2017年太原房地产市场年报简版

1/12017年太原房地产市场年报简版运行分析太原房地产市场山西朗润智业房地产信息咨询有限公司2018.1.15数据来源：

宏观经济：

国家统计局；土地数据来源：

太原国土局；市场数据来源：

朗润智业；统计时间：

2017.1.1-2017.12.31；样本数量：

在售数量：

184个待售项目：

57个停售项目：

8个售罄项目：

19个样本数量会根据项目动态在此基础上随时调整。

数据统计口径统计口径：

监测范围：

六大主城区（万柏林区、小店区、尖草坪区、杏花岭区、迎泽区、晋源区）；所有数据均为认购数据；2013年为持续调控阶段，收紧限购政策同时加大土地供应，2014年政策由调控转向市场化，但市场需求仍受限制，需求不能得到有效释放；2015年至2016年为政策宽松时期，降息、减税，户口迁移政策放宽等等，政府持续通过户籍、金融、信贷等手段进行扶持，以促进楼市库存下降，宽松的政策环境使得楼市到达全新的高点。

2017年太原政策分为上下半场，上半年以宽松政策为主；下半年，政策开始进行收紧，特别是年底出台调控政策后，太原进入了新的一轮调控期。

2013年11月28日太原加大房地产调控，提高限购政策门槛逐渐加大房地产市场调控力度，年末限购政策出台调控期政策导向主要政策条例8月5日11月21日调节控制转换为放松支持解除限购令，二套房回归首套房利率公积金新政落地执行2014年风向转变期3月31日9月24日户籍、金融等多手段改革，全面带动房地产市场发展二套房首付降至四成，转让满两年个人住房免征营业税首套房首付降低25%央行降准0.5个百分点2015-2016年政策宽松2017年10月14日租赁住房也可落户太原进一步放宽户口迁移政策政策开始收紧调控不断加码，二手房限购后，年末限价政策二手房不动产权证未满两年禁止交易转让9月13日12月28日房地产开发企业网签备案价格不得高于明码标价价格，对于超出明码标价的合同不予网签太原政策政府主动控制太原房地产市场流动性，二手房限售、网签备案调整等，整体楼市环境由松向紧。

太原政策一览表2017年太原市依旧以去库存为基调，紧随中央宏观层面步伐，政策不断收紧。

1月1日公积金政策调整，停办装修贷款2月16日太原市房贷商转公流程微调3月8日山西出台新规范，解决不动产登记棘手问题4月1日太原住房公积金新政，二套房实行利率差别化4月12日山西:有大红本无小土地证可办不动产登记4月21日山西推动非户籍人口城市落户5月10日太原市又添四家银行受理商转公贷款5月24日太原目前暂不支持公积金组合贷6月1日山西省房屋租赁合同：

退租需提前30日通知7月2日7月3日起，太原开办个人住房组合贷款业务7月20日1、太原预购房屋预告登记5个工作日办妥；2、我省大力发展搭积木式建筑8月10日省住建厅与省工商联合出台房屋租赁合同示范文本8月22日租房买房装修交物业费等10种情形可提取公积金8月30日太原市出台《关于加快推进海绵城市建设的实施意见》9月28日太原市棚户区改造亮出货币化安置路径图12月1日太原：

贷款买房可部分商转公12月28日1、太原关于控制二手住房短期交易转让实施细则2、关于进一步规范商品住房预售网签管理的通知10月13日太原发布二手房限售令新购住房领证两年才能交易JANFEBMARAPRMAYJUNJULAUGSEPOCTNOVDEC备注：

资料来源太原市政府公告，朗润智业整理2017年土地分析政府放缓供地量与供地节奏，开发商土地储备积极，土地价格稳中有降，但基于主力成交为城改土地，开发商隐性成本较高。

2018/2/6501002003004005006000501001502002503003504002012年2013年2014年2015年2016年2017年历年土地供求走势（占地面积）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）土地价格（万元/亩）2017年土地供应占地面积同比下降31%；成交同比上涨27%。

本年度太原土地市场因政府放缓供地节奏，供应量大幅下降，各家开发商积极囤城改用地，成交量上涨，成交均价保持稳定。

2017年太原土地单价536万元/亩，同比下降4%；其中城中村土地占比高，涉及到城中村土地拆迁以及安置费用等，开发商开发隐性成本增加。

备注：

楼板价只是获取土地费用，并非楼面成本；不包含科研、工业等非经营性用地分板块土地市场分析土地成交热点板块主要集中在城市环线外，中心城区土地量少价高，核心区域土地价值提升。

05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000010203040506070晋阳湖板块龙城大街板块长风东板块府东板块三给板块环西南板块漪汾板块新南站板块长风西板块城北东山板块西山板块迎泽中心板块长风中心板块迎泽西板块朝阳板块南中环板块科大板块城北核心板块2017年各板块土地成交量价（占地面积）成交面积（万㎡）楼面地价（元/㎡）晋阳湖、龙城大街、长风东等板块均为土地成交集中的热点片区，板块热度攀升。

其中，晋阳湖板块以近58万㎡的土地成交量稳居首位。

龙城大街板块作为2017年太原市热点板块，独占鳌头，楼面地价为4,737元/㎡。

备注：

楼板价只是获取土地费用，并非楼面成本；不包含科研、工业等非经营性用地杏花北板块城北东山板块1769元/㎡府东板块1960元/㎡城北核心板块1829元/㎡森林公园板块迎新板块三给板块1121元/㎡柴村板块西山板块857元/㎡兴华街板块漪汾板块1650元/㎡迎泽西板块2367元/㎡长风西板块2653元/㎡长风CBD环西南板块1903元/㎡晋阳湖板块2377元/㎡迎泽中心板块2283元/㎡长风亲贤板块3201元/㎡朝阳板块1176元/㎡长风东板块1093元/㎡南中环板块2000元/㎡龙城大街板块4737元/㎡汾东小店板块晋阳新城板块科大板块1600元/㎡新南站板块2017元/㎡50万㎡以上30-50万㎡20-30万㎡10-20万㎡10万㎡以下无成交各板块成交量（占地面积）商品房成交分析2017年太原商品房市场供求量呈阶梯式上涨，成交均价跳涨破万，全年均价维持在9,500-11,500元/㎡内。

02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0000204060801001201402017年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年太原商品房月度供求走势供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2012年以来太原房地产供求量增长趋势呈倒U型。

2015年增长速度在80%以上，随后增长速度放缓，2017年达到30%左右，市场供小于求，趋于饱和.02500500075001000012500(50)150350尖草坪区晋源区万柏林区小店区杏花岭区迎泽区单位：

元/㎡单位：

万㎡2017年各区域商品房供求量价对比2017年供应量2017年成交量2016年成交均价2017年成交均价数据来源：

朗润监测（不含车位）万柏林区为市场主力，占整体市场28%份额，位居区域市场榜首；小店区成交金额虽在持续增加，但增幅仅为5.7%，在整体市场中份额被压缩，下降12个百分点，但仍位居第二位，占整体市场1/4份额；从各区域均价来看，2017年各区域商品房均价大幅上涨，其中尖草坪区随着三给片区的火热，价格涨幅最大，达34.9%。

2017年度各区域商品房供求量价情况区域市场由两极分化向百花齐放方向发展，各区域份额差距逐渐缩小。

20162017年商品房市场各区域成交占比小店区万柏林区杏花岭区尖草坪区迎泽区晋源区注：

内圈为2016年，外圈为2017年住宅市场结构分类基于太原房地产市场发展变化，尤其是产品结构、市场价格及客户需求的变化，我们针对太原住宅市场户型面积进行等级划分，研究各等级市场的发展变化。

刚需市场中端市场高端市场顶豪市场住宅面积110㎡-110-150㎡150-220㎡220㎡+主力总价120万以下120-200万200-320万320-500万客户特征客户为首次置业，主要满足自住需求或购置婚房，能够在太原有个家客户有一定的存款，满足自身品质需求，满足家庭成员居住需求客户有一定身份地位，拥有闲置资金，主要是满足自身改善环境需求，寻求居住的品质感或养老需求客户有身份有地位，满足自身形象和圈层需求代表项目绿地城碧桂园城市花园红星紫御半山富力金禧城万科城万科翡翠公园保利西江月万科金域蓝湾万科紫郡万科中央公园星河湾5号园融创学府壹號院万达龍樾府别墅别墅产品线住宅市场结构分类整体来看，各类市场总价均有拔高。

刚需市场最高总价从120万提升至140万，增加20万；中端市场最高总价180万提升至240万以下，增加60万；高端市场总价从240万提升至280万，增加40万；刚需市场占比下降12%；中高端市场客户需求释放，合计占比上涨12%；顶豪市场占比较低且稳定。

90㎡以下130-150㎡200-220㎡260-280㎡050001000015000100万以下100-120万120-140万140-160万160-180万180-200万200-240万240-280万280-320万320-360万360-400万400万以上2016年住宅市场成交结构分析90㎡以下90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-180㎡180-200㎡200-220㎡220-240㎡240-260㎡260-280㎡280-300㎡300㎡以上90㎡以下130-150㎡200-220㎡260-280㎡020004000600080001000012000100万以下100-120万120-140140-160160-180180-200200-240240-280280-320320-360360-400400以上2017年住宅市场成交结构分析90㎡以下90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-180㎡180-200㎡200-220㎡220-240㎡240-260㎡260-280㎡280-300㎡300㎡以上住宅市场特征一：

总价结构呈现纺锤形，客户购房成本增加二居、三居仍是市场主力，但二居比例下降，三居、四居比例上涨，市场主力成交套总价为100-200万元，占比高达59%，比2016年上涨28个百分点，套总价100万以下成交占比23%，比2016年下降28个百分点，客户购房成本增加，客户置业门槛提升。

0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%2014年2015年2016年2017年2014-2017年太原市住宅各居室成交占比一居二居三居四居五居2016年成交总价结构图300万以上200-300万150-200万100-150万80-100万80万以下13%5%8%23%21%30%百分比5%13%22%37%13%10%2017年成交总价结构图300万以上200-300万150-200万100-150万80-100万80万以下百分比0%20%40%60%80%100%2015201620172015-2017年太原市住宅面积段成交套数占比70以下70-9090-110110-130130-144144-160160-180180-200200-240240以上0%20%40%60%80%100%2015201620172015-2017年太原市域内单价段成交套数占比6000以下6000-70007000-80008000-90009000-1000010000-1100011000-1200012000-1400014000以上万元以上占比110㎡以下144㎡以上住宅市场特征二：

中产阶级改善需求持续释放从住宅面积段与单价段分析，改善型需求持续释放，110-180㎡改善型需求持续发力，尤其是140-180㎡高端改善需求占比明显提升，单价万元以上成交套数占比达近3年来最高。

住宅市场特征三：

产品迭代任重道远产品发展与市场发展息息相关，产品的迭代更新从侧面也说明市场竞争的激烈程度。

产品发展从功能性到人性化到百变全周期产品，逐渐满足客户需求。

万科翡翠公园-翡翠全新无限系产品以185㎡户型为例搭载无限系多变户型暖心而来，无限系产品是对传统住宅的划时代革新，包括户型定制、加载选择、家具定制、后期服务。

以客户需求为导向，一站式定制化居住服务体验。

通过技术的优化升级，根据客户需求，格局增加或减少，满足全生命周期需求。

无限系产品与传统产品对比，突出新产品的新功能-一个房子满足一生多个需求。

以翡翠公园158㎡和185㎡的户型为例，185㎡户型做到了二居、三居、四居空间的随意切换；158㎡，三居／四居随心切换。

优雅两居、惬意三居、乐享天伦四居，满足不同精英家庭生活的无限需求，真正做到了在传统户型中的一切不可能成为可能。

二居三居三居四居百变空间茶室客厅百变空间茶室客厅百变空间次卧客厅百变空间次卧客厅主卫+衣帽间主卫+书房主卫+衣帽间主卫+书房高层百变产品：

万科翡翠公园-体验馆开放-翡翠全新无限系产品住宅市场特征三：

产品迭代任重道远产品发展与市场发展息息相关，产品的迭代更新从侧面也说明市场竞争的激烈程度。

产品发展从功能性到人性化到百变全周期产品，逐渐满足客户需求。

阳光城晋阳府-丰富的别墅产品体系：

联排、合院（赠送率50%）、叠拼，做太原别墅的标杆产品。

合院产品别墅合院产品：

阳光城晋阳府公寓、商业、写字楼等物业类型分析2017商业属性物业类型抢夺份额，商业和写字楼市场呈现爆发式增长态势。

2017年写字楼和商业市场呈现爆发式增长态势，公寓市场小幅上涨；商办市场低位运行，从成交面积看，公寓市场仍位居第一，同比上涨24%；写字楼市场紧随其后，同比上涨198%；商业市场同比上涨79%。

0204060802012年2013年2014年2015年2016年2017年单位：

亿元商品房市场各物业类型成交金额公寓写字楼商业0204060802012年2013年2014年2015年2016年2017年单位：

万㎡商品房市场各物业类型成交面积公寓写字楼商业在城市产业转型、城市扩容、城区功能更新的发展驱动下，太原展现了强劲的生长力，受到开发商的迷之青睐。

2017年，品牌房企二次组团式涌入,10家品牌房企再次集中进驻，房地产市场进入新一轮成长周期。

注：

时间排名以开发商以拿地时间为准品牌房企2012201320142010200920082007绿地控股富力地产当代置业万达集团中国恒大雅士集团合生创展茂业集团星河湾首开股份广电地产复地集团万科地产2015阳光城东方明珠置业保利地产华润置地中国铁建中海地产碧桂园融创中国中车置业20162017金地集团信达地产海尔地产绿城集团新城控股蓝光发展泰禾集团红星地产红星置业远大集团旭辉集团远洋地产融信中国华侨城TOP20房企销售业绩占市场容量7成，品牌房企集中度再度提升TOP20房企销售业绩高速上涨，平均涨幅47%，其中品牌房企占比数量达18家，市场份额69%，同比上涨10%。

品牌房企市占率的上涨，企业规模化的增长，标志着太原房地产市场进入新一轮的成长周期。

同时TOP20房企销售业绩的提升，侧面反映出，TOP20入围门槛也在不断提高。

品牌房企发展趋势品牌房企进入太原后，经历近十年发展已经形成较为全面的综合竞争特性，而面对白热化的市场竞争，品牌房企为实现市场增量及规模化扩张，开始布局以太原为核心的周边地市，实现全省战略布局。

2007年-2009年2010年-2012年2013年-2014年2015年-2017年品牌房企入侵开端高端豪宅席卷热潮刚需、品质市场细分品牌、产品、服务、营销综合竞争化品牌房企以恒大、富力为代表闯入太原市场，利用品牌扩大市场影响力，精装产品以及新的营销模式吸引全市购买人群缺少奢华感的房企市场，迎来第一批以星河湾、万达、万科为代表的高端产品，并迅速将高端人群收入囊中，打造了太原首个高端市场随着品牌房企的陆续入市，市场逐渐被品牌房企所占据，为了站稳脚步，品牌房企将产品细化，由刚需演变为刚需、品质刚需、改善类产品市场竞争愈演愈烈，各品牌房企不在以单一的品牌影响力来占据市场，而是以综合竞争力来抢占市场，同时不断打造新项目扩大市场份额2018年-扩展以太原为中心的省内地市太原市场竞争严峻，品牌房企为实现市场增量，积极通过1+X布局下探四线城市，以四线提量，太原提价将成为品牌房企未来战略转型2017年楼市营销特征2017年太原房地产市场迎来了第二波品牌房企入晋潮，泰禾、新城、远大、旭辉等品牌房企相继落地太原，加剧了市场竞争，出彩的营销成为品牌开发商争夺客户资源的重要利器。

品牌牵头之下的联动营销：

品牌造节，多项目联动营销；举办品牌发布会，扩大品牌知名度。

地产营销互联网化：

线上线下营销结合紧密；蹭热点活动激发受众引爆自传播；线上开盘逐步成为趋势；互联网时代的全民营销；微信精准定向投放。

营销手段趋于多样化：

跨界营销；体验式营销；明星营销；事件营销；产品营销。

2017年楼市营销三大特点政策层面：

十九大定调房住不炒，太原政策偏紧，以控稳为主基调美联储4次加息、我国GDP增速放缓，宏观政策将保持连续性稳定性，货币政策与宏观审慎政策相配合，2018年经济增长向好趋势依旧，去杠杆手段持续；太原市将迎合全国步伐，以城市建设推进为基石，控制房地产自住需求释放速度，极可能在首付款、贷款利率层面收紧。

发达国家经济稳步增长美联储加息缩表美国减税改革中国货币收紧中国去杠杆经济增速放缓潜在GDP增速下降房地产分能级调控短期出口回升适度扩大内需投资总量减缓房地产行业整体调控十九大定调房住不炒经济下滑难以逆转一二线调控持续三四线城市分化太原控制二手房短期交易商品住房预售审批与销售价格相挂；网签备案价格不得高于明码标价价；备案毛坯与精装价格分开表明；部分银行基准利率上调，暂停放款金融：

首付比例、贷款利息利率提升，可能性较大市场层面：

预计商品房市场容量保持稳定2018年太原商品房市场容量将保持稳定，主要增量区域为尖草坪区及晋源区，热点区域依旧为晋源区及万柏林区。

1151792652271118217525724815110694050100150200250300尖草坪区晋源区万柏林区小店区杏花岭区迎泽区单位：

万㎡2017年与2018年各区域成交量对比（不包括车位）2017年成交量（万㎡）2018年预计推售量（万㎡）数据来源：

朗润智业监测，2018年商品房预计推售数据为目前监测项目不完全统计数据从各区域2018年预计推售量来看，尖草坪区、晋源区相比于2017年成交量，增幅更为明显。

1030060012002012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年单位：

万㎡2012-2018年成交量走势（不包括车位）市场层面：

2018年成交价格预计上涨约15%不完全统计，根据统计各项目销售目标及销售面积的比值计算，2018年太原商品房平均销售价格上涨15%左右，均价可达12000元/㎡。

0200040006000800010000120001400016000尖草坪区晋源区万柏林区小店区杏花岭区迎泽区单位：