土地估价师实践案例分析（一）

土地估价师实践考核案例分析（一）PAGEPAGE8土地估价师实践案例分析（一）姓名：王阳档案号：资格证书号：实践单位：四川华光房地产土地评估咨询有限公司提交日期：2013年1月31日案例分析报告（一）（四川华光房地产土地评估咨询有限公司王阳）摘要：土地使用权抵押贷款是土地估价的主要业务之一，本文以攀枝花市永福汽车销售服务有限责任公司抵押贷款涉及位于攀枝花市东区小沙坝1宗商务金融用地（限汽车4S店和汽车博览中心）土地使用权出让价格评估为例，简单阐述了估价过程中的技术难点及怎样处理这些问题，最后总结了一下本次估价的心得体会。关键词：核定土地使用权价格基准地价系数修正法市场比较法第一部分评估项目的背景一、估价目的受攀枝花市永福汽车销售服务有限责任公司的委托，对位于攀枝花市东区小沙坝1宗商务金融用地（限汽车4S店和汽车博览中心），宗地面积为5,953.85m2，宗地编号为12-003-002-0054-000的商业用地按现状利用条件下的市场价格进行估价，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供参考依据。二、估价对象概况1.土地登记状况（1）土地证号：攀国用（2012）第00070号（2）土地使用权人：攀枝花市永福汽车销售服务有限责任公司（3）座落：东区小沙坝（4）地号：12-003-002-0054-000（5）图号：9821053（6）地类（用途）：商务金融用地（7）使用权类型：出让（8）使用权面积：5953.85m2（9）终止日期：2052-4-11（10）登记日期：2012年4月23日（11）四至：东临三众石化有限责任公司；南临金沙江大道东段；西临已征国有土地；北临金沙江（12）发证机关：攀枝花市人民政府（13）记事：无2.土地权利状况（1）估价对象所有权属于国家；（2）土地使用权：土地使用权属于攀枝花市永福汽车销售服务有限责任公司。据攀国用（2012）第00070号《国有土地使用证》，土地终止日期为2052年4月11日，截至估价基准日（2012年10月15日），土地剩余使用年期为39.49年。（3）他项权利：根据本次估价的目的，设定为无他项权利。3.土地利用状况估价对象拟建汽车4S店和汽车博览中心，已完成房屋地基挖方，边坡护理及挡墙建设尚未开工。规划建筑容积率小于等于0.49。宗地外达到了“五通”(通上水、通下水、通电、通讯、通路)，宗地内达到“三通、初步场平”（即：通电、通讯、通路；房屋地基挖方完成、边坡护理及挡墙建设尚未开工）。三、地价定义在2012年10月15日，估价对象作为出让商务金融用地（限汽车4S店和汽车博览中心），无使用权异议且无他项权利限制，宗地外“五通”、宗地内“三通、初步场平”，容积率0.49，从本估价基准日起未来39.49年期的土地使用权价格。

第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法1、估价方法的确定根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点（用地性质）以及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地查看，认真分析调查收集到的资料，在估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定采用基准地价系数修正法和市场比较法对商业用地进行评估。2、选择估价方法的依据（1）成本逼近法就是以重新开发该宗地所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应缴纳的税费来确定委估宗地价格的估价方法。估价对象所在区域汽车4S店和汽车博览中心用地地价近年来随着城市建设的发展和规划限制的变动幅度较大，不宜采用成本累加方式得出的计算价格来替代其价格水平，故本次评估不采用成本逼近法。（2）市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价期日的市场价值。估价对象所在区域类似用地交易实例较多、能收集到可用交易案例，可采用市场比较法进行评估，故本次评估采用市场比较法。（3）收益还原法是将委估对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价期日的现值的一种方法。一般适用于已经开发完成并有长期稳定收益的房地产，估价对象属于拟建项目用地，无现实收益、未来每年的正常收益很难准确预测，评估难度大，不易把握，其可操作性差，故本次评估不采用收益还原法。（4）剩余法是通过估算开发完成后的不动产总价值，扣除整个开发项目的开发成本、开发商的合理利润求取土地价格。适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。估价对象属于拟建项目用地，该区域周边及外围类似区域类似商业房地产市场不活跃，无类似房地产开发项目的销售资料。根据剩余法（假设开发法）的原理，无法采用类似房地产的交易价，进一步剥离出土地价值，故本次评估不采用假设开发法。（5）基准地价系数修正法是根据替代原理，将估价对象的区位因素条件和个别因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。根据《城镇土地估价规程》，估价对象在城镇基准地价覆盖范围内，因此根据替代原则，可选择采用基准地价系数修正法进行评估。综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的可操作性，我们选用基准地价系数修正法和市场比较法对商业用地进行评估。二、评估中的技术难点和解决办法1、市场比较法可比案例的选取市场比较法的本质是以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值。因此，运用市场比较法估价，首先需要搜集大量的交易实例，交易实例能否成为估价对象的可比案例一般需要满足以下基本要求：一是可比实例应与估价对象处于同一供需圈内，具体就是说可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区；二是可比实例的交易日期、交易类型、交易情况相同；三是可比实例的用途、规模、结构、档次、权利性质等相同或相似。比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础，如统一付款方式，统一币种和调整货币单位，确定统一的面积内涵和面积单位等，通过统一调整，建立一致的比较基础。2、市场比较法中比较因素及各因素分子的确定（1）区域因素修正区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水平产生影响的因素。区域因素包含的内容主要有地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因素也不用，区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。地区的繁华程度指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。交通状况指地区的道路通达度、公共交通的便捷程度以及对外交通的便利程度等。基础设施状况主要指地区的生活设施状况及公用设施状况，如地区的给排水、供电、供热、供气、电讯及中小学、影剧院、医院等设施是否齐备、服务的技术等级及服务保证率等，这些设施条件也直接影响土地的利用效益。区域环境条件主要指地区的环境优劣程度以及环境的绿化、美化程度，也是影响土地效用的重要因素。通过对区域因素的修正，可以将交易案例土地与待估宗地由于地区特性不同产生的价格差异剔除掉。因此，区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正，也是市场比较法的难点和重点之一。（2）个别因素修正个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的位置、面积、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件等。宗地面积直接影响对土地的使用。不同的土地用途，一般都有其最适合的面积要求。宗地的形状不同，也影响土地的利用效果。宗地的地形、地质条件，也直接影响对土地的使用。宗地所临街道路类型不同，也会影响到土地的利用效用。地块的利用效用一般与其临街深度呈递减变化规律。地块所处街道的位置不同，对其效用亦有影响。个别因素修正的目的，就是要通过修正，将待估宗地与比较案例宗地之间由于个别因素差异而产生的价格差别剔除掉，以便准确评估待估宗地的价格。（3）土地使用权年期修正土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获得相应土地收益的年期。通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。（4）容积率修正容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。不同的城市地区，城市规划对该地区的容积率都有一点的规定限制。容积率的大小直接影响土地利用程度的高低。所以在采用市场比较法评估地价时，要进行容积率的修正，通过容积率修正，消除由于容积率的不同而造成的地价水平的差异。三、评估中难点解决办法的启示1、注重基础资料的收集整理工作。基础资料主要包括历史地价资料、城市规划资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、工程建设成本资料、工程报建行政性收费资料、房地产销售利润及建筑施工市场利润资料等，这些资料对于地价变化趋势的把握、估价过程中参数的取值的准确性、合理性等，具有十分重要的意义，进而直接影响到估价结果的客观性。2、注重对估价对象基本情况的调查分析工作对估价对象基本情况的调查分析，主要包括以下几个方面的内容。（1）弄清楚土地的区位条件，包括掌握土地所在城市的性质及城市规划发展方向、土地在该城市中的具体位置及其微观区位的优劣状况、周边土地利用条件和利用方式等。（2）弄清楚土地的实物状况，包括面积、形状、地形、地势、地基（工程地质）、土壤、开发程度等，主要是为预测建筑安装工程费服务。（3）调查土地的规划限制条件，掌握政府对委估宗地的规定用途、容积率、