财税实操-企业销售不动产要交哪些税费

会计实操文库1/5财税实操-企业销售不动产要交哪些税费实务中，企业销售不动产，涉及哪些税种？本文阐述非房地产行业，仅针对一般企业一、增值税（主要参考国家税务总局2016年14号公告、财税2016年36号文）总结：一般纳税人：老项目可选择简易计税适用5%征收率，也可选择一般计税使用9%税率，新项目只能是一般计税适用9%税率，只有销售非自建的老项目可以扣除原值。小规模纳税人：无需区分新老项目，非自建可扣除原值，适用5%征收率。纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。二、土地增值税依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条“（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”财税字[1995]48号第十条“关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，‌每满12个月计为一年；‌如果超过一年但未满12个月但超过6个月，‌可以视同为一年。‌）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。土地增值税税率表，如下表：三、印花税按照“产权转移书据”万分之五计算缴纳印花税。四、案例：A公司为一般纳税人，2014年2月取得房产一处，购置价300万、契税9万、其他支出5万，2024年6月销售1000万，支付相关其他费用50万，假设选择简易计税，计算应缴纳税费1.

增值税=（1000-300）/1.05*0.05=33.33万元附加税费=33.33*12%=4万2.印花税=1000*0.5‰=0.5万元3.土地增值税2014.2-2024.6按照10年加计，不足6个月不计算发票价格加计扣除=300*（1+5%*10）=450万可扣除金额=450+9+5+4+0.5+50=518.5万增值额=1000/1.05-518.5=433.88万增值率=433.88/518.5=83.68%，适用40%税率、5%速算扣除应缴纳土地增值税=433.88*40%-518.5*5%=147.62万结上述案例，假设无法取得房产原值，按照重置成本评估房产价值260万、成新度折扣率80%，土地成本160万，计算相关税费1.增值税=1000/1.05*0.05=47.62万附加税费=47.62*12%=5.712.印花税=1000*0.5‰=0.5万元3.土地增值税可扣除金额=160+260*80%+5.71+0.5+50=424.21万增值额=1000/1.05-424.21=528.17万增值率=528.17/424.21=124.51%，适用50%税率、1