中信井冈山国际会议中心可行性研究报告

中信井冈山国际会议中心可行性研究报告投资商：中信深圳(集团)公司中信深圳(集团)公司：承蒙贵公司信任，委托我司编制《中信“井冈山(梨坪)国际会《中信“井冈山(梨坪)国际会议中心”项目可行性研究报告》谨致商祺!专业+服务创造地产新价值第I页与合作伙伴共同成长期利息)为240,702.60万元，动态回收期为10.92年，税后利润率为27.07%,财务内部收益率为13%,故该项目是可行的。专业+服务创造地产新价值第IⅡ页与合作伙伴共同成长《中信“井冈山(梨坪)国际会议中心”项目可行性研究报告》第一章项目概况 1 1二、项目位置 1三、项目功能 1 1 六、项目建设标准 2 2八、项目投资计划 2九、项目开发单位 2第二章项目建设意义 3 3 4三、反哺革命老区 5 6第三章项目建设依据 7 7 四、市场需求分析 六、政府政策支持 4第四章项目开发及运营方案 二、项目经济技术指标 三、项目开发模式 专业+服务创造地产新价值第III页与合作伙伴共同成长《中信“井冈山(梨坪)国际会议中心”项目可行性研究报告》四、项目运营方案 五、项目开发周期 第五章项目投资估算及资金筹措 二、项目资金筹措 三、资金使用计划 第六章项目财务分析 四、不确定性分析 五、财务评价结论 第七章项目风险及其规避措施 一、项目风险分析 二、项目风险的规避措施 第九章附表 二、国际典型旅游度假项目案例(瑞士达沃斯) 专业+服务创造地产新价值第IV页与合作伙伴共同成长第一章项目概况一、项目名称二、项目位置三、项目功能四、项目规模总占地面积113.33万平方米(1,700亩),可建设用地面积80万平方米(1,200亩),总建筑面积约24.55万平方米(不含高尔夫球场),专业+服务创造地产新价值第1页与合作伙伴共同成长六、项目建设标准七、项目开发周期预计项目总开发周期为5年。八、项目投资计划九、项目开发单位本项目开发单位为：中信深圳(集团)公司下属全资子公司——专业+服务创造地产新价值第2页与合作伙伴共同成长第二章项目建设意义块红色的土地上，保存完好的革命旧址遗迹达100多处，其中21处被收入11.28亿元，同比增长33.74%和34.93%,井冈山成了名副其实的专业+服务创造地产新价值第3页与合作伙伴共同成长专业+服务创造地产新价值第4页与合作伙伴共同成长通过对以往扶贫经验的总结，现在出现了一种新型的扶贫模式，这种模式是从发达地区招商引资，在落后地区进行项目开发。这种模式直接带来的是三方受益：当地政府受益、当地百姓受益、投资方受益。发达地区的投资商进驻内地，带来的不仅仅是资金，而且还有先进的技术、管理和观念。经过一个项目的开发，在其过程中不但给当地增加了很多的就业就会，促进当地经济增长，而且还能培养一批技术人才和管理人才，给当地带来新的改革发展观念。这种模式使哺”革命老区，最关键的就是要注入先进的管理和技术，注入先进的思想和观念。故投资带动型的“反哺老区”模式，将能真正解决落后本次项目开发正是基于这一开发理念，通过项目的投资开发，带三、反哺革命老区井冈山革命老区作为中国革命的发源地，在中国革命和中华人民共和国的历史篇章中留下不可磨灭的一页。井冈山的建设具有极高的教育意义和政治意义。建设井冈山，大力发展井冈山经济是反哺革命老区的重要和实质性的举措。本项目的建设正是以实际行动支持老区专业+服务创造地产新价值第5页与合作伙伴共同成长中信“井冈山(梨坪)国际会议中心”项目是在“区域性开发”将直接验证中信深圳(集团)公司“区域性开发”战略在实践中的意专业+服务创造地产新价值第6页与合作伙伴共同成长第三章项目建设依据一、井冈山的旅游资源优势(一)人文历史中国革命的一代英豪培育了凝聚中华民族之迄今保存完好的100多处井冈山革命斗争时期旧居遗址，是全国文物保护单位，6处被列为省级重点文物保护单位，35处被列为市级专业+服务创造地产新价值第7页与合作伙伴共同成长井冈山是中国优秀旅游城市和国家4A级旅游区，风景名胜区规划面积333平方公里，分为11个景区，70余处景点，460多个景物景观。这(三)生态环境专业+服务创造地产新价值第8页与合作伙伴共同成长达86%,生态环境极佳，超过国家井冈山素有“天然动植物园”动物267科(不含昆虫),鸟类144种，栖息着20余种国家一、二级保护动物，其中兽类有46种，两栖类37种。据专家考证，井冈山是亚井冈山森林资源丰富，有山林面积189.7万亩，其中用材林70.2万千瓦。占蕴藏量的49%。目前，已建小型水电站总装机容量2.567万千瓦，人均拥有电量近740度，被评为“全国第一批农村初级电气专业+服务创造地产新价值第9页与合作伙伴共同成长创新名茶。井冈山还蕴藏着丰富的矿产资源，现已探明的有金、钨、二、旅游产业——高速成长的“朝阳产业”1.全国旅游业发展趋势分析者人数达到1.09亿人次，入境过夜旅游者达到4,176万人次，旅游外专业+服务创造地产新价值第10页与合作伙伴共同成长2.江西省旅游业发展趋势分析1,350万，总收入77亿元(约占当年旅游总收入的三分之一)。2005亿元人民币，分别比上年增长30.37%和42.86%,占全省旅游总人数和总收入的34.54%和34.37%,略相当于全省GDP的2.7%。“十一”黄2004年，江西先后派出了8批旅游促销团，赴英国、瑞士、澳大专业+服务创造地产新价值第11页与合作伙伴共同成长入达320.02亿元人民币，分别比上年增长23.73%和32.89%,比“九五”期末增长99.52%和137.76%,完成“十五”计划目标的112.48%和114.29%;旅游总人数超过全省人口总数800多万，旅游总收入相当于全省GDP的8%,比上年提高了1.11个百分点，比“九五”期末提高了1.28个百分点，其中，入境旅游人数37.25万人次，旅游外汇收入1.04亿美元，分别比上年增长29.46%和30.33%,比“九五”期末增长128.39%和67.74%。3.井冈山市旅游业发展状况入2,704元，比上年增加了520元。辖区内现有四星级酒店2家，三星级酒店10家，二星级酒店7家。2000年，井冈山旅游招商引资额仅仅1,335万元；到2004年，引专业+服务创造地产新价值第12页与合作伙伴共同成长年全市旅游总收入8.36亿元，同比增长30.3%,年接待游客达162.94游总收入为11.28亿元，游客达到218.46万人次，门票收入为1.14亿指标2000年2004年2005年招商引资额(万元)招商引资额(亿全市旅游总收入(亿年接待游客(万人旅游门票收入(万元)全市旅游总收入(亿元)游客(万人次)门票收入(亿元)数值通过对我国旅游业宏观经济状况和江西省旅游业发展状况分析，1.经济发展促进休闲度假产业的兴起专业+服务创造地产新价值第13页与合作伙伴共同成长这一年，我国人均GDP也首次突破1,000美元；2004年，我国GDP达136,515万亿元，同比增长9.5%,提前一年实现“十五”计划GDP成熟的度假经济向度假转化休闲旅游观光旅游图一消费形态走势示意图休日；到了世纪末，又实行了五一、十一、春节3个7天长假，于是中国人一年有了114天的法定休息日。目前国家正在制定“十五”期因素会使人们将生命的50%用于休闲。专门提供休闲服务的第三产业专业+服务创造地产新价值第14页与合作伙伴共同成长在2015年左右将主导劳务市场，休闲娱乐业在GDP中将有一半的份为依据，选取其中人均GNP处于1,000美元与3,000美元之间的32个2000年，江西省GDP完成2,003.1亿元。2004年完成3,495.9亿元，2005年突破了4,000亿元，五年中GDP绝对数实现了翻番。2004年，江西省人均GDP为989美元。2005年为1,140美元，突破了1,000专业+服务创造地产新价值第15页与合作伙伴共同成长口江西省GDP(亿元)图二江西省经济发展情况专业+服务创造地产新价值第16页与合作伙伴共同成长目前的增长幅度，将在今后5年内翻一番，成为世界第三大商务旅游专业+服务创造地产新价值第17页与合作伙伴共同成长1,700亿美元，约占国内整个旅游市场的30.5%,并以每年20%的速度来，中国在旅游基础设施建设方面成绩显著,中国相对齐备的涉外旅游和奖励旅游的合称)首要目的地”。向，因此随意性低、计划性强，而且活动具有重复性(尤其是年会、间隔就会再次举行)。这就形成了商务旅游于时间固定，一般来讲它不会受到气候条件或者一些不利条件(如交通不畅等因素)的影响，是旅游市场中最稳定的一个细分市场。另一专业+服务创造地产新价值第18页与合作伙伴共同成长的人均日消费额比观光客人要高出23%。此外，商务旅游者在目的地30%,远远高于一般观光旅游的利润。4.处于市场发育期，专业性匮乏专业+服务创造地产新价值第19页与合作伙伴共同成长1.地理位置333平方公里。319国道贯穿于风景区，至南昌370公里，至吉安130公里，至泰和114公里，至遂川88公里，至炎陵100公里，至茶陵1852.气象条件专业+服务创造地产新价值第20页与合作伙伴共同成长表二井冈山气候条件年平均气温7月平均温度1月平均温度年平均日照平均雾日平均无霜期年平均降水日平均降水量相对湿度℃1500小时246天213天80%左右3.旅游资源333平方公里，分为11个景区，70余处景点(其中人文景点33处),专业+服务创造地产新价值第21页与合作伙伴共同成长(二)区位与交通状况图三并冈山市交通示意图(1)井吉线：从茨坪通向泰和至井冈山火车站；从茨坪通往吉安(2)井遂线：从茨坪往遂川至赣州，与广东连平或南雄连接；从(3)井新线：从茨坪经龙市至永新火车站，与浙赣铁路连接；从专业+服务创造地产新价值第22页与合作伙伴共同成长2005年1月22日，我国首条通达国家风景名胜区和革命圣地的高山厦坪镇，设连接线至茨坪，主线全长约62公里，连接线长约20.6东接赣粤高速公路(赣粤高速于2005年12月全线贯通)。2.铁路主要依托京九铁路井冈山站(泰和站)和吉安站，从分文铁路接114公里，离吉安站130公里，离永新站110公里。规划中的株(州)吉(安)铁路横穿境内，并将在新城区厦坪镇设站。随着吉衡铁路在(1)南昌机场：距离井冈山约300公里，可由南昌乘公共汽车或(2)赣州机场：距离井冈山约180公里，可由赣州乘公共汽车上(3)井冈山机场(泰和境内):距离井冈山约80公里，可由泰和专业+服务创造地产新价值第23页与合作伙伴共同成长名胜区规划总面积为333平方公里。表三井冈山景点资源评价景段名称序号景点名称景点类型级别茨坪景群1茨坪革命旧居群人文、建筑、民居建筑特级2中共湘赣边界特委旧址人文、建筑、民居建筑一级3井冈山革命博物馆人文、建筑、民居建筑一级4革命烈士陵园人文、园景、陵园二级5革命烈士纪念塔园人文、园景、陵园墓园三级6南山公园人文、园景、纪念公园二级7挹翠湖公园人文、园景、现代公园一级8五马朝天自然、地景、山景一级9花果山自然、地景、山景三级三角塘自然、水景、潭池三级龙潭景区小井红军医院旧址人文、建筑、民居建筑二级红军洞人文、胜迹、遗址遗迹、洞府三级五龙潭自然、水景、潭池特级赢嘴岩自然、地景、奇峰二级揽云台自然、地景、山景二级铁戟关自然、地景、奇峰一级龙宫三将自然、地景、山景二级紫龙守印自然、地景、山景二级金溪三叠瀑自然、水景、瀑布跌水二级海螺峰自然、地景、奇峰三级狮头峰自然、地景、奇峰三级主峰景群红军游击洞人文、胜迹、遗址遗迹、洞府三级雷打石人文、胜迹、遗址遗迹、石景一级五指峰自然、地景、奇峰特级集锦峰自然、地景、奇峰一级绘币岭自然、地景、山景三级群峦湖自然、水景、湖泊一级锦绣谷自然、地景、峡谷一级专业+服务创造地产新价值第24页与合作伙伴共同成长坪水山自然、地景、山景三级黄洋界景区黄洋界哨口人文、胜迹、遗址遗迹特级八面山哨口人文、胜迹、遗址遗迹一级双马石哨口人文、胜迹、遗址遗迹一级大井革命旧居群人文、建筑、民居建筑一级红军造币厂人文、建筑、宗教建筑三级黄洋界奇观自然、天景、云雾景观一级白竹园人文、园景、植物园三级猴山自然、地景、山峰二级笔架山景群笔架山自然、地景、山景一级十里杜鹃林自然、生景、植物生态类群特级早禾木自然、生景、植物生态类群二级茅坪景群八角楼人文、建筑、民居建筑一级红军医院旧址人文、建筑、民居建筑一级象山庵人文、建筑、宗教建筑三级洋桥湖朱德旧居人文、建筑、民居建筑三级白云寺人文、建筑、宗教建筑三级张家祠人文、建筑、民居建筑三级龙市景区龙江书院人文、建筑、纪念建筑一级红四军建军广场遗址人文、胜迹、纪念地一级井冈山根据地烈士陵园人文、园景、陵园墓园三级会师纪念碑人文、胜迹、雕塑三级刘德盛药店人文、建筑、民居建筑三级湘洲景群严岭嶂自然、地景、山景二级白水寨自然、地景、山景三级蛤蟆落井自然、地景、山景三级朱砂冲景群朱砂冲哨口人文、胜迹、遗址遗迹一级红军标语群遗址人文、建筑、民居建筑一级地母宫旧居人文、建筑、民居建筑三级朱砂河自然、水景、江河三级桐木岭景群桐木岭哨口人文、胜迹、遗址遗迹一级罗浮水库自然、水景、湖泊二级石燕洞自然、地景、洞府二级石姬峰自然、地景、山景三级石姬窝自然、地景、山景二级鹅岭景群鹅岭仙自然、地景、山景二级玉带束腰自然、地景、山景三级境外景群黄坳革命旧址群人文、建筑、民居宗教建筑三级牛头冲自然、水景、瀑布叠水三级长坪瀑布自然、水景、瀑布叠水二级小山峡自然、地景、峡谷、江河三级高山田园自然、地景、其他地景二级专业+服务创造地产新价值第25页与合作伙伴共同成长军洞珠军洞珠潭揽月台仙人石桐木岭哨口石姬仙仙人石桐木岭哨口石姬仙知音黄龙潭观云海回音壁知音黄龙潭大坳里金塘戏珠定海针金锁潭大坳里金塘戏珠定海针金锁潭金龟过海金龟过海小井红军医院旧址小井中井井冈山中井八面山哨口人井坪坑山革命旧址大石坡探花地瀑布探花地瀑布毛主席旧居瀑○东山狮子岩井冈山井冈村上岭五马朝天猴子山瀑布下企下庄瀑布平水山湖洋答奇绝处天石独柱峰瑶台琼阁水坳里叫佛手指天天石O上茶园小溪洞瀑布图四井冈山旅游景点分布图规划井冈山风景名胜区的结构为中心放射状，以旅游接待服务镇为中心(梨坪一茨坪)。往北为龙潭景区；往西北和西南为黄洋界景区、茅坪景区、龙市景区；往西南为主峰景区；往南为笔架山景区；往东南为朱砂冲景区；往东为湘洲景区；往东北为桐木岭景区、鹅岭景区。由此可见，该项目将统筹整个井冈山风景区资源，是井冈山旅游的接待中心，处于井冈山风景区核心位置。专业+服务创造地产新价值第26页与合作伙伴共同成长(四)旅游设施共120家，总床位数为13,715床。其中茨坪108家，12,360床位；龙市镇9家736床位；新城区5家，620床位。床位总体年平均利用率为2005年井冈山市已定星级的宾馆有19家，其中四星级的有2家，映山红宾馆和黄洋界宾馆，三星级的有10家，二星级的有7家。提出申报星级的有5家，在建的约八家(三星级以上)。风景名胜区的宾馆床位年均利用率达61.29%。井冈山星级酒店分布情况27三星级□二星级专业+服务创造地产新价值第27页与合作伙伴共同成长3.购物专业+服务创造地产新价值第28页与合作伙伴共同成长4.娱乐保健设施在茨坪的部分宾馆内和挹翠湖公园旁有少数简单的娱乐保健项1.2000年～2005年游客来源及比例2000年度(%)广东江西湖南上海湖北北京山东福建境外其他2001年度(%)2002年度(%)广浙湖江北上湖山江福安广境其专业+服务创造地产新价值第29页与合作伙伴共同成长东江南西京海北东苏建徽西外他2003年度(%)江西广东浙江湖南北京上海湖北山东广西福建安徽境外其他客比例占57.31%,散客占42.69%。2004年度(%)浙江广东江西湖南上海北京东北湖北山东福建广西境外其他游客比例占54.81%,散客占45.1%。2005年度(%)湖南福建海其他队游客比例占68.03%,散客式自助游客占31.97%。专业+服务创造地产新价值第30页与合作伙伴共同成长游收入10.76亿元，与2004年同期相比分别增长33.54%、33.83%;接待入境旅游者3.2万人次，创汇650万美元，与2004年同期相比分别增长53.86%、60.9%。全年实现门票收入1.14亿元，同比增长96.02%。井冈山旅游业主要以“红色旅游十绿色旅游”为主题，在国际上的宣传主要以绿色旅游为主，以红色旅游为辅；在国内主要以红色旅1.独具历史特色的“红色旅游”资源井冈山的“红色旅游”和延安、韶山、瑞金等地一样享有盛名，其人文景点30余处，真实的写照了曾经中国工农红军在井冈山的革命历程，其中如黄洋界、八角楼、主峰等景点享誉全球。并且，井冈山的红色旅游资源记录的是中国工农红军建立第一块农村革命根据地，并历经五次反围剿的一段特殊革命历程。因为“红色革命”历程的关系使得井冈山成为一座政治、人文名山。与之相比的是庐山，但是庐山现今主要侧重在自然、人文、科考等方面，曾经所谓“政治名山”2.尚待挖掘的、丰厚的“绿色旅游”资源相对红色资源，井冈山的绿色资源挖掘度不够，还处于开发的初专业+服务创造地产新价值第31页与合作伙伴共同成长实际上，井冈山拥有丰厚的绿色资源。首先，因为井冈山特有的地理位置和气象条件，形成与其他绿色景区不同的植被，且在井冈山内，不同地方植被和气候也均不同。其次，因为井冈山的地质构造属于前震旦纪与震旦纪之前的吕梁运动兴起，使得其地貌主要特征表现为构造侵蚀性山地、构造剥蚀性丘陵、堆积河谷盆地和河成阶地，这些地貌构成了井冈山雄奇峻秀的独特景观。第三，独特地貌使得井冈山物种多样，并且具有许多珍贵、稀有、濒危的动植物，这些具有特可与井冈山相比的几乎没有：要么有“红色旅游”资源的地方没有绿色旅游资源优势；要么有“绿色旅游”资源优势的缺乏“红色旅游”资源；再就是两者兼备的则名气不足，在地位上无法与井冈山相提并(七)结论由以上分析可知，中国的旅游业日益兴旺，并且旅游业的形态逐渐向高端市场(休闲、度假等)发展。在旅游业大的市场环境和政府井冈山同时具备了红色旅游和绿色旅游两种资源，并且在全国市专业+服务创造地产新价值第32页与合作伙伴共同成长四、市场需求分析消费行为、消费方式、消费特征，才能开发出符合市场需求的产因此本章节的主要任务在于准确的掌握井冈山目标客户的需求信息，专业+服务创造地产新价值第33页与合作伙伴共同成长图六游客学历结构图高中以下大学研究生来图七游客年龄结构图□26-35岁□36-55岁>分析小结：年龄在36—55岁之间的市民出游的比例最高，因此图八出游方式结构图4.旅游类型：观光是主流，度假是趋势专业+服务创造地产新价值第35页与合作伙伴共同成长图九游客类型结构图□观光度假■商务会议□探亲访友□其它5.消费支出：消费结构比较合理，挖掘潜力大5.00%购物游览住宿交通餐饮其它费的20.65%,基本符合国际上合理的旅游消费结构(购物占领20%以专业+服务创造地产新价值第36页与合作伙伴共同成长上),但总体消费水平不高，过夜游客人均花费为590元/人.天，挖掘的潜力还很大。在产品的开发上只要能设计出符合游客需求的产品，(二)地域分布井冈山作为中国知名的红色旅游基地，在国际国内都有很高的知名度，客源分布广泛，本节的主要目的在于通过市场调研的数据全面掌握井冈山游客在地域上的分布，掌握分布的规律并预测未来的发展表四主要客源市场统计表地区平均值江西广东28.1%湖南浙江上海湖北北京9.1%>分析：根据井冈山旅游局提供的相关数据可以看到，从2000年到2005年井冈山的主要的客源市场在地域上逐步发生了变化，但通过专业+服务创造地产新价值第37页与合作伙伴共同成长 《中信“井冈山(梨坪)国际会议中心”项目可行性研究报告》对这5年来不同省份与地区的游客比例加权平均可以看出，江西、广东、湖南是三大重要的客源市场，分别占16.09%,15.77%,12.43%,2.广东游客比例在逐步下降，消费结构在更新换代图十一广东游客所占比例5.00%最近三年来，汽车进入家庭的速度远远超过了专家们的预料。日前，(三)旅游度假地产的需求特征1.旅游度假地产的背景2.旅游度假地产案例分析专业+服务创造地产新价值第39页与合作伙伴共同成长表五深圳盐田区旅游地产分析分类名称区域规模2005年平均价格(元)旅游地产东部华侨城盐田区三洲田占地6,900,000平方米在建十七英里二期盐田小梅沙以东占地67,571平方米二期均价20,000元/平天琴湾盐田盐坝高速及盐梅路之间占地30万平方米大宅440平米至少2,000万元/平米观澜高尔夫观澜镇高尔夫大道占地15万平方米26,000元/平米3.需求特点分析专业+服务创造地产新价值第40页与合作伙伴共同成长表六深圳天琴湾旅游度假地产客源情况项目名称客源深圳天琴湾60%-70%为香港客户，20%为国外的，例如新加设施配套和管理服务应符合高素质人群的品位。井冈山的客户群中，拥有高学历的、年龄在30岁以上的、有一定经济实力的成功1.强调环境的舒适性。度假地产大多以优美的景观资源为核心，完善的旅游度假经营设施相配套，同时具有一定主题的房地产项目。通过房产和旅游项目的嫁接与融合，共同构成一个集旅游、休闲、度假、五、中信集团的优势(一)集团公司品牌优势中信公司是中国在实行对外开放中的一个窗口。中信公司专业+服务创造地产新价值第41页与合作伙伴共同成长(二)集团公司的资本优势信公司目前拥有44家子公司(银行),其中包括设在香港、美国、加作为中国中信集团公司的全资子公司——中信深圳(集团)公司资56亿元打造长沙城市名片——长沙中信新城，投资20亿元建成的专业+服务创造地产新价值第42页与合作伙伴共同成长多年来中信(深圳)在地产开发、商业运营、基础设施建设、休(四)集团公司拥有的公共关系优势小平亲自倡导和批准，由前国家副主席荣毅仁于1979年10月4日创办的。中信公司现已成为具有较大规模的国际化大型跨国企业集团。中信公司目前拥有44家子公司(银行),其中包括设在香港、美国、作贡献”;中信公司成立20周年时，中共中央总书记、国家主席江泽专业+服务创造地产新价值第43页与合作伙伴共同成长六、政府政策支持府已将井冈山(梨坪)国际会议中心项目列为江西省2005年重大建设专业+服务创造地产新价值第44页与合作伙伴共同成长第四章项目开发及运营方案一、项目总体规划专业+服务创造地产新价值第45页与合作伙伴共同成长 中惊“并冈山1集持上国阵会议中心”析月可行往硼究报告》总用地南积113.33万建设用地图积总建筑面积(不含高尔夫球场)24.55万五星级酒店12,50万五星级消店22.50万1.50万公寓1300套10.50万2.00万9洞高尔大球场(占地)国际工农运动展览馆红军主恩体验公园(占地)停车场(占地)1.50万医行机构0.10万(一)精心策划、统一规划专业+服务的进地产新价值她46页与合作秋特共同成长 中“并冈山!染持上国非会议中心”月可行往硼究报告》(二)先树形象、营销先行(三)完善市政设施(四)开发核心项目(高尔夫),大幅提升区域价值(五)分批建设、滚动开发(一)滚动开发 中“并冈山!染持上国非会议中心”月可行往硼究报告》(二)持有、出售物业并重(三)环境先行专业+服务的进地产新价值她48虿与合作秋特共同成长 中“并冈山!染持上国非会议中心”月可行往硼究报告》(四)规划为重(一)有关开发计划的说明(二)开发周期表八开发周期列表月发周期时间节点123专业+服务的进地产新价值她49页与合作秋特共同成长 8中惊“并风山1集玲上国件会议中*日可行但码究报告期4管理服务中心56泗店(1)78高尔夫9医疗机构期酒店(2)2008年1月到2009年12月红军主题公园期公密1000套2009年1月到2010年12月国际工农送动展览馆专业+服务的进地产新价值她50页与合作秋特共同成长(三)开发横道图下半年下半年下半年下半年1管理服务中心2345酒店(1)6789医疗机构酒店(2)公寓500套红军公园公寓1.000套国际工农运功展览馆专业+服务创进地产新价值第51页与合作伙体失问成长 8中惊“并风山1集坪上国件会议中项日可行往码究报告第五章项目投资估算及资金筹措经测算，本项目开发总成本为240.702.60万元，其中土地费用42,457.30万元(含隧道等市政基础费),前期工程费用表九井冈山国际会议中心项目总成本表像日(万元)]上地费用374.63元/374.63元w2按10元/平方米(电筑面积)网行性联究技10元平方米(电筑面积)枝5元/下方米(建填面积)公离1.500.00元公共配衰设施费回际工农运动展置馆32.dt系十规公固抗车务中心专业+服务的进地产新价值她32页与合作秋特共同成长 中惊“并冈山1集持上国阵会议中心”析月可行往硼究报告》管成势5华份用6财务费用8消智额腔合担率的(一)自有资金(二)银行贷款专业+服务的进地产新价值她33页与合作秋特共同成长 “井风山!集持上国非会议中心月可行往硼究报告》山国际会议中心项目分期投资计划表(附表一),长期借款采用每年本金等额偿还方案，还款期为8年，从建设经营期第三年开始还款。详见贷款还本付息表(附表二)。(本次测算贷款利率取年息5.5%) 6中“并冈山1集特上国非会议中心”月可行位硼究报告》第六章项目财务分析(一)销售收入估算发，确定项目可售的建筑面积为170.000.00平方米，销售收入序号(四)数败123(二)租赁收入估算 5中核“并冈山1集持上国生会议中*日可行但硼究报告》序号或楼房名称建筑面积可租面积数数(万元年)宾馆2主题公园按占地面积租货3按建筑面积租赁12 中惊“并冈山1集持上国阵会议中心”析月可行往硼究报告》表十三井冈山国际会议中心项目租赁收入与经营税金及附加表租货收入与经营税全及对m万元i12(一)井冈山国际会议中心项目损益表(见附表三)税前投资利润率=(税前利润总额/总投资额)×100%=97,723,83/240,702.税后投资利润率=(税后利润总额/总投资额)×100%税后静态投资回收期=(累计净现金流量出现正值的年份)-1+上专业+服务的进地产新价值她37页与合作秋特共同成长 中“并冈山1集特上国非会议中心”月可行往硼究报告》评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表(见附表四)。②财务净现值(FNPY)按事先规定的基准贴现率Ie将项目计算期内各年净5.5%.基准收益率Ie取为10%.表十四评价指标表财务净现值(1=10%)34,134.43(万元)17,478.95(万元)投资回收期(动态)10.92年 中“并冈山!染持上国非会议中心”月可行往硼究报告》(一)盈亏平衡分析=开发成本/[平均销售单价×(1-销售税金及附加税率)]=2.85亿元/(6,353×89%)=开发成本/[销售量×(1一销售税金及附加税率)]=2.85亿元/(170,000×89%)=2.85亿/151,300=1,884元/平方米专业+服务的进地产新价值她59页与合作秋特共同成长税金及附加税率(税费率)以11%计提，预计10年能收回投资，=开发成本/[全租赁收入×回收期年数×(1-税费率)]=5/[600×600×365×10×(=开发成本/[年租赁房间数×回收期年数×(1一税费率)]=5/[600×365×60%×10×(=427.55元间井冈山市宾馆出租率的平均水平61.29%,租金盈亏点427.55元间小 及附加税率(税费率)以11%计提，预计15年收回投资。=开发成本/[全租赁收入×回收期年数×(1一税费率)]=1.5/[20×1.5×365×10=开发成本/[年出租面积×回收期年数×(1-税费率)J=1.5/[365×1.5×30%×10静态回收期=1亿元/(100万人×50元/人)=2年 (二)敏感性分析算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经表十五敏感性分析表投资值收流率幅度投资利洞率33.0%:租赁收入下降10%、20%,将引起该项目的财务净现值分别下 8中惊“并冈山!集持上泪阵会议中心日可行但明究报告》5%;租赁收入下降10%、20%,将引起该项目的财务内部收益率分别下降4%、13%。售价下降5%、10%,将引起该项目的投资利润率分别下降4%、9%;租赁收入下降10%、20%,将引起该项目的投资利润率分别下降专业+服务创进地产新价值她63页与合作秋体共同成长 6中核“并冈山1集特上国阵会议中心”目可行往硼究报告(一)项目经济效益良好，市场风险较低表十六项目主要经济指标表1占地面积2总建筑面积不含高尔夫)3项日总投资45税后全投资对务净现值(c-10%)66.2年78专业+服务的进地产新价值她64到与合作秋特共同成长 第七章项目风险及其规避措施(一)项目建设技术风险(二)市场风险(三)财务风险(四)经营风险(五)宏观政策风险专业+服务创进地产新价值她65到与合作秋体共同成长 中“并冈山!染持上国非会议中心”月可行往硼究报告》(六)环境风险(一)法律权属的保障(二)专业保障(三)环境保障(四)财务规范保障专业+服务的进地产新价值她66页 中“并冈山!染持上国非会议中心”月可行往硼究报告》(五)营销策略的审慎选择专业+服务创进地产新价值她67页与合作秋特共同成长 6中信“并冈山1集持上国阵会议中心”目可行往硼究报告第八章结论专业+服务创进地产新价值她68页与合作秋特共同成长 4中核“齐用山架并上国除会议中心”项月可行性研党技子第九章附表附表一分期投资计划表附表甘网山国际会议中心分调投资计划投资计(方元)12的期工程☆用34管理☆用913.1)56财务业用路984.8878招售虚用9日B设资专业+服务创造地产新价值第69页与合作伏伴共问成长项金信外研4项金信外研4附表二贷款还本付息表贷款还本付息表附表统放还本付息表(单位：万元)利息23本期应计利息本期还本付息利息附表三损益表附表三井冈山国际会议中心损益表1出祖收入2出租房分摊经营成本a0.0的456税后利润公益金净利润税前全控资投资利润中：40.5%税后全投资投专业+级务创延地产新价值第70真与合作伙伴共问成长附表四开网山国际会议中心全投资现金流量表山租收入2现金流山含利8)1.854.切317.196铭17,196.饰17.196、裕17,196.师4t—5(c-10%《机m)6累计析现净现企流品(Je=1IB)(税的)78后0(1e=10%《税后)(r=10%积后)-115,116.1I税税首财务净现值(le=100:3M134.43积专业+服务创造地产新价位第与合作仪伴共问成长 中信“并冈山14件1国阵会议中心”项日可行性硼究报导》第十章附录项目形象项H裁况总占地266万平力米，其中建筑山积47万平方米，有B个星级酒店13个五星级、5个四星级).6个会议中心.0多个体有键身设施.34个娱乐中心，27洲高尔夫球场。近直家购物餐饮店。建沧历时12年，总投资超过30亿人民币。用级酒店有正安宫大酒店、正安宫大酒店、古城酒店三家五虽级酒店，房间面积在18m²-76m不等，价格在280—2,690元不等。欢乐运动高尔夫国际顺级标准.球场内九洞、环城18洞2,406平方米，湿筑面和其它具有面积25米×12.5米，L/4标准游泳池，SPA水疗池、男女桑章、6条脚踏船和10条于划船、南积为880平方米的保龄球等设中高拍的其小金佛殿占地面积2,800平方米，建筑面积3,200平九尊。1.结合了中国传统文化。2.利用召开大型国际会议与接待著名人物来提升自身品肿。3.采用“投诗回报+等值转售“灵活的消售方式、专业+服务创进地产新价值始72页与合作秋件共问成长 中信“并冈山14件1国阵会议中心”项日可行性硼究报导》,,海泉湾是香港中旅投资35亿的广东H前最大的旅物以H.总占地面积3平三期，一崩占地90万平方米，正在建设当中，该项日一些设施设备属酒店心别墅，共两个五星级消店，计1,000问客房，标准客房向积为45-50n²。总占地山积达6,600平方米，室内建筑部分达4,600平方米。柔拿房占地南积395平方米。健身房260平方米，有氧舞室占地面体白馆占地面积1,200平方米，户外网球场占地达2,008室占地面积为160平方米，电子竟技室经营面积达400平方建筑面积13,000平方米，运河河道11万平方米，配有关食、活吧、特色店.泊人码头温泉中心占地4万平方米，吡邻人海，分布在室内、外的70余个囊括了古今中外各种湿泉沐浴文化的温泉池。场设施：有360度旋转功能的豪华VIP席36座，房宾应414座，754座普通庞主题乐园命名为神程岛的主愿乐园有世界上最新的频斜塔，“资红松鼠”,“急流勇进”,弹射式过山车等20多种大型现代化游乐设施。两小时车程左6的珠三角和港澳地区居民。另一部分物来白东南亚和季北京、上海等大中城巾的而务人士将成为其消费主力，是将深圳华份城“主题公固+主题地产”的开发理含“嫁接”给广东珠海平沙，专业+服务创造地产新价值第73页与合 中信“并冈山14件1国阵会议中心”项日可行性硼究报导》该项目位于深圳市盐田区大构沙、三洲田片区，占地面积近8平方公里，距深圳市公里，2小时车程范围内可辐射深圳、香港、澳门、东笼同时被列为深圳市攻府2005年度重大大型综合旅游项日。预计15年左右收回投资。差42米，与山谷浑然一体，宛若天成，号称"中国滨海第一瀑"可同时容纳J,000辆车的超大型生态停车缆车全长2公里，高差400米。依山就势直贯山顶，气势维伟K5公里的穿越丛林野观之旅、云中部落云中部落是整个园区内的制高点、海找470雨林水世界级纷茶园长达920米的水道顺山雨下，落差达45米峡湾的自然魅力发挥到极致。近13,000平方米的不然环保屏障、新奇独特的湿地景观和丰富多样的动植物曲特拉根温泉小铂主题智厅数十稀木屋度投别壁的超五最级的度假消店，约5.000平米的湿泉SPA,还有国内首创的生志树茶艺广场位于青和欲淌的茶园环抱之中，占地〕0,000平力三洲郊野体育公园以户外运动和郊野健身为主题，是一个集山地、从林、湖治于一体的多功能、高品质的户外健身体育公园。该项目在规划设计上，坚持“生念保护大于天”的指导思想，够续秉承华侨城集团“规划专业+服务创进地产新价值始74页与合作秋件共问成长 中信“并冈山14件1国阵会议中心”项日可行性硼究报导》亚布力风车由庄是世界上大滑雪旅游度假之丁北方名城哈尔滨以东198公里，是国家4A级生态休闲度假区，占地面积300公顷目前是我国规模最大、设流最光进。雪道难易各具、雪道最长、服务最究善的旅游滑雪场，国家首批三用级涉外旅游饭店双标：300元—500元问；别型：4,800元-10,000元栋；青年公寓：20元——90元床之间，风车山庄会议设施一应俱全，会场可以灵活调配，可会、发布会或讲演会等，是中国企业家论坛年会水久会址。雪比赛，大部分雪道经过国际雪联的认证。共有13条古道，右11条长度超过1,000米，右5条高山需道为亚洲最长的雪道，达S,000米。雪道落差从200米——1.200米不等.从哈尔滨可乘火车、旅动巴上到亚布力销，车费在100元以内，时问在3小时之内。2、完兽基稽设施，他业布力由一块荒郊野岭变为中国的“达沃斯”.3、引入高级别会议，使项日成为某个或某几个高级别会议的永入会址以扩人知名度。专业+服务创造地产新价值第75页与合 中信“并冈山14件1国阵会议中心”项日可行性硼究报导》酒由位于风景如西的三亚湾旅游度假区，地处背金旅游三角区、电二亚风凰机场仅10分钟的车程.消店五早级标准的流海度假及会议消店，五星级标准的二层欧式建筑、面积达3,000多平米，共会议厅。DCN全效字化会议系统，六声道同由翻译，红外无线接受耳机，多介质的编辑和保存功能。符合当地浓郁的热风情，充分利用了巨大的会议市场，注重组节设计。专业+服务创进地产新价值始76页与合作秋件共问成长 中信“并冈山14件1国阵会议中心”项日可行性硼究报导》博鳖亚洲论坛国际会议中心是博鳌亚测论坛的永久会址，于2003年9正式启用，江泽民为国际会议中心题名。以及餐饮飒乐设涌，还有一心。万平方米。规模：会议中心建筑面积达53,300平米，其中主会场2.592平方米。东的多功能厅1,500平方米、有大小会议宝16个，贵宾休息室4个、同户翻泽室、价格：上会场L/2厅，4万元/天；1/4厅，2万元/天：L/8厅，1万元/天：小会议室，3千—1千元/天。高尔夫球场占地1.200出，18洞，72标准杠，球道全长7,019码。配有东方演艺月、银河倡乐部、玉带水疗中心、美容沙龙、礼品占、健身中会议、全国旅游工作会议、中国一东盟科技合作联委会第二届会议、中国市长论坛、博鹜21议会址选定在博蓝，在这些会议中其中上规模上档次的会1.高构泊店、会议中心、高尔人球场，休闲娱乐设施齐备2.引入高规格会议，成为国际重要会议的水久地址，极大的提高了会议的知名应。3,片区成然后，电设别聚等度假物业，使区成持续实现经济效专业+服务创进地产新价值始77页与合作秋件共问成长 中信“并冈山14件1国阵会议中心”项日可行性硼究报导》九案天堂国际会议度假中心位于九察沟县甘海子，系九案天堂核心九寨沟20公甲，距九黄机场60公里。注筑面积15万平方米，集会议、度假、餐饮、娱闲、养生、购物、住宿为一体。包括酒店(五早级)、艺术履示厅、餐饮中心、天浴温泉中心古芜赛、会议厅、展览厅、购物娱乐中心等，酒店客房1.020间，其中标问324间，套房74套间。1,180-8,888元/间房，错层、阳台、山景、坠色。会议中心共有9个功能各异的人小会议斤、洽谈厅、贵宾厅方米到2000多平方米，拥有世界一流的会议硬件设施.温泉中心长150米，最大跨度65米，高24米，10,000n2以上的超大空间。设有5个温泉叠湿彩泡、1个标准恒温泳池和2个健身桑拿法。人，其它项日再收费。九寨天景餐饮中心高档次、多品仲，总面积约2.6万平方米。可同时容纳3,000人就餐，包括神池、林中没步、红桦林、花湖.藏芜风味等餐厅。国际国内众多旅游度仪游客与国际国内组织或知名人型公司会议召开。1、生态环境与会议中心、酒店完美结合。3.道插“消大的建筑”这一理念，所有建筑似乎都是在树从中生长出来的。专业+服务创造地产新价值第78页与合作秋件共问成长 中信“并冈山14件1国阵会议中心”项日可行性硼究报导》青岛田横岛度假村是三联集团独资开发H横岛的主体项日，位丁青岛市以北的黄海模门沟n,总南积1.46平方公里，是著名的历火之鸟，得名于汉初的位英堆田有宾馆、娱乐设厢，现已拔列为了青岛市十大推游景观之一。度假(别发)度假(苑区)中国苑区客房，共有床位600余张，设各配置齐全。高档查房4间，单人房7间、标准房4间，普通房8间九北居区各格会房6月、标准房30间、普通房15间梦海苑区娱乐项目环岛游、南国乐、射击但乐部、卡丁车比赛、热浪坡、高尔人球场、齐干段、四横像，海护庙、口(1)会议人群：中国经济50人田横岛论坛以及其它会议的召开。(2)体闲度假人邪：主要客源国白口前的14个达到30个左右，沟外游客也在增加.1、把规模较大的别米度假区作为承要收入米源。2,符合世界经济进入服务经济时代的宏观专业+服务创造地产新价值第79页与合 中信“并冈山14片1国阵会议中心”项日可行性硼究报学》(1)区位(2)简介(2)借桨意义观看(宋城千古情》需要加收10元/人专业+服务创造地产新价值第80页与合作秋件 中信“并冈山14件1国阵会议中心”项日可行性硼究报导》羊换(市井街)、民问给艺馆等 中信“并冈山14件1国阵会议中心”项日可行性硼究报导》二、国际典型旅游度假项目案例(瑞士达沃斯)达沃斯(Davos)地处咱士东部，座落于一条17公里长的山谷里，人口约海拔1,540米，群山环抱，地形为一个夹在群山之中的，长型的类似峡沃断”几子成了会议经济和体闲度假的浙经济的代名词，一个的国际性“会议都市”山地运动滑南、滑雪板运动、越野滑雪和冰上运动，网球、墙翔机运动及滑翔伞运动。主要景点在达沃斯有条84公里长的完备的冬季步行道、十去不可所清新的田园风光。城镇主要录点沙茨阿尔率、卡拉弗鲁、魏期弗鲁等景点，在这里可以质赏美仑美央的风空气洁净清爽：终年气候凉爽，四手温差小，1分适宜于疗养度假。达沃斯拥有座世算有名的设备完备的会议中心，可以召开众多回际会现在每年有400多个人小会议在北召开，其中最著界经济论坛”年会。达沃斯本是肩士的一个偏运小镇，通过举小世并著名会议并开发旅浙项目面户名鹃趕,同时因为其优越的白然环境而成为非常受欢迎的旅游胜地。年末总人口卡农业人口年平均人口%%专业+服务创进地产新价值第82页与合作秋件共问成长 中信“并冈山14件1国阵会议中心”项日可行性硼究报导》%8.1I社会从业人员第二产业从业人员第三户业从业人员国有单位职工国内生产总值(当年价络)人均地区生产总值(当午价格)元财攻收入(含中央两税)元财政支出元元元城镇居民人均年生诺消费性支出元元农村居民人均年生活消费支出元元公顷农业机械总动力万千瓦农林牧注业总产值《当年价格)公顷吨吨吨肉类总产量p吨专业+服务创进地产新