临汾-东方泰华门项目-整体定位及开发策略

谨呈：临汾东方泰房地产开发(kāifā)公司临汾东方泰华门项目整体定位(dìngwèi)沟通报告

2012.09.05共二百一十六页本体(běntǐ)城乡结合部、弱旅游资源、中等(zhōngděng)规模综合体目标风险可控、快速销售核心问题：陌生区中等规模综合体项目如何实现快销？城市宏观规划无利好、投资热情过高分物业类型市场研究确定商业为最适合项目的核心物业投资者行为分析投资者发展阶段：初级－中级偏好投资街铺－街铺最大化策略关注人流、地段、经营预期问题1：寻找人流量最大的商业类型，判断本项目的机会商圈分析找到最具人气的市场－低端批零市场问题：我们能否做低端批零市场？低端批零市场机会分析不是本项目机会确定物业类型配比现状商业5个机会方法：主题化、主力店核心引擎驱动、标签化，规划亮点问题：主题化如何打造，才能吸引消费者，提高经营预期？一、本体条件及目标二、分物业形式市场研究三、现状商业研究分析思路核心策略1：主题化开发问题2：如何提高投资者经营预期共二百一十六页整体(zhěngtǐ)定位以女性为线索(xiànsuǒ)，全家庭一站式购物公园整体策略主题化开发全生命周期覆盖，业态完整，一站式五大主题互动餐饮为纽带规划形式创新竞争策略与现状商业与在售商业与潜在供应功能排布功能规划、主力店排布问题：规划上如何实现？经营建议标签化如何打造案例音乐喷泉，下沉式广场，购物公园问题：文化主题如何与地块相结合？消费者分析女性客户为线索按年龄分析出五大需求，结合地块特点，得五大主题五大主题案例晋南文化符号与活动体现主题分析思路四、目标消费者行为研究五、整体定位及策略六、规划及经营建议核心策略3：标签化核心策略2：主力店带动，确定各主题的主力店，核心引擎规划创新文化主题植入结合5大市场机会和消费者五钟消费行为得到共二百一十六页项目(xiàngmù)本体及开发目标分析：确定开发条件与方向Part1各类物业市场研究：筛选(shāixuǎn)最适合本项目的物业形式Part3现状商业研究：寻找现状商业市场机会Part4消费者行为分析：针对消费者选择适合打造的主题Part5项目开发策略Part7项目整体定位与发展方向Part6城市宏观经济发展及城市规划研究：研判趋势与利好Part2项目规划设计建议Part8项目盈利模式建议及经济测算Part9报告结构共二百一十六页本体(běntǐ)条件1本体(běntǐ)。项目优劣势条件如何？项目属性是什么？区域所属关系项目四至及指标项目属性界定共二百一十六页本项目(xiàngmù)位于城市南端尧庙镇，属于城市近郊，城乡结合部，市区客户对此片区认知度偏低项目(xiàngmù)区位本项目位于临汾市尧庙片区，华门广场的西南角项目距离临汾市中心直线距离5公里，距离临汾火车站直线距离7公里项目所在区位虽与城市距离较近，但已属于城乡结合部，市区客户对此片区认知度较低地块俯瞰图鼓楼西大街鼓楼东大街信和路鼓楼南大街滨河路迎宾大道华门广场解放路市政府汾河临汾民航机场（在建）位于乔李镇，距离市中心15公里，预计2013年投入使用高铁客运西站（在建）临汾西站位于尧都区刘村镇，横穿周家庄和樊家庄两村，距市区约3.5公里。108国道滨河南路共二百一十六页项目地块四至较为(jiàowéi)清晰，仅南侧边界目前不可见，项目西邻滨河南路，与市区通达性良好，但缺乏公共交通四至(sìzhì)与交通项目四至项目北侧为尧庙华门景区景观路，尧都大道项目西侧为滨河南路项目南侧为尧王大道延长线，项目建成后将开通，目前为耕地项目东侧为华门南北轴线，项目建成后即可打通项目东北方向边界有一定弧度，与华门广场相邻交通条件地块西侧紧邻滨河南路，可直接通达市区，通达性良好北侧紧邻尧都大道，与华门和尧庙景区相连项目所在区域公共交通匮乏，从市区到达项目所在地可通过滨河东路向南走滨河南路到达，或沿鼓楼南大街至108国道，拐至尧都大道即可到达尧王大道东侧边界尧都大道华门广场滨河南路共二百一十六页地块(dìkuài)内部较为平整，全部为净地，内部存在5米高差和待拆迁的废弃厂房，可利用高差做规划创新地块(dìkuài)现状地块现状目前地块内部较为平整，全部为净地，内部多为绿色植被地块内部有一待拆迁的废弃厂房地块内部存在一定高差在5米左右，主要为地块中心区域有一个小坑高差厂房内部绿植共二百一十六页锦悦城一期锦悦城二期紫旌项目教授花苑恒大华府郭村项目住宅社区项目西北(xīběi)方向为教授花苑住宅项目，大部分为乔村还迁户教授花苑东侧为恒大华府，目前临汾市场上唯一一个全国性开发商开发项目项目东南方向为城中村改造项目尧苑商业氛围建成项目教授花苑底商为目前项目周边较聚人气的商业资源，以餐饮为主尧庙景区内有零星商业和一个古玩市场，但由于景区游客稀少，商业氛围极低在建项目紧邻项目北侧为正在建设中的锦悦城项目，以及东侧的锦悦城二期郭村项目建成后，市内百汇市场将搬迁至此，带动区域的商业氛围紧邻本项目东侧为紫旌房地产商业项目项目周边住宅项目稀少(xīshǎo)，且多为城改，仅有恒大华府为高端楼盘，目前周边商业氛围薄弱，未来有望成为城市新兴商圈周边资源锦悦城尧苑古玩城恒大华府教授花苑本项目共二百一十六页郭村学校(xuéxiào)杜村学校(xuéxiào)尧庙中心学校学校尧庙旅游资源地块紧邻“华夏第一门”华门，并与尧庙景区相邻，具有一定的旅游资源和景观价值，但旅游人群极为稀少滨河南路西侧为怡乎贝尔草原牧场生态园，其中包括游泳馆、马场、草原休闲娱乐等设施，但人群也比较稀少共建配套目前项目周边公建配套极为稀缺，仅有一些村级学校项目紧邻临汾市区重要旅游景点“尧庙-华门”景区，但游客稀少，周边城市公建配套极为薄弱周边资源华门尧庙怡乎贝尔草原牧场生态园华门怡乎贝尔共二百一十六页本地块主要(zhǔyào)技术指标，总占地150亩，规划总建筑面积14.26万平米技术指标地块编号0102-140102-150102-130102-26占地面积（平米）6.2万2.7万2.8万建筑面积（平米）9.4万4.86万——容积率1.51.8——建筑密度35%40%——限高（米）≤18≤36——用地性质文化娱乐用地（可做商业考虑）商业公共绿地共二百一十六页属性(shǔxìng)界定城乡结合部：四线城市、市区居民认知度低具有一定旅游资源(zīyuán)：尧庙-华门景区中等规模综合体开发项目：规划总建面14.26万平米，限高要求困难：认知度较低、无强势资源、目前无商业氛围共二百一十六页宏观(hóngguān)研究2背景(bèijǐng)。城市宏观经济发展及城市规划利好？城市宏观经济区域规划与发展方向共二百一十六页城市(chéngshì)概况延安西安长治运城太原(tàiyuán)临汾郑州250km180km300km220km临汾地处太原、郑州、西安三个省会城市连接中点，是山西省重心城市，城市历史悠久，是以能源、重化工为主的工业基地、是山西的财富中心临汾市概况地处山西省西南部，东倚太岳，与长治、晋城为邻；西临黄河，与陕西省隔河相望；北起韩信岭，与晋中、吕梁毗连；南与运城市接壤。全市土地总面积20275平方公里，现辖1区2市14县，市政府位于尧都区，侯马市为商贸物流集散地，蒲县、乡宁为重点产煤县。2010年人口普查，全市总人口431.7万人，其中城区人口94.4万人。临汾以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干，煤化工、旅游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。经济总量和财政收入位居全省第二，在中部六省同类城市中排名第16位。临汾古称平阳，是一座具有2500年建城历史的文化名城，尧帝的故乡。旅游景点包括尧庙、华门、晋侯墓等，是根祖文化之乡。150km120km侯马市、霍州市、洪洞县、翼城县、隰县、汾西县、安泽县、永和县、古县、浮山县、曲沃县、襄汾县、吉县、乡宁县、大宁县、蒲县数据来源：临汾统计年鉴共二百一十六页城市(chéngshì)经济临汾市GDP（亿元）及增速临汾市人均(rénjūn)GDP（元）及增速临汾市经济持续高速发展，在山西各城市中名列前三，城市财富等级不断上升，房地产处于高速发展向平稳发展过渡的阶段GDP增幅<4%4~5%5~8%>8%2010年房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展13.1%人均GDP0~800$800~4000$4000~8000$8000~20000$2010年房地产发展速度启动期高速发展期平稳发展期减缓发展期3740$除了08、09年能源行业整合因素影响外，临汾市经济均保持了10％以上的高速增长，远高于全国平均速度。2011年，临汾市人均GDP达到4056美元，房地产市场处于高速发展向平稳发展过渡的阶段山西省各主要城市2011年GDP比较2011年，山西省各主要城市GDP横向比较显示，临汾在经济排名中名列第三位数据来源：临汾统计年鉴、山西省统计年鉴共二百一十六页城市(chéngshì)产业临汾的产业以二产为主导，是典型煤炭、焦炭行业为的核心的能源城市，政府主导的没焦炭行业整合(zhěnɡhé)使得大量私营煤矿关闭，产生大量热钱，商业投资热情高涨山西煤矿整合：山西4046家煤矿，其中国有200家，整合中要关闭3000家，仅保留产能90万吨以上的大矿。临汾煤矿由392座整合为129座，办矿主体减少到29家。截至2012年5月，全市129座煤矿中，已经批准开工的矿井67座。煤炭行业：将形成2至3个年生产能力达到亿吨级的特大型煤炭集团，3至5个年生产能力5000万吨级的大型煤炭集团。焦炭行业：组建数个千万吨级的焦炭集团，同时规划一批具有国际先进水平的焦化一体大项目。

加快产业延伸：600万吨以上大型高产高效接替矿井……集中推动一批焦化行业资源综合利用项目的建设。临汾市2006-2010年三次产业比例山西能源行业整合目标临汾产业结构中第二产业占绝对主导地位，经过多年发展，二产比例从2006年的63.5％降至2010年的58.3％；2011年第二产业增加值716.1亿元，增长19.5%，占生产总值的比重为63.1%；第三产业逐年发展，占比达到35％左右，2011年第三产业增加值345.1亿元，增长10.7%，占生产总值的比重为30.4%。第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值83.3亿元，增长10.8%；批发和零售业增加值64.4亿元，增长13.8%。临汾第二产业以煤炭、焦炭等能源类行业为核心，煤炭行业整合后，大型国有矿增加，私营煤矿减少，在民间资本被打压的同时，大量退出煤矿的资金成为热钱，商业投资热情高涨。数据来源：山西省政府公报共二百一十六页资产(zīchǎn)投资固定资产投资2009年－2011年，固定资产投资额大幅增加，2011年全年全社会固定资产投资645亿元，增长35.1%。其中，国有及国有控股投资385.7亿元，增长30.5%，国有投资占比近60％，是投资主体；第一产业投资21亿元，增长10.7%；第二产业投资301.54亿元，增长22.3%；第三产业投资322.4亿元，增长52.1%。在第二产业中，工业投资301.49亿元，增长22.3%。其中，煤炭工业投资121亿元，占工业总投资额的40％，增长47.5%。传统产业（煤炭、焦炭、冶金、电力）投资合计194.9亿元，占工业总投资额的65％，增长19%，新兴产业（食品、装备(zhuāngbèi)制造等）投资合计89.2亿元，增长42%。2007-2011年临汾全社会固定资产投资及其增长速度房地产投资2011年房地产开发投资额37.4亿元，增长19.2%。其中，住宅投资完成30.2亿元，增长18.1％；办公楼投资1.0亿元，增长341.2%；商业营业用房投资4.9亿元，增长41.6%。办公楼及商业投资大幅增长。全年全市市级重点建设工程257项，计划总投资2462亿元，其中当年计划投资436.1亿元，全年完成投资464.1亿元，项目开工率87.5%，当年投资计划完成率106.4%。2011年临汾房地产开发和销售主要指标完成情况指标数量（亿元、万平方米）比上年增长%

投资完成额37.419.2其中：住宅30.218.1房屋施工面积565.1-2.7其中：住宅453.7-6.4房屋新开工面积144.3-14.9其中：住宅108.9-16.6房屋竣工面积109.8-16.4其中：住宅91.5-21.3商品房销售面积110.864.1其中：住宅100.767.5矿产能源业的限制发展影响了临汾GDP的整体上升，但同时，工业产值，固定投资额的大幅增加为临汾房地产的发展奠定了基础。在煤炭行业的整合民间资本受打压的同时，固定资产投资大幅增加，拉动经济增长，也为房地产发展奠定了基础数据来源：临汾统计年鉴共二百一十六页临汾市零售消费市场处于快速发展阶段，商业物业发展潜力大，餐饮、娱乐休闲等消费存在较大(jiàodà)发展空间社会(shèhuì)消费品零售总额临汾市社会零售总额保持着逐年递增的态势，2010年社会消费品零售总额达到306.5亿元，2006到2010年复合增长率为14.8%；2010年社会消费品主要集中在零售业，占社会消费品总额的82％，餐饮业占比7.9％，娱乐休闲等业态占比较小，发展空间较大指标2010年（亿元）比上年增长%社会消费品零售总额306.518.7按行业分批发业24.919.1零售业252.718.8住宿业4.525.0餐饮业24.315.2其他

按地区分24819.3城镇144.219.4其中城区5.918.0乡村24.919.12006-2010年临汾社会消费品零售总额数据来源：临汾统计年鉴共二百一十六页目前临汾市2009－2020年规划中指出城市近期主要发展(fāzhǎn)方向是向西及向北，本项目所在区域不在近期城市主要发展(fāzhǎn)方向区域规划(qūyùɡuīhuá)老城区东片区城南区河西区开发区临汾市市域城镇体系规划（2009－2020）中指出，规划中心城区形成“两带三轴、三城九区”的空间发展结构近期城市的主要发展方向是建立河西新城，主要依托高铁站场地区的带动作用，通过加强老城区的有效引导，大道疏解老城人口和发展其他规划功能的作用在临汾市区北部，经济开发区规划为市委、市政府以及各市级的局委机构所在地，形成行政办公集中区域本项目所在区域不在城市近期主要发展方向上，近期只能依托尧庙旅游带动区的建设，为未来形成南部新城奠定基础尧庙华门共二百一十六页未来区域发展趋势判断(pànduàn)：或将随周边商业项目的逐渐入市，形成南城新商圈二、本区域未来可能形成(xíngchéng)旅游消费区依托华门、尧庙旅游景点打造具有文化底蕴的旅游消费区区域发展趋势锦悦城一期锦悦城二期紫旌项目教授花苑恒大华府郭村项目时间商业项目面积现状经营商业教授花苑底商8000平米2-3年内入市项目锦悦城15万平米3－5年内入市项目本项目14万平米5－10年内入市项目郭村新百汇、锦悦城2期、紫旌项目40万平米合计79万平米区域未来10年内预计商业供应量80万平米，具有升级成城市新商圈的可能性但3－5年内入市项目较少，仅能逐渐培养商业氛围一、本案所在区域，3－5年内，逐渐形成商业氛围，5－10年，或将形成新商圈共二百一十六页打造城市具有文化主题的快速全部销售型商业(shāngyè)项目开发(kāifā)目标尽可能保证安全快速销售本项目要尽可能的保证所有物业全部销售，但也要根据地块适合做什么产品而定，如建议需要持有，需找到持有平衡点及股东接受点开发商对本项目的目标速度全售平衡预计前期可投入5000万启动资金。希望本项目首期产品是最适合市场需求的，能够实现快速销售，保证现金流，使企业快速回款，实现后续滚动开发文化本项目虽为商业项目，但一定要包含文化特质，反映出地块的文化娱乐用地性质，也便于与政府沟通风险控制下利润最大化共二百一十六页本项目(xiàngmù)为临汾市城乡结合部地区有一定旅游资源的中等规模城市综合体项目(xiàngmù)本体(běntǐ)分析城市经济高速发展，以二产为主导，在煤矿整合的大背景下，大量资金涌入市场，为房地产发展奠定了基础本项目在开发周期内享受不到区域规划利好宏观研究核心问题：

作为综合体项目，选择何种物业可以保证项目的销售，各物业形式的选定和配比是怎么样的？共二百一十六页核心问题：

城乡结合部，综合体，如何实现快速(kuàisù)安全销？

-------综合体中何种物业作为核心物业可以实现快速安全销售？共二百一十六页市场(shìchǎng)研究3市场(shìchǎng)。各类物业市场现状？选择最适合本项目发展的物业形式写字楼酒店（公寓）住宅商业共二百一十六页写字楼共二百一十六页临汾写字楼市场正处于起步(qǐbù)阶段，分布较为分散，未来随着政府向开发区搬迁，此区域将成为写字楼较为聚集的区域写字楼分布(fēnbù)广奇财富中心2期在售项目待售项目入住项目长胜写字楼御景水城写字楼五洲滨河国际中心滨河湾写字楼临汾国贸中心广奇财富中心1期天鹅大酒店写字楼开发区板块汾河板块城南板块腾亿写字楼二轻写字楼市中心板块临汾市写字楼市场现状临汾市为典型的能源性城市，2011年第二产业在GDP中的占比高达63.1％，主要以能源行业及上下游产业为主。2011年第三产业在GDP中的占比为30.4%，比重较低。临汾市2011年底大量写字楼集中放量，其中待售和在售的写字楼项目共6个。目前城市中已入住的写字楼为4个。板块特征市中心板块：分布稀散且数量极少，主要以居民楼和宾馆改造而成，品质极低开发区板块：是目前临汾市写字楼相对聚集的区域，未来依托市政府，将成为临汾的政务、商务中心。汾河板块：写字楼项目非常分散，也为住宅项目配套建筑，难以形成商务聚集效应。城南板块：目前仅有一个项目，售价与住宅持平，且属于违章建筑，未来状况不可见。共二百一十六页目前临汾市已入住写字楼多为宾馆(bīnguǎn)、住宅改造而成，品质感极低，仅有广奇财富中心1期写字楼品质感较高现状(xiànzhuàng)分析项目名称建面(万方)层数标准层(平米)层高(米)功能分布电梯智能化入住项目广奇财富中心1期1.5地上15层，地下1层10002.8（净高）1层为底商，2-3层为广奇轩酒楼，4-15层为写字楼2部日立中央空调、双回路供电天鹅大酒店写字楼32＃地上15层，地下1层，3＃地上21层，地下1层2＃6003＃10002.8（净高）2#为写字楼与会议中心，3#销售给政府内部人员，部分居住、部分作为办公室出租2部三菱中央空调腾亿写字楼0.8地上9层，地下1层9002.71-2层为腾亿电脑城，3-9为写字楼2部西门子——二轻写字楼0.23层5002.7宾馆改造无——广奇财富中心1期天鹅大酒店型写字楼腾亿写字楼二轻写字楼共二百一十六页项目名称建面(万方)层数标准层(平米)层高(米)功能分布电梯智能化在售/待售项目广奇财富中心2期2.92栋，地上22层，地下1层10003.81-3层为商业，A座4-22层为对外销售写字楼，B座为自留写字楼与酒店式公寓，地下一层为员工餐厅及健身会所5部远大中央空调，双回路供电长胜写字楼3.83栋，地上11层，地下2层11503.71-2层为商业，3-11层为写字楼——中央空调临汾国贸中心2.82栋，A座地上22层，B座地上17层，地下2层8553.71-3层商业，3层以上为写字楼4部5A五洲滨河国际中心2地上19层，地下1层12503.71-3层商业，顶层阳光咖啡厅4部中央空调御景水城写字楼1.6在建2栋，地上15层630——1栋为阳煤集团自用，1栋销售————在售/待售写字楼项目多为在建项目，整体感觉比现状写字楼有所提高，但是(dànshì)仍然达不到甲级写字楼标准，供应量为13万平米现状(xiànzhuàng)分析广奇财富中心2期临汾国贸中心五洲滨河国际中心御景水城写字楼共二百一十六页项目名称销售方式租金(元/平米·天)入住率均价（元/平米）销售速度客户入住项目广奇财富中心1期整层/分割2.299％当时4500——90％以上均为能源相关行业，其他为电子、税务等天鹅大酒店写字楼只租不售2.530％————能源行业为主，办事处等腾亿写字楼——1.33（大面积租户可免2月）70％————证券、网络、房地产企业二轻写字楼————20％————客户仅有飞鸿旅行社、亿嘉办事处、和谐娉韵文化传媒有限公司等在售/待售项目广奇财富中心2期整层/分割————7500预订率70％以能源相关企业为主，还包括律师、会计、投资公司等长胜写字楼整层/分割————560050％—临汾国贸中心整层/分割————7500预订率60％到访客户以能源相关企业为主五洲滨河国际中心整层/分割————7500预订率30％到访客户以能源相关企业为主，还包括一些广告公司、地产公司等御景水城写字楼整层/分割————预计10000未销售—目前在售、待售项目租售比较高，但入住率不高，且溢价能力较弱，预订(yùdìng)率有限，客户均以能源相关行业为主，购买客户以自用为主租售情况(qíngkuàng)在售再租商业举例：教授花园商业，目前在售价格为1.2-1.5万元/平米，租金1元，租售比表现明显低于写字楼共二百一十六页通过估算(ɡūsuàn)现代服务人员新增面积和现有写字楼客户置换需求，到2020年，尧都区写字楼办公面积需求约为50万平米需求预测2011年临汾市对办公面积需求较大的现代服务业从业人员约为15.2万人2007－2011年现代服务业从业人员平均年增长率为3.8％保守估计，按照3.8％的增长率，到2020年城市(chéngshì)现代服务业从业人员增长约5.9万人国家规定公务员人均办公面积为20－24平米中国80％的企业办公面积在15平米以下，主要分为5平米以下、5-10平米、10-15平米三档我们按中等水平计算，故办公面积取值为10平米到2020年临汾市新增现代服务业从业人员办公面积为：5.9万人×10平米＝59万平米目前临汾市尧都区主要的入住写字楼办公面积大约为6万平米通过客户访谈有将近50％的客户有更新升级的需求满足更新换代需求的写字楼面积大约为3万平米尧都区办公面积需求占全市将近80％的份额，所以未来到2020年尧都区办公面积需求量约为50万平米数据来源：临汾统计年鉴共二百一十六页写字楼市场未来供应量大，溢价能力弱，客户(kèhù)较为单一，且随着煤炭资源整合等因素，仅靠能源相关企业无法支持写字楼市场，销售风险较大现状(xiànzhuàng)分析项目名称建面(万方)均价（元/平米）在售/待售项目广奇财富中心2期2.97500长胜写字楼3.85600临汾国贸中心2.87500五洲滨河国际中心27500御景水城写字楼1.6预计100002011年以来，写字楼物业集中放量，未来供应在13万平米以上，供应量大临汾市写字楼市场处于起步阶段，同比目前住宅5000元/平米左右均价，写字楼物业溢价能力较弱，投资热情不高产业结构临汾属于能源型城市，全市生产总值以二产为主，2011年三产比例仅占全市生产总值的30.4％，三产发展较为滞后政策导向随着山西煤炭企业资源整合，相关企业数量随之大幅减少，能源相关行业客户数量也随之减少供应量大溢价能力弱三产滞后客户单一共二百一十六页根据目前写字楼市场的现状，风险大于机会，并结合本项目的本体条件，所以写字楼不是(bùshi)本项目核心产品形式的选择小结(xiǎojié)1临汾市写字楼市场正处于起步阶段，分布较为分散，没有形成集中式的区域，城南地区没有商务氛围，写字楼极为稀少1写字楼产品力整体水平较低，在产品规划设计，功能组合方面均有较大的提升空间2目前租售比表现较好，优于城市中商业，但入住率不高，在售/待售项目溢价能力较弱，预订率有限，并且写字楼客户均以能源相关行业为主3写字楼市场未来供应量大，且客户较为单一，且随着煤炭资源整合等因素，仅靠能源相关企业无法支持写字楼市场机会风险共二百一十六页酒店(jiǔdiàn)和公寓共二百一十六页临汾市并非旅游型城市，但3星级以上型酒店众多，且分布(fēnbù)广泛，其中5星级酒店包括2家酒店(jiǔdiàn)分布临汾市酒店市场现状临汾市属于非旅游型城市，旅游业收入占GDP比重较低，仅为10.9％目前临汾市3星级（含3星）以上酒店众多，共27家。其中，城市居民认可度较高的酒店为8家目前5星级酒店共2家，分别为正在营业的金都花园大酒店和今年年底即将开业的天鹅大酒店金海湾大酒店天鹅大酒店五洲休闲广场唐尧大酒店五洲大酒店金都花园大酒店思麦尔国际酒店尧都大酒店天鹅大酒店金都花园大酒店共二百一十六页临汾市酒店客房数量较少，入住率较高，客户以商务宴请为主，主要(zhǔyào)消费也以餐饮和娱乐为主，客房表现为酒店大型餐饮娱乐业态配套现状(xiànzhuàng)分析项目名称房间数标间价格入住率餐饮餐饮最低消费其他配套金都花园大酒店325576元/间60％异国风味餐厅、金宫中餐厅、金都大厅200元/人室内游泳池、桑拿、KTV、健身房、演艺大厅、美容美发金海湾大酒店100397元/间75％中西餐120元/人洗浴、KTV唐尧大酒店202259元/间70％中西餐，以粤菜为主88元/人洗浴中心、演艺、游泳、健身、桌球、乒乓球、网球、游戏五洲大酒店76239元/间80％提供潮、粤大菜及地方菜系98元/人歌舞厅、KTV、桑拿按摩浴、冲浪浴、美容美发室五洲休闲广场81270元/间80％提供中西餐90元/人SPA、卡拉OK厅、桑拿按摩、棋牌麻将思麦尔国际酒店169339元/间75％32个豪华宴会包间，设有500平米的大型宴会厅90元/人罗马假日水疗会所，书吧、、洗衣房、健身房、大型演义厅、棋牌室、美容室、儿童乐园尧都大酒店75188元/间70％尧都生态园，中餐70元/人会议室、洗浴等临汾是酒店消费以内生型市场为主，其中酒店收入中以餐饮占比最高，占比达到53.5％酒店中客房入住率较高，平均达到75％左右3星级以上酒店中配套功能齐全，均带有大量娱乐休闲设施共二百一十六页酒店的经营模式众多，对于开发商来说，每种经营模式都存在一定障碍，那么如果建造酒店的话就要考虑退出(tuìchū)机制经营(jīngyíng)模式介绍优点缺点模式一酒店由投资者管理经营，但通过加入一家或几家酒店联盟获得营销和预订方面的支持加入饭店联盟所支付的费用要远小于加入某个特许经营联号系统饭店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性由于不是全面的营销支持，所以需要酒店自身有好的管理团队自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为酒店店成功与否的关键模式二投资者选择由独立的酒店管理公司或联号管理公司管理饭店适用于没有经验的酒店投资者利于酒店在更大范围内的营销吸引更多的客源管理权让渡给酒店管理公司，管理控制能力降低管理费用和人员开支费用高昂模式三对于有一定酒店管理经验的投资者，可成为某一个酒店联号的特许经营受许方利用加盟品牌提升自身影响力和销售能力投资者仍严格控制着酒店的管理权需要酒店投资者有较高的管理经验酒店投资者的对客服务也需要有很高的水平模式四酒店投资者不同任何外部公司产生关系，自己经营、管理酒店运营对酒店的所有权、管理权、营销权完全掌控投资者可以得到酒店经营产生的所有利润投资者需要有极高的酒店管理经验（完善的管理团队、知名度较高的品牌形象和完善的营销渠道）无法获得网络经营实现的规模经济模式五选择带资管理合同，酒店管理公司参股酒店，成为联合投资者酒店与管理公司捆绑，防止管理公司做出不利于业主的决策管理公司对酒店战略计划制定起关键作用，减少决策失误带来的损失对投资者对酒店的管理权有所削弱需要投资者有一定的管理经验，以便和管理公司共同把控酒店经营模式六通过某种一揽子协议，或者在和某酒店联号签订管理合同的同时又和此酒店联号签订特许经营协议在提供管理的同时，又可以提供品牌特许经营服务需要投资者对酒店经营管理有一定的经验，能够把控好酒店的经营管理酒店经营较为复杂，开发商之前没有经营酒店的经验，难度较大。所以，要考虑合适的退出机制，将酒店消化，才可与开发目标相匹配共二百一十六页三种退出机制比较(bǐjiào)，酒店式公寓的开发模式和管理难度最低，与本项目较为契合酒店退出(tuìchū)机制介绍经营模式与本项目适用性整体出售将酒店整体销售给投资者或使用者快速变现后续无管理和经营压力体量过于庞大，寻找客户难度较大如果卖给知名酒店公司，本项目地块区位不符合选址要求产权式酒店以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权后续需要对酒店进行统一管理对产权式酒店进行出租，可用做居住、办公、酒店等，并将出租收益按比例返还给投资者酒店分割销售，拥有独立产权，销售周期较长可以实现全部销售的开发目标对开发商有较高的酒店管理要求，后续出租经营均有开发商完成，难度较大本项目所在区位无办公氛围、旅游资源较为薄弱，出租难度较大酒店式公寓既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业将酒店房间以住宅的形式出售，并配以精装修为住房提供酒店式的生活环境和物业管理以住宅的形式销售，销售周期较长可以实现全部销售的开发目标对开发商有较高的物业管理要求

问题：目前临汾市场上是否存在公寓类产品的市场机会？临汾市客户对公寓类产品是否存在认知？共二百一十六页临汾酒店(jiǔdiàn)式公寓及产权式酒店(jiǔdiàn)数量均较为稀少，无在售项目，且客户对两者接受度不足，曾售项目普遍销售状况不佳公寓(gōngyù)产品分布分布特征：市场仅有的3个公寓项目均分布在东城片区。产品类型：公寓产品均为高层，其中盛世华庭为精装修酒店式公寓、恒安新东城普通公寓、上东世纪为产权式酒店，以公寓形式销售；价格水平：预售均价9000元－1.2万/平米；户型面积：以50-70平米小户型为主，有部分120平米产品；销售速度：公寓产品市场认可度低，预订率低；公寓客户：恒安新东城入驻公寓大部分为自住客户，投资客较少。盛世华庭·福苑国际公寓恒安新东城鼓楼大街解放路解放东路上东世纪东外环访谈纪要我在临汾是有投资的，主要是商铺，现在有几个公寓的项目，但是我对酒店式公寓和产权式酒店没有什么了解，不知道他们的区别是什么，所以没有买，大部分投资的人跟我一样。临汾这种东西还是太少了，老百姓又没什么认知，我觉得公寓产品短时间内应该不会有什么市场——孙先生共二百一十六页公寓产品(chǎnpǐn)特征市场公寓项目定价普遍(pǔbiàn)较高，9000－1.2万的价格远高于住宅，客户认知度低，处于有价无市的状态公寓项目恒安新东城上东世纪盛世华庭·福苑国际公寓规模2栋公寓，B座3－22层，2梯11户，209户20层高层（1-4为商场，5层为餐厅，6-12层为酒店式公寓，13-20层为写字楼）建面共4.2万平米，住宅1栋，公寓1栋，15层，3梯20户，共300户产品形式高层高层高层价格约2500－3000元/平米9000元/平米1.2万/平米客户特征以住宅自住客户为主，小酒店购买部分市场认知度低以住宅自住客户为主户型面积50－60平米；120平米50－60平米以50-60平米为主力，少量120平米大户型二居销售状况销售不佳，内部认购部分未开始销售，预订率低未开始销售，预计10月开盘，预订率低，住宅已售完恒安新东城上东世纪盛世华庭共二百一十六页酒店式公寓市场认知度低，有价无市，不建议作为主营业态，可考虑作为补充物业(wùyè)销售小结(xiǎojié)1临汾市并非旅游型城市，但3星级以上酒店众多，且分布极为广泛2酒店消费以内生市场为主，3星级以上酒店餐饮、娱乐休闲配套设施齐全，收入以餐饮为主，客房表现大型高档餐饮娱乐配套3本项目周边有一定的旅游文化资源，有建造酒店的可能，但考虑到酒店经营难度较大，所以可将酒店以酒店式公寓的形式进行销售4酒店式公寓对后续物业管理要求较高5公寓类产品在临汾的市场认知度极低，公寓客户普遍以自住客户为主，竞争力低于住宅，以公寓产品作为主要物业形式销售风险较高，因此本项目不建议以公寓类产品作为主营物业，可作为补充加以考虑共二百一十六页住宅(zhùzhái)共二百一十六页住宅产品(chǎnpǐn)分布结合临汾市各区域特征和楼盘分布情况，可将临汾市住宅楼盘分为(fēnwéi)三大板块：即东城板块、西城板块、南城板块。滨河湾城市花园金域王府御景水城恒大华府教授花苑西城板块南城板块在售项目待售项目恒安新东城东方亚特兰东城板块玉秀湾区域特征：城市高端板块，产品以高层为主，产品力水平全市最高。产品形式：以高层为主客户特征：全市高端、顶级客户。权力公务员，企业老总，煤炭相关行业负责人等。平台价格：均价5000－6000以上区域特征：城市新兴板块，供应项目较少，水平参差不齐，一线开发商的进驻带动区域住宅开发。产品形式：以高层为主客户特征：地缘高收入客户以及下县煤炭相关客户为主。平台价格：均价4000－5500元区域特征：05年开始新兴板块，随尧都区政府的搬迁开始大量开发。产品形式：以高层为主客户特征：地缘性客户为主，公务员等高收入行业、私营业主、小生意人等平台价格：均价4000－5000元共二百一十六页西城板块(bǎnkuài)城市高端板块，产品以高层为主，均价5000－6000以上，产品力水平全市最高。。以高层为主。全市高端、顶级客户。权力公务员，企业老总，煤炭相关行业负责人等。均价：5000－6000以上去化量：5万/年左右客户特征销售情况区域特征产品形式典型楼盘滨河湾城市花园玉秀湾金域王府规模总建面28万平米，容积率2.2，绿化率45%占地11.5万平米，建面35万平米，1期建面13万平米项目占地21万平方米，总建46万平方米产品形式高层15层小高层，25、26层高层由180套别墅及9幢32层高层组成价格均价5600元/平米项目均价预计5600元/平米，可按揭，首付50%未定客户特征客户均为多次置业，以自主为主，行业中煤炭和政府人员为主，年龄主要集中于40-50岁，周边县城客户较多大部分为市区客户，主要来自城西区域，其中以小型私营企业主为主户型面积157平米三室二厅一卫，占10%176-177平米三室二厅二卫，占44%210-237平米四室二厅四卫，占25%270-290平米五室二厅四卫，占15%复式215-474平米占比，占6%96-98平米二居，占25%110-125平米三居，占33%140-160平米三居，占32%260平米四居，占9%474平米复式，占1%（仅6套）双拼：20套，3+1层，地下室层高4米，院子200平米，面积500-600；占比11%联排：160套，3+1层，地下室层高4米，院子200平米，6、7联，200-300平米，占比89%高层：32层，面积未定销售状况2008年开盘，中间停售一年，月均去化速度20套左右，目前主要剩余3#和5#的观河户型目前处在蓄客阶段，5月18日开始进行排号，排号量在260左右，其中110-125平米排号最多，复式户型通过开发商内部消化价格未定，10月售楼处开放，预计2014年入住，存量供应3.1万平米项目未销售，存量为35万平米项目未销售，存量46万平米城市高端板块，产品(chǎnpǐn)以高层为主，均价5000－6000以上，产品力水平全市最高共二百一十六页东城板块(bǎnkuài)05年开始新兴板块，随尧都区政府的搬迁开始大量开发。。以高层为主。地缘性客户为主，公务员等高收入行业、私营业主、小生意人等。均价：4000－5000元去化量：6.5万平米/年客户特征销售情况区域特征产品形式典型楼盘东方亚特兰恒安新东城规模占地9.3万平米，建面29万平米占地6.7万平米，建面27万平米，容积率2.8，绿化率38%产品形式11层小高层，18层高层，31米楼间距26、27层高层价格成交价格4200-4800元/平米5000元/平米客户特征以东城周边地缘客户为主占90%，城东认为城西地势低以改善型客户为主户型面积一期和二期为90-200平米两居至四居户型三期以125、155平米三居为主力户型86平米二居，126平米三居，140平米三居销售状况2008年10月开盘，1期已售罄。2期目前剩余40套左右197-200平米大户型，3期为项目尾盘，开发销售速度放缓，2011年前半年开始认购，有150组客户排号认购，20-30组客户付款。4期共16栋楼，1-10栋政府团购，11-16栋已经销售90%存量供应仅剩4栋及40套左右大户型，共5.44万平米当前期2.1万平米左右05年开始新兴板块，随尧都区政府的搬迁(bānqiān)开始增大开发。量，均价4000-5000元，单盘年去化约6.5万平米共二百一十六页南城板块(bǎnkuài)城市新兴板块，供应项目较少，水平参差不齐，一线开发商的进驻带动区域住宅开发。。高层为主，品牌开发商项目主导区域开发，但项目数量较少，产品品质较高。地缘高收入客户以及下县煤炭相关客户为主。均价：4000－5500元去化量：5万平米/年。客户特征销售情况区域特征产品形式典型楼盘恒大华府御景水城教授花苑规模总建面33万平米，容积率2.5，绿化率38%占地33.3万平米，建面100万平米，目前最大的住宅项目占地16万平米，建面25万平米，容积率1.6，绿化率40%产品形式高层18-21层高层6层多层，11层小高层价格均价6000，毛坯成交价4900一期均价4900元/平米3900元/平米客户特征临汾本地客户，职业多为煤老板和政府企事业官员临汾本地客户，以私营业主、医生、教师等高收入人群为主。改善型客户，以自住为主（大户人家、小资）以地缘性客户为主，也有大量市区客户驱车前来户型面积90-95平米两室两厅一卫109平米三室两厅一卫125-145平米三室两厅二位165、215（主力）平米四室两厅两卫4－6＃均为130-150平米三居，2T2户1－3＃（东西向）为90-110平米二居，163平米三居、260平米四居(切为170+90)，2T4120-134平米三居,157平米四居销售状况2012年6月开盘，其中有3栋为团购，开盘一个月去化50套左右二期预计2012年9月开盘2010年10月开盘，月去化30套左右，目前所剩的为1-3#163平米以上大户型2009年开盘目前剩余的都是三居和四居的大户型，建面为133.43－157平米，临街店铺已全部售罄。存量供应共20万左右共77万平米共2.3万平米城市新兴板块，供应项目较少，水平参差不齐，一线(yīxiàn)开发商的进驻带动区域住宅开发。共二百一十六页住宅(zhùzhái)市场08－10年，临汾市场商品房平均成交面积(miànjī)在60－63万平米之间，出现负增长，直至2011年商品住宅市场回暖，销售面积突破100万平米，增长率达67％销售面积竣工面积新开工面积05－07年，临汾新开工面积一直处于45－50万平米左右水平08年－09年煤炭整合后，热钱流入房地产，造成新开工面积激增至120万以上2010－11年，新开工量稳定在110－130万平米，与当年消化量基本维持平衡05－09年，临汾竣工面积一直处于稳定的30－40万平米，供需平衡状态由于08－09年的大量新开工面积，造成10年竣工面积大幅度增长，超过百万平米2011年竣工量91.5万平米，小于消化量100万平米临汾商品房市场处于供需平衡状态，新开工、年竣工及消化量基本维持在相似水平，住宅市场发展健康，商品房销售风险小数据来源：2006－2011年临汾年鉴共二百一十六页小结(xiǎojié)住宅类产品风险较低，销售速度快，但由于本项目为商业用地，且土地成本较高，住宅产品难以作为(zuòwéi)主要物业形式，可考虑作为(zuòwéi)降低风险的现金流产品，少量存在目前临汾市住宅市场主要氛围三大板块，城西板块价值最高，本项目所处南城板块，客户认知度相对较弱，住宅类项目开发较少住宅客户以改善升级型自住客户为主，刚性需求客户消化较快全市住宅价格在4000－6000元/平米，月均去化在30－50套，单盘年去化量在4.5－6.5万平米，热销户型90－100平米两居及120－130平米三居123高端及顶级客户置业外溢，低密度市场不乐观，低密产品溢价能力差4临汾现状客户以自住改善类需求为主，需求以高层为主，且需求稳定。存在顶级物业形式改善型客户外溢现象，低密市场不乐观5共二百一十六页在售商业(shāngyè)共二百一十六页在售商业(shāngyè)威斯汀公馆(gōngguǎn)天玺国际鼓楼大街解放路解放东路上东世纪东外环滨河湾城市花园分布特征：与住宅分布板块类似，分为东城、西城、南城三部分。产品类型：商业供应以住宅商业配套为主，主要产品形式为街铺及底商，新时代广场、锦悦城为纯商业项目；价格水平：临街商铺均价2-2.5万元/平米，集中商业街铺均价1.5-1.7万，内铺均价6000-9000元；户型面积：街铺面积以50－60平米为主，少量200－500平米，内铺面积为15－30平米；销售速度：单盘年去化量约4－5万平米；商业客户：投资客户为主，投资热情较高锦悦城御景水城东方亚特兰教授花苑新时代广场住宅配套纯商业临汾市场在售商业以住宅底商为主，存在少量的商业街和专业市场销售。商铺价格为同区位住宅的4倍-5倍，单盘年去化量约4－5万平米，消化速度与住宅相当玉秀湾向阳路共二百一十六页商业类型项目名称建筑面积现状供应住宅配套商业天玺国际12万平米滨河湾底商2000平米购物中心20000平米（上方写字楼）东方亚特兰4万平米御景水城11.2万平米威斯汀公馆600平米玉秀湾一期1万，二期4万教授花苑8000平米上东世纪2.4万平米集中商业锦悦城15万新时代广场13万深国投项目3.6万平米潜在供应生龙国际商贸城20万平米红星美凯龙西关项目15万平米高铁商业约12万平米郭村新百汇约10万平米芭蕾雨outlets约45万平米总供应量存量供应53.4万平米，潜在供应量约145万平米在售商业(shāngyè)产品类型：商业供应以住宅商业配套为主，主要产品形式为街铺及底商，新时代广场、锦悦城及深国投项目为纯商业项目，未来集中商业供应较多；商业供应量：存量供应面积(miànjī)53.4万平米；潜在供应量约145万平米。供求关系：市区人口约90万，以人均1㎡商业占有面积计算，城市商业容量为90万平米，商业供应量较大。临汾市场存量商业面积53.4万平米，未来供应超过百万平米，商业供应量较大共二百一十六页商业类型项目名称铺位面积主力面积单价主力总价剩余量/销售速度住宅配套商业天玺国际56-291平方米

1.5万-3.5万112万－滨河湾100平米100平米底商：2万购物中心：7000-8000元200万2万平米（底商已售完）东方亚特兰254－1000平米254平米1期：1万2期：2.3万一期：254万3万平米御景水城120平米120平米1层3万；2层2万；均价2.5万300万－威斯汀公馆60平米60平米未定－待售玉秀湾未定未定2万－4万平米教授花苑200-500平米200平米（3层，地下1层）1.5万（2009年售价6900）300万（历史主力价138万）已售完上东世纪15－200平米20平米1万20万2.4万纯商业锦悦城内铺：20-30平米街铺：100－150平米内铺：20街铺：100内铺：6000-9000街铺：1.1万－1.7万内铺12万；街铺150万5.8万，年去化量4万平米新时代广场200-300平米2002.5万（付58％总价，开发商经营3年无租金）

290万－去化速度单盘年去化量最大4－5万平米在售商业(shāngyè)临街商铺均价2-2.5万元/平米(pínɡmǐ)，地块周边集中商业外街均价1.5-1.7万，内铺均价6000-9000元，商业溢价能力较强，单盘最高年去化4-5万平米，消化速度与住宅相当共二百一十六页投资客投资热情极高，数量充足，表现较初级。大部分商业(shāngyè)在无后续经营信号的情况下销售状况良好煤矿整合热钱流入市场及投资渠道较少等原因导致市场投资者热情极高；商业投资者表现为“全民投资”，客户(kèhù)普遍观念为家有千金不如一铺在手，客源表现充足；集中商业客户以投资客为主，仅包装概念就开始销售，后续经营状况不明，大部分销售火爆；锦悦城：五证不全，至今未取得预售证，后期返租及经营情况均未定，但销售情况火爆，曾一度售罄，目前已去化60%；新时代广场：土地有问题，且频繁变换股东，销售状况不佳。在售商业访谈人员：秦女士女45岁左右机关职员访谈纪要：现在钱不值钱，放在手里也是贬值，不如买个铺子，锦悦城的广告打的挺多的，身边不少朋友都买了，才不到20万一个，挺值，我们也不经营，未来估计出租吧，具体情况再说，也就是个保值，将来反正会涨价的。投资热情高，客源充足

商业销售以投资为主共二百一十六页锦悦城成功销售得益于低总价区间捕捉初级投资客户(kèhù)，主力店百汇搬迁消息作为驱动引擎及业态概念包装锦悦城销售成功的关键要素(yàosù)：低总价区间、主力店消息释放、规划业态包装在售商业锦悦城销售关键因素总价控制街铺：100-150平米/间，总价110万－255万内铺：20-30平米/间，总价，12－27万主力店利好消息大力宣传百汇、明金搬迁消息业态包装时尚服装城、鞋帽箱包皮具城、针纺城、运动休闲城、小商品城5大业态的集中商城街铺：品牌街、旅游工艺街、婚纱摄影街、广告设计印刷纸品街、山西特产街、中高档风味餐厅街、全国特色小吃街、中西快餐酒吧街、娱乐休闲街、茶艺茶楼街、配套服务街（11条沿街商业）共二百一十六页价格与速度：在售商业以住宅(zhùzhái)配套为主，其中街铺均价2-2.5万/平米，溢价能为为同等住宅的4倍-5倍，商铺去化速度4-5万平米/年，与住宅速度相当热钱较多造成投资者热情极高，目前在售商铺包装概念即获得热销，但随供应量增加销售难度会逐渐(zhújiàn)增大，对本项目而言机会和风险并存结合本体：本项目属性为商业，由于临汾市场商业具有溢价高、速度快的特征，且城市对商铺投资热情极高，因此商业作为为本项目首先考虑的物业形式可能性较高市场投资：由于煤炭行业整合，大量热钱流入市场，城市投资热情极高，商业的投资需求异常旺盛123小结共二百一十六页物业形式(xíngshì)对比应该选择何种物业作为本项目(xiàngmù)的主要物业形式呢？通过物业形式的价格、销售速度等指标对比，找出本项目的主要物业形势共二百一十六页指标住宅公寓写字楼商业酒店区位无区位要求，分布较广，适合本地块城乡结合部条件量少，分布在东城片区政府周边，目前主要分布在中心市区，未来在北城形成CBD以市区内为主，本项目属新兴区，需培养商业氛围分布范围较广交通对交通要求相对较低，符合本地块条件交通要求，低，较符合本地块条件交通要求高，临主要干道，本项目仅一条道路通畅本项目交通通达性尚可交通要求较高资源无要求无要求集中于政务资源较丰富区域，政府周边，本项目周边无此类资源，无产业对人流量要求高无要求投资意愿客户以自住为主，需求较高，投资意愿尚可客户无认知，对产品认可度低，无投资意象能源及传媒等行业为主，投资客较少投资客投资意愿较高投资意愿不明显本项目匹配度区位和交通条件以及投资(tóuzī)者意愿来看，住宅与本项目条件匹配度较高，商业的投资(tóuzī)意愿最强烈物业(wùyè)形式共二百一十六页综合衡量几类物业形式，选择商业作为(zuòwéi)本项目的主要物业形式指标住宅公寓写字楼商业酒店价格4000-6000元/平方米9000－12000元/平米7000－8000元/平米临街商铺2-2.5万元/平米，集中商业街铺1.5-1.7万，内铺均价6000-9000元－销售速度（月均消化）30-50套/月单盘去化量约4－6万平/年预订率极低，无可见销售速度单盘去化量5000平米/年单盘去化量4万平米/年－销售速度－主流产品90－120平米2居－3居50-60平米1居为主，少量120平米面积划分大部分为150-300平米，整层面积从630－1250平米街铺面积以50－60平米为主，少量200－500平米，内铺面积为15－30平米；－客户支撑以本地改善升级型客户为主，刚性需求户型消化较快市场认可度低，以类住宅自住客户为主，投资客户少80％以上的客户为煤焦化、传媒、证券投资企业客户为主，少量投资客户；90%以上为本地投资客户；三星级以上酒店27家，其中五星级2家，酒店需持有，销售较为困难市场风险建议排序机会：商业>住宅>写字楼>酒店（公寓）物业(wùyè)形式共二百一十六页58以商业为主要(zhǔyào)物业形式主要物业形式(xíngshì)价值及利润贡献产品功能功能补充产品

平衡风险产品功能补充产品

【公建形象住宅类物业】满足回现要求、降低风险、补充容积率酒店住宅写字楼商业公寓共二百一十六页14万的建面是不是全部都要做商业？是不是要增加一点其他物业？区域内能支撑多大体(dàtǐ)量的商业？哪种方式风险最小利润最大？商业(shāngyè)面积确定坪效法确定商业面积控规测算确定商业面积共二百一十六页计算(jìsuàn)过程1坪效法(xiàofǎ)2011年尧都区城区社会消费品零售总额为933049万元商家内秀坊城市森林品牌女装平均经营面积16平米200平米60平米——年流水7.5万元100万元50万元——坪效年/平米4688元10000元8333元7673元核心商圈商家保本坪效为7673元/平米·年本项目周边商家保本坪效为1792元/平米·年商家天赐福超市姑射村平均经营面积200平米300平米——年流水70万元65万元——坪效年/平米3500元2166元2833元2011年尧都区市区商业面积为61.3万平米，其中不包括专业市场、菜市场等2011年核心商圈消费品零售总额=核心商圈商业面积×核心商圈坪效=61.3万平米×7673元/平米·年=470354.9万元2011年尧都区核心商圈零售总额占城区的50.4%2007-2011年尧都区消费品零售总额复合增长率为19.6%本项目预计2013年入市，预计此时市区零售总额为933049×（1+19.6%）²=1334648.2万元

预计2013年，核心商圈零售总额为1334648.2×50.4%=667324.1万元数据来源：临汾统计年鉴共二百一十六页坪效法判断(pànduàn)，本项目商业体量的合理范围为7-19万平米1坪效法(xiàofǎ)预计2013年本项目周边入市项目在售项目有项目名称商业面积锦悦城15万平米紫旌项目15万平米郭村项目10万平米本项目商业体量应扣除以上2013年在售项目面积乐观估计，本项目商业体量为18.9万平米保守估计，本项目商业体量为7.1万平米根据人流量统计，本项目周边人数是核心商圈人流量的25%，故本项目周边2013年零售总额为166831万元所以，到2013年本项目区域乐观估计，商业面积应为166831÷2833=58.9万平米保守估计，本项目周边人流量为核心商圈的20%，故本项目周边2013年零售总额为133464.8万元所以，到2013年本项目区域，商业面积应为133464.8÷2833=47.1万平米区域总商业体量在47－59万平米共二百一十六页由于本项目(xiàngmù)地块有35%-40%建筑密度控制规范

测算在控规下的利润给出最佳建议共二百一十六页商业价值随着楼层向上或者向下的增加而衰减，且弹性(tánxìng)幅度大，本案街铺楼层数将不超过三层测算(cèsuàn)原则目前临汾市在售街铺大部分均为2层，且全部采用一拖二的方式销售，目前只有东方亚特兰和教授花苑存在3层临街商铺。其中东方亚特兰一、二层整体销售，均价2.3万元/平米，三层只租不售，租金为1元/平米·天，按市场平均投资回报率3％计算，3层售价为1.2万元/平米。教授花苑三层整体出售，均价1.5万元/平米随着楼层的增加，商业价值随之衰减，销售压力也随之增大。当商业超过三楼后，利润大幅度降低，销售压力随之增加，因此建议商业以三楼为限。本项目街铺层数最多不得超过3层楼层成熟商业价格衰减度东方亚特兰万国家私广场新居源家具本案预计价格衰减度价格(万元)价格衰减度租金（元）价格衰减度租金(元)价格衰减度价格(万元)-1F0.5——赠送————————————1F112.3121211.52F0.60.91.80.91.83F0.50.521.20.651.30.651.30.50.754F0.4————————0.51————5F0.35————————————————共二百一十六页15号地块为外街按3层计算(jìsuàn)，14号地块为内街按2层计算，并配以主力店，商业总建面为9.64万平米，所得净利润为5.83亿元经济(jīngjì)测算方案一：纯商业测算标准：取地成本：100万/亩总可建筑用地面积（平米）：8.9万15号地块建筑密度40％，按3层计算建筑面积为3.24万平米14号地块建筑密度35％，按2层计算建筑面积为4.34万平米商铺售价：一二层为15000元/平米，三层为7500元/平米增长率：按每年5%自然增长实现利润：58292.92万元1租售收入110968.002开发成本38471.183销售税金及附加10042.604利润总额62454.225所得税4161.306净利润58292.92序号项目名称计算程式面积（平米）单价(元/㎡)金额(万元）一土地成本1.1~1.3100000.001518.1115090.001.1土地成本

100000.00

15000.001.2土地使用税

100000.003.0090.00二前期工程费2.1~2.499400.00241.032395.872.1设计费

99400.0030.00298.202.2勘探

100000.005.0050.002.3三通一平

99400.004.0039.762.4临时设施费

99400.000.505.002.5行政事业性收费

99400.00200.001988.002.6前期其它费用

99400.001.5014.91三建筑安装工程费3.1~3.399400.001370.1213619.003.11-2层商业街

65000.001400.009100.003.23层商业街

31400.001400.004396.003.3下沉式广场

3000.00410.00123.00四基础设施建设费

99400.00200.001988.00五公共配套建设费5.199400.002.0019.885.1其他公共配套

99400.002.0019.88六开发间接费

99400.0020.00198.80七园林景观

30000.0080.00240.00八管理费用

99400.00101.261006.55九