2024年物业选聘流程

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Thisdocumentisforreferenceonly-rar21year.March物业选聘流程(總9页)有关选聘物业服务企业的一般程序到达选聘物业企业的合法性前期物业协议到期。该前期物业服务协议是在前期開发商售卖房屋前，通過招投標進行物业企业的选聘确定的，该《协议》是在没有业主参与的状况下，实現的前期物业管理协议。根据业主委员會与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效時，前期物业服务协议终止。二、选聘物业企业的要素物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者為业主委员會，同步规定有权更换物业管理企业的主体也為业主委员會，因此业重规定更换物业管理企业的，均必须通過业主管理委员會并实行一定的程序後实行。1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。當物业管理企业出現法定更换物业管理企业条件時，即物业管理企业丧失一定的經营资格和經营资质時，其与业主委员會或者业主所签订的《物业管理委托协议》自動解除，业主委员會可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通過招標或邀請投標的方式选聘新的物业管理企业。2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。當《物业管理服务协议》所约定的事由出現导致需要更换物业管理企业，可以由业主委员會根据《物业管理服务协议》的约定直接進行，也可以由业主委员會根据业主或者物业使用人的诉求，進行详细按法律法规运作之後，解除与物业管理企业的协议。业主委员會可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通過招標或邀標的方式选聘新的物业管理企业。3、业主委员會通過招標或邀標方式更换物业管理企业之前，应當就如下哪些事项形成决策。根据不一样状况，业主大會应當在招標前决定如下事项：（1）由业主授权业主委员會或委托招標代理机构组织招標或邀請投標方式；（2）确定采用公開招標或邀請招標方式的其中一种；（3）业主授权业主委员會直接确定中標人或由评审委员會推荐中標候选人名單後，由业主大會通過投票方式最终确定中標人（企业）；（4）物业服务价格幅度或水平。4、业主委员會招標前，与否需要立案。业主委员會招標前，应當到项目所在区、县国土资源和房屋管理局立案。立案時，应提交如下资料：（1）业主大會决策；（2）招標公告或者投標邀請書；（3）招標文献；（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员會委托招標代理机构進行招標的，還应提交双方签订的委托書。5、业主委员會组织招標過程中，怎样保证广大业主的知情权。应從如下几种方面保障业主的知情权：（1）业主大會會议通過書面征求意見的形式召開的，业主委员會应當在招標前将业主大會决策在物业管理区域内的明显位置向全体业主公告；（2）评標過程中，現場答辩可采用公開的方式，业主可参与旁听、問询有关该物业管理的方案制定、問询有关竞標企业的状况等；（3）评標結束後，业主委员會可以将招標的過程状况以及评標委员會提交的评標汇报向全体业主公告；（4）中標企业确定後，业主委员會应将其基本状况和与其鉴定的物业服务协议的服务内容、范围、原则以及价格等重要内容在物业管理区域的明显位置向全体业主公告。6、业主委员會通過招標或邀請方式更换物业管理企业的，应當提前多少天告知原物业管理企业。原物业服务协议即将到期或已經到期，业主大會决定重新选聘物业管理企业的，应當及時召開全体业主大會，并在原物业服务协议到期前三個月将有关决策書面告知物业管理企业。假如是前期物业服务协议尚未到期，按照有关规定，由业主大會决定另行选聘物业管理企业的，应當在做出决策後及時書面告知物业管理企业。7、业主委员會招標应當何時完毕。业主大會通過招標方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务协议到期前一种月完毕。由于多种原因，在原协议到期前没有完毕选聘，前物业服务企业与否继续提供服务，由企业与业委會到达协议，當完毕选聘後协议失效。三、邀請招標，业主委员會筛选应邀物业企业的要點邀請三家（或三家）以上的物业企业對小区物业企业选聘竞標报名。由业委會组织的评审委员會對竞標企业规定提交的如下资料并审查提交资料的真实性：1、《物业服务方案》比较；2、物业资质等级比较；3、注册资本金多少比较；4、竞標企业获得的有关证書比较；5、营业执照、税务登记证、企业代码；6、质量认证書；7、對物业服务的方案评审；在审查其方案中的：對小区的服务内容、服务原则、存在瑕疵問題的整改措施、物业服务收费报价、公共收益的代管理及對全体业主的权益保障。8、服务费价格（根据市場行情，可由业主提议价格）评审小组對评审原则的制定。根据评审原则對竞標企业的單项分值的和，以總分第一名為中標企业（按100分制）序号评分项目分值1物业二级资质物业三级资质2注册资本金3质量认证書4获得的多种書证5营业执照税务登记证组织机构代码等6物业服务方案。根据企业提交的方案评审7企业對小区存在問題的改善方案评审8現場宣讲的评审9現場宣讲的组织评审10現場宣讲人的方案评审11對竞標物业企业所管理楼盘的评审12其他评审。如所管楼盘中的发電机、配電室、二次供水等设施设备的現場比较评审等，由业委會评审组组织考核项目四、召開业主大會准备1、在召開业主大會的時间确定後，在召開前应進行大會召開的文献公告（该文献要在召開前拾五天张贴，文献内容要讲明业主大會召開的内容，张贴的文献進行拍照保留）。2、选聘物业企业的理由及选聘時间安排用書面报辖区街道物业科立案。3、业委會可以决策前物业企业進入选聘。参与這次的物业服务企业的选聘。4、大會召開二种形式，一是現場召開业主大會，二是上门征集选票。5、假如是現場召開，应邀請辖区街道监督、物业主管部门监督、片区民警维持秩序参与；假如是上门征集选票，在记录选票時，邀請辖区街道监督、物业主管部门监督、片区民警参与。6、對选聘的所有文献進行封存保留，尤其是业主的原始选票保留。7、致（χχχ街道办事处）《有关小区选聘物业服务企业的汇报》函件。8、致（χχχ物业管理有限企业）《有关小区物业服务企业选聘邀請贵司参与》的函件。9、致（小区全体业主）《有关选聘小区物业服务企业，召開业主大會的公告》-张贴小区多处位置，让业主知情。10、准备《小区物业服务企业选聘表》五、确定會议時间地點形式内容由业委會，确定业主大會會议召開的時间、地點、形式和内容，并于會议拾五曰前在小区内向业主公告；一并将前會议内容（业委會组员和代表确认的二家企业）状况進行公告。六、参与物业服务企业的宣讲1、在大會召開前拾五曰，在小区张贴最终二家物业企业的《物业服务方案》和该企业的《多种证照》。2、在大會召開前，由参选的企业在小区内向业主宣讲《方案》及服务该小区的理念。七、选举完毕及《物业服务协议》1、在业主代表、街道、物业主管部门等监督下，對选票汇總。對汇總的选举状况向业主公告，确定那一家物业企业當选。當选规定按业主大會决策，按照《物业管理条例》双過半，即：小区业主户数過半和小区建筑面积過半。假如最终有三家企业参选，在选聘不能双過半的状况下，有业委會在投票前约定出胜出条件就可以了。2、當某一家企业當选後，由业委會和该企业协议《物业服务协议》，當《协议》协议好後，進行张贴拾五天，一并進行的业主大會召開時间和内容的公告。3、召開业主大會。八、确定业主表决权由业委會，确认业主身份，确定参与该次大會主題的业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积，并于會议拾曰前在小区内向业主公告。九、受理并处理业主异议业主對业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，由业委會予以复核并告知提出异议者复核成果。拾、召開业主大會會议（一）大會會议前准备1．业主表决权票并发放2．投票箱3．告知物业主管部门、街道（或居委）、派出所派员参与4、多种文字资料准备1）致：街道的汇报2）致：目前物业企业的函件3）致：全体业主的大會内容、時间公告4）业主投票的《表决权票》拾一、报送立案1．将选聘状况报送街道办事处立案2．将物业服务协议报送物业主管部门立案拾二、业委會资料搜集1、业主信息资料的搜集。便于新進物业企业對业主的理解和物业费的收缴。2、建设资料搜集。便于公共管网、改造、设备等的维修维护。3、协助前物业企业，對住户欠缴物业费、公摊、水電的催收。4、监督前物业企业對业主预收款项的提交和公共收益的交出。拾三、大會召開《物业管理条例》第拾八条业主大會會议可以采用集体讨论的形式，也可以采用書面征求意見的形式。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、單元、楼层等為單位，推选若干名业主代表参与业主大會會议。推选业主代表参与业主大會會议的，业主代表应當提前就业主大會會议拟讨论的事项征求其所代表的业主的