20111216 房地产金融及市场资讯

-12-16房地产金融及市场资讯（按住Ctrl键同时点击标题可直接显示相应内容页）TOC\o"1-1"\h\z\u1. 嘉凯城涉足房地产私募基金 22. 地产并购暗流汹涌 53. 遭“冷落”的房贷 94. 北京明年政策房供地量仍超宅地 145. 望京楼市成交波动大，高端产品逆势旺销 156. 中央经济工作会议给2012楼市定调 177. 经济重点在于稳中求进房价暴跌不可能 198. 保障性住房推动“地产重构” 249. 北京全年新开工保障房6万套 2910. 住建部：明年保障房新开工量将调减 30嘉凯城涉足房地产私募基金■中国房地产报邱桂奇特约记者吴波上海报道2011-12-5

近日，嘉凯城发布公告披露第四届董事会决议事项。根据公告显示，嘉凯城拟设立住宅投资房地产基金，由全资子公司上海凯思达股权投资有限公司独资设立有限责任公司，作为基金的GP。由于前不久刚刚宣布放弃96亿元的增发计划，加上前三季度的销售业绩不理想，嘉凯城的资金压力备受关注。

“从目前的统计数据来看，目前很多房地产商都有自己的私募基金，运作的情况分析，大部分只是为自己的项目进行融资，这与真正的私募基金完全是两码事。开发商自建房地产私募基金前景并不看好。”上海景林投资咨询公司执行总裁郁欢表示，“对于嘉凯城来说最大的问题是募集资金的能力，同时也不排除为自己项目进行融资的嫌疑。”

募集之忧

房地产企业缺钱是公开的秘密，而地产私募基金则迎来了一个发展的时代。

今年以来众多的房地产企业纷纷成立房地产基金公司，涉足房地产投资基金领域。“一方面，市场流动性的紧缺为地产私募基金大展拳脚提供了广阔的空间，另一方面，房地产市场整体的低迷也为地产私募基金的发展增添了不少变数。”郁欢告诉记者。

“实际上，这是一个两难的局面。”一位不愿具名的房企投资总监表示。他认为，从下游来说，目前市场低迷，开发商的资金链问题已经涉及到每一个公司，地产私募基金有更多的余地去选择优质的项目，同时在项目谈判的时候也会更有利；但从上游来看，即从基金募集的角度来说，现在并不是好时候。上半年大量的房地产信托包括民间高利贷大幅抬高了投资者对回报率的期望值，目前地产基金产品的购买需求并不是特别高。

仲量联行资本市场投资部经理刘裕通表示，虽然房地产私募的概念炒作很热，但其实推进速度比较慢，而且很多基金存在无法完成募集目标的问题。

嘉凯城一内部人士告诉记者，嘉凯城在资金的募集上不会存在问题，因为背后有大股东的国资背景。该人士表示，这次公司青岛项目与浙江省能源集团的合作，就是公司这一战略意图的安排。这也是面对近期外界质疑，嘉凯城公司高层方面首次作出回应。

“现在房地产基金行业还非常乱，和房地产市场一样，很多基金都说是做股权投资，实际上都变成了短期贷款，很多其实就是高利贷。”一家房地产基金负责人明确表示。

该负责人告诉记者，真正的大型LP群体对房地产行业投资意识没有完全觉醒，在如何评判的核心认识上还是比较粗放。“LP对房地产基金还是很保守，有对主流房地产基金利益输送担忧的，也有对行业是否调整到位观望的，他们最后比较倾向的选择都是地产信托，能够有一个比较稳定的收益，比如10%左右。”

财务杠杆空间缩窄

从嘉凯城的三季报看出，嘉凯城三季度末公司货币资金16.62亿元，较年初减少35.90%，主要系房地产销售回笼减少、支付土地款增加以及工程款增加所致；短期借款36.89亿元，较年初增加36.72%，长期借款64.76亿元，较年初增长72.28%，主要是新项目开发建设借款增加所致。

上述嘉凯城内部人士表示，面对一定的资金压力，嘉凯城融资现阶段重点仍以银行为主，同时正在积极探索多渠道融资方式，包括和国际知名金融机构合作共同探索房地产投资基金，搭建房地产投融资平台等。

中邮证券研究员张鹏表示，嘉凯城目前资产负债率与其他房企相比处于较高水平，致使其进一步使用财务杠杆的空间已经比较小了，同时公司负债结构中短期借款比率较高，公司短期偿债压力比较大。

一边忙着融资，一边忙着回笼资金。在9月7日的公告中，嘉凯城还宣布拟以总价4833万元出售苏州市山塘公司27%的股权。然而，回笼资金最常见的方式——房屋销售却不见起色。嘉凯城中报业绩显示，2011年上半年实现合同销售额15.92亿元，合同销售面积11.39万平方米，仅实现全年70亿元销售目标的23%。

张鹏认为，2011年嘉凯城全年可售量在100亿～120亿元，公司目前拥有项目储备23个，共计618万平方米；下半年推盘规模占全年的70%。由于全国各地的房地产销售都出现了交易量低迷。虽然，嘉凯城的楼盘布局全国，但是面对严厉的房地产调控，要实现销售预期，难度很大。

另外，公司资产负债率继续攀升。三季报显示，公司期末资产负债率达75.49%，较2011年中期提高2.79个百分点，达到近2年的较高水平；真实资产负债率67.83%，较2011年中期提高3.77个百分点，达到近2年的最高水平；有息负债率44.02%，较2011年中期提高4.72个百分点，达近两年的最高水平。地产并购暗流汹涌■中国房地产报李鹏深圳报道2011-12-12

年关在即，房地产企业的销售大战颇有硝烟弥漫之势。热闹场景的幕后，房地产行业的洗牌之局也愈演愈烈。

“今年年底到明年上半年，房地产行业将迎来并购高峰。”12月8日，一位来自广东中山的大型地产企业的投资部门高层人士在回答本报记者关于未来房地产企业发展趋势的提问时如此预测。

支持这一预测的数据近日多有披露。中原地产和清科研究中心，已经对今年前10个月的房地产并购做了数据总结，并一致预计，2011年全年的房地产市场成规模并购交易总额将远超2010年，达到历史峰值。

清科研究中心的研究观测更认为，今年房地产并购的案例数量、并购规模及单案例平均并购规模，都将创历史新高；房地产并购也名列金融并购市场的行业首位。个别故事的精彩度将由此定义。

大型房企亦难幸免

中原地产统计，今年前10个月，全国房地产市场成规模股权交易（交易股份超过10%，标的额超过1000万元）累计已达93宗，总交易额达300.8亿元，远超去年全年的84宗、165.25亿元，预计全年交易额可能比去年翻一番。

而根据清科研究中心的统计数据，前10个月，在北京、上海、天津、重庆等四地产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目，数量超过700宗，去年同期则不足330宗。

“这些公开挂牌出售的房企或项目，相对集中在北京、河北、海南、福建、山东沿海、东北等地。”专注并购研究的清科研究中心分析师徐卫卿向本报分析。

结合其他研究机构的调研数据，徐卫卿对进入并购领域的房地产企业做了一个简单分类。“首先肯定是中小开发商。这些开发商往往在二三线城市小有名气，有项目、有土地，但因为信贷、发债、信托等融资渠道一一堵死，而选择退出。”

第二类是非地产类企业的退出。“这在北京、海南、山东沿海等地有较多案例。”徐卫卿调研发现，其中不少是涉猎房地产行业的央企。

在近几个月的房地产并购项目中，大型房企若隐若现，是为第三类。

相较年初，大型房企的并购扩张步伐基本暂缓。“年初，有超过30家房地产上市公司公布了对外投资和并购方案，特别是土地市场。但现在再看一下，基本上都偃旗息鼓了。”广发证券房地产行业首席分析师赵强总结表示。

扩张暂缓的背后则是更多的大型房企拿项目寻求“被并购”。12月8日，在全国工商联房地产商会2011年年会上，广州一家大型房地产企业的高层告诉本报记者，广州、深圳一些大型房地产企业之前通过合作方式获取了很多土地项目。现在这些项目有些尚未开工，有些正处于开发中期，但现在大环境下为了平衡资金，开始在业内“挂牌”寻求这些项目的被并购途径。

房地产基金主力唱多

“企业进入并购期，是市场成熟化的标志之一。”12月8日，在上述年会上，全国工商联房地产商会会长聂梅生做出上述表示。她解析到，只有成熟的市场才会出现并购，房地产行业目前正面临洗牌。

中融信托机构业务部一位经理分析，2010年广泛介入房地产的信托行业，将在明年上半年迎来集中到期。到时，因为信托杠杆的抽离，将有更多的房地产资产需要被并购。

而更多的数据显示，此次的并购潮成为了房地产基金的独场秀。清科研究中心统计，目前，在房地产开发、中介、物业管理等领域，都可见到房地产基金的身影。截至2011年三季度，当年共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元。其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80%和70%。

并且，房地产基金参与房地产并购的自主权也在逐渐加强。“一方面是需要并购的项目多，基金的选择标准、议价空间随之提升。另一方面，并购方式多，可以信托基金方式自己持有，也可以债券、股权融资。”赵强表示。

以股权融资为例。地产基金在面临更多项目选择的同时，在介入项目的时点上也开始更具灵活性。“可以参与后期建设的投入，建成后分享利益，也可以接手暂停的工程，甚至可以参与拿地。”前述广东中山房地产投资人士介绍。遭“冷落”的房贷■中国房地产报张晓赫北京报道2011-12-12

购房贷款，曾是银行的优质贷款项目，但这已成往昔。

“即便没有房贷的额度限制，我们一个月也就几笔，而我知道的多数银行都是有额度限制的。楼市观望气氛浓厚，市场的贷款需求在下降，但不好意思，银行的房贷放贷需求下降得更快。”在接受本报记者采访时，一位股份制银行北京分行的零售业务部负责人直言。

这已经是银行同业实操中的普遍事实。更多受访的银行从业人士证实，近日银行流动性回暖无改银行各项指标阶段性紧张的事实，临近年底，银行对于低利润的房贷业务已经再无动力放贷。

在此基础上，针对多地坊间日渐繁盛的“流动性回暖，银行暂停首套房贷利率上浮”之言，被传言涉及的交行总行信贷人士更是强调：“数量型的流动性压力缓解与利率无必然关系。目前京沪的首套房贷利率基本上浮5%~10%，很多外地上浮20%。各家银行利率上升、规模压缩的房贷格局在明年的信贷政策定调前不会改变。”

至此，这场因流动性回暖、突击放贷、财政存款多方消息交织而引起的房贷放量期待正在落空。

流动性回暖

12月5日起，央行三年来首次下调存款准备金率0.5个百分点，释放近4000亿元资金；10月财政存款增加4190亿元，11月预估财政存款5000亿元左右；前三季信贷节奏缓慢，四季度四大行突击放贷……

尽管监管层、众家券商研究机构纷纷表态下调存款准备金率对房地产行业并无直接利好，但在多方消息的交织下，银行资金流动性的逐渐恢复显然成为了当前楼市回暖造势的最大驱动力。数据显示，央行公布下调存款准备金率的第二天，A股市场地产股便全线大幅高开，“招保万金”龙头房企全天涨幅均在4％以上；H股中，绿城中国股价亦大涨12.57％。

在此之外，包括南京、杭州等地更是进一步传出，由于近两个月银行资金面相对宽松，多家银行暂停首套房贷利率上浮。甚至有市场声音喊出“房贷业务年底间歇性回暖，刚需抓紧购房”。

相对于往年惯例性的年底信贷收尾，这种年底的信贷投放回暖并不常见。“尤其是针对收益低的房贷业务，并且还是进一步让利放贷，以我们自身的经验来说，这种可能性很小。”上述股份制银行北京分行负责人分析。

交通银行便在被坊间传闻的房贷回暖之列。“房地产市场是一盘很大的利益棋局。交行自身业务，目前没有变化，房贷基本执行上浮利率。”交行总行人士回应表示，尽管调整存款准备金率、财政存款等有助于缓解银行的流动性压力，增强存款的派生能力，但并不足以成为年底信贷放量的充分条件，相当的股份制银行依然面临严厉的硬性指标考核。

此言非虚。在三季度的季度报告中，除了工行，其余四大行的资本充足率或核心资本充足率均有下降。贷存比超标的担忧也终成事实。数据显示，包括交行在内，中行、招行、兴业及民生五家银行的贷存比均超过了75%的监管红线。而中报期间尚无一家超过75%。

“这意味着，在相当部分的银行，即便有新增流动性也很难形成放款。”深发展信贷人士分析，在监管没有对资本充足率、贷存比等硬性指标放松的情况下，单纯的存款准备金率下调，均摊下来，对银行信贷增量影响有限。“并且，促发调存的直接原因是外汇占款锐减造成的市场资金面紧缺。实际上，临近年底，银行的资金面依然紧张。”

这还不是所谓流动性回暖的全部信息。在受访人士看来，尽管存款准备金率已进入下降通道，银行间的流动性将随着岁末年初的转变而好转，但在当前看来，决策层对于流动性的释放以及银行间资金价格的保持平稳上依然有其节奏上的布控考虑。

截至12月8日，上周净回笼的资金量已达1010亿元，这既是近8个月以来的新高，也是近期连续第二周的净回笼。

在银行人士看来，这无疑是对存款准备金率释放流动性的对冲操作。“一放一收，进五退三，说明央行也在避免资金量猛增对市场造成冲击。”深发展人士分析流动性回暖是一个渐进的过程，监管层也在边走边观察。

此外，即便是年底的财政存款，深发展人士认为也难以发展成为对楼市的信贷支持。“财政存款多集中在四大行，四大行的资金状况本身也比较宽松，但它们的年底放款更主要的集中在小微企业、战略新兴产业以及包括保障房在内的政策性引导和扶持的项目上。”

房贷褪色

“这种情况之下，银行是不会对低利润的房贷业务感兴趣的。”前述股份制银行北京分行人士表示，即便按照20%的上浮利率，房贷业务的利润依然低于今年各家银行普遍热衷的经营性贷款。

“经营性贷款的利率更高，并且针对企业，还可以派生更多的综合利润。”其解释，在理论上，银行资金压力缓解会使贷款额度增加，但增加部分并没有增长在房贷业务上。

此前，有银行人士在接受本报采访时表示，首套房贷7折利率时的房贷业务已经基本确定为亏损，在信贷利率水涨船高的情况下，已经有多家银行限制并减少了房贷的业务增量。

这也得到了前述股份制银行北京分行人士的证实。“以价换量已经很普遍，今年很多银行都缩减了房贷规模。接近年底，实际上年初各家银行包括房贷在内的多项指标都已经完成了，已经没有什么放贷冲动。”

“大家普遍的想法是积蓄能量，把需求留给明年。多数审批还在继续，但年内不会再发放了”。其表示，各银行收紧房贷的手段大同小异，包括延期审批、严格二手房贷款审查、利率上浮等。

作为外资银行，恒生银行的房贷业务人士表示，在趋同的监管环境下，目前申请房贷，年内拿到贷款也不可能。

“还是要等到明年吧。中行不会压缩正常的房贷业务发展，但至于明年各家银行对房贷业务持什么态度，目前也很难乐观，要看中央经济工作会议对明年的定调。不要寄希望于用当前的银行信贷暖市，重点调控的地产行业短期内政策很难改变。”前述中行人士认为，“年初一般会有增加，但利率已经逐渐市场化，各家银行对于房贷业务的动力很难恢复之前的热情。”北京明年政策房供地量仍超宅地■中国房地产报2011-12-12

据悉，北京市国土局近日会同北京市发改委、市规划委召开2012年度国有建设用地供应计划建议方案审核会，要求2012年土地供应计划中政策性住房计划供地量占住宅用地供应量的50％以上。

据了解，该数字与2011年的占比要求基本持平。北京市2011年度国有建设用地供应计划要求，2011年北京市计划供应2550公顷住宅用地中，保障性住房用地将达到1330公顷，占住宅用地52%。同时，会议指出，新征地列入年度供应计划的项目一定要切实解决耕地占补平衡问题，并落实立项、规划等各项前期手续。望京楼市成交波动大，高端产品逆势旺销地产中国网

2011-12-1909:38:23望京区域成交过山车，新盘入市致价格波动明显2011年望京区域的商品住宅成交经历了过山车式的增长与衰落。年度开局的1月份，该区域共成交住宅636套，环比之前一个月增长285%，而这一数字在11年的之后11个月中也从未被超越。2月份由于受到调控政策的影响，该区域成交量开始出现下滑，由于政策的滞后性，当月253套的成交套数从去年的月度成交数据来看还算不错。但是自3月份开始，政策的效应开始逐渐发挥，该区域的成交量也随着大势出现较大幅度跌量，3-7月份当中成交量最大的4月份实现成交套数68套，而最少的一个月出现在6月份，当月仅有25套住宅成交。而进入到8月份，随着大望京区域纯新品质大盘保利中央公园的入市，该区域成交量也开始出现反弹，8月份一度跃升至216套，环比之前一个月上涨幅度为300%，而这其中仅保利中央公园一个项目就实现成交109套。9月份该区域成交量继续保持在高位，成交套数为291套，而随着保利中央公园项目首期销售季的结束，该区域成交量也开始出现回落，11月即跌落至59套。亚豪机构副总经理高姗分析认为，望京区域由于在售项目较少，因此任何一个项目的入市成交都会对区域成交均价的走势造成影响，例如1月份由于酒店式公寓项目昆泰嘉诚广场的集中成交，其20000元/平方米左右的成交均价也致使区域价格出现26341元/平方米的低位；而自7月份开始由于高端项目的入市成交致使月度成交价格开始出现向上弧度，从7月份的31402元/平方米，每月一个梯度涨至10月份的37025元/平方米。而进入到11月份之后，高端项目成交所占份额开始下降，因此区域成交均价也开始下滑，当月成交均价为34241元/平方米。区域内项目定位大不相同，高端产品逆势旺销目前望京区域内在售项目较少，包括老望京区域的中广宜景湾、大西洋新城、合生麒麟社、首开国风上观以及大望京区域的保利中央公园、东湖湾以及华彩国际公寓。亚豪机构副总经理高姗分析认为，虽然在售项目不多，但是基于产品品质的不同，这几个项目却明显的分为三个阵营，因此带来的售价格也相差甚多。第一阵营属于老望京区的高端产品，以中广宜景湾和大西洋新城为代表，这两个项目由于靠近四环，占据地缘优势，因此售价较高，平均在35000元/平方米左右。所提供住宅类型也多为大户型，例如中广宜景湾以103-108平米两居、193平米三居为主；而大西洋新城提供的产品则主要是93-110平米两居以及130-160平米三居。这两个项目所针对客户群主要是城区外溢高端自主需求的群体，但是由于受到房地产调控政策的影响，两者今年来的销售情况都不甚理想，月度的成交套数平均都仅在3-5套左右。第二阵营是老望京区的中低档产品，以合生麒麟社与首开国风上观为代表。由于位于老望京区域的核心区域，受到前期规划的限制，两个项目的交通情况都不甚乐观，而由于区域成型较早，各项配套设施也趋于老化，因此这两个项目的售价都偏低，在27000-29000元/平方米左右，所提供产品较为多样化，像合生麒麟社的主力户型是望京区域不多见的63-88平米的小户型，而首开国风上观目前尾盘销售以184-187平米三居，两项目目前均为现房销售。这个阵营所针对群体多为城区外溢以及大望京产业基地内的中低端人群。目前的市场情况下，市场中中低端产品所受影响较大，因此从望京区域来看这两个项目降价幅度较大，其中合生麒麟社前期销售价格为32000元/平方米左右，而目前优惠幅度为8.8折，而首开国风上观由于尾盘清盘，近期甚至出现27000元/平方米以下的成交价格。第三个阵营是大望京区域楼盘，以保利中央公园、东湖湾以及华彩国际公寓为代表。大望京区域虽然位置较远，但是由于区域产业基地规划的支撑，以及项目低容积率、高绿化率等品质的优化，项目在售均价普遍较高，基本在35000-39000元/平方米之间，所针对多为新兴产业基地内的高端置业人群。其中保利中央公园项目在8月份以38500元/平方米的价格新盘入市，开盘前两个月即实现两百多套的成交，截止到12月11日，该项目的战绩为302套，首期取得预售许可证产品已销售过半，而成交价格则一直维持在38000-39000元/平方米左右，这样的售价以及成交情况在整个望京区域内可谓独树一帜。由此也可以看出，相对于价格，该区域的购房客群更看重居住产品的品质。区域发展潜力巨大，高品质楼盘成主导需求望京区域居住人口数量庞大，最初承担着分散城市中心人口的功能，属于大型国际居住社区。近两年引入了西门子、摩托罗拉等大型外企，且城市配套不错，学校、产业、商业等配套相对齐全，属于城市中心功能复合的区域。2010年，根据北京市规划委公示，以国际现代先进商务区为发展理念，在未来5-10年里将大望京打造成北京先进国际商务区典范，成为北京第二CBD；拟规划其为以商业、商务功能为主导的城市综合区。大量高知、高收入及涉外人士聚居，500强国际企业总部和研发中心基本设立在望京区域，多家大型商业中心环绕，加上望京SOHO的启动，都为望京区域的经济发展与价值提升带来足够支撑，后期发展潜力将更加巨大。亚豪机构副总经理高姗分析认为，望京区域住宅市场已经进入第三阶段开发规模高速增长期，并趋向高端物业开发，大量高端人群聚集必将释放大量高端住宅需求。而从保利中央公园项目近期的销售情况也可以看出，该区域虽然在目前的宏观调控形势下也受到很大影响，但是真正高品质产品的需求量仍然非常可观。中央经济工作会议给2012楼市定调

地产中国网文/马跃成举世瞩目的2011年最后一次重要会议终于落下了帷幕，中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行。虽然这次会议比以往来的更晚一些，但是人们可以看出，中央面对当前复杂的国际国内环境，对政策和未来把我的更好一些了。前几天微调存款准备金率后，关于楼市里的流言蜚语也是满天飞，有人说楼市调控到头了，房地产的春天又来了，还有人兴致勃勃地号召大家准备银子抄底吧。这之后，中央有关领导就多次强调楼市调控决不放松，让房价回归理性的决心决不改变。最近的国内外经济形势确实是瞬间万变，中国的经济发展面对严峻挑战，既有国际上各大商业银行集体性跳水放松货币的压力，也有国内结构调整步履维艰的困难。在这种情况下，要给明年的经济发展定规划、找出路，还真不是件容易的事。怎样把握大方向。找准正确的路子，就需要登高望远，真人研究。人云亦云、左右摇摆是肯定不行的。我们一贯的方针是抓质量，保增长。不增长就不能实现发展的目标，但是发展太快又会带来太多的社会问题。所以在今天这样的形势下，适当降低发展速度，重点调整经济结构，坚决遏制经济泡沫的膨胀，应当是我们需要把握的大政方针。这些条件都对楼市的发展形成了约束，房价只能继续下降，楼市调整绝对不能时紧时松。中央经济工作会议指出，牢牢把握科学发展这个主题和加快转变经济发展方式这条主线，保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，促进经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，呈现增长较快、价格趋稳、效益较好、民生改善的良好态势。会议指出，面对复杂多变的国际政治经济环境和国内经济运行新情况新变化，抓住时机尽快在一些重点领域和关键环节取得突破，牢牢把握保障和改善民生这一根本目的，加大财政投入力度，切实办好涉及民生的大事要事，注重提高发展的包容性。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展。针对明年的房地产政策，会议特别指出，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。会议提出“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。”这其实就是明年楼市调控的风向标。最新数据显示，10月份国内大中城市房价首次全面下跌，这说明针对房地产市场的宏观调控已经初见成效。我们应当注意，在前段时间召开的人大代表质询住建部会议之后，社会上出现了楼市将回头的倾向，住建部也发出限购是不得已而为之的感叹。后来温总理在圣彼得堡，李副总理在廊坊都强调和重申了调控绝不动摇，让房价回归理性的决心，这是很有意义的事情。最近，住建部开始不断表明对限购政策的决心。本月初，住建部知会地方政府，限购政策将于年底到期的城市需进行延续。住建部还表示，一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”，强调楼市调控政策承继性连接。会议指出，要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。根据这样的大政方针，我们对2012年的楼市就有了一个大概的判断和预期。经济重点在于稳中求进房价暴跌不可能——宏观经济学家刘霞辉解读中央经济工作会议地产中国网

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2011-12-15中央经济工作会议定调“稳中求进”，中国经济明年走向何方？本报记者就此专访宏观经济学家刘霞辉。刘霞辉1962年生于湖南岳阳，1988年毕业于中国人民大学，经济学硕士，研究员。现任中国社科院经济研究所经济增长理论室主任，从事宏观经济和资本理论研究。稳中求进重点在稳京华时报：今年中央经济工作会议的基调是“稳中求进”，这是否体现出国家对低经济增长的宽容？保增长变成稳增长，背后的涵义是什么？刘霞辉：今年基调跟去年不一样，去年是控制通胀，但在这个过程中采取了比较紧的货币政策。半年左右的时间，准备金率提得很快，导致今年下半年经济出现下滑态势。因为目前中国的经济还是以投资推动的经济，如果没有足够的投资作为它的牵引力，靠国内消费和进出口都会比较困难。因此，中央提出来还是要稳增长。它虽然没有提保增长，但是事实上，稳增长的意思还是要保增长。因为CPI已经到了4%左右，还有下行的可能性，所以明年我国经济工作比较重要的一个方面就是要保障经济增速在8%以上。京华时报：稳增长和保增长的区别是什么？刘霞辉：稳指的是稳定增长，不能往下降。继续往下掉，各种问题就会比较多了。其实，结构性减税、适当放松货币政策都是为了保证经济增速不再往下掉。保增长的意思是不顾一切。京华时报：这个词的改变，政策层面将如何体现？刘霞辉：稳增长的政策都是比较缓和的，没有类似4万亿等猛烈的政策。还是在适度的范围内保证增长。京华时报：“稳中求进”，重点是稳还是进？刘霞辉：重点还是在“稳”。好比人吃了很猛的药，病治好了，身体虚弱，现在需要我们的身体恢复到正常的状态。必须是经济不再往下掉，然后在这个基础上再解决其他问题。假如经济继续往下掉，失业增加、老百姓收入得不到保障，社会事业没办法进展，这都很棘手。京华时报：货币政策方向没有改变，具体执行会否发生一些变化？刘霞辉：利率基本上没有下调的预期。我估计今年年内还会再调低准备金率，今年年末不调，明年开年也得调。房价难题逐步破解京华时报：会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。如何看待这个信号之下中央政府跟地方政府之间的博弈？刘霞辉：从现在来看，大城市尤其是特大城市房价已经有所回落，新房价格回落比较明显，上涨势头已经受到抑制。过去一直困惑中央政府的一个大难题正在逐步破解。并且这些特大城市慢慢认识到，房价的过度上涨对于经济是非常不利的。比如北京、上海、广州、杭州，都不希望房价涨得太快。京华时报：所以说大城市的步调会更一致？刘霞辉：中央政府也希望这些地方的房价不要高到吓得老百姓都受不了了，弄得老百姓跟政府形成对立情绪。所以这些大城市跟中央政府的基调是一致的。但是有的地方，就是缺钱，就是要卖土地。当然不希望中央过度干预，（比如）很多二线城市。中央政府也会适当地体量他们的政策，所以这些地区可能在限购方面不一定像大城市那么严格。京华时报：你分析北京的房价走势会怎样？刘霞辉：从道理上来讲，暴跌不可能，涨得比香港还高也不太可能。目前还有减税空间京华时报：会议指出加快经济结构调整，促进经济自主协调发展。第一点就是着力扩大内需，特别是消费需求。与此相关的收入政策会否发生变化？刘霞辉：只要老百姓工资低，消费需求就不可能上升快。1994年税制改革以后，中央政府集中了比较大的财力，老百姓可分到手的蛋糕相对来讲更加小了。消费要上去，收入先行。没钱怎么消费？收入分配制度改革方面在明年可能会有一些动作。目标就是适当地使整个劳动者的劳动收入份额慢慢得到提升。京华时报：会议特别提到，扩大内需的重点之一是提高中等收入者比重，中等收入者怎么界定？刘霞辉：在国外有比较明显的界定，咱们国家没有做过这方面的详细的分类。咱们国家的中等收入者，跟国外不是一个概念。我个人认为，心满意足的人就是中等收入者。目前这个阶层还没有形成。在执行上，就是把整个收入水平提高，中间层次就自然往上走了。京华时报：今年会议突出的一个关键词是减税，你怎么看？刘霞辉：减税的意思就是国家少拿一点，剩下的分给企业和个人。应该说这是个人收入所得慢慢上涨的一个重要的途径。京华时报：哪些税跟老百姓的生活关系比较紧密？刘霞辉：消费税直接跟老百姓有关系，消费税少了，商品降价，老百姓可以多消费一些。但是这个比例不是很大，现在比例最大的是增值税。税对商品的价格影响和个人的收入影响都很大，是中枢性的。我估计房产税是规范的问题，可能会涉及慢慢开征物业税的问题，但这块我们不做预期。京华时报：减税的空间主要在哪儿？刘霞辉：现在提出减税还是有空间的，这几年财政增收速度比较快，国库相对来说比较充裕，不像之前那么困难。有的企业确实经营有了困难，工资也涨不上去。保障性住房推动“地产重构”地产中国网

2011-12-14“保障性住房建设不仅是为了民生，而且对于经济的发展、调整经济结构，包括产业调整都有很大的关系，未来的市场上保障性住房即便不是半壁江山，也会占到市场的1/4。”中国房地产研究会副会长顾云昌日前在第三届地产中国论坛上做出上述论断。顾云昌通过数据的对比来验证自己的观点。住房和建设部此前披露的投资方面的数据显示，2011年中国保障性住房投资总额将高达1.3万亿元左右。而根据国家统计局在今年1月公布的统计数据，2010年的商品住宅投资也不过3.4万亿元的规模。各地土地供应计划也显示出相同的结论，如日前召开的北京市2012年度国有建设用地供应计划建议方案审核会就明确提出，该市2012年土地供应计划中政策性住房计划供地量须占住宅用地供应量的50%以上。随着土地财政的逐渐淡化与经济的转型拉开序幕，房地产市场的结构正在悄然发生变化，保障性住房建设正在成为“地产重构”的重要推手。游戏规则悄然生变“本来保障性住房跟商品房之间没有关联度。但是我们发现这次调控以后，规则上变化了。”高和投资董事长苏鑫指出，保障性住房大量、快速地推出，以及限购和限贷政策的调控，两个政策对房地产行业的综合影响非常大，甚至导致“游戏规则”也正在发生变化。各种迹象显示，苏鑫所指出的“两个政策”将在未来得到延续。日前有媒体透露，住房和城乡建设部要求限购政策将要于2011年年底到期的城市，需在到期之后对限购政策进行延续。虽然这一消息并未得到官方回应，但刚刚召开的中央政治局会议明确指出，“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。业界预计，即将召开的中央经济工作会议将延续这一基调。由于调控，商品住宅的销售举步维艰，主要城市的住房库存量也正在不断攀升，如北京已于本月7日突破13万套。但一些地方政府试图“救市”或“松绑”的尝试也迅速被严厉叫停。相比商品住宅的“抑”，中央政治局会议再次提出“扎实推进保障性安居工程建设”，应看做是对保障性住房的政策与目标的延续，也就是说，“十二五”期间“3600万套”的任务不会动摇。一方面，政府离不开房地产商的经验和组织建设力量；另一方面，如此大的保障性住房市场，房地产商不应该、也不可能完全漠视。央企已动手抢占份额保障性住房并非不受欢迎。几天前，中国建筑股份有限公司发布变更募集资金投资项目公告，其3项合计36亿元的募集资金将投向新的15个工程承包项目的营运，其中包括成都丛树新区保障性住房、深圳龙华保障性住房、芜湖白象绿洲保障性住房以及昆明市龙江片区保障性住房4个项目，共计6.2亿元。根据公告描述，上述项目“工期相对较短、业主资信和资金状况良好、合同约定的付款比例和项目毛利均处于较高水平”，且“有助于提升募集资金的使用效率，保障公司及股东的利益。”而此前，中国建筑相关负责人曾明确表示，将积极抢占保障性住房市场，并在“十二五”期间力争保障性住房投资开发占到全国市场的３%。而其香港上市公司中国建筑国际更要求到2015年，使“公司保障性住房的投资业务将占公司基建投资业务净利润的15%到20%”。中国建筑抢占保障性住房份额并不是孤立事件。日前，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在对2012年的宏观经济进行展望时就分析指出，2012年财政支出将流向民生和扩大消费，特别是保障性住房投资很可能超出市场预期。这一预测在今年已初见端倪。虽然国房指数日前再创28个月新低，但今年房地产开发投资额还是再度创下近10年的新高，前10个月全国房地产开发投资增幅高达31%，地方政府大规模开工建设的保障性住房贡献不容忽视。目前，16家以房地产为主业的央企中，已经有11家企业参与了保障性住房建设，其中中国中冶成为中国建筑“抢占市场”的最主要“竞争者”。截至2011年年中，中国中冶保障性住房项目规划建筑面积达3062.3万平方米，规模在全国位于前列。借保障性住房避风保障性住房建设的收益正在成为一些企业的稳定收益来源。如中冶建设董事长、总经理邹宏璐在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时就表示，