安岳普州大道

PAGE2006年第4页共58页第二章项目业主一、项目业主概况（一）名称：安岳县普州国有资产经营有限公司（二）公司住所：安岳县岳阳镇小南街46号（三）注册资本：（人民币）5000万元（四）企业类型：有限责任（国有独资）（五）法定代表人：袁莉娟二、公司性质和职能（一）企业概况为了加快城市国有资产经营和管理，有效筹集城市基础设施重点项目建设资金，安岳县委、县政府决定组建“安岳县普州国有资产经营有限公司”。并在2003年12月完成验资和注册登记。公司性质为有限责任（国有独资），法定代表人：袁莉娟。注册资本金：成立时为50万元，2005年9月，增加注册资本金4950万元，使企业的注册资本金达到了5000万元，其中：货币资金50万元，实物4950万元。公司地址：安岳县岳阳镇小南街46号，经营范围：主要从事县政府授权经营管理的国有资产（包括县直各行政事业单位的国有房地产、县直管公房和街道、桥梁等公共设施的冠名权、出租车顶灯、公交车路线以及广告牌位等无形资产），城镇建设投资开发，对外担保。查实核对，营业执照、组织机构代码证和人民银行贷款卡，具备贷款主体资格。公司组织形式：借款人按现代企业制度成立和运行，建立了产权明晰、管理科学的治理结构。《公司章程》规定：其管理模式实行董事会领导下的总经理负责制，由于是国有独资，故借款人不设股东会，只设董事会，由县人民政府授权公司董事会行使股东会的部分职权。董事会和监事会成员由县人民政府指派。公司注册资金由安岳县人民政府全额交足，具体出资形式为货币资金出资50万元人民币，占注册资本的1％，实物投资4950万元，占99％。资本金按法律规定已足额到位，经四川精通达会计师事务所，川精通达（2005）209001号验资报告审验，公司注册资金5000万元，由安岳县财政局在2005年9月全额一次交足。（二）资产结构截止2005年9月公司总资产22804.55万元，资产结构为货币资金、土地使用权价值、房屋使用权价值，其中：货币资产254万元，占总资产的1.11％；其他应收款1339.5万元，占总资产的5.95％；固定资产（房产）21210.96万元，占总资产的93％。（三）组织构架1、公司组织形式：借款人按现代企业制度成立和运行，建立了产权明晰、管理科学的治理结构。《公司章程》规定：其管理模式实行董事会领导下的总经理负责制，由于是国有独资，故借款人不设股东会，只设董事会，由县人民政府授权公司董事会行使股东会的部分职权。董事会和监事会成员由县人民政府指派。董事长：袁莉娟（县财政局局长），董事：卿明彬（县财政局副局长），董事：游军（县规划和建设局局长），董事：陈于友（县交通局局长），董事：杨光友（县规划和建设局副局长）。监事会主席：蒋贵礼（县人民政府办公室主任），监事：邹武超（县审计局局长），监事：杨国强（县纪委常委、副书记、县监察局局长）。公司总经理一名，由董事长提名推荐，经该公司第二届董事会一次会议审议通过，同意由卿明彬担任公司总经理。董事会为公司最高权力机构，公司在董事会领导下运行。按照安岳县城市规划的要求通过投资、融资等方式提供资金支持并参与项目的经营管理，受政府委托参与经营城市等基础设施建设项目的经营管理。对经国土资源管理部门收储纳入该公司的土地依法进行经营管理；企业内部经营管理机制完善，制度健全，措施落实，实现了现代企业管理的运行模式，管理水平高，发展前景好。第三章项目的提出及建设的必要性一、项目的提出（一）项目区存在的主要问题1、县城城区居住人口密度大。县城建成区每平方公里居住人口达1.85万人，远远大于城市建成区每平方公里居住1万人的合理密度值。2、城区道路交通拥挤。县城城市道路面积现为42万平方米，建成区人均道路面积仅为4.2平方米，与1998年安岳县城总体规划确定的2005年建成区人均道路达6.3平方米尚差2.1平方米。县城的现状道路沿岳阳河、南北向呈带状形态布局，造成县城基本上是夹道发展。城市交通主要集中在南北向道路上，南北向的道路频临巨大的交道超负荷运行压力。3、城区道路网络结构不明晰，道路分工不明确。城市道路尚未形成网络系统，干、支路路网级配不合理，支路的建设相对滞后，造成路网结构存在着一定的缺陷，与《城市道路交通规划设计规范》相比，整个路网密度偏低。省道206线南北向穿越城区，既是通过性道路（过境道），同时又是城区道路，道路分工不明确。（二）普州大道基础设施建设项目的提出目前，安岳县城市化严重滞后，极大地制约了利用市场手段实现市场配置资源的扩大化和整个经济社会的发展。随着经济建设的进一步深化，城市建设加速发展，按照城市总体规划，县城将发展成为12万人规模的城市，由于县城用地有限，周围丘陵众多，县城人均用地指标相对较低，仅为每人70平方米的城市建设用地，并且安岳县县城旧城区改造已基本完成，城区可利用的土地资源严重不足，极大的限制了城市建设的规模化发展，也成为制约安岳县区域经济发展的瓶颈之一。根据安岳县的实际情况，县政府提出的城市总体规划远期2020年县城岳阳镇占地面积将扩展到8.5平方公里左右，为实现在2020年城市的远期规划目标，城市必须跨越岳阳河，向东北发展，为实施安岳县城市总体规划，加快安岳县城市新区建设，提高城市的承载能力和服务功能，实现城市向东北发展的目标，基础设施建设必须首先进行，新区道路建设为近期安岳县城市建设的重要任务。二、项目建设的必要性（一）项目的建设符合安岳县的总体规划，完善城市整体功能，是建设现代化城市的需要城市建设应坚持“规划先行，建管并重，提高品质，加快现代化城市建设步伐”的原则，以人为本，注重公共设施的功能性、完整性和实效性。普州大道位于规划的城市新区，规划区内有部分现状公共设施用地、居住用地，区内有一些工业用地，如摩托车配件厂、柠檬汁厂、预制厂、天然气公司等工业企业，另外有大量的仓储用地，如粮仓、油库等，其余大多为农业用地，区内现有一些农民居住用地。新区建设任务首先是完善路网，改善城市交通，普州大道的建设迫在眉睫；另一方面，加大市政基础设施道路建设投资力度，普州大道的建成将成为安岳县基础设施建设新的亮点。普州大道与东大街东西干线、206省道绕城线和环城线构成城市道路新框架，通过本项目建设，将进一步完善市区路网。在抓好道路建设的同时，完善城市路灯建设，完善排水排污系统，完善供水、供气等基础设施建设，在城市建设中搞好园林绿化及公园建设，确保城市基础设施的完整性，有利于改善城市的居住环境。（二）项目的建设是提高安岳县城市承载能力，提升城市形象，促进安岳县城市建设的需要根据安岳县片区规划，普州大道片区定位为安岳县办公商务中心和生态居住区，为促进城市建设和新区发展，因此应当加大城市基础设施投入，使新区路网、管网、市政公共设施与原城区配套连接，形成开发条件，将普州大道片区建设成为环境优美的城市新区，提升安乐县城市形象，增加城市综合竞争实力，促进粮、油、果及猪禽产业升级，夯实优质柠檬生产基地以及带动旅游产业发展。基础设施的建设为本区未来发展打下重要基础。普州大道项目的实施将促进片区基础设施建设，为安岳县拓展了城市空间，增强了城市的承载能力。项目实施有利于开发新区，吸引社会资金，推动经济的发展，增加就业机会，使当地居民的收入水平得到提高，生活水平得到改善；项目实施是安岳县新区发展需要，对促进安岳县的经济发展具有重要的现实意义。普州大道片区建设配套完善的基础设施将进一步改善安岳县投资环境，增强城市竞争能力，加快安岳县城市发展。项目区的基础设施建设是非常必要的。（三）项目的建设有利于提升城市建设用地的价值，促进安岳城市发展近几年来安岳县城市道路交通等基础设施建设虽然有很大投入，但仍然是薄弱环节，远远满足不了社会、经济发展需要。加大城市基础设施建设投资，一方面可以增加供给，另一方面城市基础设施建设作为劳动与资本复合型工程，对扩大内需，拉动经济发展具有非常重要的作用。发达的城市交通系统和配套环境良好的居住区使城市的各种社会经济活动在更大的空间下进行，从而更具活力；城市用地的扩大将使人均用地水平提高，并极大改善城市生态景观环境，提高城市的可持续发展能力。普州大道建成后，将使普州大道片区的地块价值进一步提升，充分发挥城市建设用地的价值，有利于城市基础设施建设资金的筹集，促进城市建设良性循环，有利于安岳县经济发展规划的实施，促进全市社会、经济、环境全面协调发展。（四）项目的建设有利于普州大道片区的发展，加快城乡一体化进程目前城乡差别扩大，城市化水平低的深层次问题必须得到尽快解决。普州大道片区位于城乡接合部，普州大道的建设有利于片区市政设施的配套完善，实现城乡共同发展。交通条件的改善，将带动普州大道片区的发展，进而促进城郊农村发展，加快城乡一体化进程。同时，普州大道的建设有利于新区的发展。城市新区的发展对于安岳县的具有重要的意义，有利于解决单中心结构的城市病，从根本上克服中心城区的人口、用地、公共设施、交通、生态环境等诸方面压力，降低对城市中心区土地更高强度开发的压力，促使城市中心区部分功能转移到城市新区，进而也为城市新区的发展奠定了契机。普州大道的建设有利于推进片区的城市化进程，扩大市区规模，完善城市配套基础设施，提高居民生活水平，为实现城乡共同发展共同繁荣，促进社会经济全面、协调和可持续发展提供有力支撑。普州大道的建设，将促进安岳县城市新区的建设，形成城市办公商务中心区、生态居住小区、交通运输枢纽和生态公园，将商务中心、运输中心与生态居住区有机的结合起来，将城市新区与城市原中心区域有机的结合起来，有利于进一步发挥片区的区位优势、环境资源优势，实现经济和社会的可持续发展。通过区内基础设施建设，有利于东北部新区招商引资工作的进一步展开，普州大道以及其他新建道路的建设将形成完整的片区内的道路网，进而完善整个片区的交通路网，为全面提升片区的区位优势提供有力保障。综上所述，普州大道是安岳县经济社会发展内在的客观要求，是完善安岳县城市道路交通网络规划的需要，是促进东北部新区经济快速增长的必备条件，具有改善城市东北部道路交通的重要作用，是建设安岳新的商务中心、运输枢纽和生态居住中心基本保障，其建设的意义十分深远，因而其建设不仅完全必要，而且势在必行。

第四章项目区概况安岳县位于四川省东部，为成渝古道要冲，始建于北周建德四年（公元575年），古称普州。安岳东靠潼南县、大足县，南连内江市、荣昌县，西与资中县、资阳市雁江区交界，北与乐至县、遂宁市接壤，幅员面积2689平方公里，辖69个乡镇，总人口154万人，其中农业人口140.3万人，属典型的丘陵农业大县。安岳县属亚热带季节风性湿润气候，年平均气温17.4摄氏度，降雨量1207.3毫米，日照1300小时左右，无霜期327天。耕地面积159.4万亩，可供水量2004年安岳县生产总值56.50亿元，增长13.3％，其中，第一产业实现增加值28.1亿元，增长8％；第二产业实现增加值12.4亿元，增长25.8％；第三产业实现增加值16.0亿元，增长13.2％。全社会固定资产投资完成13.20亿元，增长31.1％。引进到位国内资金4.6亿元，增长104.0％。全年城镇居民人均可支配收入实现6272元，增长11.5％。农民人均纯收入实现2621元，增长22.5％，社会经济持续呈现出良好的发展势头。安岳是全国唯一的柠檬商品生产基地县、国家级商品粮基地县和瘦肉型商品猪生产县，是中国柠檬之乡。柠檬、通贤柚、粉条并称为安岳农业“三宝”。安岳是中国著名的“石刻艺术之乡”，文物名胜古迹以唐、宋时期佛教文化题材的石刻为主，文物保护单位拥有国家级二处、省级七处、县级数十处。全长23米的卧佛及40多万字的摩崖石刻佛经堪称我国石刻之最，而被盛誉为“东方维纳斯”“古、多、精、美”是安岳石刻的特色。“古”是指其源于东汉，兴于唐，盛于宋；“多”是指其200多处10万余尊的庞大规模；“精”是指其构思之巧妙、立意之深远、雕刻技艺之高超，代表了当时中国石刻艺术的最高水平；“美”是指其内涵远远超出了佛教的范畴，反映了当时人们的审美追求，一尊尊神像同时也是世俗美的化身。但安岳石刻唯一的缺点是分布较散，给旅游开发及线路组织造成了一定的困难。田园风光：安岳县位于盆地浅丘区，为我省的商品粮基地和“三高”农业示范区。田园风光美丽动人、独具一格、民风淳朴、热情好客。随着安岳县对外交通条件的进一步改善，将为开展佛教文化旅游和农业观光旅游创造更为有利的条件。安岳生态资源良好，是全国绿化先进县，森林覆盖率31％，天然无污染的自然环境为安岳发展提供了良好的生态条件。一、县城基本情况（一）地理位置安岳县城岳阳镇，位于县域西北部、319国道和内遂省道公路的交汇处，为四川盆地腹心公路的要冲，地理坐标北纬30026'、东经105020'。县城岳阳镇为全县的政治、经济、文化中心，中共安岳县委、县人民政府驻地。（二）建置沿革县城岳阳镇自北周建德四年（公元575年）建县以来，一直为历代州、县治地。岳阳镇幅员面积77.2平方公里，辖3个管委会（城郊、安农、城南）、9个社区居委会、28个村、394个社，全镇总人9.8万人，其中非农业人口5.6万元。（三）经济状况2004年底，岳阳镇全镇工农业总产值6.20亿元，人均6326元/人，其中工业产值3.80亿元（占61.3％）、农业产值2.40亿元（占38.7％）。县城主要工业门类有食品、丝绸、机械等。（四）城市建设县城岳阳镇，西依铁峰山，东临岳阳河，海拔297米。位于县城中心的奎星阁（高程335.5米），为全城的制高点，也是县城的标志。城区呈带状，南北长约4.3公里，东西宽约1.1公里，建成区面积5.3二、项目概况普州大道片区规划总用地面积5250亩，其中道路、广场用地506亩，建筑用地3144亩，绿化用地1300亩，公共设施用地300亩。建设内容包括普州大道及片区开发，其中普州大道是普州大道片区的南北轴线，与东大街东西干线、206省道绕城线和环城路，构成城市道路新框架。普州大道北起319国道北坝转盘，南接206省道金花收费站，总长2937米（一）普州大道普州大道位于安岳县城东北部，是普州大道片区的南北轴线，与东大街东西干线、206省道绕城线和环城路，构成城市道路新框架。普州大道北起319国道北坝转盘，南接206省道金花收费站，总长2937米。其中：北段长1178米，坡度分别为7.2‰、7.5‰，南北段连接（跨河桥）桥长25m，坡度0.8％，中级（南段）长806米，坡度分别为2.235％、2.56％，摩配厂口子连接金花收费站段长928米，坡度分别为（二）片区配套设施建设工程1、广场：共三个，其中休闲广场2个，市政广场1个。它们是普州大道北段广场、普州大道南段广场、行政中心广场。普州大道北段广场为休闲广场，位于普州大道北段东侧，电信大楼以北，岳阳以西位置，服务普州大道北段片区市场，为其提供休闲活动的场所。普州大道南段广场为休闲广场，位于普州大道南段东侧，东大街以南，茶店子山脉以西位置，服务普州大道南段片区居民，为其提供休闲活动场所。行政中心广场是市政广场，位于绕城线以东，东大街以北,服务新区市民，为其提供集会活动场所。2、公园：共三个，均是利用新城区山体，整理打造形成为市民提供休闲、玩乐场所。城北公园：为生态式石刻公园，位于县城北部，北靠国道三一九、东临普州大道，该项目生态上主要利用现有树林植被进行培植，使之完善化，结合城市北大门的特殊位置和“中国石刻之乡”的美称，在公园内塑造石刻文化，为全县旅游业打造新的景点。茶店子公园，为生态式休闲公园，位于县城东北部，北邻东大街，南靠走国道319线，西接线城线，该公园也是利用现有山体的生态进行培植、整理，形成生态休闲公园。行政中心公园：为生态式休闲公园，位于县城东部，东临工业园区，北靠国道319线，南临东大街，西与城市绕城线相望，该公园也是利用现有山体的生态进行培植、完善、整理，形成休闲公园。3、环卫设施：主要是垃圾库（地埋式）和公厕分布于新区，垃圾库按服务半径300m设置，公厕按服务半径800m设置，在新区建设中根据实际情况进行考虑。第十章土地价值分析一、土地价值分析地价是一个地区自然、社会、经济因素综合作用的结果，反映的是一个地区、一个城市社会经济发展水平和土地供求状况，是动态价格，主要由市场决定。总的来说，影响地价的因素包括一般因素、区域因素和个别因素等，下面就几个方面进行分析。一般因素1、区位和自然地理安岳县位于四川盆地中部，地处北纬29度、东经104度，地跨沱、涪两江分水岭，东与重庆市的潼南、大足接壤，南靠内江，西邻资中、资阳，北与乐至、遂宁接壤，全境东西长77.8km、南北宽70.8km,幅员面积2689平方公里。地貌以山馒为主，分平坝、浅丘、中丘、深丘四类；气候属亚热带暖湿季风气候，四季分明，雨量充沛，无霜期长达260天，空气清新。全县辖69个乡镇，928个行政村，总人口153.11万人，其中农业人口139.28万人，属典型的丘陵农业大县。2、城市经济发展状况及城市化水平2004年，全县地区生产总值实现56.5亿元，同比增长13.3%；地方财政一般预算收入实现9675万元，同口径增长11.6%；年末金融机构各项存款余额50.2亿元、增长15.3%，各项贷款余额24.1亿元，增长0.6%；全社会固定资产投资完成13.2亿元，增长31.1%；引进到位县外资金4.6亿元；社会消费品零售总额17.4亿元，增长19.2%；农民人均纯收入达到2621元，首次超过全省平均水平；城镇居民可支配收入6268元，增长15.0%。按照城市总体规划，至城市总体规划远期2020年，县城将发展成为12万人规模的城市，由于县城用地有限，周围丘陵众多，县城人均用地指标相对较低，仅为每人70平方米的城市建设用地，至城市总体规划远期2020年县城岳阳镇占地面积将扩展到8.5平方公里左右，因此，土地市场潜力巨大。3、房地产政策与房地产市场状况房地产市场状况：西部大开发政策的贯彻，为安岳县的发展带来了良好的发展机遇，安岳县房地产开始快速发展。近期国家宏观政策陆续出台，安岳县的房地产市场将逐渐走向规范,安岳县人民政府认真贯彻《土地管理法》和国发（2001）15号文件精神。一方面，严格控制新增建设用地的审批，对建设占用耕地实行“占一还一”的制度，确保耕地总量不减，减少土地供给总量弹性；另一方面，认真开展了土地市场的清理整顿工作，制止了多头供地的局面，对土地供给基本实现集中统一供地，严格控制了土地一级市场，所有经营性用地基本公开挂牌和拍卖供应，使安岳县房地产市场的运作朝着规范有序方向发展,安岳区土地的交易开始走向规范化和市场化。4、安岳县规划与发展目标根据安岳县城市总体规划，至城市总体规划远期2020年，县城将发展成为12万人规模的城市，由于县城用地有限，周围丘陵众多，县城人均用地指标相对较低，仅为每人70平方米的城市建设用地，至城市总体规划远期2020年县城岳阳镇占地面积将扩展到8.5平方公里左右，因此，土地市场潜力巨大。（二）区域因素分析影响地价的区域因素很多，主要有区域位置、商业繁华程度、交通条件、规划条件、基础及公用设施条件等1、区域位置项目区域现为安岳区新区,将发展成为以高级商住为主，综合发展办公、商务、文化、休闲娱乐等经济、社会、生态平衡发展的现代化新区。2、商业繁华条件项目区域是安岳区新区，为安岳的经济和文化的重点发展区，为安岳县新的政治、经济和文化中心，土地升值潜力巨大。3、交通条件项目区北起319国道北坝转盘，南接206省道,普州大道与东大街东西干线、206省道绕城线和环城线构成城市道路新框架位，交通十分便利。4、规划条件项目区为城市新开发区，作为综合用地符合城市规划。综上所述，可知此项目的区域因素条件良好。（三）个别因素分析影响地价的个别因素有土地利用类型、宗地条件、开发条件和土地状况等。1、土地利用类型项目区土地属于商住用地，符合城市总体规划，属于较佳土地利用类型。2、宗地条件在整个规划范围内，地势基本平坦，形状基本规则，规划空间大，利于项目的规划与布局。3、开发条件目前片区土地已具备“场平”条件，具备良好的开发水平。4、土地权利状况设定土地为出让土地，无其他权利限制，土地权利完整。二、地块价值分析根据安岳区目前类似土地价格的平均水平采用比较法确定地价。1、测算方法项目土地=选用地价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数2、类似区域土地价格根据安岳区国土资源局提供资料，2005年安岳县岳阳镇普州大道片区综合用地的出让地价为40.35万元/亩，现位于项目区附近区域的居住用地、商业、综合开发用地价格上升趋势明显。根据安岳区国土资源局提供资料，在基础设施完善、区位相当的地段，2005年安岳区的居住用地、商业、综合开发用地交易均价可以达到下表的水平：2005年地块实际交易均价(成交价)项目拍卖时间成交均价（万元/亩）商住用地200540.353、修正系数的确定及地价估算根据区域因素、个别因素、交易情况、交易时间等因素分析，按稳妥原则，以较保守的起价并确定修正系数如下表：用地性质项目商住用地(万元)类似土地平均价40.35交易情况修正系数1交易时间修正系数1.05区域因素修正系数1个别因素修正系数1.05修正土地价格44.5（二）假设开发法假设开发法基本原理是：假设在正常情况下，地产被开发为某类不动产，在不动产售价中扣除建筑费，合理的利润、利息、税费以及相关费用等余下的却为地产价值。本项目选择普州大道片区可供开发的用地范围进行测算。据安岳县普州大道片区规划要求，暂定片区内综合容积率为1.2，按当前价格针对商住楼开发进行分析（详见假设开发法地价分析表）。（1）商住楼面积、售价预测售价参照同类项目的情况，结合项目的区位、环境和时间等因素，预测中档多层住宅平均售价900元/平方米，高档住宅平均售价1300元/平方米，商业用房平均售价5000元/平方米。（2）销售收入测算按住宅和商业用房全部出售测算。（3）建筑工程费用估算参照业主提供安岳县现房地产开发建安工程费平均水平和类似项目情况，建筑工程费用单价按450元/平方米，基础配套设施费用单价按35元/平方米。（4）建设税费据业主提供，建设税费为80元/平方米。（5）管理、销售、财务费用按销售收入的1%测算。（6）其他费用按建安工程费与基础配套设施费之和的3%测算。（7）税收营业税及附加按销售额的5.6%测算。（8）房产契税房产契税按销售收入的2%测算。（9）利润计算利润为房地产开发商从项目开发中获取的合理回报，销售净利率是评价一宗房地产开发项目效益的基准指标，根据安岳县房地产市场情况，结合本项目，销售净利润率取7%。（10）地价计算R－EC－JP－JT－GC－QT－TAX－ET－NP地价=1＋正常利率式中：R－表示销售收入EC－表示工程费用JP－表示基础配套设施费用JT－表示建设税费GC－表示管理、财务费用QT－表示其他费用TAX－表示税金包括营业税金及附加和所得税ET－表示房产契