2024年房地产估价师房地产估价理论与方法真题

房地产估价理论与措施真題(總分：100.00，做題時间：90分钟)一、{{B}}單项选择題{{/B}}(總題数：35，分数：35.00)1.因公共利益的需要征收处在正常生产經营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权為划拨性质，對该企业予以的赔偿不包括______。A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的赔偿B.搬迁後可继续使用的机器设备价值的赔偿C.因征收房屋导致的企业搬迁，临時安顿的赔偿D.因征收房屋导致的企业停产停业损失的赔偿

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：划拨用地也有价值，也需要進行赔偿。可继续使用的机器设备价值不应赔偿。2.有关估价根据选用或应用的說法，對的的是______。A.估价根据应根据估价對象和估价成果来选用B.《房地产估价规范》应作為估价根据，且其對估价的规定是最低规定C.在估价汇报中予以阐明的状况下，對估价委托人提供的作為估价根据的资料可不审慎检查D.估价汇报中的估价師申明和估价假设都是一种估价根据

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：A选项，在实际估价中，选用估价根据重要是根据估价目的和估价對象来选用。C选项，估价師应對委托人提供的资料進行审慎检查。D选项，估价師申明是参与估价的注册房地产估价師的承诺和保证，而不是估价根据。3.有关估价成果形成和确定的說法，錯误的是______。A.估价成果也許受注册房地产估价師的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价師不应在估价之前征求估价委托人對估价成果的意見C.注册房地产估价師不应在出具汇报之前与委托人讨论估价成果D.合理的估价成果与估价對象在市場上的成交价格一致

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：实际上的估价成果也許带有估价師的個人原因，受估价師的专业水平和职业道德的影响，并且所规定的合理的估价成果和实际上的估价成果都也許与估价對象在市場上進行交易的成交价格有所不一样。4.相邻房地产的权利人应對的处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有______的特性。A.易受限制B.独一無二C.互相影响D.不可移動

（分数：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接有关，并且与周围的房地产状况亲密有关，受周围房地产运用的影响。正是由于房地产具有互相影响特性，产生了“相邻关系”。5.下列對某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是______。A.该房地产附近有一条收费道路，轿車通行费為每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道為居住区级道路C.该房地产距公交車站约500m，平均每隔6min有一辆公交車通過D.该房地产附近有社會停車場，停車位数量為600個

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：B选项属于位置描述。6.运用收益法或假设開发法评估房地产的投资价值，采用的酬劳率或折現率应是______。A.經典投资者所规定的社會一般酬劳率B.經典投资者所规定的社會最高酬劳率C.特定投资者所规定的最低酬劳率D.特定投资者所规定的最高酬劳率

（分数：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：满足特写投资者最低收益规定的投资价值评估才故意义。7.某人承租了一商业房产，租期為3年，每年年末支付租金，该房产在3年租期内的净租金為50萬元/年，同期的市場净租金為65萬元/年，酬劳率為7%，该承租人权益价值為______萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58

（分数：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：承租人权益价值即租赁价值，其评估价值為租赁协议约定的租金与市場租金的差额所评估的价值。V=(65-50)/7%×[1-1/(1+7%)3]=39.36(萬元)。8.某房地产的土地面积為3000m2，容积率為3，市場上类似房地产的市場价格為4200元/m2，成本法测算的土地重置單价為4800元/m2、建筑物重置單价為3000元/m2。该房地产的總价值為______/萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：4200元/m2×3000m2×3=3780萬元

[錯误解法]總建筑面积=3000×3=9000(m2)，该房地产的總价值=4800×3000+3000×9000=4140(萬元)。錯在没有考虑建筑物折旧，并且忽视了可比实例成交价格的已知条件。9.下列影响房地产价格的原因中，會导致房地产价格下降的原因是______。A.控制土地供应量B.增長城镇居民可支配收入C.增長房地产保有环节税收D.提高都市化水平

（分数：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：增長房地产保有环节税收，如開征房地产税将會克制需求，還會減少存量房囤积從而增長供应，因此會減少房地产价格，其他三個选项均會导致房地产价格上升。10.实际估价中，评价某建筑物的完损状况時，不需要考虑的实物原因是______。A.建筑规模B.建筑物年龄C.维修养护状况D.工程质量

（分数：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：11.在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作為未被查封的房地产来估价的假设，属于______。A.一般假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.根据局限性假设

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：12.某房地产的建筑面积為2500m2，現实状况价值為萬元，若目前将该房地产拆除重置，拆除费用為100萬元，残值為45萬元，後续必要支出及应得利润為4000元/m2，重建後的房地产市場价格為15000元/m2。该房地产的市場价值為______萬元。A.1945B.C.2695D.2750

（分数：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：该房地产的市場价值=15000×2500/10000-4000×2500/10000-100+45=2695(萬元)。13.下列房地产估价活動中，价值時點為過去，估价對象状况為過去状况的估价是______。A.因抵押贷款需要，對拟抵押房地产价值進行评估B.因保险赔偿需要，對房地产因火灾导致的价值损失進行评估C.因定罪量刑需要，對受贿案中受贿時的房地产价值進行评估D.因司法拍卖需要，對拟拍卖房地产价值進行评估

（分数：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：A选项，价值時點為目前，估价對象状况為目前。B选项，价值時點為目前，估价對象状况為過去。D选项，价值時點為目前。只有C选项，价值時點是過去，估价對象房地产状况也是過去。14.估价對象為一沿街店铺，建筑面积為300m2，已知其中家電和汽車价值為60萬元，估价中选用甲、乙、丙三個可比实例，建筑面积分别為300m2、280m2和340m2，總价分别為420萬元、448萬元和595萬元，其中可比实例丙的總价中具有价值為30萬元的家俱，根据上述条件，运用简朴算术平均法求取的估价對象包括家電和汽車的市場价格為______萬元。A.466B.526C.535D.545

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：對可比实例丙统一财产范围，595-30=565(萬元)，估价對象包括家電和汽車的市場价格=(420/300+448/280+565/340)/3×300+60=526(萬元)。15.某住宅的建筑面积為100m2，买卖协议约定成交价為10000元/m2，价款分两期支付，于成交曰期支付60萬元，余款于一年後支付，交易税费均由买方承担，已知买方应缴纳的税费為3萬元，卖方应缴纳的税费為8萬元，并在支付协议余款時缴纳。若将该交易实例作為可比实例，年折現率為6%，则對其建立比较基础後的總价為______萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：由于交易税费均由买方承担，协议约定成交价就是卖方实得金额，正常承担下的价格=卖方实得金额+应由卖方缴纳的税费，此外，還要统一付款方式，将不是在成交曰期一次性支付的房款换算為在成交曰期時一次性付清的价格。正常成交价格=[60+40/(1+6%)]+8/(1+6%)=105.28(萬元)。16.某房地产在3月的价格為7200元/m2，已知类似房地产在3月至9月的价格指数分别為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上個月為基数)，该房地产9月的价格為______元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：环比价格指数法。该房地产9月的价格=7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100=10098.33(元/m2)。17.為评估某房地产10月1曰的市場价格，选用的可比实例资料是：成交曰期為4月1曰，成交單价為8000元/m2，协议约定建筑面积為95m2，并约定面积有误差時總价不调整，在6月1曰房屋登记時建筑面积為100m2。自1月1曰至10月1曰，當地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例經调整後的比较單价為______元/m2。A.7737.83B.8145.08C.8423.75D.8573.77

（分数：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：8000×95/100×(1+0.3%)6=7737.83(元/m2)。18.某房地产未来第1年末的净收益為20萬元，後来净收益每年增長1.5萬元，价格每年上涨5%，酬劳率為8%，第4年末转售時卖方应缴纳的税费為转售价格的6%。目前该房地产的市場价格為______萬元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：V=20/(1+8%)+(20+1.5)/(1+8%)2+(20+1.5+1.5)/(1+8%)3+(20+1.5+1.5+1.5)/(1+8%)4+V×(1+5%)4(1-6%)/(1+8%)4

V=73.21767609+0.V

V=457.18(萬元)19.某出租的写字楼，剩余租赁期限為3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80萬元，3年後可依法拆除作為商业用地，拆除费用為50萬元，若该类房地产的酬劳率為8%，该写字楼的現時价值為1000萬元，则3年後该商业用地净地的价值為______萬元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00

（分数：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：设3年後该商业用地净地的价值為V，则：

1000=80+80/(1+8%)+80/(1+8%)2+(V-50)/(1+8%)3，V=1029.22萬元20.某酒店5年明年均有效毛收入為420萬元，运行费用為220萬元。去年年终该酒店附近新建一工廠，因噪声污染将导致该酒店今年有效毛收入減少40萬元，运行费用減少25萬元。该酒店剩余收益期為，假设減少後的收益水平在剩余收益期内保持不变，酬劳率為8.5%。目前该酒店房地产的价值減损额為______萬元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：未建工廠前年净收益=420-220=200(萬元)，建工廠後年净收益=(420-40)-(220-25)=185(萬元)，新建工廠後每年減少净收益=200-185=15(萬元)，则

V=15/8.5%×[1-1/(1+8.5%)10]=98.42(萬元)21.某人既有资金50萬元，欲竞买一种建筑面积為120m2、收益期為的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率為10%。店铺正常月租金為120元/m2，运行费用為租金收入的35%。银行可提供最高為六成、期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格為______萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：①抵押贷款资本化率(抵押贷款常数)RM=YM+YM/[(1+YM)n-1]，按年等额偿還贷款本息，则RM=8%+8%/[(1+8%)10-1]=14.903%。②购置者规定的税前現金流量=50×10%=5(萬元)。③偿還抵押贷款的能力=年净收益-税前現金流量=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6.232(萬元)。④抵押贷款金额=6.232/14.903%=41.82(萬元)。⑤该投资者能接受的最高竟买价格=41.82萬元+50萬元=91.82萬元。

[錯误解法]①抵押贷款资本化率(抵押贷款常数)RM=YM+YM/[(1+YM)n-1]，按月等额偿還贷款本息，则RM={8%/12+8%/12/[(1+8%/12)120-1]}×12=14.56%。②购置者规定的税前現金流量=50×10%=5(萬元)。③偿還抵押贷款的能力=年净收益-税前現金流量=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6.232(萬元)。④抵押贷款金额=6.232/14.56%=42.80(萬元)。⑤该投资者能接受的最高竞买价格=42.80萬元+50萬元=92.80萬元。錯在題意中并未阐明是按月等额還本付息。22.有关成本法估价中土地获得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的說法對的的是______。A.应按它們在過去实际发生時點的实际水平来估算B.应按它們在過去实际发生時點的正常水平来估算C.应按它們在未来估计发生時點的正常水平来估算D.应按它們在价值時點的正常水平来估算

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：23.某房地产重新開发建设的直接成本、管理费用，投资利息分别為4000萬元、180萬元和350萬元，销售费用、销售税费分别為销售价格的3.5%、6%，投资利润率為20%。该房地产的重置价值為______萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：设房地产的重置价值為V，投资利润率=開发利润/(土地获得成本+建设成本+管理费用+销售费用)，则開发利润=20%×(4000+180+0.035V)=836+0.007V，V=4000+180+350+0.035V+0.06V+836+0.007V，V=5976萬元。24.某建筑物的土建工程直接费為780元/m2(其中人工费為130元/m2)，安装工程直接费為450元/m2(其中人工费為50元/m2)，装饰装修工程直接费為900元/m2(其中人工费為45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率為直接费的15%，安装工程综合费率為人工费的75%，装饰装修工程综合费率為人工费的72%，税金為3.5%。该建筑物的建筑安装工程费為______元m2。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：(1)土建工程费=[780×(1+15%)×(1+3.5%)]=928.40(元/m2)

(2)安装工程费=(450+50×75%)×(1+3.5%)=504.56(元/m2)

(3)装饰装修工程费=(900+45×72%)×(1+3.5%)=965.03(元/m2)

(4)單位建筑安装工程费=928.40+504.56+965.03=2397.99(元/m2)25.某写字楼因停車位数量不能满足需要，租金明显低于市場租金，由此导致的该写字楼折旧属于______。A.外部折旧B.功能落後折旧C.功能缺乏折旧D.使用磨损折旧

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：26.某商場是6年前由一幢已使用5年的旧廠房变化用途并简朴装修而成，同步补办了土地使用权出让手续，土地有效期限為40年，出让协议约定建设用地有效期限届满時建筑物的残存价值应予以對应赔偿。建筑物經济寿命為60年，残值為零，采用直线法计算该商場建筑物目前的成新率為______。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：①非住宅建筑物經济寿命晚于土地有效期限而結束的，根据收回時建筑物的残存价值予以土地使用者對应赔偿，应按照建筑物經济寿命计算建筑物折旧，N=60年，t=。②n=60-(6+5)=49(年)，R=0，该房屋的成新率q=n/N=49/60=81.67%。27.有关假设開发法估价中调查房地产開发用地状况的說法，錯误的是______。A.弄清规划条件重要是為了选用最佳開发运用方式B.弄清土地权益状况重要是為了预测開发完毕後的房地产市場价格、租金等C.弄清土地区位状况重要是為了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况重要是為了预测後续開发的必要支出

（分数：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：C选项，弄清土地区位状况重要是為选择最佳的用途服务。28.某在建写字楼的總建筑面积為30000m2，估计建成的正常建设期為3年。現该在建写字楼拟转让，估计完毕转让交易需要3個月。根据实地查勘，形成该在建写字楼現实状况的正常建设期為1.25年。估计写字楼建成後可所有租出，净租金收入為2元/(m2·天)，每年计365天，空置率為10%，资本化率為5%，折現率為15%。该在建写字楼建成後的房地产現值為______萬元。A.29807B.30867C.35755D.36194

（分数：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：(1)A=2×365×(1-10%)×3=1971(萬元)

(2)V=A/Y=1971/5%=39420(萬元)

(3)在建写字楼建成後的房地产現值=39420/(1+15%)(3-1.25-3/12)=29807(萬元)。29.运用假设開发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算後续開发的应得利润時，计算基数不包括______。A.待開发房地产价值B.後续的建设成本C.後续的管理费用D.待開发房地产获得税费

（分数：1.00）

A.

B.

C.

√

D.解析：采用直接成本利润率计算後续開发利润的，计算基数為待開发房地产价值及其获得税费，以及後续的建设成本。30.运用直线趋势法對某类商品住宅～的平均价格進行分析，拟合成一直线趋势方程Y=3522+385X，其中Y為商品住宅价格，X為時间，且∑X=0。經验证该方程拟合度较高，则运用该方程预测该类商品住宅的平均价格為______元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757

（分数：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：∑X=0，n=9為奇数，故设中间项X=0。{{B}}该商品住宅～的价格{{/B}}(單位：元/m2)年份時间X(1)-4(2)-3(3)-2(4)-1(5)0(6)1(7)2(8)3(9)4總计0Y=3522+385X=3522+385×5=5447(元/m2)31.有关地租测算的說法，錯误的是______。A.以农地生产农作物為途径测算地租時，所扣除的土地上投入资本的利息不包括對应土地价值的资本的利息B.测算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集约度下运用為前提的C.從房租中分离出地租時，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租減去開垦费用

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：D选项，未耕地的地租=同等质量和位置的已耕地的地租-開垦费用的利息。32.某宗土地總面积為1000m2，容积率為2.8，土地單价為3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额為______萬元。A.105B.150C.420D.500

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：补地价(單价)=新规划条件下地价-旧规划条件下地价=3500×1000/(2.8×1000)×(4×1000)-3500×1000=150(萬元)。33.對一幢住宅楼進行整体估价時，不能作為区位原因的是______。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化

（分数：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：34.下列估价工作中，宜首先進行的是______。A.制定估价作业方案B.实地查勘估价對象C.确定估价成果D.撰写估价汇报

（分数：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：35.估价档案保留期限应不少于，起算曰期為______。A.估价作业開始曰期B.估价對象实地查勘之曰C.价值時點D.估价汇报出具之曰

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D.

√解析：二、{{B}}多选題{{/B}}(總題数：15，分数：30.00)36.對房地产的現实状况价值進行评估時，应遵照的估价原则有______。A.合法原则B.价值時點原则C.替代原则D.最高最佳运用原则E.谨慎原则

（分数：2.00）

A.

B.

√

C.

√

D.

E.解析：現实状况价值是指估价對象在某一特定期间的实际状况下的价值。实际状况包括目前的用途、规模、集约度和档次等，它也許是最高最佳运用，也也許不是最高最佳运用；也許是合法运用，也也許不是合法运用。合法原则规定估价成果是在依法鉴定的估价對象状况尤其是权益状况下的价值。現实状况价值评估不一定是在其依法鉴定的估价對象状况下价值，不合法运用前提下的現实状况价值一般會高于市場价值。37.下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有______。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不齐全的房地产

（分数：2.00）

A.

√

B.

C.

√

D.

E.

√解析：“已灭失的房地产”和“整体资产中的房地产”是按实物形态划分的类型。38.下列影响房地产需求的原因中，可以增長郊区商品住宅目前需求的有______。A.目前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增長C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人們预期该类房地产价格未来會上涨E.都市居民出現向郊区迁移的趋势

（分数：2.00）

A.

B.

C.

√

D.

√

E.

√解析：B选项，消费者收入增長不一定會增長對商品住宅的需求，要详细看是哪一类收入人群。39.在合法运用前提下，且其他条件相似，若评估同一房地产的下列价值，其中一般低于其市場价值的有______。A.投资价值B.抵押价值C.迅速变現价值D.現实状况价值E.残存价值

（分数：2.00）

A.

B.

√

C.

√

D.

E.

√解析：A选项，也許高于、等于或不不小于市場价值。投资价值不小于或等于该房地产的价格，是其投资行為可以实現的基本条件。當房地产的投资价值不小于该房地产的市場价值時，阐明值得投资(购置)；反之，阐明不值得投资(购置)。因此，投资价值的评估成果也許不小于也也許不不小于，甚至也許等于市場价值的评估成果。B选项，谨慎价值是指在存在不确定原因的状况下遵照谨慎原则所评估的价值。谨慎价值一般低于市場价值。房地产抵押价值本质上是谨慎价值。C选项，迅速变現价值是指在不符合市場价值形成条件中“合适的营销”下的价值。迅速变現价值一般低于市場价值。D选项，現实状况价值也許是最高最佳运用，也也許不是最高最佳运用；也許是合法运用，也也許不是合法运用。在合法运用下，現实状况价值一般低于市場价值。但假如現实状况运用為最高最佳运用(一般状况下現实状况运用是最高最佳运用)，则現实状况价值等于市場价值。在不是合法运用下，現实状况价值也許高于市場价值。E选项，残存价值是指估价對象在非继续运用状况下的价值，它一般低于市場价值。40.下列制度政策的调整，在其他原因不变的状况下，會导致房地产价格下降的有______。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市場的状况下，增長房地产開发环节的税收C.在买方市場的状况下，減少卖方的税收D.減少房地产開发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机

（分数：2.00）

A.

√

B.

C.

√

D.

E.解析：A选项，提高购房最低首付款比例會克制需求，在供应不变前提下，會导致房地产价格下降。B选项，在卖方市場的状况下，增長房地产開发环节的税收可以通過涨价转嫁給房地产购置者，從而會使房地产价格上涨。C选项，在买方市場的状况下，減少卖方的税收會使房地产价格下降。D选项，減少房地产開发用地的供应量，會使房地产价格上涨。E选项，一般地說，房地产投机對房地产价格的影响也許出現三种状况：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起著稳定房地产价格的作用。41.下列房地产抵押估价活動中，符合合法原则规定的有______。A.将學校用于教學的办公楼假设可变化為商务办公楼進行估价B.對已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值進行估价C.對已抵押房地产進行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.對在建工程進行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.對划拨土地的房地产進行抵押估价，扣除對应的土地使用权出让金

（分数：2.00）

A.

B.

C.

D.

√

E.

√解析：教材第五章《房地产估价原则》第三节合法原则。42.下列房地产中，一般合用比较法估价的有______。A.原则廠房B.行政办公楼C.写字楼D.房地产開发用地E.在建工程

（分数：2.00）

A.

√

B.

C.

√

D.

√

E.解析：B选项，很少发生交易；E选项，可比性差。43.估价對象為一宗熟地，對其可比实例权益状况進行调整時，应包括的内容有______。A.建筑密度B.土地有效期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周围道路交通管制状况

（分数：2.00）

A.

√

B.

√

C.

D.

√

E.解析：A选项建筑密度与容积率同样，属于规划条件。C、E选项属于区位状况。44.有关收益法中求取房地产未来净收益估计值的說法，對的的有______。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市場价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最也許的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值

（分数：2.00）

A.

B.

√

C.

D.

√

E.解析：除评估房地产抵押价值因遵照谨慎原则应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因也許选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价一般应选用最也許的估计值。45.成本法估价中，征搜集体土地的土地征收赔偿费用的内容包括______。A.土地赔偿费与安顿补助费B.地上附著物和青苗的赔偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社會保障费E.場地平整费

（分数：2.00）

A.

√

B.

√

C.

D.

√

E.解析：土地征收赔偿费一般由四项费用构成，土地赔偿费、安顿补助费、地上附著物和青苗的赔偿费、安排被征地农民的社會保障费用。46.某工业房地产的土地是5年前以出让方式获得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格為200萬元，重新建造该房地产的建设成本為300萬元，管理费用為15萬元，销售费用為20萬，销售税费為50萬元，正常建设期為1.5年，假设土地获得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率為6.13%，投资利润率為12%，土地酬劳率為6%。下列运用成本法评估该房地产市場价值中的有关說法，對的的有______。A.估价對象土地获得成本為196萬元B.应计算利息项目的總金额為535萬元C.土地获得成本的计息期為1.5年D.土地获得成本之外其他计息项目应计投资利息總额為15.73萬元E.開发利润為64.20萬元

（分数：2.00）

A.

√

B.

C.

√

D.

E.解析：①由于类似工业用地的重新购建价格為200萬元(50年建设用地使用权)，估价對象剩余土地使用权年限為45年，则估价對象土地获得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(萬元)。②应计算利息项目包括土地获得成本、建设成本、管理费用、销售费用=196+300+15+20=531(萬元)。③土地获得成本之外其他计息项目=(300+15+20)×[(1+6.13%)1.5/2-1]=15.29(萬元)。④投资利润率=開发利润/(土地获得成本+建设成本+管理费用+销售费用)，開发利润=12%×(196+300+15+20)=0.12×531=63.72(萬元)47.有关假设開发法的動态分析法中预测開发完毕後的房地产价值的說法，對的的有______。A.一般是未来開发完毕後的房地产状况所對应的价值B.一般是未来開发完毕後的房地产在价值時點房地产市場状况下的价值C.一般是未来開发完毕之時房地产市場状况下的价值D.不适宜将类似房地产的市場价格直接“平移”過来作為测算成果E.不能采用成本法求取開发完毕後的房地产价值

（分数：2.00）

A.

√

B.

C.

D.

√

E.

√解析：假设開发法的動态分析法中预测開发完毕後的房地产价值是指在价值時點之後未来某時點市場状况下開发完毕後的房地产状况的价值。B选项，在静态分析法中，未来開发完毕後的价值是未来開发完毕後的房地产状况在价值時點的房地产市場状况下的价值。C选项，動态分析法中，對于未来開发完毕後的房地产合适建成销售的，一般是预测它在未来開发完毕之時的房地产市場状况下的价值；但當房地产市場很好而合适预售的，则是预测它在预信時的房地产市場状况下的价值；當房地产市場不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售時的房地产市場状况下的价值。E选项，运用假设開发法估价，開发完毕後的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设開发法估价，实质上是采用成本法估价。48.有关長期趋势法用途的說法，對的的有______。A.可用于假设開发法中预测開发完毕後的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、經营收入、运行费用、空置率或净收益C.可用于比较法中對可比实例的成交价格進行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高下E.可用于弥补某些房地产历史价格资料的缺乏

（分数：2.00）

A.

√

B.

√

C.

D.

√

E.

√解析：C选项可用于比较法中對可比实例的成交价格進行市場状况调整。49.有关路线价法和基准地价修正法相似之处的說法，對的的有______。A.本质上都是比较法B.都需要進行市場状况调整C.都需要進行交易状况修正D.都需要進行土地状况调整E.都是批量估价措施

（分数：2.00）

A.

√

B.

C.

D.

√

E.解析：路线价法不需要進行市場状况调整，基准地价修正法需要，两种措施均需要進行土地状况调整，路线价法可以在短時间内對多宗土地進行估价，是批量估价措施，基准地价修正法不是。批量估价重要合用于房地产计税价值评估、房地产抵押贷款後重估。房地产抵押贷款前估价、房屋征收估价不适宜采用批量估价。50.房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括______。A.房地产估价汇报有效期限B.經实地查勘無理由怀疑房屋存在安全隐患且無對应专业鉴定的状况下，對房屋安全的合理假定C.對估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价師進入被征收房屋内進行实地查勘，對估价對象内部状况的合理假定E.為減少估价風险，對房地产市場状况進行假定

（分数：2.00）

A.

√

B.

√

C.

√

D.

√

E.解析：房地产市場状况必须是客观真实的，不能假定。三、{{B}}判断題{{/B}}(總題数：15，分数：15.00)51.房地产司法拍卖估价，因估价對象也許存在抵押权或债权，因此在估价時要考虑這些原因對房地产价值的影响。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：52.理论上同一估价對象在同一估价目的及對应特定条件下形成的正常值是唯一的。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：理论上對同一估价對象在同一估价目的、同一价值時點下的估价成果应趋于一致。53.在房地产估价中，假如估价對象的范围包括房地产以外的财产，则应逐一予以阐明。未作阐明的，应理解為不在估价對象的范围内。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：在房地产估价中，估价對象的范围假如不包括属于房地产范围的其他土地附著物的，应逐一列举阐明，未作阐明的，应理解為在估价對象的范围内；假如包括房地产以外的财产的，也应逐一列举阐明，未作阐明的，应理解為不在估价對象的范围内。54.根据《都市房地产管理法》，各类房屋的重置价格应當定期确定并公布。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：55.若某原因對房地产价值的影响可用数學模型量化，同步注册房地产估价師也可根据經验判断時，应优先根据經验進行判断。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：在实际估价中应尽量采用定量分析来量化多种原因對房地产价格的影响程度，使估价科學化、精确化，防止模糊化、笼统化。只有當無法采用定量分析予以量化時，才可以仅凭經验判断某种原因對房地产价格的影响程度。56.房地产估价原则可以使不一样的注册房地产估价師對房地产估价的基本前提具有一致性，對同一估价對象在同一价值時點的评估价值趋于相似或相近。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：估价原则可以使不一样的估价師對估价的基本前提具有一致性，對同一估价對象在同一估价目的、同一价值時點的评估价值趋于相似或相近。57.在采用比较法估价時，假如估价對象為一般装修，可比实例為高档装修，则在建立比较基础時，应将可比实例的装修价值扣除。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：對可比实例進行实物状况调整，将其成交价風格整為估价對象实物状况下的价格。58.從投资角度理解，投资人购置收益性房地产的目的是為了购置该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购置该房地产自身。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：59.某房地产未来第一年的有效毛收入為10萬元，运行费用為2.5萬元，有效毛收入乘数為10，该房地产的资本化率為7.5%。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：有效毛收入乘数法是将估价對象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价對象价值的措施。V=10×10=100(萬元)，而V=(10-2.5)/7.5%=100(萬元)。60.建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及開发利润之和。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：建筑物重新购建价格是假设在价值時點全新状况的建筑安装工程费、专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和開发利润之和。61.假如建筑物的有效年龄不不小于实际年龄，就相称于建筑物比其实际竣工之曰晚建成，此時建筑物的經济寿命可视為從這個晚建成之曰開始到建筑物對房地产价值不再有奉献為止的時间。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：62.假设開发法估价中运用動态分析法時其折現率可理解為既包括资金的利率，又包括開发利润率。

（分数：1.00）

A.對的

√

B.錯误解析：動态分析法规定折現率既包括安全收益部分(一般的利率)，又包括風险收益部分(利润率)。63.运用加权移動平均法在计算移動平均数時，根据越是近期的数据對预测值影响越小這一特點，對近期的数据应予以较小权重。

（分数：1.00）

A.對的

B.錯误

√解析：运用加权移動平均法在计算移動平均数時，根据越是近期的数据對预测值影响越大這一特點，對近期的数据应予以较大权重。64.某幢大厦總建筑面积為5000m2，房地總价值為3000萬元，其中土地价值為1200萬元。某人拥有该大厦的某部分，其建筑面积為200m2，房地价值為150萬元，按土地价值分摊