资产评估学教程课件章4

第四章房地产价格评估第一节房地产价格评估概述

一、房地产的概念二、房地产特点三、房地产类型四、如何描述房地产五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论（二）土地价格理论

V=∑ai/(1+r)i

六、房地产价格的构成

七、房地产价格种类（一）土地价格的种类（二）房地产价格的种类八、影响房地产价格的因素（一）影响城市土地价格的因素1、一般因素（1）社会因素：①社会稳定状况②人口状况③城市化（2）经济因素：①国民经济水平和发展趋势②金融环境③税负（3）制度及政策因素：①土地制度及政策②住房制度及政策2、区域因素（1）商业区（2）住宅区（3）工业区3、个别因素①宗地的位置、面积、形状、小地貌、地势、地质基础②临近道路的宽窄、铺设、交通管制状况，以及给排水状况③土地利用控制状况④建筑物与土地的组合是否得当⑤土地使用权年限的长短（二）影响建筑物价格的因素九、房地产价格评估原则合法原则的具体要求是：(1)在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。（2）要求估价时所涉及的估价对象的（假定或当前）利用方式（包括用途、容积率等）必须是合法的。(3)如果涉及估价对象的交易或处分方式，也必须是合法的。

十、房地产估价的程序明确估价基本事项拟定估价项目的工作方案搜集估价所需资料实地查勘估价对象进行最佳利用分析选定估价方法并进行估算确定估价结果撰写估价报告第二节房地产价格的成本法评估一、成本法理论

MV=LV+（RCN-D）

二、重置成本估算（一）重置成本的构成（二）重置成本估算方法1、工料测量法2、分部分项法3、单位比较法4、指数调整法（三）土地（重置）价格估算土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得用成本法进行评估，有关数据资料如下：土地取得费（含拆迁补偿、安置费和耕地占用税等）为8万元/亩，土地开发费1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷利率10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，当地土地出让增值收益率为10%，试估算该地产的公平市场价值。三、建筑物贬值（折旧）的估算（一）贬值原因：实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值（二）贬值的估算：直线贬值法，建筑物贬值额：（c-s）t/n

双倍余额递减贬值法，建筑物的贬值额：c-c（1-2/n）t成新折扣法，建筑物贬值：c（1-q）

第三节房地产价格的市场法评估一、比较法基本原理二、市场比较法估价步骤

1.搜集交易实例

2.选取可比交易实例

3.建立价格可比基础

4.进行交易情况修正

5.进行交易日期修正

6.进行区域因素修正

7.进行个别因素修正年限修正系数为:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕

8.确定比准价格

三、回归分析法四、基准地价修正法五、比较法应用举例第四节

房地产价格的收益法评估一、收益法的基本理论二、净收益估算

1.潜在毛收入估算

2.有效毛收入估算

3.经营费用估算

4.净收益估算三、折现率估算

1.市场提取法（比较法）

2.资本资产定价模型

3.投资资本结构组合法

r=rm×m+re×（1-m）

4.债务保证率法

r=DCR×rm×mDCR=NOI/Im

四、残余法

A=VL×rL+Vb

×rb

VL=（A-Vb

×rb）/rL

或Vb=（A-VL×rL）/rb五、收益法应用举例估价对象为一写字楼，钢筋混凝土结构。土地面积为10000平方米，建筑面积为50000平方米，使用面积35000平方米，土地使用权年限自1995年6月30日起50年，现需要评估该写字楼在2000年6月30日价格。估价过程如下：该估价对象为一收益性房地产，适宜于选用收益法进行评估。经过市场调查分析表明，该写字楼已经全部租出。目前的契约租金月平均为250元/平方米，其中有50%面积的租期截止到2000年12月底，另外50%面积的租期截止到2001年6月底。该写字楼的市场租金应为300元/月.平方米，可出租使用面积为32000平方米，其余3000平方米为管理人员用房和设备用房。同类物业的市场平均空置率预期将继续保持在12%左右。楼内办公家具由出租人提供，原价值400万元，经济耐用年限为10年，残值率为2%。日常管理及维修费用每月为75万元，房产税为房屋租金（扣除家具部分）的12%，其它税费约为实际总租金收入的6%。

第五节房地产价格的假设开发法评估

一、假设开发法基本理论（一）假设开发法原理及适用范围1、将生地开发为熟地租售生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买生地的税费2、在熟地上建造房屋租售熟地价格=预期开发完成后的房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买熟地的税费3、由生地建造房屋租售生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买生地的税费4、将毛地开发为熟地租售毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费5、由毛地建造房屋租售毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费6、将旧房屋装修改造为新房屋后租售旧房屋价格=预期装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费7、将在建工程完成为房地产租售在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费

（二）假设开发法估价步骤:1.调查估价对象的基本情况

2.选择最佳开发利用方式

3.估计开发周期

4.预测开发完成后的房地产价值

5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费

6.进行具体的计算二、应用举例

1988年上海虹桥经济技术开发区第26号地块，面向国际招标。该地块面积12927平方米，可利用方式为商住综合用途，容积率为5。该地块最终由日本孙氏企业有限公司于1988年6月30日，以10416万元人民币取得。香港一家地产咨询公司受托为孙氏企业进行该地块投标报价的评估。该咨询公司评估过程如下：1、上海市高级宾馆、高级公寓的市场调查①高级宾馆市场调查。②高级公寓市场调查。③市场分析表明，兴建多功能高级公寓是一种最佳利用方式。通过对国内主要城市的高级公寓、及上海市近期开盘出售的高级公寓和写字楼价格的调查分析，预期建成后的高级公寓出售价格不低于10760港元/建筑平方米。2、造价估算每平方米造价可以控制在5382港元内，建筑成本大约占楼价的50%。3、单位面积地价及总地价测算假定售价为11840港元/建筑平方米，开发每平方米的资本投入利息及利润为3229港元，则楼面地价为（11840-5382-3229）等于3229港元/平方米。容积率为5，因而每平方米地价大约为16145港元。总地价为20870万港元，兑换成美元为2676万美元（美元兑港元汇率1988/6/30为1:7.8）。日本孙氏企业有限公司董事长孙忠利先生1988年6月30日以10416万人民币报价夺标，按当日国家外汇买入价折算成2805万美元支付。实际成交地价高出评估地价4.8%。某估价对象为一熟地，总面积5000平方米，土地使用权年限为50年。城市规划为商业服务业，规划容积率为6，覆盖率不超过45%，建筑总高度不超过80米。评估于2000年4月30日购买该地块时的土地价格。经过分析运用假设开发法进行评估。估价过程如下：1、最佳利用方式分析估价对象规划用途为商业服务业，可建成商服性质的综合大厦。容积率为6，因而最大建筑面积为30000平方米。覆盖率不超过45%，最大建筑基底面积为2250平方米。拟建大厦1-4层以裙房形式建商场、餐饮及娱乐中心，层高4.5米，建筑面积9000平方米。其余部分（5-25层）建设为写字楼，层高2.95米，每层建筑面积1000平方米。2、开发周期、资金投入比例、及预期租售价格分析本工程为较大规模的高层建筑，建筑结构拟采用现浇框架结构。结合建设工期定额标准分析，估计该工程建设需要3年时间，若买地后开始建设，预计2003年4月可竣工。结合该工程特点，建设投资资金第1年投入50%，第2年投入30%，第3年投入20%。大厦建成后，预计写字楼售价为5000元/平方米，写字楼的50%在建成后即可售出，另外50%在建成后1年内售出。裙房部分出租经营，预计净收入为90元/月·平方米，全部租出所需要的时间平均为半年。3、估算建筑费（含管理费）、专业费、销售费用、税费、开发利润估计裙房部分建筑费为3000元/平方米，写字楼部分建筑费为2200元/平方米，专业费为建筑费的7%。销售费用为楼价的5%，其它税费（不包括租赁经营的有关税费）为出售部分楼价的1