体育公园测算报告

体育公园测算报告体育公园测算报告体育公园测算报告目录TOＣ\o＂1－2"\h\z\uＨYPERＬIＮＫ第一章总论ＰAＧEREＦ_Tｏc30９897619\h１HＹPEＲLＩＮK\l＂_Toc３０9897620"1、1项目概况PAGＥRＥF_Ｔoc3098976２0＼h1HYPERLIＮK\ｌ"_Toc３0９８97621＂1、２结论 PAGEREF＿Toｃ３０989762１\h２HYＰERＬＩNＫ\ｌ"_Toc309８9７62２"1、３建议 PAGERＥF_Toc3098９7６２2\ｈ2HYPＥRＬINK＼l"＿Toｃ30９８976２3＂第二章项目情况分析PAGEREF_Ｔoc３09897623＼h4HYPEＲLINＫ\l"_Ｔｏｃ3０９897６24＂2、１项目设计分析PAＧＥＲEF_Toc3０９８９762４\h４HYＰＥRLINＫ＼l＂＿Tｏc309897625"2、2项目定位 ＰＡGEREF_Toc30989７６２５\h10ＨYPERLINK\l＂_Toc309897626＂第三章国内外体育馆运营模式分析 PＡGERＥF_Toc3098９７6２6\h11HYＰＥRLＩNK3、２各种主要运营管理模式得优缺点分析PＡGＥREF_Toc３0989７628\h13HYＰERLINK＼l＂_Ｔoc3098９762９"3、3案例分析PＡGERＥＦ_Toｃ309８97６２9\h15ＨYPERLＩNK\l"＿Ｔｏｃ30９8９76３0"第四章基础模式确立 PＡＧEREF_Tｏc3０9897630\ｈ23４、1影响模式确立得主要因素PＡGＥRＥＦ_Toc309897631＼ｈ2３ＨＹＰＥＲLINK＼l＂_Ｔoc30９897６32"4、2模式确立ＰAGEＲEF＿Ｔoc309897632\h24HＹPＥＲLＩNＫ\ｌ"_Ｔｏc309897633"4、３测算立场PAGＥREＦ_Toc3098９７633\h25HYＰERＬINＫ\l"_Toc30989763４"第五章体育场馆价格调查分析 PAGEREＦ_Toc3０9８97634＼h26ＨYPERLIＮK\ｌ"_Toc３098９7635"５、1调查分析方法PAGEＲEＦ＿Toｃ3098976３5\h２6HＹPＥRLＩNK\l"＿Ｔoc３０9８9763６"5、２调查对象PAＧEREF_Toc3０９8９７6３6＼h２7ＨYPERLIＮK＼l"＿Toc３０9８9763７"5、３调查数据分析 PAＧEREF_Ｔoｃ３0989763７\h27ＨＹＰEＲＬINK\l"_Toc3０９89763８"5、4本项目体育场馆价格定位 PAGＥＲＥF_Toc309897６38\h33HYPEＲLＩNK\ｌ＂_Toc3０9897６39＂第六章体育场馆使用状况分析PＡGＥＲEＦ＿Toｃ30９897639\h3４HYPＥRＬINK\l＂＿Toｃ3０989７6４0"6、１项目周边商业情况调查PAＧEREＦ_Toｃ3０９897６４0\h３4ＨYPEＲLINK\l＂＿Toc３098９７６41"６、2重庆体育馆场所使用率调查PAGＥREF＿Toｃ3０9897641\h３5第七章商业及车库租金分析PAＧEＲＥF_Ｔoc3098９７6４２\h3８7、１商业租金调查范围 PAGEＲＥF＿Toc3０9８976４3\h387、２商业租金调查结果ＰAGＥＲEF_Tｏc30９897６44\ｈ３8HＹＰＥRＬＩNK\l"_Tｏｃ３098９7６４5"7、3本项目商业租金定位 PAGＥREＦ_Tｏc3０989764５＼h3９HＹPERLＩNK7、4停车场租金调查依据及方法ＰAGＥREF_Toc309897646＼h407、5停车场政府定价标准PAGEREF_Toｃ3098９７６４7\h４0ＨYPERLINＫ\l"_Toc3０98９7648"7、6本项目停车场收费定位 ＰAGERＥF_Toc3０９8９7６48\ｈ42HYPEＲLＩNK\ｌ"＿Ｔoｃ3０9897649"第八章收入测算PAGEREF_Ｔoc３098９7649＼ｈ４4HＹPERLINＫ\l"_Ｔoc309897６50"8、１网球收入 PAGERＥＦ＿Tｏｃ３0９8９７650\h44ＨYＰERLINK\ｌ"_Toc３0９897６５1"8、2羽毛球场收入PＡGEREF_Ｔｏc309897651\h468、3乒乓球场收入PAGEREＦ_Ｔｏc３098976５２＼h47HYPＥRLINＫ\l"_Toc30９897653＂8、4游泳馆收入 PAGERＥＦ_Tｏc30989７653\h48HYPEＲＬINK8、7体育场馆单块场地周收入表 PAGEREF_Ｔoc３09897656\h５0ＨYPERLINK8、8商业租金收入 PAGEＲEＦ_Toc3０９８9７65７\h518、9停车位收入 ＰAＧＥREF_Tｏc30９８976５８\h５2HＹＰＥRLINK\ｌ"_Toc3098９７659"８、10总收入PAGEＲＥＦ_Ｔoc30989765９\h５3HYPERLIＮK\l＂_Ｔoc30989７66０"第九章成本测算PAGERＥF_Ｔｏc3０９89７66０＼h57HＹＰERLＩNK9、1水电气费用测算PAGEＲＥＦ＿Tｏｃ30989７661\ｈ57HYPERＬINＫ＼l"_Tｏc309８９766２"9、２维修维护费用PAGEREF_Tｏc３０9８９7662\h6１HYＰＥＲLINK\l＂＿Toc309897６63"9、3清洁、安保费用 ＰAGEＲEＦ＿Toc３0989７663\h64HYPERLINＫ\l"_Toc30９8９76６4"9、4管理费用PAGERＥF_Toc30９897664\ｈ64HYPEＲLＩＮK＼l"_Toｃ3０989７665＂9、5推广费用ＰＡGEREF＿Toc30989７6６5\h６59、6易损耗品费用PＡGEREF＿Toｃ３0９89７666\ｈ6６HYPEＲLＩNK9、７场地翻修费用 ＰAGＥＲEＦ＿Tｏc３０98976６7\ｈ66HYPＥRLIＮK\ｌ"＿Toc３0989７668"9、８总成本费用 PAGEREＦ_Toc309897668\ｈ66HYPERＬINK＼ｌ"＿Toc３09８97669"9、10营业税金及附加 PAＧＥREＦ_Toc309897669＼h70HYPＥＲＬINK＼l"＿Toｃ30989767０＂第十章盈亏分析 PAGEREＦ_Tｏc３０９8９7６7０\h７1第一章总论1、1项目概况1、1、1项目名称:江北区石子山体育公园1、１、２项目业主:重庆市江北国有资产经营管理有限责任公司１、1、3项目简介石子山体育公园位于江北区石马河街道石子山村原磨盘山、孙家湾、吴家湾和堰塘湾社处,地理位置优越,交通便捷,总占地325亩,总建筑面积87624、67平方米,停车位690个,总投资4、８亿。其中公建建筑面积20205、0４ｍ2,配套设施建筑面积51４9５、2４m２,车库面积223９7、11m2。容积率0、30,绿地率38、招商内容由三部分组成:①纯商业用房部分,总建筑面积２０718、４３平方米。②体育运动设施经营场地,包括:全民健身活动中心、室外游泳池、室外田径场、室内外网球场本报告所称的“室内网球场”指“有盖，有维护构筑物的网球场”。、有盖篮球场、室外篮球场、攀岩场、滑板运动场、门球场本报告所称的“室内网球场”指“有盖，有维护构筑物的网球场”。③配套停车库,室外停车位２２3个,室内停车位467个,共计690个停车位。１、2结论经测算,本项目第1、2、３、４年分别亏损7６、12万、96、71万元、１02、96万元、124、87万元,第五年由于发生场地翻修费用,亏损2５5、38万元(其中:场地翻修费用１08、6万元),第6年亏损１68、7０万元,第7年开始亏损减少,第8年由于发生田径场翻修,亏损322、5３万元(其中:田径场翻修费用250万元),第9年亏损72、53万元,第10年亏损181、13万元(其中:场地翻修费用１０8、6万元),第11、12、13、１4年亏损７２、53万元,第１５年亏损181、13万元(其中:场地翻修费用1０8、6万元)。1、３建议建议为保证本项目商业与体育场馆协调统一得统筹运营,体育场馆得“企业化经营、市场化运作得模式”就就是较优得选择。要进行企业化经营,必须拥有独立法人资格得企业负责本项目得经营,针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股得管理公司,负责本项目得经营管理;也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进行经营管理。鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方面得管理难度,且容易影响体育公园得整体定位,我们建议项目业主投资成立一个国有控股得管理公司对该项目进行整体运营管理。要进行市场化运作,必须适当得引进管理与外包。针对本项目我们建议采取以下运作模式:首先,清洁、安保属于劳动密集型工作,设备维护属于技术密集型工作,我们建议以上两种工作引进外包,可以请专业公司负责。其次,本项目绿化面积较大,也体现了本项目得定位——全民健身,绿化主要发挥公益性,但维护成本较大,对经营企业形成负担,而不能带来直接效益,就从目前国内体育场馆经营状况来看,经营企业还很难有能力承担大面积得绿化维护费用,我们建议维护绿化成本由政府承担。最后,本项目商业设计大部分属于地下商业,且项目周围(本项目商业辐射范围内)人气不足,２万方得商业没有专业公司包装运营,很难运营好,所以我们建议商业部分请专业公司包装运营,或外包予专业公司经营。此外,在成立国有控股得管理公司得同时,我们建议引进职业化管理经理,以公司董事为核心,职业化管理经理为骨干,建立有效得管理团队。第二章项目情况分析２、1项目设计分析２、１、1项目总平面图分析本项目总占地面积２16345、79m２(约3２5亩),总建筑面积87624、67m２,(含有预留体育馆建设规模１１０0m２),其中包括:全民健身活动中心、残疾人体育馆、残疾人活动中心、室外活动场所等。技术指标见表2、1。序号项目建筑面积单位备注1全民健身中心3９093、93m２包括:2个游泳池,32个乒乓球,18个羽毛球。２残疾人体育馆29835、39m23残疾人活动中心1２297、61m24中心广场地下商业２３85、６8ｍ２5标准田径场1个６室外游泳池1个7有盖篮球场2个8室外篮球场3个9室外网球场4个10室内网球场2个1１室外乒乓球场1６个12门球场５个１３滑板运动场1个14攀岩场１个表2、1总平面图主要技术指标2、1、２全民健身活动中心分析全民健身活动中心建筑面积为３9０93、93ｍ2,地上三层,地下吊二层,其中:吊一、吊二层有室内恒温游泳池2个、及相关设备及体育配套用房;一层为乒乓球馆及辅助用房,包含３２个乒乓球标准场地;二层为羽毛球馆及辅助用房,包含18个羽毛球标准场地;三层为台球活动室及相关用房。①吊一层拥有游泳池2个、相关设备用房及具有商业性质得体育配套用房7664、23m2,具有商业性质得体育配套用房主要包括体育俱乐部、体育用品商铺、健身俱乐部等,其面积详见表2、2。序号项目面积单位备注1体育俱乐部58４、50m2平面图右下方天井右侧开始列表2体育俱乐部331、76m２3体育俱乐部5０2、81ｍ２4体育俱乐部7７０、37ｍ25体育用品商店10７、63m2６体育用品商店1２７、２４ｍ2７健身俱乐部4８5、41m２８体育俱乐部50０、2３m29体育俱乐部1８1、54m210体育俱乐部１3１、9７m２１１体育俱乐部348、14m212体育俱乐部５３1、55m2１3体育俱乐部1021、64m2１４体育俱乐部4６６、58m215体育俱乐部4７5、６6m２1６体育俱乐部351、５7m217体育用品商店415、22ｍ21８游泳俱乐部330、4１m217合计7６64、２3m2表2、2吊二层体育配套用房面积明细表表中具有商业性质的配套用房面积均为CAD软件量取的可出租面积。以下表格同样适用。②吊二层中除相关设备用房外,拥有具有商业性质得体育配套用房6164、65m2。主要包括体育俱乐部、体育用品商铺、健身俱乐部等,其面积详见表2、３:序号项目面积单位备注1体育成果展示区583、58ｍ2平面图右下方天井右侧开始列表２体育成果展示区331、７6m2３体育俱乐部502、50m２4体育俱乐部93８、8０ｍ25体育用品商店214、89ｍ26体育用品商店127、24m２７健身俱乐部475、26ｍ28体育用品商店5０0、２６m29体育俱乐部218、97m２1０体育陈列区３49、８１m21１体育陈列区531、58m2１2体育陈列区4６6、９０m２１3体育俱乐部９23、１m214合计６16４、６５m2表2、３吊一层体育配套用房面积明细表③一层平面图拥有32个标准乒乓球场地、２个台球活动室及相关设备用房。其面积详见表２、4。序号项目面积单位备注1棋牌室7２、32m2台球活动室为考虑商业出租性质２台球活动室54２、1４3台球活动室3３０、１74合计9４4、63m２表2、4一层体育配套用房面积明细表④二层拥有18个羽毛球标准场地,１个乒乓球活动室,1个健身室,1个棋牌室。其面积详见表2、5。序号项目面积单位备注1乒乓球活动室２63、7２m2２健身室341、5８ｍ2３棋牌室７４、50m24合计670、8m2表２、5二层体育配套用房面积明细表⑤三层平面图拥有2个台球活动室,一个VＩP台球室,2个棋牌室。其面积详见表2、６。序号项目面积单位备注1台球活动室２76、62m2无2台球活动室5７9、5２ｍ２３ＶIP台球室１2０、９9m24棋牌室55、03m25棋牌室148、８７m26合计1181、03m2表2、6三层体育配套用房面积明细表小结:全民健身活动中心中,可实现收益得部分为游泳池、乒乓球场地、羽毛球场地及具有商业性质得体育辅助用房(以下称“**层商业”)。全民健身运动中心可实现收益部分见表2、7。序号项目面积或个数单位１游泳池２个2乒乓球场地３2个3羽毛球场地18个4吊二层商业76６4、23ｍ２5吊一层商业61６4、6５m26一层商业944、63ｍ27二层商业670、8m2８三层商业１１81、03m29商业合计１６625、34m2表２、７全民健身活动中心可实现收益部分表２、1、３残疾人体育馆分析残疾人体育馆总建筑面积29８３5、３9m２,地下两层,地上三层。地下为两层为车库及设备用房,负一层拥有车库2０7个,负二层拥有车库203个,一层为篮球比赛场馆及比赛配套用房,二层为看台及比赛配套用房,三层主要为设备用房。各层平面分布图见附图。残疾人体育馆地上部分不属于本项目业主招商范围,且地下负一层车库不属于本报告测算范围。(地下负一层车库可能由重庆市残疾人联合会管理。)2、１、4残疾人活动中心分析残疾人活动中心总建筑面积12297、６１m2,地下一层,地上五层,地下一层为商业及车库用房(车库5７个,商业面积见表２、8),一层为会议室、餐厅等,二、三、四、五层为办公室及客房,共拥有38间客房(二、三层各１0间客房,四、五层各9间客房),每间客房约30平米左右,地下为商业,商业面积为20８8、６５m２,详见表2、8。序号项目面积单位备注1商店176、３０m2平面图右下入口右侧列表。商店沿防火分区布置。2商店178、5５m２3商店178、５６m24商店201、５2ｍ2５商店241、９7m26商店1８3、36m2７商店１95、6０m28商店１２３、５5m29商店1９2、87m２1０商店215、04m２11商店201、３3m212合计2088、65ｍ2表２、8残疾人活动中心商业店铺面积表残疾人活动中心地上部分不属于本报告测算范围。(残疾人活动中心由重庆市残疾人联合会管理。)２、1、５中心广场分析中心广场地下商业用房及设备用房总建筑面积2385、６８ｍ２,其中商业面积为2００４、48m2,详细面积见表２、9。序号项目面积单位备注1商店25６、56m2平面图自左向右列表。2商店2４7、41ｍ２3商店247、４１m24商店２51m25商店251m26商店247、37m２7商店247、29m28商店256、44ｍ29合计20０４、48m2表2、9中心地下广场商业店铺面积表２、1、6小结①本项目可实现收益得部分为:序号项目面积或个数单位备注一全民健身活动中心m21游泳池2个2乒乓球馆32个3羽毛球馆18个４商业1662５、３４m２二残疾人活动中心m２1商业20８8、６５m２2车库５7个三残疾人体育馆ｍ21车库410个四中心广场地下商业1商业2０04、4８ｍ２五室外1有盖篮球场２个2网球场(室内与室外)室外4个,室内2个个3游泳池1个４旱冰场1个５攀岩场1个6田径场１个向市民免费开放7门球场5个8室外乒乓球场1２个9室外篮球场3个１０地面停车库22３个商业合计20７18、43m2表2、9本项目可实现收益部分一览表此表中数据来源于平面设计图纸。此表中数据来源于平面设计图纸。２、２项目定位本项目就就是江北区政府为民办实事得重点工程之一,面向公众,充分考虑竞技体育训练和赛事活动,满足全民健身、文化、娱乐为一体得多功能性得使用要求,充分发挥口岸得商业价值,最大限度地实行资源共享,最终建成开放式、功能齐全、设施先进、经济实用、生态得体育公园。第三章国内外体育馆运营模式分析３、1目前国内外体育场馆主要运营管理模式公共体育场馆经营得基本形式间接经营直接经营差额预算管理公共体育场馆经营得基本形式间接经营直接经营差额预算管理承包经营合作经营委托经营全额预算管理直接经营集团化经营理事会国内国外3、1、1国内体育场馆主要运营模式①直接经营——全额预算管理由政府得体育行政部门进行管理,场馆得一切运营费用和维护费用由政府财政经费全额支出。②直接经营——差额预算管理由政府得体育行政部门进行管理,实行场馆设备维修费、设备购置费和人员经费等定项补助得差额预算管理。③间接经营——承包经营承包经营制就就是体育场馆通过一定得合同契约把经营设施以租赁、承包得形式出让经营权而取得收入得经营形式。包括自然人承包和法人承包两种形式。④间接经营——租赁经营租赁经营就就是通过合同形式把经营者同所有者得关系确定下来。在一定程度上实现了所有权与经营权得分离,体现了经营者责、权、利三者得统一。租赁经营可采用得三种形式,个人承租、合伙承租、法人承租。⑤间接经营——合作经营体育场馆以土地、房屋或者其她设施作为投资资产,其她投资者以现金、设备、经营管理能力等作为投资资产共同组建有限责任公司来合作经营某项体育业务得经营形式。⑥间接经营——委托经营在不改变体育场馆产权性质和功能定位得前提下,通过公开招标,将体育场馆设施得经营权委托给专业化得经营机构,由该机构根据协议得约定负责体育场馆设施运营得经营形式。根据场馆规模分为整体委托经营、分层委托经营、部分委托经营、专项委托经营等。结合部分省市在大型体育场馆委托经营方面积累得成功经验可知依据大型体育场馆自身运营能力与市场需要,主要可分为部分委托和全权委托。1、部分委托即体育场馆得所有机构将体育场馆部分业务得经营权委托给专业公司或其她经营机构进行运营。2、全权委托即将体育场馆得经营权全部委托给专业公司或其她经营机构进行运营。这种运营模式有利于减轻政府得财政负担、提高经营效率、解决体育场馆后期运营难题。３、1、2国外体育场馆主要运营模式国外得大多数体育场馆采用委托经营得运营模式。3、２各种主要运营管理模式得优缺点分析优点缺点适宜类型及代表直接运营1、可对体育场馆得设施、资源进行有机整合,实现社会效益得最优化与经济效益得最大化;2、减少所有者与经营者得矛盾;３、可最大限度地执行政府指令、政令畅通;4、可培养我国经营管理人员得经营管理能力。１、缺乏运营流动资金;2、经营管理人员一般缺乏经营管理知识,经营效率较低。３、面对市场竞争缺乏压力、动力不足,过多依靠政府和财政,增大财政压力。１、全额预算管理模式适合我国经济欠发达地区,如西藏、青海、新疆等得公共体育场馆得运营。2、差额预算管理模式目前被我国大部分体育场馆采用,如香港小西湾运动场。间接运营承包经营１、经营管理比较轻松;2、收入稳定;3、能使目标清晰、有层次,内部运转较为有序,有利于加强内部经营管理。1、对承包者得经营行为难以有效监督;2、承包者与场馆经营管理人员容易发生矛盾;３、经营者得短期行为严重,致使场馆加速折旧;4、容易造成国有资产流失及形成单一消费得局面。典型代表:南京全民健身中心合作经营１、解决了体育场馆在运营过程中资金缺乏、经营管理人员能力缺乏等问题;2、营造了一种利益共享、风险共担得经营机制。1、合作方之间容易产生矛盾;２、对合作对象要求较高,合作对象得选择较困难。委托经营１、有利于发挥体育场馆得各种本体功能;2、解决体育场馆由于使用率不高而造成得运作经费不足得困难;3、有助于盘活体育场馆存量资产,使国有资产保值、增值;４、有利于体育场馆投资主体多元化;５、有助于政府职能得转变;6、将异化场馆功能得现象降低到最小。1、容易滋生短期行为;２、个体在市场经济中规范性和安全性较差。１、适用于新建得大型体育场馆。在国外被普遍采用。2、国内代表:上海浦东棒垒球场、宁波市游泳健身中心、上海浦东棒垒球场、广州佛山世纪莲体育中心、武汉体育中心、南通会展中心、义乌会展中心。租赁经营1、承租人享有较大得经营自主权,充分体现了高度得灵活性和适应性;2、所有者具有控股权,且降低了经营成本。1、承租人承担得风险较大代表:国家奥林匹克体育中心国外集团化经营1、可在短时间内完成场馆得独立法人改组,实施企业化管理;２、充分有效利用场馆优势,合理利用资金形成拳头项目,容易形成项目优势;利于进行系统消费;3、利用规模化得专业优势对企业利益主体进行改造,实现资源得有效配置和效益最大化。适合场馆多、项目全、且现采用独立经营得大型体育馆如:万乔维亚体育中心理事会１、实现了政府由直接经营向间接管理得转变;2、能够实现场馆管理由行政型向市场型得稳健过度。在国际体育场馆管理领域被普遍采用表3、1各种经营模式比较分析表３、３案例分析在充分研究国内外目前得体育场馆得运营情况得基础上,选取了在国内外运营效益较好得体育场馆作为典型案例进行分析和总结。具体如下:3、3、１国内①无锡体育公园１)简介无锡体育公园前身就就是无锡市人民体育场,体育公园从2009年９月2１日起开工改造建设,2０1０年3月1９日交付使用,总占地面积145亩,总投资３、2亿,总建筑面积５408５平方米,主要包括体育馆,游泳综合馆,商业面积较少,只有几千平方。体育公园最大得特点就就是绿地面积大,绿地率为30%,绿化率为44、5%。2)功能定位创建全市最大得全民健身乐园。3)经营管理模式无锡体育公园经过“两权分离”改革,探索出一条大型国有体育场馆政府建设、中心监管、企业经营得BＣO运营模式,在体育公园得经营过程中实行企业化管理,市场化运作,输出管理,引进外包。无锡体育公园组建了无锡市天健体育运营管理有限公司(以下简称“天健公司”),天健公司就就是无锡市体育公园出资３00万元成立得国有独资企业,拥有员工67位,无锡市体育公园得日常运营管理及财务收支都由无锡市天健体育运营管理有限公司来实现。体育公园得经营由无锡市人民体育场中心监督,监督中心由39位员工组成。日常经营过程中,天健公司负责场馆经营,维护,成本支出,物业管理(物业管理由天健公司外包)等各项工作,园林维护由政府公开招标,中心负责对外包工作进行监督管理。从前期得推广到现在得场馆经营管理,无锡体育公园逐步在实现企业化经营,市场化运作。“天健公司”内部设置了营销推广部,主要工作职责就就是推广及引进,将体育公园得会员卡、培训班推广,将赛事、社会企业活动等引进。体育公园得游泳馆在开馆之前已经完成约１５0万元得会员卡办理,在体育公园得田径运动场,每个礼拜都有2-３场活动。从20１1年３月19日至今,无锡体育公园营业收入为1１00万元,其中全民健身收入为900万元,场地租用为200万元。图３、2无锡体育公园②苏州市体育中心苏州市体育中心始建于1９99年,全部落成于２002年,总占地面积21万平方米,总建筑面积１1、４万平方米,商业面积5－6万方,总投资7、１多亿人民币,由4０0０0座体育场、６０00座体育馆和建筑面积为４、３万平方米得综合健身馆三大建筑主体构成。苏州市体育中心隶属于苏州市体育局,就就是副处级建制得社会公益性全民所有制事业单位,人员经费自收自支。2001年苏州市体育实业投资发展公司成立,与苏州市体育中心实行“两块牌子,一套班子”得管理运营模式。目前,苏州市体育中心(苏州市体育实业投资发展公司)得组织机构模式为主任室(总经理室)下设“一室四部”即:办公室、财务部、场馆活动部、租赁业务部、后勤保障部,拥有员工66位。图3、3苏州体育中心组织架构随着区域得发展,城市得扩张,苏州市体育中心所在区域由原来得城市边缘发展成为城市中心得一部分。苏州市体育中心商业面积为５-6万平方米,商业在苏州体育中心得运营中起到关键作用,首先商业进一步带动了体育中心周围得人气。服装展销会、绿色食品展销会、房展会等各种展销会为体育中心聚集了人气及名气;其次,商业租赁收入占整个体育中心得收入得38%,为体育中心得创收作了很大贡献。苏州体育中心尝试了多种场馆经营模式,游泳馆曾以公开招标得方式承包予日本新世界游泳俱乐部有限公司,但由于承包公司过于商业化,导致市民频繁投诉,体育中心终止承包。此外,体育中心得物业、安保管理外包,中心监管,目前体育中心准备自己管理。环卫、绿化由政府市政负责。2011年初至今,苏州市体育中心总营业额为4６58万元,其中,广告收入20０万,租赁收入1750万元,场馆收入２717万元,总利润１3０0万元,预计今年年底总收入达5０00万元。场馆日常维修由体育中心自己负责,重大维修向政府申请资金,每年１000万元。此外政府给予苏州市体育中心专项费用200万,商业保险５4万,体育中心外景灯光电费140多万。图３、4苏州市体育中心周边总结:国内体育馆运营较为成功得案例以江苏省体育馆为多,经过考察,江苏省体育馆经营多为以成立国有控股公司为经营管理公司,企业化经营,市场化运作得特点突出,管理人员职业化强。3、3、2国外美国既就就是世界经济大国,也就就是目前世界上体育产业最发达得国家,在大型体育场馆得经营管理方面不断探索和创新,积累了很多运营管理方面得成功经验。①麦迪逊广场花园麦迪逊广场花园位于全美最大得火车站之一得宾夕法尼亚站上面,不仅就就是体育娱乐活动得殿堂,而且就就是美国得文化符号之一,就就是一座由大厦与球馆组成得综合性建筑物。据统计,这里一年需要承办大约3２0场赛事,观众流量要达到40０万之多,如此之高得利用率主要就就是由于其秉承“以体为主,多种经营”得经营理念。②丰田体育中心丰田体育中心就就是一座位于美国德克萨斯州休斯顿市中心得室内体育馆,竣工于2０03年10月,造价１、７5亿美元,拥有者为德克萨斯周哈里斯县休斯顿体育管理局,由屡获殊荣得场馆运营部门ClutchCity体育与娱乐公司经营,由日本丰田汽车公司冠名赞助。丰田中心在举行篮球比赛时可容纳约183０0名观众,在举行冰球比赛时可容纳178０0人,而举行音乐会时最多可容纳1９0０0人。体育馆内另设有290０个俱乐部座位,以及10３间豪华套房,每年观众数量逾百万。丰田体育中心已成为休斯顿地区举办重大活动得主要场馆之一,每年至少会举办2０0场比赛和活动,最多得时候可达到2２５场,但从天数上看,这个场馆得利用率已经超过了６0％。ＣｌutｃhCity体育与娱乐公司受丰田体育中心得委托,全权负责该中心得运营工作。公司在整体运营丰田体育中心得同时,将部分业务委托给一些专业机构,如ＦlashSeats公司负责管理丰田中心得票务,包括门票促销、门票销售、市场调查等。ClutｃｈＣｉtｙ体育与娱乐公司还委托ＡＧE公司全权负责该场馆得冠名权交易,包括从市场调查到最终谈判,丰田体育中心成功冠名,获得可观收入。③成功经验总结在体育场馆经营管理方面,美国几个体育场馆并非遵循一个统一得固定模式,其成功经验总结如下:1)场馆经营活动以体为主,多种经营并存。美国体育场馆得经营内容体现了“以体为主、多种经营并存”得特点,经营结构比较完善,即不仅注重体育竞赛表演、体育健身、培训等体育本体产业得发展,而且还提供康复理疗健身咨询、按摩以及餐饮服务等。美国体育场馆绝大多数就就是靠提高场馆使用效率实现盈利得,主要渠道为组织体育比赛和其她娱乐活动得场租、门票、广告收入等以及停车场收入、餐饮服务等。2)积极先进得多元化市场营销策略。美国大型体育场馆一般都拥有自己得市场营销部门或者就就是由专门得市场营销公司提供全方位得市场营销服务,包括附赠式有奖销售、季票、赞助、冠名权出售、赛事得组织等,奉行“以球迷消费为核心、提供全方位服务”得营销理念,更加重视细分市场。另外,非常注重网络营销,借助互联网发布商业信息、既就就是发布场馆信息、进行广告宣传,从而可降低经营成本,高效率地满足消费者需求。３)引入专业体育经理公司进行人力资源管理和场馆维护。体育场馆引入体育经理公司及管理公司,可以充分发挥资产所有者对资源、项目得监督作用;可直接、快速有效地培养综合性体育场馆需要得人才,为自我发展积累丰富经验;可节省得员工培训费用。从节约成本角度看,美国体育场馆还具备以下特点:雇佣正式员工少,临时工多。如万乔维亚体育场就就是一座拥有195１9个座位,1２6个豪华包厢,18８0个俱乐部坐席得大型体育馆,仅有固定工人100人,有活动临时工人增加到50０个,而且比场馆日常维护工作主要靠外包,尽最大可能降低运营成本。4)成熟得集团化托管式运营管理模式。美国许多大型体育场馆都雇佣体育场馆专业管理公司对当地得体育场馆设施进行运营管理。目前,最成功得美国大型体育馆大多采用集团化运营管理模式。集团化托管式对同类项目进行集中托管,其在项目选择、设置目得目标、人员聘用、财务管理、运营机制等方面都专业于现行体育场馆设施得独立运营。5)积极吸引大型企业赞助,重视场馆内广告市场开发。美国大型体育场馆得经营者积极寻找、开发、拓展体育场馆得发展空间与渠道、扩大资金收入来源,把目光聚集到场馆设施所拥有得大量广告发布得空间上。在美国,很多体育场馆都具有相当数量得赞助商,包括从初级市场得食品企业到高端市场得科技企业,都有投资于体育场馆广告空间。可见,美国主要大型体育场馆得运营成功也就就是建立在完整得托管模式基础上。3、3、3总述从对国内外运营较为成功得案例分析可知,体育场馆要实现“以体养体,以场馆发展场馆”得目标,“企业化经营,市场化运作”就就是必由之路。第四章基础模式确立4、１影响模式确立得主要因素4、1、1体育公园自身特点①商业用房大部分分布在全民健身活动中心,与全民健身活动中心形成整体,被分隔成面积较小得商业用房,难以整体利用,且大部分商业为地下商业,为招商出租带来困难。②体育场馆得定位为全面健身,公益性较大。③绿化面积较大,维护成本高。④赛事、活动对体育公园得名气提升起到关键作用,所以能够推广体育公园、引进赛事就就是关键。4、１、2业主得特点本项目业主为江北区国有资产经营管理公司,其职能决定着业主得特点就就是:从整体全局得角度出发,具有战略性得有效得管理体育公园得资产,在保证体育公园得公益性下,尽可能得让体育公园盈利,主要以监督得身份管理体育公园得资产。４、1、3各种运营模式得利弊各种体育场馆得运营模式各有利弊,“企业化经营,市场化运作”就就是体育场馆运营得主流趋势。４、２模式确立建议为保证本项目商业与体育场馆协调统一得统筹运营,体育场馆得“企业化经营、市场化运作得模式”就就是较优得选择。要进行企业化经营,必须拥有独立法人资格得企业负责本项目得经营,针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股得管理公司,负责本项目得经营管理;也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进行经营管理。鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方面得管理难度,且容易影响体育公园得整体定位,我们建议项目业主投资成立一个国有控股得管理公司对该项目进行整体运营管理。要进行市场化运作,必须适当得引进管理与外包。针对本项目我们建议采取以下运作模式:首先,清洁、安保属于劳动密集型工作,设备维护属于技术密集型工作,我们建议以上两种工作引进外包,请专业公司负责。其次,本项目绿化面积较大,也体现了本项目得定位——全民健身,绿化主要发挥公益性,但维护成本较大,对经营企业形成负担,而不能带来直接效益,就从目前国内体育场馆经营状况来看,经营企业还很难有能力承担大面积得绿化维护费用,我们建议维护绿化成本由政府承担。最后,本项目商业设计大部分属于地下商业,且项目周围(本项目商业辐射范围内)人气不足,２万方得商业没有专业公司包装运营,很难运营好,所以我们建议商业部分请专业公司包装运营,或外包予专业公司经营。此外,在成立国有控股得管理公司得同时,我们建议引进职业化管理经理,以公司董事为核心,职业化管理经理为骨干,建立有效得管理团队。4、3测算立场基于本项目得运营模式得确立,我们测算基础模型立场就就是业主单位。以业主单位自营得状况为基准,为业主提供决策谈判得参考依据。以下测算仅考虑社会平均水平,业主单位得经营能力水平高于或低于社会平均水平,在本报告中不考虑。第五章体育场馆价格调查分析5、1调查分析方法根据业主得要求,针对本项目内体育运动设施得规划设计内容,为了更真实、准确地反映市场中体育运动设施收费价格得情况,将本项目内得运动设施进行细分,采用实地访问与网络搜索相结合得方法,有针对性、目得性及有效性地,分别对每类运动设施得价格等信息进行调查;最后,根据所调查了解到得信息资料,采用定量为主、定性为辅得分析方法,综合得出本体育运动设施得收费价格标准。本项目内可收费得运动设施场地包括:1、室内恒温游泳池2个;2、室外游泳池1个;3、室内乒乓球标准球台3２块;4、室内羽毛球标准场地１８块;5、室内标准篮球比赛场1块;6、室外标准田径场１块;7、室外露天网球场４块;8、有盖网球场2块;9、有盖篮球场2块;10、攀岩场地１个;11、滑板场地1个。５、2调查对象由于本项目位于重庆主城区渝北区,所以将调查得范围设定为重庆主城区。调查得对象包括体育中心(重庆奥体中心、高科体育场等)、公园(江北动步公园、江南体育公园、沙坪公园等)、俱乐部(亿力健身俱乐部、乐博会俱乐部)、学校(重庆大学、邮电大学、重庆一中等)、商场(江北北城天街购物广场、南坪浪高凯悦)等。这些对象中既有与本体育公园相似得体育中心、体育馆,也包括重庆比较有名得运动场所,所以调查得对象具有代表性,能够体现目前市场中收费体育设施得市场价格情况。５、３调查数据分析5、３、1网球场价格调查通过数据筛选整理,得到有效得价格信息(见下表)。时间周一周二周三周四周五周六周日16点之前16点之后１６点之前16点之后１6点之前１6点之后16点之前16点之后16点之前16点之后16点之前16点之后16点之前1６点之后重庆高新区高科体育场７0９07090７09０7０90７09090909090江南体育馆70907090709070９07090909０9０９0奥体中心50６０50６05０605060５0６０60606０60蓝湖郡网球场606０６060６0６06０6０６060６0６0606０备注:收费价格与网球得场地新旧及灯光设备关系较大。表5、１重庆主要室内网球场收费标准一览表单位:元／时/场从表5、1中看出,目前重庆主城区主要得一些室内网球场地收费在60-9０小时／场,最高得就就是高科体育场,价格除了受时间段得影响,还受场地新旧得及灯光等设备得影响。表中数据不包括灯光费,一般灯光费就就是２0－25元/小时。时间周一周二周三周四周五周六周日１6点之前16点之后１６点之前16点之后16点之前１6点之后16点之前16点之后16点之前１6点之后16点之前16点之后16点之前１6点之后重庆高新区高科体育场５0７０５0７0５070507050７0707０7０7０大渡口网球中心30４0３0403０４０30403０40４04０4040奥体中心３0４03０4０3０40３0403０4０505０５０5０重庆沙坪公园网球中心30453０４5304530453０454０5５4055江南体育馆6070607060７060７０60７08080８080表5、2重庆主要室外网球场收费标准一览表单位:元/时/场在表5、2中所调查得部分室外网球场收费均价在4５左右元/时／场,由于室外网球场受天气影响比较大,雨天、高温天,基本不会有人使用,晚上使用得频率比较高。同样,表中得数据不包括灯光费,灯光费一般为20-2５元/小时。5、3、2羽毛球场价格调查时间周一周二周三周四周五周六周日会展羽毛球馆2535２5３5２５35２5352５３53５25352５江南体育馆255０255025502５5025５０5０５05050蓝湖郡3030303０30303０30３０３03０３03０30奥体中心35３5３５35３53５３535３５353535３5３5乐博会羽毛球馆283５28352８3528３５283535３53５３5表5、３重庆主要室内羽毛球场收费标准一览表单位:元／时/场羽毛球运动在重庆非常受欢迎,和篮球、足球、网球等相对专业得体育项目相比,羽毛球上手更加容易,对身体素质得要求也没有篮球和足球那样严格。不管高矮胖瘦,只要有一块合适得场地,再加上一身相对简单得装备,就可以进行运动或比赛了。而且,打羽毛球不会发生直接得身体接触,受伤得可能性较小,因此更加得到了市民尤其就就是中年人得追捧。在所调查得羽毛球馆中绝大多数收费都在２5－35元/时/场,并且打球得人很多,球场经常都爆满,许多球馆还需要提前预定,可见羽毛球在重庆受欢迎程度,针对本项目羽毛球价格宜定在２５-３5元/时/场。５、3、3乒乓球场价格调查时间周一周二周三周四周五周六周日奥体中心２020２02020２020202０202020２０2０江南体育馆巨成俱乐部2525252５252525252525２52５２525重庆江北区洋河体育馆101010１010１01０101０１010１01０１0亿力健身乒乓球俱乐部151５１5151５１515１５151５15１51515李家沱恒大小区球馆252５252５252５25252５2525２52525蓝湖郡体育馆20202０202０2０2０２0２０20２０20２0２0表5、4重庆主要室内乒乓球场收费标准一览表单位:元/时/台对室内乒乓球场收费调查对象包括体育中心、俱乐部、小区球馆,收费相差比较大,最高得有25元/时／台,最低得甚至为1０元/时/台。但就就是,在受访得江南体育馆巨成俱乐部中,由于收费比较高,打球得人并不多,多数打球得人办理月卡或年卡,月票为120元(有时间限制)。与本项目相似得奥体中心乒乓球场收费为20元/时/台,价格中等偏上,有一定得参考性。5、3、４游泳池价格调查室内恒温游泳馆儿童成人海洋公园游泳池3040渝州宾馆游泳池２８48国际恒温游泳馆２038奥体中心游泳馆30３0海怡名人会所室内游泳池２020江南游泳馆1530蓝湖郡６０表５、５重庆主要室内恒温游泳池收费标准一览表单位:元／人室外游泳池日场晚场沙坪坝体育馆游泳池8１０重庆18中游泳池1010文化宫游泳池１０10长安丽都水上世界１0１0蓝湖郡35表５、6重庆主要室外游泳池收费标准一览表单位:元/人重庆夏季温度比较高,游泳就就是市民消暑纳凉得好方式,夏季游泳人数众多。我们将游泳场馆收费按室内和室外分开调查,重庆室内恒温游泳池比较多,成人收费在40元左右,儿童价为１5-30元,本项目室内泳池收费定为成人35元/人,儿童15元/人。室外游泳池不管从环境、设施、水质等来讲,都与室内恒温游泳池相差比较大,收费较低,大部分为10元/人。虽然室外泳池收费价格大众化,但就就是室外游泳池一年四季中主要就就是集中在夏季使用,利用率比较低,这也就就是室外泳池在经营上较为不利得一面。5、3、5篮球场价格调查室内篮球场价格时间重庆市体育馆50０0４江南体育馆5０00４蓝湖郡体育馆48０1、5重庆大学篮球馆4001、5重庆师范大学(大学城校区)500元/场重庆邮电大学40０元/场表5、7重庆主要室内篮球场收费标准一览表由于室内篮球场专业性比较强,投资额较大,目前绝大多数得室内篮球场集中在高校和体育中心。高校与体育中心得篮球场馆相比较也有些差异,高校得室内篮球场一般就就是在综合体育馆里,大多只有球场,没有看台和浴室等其她附属设施;体育中心得室内篮球场一般就就是在独立得篮球馆里,有完善得比赛设施,能够满足大中型比赛和其她文艺活动得要求,相对于其她室内篮球场收费更高。由于本项目得室内篮球场在残疾人体育馆内,不属于本次测算范围内。室外有盖篮球场价格大田湾体育场外场5元/人江北动步公园2元/人重庆体育中心外场５元／人大渡口钢化篮球场3元/人表5、8重庆主要室外篮球场收费标准一览表本项目内收费篮球场为有盖篮球场,与调查得大田湾体育场外场篮球场一样,能够在雨天使用。江北动步公园内收费篮球场为一般得露天篮球场,收费为２元／人。从总得调查来看,在重庆室外收费篮球场比较少,价格也都差不多,那么根据与大田湾外场篮球场得相似性以及由于与江北动步公园距离较近,将室外有盖篮球场收费标准定为4元/人。5、3、6足球场价格调查场馆名称地址收费标准高科体育场北部新区黄山大道东段2０１号350元／场经开区消防总队足球场北部新区黄山大道东段11９号５0０元/场重庆大学足球场重庆大学B、C区400元/场重庆一中５00元/场重庆师范大学350元/场第三军医大学5０0元/场重庆交通大学重庆南岸区学府大道66号400元／场表5、9重庆主要足球场收费标准一览表本项目得室外田径场为8道４0０米标准跑道田径场,可以满足标准11人制足球比赛要求,平常对民众开放使用。为了对足球场收费情况进行调查,将洋河体育场、重庆奥体中心足球场排除,因为这类足球场为草场,就就是职业足球比赛场地,而本项目足球场为普通人工草场,不具有可比性。在所调查得球场中,绝大多数都就就是属于高校得田径场,平常也都就就是学生使用或重庆业余足球比赛使用,每场比赛收费价格集中在400元。5、３、7攀岩场价格调查场馆名称地址收费标准南坪浪高凯悦一楼南坪浪高凯悦攀一次１0元,落地算一次;2０元一天内不计时。江北北城天街购物广场三楼建新北路６０号每攀一次１０元,１5元一小时。江南体育中心攀岩场江南体育中心游泳馆旁10元/小时表5、10重庆攀岩场地收费标准一览表重庆得攀岩场地稀少,目前营业得只有江南体育中心攀岩场、江北北城天街购物广场三楼与南坪浪高凯悦一楼得攀岩场,收费为15元／小时。对于室外滑板场地收费标准,由于目前重庆还没有滑板场地,滑板爱好者主要在一些广场或空地上练习,所以只能参考目前国内其她滑板场地收费情况,有得收费、也有得不收费、但收费一般在1０元/次左右。考虑到本项目得滑板场地铺设材料为进口材料,场地装修先进,将收费定为１5元／次。各种场馆得收费价格受区域环境,区域人口及场地本身得条件影响,本项目位于江北区冉家坝,周围交通较便利,住宅区较为高档,人口密度大,体育事业发展有较大得潜力,综合考虑各方面因素,分析得到本项目得各体育运动设施收费价格标准。5、4本项目体育场馆价格定位经过调查分析,本项目体育馆价格定位如下:运动场地收费标准备注周一至周五1６点之前其她时间段室内网球场55元/场／小时７0/场/小时灯光费2５元／时室外网球场３5/场／小时45／场／小时灯光费２５元/时室内羽毛球场２8元/场／小时3５元／场/小时室内乒乓球场2０元／台／小时室内恒温游泳池35元(成人)15元(儿童)室外游泳池１5元/次室内篮球场5000元／４小时商务、文艺活动除外室外有盖篮球场4元/人室外田径场４０0元/场攀岩场地15元/次室外滑板场5元/次表5、１1石子山体育公园收费标准一览表第六章体育场馆使用状况分析６、１项目周边商业情况调查龙湖源著图6、１江北石子山体育公园周边环境概览本项目地块被龙湖源著开发地块南北包围,龙湖源著分为南北组团,北组团已在售,南组团地块未开发。本项目西边仍有处于农田状态得未开发地块。总之,项目四周缺乏人气,将严重影响本项目商业得出租率。龙湖源著规划商业面积8万方,旨在营造一站式多元时尚得完善商业配套区,此外,周边区域得近20多万方商业地产及购物中心等商业配套正在规划之中。周围住宅及商业得规划将为体育馆得人气聚集起到关键作用,但对本项目得地下商业得发展构成威胁,与周围规划中得商业店铺相比,本项目得地下商业缺少竞争力,租金会明显低于地上商铺。紧邻本项目得楼盘层次不齐,既有较高档得龙湖源著,也有普通得香草天空,甚至有一些90年代得老住宅楼。本项目向东为龙湖大社区,龙湖大社区为以香樟林、蓝湖郡、江与城、棕榈泉、常青藤、佰富高尔夫等高级住宅区以及以晶郦馆为中心得复合商业区共同组成重庆高品质社区,将成为本项目体育场馆得主要辐射区,但对本项目商业会有一定负面影响,原因在于本项目商业体量辐射范围仅为临近周边,而龙湖大社区得商业体量大,配套齐全,辐射范围大,会对本项目商业构成一定得威胁。6、2重庆体育馆场所使用率调查根据对重庆各体育馆得调查,各个体育场馆主要集中于周末使用,周一至周五主要以空置为主,各个体育场馆得年平均使用率基本集中在２-４小时之间,根据体育场馆得品质定位不同而变化。蓝湖郡体育中心由龙湖地产有限公司建设,主要作为蓝湖郡社区得体育配套,龙湖地产要求其品质要与社区得品质相适应。所以定位较高。与重庆市内得全民健身中心相比,价格较高一些。其使用率为:所有场馆年平均使用率为2－3h小时。(蓝湖郡体育中心体育场馆包含:室内网球场、室内外羽毛球场、乒乓球场、室内外游泳馆。)本项目定位于全民健身中心,面对广大民众,与蓝湖郡体育中心相比,价格低一些,使用时间高一些。本项目进行体育场馆使用率测算时,对整个体育公园场馆划分为三部分,第一部分为:室内、外网球馆,室内羽毛球馆,室内乒乓球馆;第二部分为:室内游泳馆,室外游泳馆;第三部分为:室外有盖篮球场,室外田径场,攀岩场地,室外滑板场。第一部分体育场馆按每块场地每天使用得小时数来计算使用率,周一至周五按每天每块场地使用１小时计算,周末按每天每块场地9小时计算,周末附加1小时灯光费。通过测算,在一年中,第一部分体育场馆每块场地平均每天使用3—4小时。第二部分体育场馆为室内、外游泳馆,室内游泳馆在夏季为全天开放,在其她季节为下午开放,室外游泳馆只在夏季开放,夏季按4个月计算。根据对重庆市奥体中心及江南体育中心游泳馆得调查,夏季,室内游泳馆(两个游泳池)每天人流量为500—６0０左右,春秋两季较少,一般在100人左右,冬季人流量很小,一般在20—30人左右。本项目室内游泳池夏季人流量预测为５0０人/天,春秋季为1００人/天,冬季为３0人／天。年平均人流量为180、41人/天。室内游泳馆人流量计算(每天)项目夏季冬季春秋季合计(每年)平均人流量(每天)游泳馆人流量50０３010065850、０0180、41时间(天)9０95180365备注参照江南体育馆及本项目设计方案取数。夏季开放时间为全天,其她季节开放时间为下午。表6、1室内游泳馆人流量计算表重庆市设置室外游泳池得体育馆很少,在调查中,蓝湖郡体育中心有室外用泳池,但其区域位置特殊,品质定位较高,人流量较小。基于本项目面向全民,人流量会较大,所以室外游泳池按每天１0０人得人流量预测,年平均人数约9人/天。游泳馆(包括室内与室外)年平均人流量约19０人/天。与本项目方案设计得淋浴用水(主要就就是游泳馆淋浴用水)人２０0人接近。第三部分为室外有盖篮球场,室外田径场,攀岩场地,室外滑板场,这几种场地人流量相对较少,其中攀岩场地与室外田径场周末使用率较高,按每周人流量或场数来预测,攀岩场地按每周30人预测,室外田径场按每周2场包场预测。室外有盖篮球场按每天每块场地20人预测,室外滑板场按每天30人预测。运动场地计算时间或人数单位场地总数周1-周５周末室内网球场19小时／块/天2室外网球场１9小时/块/天4室内羽毛球场19小时/块/天１８室内乒乓球场1９小时/块/天32室内恒温游泳池1８0、41人／天２室外游泳池100人／天１室外有盖篮球场２0人/天２室外田径场２场/周１攀岩场地3０人/周1室外滑板场30人/天1表６、2体育场馆使用情况表第七章商业及车库租金分析７、1商业租金调查范围为了尽可能使本项目得测算更准确,我们采用实地调查与电话询价得方法对本项目周边得租金水平进行调查,租金调查范围为江北区石马河街道、南桥路、徐松路、盘溪路、龙湖紫都城等,如下图所示:7、1商业租金调查范围(20０2年卫星拍摄,本次只用来表示调查范围)7、２商业租金调查结果影响租金得因数较多,区域、楼层等都就就是影响租金得关键因素,由于本项目得商业大部分在全民健身活动中心得地下,所以,本次调查得商业店铺档次处于中等水平。通过整理,计算调查范围内得平均租金为3７元/平方米·月,调查结果如表7、１。序号商铺地址建筑面积租金平方米·月1大型母婴店水晶郦城二组团大门旁405562新城馨苑门面江北区石马河街道7０0253新城馨苑住宅江北区石马河街道974８4餐饮店江北南桥寺180305理发店江北南桥寺90176汽车美容江北南桥寺７0547医疗器械龙山路７０648餐饮店龙山街道南桥静月小区旁３00１1９香草天空小区内商铺冉家坝天竺路香草天空1－43号2454１0餐饮店重庆市冉家坝钢材市场香草天空29７号1２０２911餐饮店余松路345号４66０１2小超市余松路沿街门面12060１３连锁超市渝北冉家坝余松路29９号30003６14洗车场余松路沿街门面23８3８１5快餐面店重庆市重庆江北区盘溪路(872)502716服饰龙湖紫都城1882７17服饰龙湖紫都城门面146３618餐饮店龙湖紫都城门面300３119茶楼龙湖紫都城３０0282０餐饮店龙湖紫都城2６04521餐饮店冉家坝龙山转盘主干道4521２2餐饮美食南桥寺小天鹅花园６05终点站旁餐饮门面5536２３机麻南桥寺50５224餐饮南桥寺１303125茶馆南桥寺603726餐饮盘溪路１772027平均租金水平37表7、１租金实地调查表７、3本项目商业租金定位根据实地调查结果,考虑到本项目商业大部分属于地下商铺,且项目周围人气不足,本项目商业平均租金调整为20元/平方米·月(不含电费,商业部分属于一户一表)。７、4停车场租金调查依据及方法根据《重庆市物价局关于机动车停放服务收费管理办法及降低收费标准得通知渝价〔2002〕7２１号》及《机动车停放服务收费管理办法》,机场、车站、码头、旅游景点、国家投资修建得公共停车场、行政执法扣押车停车场等露天和室内地下配套停车场以及城区临时占道停车场收费实行政府定价。主城区范围内商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼等建筑物和全市范围内住宅区得露天或地下配套停车场收费实行政府指导价。本项目属于国家投资修建得公共停车场,实行国家政府定价。7、5停车场政府定价标准7、５、1室内机动车停放服务收费标准特级停车场车型停放时间收费标准备注小型车、三轮摩托车2小时内1２小时内２4小时内3元／小时1５元以内25元以内超出2小时按每小时1元计收,但不得超过12小时和2４小时得限定标准。大中型车２小时内１2小时内24小时内4元/小时20元以内30元以内超出2小时按每小时2元计收,但不得超过１2小时和24小时得限定标准。二轮摩托车1２小时内24小时内１元／小时5元以内10元以内按小时累计计收,但不得超过１2个时和24小时得限定标准表７、2特级停车场收费标准普通停车场车型停放时间收费标准备注小型车、三轮摩托车2小时内12小时内24小时内2元/小时10元以内20元以内超出2小时按每小时1元计收,但不得超过12小时和24小时得限定标准。大中型车２小时内12小时内24小时内3元／小时1５元以内2５元以内超出2小时按每小时２元计收,但不得超过１2小时和２４小时得限定标准。二轮摩托车１２小时内24小时内5元以内1０元以内按小时累计计收,但不得超过12个时和２４小时得限定标准表7、３特级停车场收费标准7、５、２室外机动车停放服务收费标准车型停放时间收费标准备注小型车、三轮摩托车１2小时内24小时内１元/小时6元以内1２元以内1、实行按次计费得机场、码头、旅游景点按每次2元计收。2、包括公共露天停车场、行政执法扣押车露天停车场、城区临时占道停车场。３、超出2小时按每小时1元计收,但不得超过12小时和24小时得限定标准。4、大中型车、绞接车、拖挂车、超长车等未经交管部门批准在城区临时占道停放,不得以此作为停放依据。大中型车2小时内12小时内24小时内２元/小时１０元以内２0元以内二轮摩托车1２小时内24小时内1元/小时5元以内8元以内绞接车、拖挂车、超长车2小时内1２小时内２4小时内３元/小时15元以内30元以内表7、4特级停车场收费标准7、5、３室内特级停车场标准①车库为钢混结构,停车位必须在200个车位以上,每个车位面积不得低于长×宽＝5×2、4米。车场必须设有两个以上出入口,出入口通道不得少于6米,此外,还应设有紧急车辆出口。②消防及通风设备:车场应设有自动喷淋系统、温度探测器和CO探测器,以及自动化防排烟通风系统等设施。③照明设备:车场除正常照明系统外,还应设应急照明系统,保障车场2４小时停车安全。④监控设备:车场应设有完善得监控系统,对车场内各主要干道,车场进出口等地方进行24小时监控,保障停车安全。⑤车场应设置自动化收费系统,高标准得规范得地面标线及标牌,并为车主购买保险。⑥地下停车场应具备两台以上电梯设施,方便客人和货物通行。7、5、4室内普通停车场标准①钢筋混凝土结构得停车楼,有为停车场服务得配套设施、有通气设施、照明设施、标志设施。②设有防火监测预警装置和完善和消防设施。③有专业得现场管理人员,严格得管理规章制度,24小时接待服务。7、6本项目停车场收费定位根据本项目情况分析资料,本项目拥有特级停车场１个,普通停车场１个以及室外停车场,本项目停车场定价如下表:项目停放时间收费标准备注特级停车位(残疾人体育馆地下车库)2小时内12小时内2４小时内４元／小时20元以内30元以内超出2小时按每小时2元计收,但不得超过12小时和２4小时得限定标准。普通停车场(残疾人活动中心地下车库)2小时内12小时内24小时内3元/小时15元以内2５元以内室外停车场2小时内12小时内24小时内２元／小时１０元以内2０元以内超出２小时按每小时１元计收,但不得超过12小时和２4小时得限定标准。表7、５本项目停车场收费表第八章收入测算由于体育场馆得门票价格根据时间段变化,一般分为16点之前,16点之后及周末三个时段,所以本项目收入得测算以周为最小测算期。假设一年中每周得收入就就是相同得。根据本报告第五章,体育场馆得门票价格已确定,根据本报告六章,体育场馆得使用时间及使用率已确定。本报告收入测算时,体育场馆门票收入及停车场收费按目前社会平均测算,不考虑调价。8、１网球收入根据本报告第６、3节,网球场使用情况按周一至周五每天每块场地使用1小时计算,周末每天每块场地使用9小时计算;在计算周一至周五每天每块场地收入时,这１小时得收费按16点之前与16点之后门票价格得平均数计算;计算周末收入时,增加1小时灯光费。8、１、1室内网球场收入根据本报告第5、3、1节,室内网球场门票价格按周一至周五16点之前55元/场/小时,其她时间70元/场／小时。周一至周五每天每块场地收入=(16点之前门票价格+16点之后门票价格)／2*使用时间=(55+70)／2*１＝62、5(元);周一至周五每块场地收入＝周一至周五每天每块场地收入*天数＝６2、５*５=312、5元;周末每天每块场地收入=周末门票价格*使用时间＊灯光费*灯光使用时间=70*９+25*１=655(元);周末每块场地收入=周末每天每块场地收入*天数=655*2=131０(元);室内网球场每周每块场地得收入＝周一至周五每块场地收入+周末每块场地收入=312、5＋１31０=167２、5(元);室内网球场年收入=每周每块场地得收入＊块数*周数=1612、5*2*52/10000=16、77(万元)。如果每块场地按不同时间段得门票价格得平均数取值,则在一年中,每天平均每块场地得使用时间为3、6小时。8、1、2室外网球场收入根据本报告第5、３、1节,室外网球场门票价格按周一至周五１6点之前３5元/场/小时,其她时间45元/场／小时。周一至周五每天每块场地收入=(16点之前门票价格+16点之后门票价格)/2*使用时间=(35+4５)/2*1＝40(元);周一至周五每块场地收入=周一至周五每天每块场地收入*天数=40*5=2００元;周末每天每块场地收入=周末门票价格*使用时间*灯光费＊灯光使用时间＝４5*９+２5*1＝430(元);周末每块场地收入=周末每天每块场地收入*天数=４3０*2＝８６0(元);室内网球场每周每块场地得收入＝周一至周五每块场地收入+周末每块场地收入=200+８60=１06０(元)。室内网球场年收入＝每周每块场地得收入*块数＊周数＝10６０*４*52／1000０=22、0５(万元)。如果每块场地按不同时间段得门票价格得平均数取值,则在一年中,每天平均每块场地得使用时间为3、7小时。8、2羽毛球场收入根据本报告第６、３节,羽毛球场使用情况按周一至周五每天每块场地使用1小时计算,周末每天每块场地使用9小时计算;在计算周一至周五每天每块场地收入时,这1小时得收费按１6点之前与16点之后门票价格得平均数计算;根据本报告第5、３、2节,羽毛球场门票价格按周一至周五１６点之前2８元/场/小时,其她时间３5元／场/小时。周一至周五每天每块场地收入=(16点之前门票价格+16点之后门票价格)/2＊使用时间＝(２8+35)／2＊1=31、5(元);周一至周五每块场地收入=周一至周五每天每块场地收入＊天数=3１、5*5=157、5元;周末每天每块场地收入=周末门票价格＊使用时间=35*9=315(元);周末每块场地收入=周末每天每块场地收入*天数=３15＊2=６30(元);室内网球场每周每块场地得收入=周一至周五每块场地收入+周末每块场地收入=157、５+630=787、5(元)。室内网球场年收入=每周每块场地得收入＊块数*周数=787、5*18*52/1０00０=73、71(万元)。如果每块场地按不同时间段得门票价格得平均数取值,则在一年中,每天平均每块场地得使用时间为3、5小时。８、３乒乓球场收入根据本报告第６、3节,乒乓球场使用情况按周一至周五每天每块场地使用1小时计算,周末每天每块场地使用9小时计算;根据本报告第５、3、３节,羽毛球场门票价格按每小时20元/场/小时。周一至周五每天每块场地收入＝门票价格*使用时间=2０*1=２０(元);周一至周五每块场地收入=周一至周五每天每块场地收入*天数＝20*5＝1０0元;周末每天每块场地收入=周末门票价格*使用时间=２０*９=180(元);周末每块场地收入=周末每天每块场地收入*天数=18０*2=360(元);室内乒乓球场每周每块场地得收入=周一至周五每块场地收入+周末每块场地收入=100+3６0=4６0(元)。室内乒乓球场年收入=每周每块场地得收入*块数*周数=460*３2*52／10000=76、54(万元)。如果每块场地按不同时间段得门票价格得平均数取值,则在一年中,每天平均每块场地得使用时间为３、２小时。8、４游泳馆收入8、4、1室内游泳馆收入根据本报告第5、3、4节,游泳馆门票价格为:大人３5元/次,小孩15元／次;根据本报告第6、3节,一年中,室内游泳馆平均每天人流为18０人左右;在本次收入测算中,小孩得概念为1、２米以下,一般小孩都要有1-２个大人得陪同(除小孩培训班),所以,大人与小孩得比例按３:１计算。室内游泳馆每天收入:=大人人数*大人门票价格+小孩人数*小孩门票价格=每天平均人流量*７5％*大人门票价格+每天平均人流量*25%*小孩门票价格＝180*７5%*３5+１８0*15％*15=５4０0(元);室内游泳馆每周收入=游泳馆每天收入＊天数=5400＊7/100０0＝3、７8(万元)。８、４、２室外游泳馆收入根据本报告第5、3、４节,室外游泳池门票价格为１5元／人/次;根据本报告第6、３节,夏季,室外游泳池人流量为100人/天。室外游泳池每天收入=室外游泳池门票价格＊每天人流量=１5＊１00=1500(元);室外游泳池每周收入价格=室外游泳池每天收入*7=1500*７/10000＝1、05(万元)。8、5室外有盖篮球场收入根据本报告第5、3、5节,室外有盖篮球门票价格为４元/人;室外有盖篮球场每天得人流量按2块场地整体考虑;根据本报告第6、3节,2块室外有盖篮球场每天人流量按20人计算。室外有盖篮球场每天收入=门票价格*每天人流量=4＊2０=80(元);室外有盖篮球场每周收入=室外有盖篮球场每天收入＊天数=80＊7=５６0(元);室外有盖篮球场年收入=室外有盖篮球场每周收入*周数＝５６0*5２/10００0＝2、91(万元)。8、6其她体育场馆收入其她体育场馆包括:室外田径场、攀岩场及室外滑板场。室外田径场平时对民众开放,只对举行赛事或者包场进行收费。目前而言,这几个场地人流量较少,一般情况下,周末使用率较大。根据本报告第5、3节及第６、3节所确定得门票价格及使用率进行收入测算。８、６、1室外田径场收入室外田径场每周收入＝室外田径场门票价格*每周使用次数＝400*2=800(元);室外田径场每年收入=室外田径场每周收入*周数=800*５2/１0000=4、1６(万元)8、6、2攀岩场收入攀岩场每周收入＝攀岩场门票价格＊每周人流量=15*30=450(元);攀岩场每年收入=攀岩场每周收入*周数=450*52/1000０=２、３４(万元)。8、６、3室外滑板场收入相对前两种场地,室外滑板场使用率较高,人流量按天计算。室外滑板场每天收入=室外滑板场门票价格*每天人流量=１５*30＝４50(元);室外滑板场每周收入＝室外滑板场每天收入*天数=4５0*7=31５０(元);室外滑板场每年收入＝室外滑板场每天收入＊周数=31５０*5２/1000０＝１６、3８(万元)。8、7体育场馆单块场地周收入表表8、1体育场馆单块场地周收入表每周单块场地收入测算运动场地收费标准单位计算时间或人数单位场地总数周收入备注周一至周五16点之前其她时间段周１-周5周末室内网球场５57０元/场／小时19小时/天216２2、5灯光费25元/时室外网球场3５45元/场／小时1９小时／天41060灯光费25元/时室内羽毛球场283５元/场/小时19小时/天18787、５室内乒乓球场20元/台/小时19小时／天3246０室内恒温游泳池３51５人／元/次1８0人/天２37８86、3０取年平均人数室外游泳池１5人／元/次100人/天1105００夏季开放,按４个月计算室外有盖篮球场４元/人２0人/天２５60室外田径场400元／场2场/周180０出租率较低,按每周计算场数或人数攀岩场地１５人/元/次3０人/周145０室外滑板场1５人/元／次30人/天13150不计算单个室内游泳池及单个室外有盖篮球场周收入,而整体考虑这两项得每天人流量。8、8商业租金收入根据调查,本报告第7、３节得出本项目商铺租金为20元/平方米·月(不含电费);本项目可用于出租得商业面积为２07１8、43平方米;考虑到目前所确定得商业面积存在误差,及由于租赁人得更换所致得商铺空置期,商业面积得最高出租率为８5％;考虑到项目运营初期,由于项目周围多为住宅区,其档次各异,新建和在建住宅项目得入住率在本公园运营得前几年均较低,旧小区得入住率虽高,但潜在消费人群不足,这些因素均会影响到商家得入住,且项目于２０12年5月开园,201２年得运营时间实际上约为８个月,故综合考虑２０12年商业出租率按5%计算。从2０13年开始,随着人气得聚