紫薇之家营销策划方案修改稿模板

（修改稿）.2.1————前言————SHOPPINGMALL（超级购物中心），作为零售业中最复杂开发经营模式，近几年成为中国零售业开发烧点，引发市场和媒体极大关注。就开发面积在20万平方米以上SHOPPINGMALL而言，不管项目标投资决议、设计、开发建设、招商和管理等，全部是一个现实而艰苦过程。将数量众多巨型商业建筑和形形色色中小型商业建筑、景观等放在一个屋檐下，而且要确保商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理营销策略为支撑和指导，显然是不行。本方案即对“紫薇MALL”中一部分，也是整个“紫薇MALL”开发前奏——“紫薇之家”，在营销策略方面提出中肯、合理提议，作为该板块在招商、销售、管理等方面策略指导。————项目介绍————本项目地块在西安市南郊高新技术产业开发区西南角，北邻丈八东路和现在正在建设中西部电子小区；西邻前往长安科技产业园区关键干道——西万公路和计划中高新区第三期发展用地；南侧紧临绕城高速公路南段；东面大部分则仍是未开发郊区地段。“紫薇之家”组团用地面积83,535.30平方米，地上总建筑面积124,239.70平方米，包含有“家居广场”（41,270.30平方米）、“建材广场”（18,755.90平方米）、“特色零售商店”（25,050.80平方米）、“美食广场”（28,569.50平方米）和“办公区/银行商业”（10,593.20平方米）五个板块区域；地下建筑面积18,667.70平方米，包含有“家居广场”(4,773.30平方米)、“仓库”(3,948.40平方米)、“停车场”（9,946.00平方米）。该地块在整个“紫薇MALL”南部地域，由丈八公路分隔，毗邻“紫薇MALL”营销中心，是“紫薇MALL”最早投入建设和使用一期组团项目。“紫薇之家”组团南侧地块为家居广场、北侧为建材广场、西侧是特色零售商店。特色零售商店紧靠西万公路主干道，形成沿街带状结构布局，而家居广场和建材广场则在沿街零售商店后面，各自呈不规则矩形结构，靠一条由丈八东路转入新建道路旁边。建材广场和家居广场被预留商业步行街（政府计划预留道路）分隔。家居广场楼高5层（地下1层），建材广场楼高3层，沿街零售商店楼高2层，整个建筑物呈南高北低走势。紫薇之家基地位置图————项目SWOT分析————优势劣势1．品牌优势：“紫薇”在西安市场拥有强大品牌优势，其所开发物业在西安消费者心目中已建立较高美誉度；2．经营模式优势：西安尚无家居、建材“专业SHOPPINGMALL”3．资金链：“紫薇”强大资本足以支撑起项目标开发和长久发展；4．客情资源：“紫薇”本身便是建材、家居产品大宗采购者，和建材、家居产品企业/商家有着良好合作关系，含有较强影响号召力；5．公共关系：“紫薇”和高新集团拥有广泛社会关系，这对招商有较大促进作用；6．辅助功效：“紫薇之家”所拥有休闲、娱乐等功效，是其它同类专业卖场所不含有；1．地理位置：项目在相对偏僻城郊位置；2．道路交通：由市区至项目所在地交通运力不甚发达，其位置在易达性方面存在一定问题，从而会限制到项目早期发展；3．地块布局：项目和整个“紫薇MALL”地块结构属于零碎地域情况，不利于其在后期和整个MALL组成一个整体；4．开发经验：开发商缺乏大型商业项目标开发经验；5．商业气氛：因为项目处于城郊，区域内基础没有形成较成规模商业气氛；机遇威胁1．行业趋势：商业业态发展使SHOPPINGMALL日益受消费者所欢迎；2．区域人口：在西安建设计划中，本项目所在南郊正逐步发展成住宅小区建设关键区域，而且伴随建设不停深入，南郊新建住宅和人口数量也在不停使市场容量增大；3．竞争环境：西安建材市场大多采取独立铺位形式，除家世界家居店外，缺乏成功大卖场。同时，周围区域也缺乏大型零售机构；4．区域内消费力：因为南郊地域高级住宅小区居多，所以此区域内常住人口消费能力较强；1．餐饮市场：南二环一带中高级餐饮业比较发达，这在一定程度拟制了本项目在此方面发展空间；2．家俱市场：西安八个大型家俱市场中，有五个在本项目周围五公里范围之内，本项目面临直接竞争；新竞争对手参与颇具威胁力，如三森国际家居汇展中心等；3．建材市场：在西安市北部大明宫建材市场建筑面积为42万平方米，现在正在兴建二期，而且采取了大卖场形式，加上西安市最早开业太华路建材市场，令城北地域成为最为关键建材市场聚集地，含有较强市场先入优势；————项目品牌及功效定位————“人和人不一样，花有百样红”。商业物业也需要依据其所处地理位置、经营范围、服务用户类型和数量等很多原因进行不一样定位。“紫薇之家”品牌及功效定位一样需要充足考虑到其本身和服务对象特征，进行合理市场细分和定位，才能有效地运转，占据并巩固自己目标市场。任何品牌定位全部不应该是简单随意概念罗列，而应该是在对品牌及其实体深入分析以后规避劣势、发挥优势并升华差异化，并含有充实内涵及相对应使用功效作为支撑。品牌定位部分“紫薇之家”定位之前所面临选择在对“紫薇之家”进行定位之前，将面临一个方向性问题选择，这会直接影响到定位走向。“质量”和“数量”选择投资最终目标就是实现收益最大化，但获取收益方法及路径是多个多样，“紫薇之家”收益关键起源于以下4个方面：可营业面积租赁或产权销售所获取租金和销售收益；广告位出租面积所获取广告收益；部分自营项目标经营收益；物业管理经营收益，如：停车场收入、商业促销活动场地出租收益等；将以上收益加以比较，我们会发觉“可营业面积租赁或产权销售所获取租金和销售收益”是整个“紫薇之家”关键收入起源，是对“紫薇之家”经营管理影响最大原因。所以，深入来看商铺租赁或销售收益部分，在营业面积固定前提下，其又可能产生2种增加收益方法：以“实现营业面积最大可租、可售性”为目标，尽可能多地增加可出租或销售商铺经营面积，达成获取更多租金或销售收益目标。优点：经过增加商铺出租或出售面积和店铺数量，从而增加租金或销售收入总量；（这必需以全部或绝大多数店铺能成功出租或出售为前提。）在一定程度上能够增加商品经营种类；缺点：店铺数量增多无形中加大了招商工作难度，而这种困难很可能造成：商铺招租率低，空置率高；在没有完成招商目标后，资金无法回笼；为求资金快速回收，只有依靠降低租金来完成招商，规避风险；店铺过于密集会造成整个卖场显得拥挤、杂乱；商品种类过多，则极难确保入驻全部是精品，且影响限制了展示功效发挥，最终很可能轮为一个简单批发市场；由上述原因带来了卖场档次甚至品牌形象降低，而很多名牌商品，尤其是国外著名品牌，在选择经营场所时，通常会考虑卖场品牌形象、发展方向是否和本品品牌形象相符，这么很可能造成对名品招商障碍；卖场形象降低，将会带来更多同档次竞争者；牺牲一定营业面积，用于店铺环境、格调建设，提升店铺整体档次，从而据此提升租金来获取更多收益。优点：即使降低了有效营业面积最大可租、可售性，不过能够将一部分面积充足利用进行景观、隶属设施建设，改善了卖场环境，提升整体档次；卖场购物环境和品牌形象提升会对招商，尤其是名品招商起到促进作用；卖场整体形象、档次提升，为抬高租金单价带来了可能性；良好卖场环境对吸引人流、客流量也是有帮助；缺点：在以形象、环境、档次营造来抬高单位租金时，其抬高额度仍含有有限性和不确定性；假如租金过高，仍然会对招商带来难度；经过对上述两种方法分析，我们提议采取第2种方法，优化卖场景观环境，提升卖场整体形象，确立竞争优势。确立“紫薇之家”各阶段营销目标是进行定位先决条件依据商业物业特征，“紫薇之家”营销目标应分为：短期目标、中期目标、远期目标三个阶段，三个阶段相对应目标也不尽相同。所以，我们提议“紫薇之家”具体营销目标定位为：远期目标(品牌树立/经营)西安市乃至整个西部地域最具品牌效应大型多功效家居、建材专业卖场。中期目标(推广/销售)聚集消费者人气，抬高卖场商业价值。短期目标(招商/租赁)足够数量主力店及其它商家入驻卖场。只有确立各阶段营销目标，尤其是远期目标以后，在营销目标指导下，才能进行有针对性定位。“紫薇之家”在同类业态中含有哪些足以形成差异化优势依据前面SWOT分析，我们能够清楚地看到“紫薇之家”在业态竞争中含有优势。品牌优势：“紫薇”在西安市场拥有强大品牌优势，和所开发物业在消费者心目中建立较高美誉度；经营模式优势：西安尚无家居、建材“专业SHOPPINGMALL”；资金链优势：“紫薇”强大资源足以支撑起项目标开发和长久发展；客情资源优势：“紫薇”本身便是建材、家居产品大宗采购者，和建材、家居产品企业/商家有着良好关系和含有较强号召力；公共关系优势：“紫薇”和高新集团拥有广泛社会关系对招商有较大促进作用；辅助功效优势：“紫薇之家”所拥有休闲、娱乐等功效，是其它同类竞争业态所不含有；相关资本、客情资源、公共关系方面优势，只是有利条件，尚不足以形成差异化。值得注意是品牌优势、经营模式优势和辅助功效优势：品牌优势是天然差异化；经营模式新奇性是经典差异化表现；辅助功效优势属于产品附加值范围，而这恰恰是最轻易形成差异化领域；另外，招商引入西安市场尚缺名牌产品或精品主力店形成差异化；至此，我们能够这么来看：“紫薇之家”是在“紫薇”强大品牌支撑下，含有其它同业竞争者所不含有集专题购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式消费服务功效于一体，家居、建材专题产品公园式专业卖场。“紫薇之家”品牌定位及内涵依据上述分析，我们认为“紫薇之家”应该定位为：名称定位内涵品牌定位全新家居、建材购置模式提倡者现代家居文化传输者西安及周围区域市场家居、建材专业卖场领导品牌；西安市唯一集专题购物、休闲、餐饮、娱乐、景观等一站式消费服务功效于一体，家居、建材专题产品和家居文明传输公园式专业卖场；环境优雅中高级时尚家居用具、建材等商品购物天堂；目标用户群定位卖场消费群体定位全新购物模式和家居文明追随者家居广场1．私人用户：男女性兼顾；年纪在25—55之间；中高收入人群；讲求生活品质和格调；2．团购用户：机关、机关；大中型企业；建材广场中高收入家庭；大中型装饰、地产企业；招商用户定位无限商机诱惑下投资者/经营者1．中国外家居、建材著名品牌西安地域总代理；2．现在仍未进入西安市场中国外家居、建材著名品牌；3．如“宜佳”、“百安居”、“特力和乐HOLA”等国际著名家居、建材销售商；组团品牌名称提议依据“紫薇之家”品牌专题定位，就其组团名称作以下提议：序号品牌名提议理由评述1紫薇美家购物公园“紫薇”品牌衬托，“美家”寓意美化家园，“购物公园”突出购物场所娱乐休闲性。2紫薇家小说购物公园“紫薇”品牌衬托，“家小说”渗透人文元素，“购物公园”突出购物场所娱乐休闲性。3紫薇居家购物公园“紫薇”品牌衬托，“居家”简言朴实风格，“购物公园”突出购物场所娱乐休闲性。关键竞争力集购物、特色景观、休闲、娱乐、餐饮于一体新型公园式专业卖场模式；更细致、更周到VIP服务；功效定位部分在完成“紫薇之家”品牌定位，并给予其充实内涵以后，还需要具体功效支撑，不然，只能是一具徒有其名空壳。依据“紫薇之家”品牌定位，对应功效定位必需和品牌定位相符，同时应该遵照以下标准：迎合目标消费群喜好标准；吸引人流标准；各功效区相融合标准；商品展示景观化标准；依据上述标准，进行业态功效定位时，应该注意下列问题：业态组合问题计划中“紫薇之家”将关键存在四大业态组合：中高级家居用具、建材产品、特色零售商店卖品或服务和休闲、餐饮、娱乐等辅助服务功效。依据消费者购置行为分析：在上述四大业态中，家居用具和建材产品消费者购置行为属于“特定目标计划性消费”，即消费者在产生购置家居用具或建材需求时（如：住宅装修、乔迁新房等），才会前往销售场所购置；而特色零售商铺卖品和休闲、娱乐、餐饮产品或服务经营等则在大多数情况下属于“非特定目标消费”或“随意消费”，即消费者无须在有既定购置目标情况下也可前往。所以，未来经营过程中，在一定程度上前者需要依靠后者来拉动卖场人气。“紫薇之家”业态组合存在问题在于，因为相互间消费行为类型不一样，使得“特定目标计划性消费”和“非特定目标消费”二者存在矛盾。假如仅仅只是单纯地根据业态和商品品类进行功效划分，很可能造成这么情况：卖场在经营风格上，显得比较突兀、不友好；人流、客流偏向“非特定目标消费”行为一方流动，仍然不能起到拉动卖场整体人气作用；所以，在功效定位时，应充足考虑隶属业态选择和各业态融合性问题。建筑计划设计存在问题在对建筑计划设计稿进行分析过程中，发觉存在以下几方面问题：中厅位置不利于达成宣传和吸纳人流作用；因为建材广场和家居广场之间预留交通道，造成2个组团之间割裂，整体性降低；缺乏一条直接贯穿建材广场和家居广场步行街廊道；卖场外立面广告位预留和建筑外立面设计融合问题；建筑整体设计风格趋于平淡，起不到建筑设计地标性效果；整个建筑和西面（西万路西侧）、北面（丈八东路北侧），没有地下通道连接，造成交通道对人流道隔断；所以，在进行设计概念定位时不应拘泥于现有设计稿，应该进行有效改善。目标消费人群消费心理/行为鉴于“紫薇之家”所定位关键目标消费群体（25—55岁）是讲求生活品质和格调城市中高收入人群或家庭，属于城市人口少数群体或小资阶层，这类消费人群在选择是否到某一购物场所购物时，通常展现出以下特点：重视该场所销售商品品质、品牌、款式等；在商品价格方面关注程度相对较低；讲求生活品味该群体对“一站式购物”要求，较中低收入人群愈加迫切；期望到环境优雅、配套设施齐全场所购物；服务细致、周到是否，是其比较关键原因；会考虑抵达是否方便和停车位问题；该场所能提供附加服务越多，对其吸引力越大；由此可见，针对该部分消费群需求，我们提议投其所好，在环境和辅助功效方面下工夫。对于“紫薇之家”功效定位，简单来讲就是——专、新、特“专”产品定位中高级，争取著名品牌用户和有口碑经营者（最好为国际著名品牌店）入场。相关商品和服务“一站式”专业卖场。经营计划专业，即项目所经营产品针对目标客较强。在产品组合上，应考虑到在用户购置时产品和产品之间互动性。敝司提议以家居用具、建材主力店为关键商家，辅以办公家俱制品等周围产品。管理者专业，引入专业经营管理机构，建立产品质量监督机制，预防假冒伪劣和竞争无序。服务专业，提供完善配套服务，杜绝乱收费。“新” 经营理念新——经营思绪是即要表现经营主体“一站式”，又要融入休闲购物“公园化”。专题概念设计同时要迎合西安市人文，又要符合未来发展趋势专题概念。硬件设施新——布局合理、功效区域清楚明确，货物装卸方便，购物环境舒适优雅。软件服务新——拥有专门物流中心，为用户提供有偿物流服务。运作方法新——对经营商提供适度广告支持。收费合理、质量良好物业管理服务。定时统一组织整个专业市场经营，举行全场促销和推广活动。立即提供最新行业市场资讯，引导场内经营品类向需求量最旺盛产品方向发展。“特”经营产品特色化——在招商时，强调经营商品档次（以中国外著名品牌店或经营商为主）同时，更应着眼于引入部分还未进入西安市场名牌商家。经营专题特色化——纵观西安市同业竞争者经营模式大全部仍表现为单纯卖买或服务提供方法，而忽略了针对消费者在实际购物过程中休闲和娱乐性商业体验。所以，我们将“紫薇之家”品牌形象及功效定位为集专题购物、餐饮、娱乐、休闲、景观于一体，时尚家居、建材产品购物公园。经营合作特色化——项目租赁、产权销售和合作、自营形式经营相结合。“紫薇之家”业态功效定位及专题构思“紫薇之家”组团根据建筑计划设计区隔，可分为“家居广场”、“建材广场”、“特色零售商店”三大板块部分。所以，我们在这里将依此对三部分进行功效界定、专题构思。本项目之“家居广场”和“建材广场”两部分主体功效应充足考虑到集家俱、房地产、装璜“三位一体”联合经营模式，融展览、展示、设计、销售于一体营销新模式；“特色零售商店”主体功效则考虑为整合港式特色名店，打造综合业态型港式“室内商业街区”。在“紫薇之家”业态功效定位方面，鉴于“紫薇之家”（尤其家居组团）在销售/展示商品品类、功效、品牌上多样性，我们认为简单划一划分标准显然不能很好地实现展示和人流动线疏导目标，所以我们提议考虑按商品品类、品牌、功效、风格等不一样划分标准有机地综合，设定科学合理划分标准。家居广场以品牌和风格为关键划分标准，综合考虑品类、用途、产地等划分标准，采取“风格分馆经营”划分策略。依据品牌和风格设置除“主力店”之外“世界家居产品发展史”、“海外风潮”、“古风古韵”、“未来之光”、“木の物语”、“流光异彩”、“柔一族”、“DIY雅趣”八大专题展区。经过科学区分和导购，使消费者在体验穿越时空般家居文化同时，也能够直奔专题，找到至爱，轻松地实现家居风格一体化、家居高端梦想。楼层主题功能组合-1F世界家居文明发展史经过图片和实景方法展示世界家居用具发展演变历程。仓库、室内停车位。1F主力店世界著名家居主力店。未来之光和室内特色景观步行街相结合，做未来家居商品发展趋势“概念家居商品”展示，和世界家居文明发展史展示融为一体。2F古风古韵以仿明清风格中式家俱为主特色展区。海外风潮以欧美等外埠现代风情进口家俱为主特色展区。二者和“未来之光”遥相呼应。休闲设施情调咖啡/西餐厅。3F柔一族以布艺家俱、窗帘、桌布、地毯等纺织类家居商品为主特色展区。木の物语以红木家俱专区为主特色展区。流光异彩以金属、玻璃材质家俱为主特色展区。DIY雅趣和其它家居小饰品相融合以“DIY”为专题展区和互动体验区。4F食通天餐饮主力店、景观。5F乐翻天休闲、娱乐主力店、景观。注：1.在和主力店协商一致情况下，主力店也可将自己不一样风格商品融入各个专区中；2.即使主力店坚持自成一派，如此功效区域设置也可部分抵消主力店对其它商铺间接竞争；3.“DIY雅趣”、“世界家居文明发展史”、“未来之光”将是“紫薇之家”所实施体验、互动特点“启发式营销”中最大亮点；建材广场鉴于建材商品特殊性和以批发为主特点，和周围地块以后发展方向。我们提议建材组团功效区划关键以用途和品牌为划分标准，并提供从售前咨询、家装设计、指导建材选购到装潢专业一条龙服务，同时和整个紫薇地产乃至高科集团形成终端渗透，起到优势互补作用，将新业主采购家居、建材、家装需求一网打尽。和家居组团共同打造家居、房地产、装璜“三位一体”跨行业联合经营模式。“建材广场”将作为整个“紫薇供给链联盟”体系中展览厅和交易办公功效平台而存在，“展览厅”仍以卖场模式出现，含有精品展示、批发交易和零售功效。楼层专题功能组合1F我爱厨房以整体厨房样板展示厨具专区为主；家清源以展示卫浴洁具专区为主；灯火辉煌灯饰展示专区设计沙龙邀著名家装设计企业设常年设计室休闲设施特色景观休闲步行街，以水吧、书吧穿插其间，点缀步行街休闲性。2F家装总动员其它各类建材展区。如：板材、石材、涂料、门窗、铁艺、吊顶材料、水暖管件、不锈钢、电工电料、工艺玻璃等。休闲商务商务咖啡/中西餐馆、商务茶楼，作为商务办公配套设施。3F服务中心紫薇大卖场办公室、供给链联盟商办公室、多功效大厅会议室、多功效小厅会议室，办公区域提供酒店写字间式服务标准。特色商铺以香港“购物天堂”商业风情为背景，打造原汁原味港岛室内商业步行街，提议本项目室内步行街可参考香港某一室内商业步行街实景打造。如：香港铜锣湾名店坊室内步行街。楼层主题功能组合1香港名店廊香港特色名品店铺、步行街景观2香港特色名品店铺、步行街景观铜锣湾名店坊室内步行街↓注：所谓名店廊香港特色商品关键指：零关税协议中包含香港著名品牌商品，如服装、钟表、珠宝、化妆品等；能够零关税为卖点，诉求“更廉价香港名牌”来吸引客源；香港著名艺人、名人等自己开设店铺；以香港名人，尤其是著名艺人自开店为主力店组成，能够发挥以下效果：店铺经营者本身就是一个巨大噱头；经营者为了替自己店铺做宣传推广，势必会邀请同为名人友人捧场助兴，这将又是良好卖点；开发商以优惠条件招睐这些店铺，即使牺牲一部分收益，但却节省了宣传费用；其它香港特色名品及服务提供。如：美容护理服务、画廊、港式奶茶店、港式甜品店等。整体计划布局提议鉴于“建材广场”作为贵企业物流体系步骤，提议贵司考虑将“家居广场”组团和“建材广场”组团在建筑计划上对调，使“家居广场”组团更靠近丈八公路，增加人流。————特色专题概念设计和关键点营造————我们考虑到家居、建材消费者购置行为属于“特定目标计划性消费”，“紫薇之家”所处地理位置又相对较为偏僻，和同类业态竞争这三大原因。所以，“紫薇之家”人流和消费客流，需要依靠部分独特元素/功效进行引导。整体专题设计“穿越时空&自己造家”“建材精品一网打尽”“原汁原味港岛名店中心”关键点确立至此，我们依据对“紫薇之家”定位及定位内涵，依据USP主张，在打造部分特色专题以后，营造对应关键点给予支撑：一、组团专题名称提议鉴于“紫薇之家”现有组团名称“建材广场”、“家居广场”、“特色零售商店”存在过于平凡、记忆度低等问题，和卖场品牌形象不太相符，为更贴切地表现组团特色，我们认为应对组团专题名称进行调整并作出提议以下：“建材广场”调整为“建材精品印象馆”；强调“紫薇之家”建材组团颠覆传统业态堆码式、开敞式陈列为主展示模式，导入实景印象展示厅全新模式。即迎合了消费者购置建材“看效果”心理，宽大大气各个展示厅又能彰显投资者不一样凡响品鉴能力。“家居广场”调整为“温馨家天下”；努力营造温馨气氛，既拉近和消费者之间距离，增强品牌亲和力，又表现出商品齐全特点。同时也导入和建材组团一样印象馆展示模式，和其一道传输“展示无处不在”理念。“特色零售商店”调整为“香港名店廊”；“香港名店廊”称呼简单明了、清楚地向消费者通知了组团所经营商品性质，含有上口、易记忆特点。二、建筑设计提议依据“紫薇之家”三大组团特点，和品牌和功效定位。我们在现有设计稿件基础上，在建筑设计方面作以下提议。主体建筑提议：卖场私家车停车场移至卖场后面，BUS、TAXI停车场置于卖场前面广场，以处理组团之间交通反复和广场拥挤问题，最大程度合理分配空间；部分建筑前移；将圆形中厅移至两面端头以突出强调；提议将组团间交通道改造为中庭，作为景观步行街一部分，以增强组团间整体性和作为促销中心；另考虑到西万路高新企业集群一方人流抵达问题，提议设地下通道，通道设两处出口，一处在“紫薇之家”-1F，一处在外广场（此处出口应注意和外部景观融合，提议使之成为景观一部分）；增设贯穿2个组团室内环形步行街，增加景观和临街铺面数量；而且该步行街也将和后期“紫薇MALL”建立整体动线联络；景观、天桥、步行街使“紫薇之家”和“紫薇NALL”保持整体性；考虑在外立面向用户提供一定广告位，增强商业气氛和增加收益；提议在入口处外立面设置大型液晶显示器作为广告位，既处理广告位问题，又避免了广告过滥，同时动态影音广告也较静态平面广告有愈加好视觉效果；考虑地标建筑设置，提议在入口设置显要竖向小品构筑物及旗杆；尖角及锯齿形外观通常意味“危险”和“不舒适”，顺畅、弧型造型通常被用以激励，吸引消费，且后者空间利用率大于前者，提议外观方面重新考虑尖角造型；商铺位置和布局提议：鉴于家居组团和建材组团均会考虑到以1家主力店为主，多家半力店、专卖店、餐饮娱乐休闲功效配套店为辅商家组合特点。我们在对各商铺位置布局进行计划时，应充足考虑到关键主力店所含有“磁极”和“锚固点”对组织人流所发挥作用。提议关键主力店应安排在步行街尽端位置，经过主力店“磁极效应”，在设计上应尽可能引导购置者能经过全部门店门口；半主力店或专卖店位置可考虑安排在关键人流路线（如步行街主干道或支干道）而非关键主力店磁极点上，形成次级人流，和关键人流形成交叉，吸引购物者穿行整个商场；其它休闲娱乐配套店，作为关键功效补充，可将其安置于步行街中部相对独立位置，减缓购物者购物过程中疲惫穿行。3．人流交通动线组织提议：人流、客流决定商户销售额，人流组织一大标准就是让人流要经过尽可能多门店而且又不能将距离拉得太长。提议在家居和建材组团，采取多层次步行街设计，有效组织人员流动。4．步行街提议：在商业空间步行化计划思绪下，“紫薇之家”将由四条主干步行街贯穿（在原有基础上，提议增加一条南北走向步行街廊道）。其中两层楼特色商铺区由二条室内步行街贯穿；一条预留交通道横向贯穿整个“紫薇之家”（提议将交通预留道置于地下，为此交通道让出步行街空间）室外步行街；一条南北走向，天顶为玻璃拱廊室内步行街贯穿于建材超市和家居广场中部，在建材2—3层楼、家居广场2—5层楼步行街区域，提议采取桥廊设计使各平层间达成互通，不要影响首层中央步行街采光效果。5．商铺单元面积计划设计提议：除主力店面积需要独立结构和单独处理外，大多数商铺单元面积设计通常情况下是在设定好一定标准基础上，依据用户需要来分割对应单元面积。所以，在作平面计划设计时，应把握好“多用途结构”这一标准。柱距和商铺单元面宽有着直接关系，所以依据本项目标柱距标准15m×15m，我们将商铺开间、进深、面积划分为以下标准：开间进深面积开间进深面积5m10m50㎡7．5m15m112．5㎡15m75㎡22．5m168．75㎡20m100㎡30m225㎡15m30m450㎡45m675㎡60m900㎡6．景观设计提议：商铺展示效果：卖场店铺采取全透明化展示功效设计，店铺格局设计应以适合展示为目标，导入“天天展销会”理念；特色景观步行街：首层开辟贯穿建材和家居二大组团（步行街全长大约235M，建材超市长约105M家居广场长约135M，宽10—12M）之间特色景观步行街，达成既保持组团之间连贯性，又提供特色景观展示空间效果。步行街搭建透明玻璃拱廊天顶，采取自然光，首层以上以架空桥廊实现互连；步行街分为建材和家居2段，并据此设计为不一样风格。步行街景观设计具体为：组团专题景观内容家居广场休闲&惬意绿色生态水景观音乐休闲吧（设小舞台，现场演奏和播放音乐相结合）建材广场休闲&体验个性家装实景体验，休闲娱乐设施香港名店廊特色商品下港岛风情实景打造港味风情步行街以上专题设计是基于目标消费群体消费心理、行为特点，和在实际经营中实用性考虑而形成，含有相当可行性：“温馨·家天下”热带雨林水景观休闲吧：因为“紫薇之家”目标消费群是定在中高收入、讲求较高生活质量和格调消费群，而该类消费者往往比较排斥嘈杂、人多购物环境，喜爱在悠闲、轻松、平静环境中购物。所以景观设置比较关键并应给其留出足够休憩空间；兼具“未来之光”展示功效，常年将国际最新家居时尚以“概念商品”形式进行展出和感受，使消费者亲身体验到家居文明发展；贯穿组团人造溪流，溪流上方铺设强化玻璃地板，作为休闲吧地板；溪流两旁栽种椰子树、棕榈树等高大热带植物；现场小舞台，专员现场演奏/演唱，符合目标消费者对情调需求，不仅吸引人流，也可成为一个家居广场休闲吧，作为商家和关键用户洽谈场所，轻松、惬意环境也有益于洽谈成功；而且这种细节上考虑还表现了“紫薇之家”细致、周到VIP服务风格；休闲吧使用桌椅等家俱均使用卖场所经营商品，并以一定方法对消费者进行通知，使休闲吧也含有大展示场功效；“紫薇之家”因其经营项目及对应消费行为特点，使其不可能如后期所经营快速消费品等类项目标组团那样人流如织，这也为设置休闲吧等设施提供了条件；该区域可考虑向参与展示商家收取费用；餐饮、娱乐店铺：引进各类主力店，依靠主力店本身特色和号召力吸引人流。娱乐主力店方面，依据卖场增设环行步行街，提议选择卡丁车项目比较适宜；在2楼设置如星巴克、狼群派克等著名特色咖啡馆，凭借其魅力吸引人流；3楼设置以“民俗文化”、“流金岁月”为专题景观书吧，和咖啡馆相辉映，给中老年消费者休闲活动提供多部分选择；“建材精品印象馆”个性家装实景体验区：中央步行街提供场地由商家进行个性家装风格、效果实景展示；装修标准、风格由商家自己设计，由卖场根据风格进行协调组合；各个实景板块之间留通道，消费者在不损坏物品前提下，可自由穿行体验区，零距离感受；也可搭配中国外家装发展历程和经典家装范例介绍和展示；步行街和“我爱厨房”、“家清源”共同组成1F超大展示体验区；在早期提议无偿提供给商家使用，待形成较稳定特色后收费；步行街休闲区：中央步行街个性家装风格、效果实景展示区外空白区域设若干小规模；部分休闲区供消费者无偿休憩，部分可租赁给商家进行小型快餐、饮料等营利性经营；休闲区风格可展现多样化，但不得和步行街整体风格相冲突，并应尽可能和中央步行街整体风格相融合（含营利性场所）；娱乐店铺：2楼特色陶/布吧能够为消费者提供休憩、陶艺制作、布艺制作等项目，参与性强；3楼设置小型室内靶场，以手枪射击为主，辅以步枪、弓箭等项目，对男性消费者颇有吸引力；隶属娱乐设施：在步行街设置如：彩色贴纸自助摄影机、投币唱机等小娱乐设施；这类设施也能起到一定吸引人流作用；“香港名店廊”选择一条香港最著名商业步行街作为蓝本；仿照蓝本，打造一条实景步行街，街道部署和店铺风格全部需和蓝本基础一致；名店廊内设置液晶显示器，播放蓝本在香港风土人情和蓝本实地景象影片和商品广告；以此展现港岛浓郁商业人文风情；三个中庭景观设计：中庭以玻璃为墙壁，增强通透性和展示性。建材组团中庭因为该中庭在调整以后，见面向主干道，所以提议以强化其展示功效为关键目标；中庭搭建造型新奇大型舞台，做促销、演出之用；每七天举行不一样商品促销、展示活动，以吸引人流；前期可无偿提供场地供商家使用，待后期形成较稳定人流以后，收取场地费用；家居组团中庭鉴于家居中央步行街热带雨林风格，提议此组团中庭设置应和内部统一；中庭建设热带雨林风格景观，和热带雨林水景观休闲吧相连接，作为其南端终点；组团间室外步行街中庭因为是2组团人流连接中枢，所以提议一样作为促销、展示区；因为人造溪流和热带雨林水景观休闲吧连接，此处建大水池并在水池上方搭建舞台；舞台四面设置喷泉，能够增强舞台展示气氛；如此设计可在2组团之间起到引导人流、承上启下功效；广告位提议：尽可能地采取液晶显示器作为广告位；动态广告更有冲击力和吸引力，规避平面广告对外观影响；卖场入口处设显示器1—2块，作为广告位；卖场内可设若干广告位；店铺门口灯箱广告位是有效补充；其它形式广告：组团内装修全部采取卖场内商品；在醒目位置设铜牌，标注材料材质、品牌、优点和店铺位置等信息，形成最直观感官体验；在休闲区域，全部使用家居卖场内商品，并在商品旁说明商品特点、品牌和店铺位置等；既可形成直观体验，又可要求商家无偿提供抵消广告费，节省成本；这么方法能够达成“展示无处不在”效果，充足发挥“启发式营销”效力；————商铺投资关注原因————商铺投资有其本身特殊性，它对地段要求达成了极其苛刻程度。如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数及结构、配套设施结构等。对于商铺投资而言，投资者普遍比较关注以下原因：商铺投资收益稳定性投资者对商铺投资最终目标就是是否能够为其带来长久可观收益，所以商铺收益稳定性是商铺投资者渴求一个关键原因。投资商铺是否含有长久升值潜力商铺投资是一个长久过程，它通常不会因房龄增加而降低其投资价值。相反，好商铺会因其稀有性并伴伴随商圈发展成熟不停升值。所以，投资者在选择商铺位置时比较倾向于考虑地段商业发展空间。商铺投资是否含有高回报率和大家传统资本增值方法比起来，投资商铺利润率高，通常商铺投资回报率为6%至12%，有甚至达成15%以上。高回报率收益一直是投资者追求目标。商铺经营出租商铺可出租、亦可经营灵活方法也是吸引投资者关键原因。在商铺投资者中，50%是自己经营，35%-40%用于出租，还有10%左右是投机商纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。公用分摊面积通常来说，商铺公摊面积占建筑面积３０％－４０％，有甚至超出５０％。要避免此种情况出现，提议开发商在协议中明确约定公摊面积大小和产权归属，确定公用部位计划设计。返租承诺从表面上看，返租带给商铺投资者是稳赚不赔收益，但事实并非如此，很多开发商给出承诺往往无法承兑，很多投资者对此也失去信心。贷款风险个人商铺贷款含有百分比低、年限短特点。另外，银行对商铺贷款者资质审核比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，意识到贷款申请不能经过时，将使项目标销售陷入困境。将以上原因加以综合，我们会发觉投资者投资商铺最着重考虑问题归根结底只有两个：一个是投资回报率，另一个是投资安全性。————项目租售前提条件————①明确经营目标为了确保招商目标能够成功地实现，所以在实施招商之前首先需要在投资回报经济分析基础上确定“紫薇之家”短、中、长久经营目标。②确定经营开发模式针对“紫薇之家”（甚至整个紫薇MALL）考虑到资金快速回笼和长久利润增加前提，提出“产权和自营相结合”（产权式：资金回笼快；自营：连续利润表现）经营开发模式，即：“622”开发模式，60%产权销售（保本）、20%概念店（招睐）、20%自营（盈利）。③明确管理模式本项目应充足实现全部权、经营权和管理权分离，导入集中管理和分散经营经营思绪。————项目经营开发模式————针对“紫薇之家”（甚至整个紫薇MALL）考虑到资金快速回笼和长久利润增加前提，敝司提出“产权和自营相结合”（产权式：资金回笼快；自营：连续利润表现）经营开发模式，即：“622”开发模式，60%产权销售（保本）、20%概念店（招睐）、20%自营（盈利）。商业物业销售目标用户关键包含三类人群：商铺经营者、商铺炒家、商业物业投资者。这些商业物业投资者采取投资方法关键有两种：一个是拥有较雄厚经济实力专业商业物业投资者，通常会做大型商铺交易，即购置部分商铺产权或经营权，然后分租给各个经营商，不以经营为主；另一个是中小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺，自营或出租。分析商业物业销售关键目标用户，结合本项目60%产权销售，我们认为ShoppingMall在管理上精髓就表现于“统一性”，本项目在产权分割后经营管理也将直接影响到“紫薇之家”长久而连续经营发展。所以，本项目开发前提条件是在管理上实施全部权、经营权、管理权分离管理模式，将60%产权商铺经过“返租经营”模式来实现对整个MALL统一集中管理，避免因产权分割后经营管理混乱。模式租售百分比经营策略营业总面积可租售面积达成目标产权商铺销售60%返租经营129013㎡产权销售不含公摊30%公摊54185.46㎡资金快速回笼，确保流动资金充足，为二期开发做准备。

40%公摊46444.68㎡

50%公摊38703.90㎡

含公摊77407.80㎡

主力店招睐20%前期免租、低租金额度等优惠政策129013㎡主力店租赁25802.60㎡关键主力店招睐，吸引人流、客流，做热项目地域商业气氛，以期提升租金和售价水平。自营20%出租或自营129013㎡自营租赁25802.60㎡开发商长久盈利起源，同时也起到项目运行调控器作用。返租经营政策：期望目标：经过返租经营，提升产权商铺销售竞争力，调动投资者投资热情，为中小型投资商商铺投资提供购置商铺噱头；项目返租经营总面积：项目可租售营业面积60%；年投资回报率：8%投资收益（依据下表中对50㎡商铺投资回报分析，本项目能够确保提供给投资者8%收益率水平）50平方米商铺投资回报收益表商铺价位产权销售价租金水平年收益率投资回收期备注单价（元/㎡）总价（元）单位租金（元/月/㎡）年租金（元/年）最低价40000025150007.5%平均价500025000039234009%不含办公层最高价6000300000603600012%9年————招商选择标准————①承租户选择须确保租金起源开发商目标是选择适宜零售商，能够获取足够，稳定租金收益。所以，本项目在选择承租商时，协调处理好长久稳定租金收益和短期高回报租金收益矛盾。②确保商品种类、品牌完整性商品种类、品牌完备，可使购物者能够比较方便地进行款式、质量、价格比较。所以，本项目在招商时要充足考虑到消费者选择权，可选择部分承租户集中部署，扩大商品覆盖范围，方便购物者进行比较式消费，发明“比较消费购物气氛”。为消费者提供一次满足购物服务。③确保购物中心经营项目标多样性和综合性本项目中要应充足考虑融入娱乐、休闲性项目，将“专业产品卖场”和其它经营项目进行有机结合，使其在人流、客流上达成互为补充目标，变单纯“特定目标计划消费”为“启发式消费”行为。————招商策略————“紫薇之家”招商，首先需要从两个角度加以衡量和考虑：一是开发商角度。开发商对于“紫薇之家”招商，最终看重是怎样愈加快地使所投入资金快速回笼，和连续经营所带来长久利润增加。我们依据本项目所处地理位置和其特定产品专业卖场定位等原因，导入“622”产权和自营相结合经营开发模式，即：60%产权销售、20%招睐概念店、20%自营盈利。二是承租（售）人角度。投资者比较关注则是本项目是否能够吸引大量人流和客流，含有良好商业发展前景，从而为其带来可观、连续利润收益。所以，本项目在招商过程中必需本着“营造商圈”经营发展理念，合理地导入实力商户，有效地搭配好主力店、半主力店、专卖店和其它辅助功效店组合，营造商业气氛，吸纳人流。1、项目招商目标定位购物中心类型和特点在很大程度上全部取决于商家组成。“紫薇之家”关键主力店对于人流能够起到关键引导作用，所以我们在定位招商目标时考虑到本项目标开发规模、开发商实力、地理位置、所处市场环境等原因，将“紫薇之家”（包含紫薇MALL）招商目标定位为“西部旗舰店中心”。2、招商对象建材、家俱产品生产企业、代理商、经销商、投资置业者；餐饮、娱乐项目标品牌直营商、品牌加盟商、投资置业者；香港著名品牌产品直营商、品牌加盟商、投资置业者；3、招商目标用户组合依据本项目标本身条件，结合项目标业态定位，敝司认为本项目想在招商方面有重大突破，首要任务就是引入著名度较高、并含有较强市场号召力家居主力店和建材主力店（提议紫薇可充足利用好本身上游和下游资源，打造建材主力店），使其发挥“羊群效应”作用。“紫薇之家”将由关键主力店（1家家居主力店、1家建材主力店）、半主力店、专卖店，和餐饮店和娱乐店组成。紫薇之家经营业态数量招商对象关键主力店时尚家居类1家以中国外宜家、百安居、欧倍德和上海好美家等为关键招商对象。建材类1家紫薇可充足利用和整合本身上游和下游资源，打造建材旗舰店。半主力店家居类10—12家中国外著名家居品牌商家或其代理商。专卖店家居类100余家中国外著名家居品牌商家或其代理商。特色商品专卖店香港特色商品80—100余家香港名牌服装、化妆品、皮革制品、珠宝首饰、钟表、摄影器材、玩具等。餐饮店中式餐饮、中/西式快餐、美食广场4—5家中国名牌餐饮企业和西式快餐。如菜根香、百胜、乡村鸡、KFC、必胜客等。娱乐店大型娱乐项目类1—2家国际著名娱乐商家。如：SEGA室内专题乐园。其它休闲功效店西餐/咖啡厅、书吧、陶吧、纺织吧、茶楼、水吧、冰激凌吧、美容店等休闲类9—11家以各类世界名牌店或非名牌店铺为主，如星巴克、哈根达斯、忆念美、漂亮田园等。4、项目招商政策管理招商进程中，本项目必需注意到租金水平、承租户质量等问题。并将招商对象最高目标定在中国外著名品牌旗舰店商户，最低目标是部分名牌店铺和部分非名牌店铺。招商工作应遵照这么一个工作程序：目标用户调查——→用户锁定——→商务谈判——→资质审核——→经营准入——→经营追踪目标用户调查：确定招商目标对象，依据本项目业态组合，实施各业态“目标品牌用户1对1造访调查”（同时也实现初步接触），了解目标用户意图，完成相关招商行业《招商分析汇报》。用户锁定：依据目标用户调查情况，针对有招商可能目标对象，实施用户锁定，并对其实施更深入交流和沟通，再次确定进入可能性。商务谈判：针对确定用户对象，进行高层次实质性会谈。资质审核：资质审核部分应包含对生产厂商审查和对产品审查两个方面，并要求该厂商提供营业执照（使用期内）、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适适用于批发代理商）、税务登记证、法人授权委托书，和其它特殊证实（如化妆品、食品卫生许可证）。经营准入：按图纸进行登记预租，确定租赁面积、位置、最终租赁价格，并签定合约。在租赁合约管理方面，应采取国际购物中心协会通用租赁合约模式实施管理。付款方法：按图纸选定位置（6个月以上、50平方米起租），缴纳协议金额10%作为定金；定金交付1个月以内，签署《租赁合约》，并再付协议金额30%；租赁经营商在进驻装修前付清60%余款；优惠政策：优惠条件优惠幅度开盘当日交定金前28名入驻经营者优惠总金额1%定金交后，30天内签定协议并交全款者优惠总金额1%定金交后，30天内签定协议并付清5年租金者优惠总金额3%经营者入驻装修前，一次性付清5年租金者优惠总金额2%签定十二个月以上协议者免收2个月租赁费经营跟踪：对经营商户实施经营跟踪。5、项目标价格提议价格设定应依据本项目标实际情况而定，价格太低将无法赚取利润，价格太高增加招租难度。本项目标价格定位应避免因价格原因造成商户数量不足、商户质量不高问题。依据市调汇报，我们发觉现在西安市家俱和建材市场租金水平以下表：（单位：元/月/㎡）城南城北城西平均水平建材市场租金46295844家俱市场租金689682关键个案备注：家世界：作为西安市档次最高大型建材大卖场，其租金水平达成100元/月/㎡。三森国际家居汇展中心：西安市新入市场家居大卖场，其平均租金水平为47元/月/㎡。大明宫建材家居城：西安市规模最大建材家居大卖场，其家居卖场平均租金水平为45元/月/㎡，建材区平均租金水平为25元/月/㎡。明珠家居城：家居专业卖场，其平均租金水平约为40元/月/㎡。我们在制订价格政策时应着重考虑到价格弹性原因，鉴于本项目所处地段位置商业气氛尚需一段时间培育，所以租金价格应含有一定市场成长空间，低开高走。同时，我们期望租金水平应充足确保实现预期5%年增加比率。依据本项目情况，敝司将调研汇报价格反推法和现行费率定价法（以关键竞争对手价格作为定价标准，并以略低于对手价格水平入市，表现价格优势。）结合，计算出“紫薇之家”平均租金价格预期水平。见下表：（单位：元/月/㎡）年增长率城南全市平均水平紫薇之家平均价位水平预期建材市场租金5%46443941434547家俱市场租金6882餐饮娱乐租金3032343638写字楼租金31242526272829特色商铺租金55（电子步行街）5356596265我们以39元/月/㎡租金水平作为“紫薇之家”商铺（包含建材和家俱广场）入市平均价位，该价位水平低于城南和全市平均水平；以25元/月/㎡租金水平作为“紫薇之家”写字间入市价位，此价位低于城南区和西高新地域写字楼平均租金水平，但高于西安市写字楼平均租价；分别以53元/月/㎡、30元/月/㎡租金水平作为“紫薇之家”特色零售商店和餐饮娱乐平均租金，此价位均略低于临近电子商业步行街平均租价；。西安市10月份写字间平均租金地区城东区城西区城南区城北区城内区西高新全市均价写字楼平均租价21元/㎡20元/㎡31元/㎡16元/㎡26元/㎡28元/㎡24元/㎡和建材市场租金水平比较，39元/月/㎡租金水平可能略高于部分建材市场平均租金水平（如：大明宫建材家居城），但却要低于同档次定位家世界建材大卖场租金水平，同时也考虑到紫薇对此部分用户资源应含有较强掌控能力，所以略高于部分建材市场平均水平租金对其造成影响不会太大。和家俱市场租金比较，本平均价位水平要低于部分家俱市场平均价位（如：三森国际家居汇展中心、大明宫建材家居城），所以此价位已经含有了一定市场渗透性；另外，对于部分薄利配套项目标招租价格可采取一定程度灵活性。“紫薇之家”各楼层提议租赁价格表楼层建材组团家居组团特色商铺组团A区B区A区B区负一层40元/月/㎡35元/月/㎡首层50元/月/㎡45元/月/㎡50元/月/㎡45元/月/㎡60元/月/㎡二层40元/月/㎡35元/月/㎡40元/月/㎡35元/月/㎡45元/月/㎡三层25元/月/㎡30元/月/㎡25元/月/㎡四层30元/月/㎡五层30元/月/㎡备注：A区划分标准为每层楼人流主入口区域和每层楼主干人流步行街沿线区域商铺；B区划分标准为商场内各支干人流步行道沿线区域，和其它人流不易抵达区域。产权商铺销售价格参考项目调研汇报（按建筑面积计算），以平均销售价格6000元/㎡为基础，将本项目平均销售价向下调整到4800元/㎡左右。那么，我们将本项目产权商铺价格区间界定在4000元/㎡——6000元/㎡范围内销售，销售起步价定为4000元/㎡，最高价定为6000元/㎡，平均价为4800元/㎡。紫薇之家各楼层提议产权销售价(建筑面积计算)楼层建材组团家居组团特色商铺组团A区B区A区B区负一层4800元/㎡4200元/㎡首层6000元/㎡5400元/㎡6000元/㎡5400元/㎡6000元/㎡二层4800元/㎡4200元/㎡4800元/㎡4200元/㎡5400元/㎡三层4500—5000元/㎡4000元/㎡4000元/㎡四层4000元/㎡五层4000元/㎡备注：A区划分标准为每层楼人流主入口区域和每层楼主干人流步行街沿线区域商铺；B区划分标准为商场内各支干人流步行道沿线区域，和其它人流不易抵达区域。6、分阶段租售方案本项目标招商渠道，敝司提议采取三管齐下方法。所谓三管齐下第一管是指利用敝司庞大网络资源，在香港、广州等地和中国外著名家居主力店、品牌专卖店和未曾进入西安市品牌零售商家洽谈；第二管是指在本项目现场营销中心进行选择性招商；第三管是指参与招商代理商瞄准目标商家经过coldcall或上门进行洽谈。招商进度表招商阶段时间工作关键完成任务负责单位及人员累计招商面积前期招商11月—2月引入1间国外或中国著名家居旗舰店；自营建材旗舰店筹建，进行多种品牌代理洽谈，并争取签定合约；完成项目20%租赁面积；美联物业紫薇大卖场美灵企业25802.60㎡强力招商阶段3月—6月引入香港名品洽谈，并争取签定合约；进行中国外家居品牌商家实际性洽谈，并争取签定合约；引入餐饮主力店和娱乐主力店；完成项目60%租赁面积美联物业紫薇大卖场美灵企业77407.80㎡热租阶段7—8月进行西安市各著名品牌或非品牌商家洽谈签约工作；完成项目80%租赁面积美联物业紫薇大卖场美灵企业103210.4㎡招商后期9月以后继续和中国外著名品牌或非品牌商家洽谈签约工作；开业时最少达成80%入驻率；逐步完成项目90%以上租赁面积美联物业紫薇大卖场美灵企业116111.7㎡以上60%产权销售进度表招商阶段时间可销售面积销售任务推