物业经营管理习题(一)

物业经营管理精选习题归总

第•章物业经营管理概述

一、单项选择题：

1、物业经营管理的对象通常是（C）。

A、物业资产管理公司B、物业管理企业C、收益性物业D、自用型物业

2、物业经营管理强调为业主提供（C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略

及主营业务发展目标的需求。

A、设施管理B、运行管理C、价值管理D、资产管理

3、物业经营管理的内容不包括（D）。

A、物业价值和经营绩效评估B、租赁管理C、物业运行操作管理D、房地产开发

4、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，

持续满足租户正常空间使用需求，在实现（B）的基础上，保持和提高物业的市场价值

以及未来发展潜力。

A、物业各期成本最小化B、物业各期净收益最大化C、租户满意度最大化D、物

业价值最大化

5、国外通常将写字楼分为（B）个等级

A、2B、3C、4D、5

6、（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A、居住物业B、收益性物业C、公共物业D、所有物业

7、关于区域购物中心，表述错误的是（D）。

A、建筑规模10万n?以上B、有效商业服务半径可达到200Km

C、是一个高效运作的统一体D、通常由一家大型百货公司为主要租户

8、市级购物中心建筑面积一般在（A）。

A、3万n?以上B、1万一3万n?之间C、3000—lOOOOn?之间D、SOOOn?以

9、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是

指（A）物业管理企业。

A、管理型B、专业型C、综合型D、委托型

10、别墅（Villa）是指在风景区或在效外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（C）

具有别墅类产品的独有性。

A、空中别墅B、叠拼别墅C、独栋别墅D、双拼别型

11>一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（C）。

A、花园公寓B、错层公寓C、复式公寓D、单间公寓

12、（D）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为

企业或事业单位创造•个良好的生产、办公环境。

A、房地产投资组合管理B、现场管理C、房地产资产管理D、设施管理

13、关于零售商业物业的表述，不正确的是（C）。

A、零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群

B、为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的

专业化物业经营管理服务

C、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺D、综合用途物业内零售商场的规

模往往受到一定的限制

14、设施管理的服务对象通常为（D）。

A、科研教学设施B、政府办公楼C、医院设施

D、拥有房地产的非房地产企业或机构

15、资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划,

主要考察（C）。

A、这些资本开支是否符合财务会计原则B、这些资本开支是否符合《条例》的规定

C、这些资本开支是否能有效提升物业价值D、这些资本开支是否能降低物业管理成本

16、资产管理公司通过（A）,来聘用、解聘和调配物业管理企业。

A、监控物业的运行绩效B、监控现场物业管理工作情况

C、监控物业管理和物业运营的收益D、监控物业管理和物业运营的成本

17、管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是（A

A、专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活

动中处在总包的位置。

B、管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与

租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价

和客户关系管理等

C、管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加

满足其多元化目标需求的服务

D、在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控

制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。

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18、根据资产组合理论，不正确的是（C）o

A、投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险B、“不要把鸡蛋放在一

个篮子里”

C、理性的投资者将选择风险最小的那个组合

D、投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之间相关系数为负，

存在补偿，整体风险将降低

19、关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是（C）。

A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资

B、业主会昼寻找能够承担全部维修成本的租户

C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担

D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资

20、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修

计划管理、（A）、设施设备管理和物业保险管理。

A、日常维护和维修B、确定管理标准C、资产管理D、构建信息基础

21、物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信息基础、

（C）、进行资产组合。

A、日常维护和维修B、成本管理C、决策分析D、物业保险管理

二、多项选择题：

1、物业经营管理是（ACDE）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物

业整个寿命周期的综合性管理服务。

A、物业管理B、房地产开发C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理E、

设施管理

2、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（ABC）的需求。

A、物业投资收益B、企业发展战略C、主营业务发展目标D、物业维修养护E、

延长物业的自然寿命

3、物业经营管理的目标包括（ABCE

A、为业主或投资者创造利润和回报B、使物业在运行使用过程中能够保值增值

C、在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求D、物业经营成本

最小化

E、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力

4、人们主要依照写字楼（ABC）等对其进行等级划分

A、收益能力B、所处的位置C、楼宇设计和装修状况D、使用时间E、投资者

类型

5、对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有

（ABC）。

A、利于选择优良租户B、利于优化零售商业的业态组合

C、利于实现业主总体利益的最大化D、可使商业辐射区域覆盖整个城市

E、能满足各种顾客层次的­•站式购物消费和一站式享受的需求

6、物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（AB

A、物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理B、传统物业管理强调

为业主提供价值管理服务

C、物业经营管理强调满足业主物业投资收益，企业发展战略及主营业务发展目标的需

求

D、写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业

主或投资者创造利润和回报

E、物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略必的物业资产价

值管理方向拓展

7、工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（ABCD）等。

A、工业厂房B、仓储用房C、高新技术产业用房D、研究与发展用房E、写字

楼

8、酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活

动提供空间的建筑，包括（ABCD）等。

A、写字楼B、高尔夫球场C、休闲度假村D、赛马场

E、花园公寓

9、设施管理的对象，主要是（ABCD）等。

A、高新技术企业用房B、医院设施C、科研教学设施D、政府办公楼

E、甲级住宅楼

10、物业经营管理内容的三个层次中，（DE）以策略性管理为主。

A、物业管理B、设施管理C、运行管理D、房地产资产管理E、房地产投资组

合管理

11、对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行

（CE）工作。

A、日常管理B、现场管理C、房地产资产管理D、企业管理E、房地产投资组

合管理

12、物业管理企业按工作内容可以分为（ABE）。

A、管理型企业B、专业型企业C、委托型企业D、兼营型企业E、综合型企业

13、房地产资产管理公司的主要工作任务和目标包括（ABCD）。

A、负责管理物业管理企业和设施管理公司B、监督物业管理企业和设施管理公司的

行为

C、指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定战略计划

D、使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化

E、满足业主、租户和物业管理企业的要求

14、一个资产管理公司通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照（AB）的分

类原则来管理物业。

A、物业类型B、地理位置C、物业新旧程度D、物业产权类型E、物业运营成

本

15、房地产组合投资管理的内容包括（ACDE）。

A、理解和执行物业业主的投资目标B、评价物业管理企业和设施管理公司的表现

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C、审批资产管理公司提出的更新改造计划D、以经风险调整后的组合投资回报最大

化为目标来管理资产

E、在合适的时机购置和处置物业资产

16、房地产投资的利润是通过（ACD）途径创造出来的

A、在极好的条件下从开发商手中购买物业B、通过物业管理保障物业始终处在正常

的运行状态

C、在合适的时机售出物业D、在极好的条件卜从原业主手中购买物业

E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业

17、下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有（BCE）o

A、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任B、通常以专业分包的形式获得物

业管理业务

C、也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务D、同时具备物业策略管理和物

业运行管理能力

E、由其提供专业管理服务，即能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本

18、从管理的层次上，物业管理可以分为（BCD）。

A、委托管理B、公司管理C、现场管理D、现场作业E、物业经营

19、大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相

互关系的表述如下（ADE）。

A、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理

B、房地产组织投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司

C、房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险

D、为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理

必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略

E、房地产组织投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现

金流需求

20、物业经营管理中的战略性工作包括（ABCD

A、确定战略B、构建信息基础C、决策分析D、进行资产组合

E、成本管理

21、物业经营管理的常规工作内容包括（ABCD）。

A、现金流和成本管理B、日常维修和维护C、设施设备管理D、物业保险管理E、

进行资产组合

第二章房地产投资及其区位选择

一、单项选择题：

1、房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一

定数量的货币或实物（C）。

A、直接从事房地产开发经营活动的经济行为B、间接地从事房地产开发经营活动的

经济行为

C、直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为D、直接或间接地从事

或参与房地产开发经营活动的行为

2、投资者进行房地产投资的主要目的是（D）o

A、获得作为房地产业主的荣誉B、降低其投资组合的总体风险C、抵消通货膨胀对

其资产的影响D、使其财富最大化

3、房地产区别与其他投资品最重要的特性是（D）。

A、政策影响性B、专业管理依赖性C、相互影响性D、位置固定性或不可移动性

4、山于房地产的不可移动性或受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成

败的要素均与（D）相关，

A、所投资的房地产类型B、投资决策的准确性C、进入房地产市场的时机选择D、

房地产所处的区位

5、（D）是指在正常市场和运营状态下，房地产净收益大于零的持续时间。

A、使用寿命B、自然寿命C、设计寿命D、经济寿命

6、公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房

地产投资的（A

A、适应性B、差异性C、长期性D、政策性

7、国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命一般是（A）年。

A、40B、50C、60D、70

8、（B）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。

A、房地产债券投资B、房地产间接投资C、房地产开发投资D、房地产转业投资

9、（C）的出现，使得投资者可以把资金投入到专业房地产投资管理者经营管理的

房地产投资组合中。

A、房地产开发企业的债券B、房地产投资企业的股票C、房地产投资信托基金D、

房地产抵押支持证券

10、以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（B）。

A、房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润

B、房地产开发投资通常属于长期投资C、房地产开发投资形成房地产市场上的增量

供给

D、房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业

投资

11、以下关于房地产置业投资的表述，不正确的是（C）。

A、房地产置、亚投资以获取物业所有权和使用权为目的B、其对象可以是市场上的增

量房地产或存量房地产

C、其目的是自用D、投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售，并获

取转售收益。

12、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房

地产投资的部分收益，成为（D）.

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A、MBS投资者B、REITs投资者C、房地产直接投资者D、房地产间接投资者

13、关于房地产投资信托基金（REITs）的表述，不正确的是（B）。

A、REITs是购买、开发、管理和出售房地产资产的专业房地产投资管理者B、REITs

只将少量收入分配给投资者

C、REITs本身权起来•个投资代理的作用D、REITs是投资者间接投资房地产的重

要工具

14、与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险

称为（A）。

A、通货膨胀风险B、或然损失风险C、变现风险D、个别风险

15、关于周期风险的表述，不正确的是（B）o

A、是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险B、是指房地产投资中与时间和

时机选择因素相关的风险

C、美国房地产市场的周期大约为18—20年，香港为7—8年

D、房地产市场从繁荣阶段进入萧条阶段时，抗风险能力较弱的房地产投资者常常面临

破产

16、住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的（B）转化为可供投资者持有的

住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A、住宅开发抵押贷款债权B、个人住房抵押贷款债权C、经济适用住房抵押贷款

债权D、住房公积金抵押贷款债权

17、以下关于住房抵押贷款证券化的表述，不正确的是（D工

A、专门设立的特殊目的公司向银行购买其所扭亏为盈的个人住房抵押贷款债权

B、公司将其购买的债权汇集重组成抵押贷款债权集合

C、通过政府、银行、保险公司或担保公司等为债权集合提供担保，公司将债权转化为

信用等级较高的证券，并出售给投资者

D、购买住房抵押支持证券属于房地产直接投资

18、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险称为（D）。

A、个别风险B、利率风险C、系统风险D、变现风险

19、房地产投资之利在于：相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得

金融机构的支持；（D）；能够提高投资者的资信等级。

A、变现性能较好B、投资收回周期短C、对专门知识及经验的要求不高D、能

够抵消通货膨胀的影响

20、从房地产投资的角度来说，风险（C）。

A、是获得预期收益的不确定性B、是无法估计获取得预期收益的可能性

C、是未获得预期收益可能性的大小D、实际收益与预期收益的差别

21、投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的

风险，称为（C）。

A、收益现金流风险B、个别风险C、比较风险D、忖间风险

二、多项选择题：

1、房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命周期长，还包括（ACDE）

等。

A、各异性B、消费性C、政策影响性D、相互影响性E、专业依赖性

2、以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（ABCE）。

A、直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作

B、间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场

C、直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式

D、开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利

出■XZ.

E、间接投资者不直接参与房地产经营管理工作

3、房地产间接投资的具体形式包括（BCDE）。

A、置业投资B、购买房地产开发、投资企业的债券C、购买REITs

D、购买房地产开发、投资企业的股票E、购买MBS

4、关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（CDE）。

A、从购买土地使用权开始B、从购置房地产开始C、以获取物业所有权或使用权

为目的

D、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为E、不需直接参与房地产经营管理工

作

5、按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ABE）。

A、权益型B、抵押型C、质押型D、保证型E、混合型

6、房地产投资的优点有（ABCD）。

A、收益水平相对较高B、能够得到税收方面的好处C、容易获得金融机构的支持

D、能抵消通货膨胀的影响

E、是一种非流动性资产

7、房地产投资之弊在于（ABDE）。

A、流动性差B、投资数额巨大C、投资建设期长D、投资回收期长E、需要专

门的知识和经验

8、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）o

A、系统风险是指市场供求风险B、较之个别风险，系统风险不易判断和控制

C、或然损失风险属个别风险D、周期风险属于个别风险

E、持有期风险属于个别风险

9、投资者在进行房地产投资决策时，应（ABCE）。

A、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平B、根据风险管理的能力选择投资方

向

C、根据风险周期变化的特点把握投资时机D、避免机会成本

E、尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险

共84页第28页

服务精英成就精英网聚精英10、仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资

者控制的个别风险包括（BCE）。

A、购买力风险B、比较风险C、收益现金流风险D、或然损失风险E、是境风险、

持有期风险

11、狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的（AB）。

A、宏观位置

B、中观、微观位置

C、社会环境

D、竞争位置

E、经济环境

12、避免政策风险的有效方法，包括选择（ABC）的项目进行投资。

A、政府鼓励

B、有收益保证

C、有税收优惠政策

D、国有资产参股项目

E、灰色区域项目

13、下列选项中，属于未来经营费用风险的有（ABC）。

A、建筑物功能过进所带来的风险

B、建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用

C、未来不可预见的法律费用

D、实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大

E、资本价值随着收益率的变化而变化

14、房地产投资的风险主要体现在（ABCD）。

A、投入资金的安全性

B、期望收益的可靠性

C、投资项目的变现性

D、资产管理的复杂性

E、投资项目的复杂性

15、房地产市场的周期可以分为以下（BCD）阶段。

A、雏形

B、复苏与发展

C、繁荣

D、危机与衰退

E、销匿

16、对房地产投资中“区位”含义的理解应包括（ABCD）。

A、地理位置

B、在城市社会经济活动中的位置

C、在整体市场供求关系中的位置

D、在未来城市发展建设中的位置

E、相对重要性不变的位置

17、居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（ABCD）。

A、市政公用和公建配套设施的完备程度

B、公共交通便捷程度

C、环境因素

D、居民人口与收入

E、政府控制环境污染的政策

18、选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（CDE）。

A、当地提供主要原材料的可能性

B、技术人才和劳动力供给的可能性

C、易接近性

D、周围土地利用情况和环境

E、与其他商业设施接近的程度

19、零售物业的投资区位选择时要进行（ABCD）。

A、商业辐射区域分析

B、消费者行为、偏好及购买能力分析

C、项目的易接近性或交通通达程度分析

D、竞争性物业的竞争条件分析

E、市政公用设施的完备程度分析

20、工业物业项目区位选择的特殊要求包括（BCDE）。

A、消费者行为、偏好及购买能力分析

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B、交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场

C、技术人才和劳动力供给的可能性

D、水、电等资源供给的充足程度

E、控制环境污染的政策

第三章房地产投资分析技术

一、单项选择题：

1、某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%,若该笔贷款的还款方

式为期限间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额

是（D）万元。

A、160B、240C、320D、480

2、上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是

（C）万元。

A、356.23B、486.57C、536.48D、684.75

3、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金

额的比率。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于（B）。

A、12B、1.2C、2D、0.2

4、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的

（B）。

A、税前现金流B、有效毛收入C、净运营收益D、名义收益

5、收益性物业的运营费用是除（A）外物业发生的所有费用。

A、抵押贷款还本付息

B、税金

C、保险

D、人员工资

6、从（A）中扣除（A）后就可得到物业净运营收益，简称净收益。

A、有效毛收入运营费用

B、潜在毛租金收入运营费用

C、有效毛收入空置和收租损失

D、潜在毛租金收入空置和收租损失

7、（C）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否

的主要方面。

A、潜在毛租金收入的最大化

B、税前现金流的最大化

C、净运营收益的最大化

D、税后现金流的最大化

8、关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（B）。

A、准备金又称大修理基金

B、用于物业日常维修和更新改造

C、如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除

D、小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金

9、目前我国营业税的税率为（D）,城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营

业税税额的（D）和（D）。

A、12%4%3%

B、12%5%3%

C、5%10%3%

D、5%7%3%

10、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（D）的简化图式。

A、资金流入

B、资金流出

C、资金形态

D、资金运动状态

11、有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是（C）o

A、横轴为时间轴，横坐标辆上“0”点通常表示当前时点

B、时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始

C、如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法

D、某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和

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12、关于资金的时间价值下列论述，不正确的是（D）。

A、同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值

B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值

C、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的员失所应得到的补偿

D、资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小

13、关于名义利率与实际利率关系的下列表述，不正确的是（C

A、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

B、名义利率与实际利率的考虑只在按复利计息时才有意义

C、名义利率越小、计算周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大

D、当计息周期数为1时，名义利率与实际利率相等

14、某笔贷款按月还本付息，“年利率12%,每月计息一次”。则名义利率和实际利率

分别是（D

A、12%,1%B、1%,12%C、12.68%,12%D、12%,12.68%

15、等额序列支付的现值计算公式是（B）,式中A为年值，n为计息周期数，I为

每个计息周期的利率。

A、P=A/（1+i）n

B、P=（A/I）[1-1/（1+i）n]

C、P=A/i（1+i）n

D、P=A/[1-1/（1+i）n]

16、下列关于设备磨损的表述，不正确的是（B）。

A、设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损

B、由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损

C、设备有形磨损使用设备精度降低，设备最终丧失使用价值

D、无形磨损不表现为设备原始价值的贬值

17、关于设备磨损的补偿，表述不正确的是（C）。

A、有形磨损的局部补偿是修理

B、无形磨损的局部补偿是现代化技术改造

C、有形磨损的完全补偿是现代化技术改造

D、无形磨损的完全补偿是更换

18、设备更新的核心工作，是确定设备的（D）。

A、价值B、自然寿命C、技术寿命D、经济寿命

19、设备经济分析中的沉没成本等于I口设备（B）减去其当前市场价值后的差值。

A、原值B、账面价值C、历史价值D、入账价值

20、关于设备更新分析的表述，不正确的是（B）。

A、只考虑未来发生的现金流量

B、也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本

C、一般只比较设备的费用

D、设备更新分析以费用年值法为主

21、物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一

年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的

影响，其年等额总成本为（D）。

A、45万元B、20万元C、24.5万元D、44.5万元

22、物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费

用低的替代设备可供选择,但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是:

在现有设备的年运行费用与更新设备的（A）之间，选择数值较低的方案。

A、初始购买成本支出的分摊加年运营费用

B、年运行费用

C、初始购买成本支出的分摊

D、运行费用的分摊

23、某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市

场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初使购置费用支出120万元，年电费支出

20万元。采用设备经济寿命静态分析的方法可得出的结论是：采用新设备每年节约费用支

出（A

A、8万元B、20万元C、4万元D、10万元

24、物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是（D）。

A、税前现金流

B、有效毛租金收入

C、净利运营收益

D、潜在毛租金收入

25、投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为（B）»

A、投资回收B、投资回报C、投资收益D、现金回报

26、在等额序列支付的年值A与现值P之间的关系式A=Pi+Pi/[（1+i）n-1]（i为投资

回报率）中，（C）是投资者的

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服务精英成就精英网聚精英投资回收。

A、P

B、Pi

C、Pi/[（1+i）n-1]

D、Pi+Pi/[（1+i）n-1]

27、”等额还本利息照付”是指（B）。

A、借款期间每期权支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息

B、定期限内分期归还等额的本金和相应的利息

C、借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

D、在规定期限内分期等额摊还本金和利息

28、根据是否考虑（D）因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。

A、利润率B、通货膨胀率C、利率D、资金时间价值

29、关于房地产投资分析评价指标的表述，不正确的是（D）。

A、静态盈利指标通常在概略评价时采用

B、为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果

C、动态盈利指标适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目

D、清偿能力指标能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果

30、（D）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所

要求的最低投资回报率。

A、现金回报率B、资本化率C、内部收益率D基准收益率

31、（C）是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A、现金回报率B、资本化率C、内部收益率D、基准收益率

32、下列关于内部收益率的表述，正确的是（C）。

A、内部收益率在数值上等于基准收益率

B、内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率

C、如果贷款利率高于内部收益率，项目投资应会面临亏损

D、内部收益率小于基准收益率时，项目在财务上是可接受的

33、（C）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

A、全部投资回收期

B、动态投资回收期

C、静态投资回收期

D、投资回收终止期

34、（D）反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。

A、基准收益率B、财务内部收益率C、投资回报率D、现金回报率

35、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款

20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本

付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（B）。

A、12%B、14%C、7%D、2.8%

36、不用计算借款偿还期的项目是（D）。

A、房地产置业投资项目

B、房地产开发之后进行出租经营项目

C、房地产开发之后进行自营的项目

D、房地产开发用于销售的项目

37、某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净

转售收入为600万元，如折现率为10%,该写字楼投资项目的收益现值为（B）万元。

A、846.23万元B、538.55万元C、726.14万元D、485.64万元

38、某出租公寓的年有产毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收

入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%,该

出租公寓的净运营收益现值为（A）万元。

A、1107.57B、1224.35C、1253.65D、1304.58

39、某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押

贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%,按月等额还本付息。假设该写字

楼物业每年升值2%,投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷

款本金和剩余的物业权益价值依次是（D）万元。

A、182.46259.47

B、150.53249.47

C、182.16217.84

D、192,16249.47

40、某写字楼单元的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外

30万元为年利率的7.5%、期限为30

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服务精英成就精英网聚精英年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元,

按有关规定可以25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损

失为毛租金收入的10%,年运营费用为毛租金收入的30%,不考虑物业增值收益时，该写

字楼投资项目的投资回报率和偿债备付率依次为（B）。

A、13.2%1.36%

B、15.2%2.36%

C、18.2%2.56%

D、22.2%2.56%

二、多项选择题：

1、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点

上实际发生的（AB）叫作现金流量。

A、资金流入

B、资金流出

C、资金的投入

D、资金现值

E、资金将来值

2、对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（ABCE）等。

A、土地费用、建造费用

B、还本付息

C、税金

D、比较成本

E、运营费用

3、空置和收租损失是指（AB）。

A、空置的面积不能产生租金收入

B、租出的面积没有收到租金

C、出租面积的变化导致租金减少

D、租金水平的变化导致租金减少

E、可出租面积的减少而少收的租金

4、收益性物业的运营费用包括（DE）等。

A、空置和收租损失

B、抵押贷款还本付息

C、房产税和所得税

D、为租客提供服务的费用

E、物业管理费用

5、财务净现值是指按（AB）,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动

起始点的现值之和。当NPV20时，该项目在财务上是可以接受的。

A、基准收益率B、目标收益率C、投资回报率D、现金回报率E、内部收

益率

6、“两税一费”是指（CDE）。

A、房产税B、城镇土地使用税C、教育学附加D、营业税E、城市维护建

设税

7、下列关于物业的税前现金流的表述，不正确的有（ABCE

A、是业主的税前收入或投资回报

B、从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流

C、当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值

D、从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流

E、如果物业没有抵押贷款安排，税前现金流京戏等于物业的净运营收益

8、关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（ABC）o

A、单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息

B、复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息

C、我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算

D、在投资分析中，•般采用单利计息

E、复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式为Fn=P（1+i•n）

9、下列属于设备有形磨损的是（AD）。

A、封存地设备因自然力产生的磨损

B、设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值

C、技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈I日、

落后。

D、设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏

E、政府通过税收政策限制污染环境的设备使用

10、下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（ABC）。

A、是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率

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服务精英成就精英网聚精英B、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之

间的关系

C、税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量

D、现金回报率属于动态盈利能力指标

E、现金回报率即资本化率

11、关于设备寿命的表述，正确的有（AD）。

A、自然寿命主要取决于有形磨损的速度

B、技术寿命主要取决于有形磨损的速度

C、技术进步速度越快，设备的技术寿命越长

D、经济寿命是使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的使用期限

E、经济寿命是由无形磨损决定的

12、在房地产投资分析中，将房地产投资的收益分为（AB）两部分。

A、投资回收

B、投资回报

C、权益回报

D、现金回报

E、还本付息

13、静态盈利能力指标一般有（BCD

A、财务内部收益率

B、现金回报率

C、静态投资回收期

D、投资回报率

E、资产负债率

14、动态盈利能力指标一般有（CDE）«

A、资产负债率

B、现金回报率

C、动态投资回收期

D、财务内部收益率

E、财务净现值

15、清偿能力指标包括（ABC）。

A、资产负债率

B、借款偿还期

C、偿债备付率

D、现金回报率

E、财务净现值

16、关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（ABD）。

A、是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率

B、净收益一般山税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成

C、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系

D、该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比

E、计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益

17、下列关于资产负债率的叙述正确的有（BE）。

A、资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变能力强

B、是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标

C、属短期偿债能力指标

D、资产负债率=净资产合计/负债合计X100%

E、可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度

第四章收益性物业价值评估

一、单项选择题：

1、物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和（A）等构成。

A、契税B、土地占用税C、土地增值税D、土地出让金

2、物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（B）。

A、前期工程费

B、基础设施建设费

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C、建筑安装工程费

D、公共配套设施建设费

3、在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入（B

A、管理费用B、投资利息C、开发成本D、开发利润

4、（C）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象

结果。

A、理论价格B、总价格C、市场价格D、单位价格

5、成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是

（D）。

A、卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限

B、在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价

C、当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功

D、最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间

6、物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点（D）

价格或价值进行测算和判定。

A、市场B、正常C、理论D、客观合理

7、在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（B）种以上估

价方法。

A、1B、2C、3D、4

8、（A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这

些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A、市场法B、成本法C、收益法D、趋势法

9、（B）是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新

购建价格减去折1日，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A、市场法B、成本法C、折旧法D、收益法

10、（C）是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬或资本化率、收益乘数将其

转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A、趋热法B、成本法C、收益法D、市场法

11、运用市场法估价的步骤不包括（D）。

A、搜集交易实例

B、对可比实例成交价格进行处理

C、选取可比实例

D、求取积算价格

12、（B）特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益

物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。

A、市场化B、成本法C、折旧法D、收益法

13、在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用（B）估价。

A、市场法B、成本法C、折旧法D、收益法

14、运用成本法估价的步骤不包括（D）。

A、搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料

B、测算重新购建价格

C、测算折旧

D、求取比准价格

15、收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于（D）。

A、历史价格

B、开发建设它所花费的成本

C、过去的市场状况

D、市场参与者对其未来所能带来的收益的预期

16、关于物业价格与一般物品的价格相同之处，不正确的是（A

A、都容易受单个消费者的个别因素影响

B、都是价格，用货币来表示

C、都有波动，受供求因素的影响

D、都是按质论价：优质高价，劣质低价

17、关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是（C）。

A、人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值

B、物没有使用价值就不会有交换价值

C、交换价值是使用价值的前提

D、交换价值通常用货币来衡量

18、一般而言，物业的（D）可以反映物业价格水平的高低。

A、保留价B、总价格C、起价D、单位价格

19、将不是在成交日期时•次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是（C