房制度有极大的关系。（二）房地产需求的类型

1．生产性需求：用来满足工商、服务等行业生产和经营场所所需而形成的房地产需求。需求主体是各类企事业单位及个体工商户等。2．消费性需求：用来满足人们居住需要的房地产需求。其需求主体是居民户。3．投资性需求：又称保值性需求。是指某些人购置房地产不是为了生产和消费，而是作为一种价值形式加以储，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。“炒房”作为房地产投资需求则是投资性需求的一种特殊表现形式。（三）影响房地产市场需求的主要因素

1．国民经济发展水平：投资规模、生产性需求、国民收入水平、消费性需求。

2．城市化水平：城市数量、规模的扩大；城市人口的增长；城市产业结构的变化与升级。

3．房地产本身的价格。

4．消费者的收入水平和消费结构。

5．国家有关经济政策：土地、财税、利率等政策。

6．消费者对未来的预期。

7.生产性需求取决于对未来经济发展形势的预测。

8.消费性需求、投资性需求取决于价格的预期。二、房地产供给（一）房地产供给的含义微观：是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。包括：新生产的房地产商品；过去生产的存货。宏观：在某一时期内全社会房地产供给的总量。包括实物总量；价值总量。综上：房地产的供给可以分为短期供给和长期供给，在短期内，由于房地产的开发建设需要一定的建设周期，房地产的供给主体从获取土地、规划、建设到竣工至少需要2～3年的时间，因此就短期来分析，房地产的存量是一定的，房地产的供给在短期内没有弹性。二、房地产供给因而，房地产的短期供给曲线为一条垂直于水平轴的直线，如图3-3所示。从长期来分析，新开发的房地产逐渐在市场上销售，在竣工员超过存量房地产的拆除量时，房地产的总供给不断增加，因此，在长期内，房地产的供给具有弹性，房地产的长期供给曲线如图3-4所示。

PPSSOOQ1Q图3-3房地产的短期供给曲线图3-4房地产的长期供给曲线（二）房地产供给的特性1．城市土地供给的刚性和一级市场的垄断性；2．房地产供给具有层次性；3．房地产供给的滞后性和风险性；生产周期长。4．房地产供给的时期性；（三）决定房地产供给的主要因素分析

1．房地产价格：是影响房地产供给的首要因素。

2．土地价格和城市土地的数量。

3．税收政策；

4．建筑材料供应能力和建筑能力；建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等。

5．房地产开发商对未来的预期；这种预期主要包括对国民经济发展形势、通货膨胀、房地产价格、房地产需求、房地产税收、房地产政策等的预期。三、房地产市场供给与需求的均衡状态房地产市场的供需均衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所最求的目标。供需双方的非均衡状态是绝对的，常见的，而它们的均衡状态是相对的，有条件的。房地产市场供给与需求的均衡状态含义是指房地产的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。供需两种力量的结果：⑴价格相一致；⑵供需量相一致；⑶供需量与价格相互影响；⑷结构与总量一致。（其他因素不变，价格变动，供需变动。）三、房地产市场供给与需求的均衡状态当房地产的总供给和总需求相等时，房地产市场达到均衡。这时，所对应的价格称为均衡价格，对应的交易量，称为均衡交易量。具体如图3-5所示。供给曲线S和需求曲线D相交于E点，E点所对应的价格称为均衡价格，所对应的数量Q0称为均衡交易量。PDSP1EP0

P2

O

Q1Q0Q2Q图3-5房地产市场的均衡三、房地产市场供给与需求的均衡状态从理论上来分析，如果市场是完善的，信息是充分的，获取信息不需要成本，价格具有灵活性，不存在影响价格的其他非经济因素，不存在虚假交易，也就是所有的交易都是在均衡价格下达成的，那么，市场竞争的结果，房地产市场是能够达到均衡的。在其他影响因素的作用下，当房地产价格偏离均衡值，如价格为P1时，由于P1高于市场均衡价格，房地产市场的需求减少，供给超过需求，存在供需不平衡，市场中的超额供给为Q1Q2，存在着房地产的大量空置，市场处于供大于求的状态。

第三节房地产价格的类型一、房地产价格按估价活动常涉术语分类（一）成交价格指在房地产产权市场上，交易主体通过签订契约，完成交易活动，所形成的实际交易价格。（二）市场价格指在房地产市场上一般的平均水平的价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。（三）楼面地价楼面地价是指每建筑面积的房地产所分摊的土地价格，也就是土地取得成本与土地上建筑物总建筑面积的比值.第三节房地产价格的类型楼面地价与土地取得成本和开发容积率有关，具体关系为：（3-1）

（四）名义价格与实际价格实际价格是指在成交日期一次付清的价格，或者将不是在成交日期一次付清的价格折现到成交日期的价格。名义价格是指在成交日期约定，但是并末在成交日期一次付清的价格。由于房地产届于价值量非常高的商品，产权受让人受到货币支付能力的限制，在购买房地产时可能选择分期支付的方式，这样名义价格和实际价格会有所不同。第三节房地产价格的类型（五）招标价格、拍卖价格以及协议价格招标价格、拍卖价格以及协议价格是与土地出让或者房地产交易方式有关的一组价格。房地产的协议价格是指采用协议方式出让房地产所对应的成交价格。房地产的招标价格是指采用招标方式出让房地产所对应的成交价格。房地产的拍卖价格是指采用拍卖方式出让房地产所对应的成交价格。第三节房地产价格的类型（六）补地价根据我国《土地法》和土地资源管理的相关政策规定，当土地的使用用途或者其他使用条件发生变化时，需要向当地政府土地管理部门补交土地出让金或者地价款。补地价通常有以下四种情形。1.改变土地使用用途获得土地位用权的企业或者组织在房地产开发以前，改变土地的原有用途，如将住宅用地改为商业用地，或者将工业用地改为商业用地，则需要缴纳补地价款。具体计算为：第三节房地产价格的类型补地价=改变用途后的总地价-原用途的总地价（3-2）2.改变客积率在城市土地资源日益稀缺的条件下，开发商获取土地的使用权以后，对于一些位于城市中心或者城市内部的土地，往往通过提高容积率的方式，进行超强度开发。开发商改变容积率，按照规定，需要补交地价款。计算公式为：①不改变用途仅增加容积率：补地价=（增加后的容积率-原规划规定的容积率）×土地面积×楼面地价（3-3）②改变用途并提高容积率：补地价=（改变用途后的容积率

×改变用途后的楼面地价

-原容积率×原楼面地价）×土地总面积（3-4）第三节房地产价格的类型【例3-1】某宗土地总面积20000平方米，容积率为2，对应的土地单价为6500元／㎡，现将容积率改为3.5，楼面地价保持不变，试计算补地价款的额度。解：【例3-2】某宗土地面积为5000平方米，作为工业用途，容积率为0.9，楼面地价为1800元／㎡，现改为商业用途，容积率为3.2，楼面地价为2800元／㎡，试计算补地价款的额度。解：第三节房地产价格的类型3.对划拔土地使用权的房地产进行经营在划拨的土地上承建的建筑物，进行经营、出租、抵押、转让等经济活动时，根据国家有关规定，需要补交土地出让金，补交数额通常根据当地的市场价按照一定比例收取。如我国城市政府实行经济适用房制度时，通过采用划拨土地、税费减免等措施降低开发商开发经济适用房的成本，以满足城市中低收入居民的居住需求，城市政府对经济适用房产权让波进行了跟制，经济适用房的购买家庭，购买经济适用房居住达到一定的期限后．可以农市场上出售经济适用房，但是必须将出售收入的一定比例用于补交土地出让金。

第三节房地产价格的类型4.土地使用权到期后的延长使用《中华人民共和国城市房地产管理法》相关条款中规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者的续期申请获得批准，须按照规定补交地价款。二、房地产价格按不同用途分类（一）市场价格、理论价格、评估价格1.市场价格定义同前“按估价活动常涉术语分类”中的市场价格。第三节房地产价格的类型2.理论价格房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。3.评估价格房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。第三节房地产价格的类型在评估市价时，房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在许可买卖的制度下，专门有估价机构为交易双方提供服务，这种情况下的评估价往往会成为市价。评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格，用成本法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格。第三节房地产价格的类型（二）土地价格、建筑物价格、房地价格这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种：土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。1.土地价格土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列六种：第三节房地产价格的类型未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费。

(B)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和场地平整。

(C)已做三通一平的土地。

(D)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费

(E)已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平”是指土地平整。

(F)已做拆迁安置的城市空地。第三节房地产价格的类型2.建筑物价格建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品房的价格，购买一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。3.房地产价格房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。对于同一宗房地产来说：房地产价格=土地价格+建筑物价格（3-5）土地价格=房地产价格-建筑物价格（3-6）建筑物价格=房地产价格-土地价格（3-7）第三节房地产价格的类型（三）总价格、单位价格、楼面地价这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。1.总价格房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。2.单位价格房地产的单位价格，简称单价。对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物的单位价格来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对房地的单位价格来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。土地单位价格=土地总价格÷土地总面积（3-8）第三节房地产价格的类型3.楼面地价定义同前“按估价活动常涉术语分类”中的楼面价格。且值得注意的是：在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。（四）所有权价格、使用权价格、其他权利价格这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。第三节房地产价格的类型1.所有权价格房地产的所有权价格，是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。如根据“权利束”理论，所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和，但若在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，其价格因此而降低。2.使用权价格房地产的使用权价格，是指交易房地产使用权的价格。以土地为例，目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。第三节房地产价格的类型

3.其他权利价格其他权利价格未具体列明，泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格，如地上权的价格、永佃权的价格等。（五）买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格

1.买卖价格买卖价格，是以买卖方式支付或收取的货币额，实物或其他有价物，简称买卖价或买价、卖价。

2.租赁价格租赁价格常称租金，在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金（或称协议租金）、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。第三节房地产价格的类型3.抵押价格抵押价格，是为抵押贷款而评估的房地产价格。抵押价格=预期价值-处置税费（3-11）4.课税价格课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何，要视课税政策而定。5.征用价格征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格。（六）拍卖价格、招标价格、协议价格这是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。定义同前“按估价活动常涉术语分类”的三者的定义。第三节房地产价格的类型（七）基准地价、标定地价、房屋重置价格这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提到的三种价格。该法第三十二条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”

1.基准地价城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。

2.标定地价标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

3.房屋重置价格第三节房地产价格的类型房屋重置价格，简单地说，是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。具体地说，是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。（八）底价、期望价、补地价1.底价底价，是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格（简称起价），若低于这个价格则可不出售。2.期望价第三节房地产价格的类型期望价，一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。如在底价基础上上涨15%，即可视为期望价。3.补地价定义和分类均同前“按估价活动常涉术语分类”中补地价。（九）其他价格除以上八个方面以外，还有一些其他房地产价格名称，如现房价，期货价、最高限价、最低限价。在政府有关部门制定的房地产法规中，还有房地产的计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、商品价格等。第三节房地产价格的类型其中，现货价格是指钱货即期两讫的价格，期货价格是指房地产的预售价格。两者的关系是：期货价=现货价-相应的投资利息±销售风险预期损益值(3-12)三、房地产价格根据其可能收益分类（一）市场价值和投资价值房地产的市场价值是该房地产被众多投资者历认同的经济价值。同一房地产被不同的投资者所认可的市场价值趋于—致。房地产的投资价值是针对具体的投资人而言的。某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。对于同一房地产投资，不同的投资者会有不同的认识。因此，对于某一投资者具有投资价值的项目，对于另一投资者却未必。第三节房地产价格的类型（二）原始价值，账面价值和市场价值原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本；是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。帐面价值又称帐面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧额后的余额。会计上的历史成本原则，要求资产按原始价值入账和计算折旧额。（三）成交价格、市场价格、理论价格、评估价格成交价格、市场价格定义同前“按估价活动常涉术语分类”；理论价格、评估价格定义同前“按不同用途分类”。第三节房地产价格的类型在正常的市场行为小，房地产的成交价格会伴随市场的变化而波动。在卖方市场下，成交价往往是偏高的，在买方市场下，成交价格往往是偏低的。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动，即小被动围绕着大波动而上下起伏，大波动又围绕着更大的波动而上下起伏，它们的关系可见图3-6.价格市场价格理论价格时间O3-6市场价格与理论价格的波动关系第三节房地产价格的类型（四）总价格、单位价格、楼面地价三者定义同“按不同用途分类”。（五）土地价格、建筑物价格、