地产基本常识培训2

第页房地产销售基本常识地产前沿第1章售楼人员必备的相关知识1－1土地及房地产开发知识知识点一：房地产基础概念房产房产，是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。地产地产，是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产及土地的根本区别在于有无权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房地产房地产，也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。房地产开发房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。知识点二：土地及土地使用年限土地所有权土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体上地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：（1）土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠及和继承的方式将土地使用权再转移的行为。，（3）土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，。须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。：土地开发土地开发，是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。生地生地，是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地熟地是指已完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。三通一平三通一平是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平七通一平，是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。土地使用年限不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要及国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行，即：（1）居住用地七十年。（2）工业用地五十年。（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。（4）商业、旅游、娱乐用地四十年。（5）综合用地或者其他用地五十年。土地使用年限从上地使用者及政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算。根据我国《城市房地产管理法》42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。情景演练问：你们土地使用年限是多少年？答：我们的项目属于居住用地，其土地使用年限为7O牟。问：那购房合同上为什么说我的土地实际使用年限只有68年？；答：是这样的：根据国家法律规定，土地使用年限应从开发商依法取得土地使用权之日起开始计算，而开发商开发房地产又需要经过一定的时间，为此，购房者在购房后取得的实际土地使用年限就会少于70年。问：那是不是说我们购买的房屋在土地使用年限到期后就要被国家收回了？答：不是的。首先应该明确．房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后．即作为业主您个人所有的财产，并无居住年限的限制。当然，房屋所占用的土地使用权是有年限限制的。土地使用年限到期后．只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地了。地籍我们通常所指的地籍、产籍、房地产是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查及登记．包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成图、档、卡、册等资料的总称。宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。宗地图宗地图，是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置及性质、及相邻宗地的关系等。知识点三：及房地产开发相关的企业开发商开发商，是指从事房地产开发经营业务的企业。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级企业的开发资质最高。1．资质一级企业（1）自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。（3）设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师、工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。（4）具有5年以上从事房地产开发的经历。（5）近3年累计竣工对万平方米以上的房屋建筑面积，或及此相关的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100％，优良率达20％以上。2．资质二级企业（1）自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、。建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人。（3）工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。（4）具有3年以上从事房地产开发的经历。（5）近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或及此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100％，优良率达10％以上。3．资质三级企业（1）自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。（3）工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员。（4）具有2年以上从事房地产开发的经历。（5）累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成及之相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100％。4．资质四级企业（1）自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。（3）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。5．资质五级企业自有流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。承建商承建商，即建筑商，是指从事住宅建设的企业。承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质量的直接保证。目前，国家对施工企业分为四个等级。其中一级企业为最高，其实力强、设备好、信誉好、产品优良率高。监理公司其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，并按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。知识点四：住宅的类型商品房商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、、别墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房……商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。（1）内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。（2）外销商品房，是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列人正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。经济适用房经济适用房，是指以微利价出售给广大中低收人家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收人家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。公房公房也称公有住房、国有住宅，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权。处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公利房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。‘所谓“使用权房”，是指由国家以及国有企业，事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。私房私房，也称私有住宅、私产住宅，它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。集资房集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。廉租房我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收人者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。安居房安居房是指实施国家安居或康居工程而建设的住房(属于经济适用房一类)，它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中、低收入家庭的住房。通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150－200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，目前在欧美十分普及。的基本要求：位置应位于城市边缘地带，距市中心车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。社区容积率一般不超过0．6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必须齐备。商住住宅商住住宅是（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融人写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。酒店式公寓所谓酒店式公寓，是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。智能化小区所谓智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需求出发，综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智能控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理系统和综合服务信息服务系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。双景住宅双景住宅，就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体及社区天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓“借外景造内景”。双景住宅应该具备以下特点：（1）窗外有景。（2）楼外有园。（3）楼体、户型、朝向设计要围绕景观精耕细作。绿色住宅“绿色住宅”是近年来兴起的一种居住概念。专家认为，、“绿色住宅”以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一个舒适。健康的生活环境，同时又要控制对自然资源的使用，实现向自然索取及回报之间的平衡。“绿色住宅”不等同于绿化较好的住宅。较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地。节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。（1）节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。（2）充分利用自然资源。（3）垃圾的分类处理。健康住宅所谓健康住宅，首先住宅的基底应选择在适宜健康住宅居住条件的地区，有充足的阳光、自然风、水源和植被，能避免大气污染和噪音，具备有效防止工业，农业排放物的侵害等条件。但实际上由于各种条件限制，真正完全理想的土地是没有的，这就需要开发商充分利用现有条件取进行周密的规划和改造，将住宅建设和周围的自然环境有机融合，创造一个比较和谐的环境。，直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气；相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流；购物及休闲良性互动，形成惊人的商业效应。知识点五：住宅的层数划分低层住宅低层住宅，是指层数为1至3层的住宅。·低层住宅多出现于农村，在城市中的商品房由于土地资源的限制，很少有低层住宅的。多层住宅多层住宅，是指层数为4至7层的住宅。多层住宅常出现于中小城市，其性能价格比较高，公共空间及氛围较好，公摊面积少，物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。同时，多层住宅也存在着公用部分不足、外观单调、需要爬楼梯而舒适性较差的缺点。小高层住宅按照国际通行划分标准，小高层住宅是指层数未8－16层的住宅，小高层住宅介于多层住宅和高层住宅之间，其高度较为适中，深受广大消费者喜欢。高层住宅高层住宅，是指层数在16层以上的住宅。其中，层数在4O层以上的为超高层住宅。对于商品房来说，超高层住宅是比较少见的，它一般多用于办。公等用途。知识点六：住宅的完工程度期房从专业角度来说，期房是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。习惯上，我们把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的商品房称为期房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现房这里所谓的“现房”，就是指消费者在购买时具备即买即可人住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，及消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理人住并取得产权证。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、接间距等重要因素已经一目了然，工得正处在内外激装修和进行配套施工阶段的房屋。尾房尾房又称扫尾房，它是房地产业进人散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般增况下。当商品住宅的销售量达到90％以后，一般就进人房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞们积压楼宇。楼盘的“烂尾”情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进一步步显现出来。二手房新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。存量房即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按通常的理解，是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋，这些房屋大部分不能保证基本人住。要人住这样的房屋，往往要经过对其较大的改造装修。精装修房精装修房，简单地说是带上被子就能去睡的房子，但要说的细点什么才是“精”却很难找到一个统一的标准来衡量。购房人只能参考建设部印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》和国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》，在合同附件三中对“精装修”的标准进行具体约定。正是因为这样的概念模糊，造成了“精装修房”成为了开发商和购房者发生纠纷的导火线，更成为了开发商大搞猫腻的地方。1－2建筑及规划知识知识点一：基本规划术语居住区居住区，是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有及其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质及文化生活所需的服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。居住小区居住小区一般称为小区，是指被城市中居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有及其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质及文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。住宅用地住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。公建用地公建用地（全称为公共服务设施用地），是及居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。（1）居住区（级）道路：一般用以划分小区的道路，在大城币中通常及城市支路同级。（2）小区（级）路：一般用以划分组团的道路。（3）组团（级）路：上接小区路、下连宅间小路的道路。（4）宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅人口的道路。公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排游想活动设施的、供居民共享的游葱绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。配建设施及住宅规嫩及人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距及遮挡房屋标高的比值。人均总占地面积（平均米/人）人均总占地面积一建筑红线内总用地于本小区规划居住总人数。人均住宅用地面积（平方米/人）人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。人口毛密度人口毛密度＝小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。知识点二：户型结构标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层跃层住宅跃居式住宅俗称“楼中楼”，其特点是住宅占有上下两层楼面，卧室、、起居宽容厅、”卫生间、“厨房及其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。一般一层安排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明确，互不干扰。复式住宅复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（普通住宅层高通常为2．8－3．0米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅。如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。错层住宅户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想像得到，所以对于初次进人这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。跃复式住宅是在复式住宅设计功能上的一种创新，其特点是其中一层层高在2．2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在3．＆－4．9米之间、客厅为共享式。退台式住宅退台式住宅又称为“台阶式”住宅，其外形类似于台阶，特点是住宅率的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前。国内建造退台式住宅属于中高档住宅。“蜗居”式小户型“蜗居”式小户型是指那些一室半的“小户型”住宅，它虽比一般标准户型的面积要小1／3左右。然而设计比较精巧，布局较为合理，“麻雀虽小，五脏俱全”，并可随意确定居室内各部分面积。如有孩子，也可有独自的小天地。因此，只要巧妙布置装修。“蜗居式’”，小户型同样能营造出温馨的家庭气氛，而房价却可便宜许多。“蜗居”式小户型住房，对稍具实力的“单身贵族”、离婚独居者、打工一族、新婚小两口等内房者居住尤为实惠。“大开间，空壳型”户型又称“大开间、自由分隔空壳型”户型，。是指不受固定户型困扰、可根据住户爱好和用途任意分割装饰，使居住格局体现个性化特色的户型。这种“大开间、自由分隔空壳型”的户型住宅．一般建筑面积80平方米左右，每户有一个无隔墙的大空间，及阳台、厨房、卫生间连接处也只有过梁面设有隔墙。这种户型住宅可在原有基础上使实际使用面积增加5平方米左右。。“毛坯型”住宅“毛坯型”住宅是指在住宅在交房时未经装饰，也不附过多的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙伪混凝土上面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管道。这种“毛坯房”每村宅只设防盗功能的分户门，所有其他隔离门一概自装。购房者可根据个人爱好和家庭特色设计。装饰居室，从视觉、触觉、听觉和心理感受以及色彩组合上烘托出居室主人的性格。此外，对装饰用品。也可自由选择符合环保节能型要求的产品，从而降低装修费用。露台露台，一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。阳台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间。地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。玄关玄关就是登堂人室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。玄关一般及厅相连，由于功能不同，需运用装饰手段加以分割。此外，玄关之处还可设置鞋柜、储物柜等，让家人回家有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。外飘窗外飘窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。知识点三：住宅的建筑结构所谓住宅的结构，一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。开发商在建设住宅之前广必须根据其建筑的尾数、造价、施工等方面来决定其结构类型，而对消费者而言，了解建筑结构类型及其相关的耐久性。抗震性、安全性和空间使用恍然是非常重要的。住宅的建筑结构分类有许多方法。一般而言，根据受力传送系统。可以分为框架结构和剪力墙结构、框架一剪力培结构等；．根据采用的结构墙体材料划分，可以分为砌体结构（如砖混结构、砌块结构等）、现浇钢筋混凝土结构、钢结构等。框架结构框架结构住宅；，是级以钢筋混凝土浇铸承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、怪石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配赋部宅。框架结构住宅适合大规模工业化施工，效率较高，能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。同时由于有框架结构的桂截面较大，不宜家具布置和装修，从而影响室内使用。剪力墙结构剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗倒向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式。相比框架结构，剪力墙结构具有较好的抗震性能，其不足之处在于结构自重大。预应力剪力墙结构通常可以做到大空间住宅布局。此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可以采用预制的轻质隔墙来分隔空间，此种方式为日后的室内装修改造带来了较大的方便之处，深受广大住户欢迎。框架－剪力墙结构框架一剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力培，构成灵活自由的使用空间，满足不同建咧能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力；上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪为很小，框架中也出现相当大的剪力。砌体结构通俗地讲，砌体结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖（或其他砌体材料）墙承重的结构。常规的砌体厚度有370毫米、240毫米、190毫米、120毫米等。习惯上人们常把370毫米厚的墙称为“三七墙”，240毫米厚的墙称为“二四墙”……在工程中，厚度大于等于240毫米厚的墙常用做承重墙，小于240毫米厚的墙用做非承重墙。承重墙分为纵向承重墙和横向承重墙，分别承受建筑物上部荷重和承受纵横方向来的地震力。外墙作承重作用，理应受到充分的重视，非承重墙仅承担自重不承担上部荷重，可作为间隔墙使用。在家庭室内装修中要保证其建筑结构的安全，应高度重视及杜绝装修中“拆墙凿洞”而造成危及住宅结构的安全隐患。在家庭装饰中严禁拆改、损坏主体和承重结构，不得在承重墙上开洞；不得任意扩大门窗洞口；外墙的窗间墙和窗下墙，均是重要的承受荷重的部分，装修工程时不得拆除挑阳台上的窗下墙，这种情况往往造成挑阳台倾覆失稳，造成人身安全事故。在承重墙上任意开凿门窗洞口，不但减少了墙体截面积，也在凿墙过程中造成洞口附近的墙体酥裂，实际受损部位已超出了洞口宽度范围，有可能造成承重墙截面削弱过大，砖砌体已不能满足承载能力及稳定性要求，随时可能有倒塌的危险。钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。钢筋混凝土结构住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强。经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。目前，高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。钢结构钢结构建筑是指主要承重构件全部采用钢材制作，它具有强度高、重量轻、抗震性能好、施工速度快、结构占用面积小、地基费用省、不污染环境，以及废旧材料可以回收利用等优点。目前，国外60％以上的高档住宅都采用了钢结构。以前我国由于钢产量不足，只是在一些高层公共建筑上使用了钢结构，在住宅上应用很少。现在，建设部已经把钢结构房屋作为一种绿色环保建筑列为全国重点推广项目。专家认为，。这种具有节能、健康、环保V抗震等诸多优点的钢结构住宅，将成为今后我国住宅的发展趋势。它将引发建筑业的一场革命。板楼从建筑物本身来说，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。楼的建筑特征来看，板楼就是东西长、南北短的建筑，也就是说在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外形为规则的条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局。上到楼层后，左右各只一户。板楼有低层、多层，最近比较流行的是板式小高层。目前市场上流行的板楼主要有两种类型，一种是长走廊式，的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。综合而言，板楼有四大优点：1）南北通透，便于采光通风。板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光及通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，一由于极楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。2）均好性强。眼下一梯两户的小板楼非常受宠、正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。3）管理成本不高。通常而言。板楼的管理成未普遍放塔楼低廉，除一些配套设施要求较少外，仅外地粉刷的日常维护费用就要比便宜得多。4）面积使用率很高。使用车邀个高于塔公户废为塔楼内的电梯并、候梯厅、变配电机房等公共设施面积较大，到每个业主的头上。同时，板楼也有两项缺点：1）建筑密度低，房价高。2）户型格局不宜改造。塔楼“塔楼”是现今商品房市场上采用得最多的一种建筑形态，它以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进人各家户内。从塔楼的平面图来看，塔楼的平面长度和宽度大致相同。这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层。同样，塔楼也有四大优势1）节约土地资源，房价较低。2）空间结构灵活，宜于改造。3）结构强度高，抗震性好。4）居高望远，视野开阔。此外，塔楼有两项缺点：1）均好性差，居住密度高，通风采光不能保证。2）面积使用率不高，存在灰色空间。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅及洗手间往往不可直接采光。通风，这样的地方被称为“灰色空间”。知识点四：住宅的三维空间无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量．这三个指标构成住宅的“三维空间”，在建筑学中称为“开间”、“进深’和“层高”，并有统一的标准规定。住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（00－87）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：2米、2.4米、2.7米、3对米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。目前，一般商品房住宅的开间为3.0－3.9米，砖混结构住宅一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性稳定性和抗震性。但同时，小开间住宅也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，从而使得有效使用面积缩小；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。住宅的进深住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。根据《住宅建筑模数协调标准》规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5米、5.4米、5.7米、6.0米。虽然进深大的住宅可以有效地节约用地，但在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5，0米左右，不能任意扩大。住宅的层高和净高住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（00－87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。目前一般商品房的层高都在2.8米一3.0米居多。住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高一层高一楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。知识点五：住宅建设的技术经济指标建筑容积率所谓建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）及规划建设用地面积（总用地面积）之比，这里的建筑面积应把附属建筑物也计算在内，但不计算面积的附属建筑物除外。其计算公式为：建筑容积率＝总建筑面积/总用地面积x100％例如，某小区的规划建设用地面积为l0000平方米，建筑总面积为18000平方米，则其容积率为1．8（18000/10000l）。一个良好的居住小区，高层住宅的容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。建筑密度所谓建筑密度，即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和及规划建设用地总面积之比。这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。其计算公式为：建筑密度＝建筑占地总面积/总用地面积×100％例如，某小区的规划建设用地总面积为10000平方米，项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和为3000平方米、则其建筑密度为30％（3000/10000）。建筑密度作为一项指标，可以直接反映出一定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度。一般来说．低密度总是配合高容积率出现，同等条件下，应选择密度低的项目。绿地率所谓绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括。公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所周绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。通常情况下，住宅项目的绿地率应不低于30％，但同样由于受土地成本的限制．并不是每个项目都能做到。这里必须注意，绿地率不同于绿化覆盖率。根据相关技术规范规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地。在计算时，要求距在筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿化用地。如地下车库、化粪池这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，”所以计算绿地率时不能计入。相反，计算绿化覆盖率时，有块草皮就可以计人，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。一开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。户型比户型比是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。知识点六：建筑配套及建筑材料会所所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件如下：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮及待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加人惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。智能家居布线系统智能家居布线系统，是一种物理网络系统，建立在国际标准之上，以570A为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电（电话、电脑、视频、）的应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境1－3商品房销售基本知识及法律常识知识点一：房地产市场房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地，可以是生地，也可以是熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。。房地产二级市场房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进人流通领域进行交易的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将符合规定可以转让的土地进人流通领域进行交易的市场，如土地使用权的转让等。房地产三级市场房地产三级市场是指已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的市场。三级市场通常是住房消费者之间的交易，属于消费市场的重新配置，常见的有房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当、拍卖等流通形式。知识点二：商品房预售商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售条件1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。3）按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。《商品房预售许可证》商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。预售合同商品房预售，开发企业应当及承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门合市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。权属登记预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。预售商品房的转让2019年4月30日，为了抑制房价，国家七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见明确指出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。也就是说，以前常见的“炒楼花”行为被全面禁止了。根据规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人及登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续；商品房销售实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。知识点三：商品房现售商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售条件1）现售商品房的房地产开发企业应具企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。4）已通过竣工验收。5）拆迁安置已经落实。6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。7）物业管理方案已经落实。商品房买卖台同商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：1）当事人名称或者姓名和住所。2）商品房基本状况。3）商品房的销售方式。4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。5）交付使用条件及日期。6）装饰、设备标准承诺。7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。8）公共配套建筑的产权归属。9）面积差异的处理方式。l0）办理产权登记有关事宜。11）解决争议的方法。12）违约责任。l3）双方约定的其他事项。知识点四：“五证两书”购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”。“两书”，这也是法律对销售方的基本要求。五证“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。两书“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。知识点五：内部认购内部认购房是房地产开发商在未获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方式销售商品房。内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于内部认购的商品房价格较低，通常会吸引众多购房人士。然而，由于内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。因此，购房者在进行内部认购时应慎重地考察该房地产项目是否除了《商品房预售许可证》外其他证件都齐备，以免使自己的合法权益受到损害。目前，由于商品房内部认购引起不少的法律纠纷，国家也采取了相关的政策对内部认购的销售形式进行限制及管理。知识点六：格式条款格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未及对方协商的条款。格式条款使当事人订立合同的过程得以简化，提高交易效率。但是，格式条款一方当事人往往会利用其优势地位，在条款中列人一些不公平的条款，而对方当事人由于其自身地位的原因，只能被动接受，因此这样的合同往往会违背公平原则。所以法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。1－4商品房面积测算知识点一：销售面积的测算标准在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积及应分摊的共有建筑面积之和。商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）及应分摊的公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝建筑面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积之和（即公摊面积）为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。此时，商品房销售面积＝商品房套内建筑面积。知识点二：建筑面积的测算原则一般原则1）房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。2）房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2．20米（含2．20米，下同）以上的永久性建筑。3）房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。4）房屋使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。5）房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。6）房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。计算全部建筑面积的范围1）永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。2）多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。3）房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等），层高在2．20米以上的按其墙外围水平面积计算。4）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。5）楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。6）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。7）房屋天面上属永久性建筑，层高在2．20米以上的楼梯间、水箱间。电梯机房按外围水平面积计算。8）原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2．20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。9）挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计算。10）及房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。11）房屋门永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。12）层高在2．20米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出人口，按其外墙（不包括采光井。防潮层及保护墙）外围水平面积计算。13）有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。14）玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外国水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。15）属永久性建筑层高在2．20米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。l6）及房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平面积计算。雨篷上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。l7）室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2．20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。l8）机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。l9）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2．20米以上部位的外国水平投影面积计算。20）房屋的伸缩缝，若及室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。计算一半建筑面积的范围1）及房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。2）独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。4）无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。5）有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计一算。不计算建筑面积的范围1）层高小于2．20米的房屋及房屋附属部位。2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。3）房屋之间无上盖的架空通廊。4）房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。5）顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。6）房屋的平台、花台。晒台及及室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。7）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。8）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。9）屋面L有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。10）利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。11）广场式室外楼梯。12）独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。l3）及房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。辨别原则在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。判别房屋计算建筑面积的基本原则是：永久固定，层高2．20米（含2．20米）以上的房屋及及室内相通的部位计算建筑面积。1）计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖。有柱或有围护的部位。2）计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。3）不计算建筑面积通常是层高小于2．20米的房屋及部位；装饰性的建筑；及室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。特殊墙体及部位处理原则1）非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2、20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。2）不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹且内田的高度高于2．20米时，按其外墙高度2．20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。内凹高度低于3．20米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。知识点三：套内建筑面积的测算套内建筑面积，指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。即：套内建筑面积＝套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积套内使用面积套内使用面积，系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层。厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计人使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道并均计人使用面积；内墙面装修厚度计人使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。套内墙体面积套内墙体面积包括商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种：1）共用墙，包括各套之间的分隔墙，套及公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计人内墙体面积。2）非共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积套内阳台建筑面积，系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内有多个阳台的，全部计算。一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。知识点四：公摊面积的测算共有建筑面积的构成商品房应分摊的共有建筑面积主要包括以下两部分：1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计人共有建筑面积。2）套（单元）及共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。也就是说，整幢房屋的建筑面积扣除整幢居屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等．即为整幢房厚的共有建筑面积。共有建筑面积＝全幢建筑面积一全幢各套内建筑面积之和一单独具备使用功能的独立使用空间等共有建筑面积的分摊系数整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各会内建筑面积之和．即得到建筑物的公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/各套套内建筑面积之和共有建筑面积的分摊方法分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积x公用建筑面积分摊系数知识点五：其他相关面积指标及系数实用面积是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。面积误差比面积误差比＝（产权登记面积一合同约定面积）/合同约定面积x100％产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。预测面积预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。实测面积是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。居住面积居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。使用率1、一般情况下，多层住宅的得房率最高，基本控制在85~90%，小高层得房率约80~85%，高层一般在75~80%，办公楼为55~60%。

2、得房率:是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)及每户建筑面积(也就是销售面积)之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

销售面积(也称套型建筑面积)=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积(俗说"公摊面积")。

3、得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

4、得房率并非越高越好，得房率和公摊面积有着直接联系，及小区的相关配套密不可分，如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，所以楼盘的得房率也需要一个度。1、一般情况下，多层住宅的得房率最高，基本控制在85~90%，小高层得房率约80~85%，高层一般在75~80%，办公楼为55~60%。

2、得房率:是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)及每户建筑面积(也就是销售面积)之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

销售面积(也称套型建筑面积)=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积(俗说"公摊面积")。

3、得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

4、得房率并非越高越好，得房率和公摊面积有着直接联系，及小区的相关配套密不可分，如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，所以楼盘的得房率也需要一个度。使用率又称得房率、出房率，是指套内使用面积及建筑面积之比。即：使用率＝套内使用面积（地毯面积）/商品房销售面积（建筑面积）×100％1－5价格及银行按揭及购房税费知识点一：价格术语起价所谓“起价”，即“起步价”，是指本物业所有房源中的最低销售价格，一般是指户型格局、朝向不好的楼房价格。而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。房地产项目的定价方式及普通商品有很大区别，由于楼层、朝向、景观，户型等方面的影响，基本上可以做到“一屋一价”。在房地产广告中，起价通过表述为“元/平方米起售”等形式。较低的起步价容易引起消费者的注意。客户问及价格（尤其是电话询价）时，如果没有具体指明哪一套房子的价格，售楼人员在回答时一般应以起价回答，如“元起”，也就是以最低价告知。基价所谓“基价”，也叫“基础价”，是指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。“基价”是针对房地产定价方法而言的，及起步价没有关系。房地产项目的定价方法有很多种，如“随行就市”、“成本导向定价”等。但不管采用哪种方法，在定价时，一般都要先确定一个基础价格，然后在这个基础价格之上，根据楼层、朝向、景观、户型等因素进行一定的调整，从而得出各具体单元的销售价格。均价在实际销售中，一般客户是很少会问到均价的。询问均价，更多的是业内踩盘人员的做法。所谓“均价”。即本物业的平均销售价格，将本物业各单位（即各套房子）的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。均价一般不是对外的销售价格，而是通过计算得出的。但也有例外，有时开发商会以均价作为噱头进行宣传，如某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以4888元/平方米统一价销售。，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。表价客户问到具体单元的销售价格时，一般应以“表价”或高于“表价”的价格告知。所谓“表价”、是指“楼盘销售价目表”上标明的各具体单元的销售价格。通常情况下，在销售时，开发商都会制定出“楼盘销售价目表”，上面标明各个楼盘的销售价格。这个销售价格一般是最高价，即售楼人员向客户提出的报价。“表价”可以对外出示给客户。”底价“底价”是指可以对外销售的最低价格。“表价”不同于“底价”。通常情况下，公司内不同级别的人所拥有的底价权限是不一样的。售楼人员的底价权限最低，此外，售楼经理通常也会拥有一定的价格权限，即可以给予客户低于售楼人员底价的价格；而老板则拥有最低的价格权限。预售价预售价是商品房预售时的价格。预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。一次性买断价一次性买断价是指买方及卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。知识点二：付款方式为了吸引客户，许多开发商都提供了多种付款方式供客户选择。比较常见的付款方式有：一次性付款一次性付款，是指购房者签约后必须将购房款一次性付给发展商。一次性付款是过去最为常见的购房付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。一次性付款的好处在于开发面为了鼓励一次性付款，会给予选择一次性付款方式的客户一定的价格优惠；其不利之处在于购房时需要筹集大笔资金，并且会损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。分期付款分期付款，是指整个购房款被分成若干比例，依照楼宇的施工进度逐一支付的付款方式。这是一种比较吸引人的付款方式。分期付款的好处在于可以缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺，其不利之处在于随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。按揭付款按揭付款是指购房者向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定按期向银行偿还贷款本息，并提供房产作为偿还贷款的担保。因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。目前购房贷款可以采用三种贷款类型：商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款。其中，住房公积金贷款利率是最低的，并且住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。比如，对于同样是10年期贷款，商业利率为5．58％，公积金贷款为4．59％，相差近一个百分点。因此，有参及公积金的客户，在选择贷款时，一般首选住房公积金贷款，不足部分用商业贷款来补。不过，住房公积金贷款办理的时间较长，办理手续也比较繁琐。在选择按揭购房时，购房款被分为两个部分，一部分是首付款，一部分是贷款。首付款是指签订购房合同时应缴纳的首期费用，其余费用由客户向银行贷款，银行将款项直接转人开发商账户。实际工作中，对于按揭贷款经常以“七成十五年”之类的方式表示。其中，七成表示贷款额（房屋总价的70％），十五年表示按揭贷款的最长年限，当然，客户也可以选择短于十五年的按揭年限。此外，还有以“三成十五年”表示的，这里的成数表示首付款，年数表示按揭年限，即首付三成，按揭贷款期限最长为15年。知识点三：商业贷款商业贷款完全属于银行的商业性活动，相对而言其贷款利息是最高的。由于资金完全来自银行，在银行能接受的风险范围内，贷款额度通常不会受到什么限制，目前一般为购房款的70％左右。贷款条件每个银行的贷款条件都有所不同。按照银行相关贷款文件的规定，申请商业住房贷款一般必须符合以下条件：1）具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外，国外公民。2）交齐首期购房款（一般不低于房价总额的30％）。3）有稳定的经济收人，具备偿还贷款本息的能力。4）同意以所购房产作为借款抵押。5）持有合法有效的身份证明（如户口簿、身份证或营业执照，法人代表证明或合法居留证、护照），在本市购买银行指定发展商的商品房。6）具有有效的购房合同、协议和其他证明文件。7）愿意履行贷款合同的全部条款。8）银行规定的其他条件。这里必须注意，所谓“具有完全民事行为能力”，我们国家民法规定十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人；十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收人为主要生活来源的，也视为完全民事行为能力人。应提供的资料在申请个人住房商业性贷款时，需要准备的资料主要包括：一是证明你身份的资料；二是证明你还贷能力的资料；三是证明你购房行为的资料；四是进行贷款申请的资料；五是进行还款结算的资料。通常应包括以下材料（根据贷款银行的不同，所需提供的材料也会有所不同）：1）合法有效的身份证件。2）借款人及有关家庭成员的经济收人证明。3）符合规定的购房合同原件。4）购房首付款发票。5）个人住房贷款申请审批表。6）贷款人要求提供的其他资料。知识点四：公积金贷款公积金贷款属于政策性贷款，相对来讲利息是最低的。由于它的资金来源是职工向住房资金管理中心缴纳的公积金，因此，只有缴存住房公积金的购房人才能申请．贷款额度也受到严格限制。当住房资金管理中心收到的公积金发生不足时．办理的时间会减慢甚至暂停。申请个人住房公积金贷款的基本条件1）有本市城镇常住户口、参加住房公积金并能正常缴交。2）连续缴存住房公积金不六个月、累计缴存住房公积金不少于两年。3）贷款申请人及购房合同中的购房人为同一人。4）借款人家庭（一对夫率〕中没有住房公积金贷款或其他数额贷较大，可能影响还贷能力的债。贷款范围个人住房公积金贷款范围有具体规定的，并不是购买任意房产都能得住房公积金贷款。根据规定，购头以下房产可以申请个人住房公积金贷款1）购买房地产企业开发的商品住房2）购买按规定可出售的公有住房。3）购买房地产交易市场具有产权的二手住房。4）为配合深化住房制度改革，经公积金中心认可的其他购房贷款项目。以下两种房产则不在贷款范围内1）购买使用权房。2）购买商业用房。贷款限额通常来说，个人住房公积金贷款的限额应综合考虑“三项基本标准”：第一．贷款额不能超过X万元的最高限额；第二，贷款额不能超过你住房公积金帐户余额的倍；第三，贷款额不能超过按照你房屋总价款的一定比例算出来的货款限额（比如依房屋总价款的70％作为贷款限额）。贷款期限公积金贷款期限及你购买的房屋性质有直接的关系，可分为两种情况，如果你购买的是新建商品房，那么你最长可以借30年的贷款，如果你购买的是二手房，那么你最长可惜15年的贷款。此外，按照规定，公积金贷款期限最长不能超过法定离、退休时间后5年。共同申请公积金贷款共同申请个人住房公积金贷款，是指有几个人一起申请的公积金贷款，其最高贷款额度是根据每一申请人来分别计算贷款额度的，经相加后即为总额度，而最长贷款期限是根据共同申请人中最年轻的一位来计算的，最长水超过这位申请人法定离休或退休年份后的5年。应携带资料在申请公积金贷款时你要准备的资料主要包括：一是证明你及配偶身份的资料；二是证明你购房行为的资料；三是进行贷款申请的资料。四是进行还款结算的资料。申请个人住房公积金贷款应提供的材料：1）申请人和配偶及符合条件参及计算额度的直系血亲的身份证复印件。2）申请人和配偶及符合条件参及计算额度的直系血亲的户口簿复印件。3）符合规定的购房合同原件。4）购房首付款发票。5）借款申请表（配偶及参及计算额度的直系血亲同意使用其住房公积金的，须在借款申请表上签字）。6）借款人和配偶及符合条件参及计算额度的直系血亲的个人住房公积金账号。住房公积金的提取住房公积金不是随时都能提取的，必须符合一定的条件，也就是说只有在某种特定情况出现的前提下才能提取。你在四种情况下可以提取住房公积金：1）购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时。2）离休、退休时。3）完全丧失劳动能力，并且及所在单位终止劳动关系时。4）户口迁出本市或者出境定居时。另外，当你在偿还住房公积金贷款本息时，也可提取住房公积金账户内的存储余额用于冲抵贷款余额。知识点五：组合贷款组合贷款是公积金贷款和商业贷款两种贷款形式组合在一起，通过商业贷款补足公积金贷款额度不足部分，利息介于公积金贷款和商业贷款之间。贷款对象和条件借款人必须经过住房基金管理中心审批后同意给予公积金贷款，并符合贷款行规定的贷款条件。贷款额度最高不超过购房价款的80％。贷款期限根据政策性贷款和商业性贷款总量确定，最长不