2024年物业管理师考试管理实务真题及答案

一、單项选择題(共10題，每題1分。每題的备选项中，只有1個最符合題意)1.在包干制下，物业管理的會计主体是()。A.物业管理项目B.物业服务企业C.业主委员會D.业主大會2.物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记;②备齐资料;③办理動工手续;④签订管理服务协议;⑤施工;⑥验收。上述内容對的的流程应是()。A.④→①→②→③→⑤→⑥B.①→④→②→③→⑤→⑥C.②→①→④→③→⑤→⑥D.②→④→①→③→⑤→⑥3.有关房屋共用设施设备管理工作内容的說法，錯误的是()。A.定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B.建立消防设备巡视、检查、测试制度C.電梯每隔两年要由政府技术监督部门進行检查D.建立空调系统技术档案4.某物业服务企业向全体员工公布评比出的“拾佳员工”，应使用的行政公文文种是()A.计划B.告知C.通报5.物业服务企业薪酬体系设计的环节重要包括：①职位分析;②职位评价;③薪酬体系的实行和修正;④薪酬构造设计;⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。上述环节對的的次序是()。A.①→②→⑥→⑤→④→③B.⑤→④→③→①→②→⑥C.④→③→①→⑤→②→⑥D.③→①→⑤→④→⑥→②6.下列收入中，应當计征物业服务企业营业税的是()。A.代收的水费和電费B.代收的专題维修资金C.代收的房租收入D.從事代理业务获得的手续费收入7.房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保留期限应不低于设备使用年限的()倍。A.2.0B.2.5C.3.0D.3.58.有关物业服务的基本内容和质量规定，应當包括在()文献中。A.大厦管理规约B.住宅使用阐明書C.员工行為管理规定D.物业服务协议决投诉的方案;③调查分析投诉原因;④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。上述处理措施的對的次序应是()。A.①→④→③→②→⑤B.①→③→②→④→⑤C.①→③→④→②→⑤D.①→④→②→③→⑤10.物业销售阶段，建设單位在与购房人签订物业买卖协议步，应當将()向物业买受人明示并予以阐明，物业买受人应予以書面承诺。A.物业服务协议B.管理规约C.服务原则D.临時管理规约二、多选題(共5題，每題2分。每題的备选项中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯项。錯选，本題不得分;少选，所选的每個选项得0.5分)11.在物业建设阶段，物业服务企业初期介入的重要工作内容包括()。A.确定物业服务收费原则B.就物业环境的适应性提出提议C.配合施工單位安装物业设备D.记录物业项目的隐蔽工程E.熟悉物业项目供水管线铺设状况12.下列物业管理档案资料中，属于永久保留的有()。A.物业及重要的附属设施设备的基础性文献资料C.物业管理工作中产生的重要决策、决定D.业主及业主大會的基础资料E.业主报修和投诉记录13.當发生高空坠物時，属于對的的处理措施有()。A.发生高空坠物後，有关人员要立即赶到現場，确定坠物导致的危害状况B.尽快确定坠物来源C.关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止导致高空坠物事故者乘机逃跑D.立即清理現場，恢复秩序E.事後应检查，并通過多种宣传方式，使业主自覺遵守社會公德14.物业服务企业利润總额包括()。A.企业所属项目上交的酬金B.营业利润C.投资净收益D.营业外收支净额E.补助收入15.物业服务企业公共秩序管理服务的内容包括()。A.出入管理B.安防系统的维护和管理C.施工現場管理D.负责治安管理E.停車管理案例一某大型住宅小区建成交付使用。由于尚未成立业主大會，物业管理企业聘任了30位业主作為物业服务义务监督员，并定期召開會议征求意見，通报状况。，在义务监督员會议上，义务监督员提出如下提议。(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。(2)由物业管理企业同义务监督员共同构成筹办组，组织召開初次业主代表大會，选举产生业主委员會。同步物业管理企业提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，规定提高物业服务费收费原则。問題：16.經物业管理企业测算，所有更换铁艺围栏约需费用13萬元。請問更换铁艺围栏事项应由谁决定?怎样决定?费用怎样处理?17.义务监督员提出的提议(2)与否可行?請阐明理由。18.物业管理企业规定提高物业服务费收费原则与否合理?請阐明理由，并說出应當采用什么样的合理环节和措施。案例二某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。建设單位在前期物业管理服务招標書中有关公共秩序维护的详细规定包括：小区一种门岗和一种监控岗24小時值班;小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率為每小時一次。此外，本项目招標書已明确，建设單位為该小区免费提供价值20萬元的固定资产，作為该项目管理服务開办之用。問題：19.若该小区每栋每层正常巡视時间為1分钟，投標物业管理企业每班至少需安排多少個巡视员方能满足招標書中對楼宇公共部位巡视方面的规定?(层与层之间巡视時间忽视不计，要列出计算過程)20.统一设每月工作天数為30天，如按劳動法规规定，职工平均每月的工作天数為20.83天，每月加班最多不得超過36小時，問每名员工每月最長工作時间是多少小時?小区门岗至少需要安排多少名员工?(要列出计算過程，计算成果取整数)21.假设监控岗由8名员工运转，而每名员工月基本工资為1500元，投標企业实行综合计算工時制。如不考虑国家法定节曰加班费，统一设每月工作天数為30天，按劳動法规规定计算职工基本小時工资的月平均工作天数為21.75天，实行综合计算工時制的超時加班费為职工基本小時工资的1.5倍，那么每名员工每小時超時加班工资是多少?每名员工每旧年限為5年)计入成本，则每年固定资产折旧為多少?如前期物业管理企业协议到期後未被该小区成立的业主大會续聘，前期物业管理企业怎样处理建设單位為開办免费提供的固定资产及其折旧?案例三某高层综合物业项目地处都市中心区，總建筑面积10萬m2，地下2层，部分為配套停車库，部分為机電设备层。整個大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积為项目占地面积5%，且以當地树种和灌木為主。1至4层為商业裙楼，5层以上為散租写字楼。裙楼出租給不一样的企业用作百货商場經营。物业管理服务由业主聘任的一家物业管理企业承担，出租經营内部区域，由各承租單位自行管理。問題：23.节能減排的措施一般可分為技术节能(如投入资金進行设备改造)和管理节能(在管理手段措施等方面上下工夫)。請就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。24.该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、小区文化等内容。相對而言，哪些是管理服务的重點工作?請简要阐明理由。25.在物业服务過程中，有关各方先後提出了如下观點。(1)物业服务的消防安全管理不波及裙楼各出租經营場所。(2)各承租單位应分别和物业管理企业签订物业服务协议以以便管理服务。(3)百货商場内夜间值班巡视不属于物业管理企业的职责。(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理企业承担。(5)大厦屋顶设置商业用途广告牌，由物业管理企业經营，收益应交到业主委员會主任指定账户，由业主委员會管理、支配和使用。請分别指出上述观點對的与否，并對不妥或錯误的观點阐明理由。参照答案及解析一、單项选择題1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D二、多选題案例一16.更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。經全体业主以上通過後实行。费用由业主自筹或從住宅专題维修资金中列支。17.义务监督员提出的提议(2)不可行。理由：业主代表大會筹办组应由业主代表、建设單位(包括公有住房发售單位)构成，义务监督员是由物业企业聘任，不能代表全体业主行使权利。18.物业管理企业规定提高物业服务费收费原则合理。理由：物业服务费收费原则既不能低于正常的管理服务成本的標价，也不能脱离实际市場状况，提出不切实际的管理服务规定。应當采用的合理环节和措施：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮動幅度，結合本物业项目的服务等级原则和调整原因而调整。案例二19.投標物业管理企业每班至少需安排巡视员人数=4×人)。20.每名员工每月最長工作時间=20.83×8+36=202.64(小時)。小区门岗至少需要安排的员工人数=24×人)。21.每名员工每小時超時加班工资=1500/(21.75×8)×1.5=12.93(元)。每名员工每月超時加班工作時间=(30—21.75)×8=66(小時)。每名员工月实际应得工资额=1500+12.93×66=2353.38(元)。22.每年固定资产折旧萬元)。前期物业管理企业应向建设單位移交固定资产。案例三23.技术节能措施有：對耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。(3)建立能源消耗的计划和考核制度。(4)在运行管理上，尽量安排设备可以持续、满载開動使用。(5)调整设备运行時间，实行节能运行程序，尤其注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的開关時间。(6)合理设定运行参数(如空调温控點)，既保证正常使用功能，又节省能源。24.房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重點工作。理由：房屋及设施设备管理波及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一，消防管理服务直接波及业主的生命财产安全。25.观點