住宅小区建设项目可行性方案研究报告

xxxxxxxxxx住宅小区建设项目可行性研究报告(代项目建议书)金智工程二O一一年六月xxx注册咨询师XXX注册咨询师XXX高级工程师第一章总论1第二章项目建设的必要性6第三章市场分析13第四章建设容与建设规模52第五章区域位置与建设条件53第六章工程技术方案56第七章环境保护与节能68第八章物业管理72第九章项目招投标73第十章实施进度计划74第十一章投资估算与资金筹措76一、投资估算76第十二章经济评价78一、经济评价的主要依据78三、总成本费用估算79五、不确定性分析81第十三章社会评价90一、项目对社会的影响分析90一、项目概况1、项目名称2、项目建设单位3、项目负责人4、项目建设地点5、项目拟建容与规模项目总用地面积58993.54平方米，57403.54m²,折合86.105亩，项目规划总建筑面积135395.57平方米，其中地上建筑面积114481.15平方米[含低层住宅总建筑面积10288.82平方米；高层住宅总建筑面积99323,26平方米；公总建筑面积4869.07平方米(含幼儿园建筑面积1281,53平方米、网物业管理用房建筑面积建筑面积510.49平方米、商业网点建筑面积1070.36平方米)]。地下车库与人防总建筑面积20914.42平方米。共建停车位616个(地下室停车位443个，私家车库停车位46个，地二、建设单位基本情况评，历年来，所开发的项目合格率达100%,优良率80%,创下了骄人1、申请依据(1)工业与民用建筑可行性研究深度要求(2)国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》(3)建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》(5)其他有关专业设计规2、研究围四、主要技术经济指标序号备注1项目总用地面积折合88.49亩项目净用地面积折合86.105亩2项目总建筑面积计容积率建筑面积(地上)低层住宅建筑面积高层住宅建筑面积公共配套建筑面积幼儿园建筑面积网球中心建筑面积社区用房建筑面积物业管理用房建筑面积商业网点建筑面积地下建筑面积(不计容积率)地下车库与人防建筑面积3停车位个46个，地面停车位127个4容积率5建筑密度%6绿地率%7建设期年28项目总投资万元9利润总额万元所得税万元税后利润万元项目投资财务部收益率%税前/税后项目投资回收期年税前/税后借款偿还期年3投资利润率%投资利税率%五、研究结论与建议务部收益率15.73%,所得税后项目投资回收期为2.73年，在财务上(1)勘察设计是项目建设的基础工作，也是项目投资控制的关建筑方案的比选工作，从而为项目的建设与投资控制打下良好的基程中的成本与质量控制工作，以确保其社会效益和财务第二章项目建设的必要性图，计划用15年左右的时间把建设成为繁荣、开放、文明、秀美的的基地之一。近年来，在省、市各级各部门的大力支持下，隆平高科技园高速发展，现有入园企业205家，技工贸总收入近100亿元，成为芙蓉术、现代农业等特色优势产业。自2006年起，园区坚定不移地走都(金丹科技创业大厦)、广发隆平创业服务中心、省科研成果转化中2、国民经济发展的需要为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产因国民经济的拉动作用增幅约1.5～2个百分点。房地产与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95。所以，房均一室，力争在2010年达到人均建筑面积35m²,主导户型为三室两厅和两室两厅。3、实现国家产业政策的需要自1998年初党中央、国务院决定在全国围停止实施住房实物分我国房地产业今后的发展方向将是继续坚持住房市场化的基本持下调整住房产权关系、推动国家住房制度4、城市发展的需要万人，全市土地总面积11819.5平方公里，其中市区常住人口220万人，市区面积556平方公里，建成区面积186平方公里。根据市长期经济发展纲要和市总体规划修编的容，到2020年市城市人口规模将达到350万人，城市用地规模将达350平方公里，在全省率先基本来15年，其城市人口和用地规模较目前将增加近一倍，其发展方向供应总量控制在2400万平方米左右，并根据“十一五”社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在±10%之间。其中，中低价位、中小套型普通商品住宅(含经济适用住房)和廉租住房占70%以上。城市居民住房条件持续改善，到2010年末，预计城市人均品住宅(含经济适用住房)和廉租住房的建设用地占70%以上。要，对于美化城市环境、增加城市功能均具有深远的现实意义。持投资总量的较快增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%,大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设第三章市场分析1、市社会经济现状市位于省东部偏北，处于湘江下游和长浏盆地西缘，东经112度53分至113度6分，北纬28度2分至28度16分之间，五岭南屏，洞庭北扼。全市国土面积11819km²,其中市区面积556km²,建成区面年平均气温17.1℃,最冷月(1月份)气温平均4.6℃,最热月(7月份)平均气温29.5℃。年平均总降雨量为1400mm,4至6月雨水集中，月降雨量平均为185～245mm,全年降雨日约158天。冬春季多北风，夏秋季多南风，日照时数年平均为1726小时，无霜期年平均为279.3天。市地表水系发达，年迳流量达660亿m³的湘江干流由南向北将流，河床坡度小，迳流量大，流速缓慢，高水位时间长，每年4～6宁乡3县与浏阳市。2007年年末全市总人口652.92万人，总面积11819平方公里，其中户籍总人口637.36万人，市区常住人口199万人，市区面积556平方公里，建成区面积189平方公里。经济指标实现历史性突破：全市地区生产总值突破2000亿元，2190.3亿元，同比增长16%;人均GDP突破3万元，达到33000元，同比增长14.2%;全部工业总产值突破2000亿元，完成2184亿元，同比增长30.3%;社会消费品零售总额突破1000亿元，达到1037亿元，同比增长19.8%;财政收入突破200亿元，达到262.5亿元，同比增长48.3%。完成全社会固定资产投资1445.2亿元，同比增长32.8%。城乡居民人均可支配收入分别达到16153元和6339元，同比分别增长16%和16.6%。制经济总量占地区生产总值比重达59%,同比提升4个百分点。花卉45%;两区八园共完成规模工业总产值990亿元，占全市规模工业总产值的比重提高到60.8%;全市产值过100亿元的企业达3家；规模以上工业实现利润163亿元，比上年增长85.7%;工业经济效益综合指数达253%,同比提高48.4个百分点；高新技术产业产值增长28%,占规模工业产值的比重上升到40.5%;单位GDP能耗下降4%。商贸特率达82.5%,全市森林覆盖率达53.6%。社会主义新农村建设深入推新建标准农家店381家，完成乡镇规划35个、村级规划200个，解决农村12万人饮水安全，新增通自然村10个，改扩建干线公路和乡村公路1110公里，新建沼气池1.1万个，农业生产和农村生活环境明显改善。全年实际到位外资15亿美元，增长25.1%。对外贸易大38.9%。其中出口总额26.1亿美元，增长35%;进口总额14.7亿美率为3.5%;企业基本养老保险参保新增11.5万人；新型农村合作医工作力度加大，新建经济适用房70.9万平方米、城镇廉租房2.5万3、市社会经济发展预测的分析论证，市2006～2020年经济社会发展主要指标预测情况见表根据发展预测，2006～2010年市经济总量增长的平均水平将保持在13.5～12.5%之间，2010年GDP将达到2900亿元，经济发展将入年均增长率达到31.5%,比同期GDP年均增长率高出16.7个百分点，占GDP比重为9.17%。预计2010年市地方财政收入330亿元，占GDP比重为10%左右；到2020年市地方财政收入达到1000亿元，占GDP比重为13%左右。序号1地区生产总值亿元2人均GDP元3地方财政收入亿元一般预算收入亿元4全社会固定资产投资亿元5城镇居民人均可支配收入元6农村居民人均可支配收入元7总人口(户籍)万人总人口(常住)万人8城市人均公共绿地面积平方米8市常住总人口2006～2020年按平均每年增加10万人，到2010年达到685万人、2020年达到795万人。其中市区常住人口按平均每年增加9万人，2020年总数达385万人，都市区常住人口2020年总数达405万人。2005年市城镇居民人均可支配收入为12434元，预计2010年达到18900元，2020年达到50000元。2005年市农村居民人均可支配收入为4735元，预计2010年达到6750元，2020年达到15000元。2006～2020年，市的投资重点之一就是提升市城市品位，满足二、市政规划分析1、城市发展规划批准。根据该《规划》,2020年市城市人口将达350万，城市建设用地将达350平方公里。城市沿湘江、319国道两条生长轴线，向周边一主：指河东城区集中联片发展区域，2020年城市建设用地124平方公里，城市人口146万。规划将强化综合服务功能，提高环境质界，北至谷山，南至靳江河，2020年城市建设用地65平方公里，城星马新城位于主城区东面，2020年城市建设用地64平方公里，城市人口53万，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、四组团：暮云、捞霞、高星、含浦组团。暮云组团2020年城市建设用地22平方公里，城市人口18万，布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。捞霞组团2020年城市建设用地28平方公里，城市人口23万，规划为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量工业基地。高星组团2020年城市建设用地26平方公里，城市人口25万，规划为综合产业区与置换外迁工业基地。含浦组团2020年城市建设用地21平方公里，城市人口20万，为大学城的远2、城市商业网点规划根据《市商业网点布局规划》,市商业网点空间布局为1个市级三、房地产宏观政策分析1、上半年政策新导向产市场运行呈现出购房者和开发商观望气氛浓厚，投2008年，为了进一步挤压房地产市场中的泡沫，国家除了进一法》,并于7月1日起正式施行，这一系列的政策的制定，政府以期2、上半年政策导读建设部今年2月28日发布《关于做好住房建设规划与住房建设济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。建设部有关负责人表示，制定住房建设规划与住房建设年度计低收入家庭住房困难以与促进房地产市场健康发展的相关政策文件为依据(2)严格控制土地开发的政策措施国有建设用地储备办法》,并于7月1日起正式施行。①土地闲置满一年不满两年，征收20%闲置费1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,明确提出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无土地价款的20%征收土地闲置费；②新合同文本规定：商住项目开发原则上3年完成3月27日，省地税局下发文件，批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房(含用于拆迁安置的住房)不实行预征。局出新规：土地五一起全面网拍，与从2008年5月1日开始，凡拟④今年将建廉租房经适房各100万平方米，将逐渐实现“居者有其屋”1月21日，省发改委主任叔红在我省2007年国民经济和社会发展计划执行情况与2008年计划草案报告中透露相关容，我省预期全社会固定资产投资4940亿，新建(筹建)廉租住房100万平方米、经济适用房100万平方米，省财政厅厅长友志向会议报告全省2007年预算执行情况与2008年预算草案时承诺说，从今年起，省财政安排3000万元，多渠道筹措设立城市廉租房保障专项资金，推动解决城住房建设。市委副书记、市长剑飞在1月16日主持召开了市第十三届人民政府第2次常务会议。从会上获悉，将设立廉租房建设产业基金，以会议听取了市房产局关于市设立廉租房建设产业基金的情况汇报。据2007年9月最新统计，目前共有最低收入家庭(低保户家庭)无房户和住房困难户12324户，其中无房户6163户、住房困难户(人平12平方米以下)6161户，按户均建筑面积50平方米计算，实物配租须提供62万平方米的廉租住房。以每年建设10万平方米廉租住房计算，实现“居者有其屋”需要6年多时间。会议原则同意设立廉⑤相关金融税收政策高存款准备金率，由去年年初的2.52%提高到今年的16%。⑥央行总部确定房贷方向限制外资投资房地产中国人民银行XX总部上周发布《XX市信贷投向指引(2008年修⑦个人购买经适房契税减半2008年3月1日起执行自2008年3月1日起，我国对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。2月28日，财政部、国家税务总局公布对个人出租住房收入降低至按10%的税率，来征收个人所得税。b、二手房交易网上签约将全面展开⑨关于公积金方面政策5月29日上午，市住房公积金管理中心正式对外公布，市住房公积金管理中心将全面实施自购住房组合贷款政策、提高贷款金额、目前市的规定，市区公积金贷款额度为30万元，长、望、浏、宁四县(市)为15万元，今后办理住房公积金贷款业务由原来规定的15个工作日办结缩短为10个工作日办结。尤其是在期房抵押的住房公⑩关于企业税收政策4月16日，国家税务总局公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号),对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅(非经济适用房)的预20%;位于地级市、地区、盟、州城区与郊区的，不得低于15%;位全市棚屋面积约260万平方米，需拆迁安置居民28万余人。改改造方式：(一)拆除改造危险房屋、严重损坏房屋和三层以下房屋以与其它纳入棚改规划的房屋。(二)修复修缮具有湖湘文化特c、计划安排据了解，近几年努力健全城市住房保障体系，截至2007年底，全市经济适用住房累计竣工1239万平方米，完成投资123.79亿元，销售149377套；建设廉租房9.59万平方米、1906套，全市人均居住面积由2003年的23.2平方米提高到2007年的28.9平方米；拆除、改造、修缮各类棚屋560多万平方米，使4.8万户、18万多居民搬还有11138户无房户，人均12平方米以下的住房困难户还有5206户，经济适用住房积压待购户约3.15万户。棚户区改造任务繁重，全市二环线棚户区总面积899万平方米。各类特殊群体住房矛盾突出，全市尚有235家企业54171名职工未享受房改政策，27724名职工家庭住房面积不足50平方米。旧城改造中还遗留约400栋、6000多户、2万多人的散户居民。与此同时，全市近50万外来务工人员今年5月28日至29日，省委常委、市委书记润儿对实施安居工危旧房、筒子楼1000万平方米，确保每户居民有一套安全、宜居的纳入基础设施建设工程围的棚屋，由各工程项目主单位负责改3、宏观调控政策点评建筑100万平米经济适用房与100万平米的廉租房来建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占4、上半年宏观调控政策评价给的办法使供求趋于平衡。2008年上半年国家出台了一系列土地政了相应的配套政策和措施。这些措施的制定和实施，对于执行国家四、房地产市场现状1、商品房累计供应和销售总量分析2008年上半年，全市商品房累计批准预售562万平方米，同比增长57%;其中住宅批准预售393.82万平方米，同比增长52%。去年同期相比分别减少23%、0.77%,从数据上看，上半年商品房批供销比达到了1.62:1,市场供过于求现象明显。2、新盘分析2008年1～6月共有69个楼盘开盘，建筑面积总和约为3490万m²。其中别墅项目约8个，商业项目约1个。其中，4、5、6月开盘项目较多，都在15个左右。在这69个项目中，36个加推项目，333、08年上半年施工竣工面积表3-2市2008年1-6月房屋施工面积(按区域分)单位：万m²项目全市芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区面积面积商业营业用房面积面积2008年上半年全市商品房施工面积为3890.89万平方米，同比万平方米，同比增41.76%,其中经济适用房施工面积106.71万平方米，占住宅施工面积的3.54%,同比增长1%;住宅施工面积占总施工面积的77.48%,而去年同期住宅施工面积占总施工面积的76.47%;办公楼施工面积97.59万平方米，占总施工面积的2.51%,同比增长31.91;商业营业用房施工面积277万平方米，占总施工面积7.12%,同比增长13.56;其他用房施工面积501.63万平方米，占总施工面积的12.89%。表3-3市2008年1-6月房屋竣工面积(按区域分)单位：万m²项目全市芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区浏阳市面积面积0000商业营业用房面积面积0因资金和销售等方面的原因，部分项目放慢了施工进度，上半年全市商品房竣工面积为302.6万平方米，比上年同期减少14.81%,但根据前几年的开工情况可以预计今年下半年将会有大批项目进行竣工验收。其中：住宅竣工面积245.94万平方米，占总竣工面积的81.28%,同比减少9.57%其中经济适用房竣工面积11.35万平方米，占住宅竣工面积的4.61%,同比减少21.89%;办公楼竣工面积4.01万平方米，占总竣工面积的1.33%,同比减少43.36%;商业营业用房竣工面积29.18万平方米，占总竣工面积的9.64%,同比减少10.4%;其他用房竣工面积23.47万平方米，占总竣工面积的7.76%,同比减少46.17%。4、2007年元月-2008年上半年楼市各月价格走势2008年上半年，全市商品房均价为4410元/m²,同比上涨34.53%;其中，商品住宅平均售价为3650元/m²,同比上涨19.52%。图3-12007年元月-2008年上半年楼市各月价格走势图5、08年上半年住宅套型面积供需情况表3-42008年上半年住宅套型面积供需情况表项目户型比例(%)比例差(%)比例(%)比例差(%)供一销供销比合计上升，国家继续加强90/70政策的监管，所以今年90平米以下户型6、上半年全市销售面积分区分析表3-5上半年全市销售面积分区分析表项目商品房(万m²)同比比例(万m²)同比比例全市开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区从上表可以看出，全市商品房销售总量为456.93万平米，销售量同比增长4.91%,从各区的成交情况来看，除了开福区和雨花区，其余各区的成交量较之去年都有所下降，开福区上半年成交量为95.45万平米，占全市成交总量的20.89%,成交量较去年上升56.19%,雨花区上半年成交总量为143.51万平米，占全市成交总量的31.41%,成交量较去年上半年上升9.13%,住宅方面全市08年上半年总成交面积为393.59万平米，同比去年上半年上涨0.57%,各区住宅市场其中开福区住宅成交面积为84.57万平米，占全市总成交量的21.49%,成交量同比上升52.46%,雨花区成交量为125.91万平米，占全市总成交量的31.99%,成交量同比上升7.0%,2008年上半年，全市二手房交易成交面积75.99万m²,成交金额为17.92亿元，成交套数为6218套，与去年同期相比分别减少27.68%、24.10%和29.30%。其中住宅成交48.75万m²,成交金额7.74和27.60%。二手房非住宅共成交27.24万m²,成交套数为686套，与去年同期比分别减少30.05%和40.55%。二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的64.15%、43.19%、88.97%。7、各类型房屋空置情况住宅空置面积为82.79万平方米，同比增长31.66%,占总空置面积的34.64%,而上年同期住宅空置面积占总空置面积的33.5%;办公楼空置面积为14.1万平方米，同比增长52.43%,占总空置面积的5.9%,而上年同期办公楼空置面积占总空置面积的4.93%;商业营业用房空置面积为72.62万平方米，同比增长14.22%,占总空置面积的30.38%,上年同期商业营业用房空置面积占总空置面积的33.87%;,其他用房空置面积为69.49万平方米，同比增长33.71%,占总空置面积的29.07%,而上年同期其他用房空置面积只占总空置面积的27.69%,其他用房主要为地下室、车库。长沙市2008年6月底房屋现房存量(按用途分)长沙市2008年6月底房屋现房存量(按用途分)面积合计别墅、高档公寓办公楼口竣工面积□销售面积口空置面积图3-2市2008年6月底房底现房存量图从商品房空置时间情况来看，我市至6月末商品房空置面积中，待销房屋面积占69.99%,滞销房屋面积占20.76%,积压房屋面积只占9.25%。比较去年同期，待销、滞销、积压比例结构变化不大。住宅待销面积占住宅空置面积的84.02%,住宅滞销面积占住宅空置面积的10.63%,住宅积压面积占住宅空置面积的5.35%。与去年办公楼待销面积占办公楼空置面积的64.11%,办公楼滞销面积占办公楼空置面积的20.57%,办公楼积压面积占办公楼空置面积的商业营业用房待销面积占商业营业用房空置面积的51.45%,商业营业用房滞销面积占商业营业用房空置面积的35.22%,商业营业表3-6市2008年6月底房屋现房存量(按用途分)单位：万m²类型面积住宅办公用房档公寓用房空置面积0其中：待销房屋(一年以(含一年))0滞销房屋(一年以上至三年)0积压房屋(三年以上)0长沙市2008年6月底空置房屋构成(按用途分)0面积合计别墅、高档公寓办公楼其他口其中：滞销房屋(一年以内(含一年))□滞销房屋(一年以上至三年)口积压房屋(三年以上)图3-3市2008年6月底空置房屋构成图(2)住宅各种套型空置情况分析工而未全部销售完毕的楼盘中，套型面积在120平方米以上的住宅待销面积(竣工一年以)占全部住宅待销面积的79.14%,待销套数占全部住宅待销套数的67.85%;套型面积在120平方米以上的住宅滞销面积(竣工一年以上三年以)占全部住宅滞销面积的79.49%,滞销套数占全部住宅滞销套数的62.18%;套型面积在120平方米以上的住宅积压面积(竣工三年以上)占全部住宅积压面积的77.15%,型面积在90平方米以上的住宅。比例(%)0比例(%)00000比例(%)0000比例(%)073比例(%)00009870比例(%)0000五、市房地产市场走势预测1、高通胀，利率倒挂，股市持续下跌，开发商融资渠道受限，楼市走向风雨飘摇2、国家货币政策进一步从紧，虽有民间资本补充，但仍不能完全解决房地产开发的资金面压力3、近年来新开工面积逐年增加，今年下半年或明年将形成史上供应新高峰有望突破1000万平方米，刷新2007年937.49万平方米的纪录，4、商品房价格涨幅趋缓，区域和品质差异日显竞争力5、购房者的观望与开发商的价格保卫仍在角力，下半年或将打破平衡济实力有限的需求者，其观望情绪较浓。然而，在2007年并未出现开发商有所行动。今年1-6月的销售量与去年同比有所减少，月均不足60万平方米的销售面积与月均超过90万平米的供应量相比，6、两型社会建设催生新的刚性需求，中、长期市场向好的态势没有改变7、在政府不出台重要扶植政策的情况下，二手房市场前景将不甚明朗8、短期租赁市场将保持活跃，市场秩序将进一步规六、项目市场分析1、房地产开发的园区化2、市房地产市场影响因素3、市房地产市场特点年代和90年代，分别占全市住房总量的31.28%和37.62%。早期住120-144m²区间户型套数占29.78%;90m²以下的户型销售占比个楼盘(2001～2006年上半年开发的楼盘)按家庭调查统计的结果4、产品目标市场分析标见表3-8。中端高端25万以下25-35万35万-50万50-80万80万以上单价(元/m²)7000以上(1)低端市场：该类产品一般为低总价(25万以),低单价，或收入：年收入大多在3.5万以下年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主受教育程度：他们大多受过较高的教育家庭结构：2人与以下购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。(2)中低端市场：该类产品总价主要集中在25～35万；产品品质收入情况：年收入3.5万～8万能力为标准，年龄主要集中在40周岁以下受教育程度：受教育程度普遍不高职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上置业情况：以第一次置业为主，二次置业为辅(3)中端市场：该类产品总价大多在35～50万，产品品质较好，年龄：30～40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群购房目的：改善居住环境，提高居住水平。置业情况：相当大的一部分为二次置业家庭结构：以三口之家为主收入：他们的年收入在5万～10万之间，有一部分积蓄(4)中高端市场：该类市场总价在50～80万，产品品质较高，建用新型建筑材料或建筑技术，对开发商运作水年龄：30～40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群置业情况：相当大的一部分为二次置业家庭结构：以三口之家为主收入：年收入在10万～20万之间，有一部分积蓄购房行为：比较理智，注重产品的舒适性、(5)高端市场：该类市场总价大多在80万以上，单价在7000元/m²以上，产品品质高，设施设备档次高，大量运用高新技术产品，家庭结构：3人或3人以上收入：高收入阶层，年收入20万以上，有相当的存款年龄：35～45岁之间置业情况：为二次置业或多次置业受教育程度：大多受过较高的教育5、价格现状与预测“十五”期间，市的商品住宅价格先降后升，2002年以后，销售价格保持逐年平稳增长态势。2001～2005年销售价格依次为2392元/m²、2149元/m²、2222元/m²、2391元/m²、2539元/m²,在此期间，单位销售价格仅增长147元/m²,上涨6.16%,年均涨幅为1.76%,2006年销售价格为2691元/m²,2007年均价迅猛涨至3700元/m²左而河西、星沙的新开楼盘中，价格区间在3000～3500元/m²。告》显示，2008年上半年，全市商品房均价为4410元/m²,其中，商品住宅平均售价为3978元/m²,商品房非住宅平均售价为6402元/6、本项目优势与定价策略(2)邮培中心本身为园林式宾馆与培训单位，周边为近37亩水(3)项目定位为市中高收入人群生态居住小区，以高品质的设住宅销售价预设5135元/m²,商业网点销售价预设5800元/m²,车库按65000元/个。第四章建设容与建设规模一、建设容天园假日住宅小区建设项目建设容主要为：由9栋1～5层与17栋10～17层建筑物与相关商住楼和项目配套的服务设施(如车库、项目总用地面积58993.54平方米，折合88.49亩，项目规划总低层住宅总建筑面积10288.82平方米；高层住宅总建筑面积99323,26平方米；公共配套总建筑面积4869.07平方米(含幼儿园建筑面积1281,53平方米、网球中心建房建筑面积506.69平方米、物业管理用房建筑面积建筑面积510.49平方米、商业网点建筑面积1070.36平方米)]。地下车库与人防建筑面积20914.42。共建停车位616个(地下室停车位443个，私家车库停车位46个，地面停车位127个)。项目容积率1.99,建筑密度25.19%,绿地率40.5%。主要技术经济指标见表4-1。表4-1主要技术经济指标表序号备注1项目总用地面积折合88.49亩项目净用地面积折合86.105亩2项目总建筑面积计容积率建筑面积(地上)低层住宅建筑面积高层住宅建筑面积公共配套建筑面积幼儿园建筑面积网球中心建筑面积社区用房建筑面积物业管理用房建筑面积商业网点建筑面积地下车库与人防建筑面积3停车位个地面停车位127个4容积率5建筑密度%6绿地率%第五章区域位置与建设条件训中心、省劳动人事学校与省老干部修养所一起位于南侧的白竹坡历年极端最低气温-11.3℃小时最大降雨量82.5mm最大积雪深度基本雪压最大冻土深度夏季平均风速冬季平均风速30年一遇最大风速最多风向与频率NW·31%项目位于市芙蓉区，根据国家地震局、建设部2001年版《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001),市地震烈度为6度。市地域结构属于长衡丘陵盆地，以平岗为主，山丘兼而有之，呈弧型状态、背东朝西分布。经详细的工程地质勘探工作，拟建场地地质情况良好，地质非常稳定，地下水几乎为零，无古墓、涵洞、夹层等不良地质情况，非常适宜建多高层住宅。1、物料供应2、基础设施3、场地条件第六章工程技术方案一、总平面布局1、指导思想(1)建筑朝向的因地制宜大部分的建筑(居住建筑)的排列形成南北朝向，使每户居民都能更(1)交通系统①动态交通—交通结构②停车机动车停车考虑地上与地下相结合，共设停车位616个。(2)绿化景观系统①入口绿化带一垂直绿化的形成②院落绿化—归属感的形成与均好性的加强小区以贯穿东西的条状庭院空间和保留的绿化植被带作为景观1、户型设计2、建筑立面设计三、结构设计1、采用的规规程2、抗震设防根据《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001),该区域地震动峰值加速度g=0.05,对照地震基本烈度为VI度。走廊、门厅、楼梯客房部分：2kN/m²厨房楼面活荷载：2kN/m²5、结构选型四、给排水工程1、研究依据2、给水系统(1)水源网。市政给水管道压力≥0.30Mpa,并沿项目消防车道按小于120米(2)给水系统项目生活用水使用自来水，地下2层至地上3层由城市自来水水3、排水系统(1)污水系统项目污水(生活污水与洗浴废水合流)经化粪池处理后就近排入(2)雨水系统五、供配电工程1、研究依据2、电源与供电方案变电所操作电源采用220V直流电源。3、动力配线工程4、照明工程5、防雷接地地电阻值不大于1欧姆。卫办公用房等处装设火警专用分机。消防控制室装设城市119专用火3、火灾事故广播系统式。消防控制室设置火灾事故广播与火灾报6、综合布线系统(PDS)本项目弱电系统根据功能的不同采用综合布线与单独布线相结七、消防形成环形消防通道，宽度大于8米，与周围建筑物保留一定的防火间第七章环境保护与节能季分明，年平均气温17.2℃,其中1月份最低月平均4.7℃,7月份最高平均29.4℃。年日照明数1677小时，无霜期大于280天。年平均降雨量1393mm,其中4～6月份占40%以上。历年风向除7月份日报优良天数由原来的年均47%上升到70%,酸雨污染严重的趋势得已达到56.26%,通过出台机动车禁鸣喇叭等规定，加强对文化娱乐业噪声和建筑噪声执法监管，区域噪声平均控制在52.7dB,二、环境保护1、设计依据与采用标准规(1)《建设项目环境保护管理条例》(98)国务院令第253号文(2)《建设项目环境保护设计规定》(87)国环字第002号文2、建设地点环境现状3、施工中的环境保护4、主要污染源与污染物(2)噪声源5、污染物排放与污染治理(1)污水(2)废气(3)固体废弃物随着项目的建成和投入使用，生活垃圾将是项目区域环境质量备，同时加强卫生宣传，防止住户在公共区(4)绿化项目除道路、配套设施等占地外，其余空地全部进行绿化，尽充分提高能源利用率是每个工程项目都应遵循的准则，在设计7、生活给水采用无负压变频设备，并充分利用市政管网的压第八章物业管理二、机构设置环卫绿化部设施维修部治安保卫部环卫绿化部设施维修部治安保卫部办办公室财务部第九章项目招投标设项目可行性研究报告增加招标容和核准招标事项的暂行规定》和同时，建设单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质第十章实施进度计划全部工程计划在2009年3月开工，2011年2月全面竣工，项目建设总工期24个月。设计、三通一平等。2、2009年9月完成所有基础工程。3、2010年10月底所有主体工程完工。4、2010年12月底完成所有的建筑外装饰、室装饰与安装工程。5、2011年2月底完成所有户外工程、配套设施等，全部收尾交项目具体的进度计划安排见表10-1。序号工程项目4123411前期工作2三通一平345678第十一章投资估算与资金筹措一、投资估算1、投资概况项目总用地面积58993.54平方米，项目规划总建筑面积水工程、总图工程、绿化工程等的投资。项目工程建设总投资为万元，其它费用10425.2万元，预备费921.5万元。2、编制依据二、资金筹措项目所需的建设总投资为29453.7万元，建设资金主要由建设单位自筹资金解决(项目资金筹措情况见附表),拟定的资金来源构2、开发回收款：9000万元序号项目其它费用工程费用建筑工程电气工程给排水工程弱电工程土石方工程道路工程景观绿化工程其他费用建设单位管理费土地征购费勘察设计费工程监理费报建费招投标费预备费总投资第十二章经济评价一、经济评价的主要依据二、销售收入与销售税金估算高层住宅销售价2980元/m²,低层住宅销售价5135元/m²,商业网点销售价5800元/m²,车库按65000元/个进行效益测算。际销售情况，本次经济分析可以对外销售的商品住宅按100%销售计2、销售收入项目的建设期为2009年5月～2011年4月，共24个月，销售周期为2010年5月～2012年4月，按上述价格和出售比例计算的销售收入总计36925.5万元，详见附表12-1。3、销售税金与附加业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的3%缴纳教育项目开发完成后，向政府部门缴纳的销售税金与附加总额为2030.9万元。三、总成本费用估算1、开发建设成本2、管理费用3、销售费用为31669.2万元，详见附表12-2。1、利润估算项目根据国家发改委、建设部2006年7月颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)以与建设部2000年9月颁布的《房地项目应缴纳的企业所得税根据国家有关规定按利润总额的25%项目逐年的销售收入扣除总成本费用与销售税金即得利润总额，项目计算期利润总额为3225.3万元；扣除所得税806.3万元后的净利润为2419.0万元。投资利税率=利税总额/总投资×1