【民法典中居住权制度若干问题的探究13000字（论文）】

PAGE1PAGE《民法典》中居住权制度若干问题的研究摘要我国《民法典》在用益物权编中一共用了六个条文增设了居住权制度，其中，规定物权性居住权采用登记生效主义。在适用过程中，必须要厘清我国之前就已经出现的债权性居住权和《民法典》中新增的物权性居住权之间的区别。为了完善物权性居住权制度，本文通过遴选出的四个居住权典型案例，探讨公租房居住权的设立主体、同一住宅不同部分上设立居住权、构建法定居住权、遗嘱设立居住权的生效要件、居住权消灭事由完善等问题。通过阅读不同学说、对比国内外立法规定，对此提出以下意见：（一）严格限制在公租房上设立居住权的主体，禁止承租人为他人设定居住权。（二）有条件地允许同一住宅就不同部分设定多个物权性居住权。（三）为了保障特定人群的居住需要，应当增设法定的物权性居住权。（四）明确通过遗嘱设定的物权性居住权的生效要件。（五）增加物权性居住权的消灭事由。关键词：物权性居住权居住权变动规则设立要件生效要件目录摘要 I引言 1一、 问题的提出 2（一）关于公租房之居住权的设立问题、同一房屋设定多个居住权 2（二）在共有房屋上设定居住权的条件、法定居住权的设立 3（三）以遗嘱方式设定居住权的生效要件 3（四）居住权的消灭事由 4二、 我国《民法典》新增居住权制度的意义与解读 4（一）居住权的产生与发展 5（二）新增物权性居住权制度的意义 5（三）解读物权性居住权的具体规定 61.居住权的主体 62.居住权的客体 73.居住权的设立方式 8（四）居住权主体的权利义务 91.居住权人获得孳息的权利 92.住宅所有人的撤销权 10三、 居住权的域内外立法对比 10（一）我国对居住权的立法现状 101.立法规定 102.立法不足 10（二）域外立法的规定 111.德国居住权制度 112.英国的居住权制度 113.中国澳门地区的居住权制度 11四、 居住权的完善建议 12（一）明确居住权的适用 121.居住权关系的主体 122.居住权的客体界定 13（二）完善居住权的设立与生效规定 141.适当增设法定居住权 142.厘清遗嘱设立居住权的生效要件 14（三）补充居住权的消灭事由 14结语 15参考文献 16

引言2021年我国开始实施的《民法典》，在用益物权编中，用六个条文专章规定了居住权制度。在《民法典》第三百六十八条中提到，未经登记的居住区不具有物权效力。换言之，我国存在两种不同性质的居住权：一是经过登记后，在用益物权编中规定的物权性居住权。二是未经过登记，仅具有债权效力的居住权。出现物权性居住权之前，我国就已经在一些法律法规、司法解释中出现过有关“居住权”的规定，例如，2001年《婚姻法》的司法解释中提到的，离婚后对生活困难一方提供的帮助性“居住权”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第二十七条中规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第二十七条中规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”。《上海市房屋租赁条例》第四十条第三款：“租赁关系变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权”。问题的提出在无讼网上以“居住权”为关键词进行检索，相关案例高达五万多篇，笔者在阅读了四十篇案例后发现，在《民法典》实施之前，因为缺少法律依据认定居住权性质，又不得突破“物权法定原则”，所以我国大多数的案例中的居住权都被认定为债权。在2021年《民法典》出台后，无讼网上还没有刊载关于物权性居住权的案例。笔者在网络上对2021年1月1日以后关于居住权的裁判进行检索，截止五月份，我发现仅仅只有三个相关案例。由此，我选取了两个2021年之前的案例和两个2021年的案例展开对我国居住权制度的研究。（一）关于公租房之居住权的设立问题、同一房屋设定多个居住权上海闸北区某房屋参见“王小詹与詹崇忻、詹崇大债权人撤销权纠纷一审民事判决书”（2015）闸民三（民）撤初字第1号来源于无讼网，访问时间：2021年5月14日（下称系争房屋）原来由被告詹大和詹二的父母进行承租，原告王小詹是詹大的外孙，1997年出生后至2015年期间，一直落户并实际居住在系争房屋内。1986年，詹大与詹二的父母去世后，詹大写信给詹二，承诺詹二在系争房屋内享有同等居住权，并将承租户主改为了詹大。1987参见“王小詹与詹崇忻、詹崇大债权人撤销权纠纷一审民事判决书”（2015）闸民三（民）撤初字第1号来源于无讼网，访问时间：2021年5月14日本案立案受理于2015年，根据物权法定原则，本案所提到的居住权还不属于用益物权。假如本案中的居住权具有物权效力，詹大作为公租房的承租人能否为他人设定物权性居住权？在本案的系争房屋上，存在王小詹主张作为同住人享有的居住权，也存在詹二经过民事调解书确认的居住权，那么在同一房屋上能否设定多个物权性居住权？（二）在共有房屋上设定居住权的条件、法定居住权的设立《〈民法典〉实施，海淀法院宣判首例居住权案件》海淀法院网《〈民法典〉实施，海淀法院宣判首例居住权案件》海淀法院网王某诉王某甲、张扬确权之诉中原告王某是被告王某甲与前妻所育之女，在王某甲与前妻离婚时达成协议，王某随王某甲共同居住在涉案房屋内，并且以此为条件由王某甲取得了房屋的所有权。但是王某甲与被告张扬再婚后将该房屋的产权变更为与张扬共同共有。此后，张扬以自己作为房屋的共有人，不认可房屋上设置的任何用益物权为由，否认了王某对房屋有居住权。随后王某提起诉讼，请求法院确认自己对涉案房屋有居住权。但是法院在经过审理以后，并没有支持王某的请求。法院认为王某主张的居住权利是由于父母的离婚协议中约定父亲要对其履行监护义务，而并不是现在的法律意义上所指的物权性居住权。其次，在王某甲与张扬对涉案房屋进行产权变更时，并没有为王某设定居住权。所以法院认为，作为成年人的王某已经不能再由于父亲的监护义务继续主张自己对涉案房屋具有居住权，没有支持王某的诉讼请求。本案值得探讨的问题在于，共有房屋上设定居住权的规定和法定居住权的设立。王某的父母在离婚时为其设定的居住权，被法院认定为是父亲要履行的监护义务，不属于《民法典》中规定的居住权。为了能够更好地保障离婚中无房一方、未成年人、老年人等特定群体的居住权益，我国是否应当增设法定居住权也是值得探讨的问题之一。（三）以遗嘱方式设定居住权的生效要件参见《居住权实施后武汉首例居住权案件尘埃落定》潇湘晨报参见《居住权实施后武汉首例居住权案件尘埃落定》潇湘晨报2006年，李先生和许女士结婚，两人婚后没有生育子女。2014年，许女士患病后立下遗嘱，表示自己过世后将她和李先生现居住的房屋赠与给其弟许先生，但李先生再婚前仍可居住其中。2016年许女士病逝以后，许先生和李先生就遗产继承问题对簿公堂。经过法院查明后认定，房屋是许女士的婚前财产，判决该房屋归许先生所有，李先生拥有居住使用权。2021年，李先生发现自己居住的房子被许先生在网络平台上挂售，因担心房子被卖以后，影响自己继续居住。于是李先生依据2016年的判决书向法院执行局申请居住权强制执行。2021年2月26日，法院依据《民法典》的居住权，作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。2016年许女士在遗嘱中提到的居住权，因为没有法律规定，应当认定为债权性居住权。而李先生在2021年《民法典》生效以后，申请强制执行的居住权在法院的认定下，经过登记后，属于物权性居住权。依据《民法典》第230条，因继承取得物权的，无须登记即可取得。但是《民法典》中同时也规定了，居住权要经过登记才具有物权效力。我国法律并没有明确表示，以遗嘱设立的居住权是否适用第230条的规定，是否在遗嘱生效后权利人不经过登记也能享有物权性居住权。（四）居住权的消灭事由参见“胡惠群与杨飞所有权确认纠纷之诉”（2017参见“胡惠群与杨飞所有权确认纠纷之诉”（2017）川0402民初2309号来源于无讼网，访问时间：2021年5月14日1993年至1997年期间，胡某向单位缴纳购房款共计6449元，购入攀枝花市京剧团自有产权的公有住房。1997年12月，胡某与攀枝花市京剧团签订攀枝花市共有住房房改成本价售购协议书，其中载明将位于攀枝花市东区某房屋（下称系争房屋）售给胡某，已交房款2727元，应补交6197元。1998年1月，原告胡某与被告杨某登记结婚。2002年1月至次年，原告相继取得系争房屋的住房房产证和国有土地使用证。2010年7月，原告与被告签订《夫妻协议》载明，由被告负责装修房屋，作为夫妻二人晚年的住宅。并且被告杨某付给胡某叁万元，双方对系争房屋的产权不得再分彼此。2016年9月，原、被告签订离婚协议，对系争房屋做出分配：从办理离婚手续起，此房由原告胡某所有，被告杨某有权居住使用直至其去世，期间胡某不得私自转卖出售或出租。2017年4月，系争房屋被政府征收。原告提起诉讼，认为因政府危楼棚户区改造征收，被告继续占有、使用系争房屋发生了情势变更，被告无权再享有永久居住权。法院认为，本案中被告享有的永久居住权不具有物权效力，只是合同权利。系争房屋现属于政府拆迁征收范围，该拆迁行为实际已导致协议履行的基础消灭，协议已经无法继续履行，所以法院判决解除原、被告离婚时签订的协议。系争房屋是胡某的婚前财产，归其所有。因为房屋已经灭失，杨某的永久居住权也随之消灭。本案发生在2017年，居住权仍属于债权性，但若在2021年《民法典》生效后，物权性居住权的消灭事由只是居住权期限届满和权利人死亡。即使出现案例中房屋灭失的情况，居住权也未必消灭。可见，我国物权性居住权的消灭事由有待增加。我国《民法典》新增居住权制度的意义与解读（一）居住权的产生与发展居住权起源于古罗马时期，一开始是为了保障家族成员和配偶的生存而适用的权利。随着继承制度的改革和罗马共和国的扩张，家长或者财产所有权人通过遗赠的方式，将部分财产的使用权、传统的居住权赠予给除指定的继承人以外的其他家庭成员、外省人和被解放的奴隶，以此来保障他们的基本生活。肖俊《居住权的定义与性质研究——从罗马法到〈民法典〉的考察》后来大多数西方国家都相继设定了居住权制度。除了继承古罗马人役权性质居住权的《法国民法典》规定了居住权以权利人及其家庭居住所需为限，不得转让和出租。居住权人的家庭成员也可以享有该居住权。《法国民法典》以外，还有美国终身地产制度终生地产制是指在转让房屋所有权时，可以保留对房产终生地产权。保证转让后仍有继续居住的权利。肖俊《居住权的定义与性质研究——从罗马法到〈民法典〉的考察》《法国民法典》规定了居住权以权利人及其家庭居住所需为限，不得转让和出租。居住权人的家庭成员也可以享有该居住权。终生地产制是指在转让房屋所有权时，可以保留对房产终生地产权。保证转让后仍有继续居住的权利。《德国民法典》1093条规定，居住权是将建筑物或建筑物的一部分作为住宅而使用并具有排除所有人效力的权利。德国《住宅所有权及长期居住权权法》规定了长期居住权，可以用于对抗所有权人，拥有以居住为目的使用房屋或者住宅的权利。长期居住权人经过登记后，在无期限或者一定期限内使用住宅。我国早在2001年的《婚姻法司法解释（一）》第二十七条第三款婚姻法司法解释（一）》第二十七条第三款：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”。婚姻法司法解释（一）》第二十七条第三款：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”。随着国家经济的发展，国家要求完善产权保护制度，结合现实需要，为了使我国物权法能够更好地发挥明晰产权、定纷止争的作用，2018年3月的《民法典各分编（草案征求意见稿）》中再次提出要设立居住权制度。有学者指出“这一制度能够为公租房的使用人和老年人以房养老模式提供更有力的法律保障，这也是这个制度最后能够被写入民法典的理由。”《申卫星：民法典居住权制度的解释与适用》京法网事（二）新增物权性居住权制度的意义物权性居住权和债权性居住权的区别在于是否以登记为生效要件。物权性的居住权以登记为生效要件。债权性的居住权只要合同成立即生效。即使不经过登记，也不影响居住权合同的效力，只是该合同仅有相对性。从检索的案例中来看，我国一直存在以双方达成合同的形式设置的债权性居住权，但是之前的居住权都不要求登记，不具有物权效力。相比起债权性的居住权，物权性居住权更能够保障居住权人的权利不受侵犯。首先，物权具有优先效力。可以对抗同一物上存在的其他权利。优先效力分为对内和对外优先。对外优先是指，债权和物权同时存在于一个标的物上时，物权优先于债权实现。例如，物权性居住权可以对抗租赁权。对内优先是指，同一物上存在多个物权的，根据法律规定以及物权设立的时间先后确立多个物权的效力优先。也就是说，如果同一房屋上存在与居住权相冲突的其他物权，居住权人也可以依据法律规定或者登记时间的顺序先后，对抗第三人，继续行使权利。其次，物权具有排他效力。物权人可以依法直接支配特定物，享有排他性权利。经过登记的居住权能够对抗善意第三人，也是基于物权的排他效力。经过登记的物权性居住权不仅可以保障居住权人的支配权，还可以保障第三人的利益，维护交易安全。债权性居住权不具备排他性，在面对善意第三人对主张权利时，债权性居住权人不能与之对抗，继续占有使用住宅。再次，法律为了保护物权人对物的支配权，赋予物权人物上请求权，能对第三人提出排除妨碍、消除危险以及返还原物的请求。物权性居住权人在面对第三人的侵权行为时，能通过行使物权请求权及时维护自己的权益。而债权性居住权只能向合同的相对人主张权利，要求相对人作出相应的行为保障自己的权利实现。王利明《物权法》中国人民大学出版社P11-p12（三）解读物权性居住权的具体规定1.居住权的主体（1）居住权主体的范围我国居住权制度中没有限制居住权人仅限于自然人，学界一直对法人和非法人是否能成为居住权人存在争论。参见卞开星《〈民法典〉居住权规则的理解与适用》，田韶华史艳春《〈民法典〉居住权制度微探》，王利明《论民法典物权编中居住权的若干问题》有人认为只有自然人才能作为居住权人，法人和非法人只能是设立居住权的主体。持有此观点的学者多数赞同居住权是人役性权利，其设立目的在于满足特殊群体的生活居住需要。但是，有些学者认为法人和非法人组织也可以是居住权人。参见卞开星《〈民法典〉居住权规则的理解与适用》，田韶华史艳春《〈民法典〉居住权制度微探》，王利明《论民法典物权编中居住权的若干问题》参见鲁晓明《“居住权”之定位与规则设计》、费宏达《关于〈中华人民共和国民法典〉居住权法律制度的若干思考》（2）居住权主体的条件eq\o\ac(○,1)居住权人是否仅限于无房者？我国的居住权制度没有限定居住权人的条件。居住权作为以一种解决他人住房问题为目的的权利，是否仅限于无房者成为居住权人呢？依据房绍坤先生的观点，有房者也可能会有在他人房屋上生活居住的需要，例如房屋装修，或者不定期在不同地方生活，所以应当允许有房者成为居住权人。但是有些学者指出，如果居住权属于社会保障型居住权，为了确保制度目的能够实现，那么主体应当具备无其他住房，且没有足够经济实力解决居住问题的客观条件。黄晶刘茂勇《法定居住权立法探究——兼论〈民法典居住权制度的完善〉》eq\o\ac(○,2)公有房屋居住权的设定主体福利性房屋制度是我国一项特殊的房屋政策，我国立法机关在对《民法典》各分编进行说明时指出，增设居住权能够有助于为解决公租房纠纷提供法律保障。所以公有房屋可以成为居住权的客体。但是公有房屋的承租人是否能够成为居住权的设立人，《民法典》没有明确规定。根据国务院住房和城乡建设部公布的《公共租赁住房管理办法》第27条规定《公共租赁住房管理办法》第27条规定：“承租人若有转租、转借或者擅自调换所承租住房的，应当退回该公共租赁住房。”的应当责令退回公共租赁住房的情形来看，我国公租房只能用来满足承租人家庭的生活居住需要，承租人并不能对其进行处分。承租人为他人在公有房屋上设定居住权，这相当于在公有房屋上设定了一个限制所有权的他物权，属于一种不合法的处分行为，所以公有房屋的承租人并不是合格的设立主体。但是，也有学者认为，法律应当允许公房承租人作为居住权设定主体，因为承租人即使给他人设定居住权，其仍是公房登记人，要继续承担支付租金的义务，并没有损害出租人的权益。这有助于保障不是承租方又不能解决居住问题的离婚配偶一方的权益。《公共租赁住房管理办法》第27条规定：“承租人若有转租、转借或者擅自调换所承租住房的，应当退回该公共租赁住房。”马文静《“解释论”语境下的居住权适用——兼评〈民法典〉物权编第十四章》2.居住权的客体（1）同一房屋上的多个居住权居住权的客体在法律上仅限定为“他人住宅”，但是对住宅上居住权的个数并没有规定。根据《德国民法典》第1093条规定，建筑物或者建筑物的一部分都能用于作为居住权的客体。“《德国民法典》第1093条：“排除所有人将建筑物或者建筑物的一部分作为住房使用的权利，也可以作为限制的人役权加以设定”。有学者认为，席志国《居住权的法教义学分析》正如房屋所有人能够将一套房屋拆分成多个部分出租或者出借一样，在一套房屋上设定多个居住权可以提高房屋的利用率，符合居住权解决居住需求的目的。但是也有学者认为，“《德国民法典》第1093条：“排除所有人将建筑物或者建筑物的一部分作为住房使用的权利，也可以作为限制的人役权加以设定”。席志国《居住权的法教义学分析》卞卫星《民法典居住权规则的理解与适用》：《民法典》第310条规定“两个人以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的，适用本章有关规定”，这里的权利共享就是指“准共有”。（2）共有房屋上的居住权在共有的房屋上为第三人设定居住权的，应该要结合《民法典》中关于共有的规定来论述。共有可以分为按份共有和共同共有，我国《民法典》的第300条规定了所有共有人可以按照约定管理共有的不动产或动产，各共有人都有管理的权利和义务。而在第301条规定了处分、重大修缮和变更共有物性质、用途的应当经过占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人另外约定的除外。除了上述规定，在第305条还规定了按份共有人可以转让其享有的共有物的份额。综上所述，不动产的按份共有人可以处分自己的份额，该按份共有人有权在自己的份额内为他人设定居住权。但是由于在共有物上为他人设立居住权有可能会损害其他共有人对共有物行使处分权，并且其他共有人也享有管理的权利，所以在设定居住权时应当尽到告知的义务。但是如果要在共有不动产的整体上为第三人设定居住权的话，涉及到了其他共有人的权利份额，应当征得其他按份共有人的同意，可以视为是一种对共有不动产的重大变更，参照适用“份额三分之二以上共有人同意”的规定。如果是不分份额的共同共有，应当由全体共有人同意才能为第三人设定居住权。3.居住权的设立方式（1）遗嘱设定的居住权依据我国《民法典》第230条规定，因继承所得的不动产即使不登记，自继承开始也会发生物权转移效力。现行的居住权是登记生效主义，在第371条有规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用以合同设定的居住权。那么以遗嘱方式设定的居住权是否适用《民法典》第230条的规定，现在还没有明确的法律规定。李芊《〈民法典〉居住权的法律适用问题研究》田韶华《〈民法典〉居住权制度探微》李芊《〈民法典〉居住权的法律适用问题研究》田韶华《〈民法典〉居住权制度探微》卞开星《〈民法典〉居住权规则的理解与适用》（2）法定居住权的设定法定居住权是指法律依靠国家强制力直接赋予特定人在他人住宅上的居住权，体现的是对弱势群体的保护，更能突出居住权的救济特性。我国的居住权产生依据目前仅有订立合同和遗嘱，但是缺乏基于法律直接规定而取得。在实际工作中存在，离婚经济帮助制度不能够彻底解决居住问题、赡养和抚养制度也不能保障老年人和未成年人的居住权益，以合同设定居住权长期无法达成合意等问题。陈肖旭《论法定居住权的构建》陈肖旭《论法定居住权的构建》（四）居住权主体的权利义务1.居住权人获得孳息的权利居住权作为一种人役权，在《德国民法典》中第1092条有规定，以不可转让性为原则。这种权利是为具有特定身份的人而设定满足他人生活居住需求的，如果允许转让的话就会违背居住权的这种身份性。我国的居住权制度继承了人役权性质，严格限制了转让、继承，但是关于居住权人出租住宅的权利并没有强制性限制，可以通过双方约定加以排除。马文静《“解释论”语境下的居住权适用——兼评〈民法典〉物权编第十四章》马文静《“解释论”语境下的居住权适用——兼评〈民法典〉物权编第十四章》2.住宅所有人的撤销权居住权是一项他物权，权利人能够限制所有权占有使用他人的房屋，在这种情况下很容易导致居住权人滥用权利侵害所有权人的权益。因此有许多学者赞同增设住宅所有人的撤销权，例如我国在2002年最初制定的《物权法（草案）》的第187条规定，住房所有权人在以下情况下有权撤销居住权：（1）居住权人故意侵害住房所有人及其亲属的人身权；（2）居住权人对住房所有人的财产造成重大损害；（3）居住权人有危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的行为。刘迁的文章中，更提到了如果居住权制度是有偿的，那么在付款期限届满后的合理期限内催告两次未支付费用的，住房所有人可以申请撤销。房绍坤先生的论文中也提出了要建立居住权的救济制度，和住宅所有权人的退出机制。刘迁《浅析我国居住权现有法律之规定》房绍坤《论民法典中的居住权》居住权的域内外立法对比（一）我国对居住权的立法现状1.立法规定我国的《民法典》在第二编物权编的第三分编用益物权中专章规定了居住权。由此可见我国的居住权是一种用益物权，也就是说居住权是在他人的物上设定，权利人可以占有、使用的他物权。《民法典》从第366条到第371条，总共用6条法律条文规范居住权制度。内容包括，居住权的定义、居住权以合同和遗嘱形式设立、居住权以无偿设立为原则、采用登记生效主义、居住权禁止转让和继承，可以通过当事人约定排除禁止出租的规定以及居住权的消灭事由。2.立法不足我国民法典中虽然已经增设了居住权制度，但是仅仅只有六条内容难以应对实际当中复杂的居住权纠纷，未能全面地保障居住权人和住宅所有人的权益。存在的不足包括缺乏对居住权关系主体的范围和条件规定、对客体他人住宅的界定尚不明确、以遗嘱设定的居住权的生效要件不确定以及对居住权消灭事由的限制。（二）域外立法的规定1.德国居住权制度参见《德国民法典》/s/blog_5a6efa330102z1rz.html参见《德国民法典》/s/blog_5a6efa330102z1rz.html德国的居住权制度分为两种，一种是传统的居住权，在《德国民法典》中被称为住房权，是不允许转让的限制人役权。法典中规定了居住权人的家属以及其他地位相当的服务和护理人员可以与居住权人一起居住，还能共同使用规定供居住权人使用的设备和设施。另一种是长期居住权，规定在德国的《住宅所有权法》中。即居住权人享有居住在土地上的住宅里的权利，在经过第三人和住宅所有人的同意后，可以转让、继承该居住权，属于投资性居住权。德国民法典中并没有限制居住权人必须是自然人，在限制人役权的规定中有提出“限制人役权可以属于法人或者具有权利能力的”。居住权还适用用益权的规定，严格规定了居住权人无权对物进行改造或者重大变更，但是用益权人要负担对物的通常保养范围内的修缮和更新。2.英国的居住权制度曾大鹏《居住权法律制度研究》曾大鹏《居住权法律制度研究》英国的居住权制度并不是规定于物权法中，而是在家庭法中规定婚姻住宅居住权和居住令。在英国的家庭法中有规定，该权利的客体不仅包括建筑可以作为住宅的全部或部分，还包括了住宅所附属的结构物、设施等。权利的主体仅限于不具有房屋使用权、所有权或者契约的配偶、前配偶和同居者、前同居者一方，而且居住效力及于以上主体的亲属。在英国法中的居住权最明显的特征在于法定性，只有经过经过被授予居住权人向法院提出申请居住令以后，通过法定的诉讼程序，才有可能获得居住权。法院在裁量是否授予居住权时会综合考虑当事人及其子女的住宅需要和住宅来源、当事人的经济状况和不作出指令或决定后对当事人及其子女的影响。3.中国澳门地区的居住权制度曾大鹏《居住权法律制度研究》曾大鹏《居住权法律制度研究》中国澳门地区的居住权可以适用用益权的规定，居住权是涉及住房的使用权。法典将居住权客体界定为住房以及一切附在房屋上的物。居住权可以有偿设立，但是如果没有明确规定就视为无偿设定。澳门法典明确规定了居住权人及其亲属可以在本身需要的限度内使用房屋并收取有关孳息，但是不得将权利转让或出租，也不得以任何方式在房屋上设定负担。澳门法律并不排除为多人同时或先后设定居住权。居住权人在使用、管理住房的过程中，有权作出其认为适当的有益改善或奢侈改善，但是该改善不得改变房屋的用途、形态等。居住权灭失后，居住权人可以在不损害房屋的前提下取回改善物。澳门民法典的居住权制度特色在于，设置了居住权期限的上限和下限。最长存续期不得超过30年，有偿的居住权不得短于2年，如果短于2年的，视为不存在居住权，但是有特别目的而设定短期者除外。居住权人在占有使用住房前，应当列出财产并提供担保。居住权的完善建议（一）明确居住权的适用1.居住权关系的主体（1）居住权主体应限于自然人如果将居住权人的范围扩展至法人、非法人组织，就要应当要赋予居住权可流转性，将其当作有财产属性的用益物权，构建投资性居住权。在这种模式下，可以实现老年人“以房养老”的目标，推行分时度假酒店等模式，提高住房的利用率。但是在居住权刚开始实行初期，难以实现将居住权人的范围扩展。居住权可以流转、继承，意味着所有权的权能将会长期性地被限制，房屋一旦设置了居住权，居住权不断地继承、不断转让，将会影响住宅所有人出卖房屋，第三人会不知何时才能取得完整的所有权，权利长期处于受限状态，影响住房流通。所以出于对所有人、第三人的保护以及为了强调我国物权性居住权社会保障功能，要限制居住权的继承、流转。王勇旗《利益衡量理论在我国居住权立法中的应用》王勇旗《利益衡量理论在我国居住权立法中的应用》（2）居住权人不限于无房者我国现行的居住权制度规定，居住权属于一种保障住房需求的社会性权利，权利设定的目的在于满足人们的生活居住需要。而我国因为城市化和经济的快速发展，地区之间人口流动十分频繁，但是并不是大家都能在多个城市之间购置房屋或者租赁多处住房的，所以在这种情况下，如果双方当事人达成合意签订居住权合同，为了尊重当事人的意思自治，应当同意为无房者设定居住权，满足其一段时间内的生活居住需求。（3）严格限制公租房之居住权的设立主体我国的公租房作为政策性福利房屋，大多数是单位或者组织为了满足内部人员、拥有配租资格的对象的住房需求而设立的。居住权制度为公租房的承租人设定了居住权，并允许承租人和其亲属或者有照顾义务的人（如保姆）一起居住，已经可以解决承租人和其他实际居住者的生活居住需求。如果再允许承租人为他人设定居住权，那么会使公租房失去设置配租对象要求的意义，导致公租房不能很好地发挥其设定的作用。并且我国现行的国务院住房和城乡建设部公布的《公共租赁住房管理办法》的第27条规定国务院住房和城乡建设部公布的《公共租赁住房管理办法》的第27条规定2.居住权的客体界定（1）共有房屋上设定居住权共有人分为共同共有和按份共有，按份共有人有权处分自己的份额，并且用益物权也适用共有的法律规定。所以按份共有人可以在通知其他共有人后，在自己的份额上为他人设定居住权，但是如果要在共有物的整体上为他人设定居住权，应当要经过三分之二以上的共有人同意。如果是共同共有的住宅，必须得到全体共有人的同意才能做为设定居住权的客体。在申请登记时，并不要求所有共有人到场，如果是在自己的份额上设定，仅需居住权主体双方申请登记即可。其他的设定要求在登记申请时出示全部共有人的同意声明。（2）合理地在同一房屋上设定多个居住权为了能够提高房屋利用率，缓解现行的居住压力，我国应当允许同一房屋上设定多个居住权。居住权可以在住宅的特定部分上设定，住宅是可以分开不同的具体部分的，就不同的部分可以满足不同的人的生活居住需求，所以应当支持就一个房屋不同的部分设定多个居住权，这样不会降低住宅的使用率，解决多个生活居住需要问题。而且就不同的部分设定居住权也并没有打破一物一权原则。因为住宅虽然是一个整体，但是居住权分散在住宅内部的不同地方，并不与之前存在的其他定限物权相互冲突，也不会影响其他人行使自己的合法权益。至于后来设定的居住权是否要经过原来居住权人的同意方可有效的问题，因为居住权只是就合同约定和登记的住宅特定部分享有使用权，而其他部分仍属于是住宅所有人自由支配的权利范围，所以并不需要得到居住权人的许可才能设立。但是为了保证居住权人继续居住的合法权益，住宅所有人应当要尽到通知义务。并且在登记时，应当对每个居住权的使用范围加以明确。（二）完善居住权的设立与生效规定1.适当增设法定居住权我国设定居住权的方式只有合同和遗嘱，但是这两种方式并不能很好地满足居住权保障生活居住需要的目的，应当参考英国具有法定性的居住权制度对我国居住权进行补充。我国现行的居住权主要是为了保障弱势群体的住房需求，例如离婚后无房一方、老年人和未成年人。如果缺乏依法律规定设定居住权的规定，很难想象离婚后双方还可以心平气和地一同协商签订居住权合同保障无房一方的生活需要。也因为老年人和未成年人缺乏相关的法律意识，或者根本没有签订合同的权利能力，而导致居住权不能很好地为他们服务。所以设定法定居住权制度，法官依据职权或者法律规定，强制为弱势群体设定居住权，更能够发挥居住权制度的作用。2.厘清遗嘱设立居住权的生效要件遗嘱作为居住权的设定方式之一，在《民法典》中并没有明确是否适用第230条，不登记也能具有物权效力。居住权适用登记生效主义，可以拥有公示公信力对抗第三人，维护房产交易的安全。但是，由于遗嘱生效时，被继承人已经去世，继承人或者遗产执行人可能会为了维护自己所有权的完整性而不协助办理居住权登记，这样就会导致居住权人的权利得不到落实，被继承人的真实意愿得不到尊重。因此，居住权应当适用《民法典》第230条，但是出于保护善意第三人的权益，如果未经登记的居住权，不得对抗善意第三人。（三）补充居住权的消灭事由除了上述提到的增加住宅所有人的撤销权以外，我国还应当完善居住权的其他消灭事项的规定。例如居住权人放弃权利，经过申请注销后居住权消灭；居住权人成为住宅所有人后权利混同导致居住权消灭；或者是居住权的客体灭失，导致权利实现的基础消失。费达宏《关于〈中华人民共和国民法典〉居住权法律制度的若干思考》费达宏《关于〈中华人民共和国民法典〉居住权法律制度的若干思考》结语居住权制度编入《民法典》是我国物权的一大发展和创新，可以在房屋资源紧缺的情况下，一定程度地缓解人们的住房压力。居住权的社会保障性也可以保护弱势群体的居住权益。但是因为居住权制度才刚刚开始在我国确立，所以仍有许多地方要加以完善和修改。具有物权效力的居住权虽然可以更好地维护人们对于房屋的权利，但是现行的居住权制度只有寥寥几个条文，要想应对现实生活中各种错综复杂的纠纷还远远不够。要在今后的立法中完善相关的法律解释，还要构建相应的登记制度。现在的登记制度大多只是从原则性方面规定居住权的登记，并没有对居住权的各个方面审查工作进行规定，这会导致实际工作缺乏操作依据。由于居住权成为具有物权效力的用益物权的时间较短，实际上并没有大量的案例可以参考，所以我们对居住权的实际影响还没有足够的了解，只能从过去的案例中对应现在的居住权制度规定提出一些问题，进行讨论，对完善居住权制度提出自己的见解。

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