桂山公园片区旧城改造项目可行性研究报告

第九部分:…………………依照“精美城市、渝西高地、幸福xx”的城市发展战略思想，以及“双百的现代化大城市,渝西地区的中心城市”的未来xx桂山公园片区建筑年代较陈旧，结构简购物、休闲、美食、娱乐、商务、酒店等现代商业2、项目名称xx桂山公园片区旧城改造项目2根据市场调查，xx区宏观经济运行良好，城市具有竞争豆豉厂转让费用豆豉厂调规费用土地出让金城市配套费拆迁过渡安置费拆迁奖励设计费按配套+土地出让金的3%计594996㎡594996㎡98.96亩418844㎡2345678计算单位21现状地形测绘费561651㎡0按418844㎡计算单前期费用单价1692价二工程建设费用11天然气工程3750户2600元/户97512312312消防工程绿化工程小区道路工程小区综合管网费小区环保工程弱电工程不可预计费用建安成本单价公司管理费营销费用贷款利息销售收入一期销售收入二期销售收入三期销售收入营业税及教育附加企业所得税 561651㎡按418844㎡计算单按销售收入1%计取按销售收入2%计取按贷款60%，2年，年息按总销收入的5.6%计取按总销收入的5%计取房屋买卖印花税房屋买卖印花税合同印花税土地增值税总投资额毛利润毛利率按总销收入的0.05%计取按投资额的0.03%乘以70%计取按住宅销售总额的2%，商业和车库的3.5%计取1234567345第二部分：项目投资环境和宏观市场研究2.1、地域特征及发展定位xx行政功能作用逐步提升,是个历史悠久,得以上级非常重视的行政区xx政府城市发展战略思想:“精美城市、渝西高地、幸福xx”突破性成绩,近2-3年大城市魅力平方公里、1000万人口的国家中心城市目标，加快建“三湖”时代2012年前，“三湖”时代形象、及产业开发将初步形xx区东、南、西侧区域为未来城市主要的主导，面向渝西、川南等主要腹地方向；东2.2、城市人口数量及其特征2.7、城市房地产投资总额2.8、城市房地产业销售总额渝西广场端位于区级老商业中心，发展时间长，人流量大，交通便利，大量公交线路：整体商业形象已经确立，随中央大街的开业，力促商圈升级，沃尔玛等百货渝西广场端卖场入驻更进一步提升商业形象人民广场端新城区级商业中心，新兴商业中心，文理学院，规划现代，具有园林景观优势，交通便利；人民广场端老商业中心，交通便利，职教学院，周边人口居住交通拥堵停车位有限新城区入住人口较小规模较小，商业设精品街铺为主，百货贸易，电子商城等精品街铺为主，百货贸易，电子商城等档次低，业态程度年均增长率25%;业物业上市，将占到未来总量供应的35%;主第四部分：项目分析与定位规划以往陈旧中低档消费的面貌，在规模上可以塑造一个完整的城中城的概念，将城市中商业、居城市生活得各项功能在空间上进行组合。商业、打造老城中心地标级的大型城市综合体第五部分：项目定位与规划 5.2、城市综合体各元素初步定位城市中心普通公寓商圈规划新城市酒店式公寓普通公寓当地高档住宅酒店式公寓综合性生活时城市购物中心区域购物中心主题购物公园精品酒店生活时尚中心当地高档住宅城市中心 CENTER）是城市核心的、城第六部分：项目开发6.1.3周边教育配套资源丰富，拥第七部分：投资收益分析及资金筹措123456789豆豉厂转让费用豆豉厂调规费用土地出让金城市配套费拆迁过渡安置费拆迁奖励设计费人防费计算单位单位费用 594996㎡418844㎡561651㎡按配套+土地出让金的3%计35元/㎡21现状地形测绘费561651㎡0按418844㎡计算单前期费用单价1692价二工程建设费用11天然气工程3750户2600元/户9751231231234小区道路工程小区综合管网费287815.68㎡40元/㎡小区环保工程287815.68㎡80元/㎡弱电工程不可预计费用1—22项之和的3%建安成本单价价公司管理费按销售收入1%计取营销费用按销售收入2%计取按贷款60%，2年，年息贷款利息16674万元销售收入一期销售收入二期销售收入三期销售收入营业税及教育附加按总销收入的5.6%计取企业所得税按总销收入的5%计取房屋买卖印花税按总销收入的0.05%计取合同印花税按投资额的0.03%乘以70%计取55土地增值税按住宅销售总额的2%，商业和车库的3.5%计取69822毛利润97641费等7.3敏感性分析第八部分:项目风险分析及防范措施8.1、国家宏观调控政策分析及防范措施观调控对优质地产而言可能是机会大于风险。一方面加息后贷款利率水平的8.2、政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施8.3、市场风险及防范措施场进行摸底，反复论证，针对国内外的类似业顾问公司的合作，准确把握市场状况，了车站站点对接元素，融合的有创意的主题，划、配套环境规划、经营规划中去，从规划