建设工程价款优先受偿权的行使期限及起算点

建设工程价款优先受偿权的行使期限及起算点分享人：PART01法律规定及司法观点关于优先受偿权的部分法律规定、司法解释、司法观点《

民法典》

第807条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第36条承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。第37条装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第38条建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。关于优先受偿权的部分法律规定、司法解释、司法观点

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第39条未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第40条承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。第41条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。关于建设工程优先受偿权的期限——《最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2021年版，第420~421页》

优先受偿权的行使期限是实现优先权的重要内容，承包人能否将工程通过协议折价、依法拍卖的方式获取工程价款，首先取决于其优先权的行使是否符合法律规定。

首先，对于优先受偿权行使期限，立法并未做明确规定，全国人大常委会法工委的意见是，建设工程价款优先受偿权系为保障承包人工程价款债权而设立的，类似担保物权。《民法典》第四百一十九条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”故行使抵押权的期限应为主债权的诉讼时效，建设工程价款优先受偿权也应在工程款债权的诉讼时效期间行使。但考虑到建设工程价款优先受偿权的生效无须登记，不具有公示的形式，其行使对银行等抵押权人及其他债权人的影响巨大，应防止因承包人长期怠于行使优先受偿权而妨碍其他权利人权利实现的情形出现。因此，为了促使承包人积极行使权利，也为了保护其他权利人的合法权益及时得到实现，稳定社会经济秩序，本条（《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第41条）规定承包人应当在合理期限内行使优先权。为了避免对合理期限的过度扩大，本解释规定该合理期限最长不得超过十八个月。关于优先受偿权的部分法律规定、司法解释、司法观点关于建设工程优先受偿权的期限——《最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2021年版，第420~421页》

实践中，有观点认为六个月的优先受偿权行使期限过短，在工程竣工结算后，承、发包双方经常继续就工程价款问题进行磋商，在不能达成一致意见时承包人起诉主张工程款及优先受偿权时，可能已经超过了六个月的行使期限，承包人将丧失其优先受偿权。因此，本解释将承包人主张优先权的最长期限确定为十八个月，即从发包人应当给付建设工程价款之日起，承包人超过十八个月仍未主张优先受偿权的，其再主张优先权则不能得到支持。主要考虑到建设工程施工具有复杂性，受多种因素影响，保护期限不宜过短，否则不利于保护施工单位的合法权益。但同时保护期间不宜过长，否则将导致大量社会关系处于不确定状态之中。这里的合理期限既不属于诉讼时效，也不属于除斥期间，是从保护施工人和其他权利人权益的角度拟制的期限。因此，当事人可以事先约定承包人行使优先受偿权的合理期限，但应注意对建筑工人的权利保护，如果约定损害了建筑工人利益的，则该约定应为无效。关于优先受偿权的部分法律规定、司法解释、司法观点应当给付建设工程价款之日的确定——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2021年版，第424~426页

建设工程施工合同履行周期长，履行事实复杂，审判中通常难以直接、准确认定应当付款的时间。此类合同大多约定按照建设工程施工的形象进度款支付工程款，如合同约定施工到完成地基基础工程或者主体结构的时间点作为支付工程款的时间，由于施工资料不完善、施工中存在工期顺延、设计变更等多种原因造成合同约定的付款时间点很难确定，绝大多数合同在履行中难以按照原合同约定确定实际付款时间。因此，在建设工程施工合同未约定或约定不明的情况下，需要依照本解释第二十七条的规定，划分几种情况分别确定大体公平的时间点作为行使优先受偿权的起算时间：

1.建设工程实际交付的，以建设工程交付之日为应付款时间。

此时，发包人已经实际控制了诉争建设工程，可以行使占有、使用、收益甚至处分的权利。在这种情况下，发包人已经受益，但承包人仍未收到全部或部分工程价款，从此时开始，承包人可以向发包人主张欠付工程款并行使优先受偿权。关于优先受偿权的部分法律规定、司法解释、司法观点应当给付建设工程价款之日的确定——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2021年版，第424~426页

2.建设工程未交付，建设工程价款也未结算时，以起诉之日为应付款时间。

此种大多数为工程未完工或者完工后未经验收，俗称“半拉子”工程或“烂尾”工程，合同约定的工程价款结算条件尚未成就，无法确定应付工程价款之日，应当规定一个拟制的应付款时间，并以此时间点作为计息时间。以起诉时间作为应付款时间，主要考虑起诉为权利人向司法机关正式主张权利的时间点，由于合同约定的工程价款结算条件未成就，找不到起诉前的应付款时间点。因此，以一审原告起诉时间作为应付款时间是适当的。承包人诉发包人索要工程款时，通常会同时请求法院确认其就案涉工程享有优先受偿权，以起诉之日作为行使优先受偿权的起算时间，有助于提高司法效率。如果以工程造价鉴定意见作出之日或判决确定工程价款之日作为应付款之日，承包人需重新与发包人协商或申请法院将工程拍卖，造成程序烦琐、时间拖延，不利于敦促承包人积极行使优先受偿权以及纠纷的解决。关于优先受偿权的部分法律规定、司法解释、司法观点应当给付建设工程价款之日的确定——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2021年版，第424~426页

3.建设工程施工合同解除或者终止履行，且工程未经竣工结算，应区分情况认定应付工程款之日。

有观点认为，对于因发包人原因导致工程未竣工停建，双方未能达成复工协议，可以施工合同解除时或双方达成协议约定合同终止履行时，作为发包人应当给付工程款之日；对于因承包人原因导致工程未竣工停建，且双方未能达成复工协议的，承包人无权主张工程价款及优先受偿权。关于建设工程合同解除是否因为承包人的原因导致或者是否由于发包人的原因导致，这是违约责任应当解决的问题，而与优先受偿权的行使期限无关。《民法典》第八百零七条的规定主要是考虑到承包人的劳动已经物化在建筑物当中，当发包人不能按照约定支付工程款时，承包人就可以申请人民法院依法拍卖工程，而从中优先受偿。既然是法律特别赋予承包人的权利，就应尽可能保护这种权利，合同解除后，承包人仍应享有优先受偿权。那么，合同解除后，优先受偿权行使的期限应如何确定？如果发包人与承包人就合同解除后的工程价款的支付事宜达成合意，应当以该协议约定确定工程款的支付时间作为优先受偿权的起算时间。如发包人与承包人未达成上述合意，可参照前述标准处理。关于优先受偿权的部分法律规定、司法解释、司法观点应当给付建设工程价款之日的确定——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2021年版，第424~426页

关于新旧解释行使期限衔接问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条规定精神，一般应从优先受偿权履行的情况确定是否适用本规定。具体而言，对于本解释施行前签订的施工合同，如果根据《2018年解释》的规定，六个月的优先受偿权行使期限已经届满，则优先受偿权的履行并未持续至本解释施行后，优先权行使期限仍应适用《2018年解释》的规定，为六个月；如果本解释施行后，优先受偿权未满六个月的行使期限，承包人仍有权主张优先受偿权，权利还在履行期间，则可适用本解释关于行使优先受偿权最长十八个月期限的规定。关于优先受偿权的部分法律规定、司法解释、司法观点PART02裁判观点裁判观点1、中天建设集团有限公司诉河南恒和置业有限公司建设工程施工合同纠纷案——案号：（2019）最高法民终255号（指导案例171号）

裁判要旨：执行法院依其他债权人的申请，对发包人的建设工程强制执行，承包人向执行法院主张其享有建设工程价款优先受偿权且未超过除斥期间的，视为承包人依法行使了建设工程价款优先受偿权。发包人以承包人起诉时行使建设工程价款优先受偿权超过除斥期间为由进行抗辩的，人民法院不予支持。

裁判观点

最高法认为：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建设工程价款优先受偿权的效力优先于设立在建设工程上的抵押权和发包人其他债权人所享有的普通债权。人民法院依据发包人的其他债权人或抵押权人申请对建设工程采取强制执行行为，会对承包人的建设工程价款优先受偿权产生影响。此时，如承包人向执行法院主张其对建设工程享有建设工程价款优先受偿权的，属于行使建设工程价款优先受偿权的合法方式。河南恒和置业有限公司和中天建设集团有限公司共同委托的造价机构德汇工程管理（北京）有限公司于2014年11月3日对案涉工程价款出具《审核报告》。2014年11月24日，中天建设集团有限公司收到通知，河南省焦作市中级人民法院依据河南恒和置业有限公司其他债权人的申请将对案涉工程进行拍卖。2014年12月1日，中天建设集团有限公司第九建设公司向河南省焦作市中级人民法院提交《关于恒和国际商务会展中心在建工程拍卖联系函》，请求依法确认对案涉建设工程的优先受偿权。2015年2月5日，中天建设集团有限公司对案涉工程停止施工。2015年8月4日，中天建设集团有限公司向河南恒和置业有限公司发送《关于主张恒和国际商务会展中心工程价款优先受偿权的工作联系单》，要求对案涉工程价款享有优先受偿权。2016年5月5日，中天建设集团有限公司第九建设公司又向河南省洛阳市中级人民法院提交《优先受偿权参与分配申请书》，依法确认并保障其对案涉建设工程价款享有的优先受偿权。因此，河南恒和置业有限公司关于中天建设集团有限公司未在6个月除斥期间内以诉讼方式主张优先受偿权，其优先受偿权主张不应得到支持的上诉理由不能成立。裁判观点2、广西建工集团第一建筑工程有限责任公司诉青海恒平房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案——案号：（2019）最高法民终1365号（《房地产纠纷裁判精要与裁判规则》，人民法院出版社2021年版，第131-132页）

裁判要旨：承包人行使建设工程价款优先受偿权自发包人应当给付建设工程价款之日起算，不受双方约定付款限期的限制。

法院认为：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；……”本案中，首先，根据查明的事实，案涉工程商铺于2017年3月22日已有商户开始使用，故一审法院据此认定案涉工程已于2017年3月22日实际投入使用，以此日期作为恒平公司应付款之日，并无不当。广西一建于2017年11月14日主张工程款，已超过建设工程价款优先受偿权行使期限。其次，即使按照广西一建的主张，恒平公司应当从结算之日即2017年3月29日起60日内付款，恒平公司应付款之日的起算日期亦应为2017年3月29日。2017年5月29日为60日的付款宽限期届满之日，而非应付款起算之日。因此，广西一建认为应当自2017年5月29日开始计算建设工程价款优先受偿权行使期限的主张不能成立。裁判观点3、上海申川建筑安装装潢有限公司诉上海南一投资有限公司普通破产债权确认纠纷案——案号：（2023）沪03民终96号（起诉时未主张优先受偿）

裁判要旨：承包人在除斥期间内主张工程价款的优先受偿权是享有该权利的前提，承包人主张优先受偿权的时间是否已过法律规定除斥期间的实质为承包人建设工程价款优先受偿权行使起算时间确定，起算时间为发包人应当给付建设工程价款之日。4、中铁建设集团有限公司诉北京沙河恒大置业有限公司建设工程施工合同纠纷案——案号：（2023）粤01民终14060号（保证金）

裁判要旨：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。建设工程全部已经验收合格，根据合同约定付款条件已经成就，承包人于合理期限内提起诉讼主张优先受偿权，符合法律规定，对其优先受偿权的主张予以支持。裁判观点5、江苏南通六建建设集团有限公司诉洛娃科技实业集团有限公司破产债权确认纠纷案——案号：（2021）京03民终11213号（另行达成协议）

裁判要旨：规定优先受偿权行使的期限，目的在于促使承包人尽快行使优先受偿权，主要目的是维护交易秩序安全，保护相关第三人的利益。承包人超过应付款十八个月后主张建设工程价款优先受偿权，超出行权期限，法院不予支持。裁判观点6、中兴建设有限公司诉上海远运投资管理有限公司等建设工程施工合同纠纷案——案号：（2020）最高法民终1192号（保证金分段计算）

法院认为：这涉及到对于质量保修金返还和工程款支付两种款项支付期间的区分。质量保修金虽然属于建设工程价款的一部分，在其作为工程价款能够对施工工程取得优先受偿权上与工程款是一致的，但是就质量保修金的功能来看，系施工单位在工程保修书中承诺，在建筑工程竣工验收交付使用后，从交付的建设工程款中预留的用于维修建筑工程的资金；因此，该款项虽然来源于工程款，但是在功能上却发挥保证金的作用。对于该保证金的返还日期，其具有区别于工程款支付期限的单独要求，通常需要由当事人通过约定的方式，明确在一定的保修期满以后，建设单位将质量保修金返还给施工单位。就此而言，质量保修金是为保障工程质量而自工程款中扣除，自扣除之日起其已经与整个工程应付工程款相分离；因此，对该返还义务的具体履行期限，需要基于合同的特殊约定来确定。因而，在质量保修金与工程价款存在上述功能上的区分的情况下，不应该以建设单位返还质量保修金作为应付工程款的时间。首钢建设关于应以质量保修金的返还日期作为整个案涉建设工程价款优先受偿权行使起算时点的上诉理由，本院不予采信”。PART03部分情形下工程优先受偿权的行使部分情形下工程优先受偿权的行使1、建设工程施工合同纠纷案件中，建成的房屋已办理网签，承包人是否仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿？——最高人民法院民一庭2021年第21次专业法官会议纪要

建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理商品房预售合同网签而消灭，如符合建设工程价款优先受偿权的成立要件，承包人仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五至第四十二条进一步明确了行使建设工程价款优先受偿权的条件。由此可见，建设工程价款优先权是承包人的法定权利，在符合法律及司法解释规定的条件时，建设工程价款优先受偿权就已经成立。商品房预售合同网签是为规范商品房预售而采用的行政管理手段，并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，不能产生物权变动的效力，亦不导致承包人原本享有的建设工程价优先受偿权因此不成立或者消灭。如承包人行使