物业服务方案投标方案（技术方案）

目录

第一章物业管理介入工作方案...................................210

第一节物业管理介入及工作流程...............................210

第二节物业工作的定位与创新.................................212

第三节物业管理服务及工作计划...............................214

第四节物业管理服务总体计划.................................217

第二章物业项目的维修、养护和管理.............................227

第一节日常和定期维修养护、检修、保养.......................227

第二节回访计划.............................................252

第三节配置维修养护专业人员.................................253

第四节项目共用设施设备制定经济运行方案....................259

第五节项目的工程质量.......................................262

第六节安全紧急状态应急处理方案说明.........................275

第七节保修期限承诺.........................................286

第八节质量问题的修复工作计划...............................286

第九节保修期外质量问题的修复工作计划.......................288

第十节处理紧急情况.........................................289

第十一节各种突发设备故障的应急方案.........................291

第十二节对房屋及配套设施完好承诺...........................295

第十三节房屋零修、急修及时承诺.............................296

第十四节维修工程质量合格率及回访承诺.......................297

第十五节有效投诉率及投诉处理率、使用人满意承诺...........298

第十六节对业主自用部位的装饰、装修管理方案................299

第十七节对项目隐蔽工程的跟踪方案...........................305

第三章公共秩序的维护.........................................307

第一节维护物业管理区域公共安全及周围秩序的方案...........307

第二节重点区域、重点部位巡查计划.........................310

第三节巡查记录制度.........................................312

第四节对车辆停放管理制度...................................314

第五节临时车辆的出入管理制度...............................315

第六节交通秩序维护制定的工作方案.........................316

第七节对项目的安全防范采取的措施拟定方案..................320

第八节临时人员出入管理工作.................................342

第九节消防突发性事件的应急预案............................342

第十节公共安全突发性事件的应急预案.........................346

第十一节公共卫生突发性事件的应急预案.......................348

第四章清洁保洁服务............................................351

第一节公共区域日常清洁保洁工作计划.........................351

第二节消毒工作计划.........................................367

第三节垃圾处理工作计划.....................................369

第四节物业清洁保洁各岗位区域工作标准、规程................376

第五节检查控制规程.........................................379

第五章绿化养护管理...........................................382

第一节绿化分析.............................................382

第二节绿化服务管理措施.....................................383

第三节绿化服务程序.........................................398

第六章应急处置方案...........................................404

第一节台风、暴雨等天气影响应急处置方案....................404

第二节重大接待任务应急处置方案.............................409

第三节重大节假日或活动应急处置方案.........................410

第四节专职应急队伍及责任分工和设备调配.....................411

第七章社区文化便民服务.......................................413

第一节社区文化娱乐方案.....................................413

第二节便民服务措施.........................................419

第八章对项目的理解...........................................420

第九章项目的组织实施方案.....................................426

第十章进度计划和保证项目完成措施..............................434

第十一章整体验收计划.........................................436

第一章物业管理介入工作方案

第一节物业管理介入及工作流程

一、介入工作计划

(1)重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、秩序监控系统、消

防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、

给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及隐蔽工程的情况；公共

空间、共用部位、楼面、屋面、宿舍区布局、房屋单体等常见施工质量问题

等方面的工作内容。安排水电技术员进入现场后，尽快熟悉和掌握湛航集团

公司职工家属区设备设施的基本情况和操作规程。

(2)掌握基本情况，收集以下资料：配套条件明细资料、业主资料、

建筑〈设计说明书、设计图纸(平面图、立面图)〉、结构设计说明书、给

水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书等并作好记录。

(3)跟进项目深入现场，掌握第一手资料，了解配套设施、设备的配

置和布局情况，尤其是供配电、给排水、消防、秩序、各种管线的走向、重

要闸阀和检查口的位置以及相应的施工变更记录等。

二、总体目标

针对各宿舍区的特点，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，更

好地发挥物业最大的使用功能，使其保值增值，为创造整洁、文明、舒适的

生活、工作和出行环境，全面实现改善居住质量、创造文明居住环境的目标。

对物业实行企业化、经营化管理，克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业

的社会效益、经济效益及环境效益的统一和同步增长。

三、近期目标

1、第一年，督促开发建设遗留问题的整改，同时重点抓好装修阶段的

管理，使宿舍区的建筑风格不被破坏；逐步推出各项延伸服务。并以《物业

管理细则》作为宿舍区日常管理与服务工作的指导，针对宿舍区的管理特点，

制订切合实际的各项规章制度；建立物业、设备、业主档案；对员工进行培

训，逐步推出各项延伸服务。同时，修订和完善各项管理规章制度，使之趋

于科学化、合理化。

2、第二年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合

创优达标、创建文明宿舍区、创建文明城市等活动，逐步增强业主参与意识。

协助成立业主大会的作用，运用专业化管理，完善法制化建设，充分发挥业

主大会的作用，运用专业化管理和与业主自治相结合的原则，促进物业管理

和宿舍区建设。

四、工作计划

中标后签订委托合同

落实办公室、宿舍、执行物资装备计划

筹建项目服务队伍

(一周内完成)

招聘和组建员工队伍，岗前培训

实施接管验收、资料收集和

归档

根据合同约定服务队全

面进驻、接管实施接管后，安全检查和清洁

熟悉服务区域，开始实施全面服务

员工常规培训和岗位培训

全面按合同开展物业

管理服务工作服务方案全面实施

1S09001导入，全面规范化管理

四、战略构想

1、引入人才的市场竞争机制，培养和造就一支作风好、技术硬、业务

精、视野宽的高素质员工队伍，为企业进一步发展奠定坚实的基础。

2、采取以物业管理为主线，谋求多元化发展的经营策略，增强企业的

经济实力，企业发展纳入有计划、可持续发展的良性轨道。

3、不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法，实行内部资源

优化组合，强化企业文化建设，形成自身的管理特色，创立企业管理服务品

牌。

4、注重团队建设，提升企业形象，建立社会公众关系，参与社会公益

活动，扩大企业品牌影响，回馈社会对企业的支持和帮助。

第二节物业工作的定位与创新

一、立足于客观条件进行社会化改革

物业管理的对象包括财、物、电、暖、气、水，具有面广、点宽、人杂，

多层次、全方位的特点。

二、立足于以人为本提供人性化服务

以人为本是科学发展观的核心立场，“以人为本”与“人性化服务”在

本质上是相通的。所管辖区域物业的人性化服务主要面对两个对象：一是顾

客，包括进校培训的职工、参会人员、所管辖区域餐厅的散客等。人性化服

务就是善于从顾客的角度来换位思考，在事先精心安排，体现出主动性；事

中适时跟进，体现灵活性；根据不同的场景、不同的对象提供不同的服务，

使顾客能感到舒适、方便、安全，让顾客觉得被重视、受尊重。二是员工，

包括正式工和临时聘用人员。人性化服务也体现在对员工的照顾、关心和培

养上。所管辖区域一方面着重抓了思想政治工作，形成良好的拴心留人的内

部工作环境，尽量稳定聘用员工队伍；另一方面根据员工的不同特长安排工

作，做到人尽其才，注意培养员工的工作责任心、集体荣誉感、奋发向上的

精神、吃苦耐劳的品质，使员工的整体素质有了较大提高。

三、立足于公正合理推进制度化运作

“没有规矩无以成方圆”,而制度发挥作用的关键在于：制度的制定要

科学，制度的落实要到位。所管辖区域实行分类管理，教学、科研、物业服

务等各个部门、各个处室都有自己的制度，在制度制定时都重点突出管理的

目标性和科学性，经过充分讨论，几上几下，以求达成共识，这些制度汇编

成册，成为所管辖区域管理的长效机制。

在物业管理方面，我们有些制度比较宏观，大部分相当微观，可操作性

强。如财务报销中的公务卡制度，就规定发票金额200元以上的原则上都要

刷公务卡；所管辖区域餐饮采购制度规定，食品安全要从采购源头抓起，做

到货比三家，达到价廉物美，严把验收、监管关；所管辖区域设施设备维护

保养制度规定了要及时建立设施设备维修档案，了解设施设备的使用情况，

对锅炉、空调、配电等大型设备作定期检查保养，降低水、电、气能源成本，

防止滴、漏、跑、冒，减少设备故障，提高设备的完好率等。制度是以执行

力为保障的，只有强制力和刚性才能保证其执行和实施，如果对人们的行为

起不到任何规范作用，那么制度就成为一纸空文。我校在抓制度落实时，一

方面是领导带头，以身作则。坚持用制度管人，以制度理事，坚持在制度面

前人人平等的理念。另一方面是严格按程序办事，避免了工作的随意性和盲

目性，提高了物业工作的效率和质量。

第三节物业管理服务及工作计划

一、我物业公司要从始至终树立“用户就是上帝，信誉就是生命”的企

业宗旨，深入贯彻落实科学发展观，坚持以人为本这条主线，严格公司各项

规章制度的贯彻落实，很抓员工的服务意识和质量意识，用先进的企业文化

去教育和鼓舞员工，不断增强他们的主人翁责任感的集体荣誉感，争取把本

物业服务项目建设管理成为环境优美、治安良好、安定团结、和谐文明的家

园。

二、拟采取的管理方式和工作计划

1.建立健全针对本宿舍区特点的物业服务管理机构，人员照片公示上

墙，接受本行广大干部职工和宿舍区居民的监督。

2.结合本宿舍区的特点和居民代表的意见，制定适应本宿舍区特点的

安全防范体系，力争在我公司的管理时限的范围内不发生一起盗窃、车辆丢

失事件。

3.从公司内部着手，狠抓员工的素质教育，强化各项规章制度的贯彻

落实，做到奖罚分明，优胜劣汰。

4.完善质量管理体系，建立质量管理档案。对于需要定期检查维修、

新件更换、报废等实件物品，要进行详细的登记、造册，分管负责人要签字

核实，做到厉行节约、增收节支。提高所服务区域物业产品的使用效益和经

济效益。

5.认真做好信息反馈工作。将物业公司的维修热线电话和各工种的人

员手机号公示上墙。虚心听取居民的意见，物业管理项目负责人定期进行走

访住户，及时改进工作中的不足之处，24小时为住户服务。

6.工作正常展开后，要从“靠优质服务赢得用户满意、靠科学管理实

现经济效益、靠规章制度创建文明宿舍区”三项措施上下功夫，参观学习借

鉴先进宿舍区的物业管理模式、内强素质、外树形象。力争在三个月内达到

文明宿舍区的创建目标。

7.进一步完善和改进前期物业服务有关内容，对服务对象定期进行民

意抽查、科学分析。对所属设施、设备维修、养护情况定期检查、检验，以

便科学地提出改进意见。

三、物业管理服务人员管理和培训

1.所招聘人员要求五官端正、仪表大方、会讲普通话、无犯罪前科，

专业工种要求技术过硬、服务态度好、大局意识强。

2.物业公司对所属人员要坚持教育培训制度。一是公司内部培训。请公

司懂物业、会管理的人员定期对该宿舍区员工进行培训。二是分批选送优秀

员工、特种岗位人员参加政府组织的培训。培训内容主要为：礼节礼仪、公

共卫生环境管理、绿化与美学、心理学、物业档案管理、质量安全管理等内

容。

四、日常物业管理方案

公司项目成立日常管理领导小组，实行各职能部门一把手(小组长)负

责制，定期组织询问检查，每周进行一次行风服务质量评比，对保安、清洁、

绿化、档案管理中存在的问题及时发现，及人纠正。严格执行项目管理负责

正负职人24小时值班制度和专业水、电工、保安值班制度，对突出事件马

上报告并根据实际情况尽快作出处理。

五、物质装备计划，物业公司为该管理项目配备客货两用小汽车一辆，

办公室安装固定电话一部，各小组负责人及成员有手机联系方式配备垃圾清

运车一辆，清洁用垃圾箱10个，铲斗、扫把若干，绿化用剪刀、铁锹、锄

头若干，保安每人配备传呼机一台，电警棍一部。

六、管理服务工作的质量标准

1.安保

①坚持24小时轮流值班制度，岗不离人，电话24小时保持畅通。

②仪表整洁、态度和蔼、说话和气、礼貌待人、秉公办事。

③对工作尽职尽责，重点、难点部位做到心中有数。

④进出宿舍区及服务区域的人员及车辆登记清楚，确保不发生一起丢失

物品事件。

⑤晚上坚持巡逻检查，工作时间不准发生饮酒、打扑克等不良行为。

2.清洁

宿舍区楼边及院内每天清洁二次，垃圾每天清理外运，及营业部卫生按

分行对公共区域的卫生清洁标准要求执行。

3.绿化

强化绿地管护，定时浇水，定时修剪，定时养护；做到草坪生长良好，

缺损时及时补种，草坪内无杂草、杂物；定期喷洒药物、预防虫害、做好施

肥、防涝防冻。

4.服务

建立完善的物业服务制度和质量体系，建立业主档案，要对住户花名、

人数、车牌号码、社会关系进行登记统计，并做到保密。经常组织一些有益

的宿舍区文化活动，如歌咏比赛、篮球赛、乒乓球赛和各类棋赛。

七、管理服务的承诺和实施措施

1.承诺

①物业管理办公室和安保持24小时值班制度，保证不存在脱岗现象，

不发生一起丢失、被盗现象。

②文明礼貌、说话和气、不发生和业主吵闹事件。在卫生、安保、绿化

用户满意率达到95%以上。

③管网维修、电器、消防器材维修及保护做到随叫随到，小问题立即处

理，大问题维修不过夜。特殊情况不超过三日。

④对宿舍区、及营业部环境卫生抽检合格率达到90%以上，物业管理综

合评比在全市先进行列。

2.实施措施

①建立健全各级管理服务机构。认真贯彻落实各项规章制度。

②定期组织开展检查评比活动。做到奖勤罚懒，优胜劣汰。

③认真做好物业档案登、统计工作，根据收集信息、汇总、划定重点安

全防范区域、重点管网维修区域、重点时间控制区域，结合公防安装监控装

置。

④加强物业服务管理人员教育培训制度，从提高员工业务素质、端正员

工服务态度、立足本职岗做贡献上下功夫。

⑤不断提高和改进员工的物质文化生活。增强员工的工作责任感和集体

荣誉感，在力所能及的条件下尽可能的提高员工的福利待遇，使他们干的安

心、舒心、用心。

第四节物业管理服务总体计划

一、内容提要：

☆核心工作：关注用户需求，以物业“360度品牌管家”的核心价值为

统帅，树立现代企业良好物业服务形象、打造地区高端物业服务标杆；

☆服务方针：品质优先、响应环保、预防为主、精益求精；

☆管理模式：“标准化管理”+“一站式客户服务”+“物业信息化管

理”;

☆服务定位：尊贵、安全、环保、舒适、和谐；

☆服务目标：成为企业物业专业化管理的典范，保持宿舍区的长期保值、

增值，合同期内创建“省优秀示范宿舍区”;

☆管理措施：三大管理体系、科学的人力资源管理体系、高效的客户关

系管理和信息处理、严密的设备安全管理体系；

☆工作重点：安全管理、企业形象管理、保密管理、设备设施管理、环

境管理服务、应急预案管理。

二、项目定位

●尊贵：倡导人性化服务、彰显业主尊贵。

●安全：创造安全、便利的居住环境和有序的公共秩序。

●环保：树立注重环保的文化内涵和社会形象。

●舒适：创造悠闲、安静、安全的居住环境。

●和谐：营造人与自然、人与人之间的和谐氛围。

三、服务方针：

微笑、沟通、快捷、职业、合作，客户满意是我们的最高原则和价值

体现。

微笑：真诚、热情的微笑是良好服务的开始；

沟通：诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带；

快捷：根据用户服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注用户；

职业礼貌：保持职业礼貌，主动问候和主动向服务对象咨询服务感受；

职业仪表：整齐佩带铭牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲；注意个

人卫生；深记每个人都是物业形象的体现者；

团体合作：互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而

且更应是集体的精神体现；

工作技能：熟知工作流程、工作标准，始终如一，保持专业、规范的工

作水准进行物业管理服务。

项目管理难点分析及解决措施

一、项目管理特点及难点分析

1、设备数量多、智能化程度高，容易产生管理及维护盲点

物业管理项目除设有供配电、给排水、消防、电梯、二次供水等系统之

外，还将配置了IC卡门禁、摄像监控、可视对讲等智能化系统。对这样一

个设备数量众多、智能程度较高的宿舍区，一旦出现设备故障或停机，无疑

将会对业主的日常起居造成严重的影响。如何消除维修养护上的管理盲点，

确保共用设施设备的良好运行，将是物业管理项目物业管理的重大课题。

2、业主众多，个性化服务需求不一，容易产生需求差异的投诉

物业管理项目，业主群体定位较高，对物业管理的服务需求也高，容易

产生需求差异的投诉。

3、业主对物业管理的认识不统一，容易产生装修管理违章行为

房屋的装修监管是管理处在入伙阶段的一项重要工作。如何在规范业主

装修行为的前提下，确保宿舍区外观的整洁及房屋结构的安全，如何在为业

主提供更多装修便利的同时，又能将装修所带来的垃圾及噪音污染降至最低，

装修管理将成为衡量物业管理水准的一个重要指标。

4、分期开发、分期入伙，容易产生噪音、环境上的污染

物业管理与周边施工将长期并存。后期工地上的施工尘土、施工噪音以

及进出频繁的施工人员及车辆，如何将上述影响减至最少，是物业管理人不

可回避的一个问题。

二、解决上述管理难点的措施

根据对项目管理特点及难点的分析，并结合实地考察和调研，我们提出

如下的管理措施，以求针对性地解决上述的各项问题。

1、因地制宜，科学管养，消除设备设施管理养护盲点

坚持“因地制宜、科学管养”的方针，编制科学的物业维修养护计划并

合理组织实施，力求达到如下目的：延长物业的物质寿命，满足业主的正常

使用功能；延长物业的经济寿命，达到保值增值的效果；降低管理成本支出，

减轻业主经济负担。

A、技术力量配备。在项目接管验收阶段，我们将从公司总部抽调专业

人员充实到管理处，以满足物业维修养护的需要。同时，加强维修技工的培

训工作。通过开展长期连续的专项培训，促使维修技工不断提高维修工作技

能，熟练掌握共用部位、共用设施设备维修养护的内容、周期及质量标准等；

B、制度保证。我们将结合实际情况编制《共用设施设备维护管理规定》、

《设施设备维修养护工作流程》等文件，作为物业维修养护的制度保证；

C、建立和完善共用部位、共用设施设备的维修档案。我们将对物业的

共用部位、共用设施设备进行统一编号，建立相应的档案卡片和台帐(包括

登记台帐、分户台帐、分类汇总台帐),并通过输入电脑，利用现代化的管

理手段进行登记、查询和控制，全面掌握共用部位、共用设施设备的使用(运

行)状况，为物业的维修养护提供科学的参考；

D、严格按照我们在实践中总结出来的九字决，即“看、听、闻、摸、

查、测、试、比、记”进行操作，确保物业维修养护的实施效果；

E、定期开展物业共用部位、共用设施设备完好率的统计工作，以此作

为物业维修养护的工作导向。

2、片区管理，服务透明化、公开化

我们将根据物业管理项目有不同的物业类型，针对不同的业主群实行片

区管理，我们的服务价格、服务内容将在宿舍区内向全体业主公布，实现物

业管理服务的透明化、公开化。同时，我们将对业主个性化服务需求进行调

查、统计、分析，将我们的个性化服务以“菜单”形式公布业主，每个业主

都可享受到“同质同价”、“优质优价”的个性化服务。

3、预防为主，严格监管，杜绝装修违章行为

A、制度保障：根据《建筑法》、建设部令第110号《室内装饰装修管

理办法》,及广东省有关装修管理的规定，制定“房屋二次装修指南”及“二

次装修责任书”。同时，实行“二证一书”制度(即《装修许可证》、《施

工人员出入证》、《装修责任书》)及装修保证金制度，明确业主、施工单

位、管理处各方参与者的权利和义务；

B、广泛宣传：在入伙装修期间，通过案例及法规的形式，在宿舍区公

告栏内广泛宣传依法装修的必要性和重要性；

C、控制要点：我们将根据不同的户型提前制订二次装修控制要点，以

文字和图则的形式发放给申请装修的业主及施工队伍。同时，对管理处装修

管理人进行有关法律法规、专业知识及控制要点的培训，使装修管理员成为

一名合格装修管理者；

D、严格督导：管理处装修管理员在客户装修期间每日两次巡查装修现

场，发现问题即时记录在案，协同施工单位制定整改措施并跟踪整改结果；

E、严格验收：管理处主要依据施工图、竣工图结合日常的装修巡查记

录和装修变更记录，到现场进行检验。尤其是对电力、给排水等隐蔽工程重

点进行检验；

F、法律追溯：对违章装修的施工单位，我们将以说服教育为主劝其整

改，对整改效果不佳的将酌情扣除其装修保证金。对极个别情节严重且不服

从管理的客户，我们将积极采取法律途径予以解决，确保宿舍区的房屋本体

及公共设施的完好；

4、有效隔离，加强沟通，减少后期施工对前期已入住的影响；

A、与开发商协商，将后期施工现场与前期有效隔离。除采用建筑材料

隔离之外，尽可能地采用绿化隔离，同时在施工现场设置足够的警示标识，

最大限度地保证入住住户生活的安全和方便；

B、与建筑施工单位充分协商，共同制定施工现场管理方案，包括规定

施工人员及车辆的常规进出路线、常规进出时间。现场施工人员一律凭管理

处发放的临时出入证出入宿舍区；

C、与开发商共同制定管理办法，明确施工单位的常规施工时间，减少

施工噪音。对临时施工或夜间施工，应获得政府有关部门的批准手续并向前

期已入住业主提前公示后方可进行；

D、通过宿舍区宣传栏及上门回访的方式，加强与住户的沟通，将后期

施工可能影响到住户的诸多不便告之住户，争取住户的理解，减少投诉。

提升物业管理服务品质的九大措施

基于物业成熟、丰富、实用的各层次营运机制、管理制度和作业流程，

结合我们所了解的物业管理项目实际情况，为做好前期物业管理服务和为开

发商做好销售中心(会所)的营销配合服务，我们将采取提升管理服务品质

的九大措施：

☆派遣精锐骨干，组建优秀管理团队；

☆导入“三大管理体系”,实施标准化物业管理；

☆实施“金管家”物业管理服务，彰显业主尊贵；

☆设立“一站式”客户服务中心，建立高效的客户关系和信息处理平台；

☆实行24小时安全保卫管理，确保宿舍区住户和业主的安全；

☆致力于共用设施、设备的循环改进，实现物业的保值和增值；

☆实施“精细化”管理，用细节成就完美；

☆运用差异化管理策略，赢得市场与客户的长期忠诚。

☆实施品牌化战略，把物业管理项目塑造成物业管理精品项目。

措施之一：派遣精锐骨干，组建优秀管理团队。

实践证明，委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键。

物业高度重视本项目的物业管理团队建设，将派驻最优秀的管理者、工程技

术人员，建立一支服务意识强、专业知识精、员工形象美、执行法规严、领

导班子硬的高素质管理队伍。

我们将始终坚持博采众长、持续创新，持之以恒开展系统有效的培训工

作，树立“时时想着业主，事事为着业主”的观念，在工作中要坚决做到“有

问必答、有事必到、有求必应”,只要是应该做、能够做的事，都要尽心尽

力做好，不拖延、不马虎，努力做到让服务对象满意，为实现本项目的管理

目标而不懈努力。

我们在物业管理项目的物业管理服务中，将对人力资源管理进行全程有

效控制：

☆定员、定岗、定编、定岗位工作标准；

☆建立人员入职政审制度；

☆科学培训、量化考核。

措施之二：导入“三大管理体系”,实施标准化物业管理

物业管理的质量管理体系是一种从管理模式向服务模式进化的体系，

它所强调的是确保被服务者在使用过程中的满意程度，是一种服务质量

承诺的兑现，是一个为用户提供综合性整体化服务的系统。我们在本项目物

业管理服务过程中，将全面导入IS09001:2000质量管理体系、IS014001环

境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系，提高管理水平，促进质

量管理的规范化。

1、导入IS09001:2000质量管理体系，实施规范、高效的物业管理

IS09001:2000质量管理体系的关注焦点是用户的需求，我们通过在物业

管理项目的物业管理服务中实施该体系，持续地满足用户的明示需求及潜在

的期望，确保用户满意。

我们将有效实施“P(PLAN)--计划；D(DO)--执行；C(CHECK);

检查；A(ACTION)--行动”四个过程周而复始的循环。同时强调“全员、

全程、全效”,在管理过程中的各部门、各环节都严格按IS09001:2000标

准执行，使物业管理的策划、验收接管、房屋管理、设备设施管理、绿化保

洁管理、档案资料管理等整个服务过程进行全面有效控制，并持续改进，不

断完善，从而不断提高用户满意度。

2、导入IS014001环境管理体系，营造安静、环保、绿色的居住环境

物业管理项目物业管理过程中，将全面导入IS014001环境管理体系，

通过对宿舍区绿化的精心养护，对业主生活过程中污染的产生进行预防，对

污染产生的过程进行控制，以达到不排、少排污染物，并按照IS014000标

准的要求，降低原材料和能源的消耗，提高废弃物品的再利用水平，节约资

源的使用量，降低

管理成本。为此，我们将采取一系列环保措施，如：

☆加强对宿舍区用户的环保宣传，提高用户环保意识；

☆在宿舍区内选聘“环保天使”、“环保家庭”,鼓励全民参与环保；

☆实行垃圾分类收集，分可回收、不可回收和有毒有害类进行收集；

☆通过“创建美好环境，提高生活质量”等系列活动，促进每个使用人

都自觉热爱和保护宿舍区内的环境。

另外，我们还将加大力度，节约物业管理项目的能源消耗，制定设备经

济运行方案。同时杜绝供水设备设施的跑、冒、滴、漏和电气设备用电浪费

等现象，在维护维修过程中，避免水、电的损耗，同时，向业主进行节水、

节电的宣传，提高用户节约能源的意识。

措施之三：实施“金管家”物业管理服务，彰显业主尊贵将“金管家”

精品物业管理模式带入项目，关键是要给人们以满意之外的惊喜。一方面要

从业主的角度看问题，业主需要什么样的服务，我们就提供什么样的服务；

另一方面我们也肩负了打造一个高度的与国内高端楼盘接轨的品质大盘的

使命，这就是我们提出的新的物业管理概念和思想。物业坚持“业主满意是

我们孜孜不倦的追求”的服务目标，超前挖掘客户的潜在需求，满足业主深

层次的物质和精神需要，使业主真正体会完美的服务及精湛的管理。业主想

到的我们一定做到，业主没想到的我们也已想到并且做到。通过提供无障碍

服务、无打扰服务等方式，为客户提供最尊贵的上善服务。

措施之四：设立“一站式”客户服务中心，建立高效的客户关系管理和

信息处理实行网络化、信息化管理是提高物业管理水平的关键所在，也是建

设现代化智能型物业的根本。我们还拟在区域内建立内部服务网，将物业公

司的日常管理服务的事项通过网络向业主公布并接受检查监督，通过网络系

统接收业主的服务需求或服务质疑，加强与业主之间的沟通交流，并对业主

服务需求和咨询质疑以最快的速度做出反应处理，提高服务效率，除此之外，

客户服务中心也是信息指挥调度中心，执行所有信息输入输出，各岗位的协

调、调度等职能，形成特有的投诉与回访、求助与服务的信息化管理系统。

管理处专门设立客户服务中心，作为我们面对客户的唯一的服务窗口，

所有服务请求都统一协调解决。客户可通过网络、电子邮件、电话、面谈等

多种形式提出需求信息，“一站式”客户服务中心可根据客户的需求信息、

协调、调度物业管理处各个职能部门和作业层面的日常服务工作，高速反馈、

有效处理用户的意见及需求。

措施之五：实行24小时安全保卫管理，确保宿舍区住户和业主的安全

宿舍区的治安状况是业主们首要关注的问题，安全保卫工作的好坏，是住户

衡量管理公司管理绩效的关键，因此物业将对加大治安管理力度，采取“物

防”、“技防”与“人防”三结合。在“人防”上强调多重结合，即流动岗

固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合、白天宽松

与夜晚严密相结合。实行24小时监控、巡逻，有效处理突发事件。在“技

防”上，运用监控系统、巡更系统、可视对讲、红外线感应等智能化保安设

施、设备，确保的治安防范万无一失。在“物防”上，从物业管理使用的专

业角度，建议开发单位完善宿舍区围墙、围栏，科学布置出入口等。

措施之六：致力于共用设施、设备的循环改进，实现物业的保值和增

值物业管理的一个重要内容就是房屋建筑、公共设施、设备的管理和维护。

公共设施、设备运行状态的良好程度将直接影响业主的日常生活品质等

问题。根据我们对大型综合性居住物业多年的管理经验，在的公共设施、设

备的管理和维护上，我们将致力于凭借自身经验和专业技术，对其进行持续

的循环改进和功能扩展，逐步实现对公共设施、设备的集中监控和一体化管

理，最终实现物业的保值和增值。

措施之七：实施“精细化”管理，用细节成就完美

“天下难事必作于易，天下大事必作于细”,无论是个人的前途还是企

业的发展都是由一点一滴的细节组成的。物业管理作为一种服务性行业，提

供的不是一个简单的、易量化的商品，而是通过过程来体现的服务，所以物

业管理更是细节的管理，这既是服务行业特性，也是国际化物业管理人性化

服务与亲情关怀的品格。

物业深刻领会细节服务的精髓，从每一个环节中的每一个细节做起，实

实在在地从小处着眼，在服务中于细微处见功夫，通过优质的细节服务使业

主的付出物有所值，甚至物超所值，我们坚信：客户是稀缺的资源，永记1%

的工作失误将会给客户带来100%的不满；"大事做于细，伟业始于先"是物业

的管理文化，物业的进步就是依靠大量精益求精的细节管理，我们更会将这

种管理文化不折不扣地融入到的每一项服务之中，时刻展示物业用细节铸就

完美的服务内涵。

措施之八：运用差异化管理策略，赢得市场与客户的长期忠诚物业管理

的差异化定位就是为顾客提供与行业竞争对手不同的服务与服务水平。要做

到人无我有、人有我新、人新我变，就必须要有创新服务意识，以满足不同

顾客群的多样化需求，从而在市场上获得持续竞争优势。

因此，差异化管理将从客户需求调查和分析入手，运用CRM(客户关系管

理),挖掘出业主的潜在需求，并根据业主的需求，包括生活、工作、情感

等方面，提供超出业主期望的个性化、特色化服务，将“以人为本”的服务

工作渗透到每一个服务产品中；不断收集业主在获得服务后的信息反馈，并

及时跟踪与利用反馈信息，开展创新工作，主动策划服务、主动提供服务、

主动完善服务；掌握服务的主动权，“想业主之未所想、急业主之未所急，

做业主之将所需”,也就是任何一件事要做到未雨绸缪，而不是亡羊补牢，

服务到业主说之前，让服务产品的差异，在业主与物业管理公司之间形成一

种长期稳定的交易关系、利益关系、情感关系，最终将服务产品差异化做到

细致化、个性化、绿色化，从面赢得市场与客户的长期忠诚。

我们们深知，差异化管理策略是一个动态过程，任何差异都不是一成不

变的。随着社会经济和科技的发展，业主的需求也会随之发生变化。我们将

在长期的差异化战略实施过程中予以提炼、归纳、总结、创新，用创新去适

应顾客需求的变化，战胜对手的“跟进”,实现企业的“差异制胜”。

措施之九：实施品牌化战略，把物业管理项目塑造成物业管理精品项目

品牌从本质上是传递一种信息，是一种名称、术语、标记、符号或设计以及

它们之间的相互组合，而品牌又以属性、利益、价值、文化、个性、使用者

等要素为基础而构成品牌。首先，我们通过精湛的管理，营造良好宿舍区文

化氛围，提供优质的个性化服务，不断地超越和满足业主的需求，使物业增

值保值，为投资者及业主创造利润和价值；其次，通过精心策划、设计、实

施和导入CIS企业形象识别系统，提高知名度和美誉度。

另一方面，物业管理项目的规模及设计，在当地是影响力较大的综合性

高尚住宅宿舍区，在硬件设施齐备的情况下，物业通过CIS形象设计，环境

管理和楼宇形象控制，设备和公共设施的管理，治安和交通控制与引导，物

业管理服务人员行为规范以及物业管理公司的专业形象的展示和物业文化

气氛的融合，对宿舍区实施专业化、一体化的物业管理服务，除为宿舍区业

主创造文明、安全、舒适、环保、便捷的生活空间外，塑造文明、安全、环

保、舒适、和谐的品牌形象，将打造成为广东省最经典项目。

第二章物业项目的维修、养护和管理

第一节日常和定期维修养护、检修、保养

一、负责物业标识的设置、安装、保养

我们除了养护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目

现场的具体需要，按照我司VI系统，完善相应的标识，以利工作的进一步开

展，我司企划部负责此项工作。我们在“福景鸿城”项目标识管理工作中的

原则是：

◎按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌；

◎指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地；

◎告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”,“怎样做”等等，比如禁

行禁停牌、垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。

◎根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到

知识，了解趣味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂

牌标识，介绍该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创

意或典故。

◎在标识标牌的安装、养护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户

使用的原则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规

范和细腻。

二、房屋维修检养护修管理及日常养护

◎房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发

挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是养护业主利益的根本

体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管

理水平。

◎“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工

作计划。

◎根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制

月、季度施工工作计划并按时落实。

◎严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建

立正常完善的管理施工程序。

◎客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工

程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题

及时记录并做出处理。

◎对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空

间、地面进行定期检查养护。

◎对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠

正，并耐心做好劝导工作，直到恢复原状为止。

◎严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。

◎对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。

◎做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，

确保房屋设施的完好。

三、设施设备维修检修养护及保养

3.3.1建立设施设备管理制度

针对高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设

计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电

系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”

带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司

时必须涵盖下列内容：

◎必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。

◎对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。

◎制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。

◎评估设施设备零配件的供应以及库存量的情况。

◎强制执行设施设备安全年检制度。

◎强制执行对设施设备每三至五年作一次严格的全面评估。

◎制订设施设备管理与操作守则及条款和应变方案。

◎对工程技术人员进行专业的培训及考核，并严惩人为疏忽的行为。

◎严格要求工程技术人员24小时持证上岗，以保证系统的正常运行。

◎建立健全设施设备的资料档案。

◎建立一支专业的工程核心小组，长期监控设施设备的运作及工程技术

人员的工作表现。

◎建立一支专业的工程核心小组，对工程维修保养商实行严格的监督检

查并作出评估。

制度大纲：

◎房屋日常与定期养护制度；

◎配电房值班制度；

◎现场保洁制度；

◎巡视检查制度；

◎运行分析制度；

◎设备维修管理规定；

◎给排水设备维修管理制度；

◎消防设备维修管理规定；

◎配电房设备安全操作规程；

◎配电房交接班制度；

◎水泵房运行管理制度；

◎水泵房安全操作规程；

◎工程技术人员交接班制度；

◎消防系统与风机系统运行、管理、维修保养制度；

◎水泵运行完好技术质量指标；

◎给排水系统运行、管理、维修、保养制度；

◎给排水系统日常管理制度；

◎电梯运行养护管理制度；

◎智能化系统运行、管理、维修、保养制度。

3.3.2做好设施设备维修与安全措施

我们将通过严格的管理和采取相应的措施来保障宿舍区供水、供电、通

风、排污、电梯、消防、监控等系统安全、正常的运行，延长其使用寿命。

主要措施有：

1、日常运行：制定严格的设施设备操作规范，按要求进行巡查；制定

安全操作规程，保护人身及设备安全。

2、常规养护：制定完善的维保计划及实施方案，排除隐患，确保设施

设备的正常运行。

3、紧急状况的处理：建立快速反应机制，制定应急准备及响应措施，

保证紧急状况下实现联动，将损失降到最低程度。

4、管理原则：

◎制定公共设施机电运行和保养工作计划，按公司物业管理质量标准规

范运作，确保设施设备的正常运作。

◎建立及完善设备管理制度、设备运行操作规程、设备日常和定期维修

保养制度、设备技术档案等管理制度。

◎建立机电设备二级保养制度，即日常保养和定期保养。

◎保障供电、供水、消防等正常运作并做好记录。

◎巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录，发现设备运行状态有异

常情况须及时报告、记录并在主管安排下尽快处理。

◎做好设备房的物品管理，加强安全防范工作。

◎负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录。

◎定期清洁所管理的设备和设备房。

◎建立有效的信息传递体系。实行24小时值班，随时接管业户和内部

员工的维修申请及故障报告，及时反馈信息，在最短的时间内使有关人员到

位并及时处理问题。

◎对部分机电养护工作拟订服务合同，安排专业公司负责定期的养护工

作，并由工程领班安排下属员工按服务合同的条款监管专业公司的养护，确

保维修保养工作的品质，并准确地作好保养记录。

◎安排相关保险。

3.3.3加强设施设备养护

A、设施设备养护主要内容：

1、给排水设施(设备)运行管理及养护

◎确保给排水设备(设施)保持良好的技术状态，保证生活、消防用水的

需要。

◎专业维修人员负责给排水设备的维修保养。

◎值班人员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。

◎工程部经理负责给排水设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。

◎客服经理负责上述工作的检查监督。

◎客户服务中心负责向有关业户通知停水情况并做好解释工作。

◎给排水设备发生故障，维修人员负责维修保养工作的指导、检查监督

及委托修理的联络工作，及时处理给排水设备(设施)的故障，确保设备性

能。

2、供电设施的运行管理及养护：

◎确保供电设施(设备)保持良好的技术状态，保证宿舍区内业户的安

全用电需要。

◎高压运行工程师负责高压设备和变压器的巡检，并做好记录。

◎机电值班人员负责供电设备的操作、监控记录及异常报告。

◎工程部主管负责供电设备综合管理及上述工作的检查监督。

◎客服经理负责上述工作的检查监督。

◎客户服务中心负责向有关业主通知停电情况并做好解释工作。

◎供电系统发生故障，工程人员应及时报告主管，必要时报供电局进行

抢修等联络工作，确保设备的性能。

3、高低压保养维修检修程序：

(1)变压器：每年冬季做高低压绝缘试验，对变压器线耳和各种螺丝

进行检查、收紧、清洁污物。具体实施程序如下：

◎组织熟悉设备的人员(五人以上)指定专门责任人，了解工作任务和

注意事项，并由专门责任人按工作单程序安排工作。

◎工作时穿长袖工作服，身上不得配带其它杂物及手饰，着绝缘靴、戴

绝缘手套，测验电器是否正常。

◎先停低压开关，再停高压开关，用合格的验电器验明接线端无电后，

最后用专用的接线杆将接地线可靠接地，对母线进行放电并相间短接。

◎接、拆地线应有专人负责，所有停电安全措施完成后，方可进行保养

工作。

◎工作完毕后检查所有工具器材数量，不得遗留杂物，由专人拆除接地

线，工作人员全部撤离工作现场后才可按步骤进行送电。

(2)高压开关柜：高压系统属于技术要求较高的供电系统，因此每年

冬季都要将该项养护工作外包给供电局进行，每年冬季对手动合闸和分闸回

路进行试验和检修。

(3)低压开关柜：每年冬季对低压开关柜内的各种开关和机械进行检

修，收紧螺丝，清洁污物。

4、电梯的管理及养护

◎电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，任何人不能进入，机房内的

设备非电梯维修人员不得操作。

◎运行中电梯突然出现故障，值班人员应尽可能地先救援出被困人士，

并通知电梯维修人员进行检修，如救援不成，值班人员应安慰乘客，尽快通

知电梯维修人员前来救助。

◎电梯人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险。

◎切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。

◎发生火警时，切勿搭乘电梯，因电梯可能随时在半途停顿，将人困在

电梯内，被困者可能会因浓烟而窒息，甚至危及生命。

◎发现有水渗入电梯或电梯槽底部有积水，应立即停止使用，以免触电，

并设法将电梯升高至较为安全的地方。保洁员在清洗走廊和楼梯时，勿让水

流入电梯内，以免损坏电梯设备。

◎电梯维修人员应每天检查电梯机房是否有足够的通风，温度是否过高，

气窗玻璃是否完整，机房门必须上锁。

◎电梯内的求救警铃、电风扇必须保持工作状态，以免突发紧急事件时

因无法求救而导致窒息。

◎因维修、保养而正常停用任何电梯时，应在宿舍区的公告栏内张贴通

知。

5、消防设备的运行及养护

◎宿舍区内所有消防通道指示牌必须保持良好的状态，停电后仍正常工

作。

◎宿舍区内所有消防设备应每月测试一次，如发现故障应立即维修并做

好记录。

◎任何消防设备均安装在机房内，应每星期检查一次。

◎消防报警系统每月测试一次，如有故障应立即维修并做好记录。

◎消防水泵应保持良好的状态，阀门无人为误开，保证消防水箱的水位

处于正常。

◎具备消防保养证明书。

◎每年应有一次消防演练。

6、中控室设备养护：闭路电视监控系统保养规程

◎客户服务中心信息室负责监控闭路监视系统主机，工程技术人员负责

对该系统实施维修保养。

◎闭路电视监控系统应由经过专业训练的人员负责使用、管理和养护，

无关人员不得随意触动。

◎值班员应熟悉闭路监视系统所拍摄的画面及各路段路口等实地目标

的对应和编排。

◎设备投入正常使用后，为确保运行正常，工程技术人员必须严格按《闭

路监视系统保养项目计划表》进行检查。

◎每日检查：闭路监视系统控制主机各项功能是否正常，有无设备异常，

将检查结果填写在《闭路电视监控系统设施每日保养记录表》中。

◎每月对电缆、接线盒、设备作直观检查，清理尘埃。

◎每季对室内部分电缆、接头、清理尘埃，检查信号传输质量，并将结

果填写在《闭路电视监控系统设备保养记录表》中。

◎闭路电视监控系统设备出现故障后，首先应分清故障类型、部位，并

及时排除，一时排除不了的故障，应立即通知有关专业维修单位，属保修范

围内的，立即通知保修单位修理、保养，以便尽快修复投入正常工作，并记

录在案。

◎确保中控室设备(消防报警系统、保安闭路电视监控系统、红外线围

墙可视对讲电话系统)处于良好状态，保证业户的生命和财产安全。

◎中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录；

◎弱电维修工负责中控室设备的维修保养，确保中控室设备运行正常。

◎工程部主管负责中控室设备的综合管理以及对上述工作的检查监督，

并对维修保养工作进行指导，检查监督及委托修理的联系工作。

◎“客户服务中心”负责上述工作检查监督。

◎中控室保安员负责中控室机电设备的操作，确保消防报警设备、保安

闭路电视监控系统操作的安全性和准确性。

B、设施设备养护实施计划表

电气系统

一、配电室

1.值班室

序号项目周期标准说明

A、环境卫生状况良好，垃圾及时

清除。

每天有故障

1工作环境B、物品摆放整齐有序。

3个月及时维修

C、照明、应急灯具完好。

D、通风、空调设施运行正常。

2.电力电缆

序号项目周期标准说明

A、电缆沟内无积水、油污。

敷设环B、电缆接头无异常。

11年必要时油漆

境C、电缆沟盖板及铁件防腐完

好。

绝缘电

A、主绝缘应不低于500兆欧。配合电业局

2阻测2年

B、护层绝缘应不低于0.5兆欧。年检

量

预防检

33年A、按照国家有关规程。由电业局检验

验

3.变压器

序号项目周期标准说明

A、应无积灰污垢。

1外观检查1年B、所有接线螺栓应牢固。

C、标识应齐全清晰。

测量线圈

2的绝缘2年A、按电气专业的要求。配合电业局年检

电阻

预防性

33年A、按国家有关规程。由电业局试验

试验

4.高压开关柜

序号项目周期标准说明

A、应无积灰、污垢。

1个月B、标记及标号应清楚。

1外观检查C、各组件应完好。

1年D、接线端子应完好。

E、指示灯、仪器、仪表完好。

1个月A、铅封应完好。

2电度表B、无异常现象。由电业局校正

1年C、校表按有关规定。

A、按电气专业有关规定由电业局进行

3绝缘检查1年

年检

5.低压柜

序号项目周期标准说明

外观检

A、柜表面应无积灰、污垢。

查1个月

B、标记及标号应清楚、完好。

1

C、各组件应完好。

柜内检1年

D、接线端子牢固。

修

A、电表运行正常。

仪器仪B、铅封完好。有故障及时

21个月

表C、电压、电流表完好，显示正常更换

D、指示灯、开关完好。

绝缘检

32年A、应不低于2兆欧。

查

A、触头无烧损痕迹。

4断路器1年

B、机械部分动作灵活、完好。

二、电气竖井

序号项目周期标准说明

环境卫生状况良好，无垃圾、杂物

随

工作环

意堆放。

1十立6个月

見

照明正常，灯具完好。

门锁完好。

2电气柜6个月外壳无积灰、污垢。

接线端子应牢固。

各电气组件应完好。

指示灯完好、正确。

地线、零线连接可靠。

保险丝无缺损。

按钮、转换开关灵活、正常。

电表运转正常。

标记标牌准确、无脱落。

运行过程无异常声音。

锈蚀部位应进行防腐油漆。

三、柴油发电机

序号项目周期准说明

标

环境卫生良好，无杂物随意堆放。

工作环照明、通风设施完好。

13个月

境门锁完好。

标识齐全清晰。

3个月外观无积灰、油垢。

油箱管道阀门无泄露。

2油箱

1年支架及外壁防腐油漆。

使用柴油号不得更换。

柴油6个月清洗。

3

滤清器1年检修滤芯。

机油3个月清洗。

4

滤清器1年检修。

5机油箱1年清洗。

根据运行时数更换符合要求的机

油。

消声器

排气管无堵塞。

6的排气1年

清洗排气管。

管

6个月外观除尘、清洁。

7发电机

1年必要时进行防腐油漆。

蓄电池是否漏电。

电解液保持在正常的要求。试运行前

8蓄电池半个月

蓄电池接头牢固可靠。检查

充电设施运行正常。

电气控制箱正常。

9燃油泵6个月

阀门管道无漏油现象。

保持水箱常满状态。

半个月试运行前检

10水箱一年清洗水箱一次。

1年查

加水时应按比例加防腐剂。

检查皮带是否松动、移位。

11风扇1年

发现皮带老化、拉长应及时更换。

根据柴油发电机维修保养手册的

12其它1年内容

和周期进行养护工作。

四、公共照明

序号项目周期标准说明

1个月按季节定时开关照明。

1路灯

1个月更换损坏的灯具、灯泡。

保持全天候照明。

消防梯照

损坏的灯具、灯泡及时更

2每天

明

换。

保持全天候照明。

电梯厅照

3每天损坏的灯具、灯泡及时更

明

换。

五、立面照明

序号项目周期标准说明

A.按季节定时开关射灯。

B.及时更换损坏的灯具、灯泡。

3个月C.对灯具支架、外壳进行必要的防

建筑外

16个月腐油漆。

观照明