山东某房地产项目可行性研究方案

1(1)公司名称山东xxxx房地产有限公司(2)法定地址(3)注册资金：3500万元职务：经理管理人员10人(包括建筑、结构、经济、财会、房地产、电气等专业),其中高级职称2人，中级职称8人，注册资金3500万元。在进行充分的市场调研的基础上，于2005年1月获得了xxxx开发区住宅功能区内300亩国有土地的使用权，用于清新住宅小区21.2可行性研究编制单位编制单位：山东省城乡规划设计研究院工程咨询资格等级：甲级证书编号：工咨甲0030013发证机关：中华人民共和国国家发展计划委员会1.3可行性研究的依据和范围(2)xxxx经济开发区总体规划及详细(4)国家相关的技术规范和标准(5)委托方提供的基础资料(1)项目背景及建设的必要性(2)市场需求与建设规模(3)场址选择及建设条件(4)设计方案(5)环境保护及节能(6)企业法人与物业管理(7)项目实施进度安排(8)投资估算和资金措施(9)效益分析3小区一处，总建筑面积180200平方米，其中，住宅面积165330平方米，车库8000平方米，公用配套面积6870平方米。项目总投资16684.75万元，该公司自筹资金6884.75万元，其余的9800万元可申请该项目贷款解决。建成后的“清新”住宅小区将是一个布局合理、设施完善、使用方便、高品位、高起点的既有现代化气息，又有古朴风格的花园式、智能化的“最适合居住小区”。可向社会出售1090套商品楼房，规格为80平方米、120平方米、140平方米、160平方米，共计建筑面积165330平方米，按每平方米平均1380元售出计算，可实现销售收入22815.54万元，车库按每平方米平均1000元售出计算，可实现销售收入800万元，共计实现销售收入该项目建成后，除满足和改善广大居民的住房需求外，还将对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，起到积极的1.5主要技术经济指标4序号单位数量一建筑规模建筑面积平方米其中：住宅平方米车库平方米配套公共建筑平方米2住宅套数套3总居住人口人二项目占地面积万平方米三建筑容积率%四小区绿化面积万平方米五绿化率%六建筑密度%52.1项目背景山东省委政府于2001年出台了《关于加快城市化进程的意见》,准备采取宽松政策，用10年的时间，有计划、有步骤的把县城镇建设工作意见，决定于2002年，全县城镇建设工作要围绕加速推进城市化进程的总体目标，以全国乡村城市化试点市建设为契机，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，尽快膨胀城区规模，进一步加快城镇基础设施建设步伐。2004年的工作重点一是加快城南新区新建工程建设，同时加快城东开发区产业向园区集中，尽快膨胀和发展城南新区和开发区的建设，加快中心镇、中心村的发展步伐，适当控制一般镇、村发展，促使其向城区及中心镇、村转移，切实提高城市化水平，充分发挥城品”为原则，坚持统筹兼顾、协调发展，努力推进城市现代化和乡村城市化步伐。按照中心聚集、点轴拓展的基本思路，科学调深化城镇户籍制度改革，制定积极的户籍管理政策，广泛吸收农村人口向城镇转移，逐步实行城乡户口一体化管理，促进企业新6老二区及工业园区的人口尽快膨胀，争取十五期间人口达到30随着xxxx县城镇人口的不断增加，特别是开发区近几年的跨跃式发展，人口高度聚集，给住宅开发业带来了大好机遇。为根据开发区总体规划和各功能区详细规划进行住宅建设显得尤其是总量控制。县府对房地产，特别是土地进行一级控制，统一计争取“十五”末旧城改造结束，同时加大城南新区和开发区的开发力度。二是突出特色，不论是旧城改造，还是新区建设，都讲究风格，突出特色，体现现代气息，在住宅的结构布局、色调搭又达到美化城市的目的。三是搞好配套设施建设。要充分考虑居民的多方面需求，搞好文化娱乐、公共绿地、教育卫生、安全保卫等设计，不断提高住宅小区的档次。尤其是开发区的特殊的地要按照大空间，大绿地的高标准要求对区内住宅小区进行综合开2.2项目提出的理由邹县经济开发区位于xxxx县城区东缘，规划面积23平方公里，地处鲁中地区交通科技开发中心。济青高速公路、省道寿济路、庆淄路穿区而过，西距济南国际机场45公里，东距青岛港250公里，南距胶济铁路周村站10公里，直达区内的铁路货运专线已开工建设，地理位置和交通条件非常优越，具有强劲的发展7业规划建设了总投资达120亿元、占地面积近8000亩的四大工业和生物科技园。正在规划实施的中芬齐星工业园总投资20亿欧部完成。目前，开发区现有各类企业89家，引进项目116个，在建项目72个，计划投资总额440亿元。其中，中外合资项目14个，计划投资310亿元，2007年底将全部建成投产。这些项目投产达产后，年新增工业产值685亿元，利税100亿元。开发区的建设作为全县经济和社会事业发展的头等大事摆82.3项目建设的必要性《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中提出：“….,发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装国家计划委员会2000年7月27日发布的“当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录”第二十六条“城市基础设施及房地产”中将“经济适用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展《山东省国民经济和社会发展第九个五年计划及2010年远景目标纲要》中提出“城乡居民的衣、食、住、行在数量和质量上有较大提高，城镇居民人均住房面积达到11平方米左右，农民人均住房面积稳定在20平方米，居住条件有明显改善”。在《纲要》关于经济和社会发展的重点中提出“调整房地产适当控制高档别墅、写字楼的建设，把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价、微利住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产“..…,重点发展经济适用房，稳步发展面向高收入家庭的商品9自1979年，中国的人居工程建设开始进入持续发展时期。1979年至1985年的十六年中，全国住宅建设投资11397亿元，建成住宅25.5亿平方米，仅“八五”期间，就完成投资8416亿元，建成住宅10.3亿平方米；城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米增加到1995年的7.8平方米；这个事实充分说明了当比例的拥挤户及大于13岁的异性少年同室或多代同室的不方低。为此，建设部以建计[1996]第413号文制订了城市住宅建设与房地产业“九五”计划与2010年“远景目标”,即“九五”计划(1996-2000年)要求：城镇(非农业人口)人均居住面积，到2000年达到9平方米，人均住房使用面积12平方米，解决人均居住面积在6平方米以下城镇家庭的住房困难，重点解决人均居住面积在4平方米以下的住房困难户的住房问题。①建设住宅12亿平方米，平均每年建设住宅2.4亿平方米。②改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70%以上。提高住宅建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到95%以上，优良品率达到30%以上。开展提高居住质量标准工作，自1989年以来建设部在56个城市展开66个试点小区，其中23个小区已交付使用，为一些自1994年开始在11个省、市抓了60个省级试点小区，使我国“人居”工程达到国际中上等水准。二、符合现代人居工程发展方向“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大社会理想，为使住房问题引起各国政府的关注，1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会。进入二十世纪九十年代以后，联合国又相继于1992年召开了“环境与发展”全球首脑会议，1996年召开了“社会发展”全球首脑会议。同年又在土耳伊期坦布尔召开了联合国第二次人类住区大会(简称“人居二”),会议通过了《伊斯坦布尔宣言》及《人居议程》,提出了“人人皆有适宜之住房”和“城市化世界中人类住区可持续发展”的庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承担落实《人居议程》的主要责任，并强调城市在落实《人居议程》中起到重要作用，继联大专题会后，1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会，主题是《现在与分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要的高档标准住宅，“另种构造”和“以部件来决定居住的住宅”等当今世界、现代“人居”待研究的课题。我国原国务院副总理邹家华在“人居二”高级特别会议上发言提出“居住条件的改善是人类文明进步的最第三章市场需求与建设规模3.1市场需求分析我国经济于1996年成功的实现了“软着陆”。作为国民经济强有力的宏观调控措施，已回到了正常发展的区间。我国房地产1.房地产市场进一步趋向合理性。1996年全国完成房地产开发投资3427亿元，占全社会固定资产投资的13.7%,1997年全国完成房地产开发投资约2000亿元，1998年全国完成房地产开1998年全国商品房竣工面积为17566.6万平方米，1999年全国商品房竣工面积约21410.8万平方米。这表明，由于房地产市场日趋完善和宏观调控的引导，房地产市场发展逐步趋于理性化，出2.市场销售有所好转。1997年1-10月份商品房销售形势较好，商品房销售额为712.24亿元，比上年同期增长31.29%,商品房销售面积3510.46万平方米，比上年同期增长13.28%.1998年以后，由于深化住房改革，一次性福利房的购买，进一步促进了房地产开发的小高潮。我国1999年住宅商品房竣工面积比1998年同期增长22%,商品房投资额比1998年投资额增加了13.5%。据国家信息中心统计，2001年我国商品房施工面积和竣工面积增速明显快于2000年平均水平，我国的房地产业将会成为驱动3.商品住宅房已成为房地产开发的重点。国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，要求1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后，新建商品住宅房原则上只售不租，为些，国家加大了住房建设贷款计划规模，下达了三批商品住宅房建设贷款计划，总投资1703亿元，银行贷款711亿元，并且扩大个人住房贷款发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款规模限制，以稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应我国国情的城镇住房新制度，以满足城镇居民日益增长的住房需要。1998年国家下达经济适用房建设计划为2.1亿平方米，1999年达2.4亿平方米。1999年下半年山东省建并将已经竣工的近1000万平方米的商品住宅房投入市场。xxxx县2000年前尚未完全执行与商品住宅房建设相关的优惠政策，故前几年此类住房开发规模不大，增长速度缓慢。为此xxxx县委、县政府非常重视，并于近几年批准了多个居民小区，其中包括山家政策的支持下，商品住宅房已成为我国房地产业开发建设的重3.2xxxX县城及开发区房地产市场分析去，随着人民生活水平的不断提高，也相应带动了房地产业的迅县目前年需求商品房20万平方米以上，并且年需求量还会成倍增长，而近二年全县几家房地产开发公司年开发量不足10万平方米，尤其是开发区内，一大批大项目集中入住，仅山东创业集团第一、第二、第三工业园的建设和陆续投产，就吸纳了大量的就业人员和外来务工人员，目前，区内常住人口已达7万余人，两年内将迅速彭涨到15万人，在加之失地农民对住房的需求，致使住宅房市场供求矛盾更加突出，现有住房远远不能满足群众日益Xxxx县居民存款居滨州市六县一区之首，开发区内居民年平均收入均高于周边县市区居民收入，有着巨大的购房潜力，受传统影响，多数居民均把住房问题做为头等大事，本次开发清新小1.xxxx开发区东至淄博10公里，西到济南60公里，便利的交通条件和优越的投资环境使其经济得到快速发展。邹魏第一纺织工业园、邹魏第二纺织工业园、邹魏第三纺织工业园、铝业科技园、生物科技园、中芬齐星工业园的投资建设，使得xxxx开发区的产业工人及各类高科技人员大量涌进，各单位为留住人年期间开发区增加员工7万人以上，因此购买住房的潜力非常强2.住房改革后，居民原有住房明确产权归个人，部分经济富裕户，深感居住面积小，楼龄长，户型设计陈旧，居住不便，据调查资料表明约有30%的现有住房户想到理想的小区居住或有3.目前，邹魏工业园现有的6.5万职工，约有16%的老职工在xxxx没有住房，下班后，仍须到30公里以外的魏桥镇居住，工作不方便，不安心，另有28.4%新职工，已到适婚年龄，急需4.开发区的发展致使原区内各村失去了土地，在给他们带来据统计，约有1800余户需要购房。预计两年内，还需1300户方5.xxxx县近几年经济的飞速发展，使得许多农民率先步入小康，主要是长山、青阳、韩店、明集四镇。这部分人为了自身年间xxxx城镇可新增此类人员6万余人，涌入开发区人员比例约占30%以上。6.国家为刺激经济发展，拉动消费，近几年先后数次降低银以求升值。本清新小区以优越的地理环境、低廉的售房价格和良好的配套设施，使之具有巨大的升值潜力，必将成为投资房产的据调查，1995年我国城镇居民人均居住面积8平方米，尚属“初级阶段”,世界落后水平。2000年来，我国城镇居民人均居住面积已达到9平方米。根据我国政府规划，到2010年城镇人均居住面积将达到13.7平方米，每年需新增6-8亿平方米。《山东省人民政府关于加快城市住房建设，提高居民住房水平的决定》提出的我省城市住房发展总目标是：到2000年，城市新建住房1.2亿平方米，人均居住面积达到10平方米(使用面积15平方米),基本解决人均居住不足6平方米的家庭的住房困难问题，2010年城市新建住房3.7亿平方米，人均居住面积达到10平方米(使用面积达到18平方米),基本解决城市居民的住房问总之，即使不考虑自然人口增长和外来人口引起的住房需求3.3建设规模本项目根据市场情况，并结合建设用地条件及周围环境，同时考虑筹措资金的可能性，确定本项目建设规模为新建住多层住宅楼53栋，住宅建筑面积165330平方米，车库8000平方米，配套设施建筑6870平方米，总建筑面积为180200平方米。总居住户1090户，项目规划占地20公顷，建筑容积率为0.82。第四章场址选择及建设条件4.1xxxX县概况Xxxx县位于山东省中北部，地处鲁中山区与鲁西北平原交地带，地势南高北低，呈倾斜式下降。海拔高程，最高826.8桓台、高青县接壤，南北最大纵距80余公里，东西横距40余公里，总面积为1252平方公里，全县人口69万人。2001年xxxx县跨入全省地方财政收入排名第24位，2003年，被列入全省经济30强县，目前xxxx县以山东创业、山东齐星、山东西王、山东齐明、怡康糖业集团等工业骨干支撑地位更加突出，纺织、食xxxx县的城市化进程明显加快，城南新区、开发区基本建成并形科技教育、文化等各项事业得到快速发展。2003年xxxx县被授2003年xxxx县完成国内生产总值110.4亿元，增长30.68%,实现财政总收入10.0081亿元，其中地方财政收入4.3854亿元，同比分别增长37.03%和35.86%。地方财政收入上升幅度连续四年保持全省第一，四年上升50个位次，在全省排名第24位，提4.2开发区性质及规模第二工业园、第三工业园、生物科技园、齐星铝业公司、日清食品公司等众多企业，呈现出良好的发展势头。2004年1—9月，完成固定资产投入376765万元，实际利用外资8375万美元，实现工业总产值889862万元，增加值241267万元，利税94300万依据《xxxx经济开发区总体规划》,开发区的规划性质为：以发展轻纺、食品、加工工业和高新技术产业为主的综合性开发区。开发区规划范围为北到北环区路路，南到济青高速公路，西到东环路，东到焦临路，规划建设用地23平方公里，规划人口15万人。从开发区的地理位置及现状用地条件看，开发区地势较为平整，对外交通方便，具有优越的区位条件，开阔的用地范围和良4.3项目场址及自然条件4.3.1场址位置该小区占地面积20公顷，项目已经xxxx县建设委员会规划1.地理环境地理坐标为北纬36°41′—37°08′,东经117°18′——117°57′。其东连淄博，西接济南。国土面积1251.75平方公里，县境南北长50.15公里，东西长57.55公里。县城南距淄博20公里，西南距省会济南75公里，济青高速公路从县城南缘穿过，省道章县境内主要有黄河、小清河、杏花河、孝妇河四大河流，大中小型河道566条；境内黄河总长22公里，河床高出地面6—7米；境内小清河总长46.5公里；县境内湖泊水库21处、塘坝102境内矿产资源以铜、金、银、钼、硫及花岗石、麦饭石、矿泉水等储量巨大。其中铜矿石储量6415万吨，金矿石储量1575万吨，花岗石储量20亿立方米。铜矿矿石品位高达4.6%,有“江xxxx经济开发区位于xxxx县城东部，紧靠县城，南部有济2.自然环境年平均气温13℃,极端最高气温42.8℃(1968年6月1日),极端最低气温-25.1℃(1959年12月21日)。年平均相对温度64%,最大积雪深度23cm,最大冻土深度47cm。年平均降水量690.7毫米，主要集中在7、8月份，降水分xxxx县内主导风向为SE,频率为8.9%,次主导风向为频率为8.4%,年均风速2.6m/s。前倾斜平原。最高海拨826.8米，最低海拔11.2米。3、人文环境境内已发现史前文化遗址80多处，包括大汶口文化、龙山根据工程地质钻探报告，主要土层：0-4米为亚砂土，4-8米为亚砂粉砂互层，8-200米为亚砂和亚粘土层。地基承载力较现有资料证实，本地区无活动坍塌地带、断裂带、地下蕴矿地下水主要接受大气降水补给和地表水补给，排泄主要以潜由于该区水利条件优越，以引用黄河水灌溉为主，地下水开第一含水层组：主要包括10米以上含水层，地下水主要受降水和灌溉水回灌补给，潜水蒸发强烈，矿化度为1.5-2克/升，属重碳酸——氯化物型水，可以适度开发利用。该含水层地下水第二含水层组：含水层埋深在10-200米之间，含水层岩性以亚砂和亚粘土为主，由于特殊的地质条件，造成该含水层地下水矿化度达到5克/升以上，不能被开发利用。含水层岩性以粉细砂为主，矿化度1.0克/升左右，水质良好，宜4、地方经济发展状况Xxxx由13镇3办事处，858个行政村组成，有汉、回、壮、满、高山、朝鲜、瑶、纳西等民族，其中汉族占99.99%;至2003年末，全县总人口68.6万人。农业、林果业具有北方一般特征，以小麦、棉花、玉米、花xxxx是山东第一个全国农业标准化示范县，2002年粮食总产量58万吨，棉花总产量1.57万吨；畜牧业总产值6.4亿元，占农业总产值的40%。魏桥牌棉布、棉纱、服装，齐星牌铝锭、琥珀啤酒，碧云洞矿泉水等产品已跻身于国际市场，科教文卫商贸供电供水电讯等基础除满足本县需求外，业已远销济南、淄博等城市和南方的农贸市场。改革开放给xxxx带来了勃勃的生机和活力。2000年全县完成国内生产总值60亿元；2001年完成国内生产总值72亿元；2002年全县完成国内生产总值84.1亿元，实现财政总收入7.3亿元，其中地方财政收入4.54亿元，地方财政收入位于山东省24位。分散在规划区内的规模以上工业企业达160余家，同时一大批县重点项目也已上马，邹魏第一工业园、第二工业园、邹魏第一热力公司、生物科技园、电解铝一期二期工程、城北6万千瓦热电厂已建成投产，这些企业的建成和改造随着农村产业化进程的加快，城郊农业结构也将发生重大调整。至2002年城区现状人口为24万人，城市用地面积30平方公里。至2010年30万人，城市用地规模50平方公里，人均建设用地城市发展总目标为：把xxxx建设成一个经济实力雄厚、科学技术进步、社会高度文明、服务体系健全、城市功能齐全、布局合理、生态环境优美、基础设施完整、城市特色鲜明的园林式5.基础设施高起点、高标准建设区域环境。特别是近几年以来，先后投资20亿元对区内道路、供水、排雨、排污、电力、热力、燃气、通讯和广电管网等基础设施进行了全面建设，“九通一平”面积达到23平方公里。(1)道路系统。交通条件是制约招商引资和入区项目建设对区内道路进行修建，形成了"六纵六横"的交通网络，道路总长80公里。同时，为保障区内企业物流畅通，投资建设了邹周铁路(2)绿化亮化系统。按照“大空间、大绿化”、创造园林式新月河、济青高速公路、肖镇干渠两侧的绿化防护带以及已建成还对已建成道路全部进行了亮化建设，形成了舒适、优美的良好(3)供排水系统。一是建设了库容6000万立方的开发区平原水库，年供水能力达1.5亿立方，彻底解决了开发区内水源问题。二是建设了日处理污水7万吨的污水处理厂，有效解决了工(4)热电系统。一是投资建设了24万千瓦的开发区热电厂，二是配套建设了供电线路及供热管道，为区内企业生产及居民生(5)其他配套系统。开发区在完善道路、供排水、热电系以及通讯和广电电缆，进一步增强了开发区的服务功能。全县及17个乡镇1999年就已普及了程控电话，并全部实现国内国际直拔，电话交换机总容量达到10万门，移动电话4万部，无线寻5.1设计依据1.《民用建筑设计通则》2.《住宅建筑设计规范》3.《城市居住区规划设计规范》4.《民用建筑照明设计标准》5.《建筑设计防火规范》6.《民用建筑隔声设计规范》7.建设单位提供的基础技术资料和方案设想。5.2设计原则为主的全封闭小区。在节省投资和保证建设质量的前提下，注重本项目拟建住宅只实行室内初装修，给居民提供自由选择的突出“以人为核心”的原则。体现合理、合适、方便、安全的指导思想，着力建成一个功能合理、公共设施配套、室内外环境优力求使传统建筑风格与现代建筑手法相结合、相互交融，使小区1.整体原则在规划中强调空间的主导性，采用连续的绿地开敞空间，使得整个小区的开发成为一个整体。同时，对于小区内部道路交通系统和区内道路系统的衔接关系，以及对该小区的管网与区内管网的衔接关系应作通盘的考虑，落实城市规划对该区域的总体规2.环境原则本可研重视居住环境质量，在结合自然条件、美化环境、提3.效率原则本可研从土地开发的经济规律出发，力求紧凑合理地利用土地，居住用地、配套公建用地布局合理，在改善小区的配套设施4.多样性原则在住宅开发的种类和数量上，根据开发区实际情况，选择多种面积大小和平面布局的户型，在建筑造型和建筑形式上也力求5.便于管理的原则5.3用地平衡表序号单位数量所占比例1项目总用地公顷2住宅建筑用地公顷3公建用地公顷4道路、停车场及其他用地公顷5公共绿地公顷5.4总体规划方案5.4.1总体布局的原则根据宅区特点、自然条件和周围环境等因素，确定合理的规划布局，综合考虑道路结构、功能分布、公共服务设施布局，建筑群体组合，绿化防噪及局部环境设计等内在联系，力求构思新5.4.2规划布局土地，面积300亩。又要适合开发区的快速发展要求。小区的绿化应使小区所在的地方草木葱翠，碧绿连天，空气清新，沁人心脾。小区内设两处绿水景和绿化带使得绿茵遍地，流水潺潺，树木参差，人们能在绿小区内道路分三级，一级为小区路宽12米，二级为组团路宽8米，三级为宅前路宽5米。三级路网组成完善的道路体系。均可均匀而流畅地到达各级组团二级道路，再由宅前小道分支到住宅单元。大量的家庭小轿车完全可以通过小区道路系统到达目的位置。小区居民可通过步行道直接进入各区各单元，不受车辆噪音影响。整个道路体系简便、顺畅、通达性强，为住户提供了1.地面和道路坡度根据住宅区场地地势及开发区道路管网敷设现状，设计小区内道路、排水系统，道路宽度除了应满足车辆和行人通行外，还应满足车辆掉头.转弯。地面坡度和车行道纵坡不应大于10%,2.地面排水1.绿化根据建设单位意见、工业区特点和该土地利用要求，小区绿化率约为47%。根据用地条件、总平面规划结构特点和项目市场(1)绿地分为两级系统，即中心绿地和组团绿地。(2)小区内纵向的宽阔的绿带与小区中心绿地共同组成小区的绿洲。小区各庭院内的绿地宛如片片绿叶，它们与绿洲渗透相连，有聚有散，疏密结合，构成每栋住宅均享的的绿地系统。组是一个不受汽车、自行车停放干扰的安全、给水排水管道，沿小区主要道路敷设，采用树枝状管网至各组团，钢筋混凝土管直埋，埋深不小于0.6m。5.5建筑设计方案5.5.1整体设计为了居所的良好采光、通风及优美景观的引入，小区内多层住宅均设计为一梯两户，并且凭借一梯两户的灵活布置特点，达到小区建筑的半围合布局，地下室为半地下式，顶层设有复式阁5.5.2户型设计拟建住宅是二十一世纪使用的，其建筑标准应与本世纪市民的小康生活水平相适应。因此，在户型设计上，厨房面积应不小于5平方米，卫生间一般不小于4平方米，起居室不小于15平方米。在土建和水电设计上，应满足若干基本电器的设置要求，即厨房和卫生间均在适当的位置设置相应的插座，在起居室和卧室本方案所有户型均采用明室、明厅新型设计方案，多数卧室5.5.3室内外装饰本项目住宅房拟只实行室内初装修，以给居民提供自由选择的空间，防止居民在装修时任意改动结构，敲倒墙、重新安排自2.内装饰：内墙面为乳胶涂料，户内地面，为水泥地面，踢脚线平整即可，留待铺地板或地面砖，这样，住户可根据自己的爱好和需要进行装饰。厨房、卫生间地面铺防滑面砖，内墙面4.管线敷设：室内各管线尽可能做到暗敷，卫生间要做到煤灰砖以加强保温隔热效果，内墙采用240mm厚蒸压粉灰砖。楼5.7.2排水方案5.7.3用水量估算1.生活用水量Q1:小区户数按1090户计，每户平均人口按3.5人计，则总人口约3815人，按人均生活用水标准200升/日Q1=200×3815=763(立方米/日)Q2=763×12%=91.56(立方米/日)3.绿化用水量Q3:绿化用水指标按每天每平方米2升计则：4.未预见水量Q4:未预见水量Q4按Q1、Q2、Q3之和的10%计算，则：Q4=(763+91.56+73.2)×10%=92.78(立方米/日)763+91.56+73.2+92.78=1020.54(立方米/日)量，室外为10L/S,火灾延续时间按2小时计算，消防用水量为在小区内主要交叉路口设置地上消火栓，布置间距不大于给水管道采用PPR新型高科技水管，可确保自来水达到国家卫生标准，限制使用传统的镀锌水管。下水管采用塑料管，限制电气设计主要内容包括：供配电系统、电力、照明、避雷与1.用电指标1)住宅：8KW/户小区负荷同时利用系数：0.5;2)公建6870m²:20w/m²;3)道路照明及电力：120KW;2.负荷计算小区住宅有功负荷为：8KW×1090户×0.7×0.5=3052KW小区动力及道路照明等有功负荷为：120KW×0.小区总有功负荷为：3052+116.8+102=3270.8KW3.变压器容量变压器在80%负荷率运行时为最佳经济运行状态，4.变压器选择本项目拟选5台1000KVA箱式变压器。每户室均装一20-40A的电表，电表分层户外集中设置，电源线出变配电站后，埋地进入各住宅楼，进户后各户内设一分配电箱，根据需要设照明及插座，共6个支路，插座支路带漏电保护，室内电线及插座均暗设。1.设计照度：起居室及一般活动照度为30-70Lx;卧室、书写阅读为150-300Lx;床头阅读75-750Lx;餐厅、厨房50-100Lx;卫生间20-50Lx;楼梯间15-30Lx。公共建筑及其他场所(包括道路照明)根据有关规范实施。2.光源及灯具：室内以荧光灯为主要光源，白炽灯光源为辅，并尽量选用高效节能型灯具。道路照明采用弯管钠灯。另外，在公共活动场所，适当配以装饰灯具。屋面采用Φ10镀锌圆钢沿屋面女儿墙敷设做防雷保护，引下线利用砼柱内主筋，接地装置利用基础钢筋，接地电阻小于2欧。基础四周敷设-40×4镀锌扁钢为等电位联接线，卫生间做局部等电位联接并与基础及柱筋焊接。该小区内智能化包含的弱电子系统分别是：(一)保安监控及周边红外系统采用户外红外线对外探测器对周界进行检测，通过控制报人企图翻墙越栏，立即发生声光报警，并能保证报警信号传递的及时、可靠、无误，是小区安全的重要手段。(二)电子巡更弥补监控及周边红外线系统的死角，使安防系统更为完善。(三)停车场管理系统设IC卡，由IC卡/门禁智能系统对车辆出入等实现全方位(四)消防报警系统地下设施设消防报警系统，报警系统采用二总线制，车库内顶板安装感温探测器，主要出入口或侧墙上设消防广播箱，手动(五)智能一卡通管理系统在局域网基础上将小区管理和服务设施全面纳入计算机综合管理系统中，只用一张经授权的卡便可享受停车场管理、门禁管理等各种费用管理，为小区业主营造一个充满和谐、有序、方便、(六)多表远传小区各户均采用独立的自来水、热水(或蒸汽)、电表、多表(七)每户设多媒体智能控制箱一个，功能为：1)监视监控：来访者身份不明，住户需要找保安时，按一下3)防盗对讲：当客人来访时，按所要访的房号(在主机上),4)报警求助B、燃气探头，当家庭燃气泄漏达到一定浓度时，自动向管C、紧急按钮，当家庭人员在紧急情况下需要帮助时，按下5)有线电话系统每户予留2个有线电视插座，干线采用SYKV-75-9,支线6)综合布线实现数据通信功能，每户予留2个语音插座1个信息插座，5.9供热及煤气通至每栋楼入口。各住宅楼的采暖系统采用共用立管分户计量采暖系统，立管及热量表设于楼梯内管井中，用户根据用热量缴纳热费，欠费用户停止供暖。住宅户内的采暖系统采用水平双管并联系统，可分室调节，主要管道在地面垫层内埋设。采暖负荷按节能建筑计算，热负荷指标38W/M²,本小区总热负荷514.3万瓦。5.9.2供气燃气需要量约为760立方米/日。6.1环境保护本项目地处周围环境状况较好，只有轻度污染单位。建成投入使用后。除产生少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施处理外，基本没有其它污染物排放，因此，对周围环境不会产生不本项目为住宅小区建设，其主要污染物是生活污水、厨房油烟及生活垃圾。为保证小区本身的环境卫生要求和不对周围环境2.环保治理措施1)生活污水采用化粪池对厕所内污水进行处理，然后与生活废水一起排2)厨房油烟在炉灶上方设置带机械排风和油烟过滤器的吸油烟机，以防止厨3)生活垃圾生活垃圾首先集中到小区内的垃圾中转站，再由开发区环卫为创造一个优美的生活环境，防止污染、保护环境，需做好小区绿化。本项目坚持点、线、面相结合的原则，把庭院绿化、道路绿化和小区中心花园绿地有机结合起来，充分发挥绿地的防护功能和改善环境的作用。同时具有花、香、果、绿四大观赏特该小区的绿化面积确定为3.66万平方米，小区绿化率约为本项目属住宅小区建筑，其污染源很少，污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全6.水、电、热、气等实行一户一表，按表收费。7.加强采暖管网的保温工作。第七章企业法人与管理7.1企业法人部、财务科，现有人员11人。物业管理公司实行经理负责制，下设办公室、财务室、物业管理部、保安部、维修部、家庭服务部等部门。管理公司定员16人，其中经理1人、、办公室2人、财务室2人、销售部2人，.,保安部6人，维修部3人，经理由公司任命，其他人员可通过社会7.3物业管理住宅小区物业管理是近些年来在住房商品化过程中出现的对住宅小区居民提供公共服务和特约服务的新行业。本住宅小区物业管理机构招聘部分专业服务人员，组成住宅小区物业管理委员会，向住宅小区提供社会化、专业化服务，并根据国家“城市住住宅小区物业管理委员会受山东xxxx房地产有限公司的领(2)为物业使用人提供高效、安全、优质的服务；(3)为物业管理单位树立良好的信誉，并获得最佳的经济效(1)掌握物业的变动和正常使用情况，对房屋、设备及周围环境进行及时维修、养护(包括预防性维护和更正性维护),保持房屋使用功能完好，并及时准确记录房屋的数量、产权、建筑形(2)对物业日常事务的管理，包括对小区道路、车辆行驶及停泊的管理，社区活动的组织，公共秩序的维护以及与有关单位(3)对物业管理单位内部财务、人事的综合管理，以保证企(4)一般性服务(如清洁卫生、园林绿化、保安服务等)和特需服务(如接送小孩、为住户打扫室内卫生等)。第八章项目实施进度安排8.1项目实施进度安排计划本项目建设期限为16个月。2005年8月至9月，取得土地使有权。2005年10月至2006年1月，项目前期准备工作，包括2006年2月至2006年11月基础设施建设。2006年11月住宅楼及配套建筑建设，并竣工验收。8.2项目实施进度计划表表8—1进度计划表891234土地手续可研编制地质勘测初