少年宫物业管理投标方案（技术方案）

少年宫物业管理方案投标方案（技术方案）投标方案投标人名称：****有限责任公司地址：****号二楼联系人：****1报告说明声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据。 第一节少年宫本体分析 一、现状分析 二、少年宫的发展困境 五、未来发展方向 一、项目提出的原因 一、物业管理的发展趋势 二、物业管理存在的问题 三、解决措施 第一节服务理念及管理经验 一、服务理念 二、管理经验 第二节公司运行机制 一、强有力地原动力 2三、锻炼过硬的干部和员工队伍 第三节项目定位 一、市场定位 二、管理模式 三、形象定位 四、运作特点 第四节项目经营管理思路 一、高标准、高水平的管理措施 二、具有深度和广度的管理措施 三、全方位的服务意识 第五节服务目标 一、基本要求 二、共用设施设备维修养护 三、协助维护公共秩序 五、绿化养护管理 第六节服务设想及特色 一、整体设想 二、管理设想特色 三、维修基金的建立和使用 第七节项目拟采取的管理模式 一、组织架构图 3二、内部模式管理构架图 第一节项目设备设施管理的风险识别 一、设备设施选型与后期使用不匹配 二、没有把好承接查验关 三、人员的违规操作 五、设备设施突发故障的处理能力差 一、完善监督检查制度，组建风险管理的专门机构二、强化培训，提升设备设施负责人的综合素质.95三、加强应急演练，提升突发事件处理能力 第三节物资装备计划 第一节物业管理处人员配备 一、物业管理中心机构图 二、人员配备方案 一、培训目的 二、培训内容及方式 第三节物业管理中心人员的管理 4 三、定期考核，绩效为本 第一节前期介入的主要内容 一、工程技术方面 二、前期介入的工作重点 三、前期介入的工作内容 第二节承接查验 二、资料档案交接 三、物业交接 第一节维修养护计划 一、日常维修养护计划和实施方案 二、定期维修养护计划及实施方案 三、房屋本体服务维修标准 第二节配套设施设备的维护保养 一、供配电系统的管理 二、消防系统的管理 三、电梯管理 五、中央空调系统的管理 5第一节服务范围及目标 一、服务范围 二、服务目标 第二节工作内容与要求 一、服务内容 二、安保服务时间 三、服务要求 第三节相关表式及范文 一、定期总结和报告 二、值班服务记录归档 第四节安全保障措施 220二、安全管理目标 三、安全措施 第一节绿化管理 一、总体服务 二、分项目工作内容 第二节清洁管理 一、清洁管理思路 二、清洁管理运作流程 6第一节火灾自动报警系统维护管理 一、应具备文件资料要求 二、系统使用与检查 一、系统巡查 267第三节消火栓系统的维护管理 一、地下消火栓的维护管理 二、地上消火栓的维护管理 三、室内消火栓系统的维护管理 第四节气体灭火系统系统维护管理 一、系统巡查 276 279第五节建筑灭火器的维护管理 一、灭火器日常管理 二、灭火器维修与报废 一、日常管理 二、日常维护保养 第七节消防设施的维护常识 一、消防设施的种类 二、消防设施的保养与维护 三、消防安全标志图例 7 六、维保服务人员基本要求 第一节疫情防控要求 一、总体要求 二、具体要求 第二节疫情防控的具体措施 一、少年宫卫生管理 二、预防性卫生措施 三、疫情应对措施 第一节安全管理总目标 一、管理目标 二、安全管理内容 三、安全管理方式 第二节安全保障管理工作内容 一、公共安全管理 二、消防安全管理 三、保密安全管理 五、队伍建设 第一节保洁管理制度 8一、保洁房管理员 二、保洁员管理制度 三、垃圾清运管理制度 第二节安全管理制度 一、安全管理规定 二、安管员交接班制度 三、安管员巡逻签到制度 四、安全防范工作重大事项报告制度 五、消防监控中心工作制度 六、消防管理规定 九、安保员培训制度 十、安保员请销假制度 十一、对讲机使用管理规定 十二、警械使用管理规定 十三、安管员仪容仪表规定 340十五、安管员服式及着装规定 十六、安管员纪律管理规定 十七、安管员宿舍管理规定 345十九、安管员权限 二十、义务消防员管理规定 9第三节公共设备管理制度 一、空调设施 二、水电设施 三、给排水设施 四、其他市政设施 第四节项目档案管理制度 一、档案管理人员配备及职责 二、档案资料管理的要点 三、档案官理流程 五、档案保管制度 六、档案复制制度 七、档案查借阅制度 九、档案移交制度 十、档案保密制度 十一、档案利用制度 十二、档案统计制度 一、投诉的定义 二、剖析投诉成因 三、投诉动机分析 第二节投诉处理基本原则 一、换位思考原则 二、有法可依原则 三、快速反应原则 第三节投诉处理规范 一、接受投诉阶段 二、解释澄清阶段 三、提出解决处理阶段 第四节投诉处理流程 一、记录投诉内容 375三、确定投诉处理责任部门 五、公平提出处理方案 六、提交主管领导批示 七、实施处理方案 八、总结评价 第十四章应急预案 第一节治安突发事件处置预案 二、适用范围 三、工作程序 第二节学生活动安全预案 一、课间活动安全预案 二、艺体活动安全预案 三、楼梯间拥挤踩踏事故预案 第三节恶劣天气应急处置预案 一、防台防汛应急处置预案 383三寒流、冰冻、大雪天气时处置预案 第四节人员伤害类应急处置预案 二、适用范围 三、意外及伤害处理注意事项 五、自杀应急处理注意事项 六、后续处理 第五节触电事故应急处置预案 二、范围 三、工作原则 第六节物业索赔类应急处置预案 二、范围 三、工作程序 第七节危险品泄露应急处置预案 二、范围 三、工作程序 第八节公共卫生突发事件处置预案 二、适用范围 三、工作程序 第九节玻璃幕墙爆裂坠落应急处置预案 二、适用范围 三、突发事件应急处置程序 四、节假日及其他工作时间处置 五、现场救护处置 六、善后工作处置 第十节地震应急处理预案 一、制定地震应急预案的目的 二、应急预案管理主体及职责 三、应急小组及职责 405六、地震应急处理注意事项 七、应急物资 八、预案演练 一、供电系统抢修限时规定 二、停电应急处理措施 一、电梯困人救援方案 二、电梯故障抢修限时规定 三、电梯运行预险应急处理措施 411一、给排水系统事故应急处理措施 二、给排水系统故障抢修限时规定 说明一、如招标文件评分标准中要求“项目背景及需求分析”五、如招标文件评分标准中要求“物业管理承接方案”九、如招标文件评分标准中要求“消防系统维护方案”十一、如招标文件评分标准中要求“安全保障服务方案”十三、如招标文件评分标准中要求“投诉处理服务方案”(二)《中华人民共和国民法典》以下内容根据项目实际情况和招标文件的要求进行修第一章项目背景及需求分析第一节少年宫本体分析(一)机制、体制首先，少年宫通过开展科学技术普及活动、公益演用，通过开办兴趣班等途径对少年儿童进行“美育”教育，来源上，大部分少年宫是由财政全额拨款的公益性事业单隶属部门和资金来源的不同导致了少年宫系统出现了组织(二)少年宫的工作模式3.少年宫的正式教师及后勤行政工作人员属于事业编事业单位的身份决定的。纵向上可分为四层：高层、中层、(一)公平与效率难以兼顾下应接纳更多的学生进入少年宫学习还是为少数学生提供(二)公益属性与逐利驱动的矛盾近几年来，国家加大了对少年宫等校外教育机构的投入资报名时关注的重点是“有没有奥数班?”“有没有英语班?”“舞蹈组织考级吗?”“美术特长中考(高考)的时候能不能加分?”家长的需求使得一些少年宫背离了公益初衷，一方面开展了许多与校内教育紧密联系的培训班，如英语、奥负担。如果坚持普及公益活动，不迎合家长的需求，那么少3.社会上公众对于公益理念的丧失也是少年宫公益属(三)管理僵化与谋求发展的冲突资者最为关注的部分。校外教育培训市场这个蛋糕越做越不能完善。事业编制被俗称为“铁饭碗”,吸引了许多想找“稳定工作”的人，少年宫没有用人自由权的问题还导致了下，少年宫的营销仅限于在开展重大活动时进行一.些新闻(四)资金短缺与人才需求的矛盾此外近两年开始施行的绩效工资并没有起到有效的激资激励机制的缺失使得少年宫的优秀教师流失现象时有出(一)培训学校的概念阶段的受教育需求，如幼儿早教班、青少年兴趣特长培成人的英语培训等等。培训学校的开办主体可以是社会团培训学校的具体要求有所不同，基本包括以下几点：第一，有固定培训活动场所(可以租赁)、教学设施与设备；第二，学章程、教学管理及发展规划等。满足以上--些条件的开(二)培训学校的组织定位(1)生存、发展、获利的目标校中，教学内容和教学形式要在很大程度上受到市场的影近几年“国学热”,在市场上又出现了许多教授国学的培训(2)培养专业技术人才的目标知识技能，能满足学生学习新技能、更新知识体系的作用。没有类似于传统学校的系统化教育体系，学员会在某--特(1)有市场开发部门，针对培训学校自身的培训市场(2)具体培训工作的实施部门，围绕目标学生的需求，(3)培训后期效果反馈部门，通过对培训效果进行跟(4)培训课程设计部门，由培训教师构成，用于研发(1)政府的管理与限制较少证并通知登记机关进行公示。培训学校的行政管理非常灵(2)财务管理目标为利润最大化①学校举办者的投资及学生交纳的学杂费是培训学校和教师工资投入。培训学校的资金投入一般都用于场地租产的使用一方面有自身内部的监督机构部门，另-方面还要要将通过各个渠道投入到学校中的资产进行登记和建立账物质文化作为组织文化的基础，也处于组织文化的表(1)有一定的政策性优惠。年7月颁布的《国家中长期教育改革和发展规划纲要 (2010~2020年)》中，把民办教育放在教育事业中的重要论知识与笔试理论知识范围有所差异而在初试无法过关的聘教师最主要的标准就是是否能将专业知识准确生动的传以小学教育为例，公办教育机构中统一实行一节课45分钟的授课方式，小学生处在身心发展变化速度极快的阶时间有限，统-授课时间不利于孩子的个性化发展。在这一样需要上级层层批准，因此培训学校的教材更新能紧跟时(3)培训收入增加(4)少年宫品牌有先天优势培训学校良好的生源和品牌影响力是有利于学校发展(5)少年作为培训学校有利于培养高水平的人才(1)无法满足公益性要求，培训学校的目标是实现利(2)培训学校面临着激烈的竞争。培训学校教学内容统计数据，培训学校平均的生存时长为2.5年。各培训学校(3)培训学校管理体制处于粗放式状态，缺乏有效的(4)培训学校的教师基本都是合同制，薪资待遇不稳(5)培训学校租赁或购买教学场地、营销推广、聘请教师都需要资金，其中支出资金最大的一个部分是聘请教而少年宫作为培训学校最大的一个弊端在于公益属性的丧(一)非营利组织的概念义，-般情况下，它是指不以营利为目的的、主要开展各种营利组织也被称为“第三部门”,在政府无法将资源配置合(二)非营利组织的组织定位(1)不以获取利润为目的(2)从事社会公益服务共产品”,如各种商会等。非营利组织提供公共物品，并且(1)政府的管理与限制较多(2)财务管理目标为最大限度实现社会使命任，非营利组织追求的是长远的公益性目标，但危机出需要按照活动项目占用的费用比例，平均到各项目的成本织文化表现的特殊性在于重点激发组织成员的荣誉感和使(1)非营利组织的物质文化，是指客观存在的，以具它既是文化成果的表现，也是创造其他组织文化的动态过有效途径，一个优秀的领导者需要具备优秀的个人工作能(3)非营利组织的制度文化，是连接物质文化和精神(4)非营利组织的精神文化，是非营利组织的组织文(三)少年宫作为非营利组织的优势和劣势“政府失灵”和“市场失灵”的时候，能发挥一定的润滑作(1)具有机动灵活的优势相对于事业单位，非营利组织不需要受到政府部门]过了事业单位的发展，现代社会时时刻刻都在发生着各种变(2)能得到更多政府支援。和谐社会需要服务型政府，(3)重新确定组织目标为提供社会公共福利，具有公以满足家长培训需求为目标等原因而使公益性得不到很好少年宫作为非营利组织，其发展面对的劣势也不容忽(1)资金不足的状况不能得到明显改善。尽管非营利(2)少年宫成为非营利组织意味着教职员工由“国家人”变成了“社会人”,打破了传统的“铁饭碗”。现有的(3)缺乏足够的监督机制。当前我国现有的非营利组独立于政府和非营利组织之外的第三方监督机构进行专项与自己利益相关的事情也是群众监督缺位的-一个原因。少(4)与发达国家非营利组织不同的是，我国的非营利组织还没有完全脱离政府的指导，在成立及管理的过程这样的管理体制使非营利组织在成立和营运过程中受到许使得学校和家长都在想法设法提高学生的文化课成绩为升(一)非营利组织市场化运作的方式非营利组织的市场化运作模式主要是针对非营利组织善和改进管理模式、提高自身的竞争力以及服务产品的质对成员的整体工作情况作出评价并且进行相应的奖励或者公众心中的公益意识，使得更多的人投入到公益活动中去，更多的参与非营利组织的工作，为组织吸引更多的专业人非营利组织职业化管理还意味着要将公益理念与服务尊心。非营利组织的收费需要基于两点要求，一此同时，非营利组织在与企业合作的过程中也可以受益良多，直接的受益就是从企业一方获得的资金设备等物质受①完善法律法规是当前非营利组织监督体系中需要解管理非营利组织。是否对-一个非营利组织减少或者免除税③公众及媒体监督是非营利组织监督体系中不可缺少④非营利组织的内部监督机构也是监督体系中必不可完善法律法规完善法律法规优化内部监督体系公众及媒体监督政府监督(二)少年宫成为市场化非营利组织的发展优势成为市场化非营利组织意味着少年宫可以根据实际情等形式进行营销。在少年儿童校外教育市场竞争激烈的今要政府财政的支持。即使是非营利组织较为发达的西方国依靠独立筹资并不现实，因此市场化不意味着完全脱离政收费金额不能完全按照市场标准制定，一般应低于市场标的理念转变为“为社会公益事业服务”,理念的转变促使公属性。公开工作信息和财务情况是完善监督体系的首要条少年宫作为市场化非营利组织能较好的解决公益属性第二节项目背景及分析机遇(0pportunities)、威胁(Threaten)的分析。弱势就是随着目前物业管理的快速发展和物业管理覆机遇就是面对中共中央对物业管理行业地位与发展方有机遇就有威胁，物业管理企业面对的威胁有来自内让我公司来看看物业管理行业，随着其快速规模地发面对中国物业管理新兴行业中服务产品的替代者将不会对物业管理企业产生威胁，应该说这种替代品暂时未成第三节目前存在的问题及解决措施我国经济与科技的快速发展给物业管理产业带来契机物业管理的未来发展将朝着区域化管理的方向不断前(1)减少物业管理所需的人力与物力，提升物业管理(2)区域物业管理的形式，实行符合城市文明建设、中采用公开招标的方式对比各个物业管理企业的整体水平。通过分析与评价后选择综合实力较强的企业进行物业管理从当前物业管理的现状来看物业管理人员的整体素质无法胜任物业管理工作。而且物业管理行业缺乏复合型人的物业管理企业的管理规模较小，最多只开展两个项目管企业只有在竞争的环境中才能不断成长随着当前城市5.注重项目群体参与的功能：集合资源进行项目的共第二节公司运行机制认为，一个企业一切工作的执行都要靠每位员工的共同努制定了详细的人员培训体系一两个时间段(岗前、岗上),多种专业技能(管理、操作)的系统培训，以达到公司、项第三节项目定位物业管理是劳动密集型行业，为充分调动员工的积极发展中明确个人发展机会和发展空间，满足员工成就感需到第四节项目经营管理思路1.按照全国物业管理示范的标准完成各项物业管理工(一)为管理中心把关、督促建设单位完善配套设施(二)专业服务的信心保证1.因物业管理单位内部人员违法行为导致管理中心损(三)建立快捷服务系统(一)为提供便利服务从需求出发，做实事。根据“XX项目”的实际情(二)24小时治安防范服务司优势，做好“XX项目”治安防范工作。各安管岗全天候24小时服务，对安管队伍实行半军事化管理。(三)营造绿色环保区域注重对内、对外协调、实施IS09001质量体系、扩展和应用第五节服务目标2.建立共用设备档案(设备台账),设备设施的运行、第六节服务设想及特色(一)管理设想及措施(二)管理措施(1)建立和实施完善的物业管理基础服务和“管家式”(2)培育高素质的员工队伍——企业核心价值观的宣(3)实施人性化与艺术化管理——引导业主自治、自(4)加大项目基础服务工作的力度——考核标准、监(2)想业主之所想，服务业主之所需，实施项目全方服务(保安、保洁、维修、礼仪服务)。(3)严格机动车与非机动车管理，划区域管理，凭证第七节项目拟采取的管理模式驾修毒驾修毒构员环境管理部安全管理部专业公司业部(1)实行监督、考核(业主委员会监督、物业管理公(2)整个机构运作为闭路式设计，使各种管理服务的(3)整个管理流程实行公开、透明的管理机制，充分(2)管业部：负责项目的综合管理、客户接待、客户(3)环境管理部：负责项目的清洁、保洁、绿化操作(4)安全管理部：负责项目内的公共安全秩序，并负(5)维修部：负责机电设施、设备，公共设施的维护管理机制运作图2.各机构运作衔接的说明(1)物业公司：对XX经理进行月度、季度、年度的指(2)经理：每周在公司例会上汇报一周的执行情况及(4)执行人员：是目标实现者，是工作的完成者。对第一节项目设备设施管理的风险识别物业设备设施的选型工作是在进行规划设计时开展的物业设备设施承接查验工作是物业管理企业承接新的物业设备设施的管理工作需要依靠专业的技术人员来物业设备设施的日常运行管理及定期维护会减少设备物业管理企业也不愿意主动雇用专业的维保单位进行定期人的不安全行为是物业设备设施管理中的最大风险隐第三节物资装备计划类别编号编号名称型号数量单位单价维修公用工具疏通机电焊机冲击钻手枪钻台钻胶枪台钳管钳角磨机万用表云齿锯钢锯球板铝合金梯木梯竹片剪子锨镐手锤电烙铁及配料卡尺手砂轮接线线轴升降机污泥泵潜水泵热熔机及配件煤气探测器切割机及配件手葫芦气泵应急灯个人工具电工水暖工瓦木匠工程专用工具克丝钳偏口钳尖嘴钳一字大改锤一字小改锤十字大改锤十字小改锤手板子万用表手持厂强仪电烙铁手电钻剥线钳验房工具材料线路验电器灯口/灯泡皮球乒乓球捞网烟道探测器多项接线板坐灯口铅丝护套线保险丝普通护水包布清洁工具三轮车喷雾器器地板打蜡机刷地机玻璃机簸箕水桶扫帚墩布地拖掸子铁锹铝合金梯扁铲毛刷苍蝇拍警用器械警棍强光手电魔头车自行车消防斧救生绳救生衣通讯器材对讲机电话办公用品办公设备电脑打印机复印机传真机塑封机专用柜档案柜资料柜更衣柜工具柜保险柜档案用品档案盒档案袋两孔夹文件夹文件袋单页夹计算机耗材打印纸软盘闪存个人用品笔、本其他计算器订书器订书钉胶水口取纸透明胶带大复写纸曲别针直别针传真纸打孔机塑封膜凤尾夹皮筋票据夹修正液直尺笔记本圆珠笔壁纸刀海绵池报架剪刀信纸白板白板笔饮水机纸篓电水壶微波炉一次性水杯劳保、后勤用品雨衣雨鞋绝缘鞋宿舍用品餐具电视机办公桌椅镜框空调电暖气第四章人力资源配置及岗位职责第一节物业管理处人员配备为X:X,人均管理面积XX平方米。(一)人员配备情况职能部门岗位设置及人员配备数量小计管理中心经理经理X名X人管业部助理X人；出纳X人；人；管理员X人环境部主管X人；领班X人；X人人保安部主管X人；领班人；保安员25人X人工程维修部主管X人；电工X人；人；综合维修工X人；X人合计(二)各层次人员配备要求部门职务性别要求年龄要求文化程度要求工作技能及工作经验要求管业部主管不限X岁大学本科1.具有物业管理专业书2.中文专业3.具有一年以上的行政管理经验4.文字功底强，具备一定的档案管理知识5.熟悉运用办公软件6.具有较强的语言表达能力和协调能力接待员女30岁以下大专以上1.中文或其他相关专业2.具有两年以上的实际工作经验3.文字功底强，具备一定的档案管理知识4.有较强的文字表达能力5.熟悉运用办公软件库管员不限X岁以下中专以上1.具有一年以上的物业管理经验2.具有一年以上仓库管理经验3.了解物资管理管理知识及保管发放程序管理员不限X岁以下大专以上1.物业管理或其他相关专业2.身高X米以上3.具有一定的英语口语表达能力4.具有一年以上少年宫相关场所物业管理经验5.熟悉运用办公软件会馆接待员女X岁以下中专以上1.旅游、涉外或其他相关专业2.身高X米以上3.相貌端正，有较强的语言表达能力4.有一年以上的会务接待经验工程维修部主管男X岁以以下大学本科1.具有物业管理专业证书工民建专业2.中级职称，五年以上高档楼宇、写字楼或酒店物业工程管理经验；3.有较强的协调组织能力和语言表达能力；4.熟练使用计算机工程制图及相关软件；5.有较强的识图，制图能力工程师男40岁以下大学本科1.工民建、机电或相关专业2.中级以上职称，三年以上高档楼宇、写字楼、或酒店物业工程管理经验3.有较强的协调组织能力和语言表达能力4.有较强的识图、制图能力电工男X岁以下中专以1.具有劳动部门颁发的高低压电工证2.具有3年以上本专业工作经验3.具有识图绘图的基本能力4.具有维修智能型设备的能力5.具有变配电室操作经验6.反应机敏，具有独立处理突发事件能力水暖工男X岁以下中专以上1.具有3年以上本专业工作经验2.具有较强的识图的能力，按图操作能力3.熟练掌握高档设备、设施的维修，有较强的独立环境部主管不限X岁以下大专以上1.具有物业管理专业证书2.熟悉清洁服务的各种工作程序及各类清洁设备的使用3.具有3年以上写字楼本专业工作经验4.熟悉植物的生长特性及培育方法5.了解行业管理的相关法规领班男40岁以下大专以下园艺工程师以上职称2.熟悉湖体养护操作3.熟悉植物的生长特性及培育方法4.了解环保及园林管理的相关知识保洁员女X岁以下高中以上1.身体健康、五官端正2.动作麻利、办事周到3.一年以上保洁工作经验4.能够熟练使用各种保洁设备保安部主管男X岁以下大专以上1.具有物业管理专业证书2.退役军人，具有一定的保卫常识3.具有3年以上本专业工作经验4.了解治安、消防和交通的法规及基本知识5.具有突发事件的处理能力保安员男X岁以下中专以上1.退伍军人2.身体健康、五官端正3.身高X米-X米，体重X公斤以上第二节人员管理培训培训的目的是使物业管理中心的全体员工，掌握并不培训对象培训内容考核方式岗前培训新招员工(1)物业管理基础知识口试、笔试、(2)职业道德教育(3)人事、礼节教育在职培训在岗员工(1)专业技能笔试、实际操作(2)操作规程(3)管理技巧(4)管理艺术脱产培训新员工、在岗员工(1)新知识(2)新技术获取相关部门颁发的合格证书再培训在岗员工(1)新知识(2)新技术口试、笔试、(1)新员工培训序号培训内容培训时间授课方培训对象培训方式考核方式培训目标①公司规章制度X天公司本部物业管理公司本部口让员工了解公司的中心全体新员工内部培训笔试组织、企业文化、政策及公司各部门职能和运作方式②接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训X天公司本部物业管理中心全体新员工公司本部内部培训实际操作了解物业管理中心管理内容接管程序及运作方式③岗位职责及物业管理中心的物业管理制度X天公司本部物业管理中心全体新员工公司本部内部培训笔试熟悉本职工作程序管理运作程序④服务中心物业管理方案和要求X天公司本部物业管理中心全体新员公司本部内部培训考核物业管理中心物业管理有较深层次的认识工⑤进行各种专业培训X天公司本部物业管理中心全体新员工公司本部内部培训实际操作熟悉掌握本专业的工作技巧，适应工作之要求⑥职业道德培训X天公司本部物业管理中心全体新员工公司本部内部培训笔试加强职业道德建设，提高职务水平和管理水平⑦定岗定员进上岗见习培训X天公司本部物业管理中心全体新员工公司本部内部培训岗位考核学习、领会基本操作方法为正式上岗提供经验(2)接管前员工培训序培训内容培训授课培训培训考核培训目号时间方对象方式方式标①物业管理条例》及配套文件X天公司本部全体新员工公司本部内部培训考核熟悉掌握条例、实施细则等内容②物业管理专业知识培训X天公司有关部门未获物业管理上岗证的管理人员公司本部内部培训考核确保人员持证上岗率③项目管理的目标及模式和投标书的有关内容X天公司本部全体新员工公司本部内部培训岗位考核明确各项工作模式④岗位职责和项目的管理制度X天公司本部全体新员工公司本部内部培训掌握岗位要求和考核标准⑤项目整体布局、水X天全体新员公司本部考核熟悉该项目运电设施、消防设施、中央空调、IC收费系统等内容单位工内部培训行⑥项目整体验收交接程序X天公司本部维修技术人公司本部内部培训考核要求掌握项目交接的全过程⑦项目办公机构装修管理办法X天公司本部全体新员工公司本部内部培训考核熟悉装修管理要点⑧项目公用设备及设备维护及作业程序X天公司本部全体新员工公司本部内部培训考核明确公用设施、设备维修范围及标准⑨服务中心绿化养管标准X天绿化专业单位园艺工公司本部内部培训考核熟悉服务中心绿化管理范围和目标⑩各工种工作技巧和服装、语言规范及沟通技巧公司本部物业管理服务中心全体人员公司本部内部培训考核语言及技巧(3)正常管理期员工培训计划序号培训内容培训时间授课方培训对象培训方式考核方式培训目标①参加XX市物业管理培训单位组织的大专转本科学习考试X年②参加XX市各类业余专科、本科X年班学习③电脑网络及管理培训X天④管理技能知识培训X天⑤组织协调、公众关系及公众形象培训X天⑥保安员队列、战术拳术及体能等培训X天⑦有关主管单位安排、规定必须参加的业务培训根据实际情况安排⑧维修服务员升级培训根据实际情况安排⑨保安员队列、体能、擒拿格斗及消防知识培训每年保证X天以上⑩劳动安全卫生培训消防技能训练及演习员工管理思路下岗一方面保证管理人员工作负荷的饱满，另一方面避免个人我公司倡导全员协调管理，员工保证以合作的姿态开展工对于管理人员而言，绩效包括本人的绩效、下属员工通过为管理人员设定合理的绩效目标(包括质量目标与成本目标)及衡量指标，并严格加以考核，考核结果将作为管理对工作不负责的或违反纪律的管理人员，则给予1至3级的受到三级处分的员工将视情节情况给予降级或辞退处司要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资和金，对其任职(或上岗)资格也必须坚决否决。第五章物业管理承接方案第一节前期介入的主要内容到设计过程中，协助开发商和设计单位提出问题及解决问市场、营销以及项目最终使用者(国际用户及本地用户)等类垃圾箱(房)等。1.建筑结构及功能设计(包括但不限于：)(3)绿化景观等。2.停车系统及交通路线规划(包括但不限于):(3)行车路线；(4)停车标识；(1)监控和消防中心(4)垃圾分类。(1)安防系统设计审图建议；(2)安防系统末端点位的物业建议；(3)安防系统分区和门禁控制；(4)安防系统设备的选型和经济评价。(1)公共照明系统审图建议；(2)照明运行分区节能控制；(3)公共照明能耗计量；(4)公共照明运行模式；(5)公共照明系统设备的选型和经济评价。(三)对物业各业态的智能系统提出意见和建议(四)跟进物业建筑施工和设备安装过程(五)能源收缴与计量控制建议2.物业主体部分及相关配套设施各功能组合部分内公(六)装修管理建议第二节承接查验(二)验收的程序设单位应提前5个工作日向当地工程质量监督机构进行告验收表》,由建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项行。最迟不得超过房屋交付前5日，以便给承接验收留出充3.工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)——复6.各类能源供应合同(电、水、热力、天然气)——复7.排污协议(污水排放、垃圾排放)——复印件一套广播、智能系统等各专业竣工图及地下管线综合布置竣工6.工程设计变更通知(包括质量事故处理记录);第一节维修养护计划二是保证少年宫与外部信息交流及内部信息交流的畅序号计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理(1)由于使用不当造成结构局部受损较轻由技术科按房屋修缮规定如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施。(2)因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理。(1)安全牢固，正常使(2)功能完2外墙面每月检查一遍，发现问题，及时维修由技术科按有关修缮规程实施(1)无鼓无脱，无渗水、无裂(2)无违章，边角线(3)整洁、无污迹、锈迹。3公共屋面每天检查一遍，发现问题，及时维修由技术科按相应作业规程实施维修(1)无积水、无渗(2)隔热层完好无损；(3)避雷网无间断，缺(4)天面水无渗漏；(5)无违章，无乱堆放。4公用照明每月检查一次，发现问题，及时维修由技术科按照相应作业规程实施维修(1)线路无乱搭接；(2)照明灯具正常有5本体消防设施每月检查一次，发现问题及时维修由技术科按相应技术作业规程实施维修(1)箱体完好，标识清(2)设施能有效使用；6公共通道、间、会议室、会展每天检查一次，发现问题及时维修助理室、技术科和清洁管理部负责组织实施。(1)墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺(2)室内设施齐全；(3)整洁、无灰尘、无(4)无违章、无乱堆放。7卫生间，茶水间每天检查一次，发现问题，及时维修由技术科按相应技术作业规程实施维修(1)墙体、窗户顶棚完好，无缺(2)设施、无缺损，使用正常；(3)整洁、无污迹，无移尘，无积(4)无堵塞，无异味。8上、下水管道每天检查一遍，发现问题，及时维修由技术科负责维修(1)上，下水物迪，尤渗漏，无堵(2)无污渍，无锈蚀9冷、暖气管道通讯线每月检查一次，发现技术科负责维修无破损。无问题，及时维修(2)线路畅通。使用正常。二、定期维修养护计划及实施方案序号计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害技术科负责组织实施(1)结构安全，正常使(2)结构性2外墙面(1)每年对外墙面清洗一次；(2)每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻由技术科按有关修缮规程实施(1)平整、无渗水、无(2)整洁统一。国徽进行(4)每三年对外窗台进行一次安全性检查3公共屋面(1)每年粉刷避雷网(2)每年全面修补天面隔热层(3)每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化(4)每半年疏通屋面技术科与清洁管理部协同实施(1)屋面无积水，无渗(2)隔热层(3)避雷系统完好；(4)水箱水质清洁，无雨水管一次(5)每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。4公用照明每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具由技术科按照相应作业规程实施维修(1)线路无(2)灯具正常使用，照明完好。5本体消防设施进行一次烟感试验；(2)每年对消防箱翻新一次消防带晾晒(3)每年对消防疏散标志进行一次维护技术科负责组织实施(1)设施完好率100%;(2)报警系统灵敏，有效。6公共通道、间、会议室、会展(1)每半年对公共地面进行一次维护；楼梯踏步进行一次全面维护；厅、墙面、天棚、扶行一次全面维护；(4)每年对公共窗户进行一次由技术科按相应技术作业规程实施(1)美观完好，无缺(2)整洁、7卫生间，茶水间卫生用具进行一次全面维护；(2)每年对由技术科按相应技术作业规程实施维修(1)完好、无缺损；(2)使用正(3)整洁、水、电设施进行一次全面维护；(3)每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全清爽8上、下水管道(1)每年粉刷管道一(2)每年检修一次，并坚固管道固定码；(3)每年两季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由技术科按相应技术规定实施维修(1)美观完(2)上、下水通畅；(3)无渗9冷、暖气管道通讯线路，顶棚(1)每年对冷、暖气管道进行一次全面维技术科负责维修(1)完好、无损坏；(2)线路畅通、使用正(2)每年对项棚进行一次全面(3)每年对通讯线路进行一次常1.水、电、卫设备、门锁等零星小修X小时内完成，至理其它急修没有人手的情况除外);3.厕所堵塞要在X小时内完成(需换洁具的除外);4.风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在XX第二节配套设施设备的维护保养(1)电力变压器(干式)序号部位内容要求①外壳②温度计③声响④变压器室(2)低压开关柜序号部位内容要求①柜正面②柜背面(3)电容器柜号位内容要求①正面②内(4)柴油发电机序号部位内容要求①机身②控制屏③蓄电池④冷却水箱⑤储油箱⑥润滑油⑦通风(5)强电井序号部位内容要求①插接箱②强电井室(1)电力变压器序号部位内容要求①完成每日巡视保养无灰尘、污迹②接地线(2)低压开关柜序号部位内容要求①完成每日巡视保养无灰尘、污迹②柜背面③地线④地下电缆室(3)电容器柜序号部位内容要求①完成每日巡视保养无灰尘、污迹②柜内③电容器(4)柴油发电机序号部位内容要求①完成每日巡视保养无灰尘、污迹②柴油发电机(5)供配电接地系统序号部位内容要求①接地线②接地体③接地电阻(6)防雷接地系统序号部位内容要求①接地体②接地电阻(根据实际情况填写)消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准消防控制台1各类指示灯(含电源、信直观目测指示灯指示正常x个月2各类开关直观目测处于开启或自动状态月月3各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损X个月X4各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固无烧损X个月X5各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换导线无破损、烧焦现象X个月X6控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘x个月7控制台表面除尘用干擦布、毛刷除去表面灰尘无尘每日区域报警器1指示灯直观目测“AcPower”(绿色)指示亮其余指示灯不亮x个月2电源电压在按下内部电源电压/后备电压切(或外部BatteryTest键)换键前后，目测指示灯是否正常指针指示3报警功能按下“FireTest”键“ZoneAlarm”指示灯和“SwitchCare”指示灯亮几蜂呜器警铃响X个月X4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢固，不松动x个月5信号(电源)线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、老化x个月6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘x个月7击碎玻璃按钮盒直观目测按钮盒完好，无松动X个月X集中报警器1指示灯直观目测示灯亮，其余指示灯不亮个个月2电源电压在按下内部电源切换键或外部键“BatterryTest”前后，目测指针指示是否正常指针指示x个月3报警功能按下“FireTest”键“Zone灯和“SwitchCare”指示灯亮，几十秒后蜂呜器和警铃响x个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、不松动x个月5信号(电源)线用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、老化x个月6表面及内部除尘表面及内部除尘无尘X个月X烟感探头1烟感探头用力吸一口香烟，在距探测器20CM处喷向探头红色指示灯亮x个月2温感探头用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器吹热风区域报警器上相应位置的报警指示灯亮X个月X防火卷帘门1控制箱内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损x个月2控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动x个月3机械部分(齿轮、锋条)如有锈损用煤油清洗，然后加润滑油无锈损且表面涂有润滑油x年4卷帘门门体用煤油清洗锈损部分无锈损XX年5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动x个月6击碎玻璃按钮盒直观目测完好无损防火门1防火门门体直观目测完好无损、无变形X个月X2防火门弹簧铰键有损坏、更换备件；完好，弹性适度x个月3消防通道、防火门直观目测，并开关防火门消防通道通畅，防火门开闭自如X周X排烟系1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘X个月X统2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，或更换触点完好，控制启停正常个X个月3控制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动X个月X4控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡电源指示灯指示正常X个月X5排烟阀(1)微动开关及内部接线端子用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子端子无松动、微动开关固定良好X个月X(2)复位按钮、导轮、钢丝、转轴用油壶给导轮、钢丝、转轴加油复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活×年1加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘无尘个X个月2控制柜内部各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好，控制启停正常X个月X3控制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动×个月4各送风口百叶窗直观目测送风口百叶位置正确X个月X5控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯炮电源指示灯亮x个月1控制柜上电源指示灯及各类开关直观目测电源指示正常，开关处于开启或自动状态X个月X2控制柜内部各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好、无松动X个月X3各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、无烧损X个月X4电源(信号)线如有破损，用绝缘胶带包扎导线无破损或老化x个月5控制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日消防指示牌1指示灯直观目测指示灯亮、且处于等待状态x个月2指示灯按测试键按测试键后，指示灯亮X个月X消防应急广播系统1主机各电源信号、控制信号及音量调节键直观目测信号指示正常、音量调节位置合适x个月2各切换器、控制器通电试验转换工作正常x个月3各放大器放音试听音质、音量音质、音量良好x个月4各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎端子无松动，各导线完好x年5压带轮主导轴，磁带机磁头用清洗带清洗表面无粉尘x个月6各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好如松动，用螺丝刀紧固各扬声器接线牢固、纸盒无破盒x个月7主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘x个月设备机房1机房卫生用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面机房整洁、干净X个月2机房内照明、开关电灯、通话检查照明完好、电话通话正常x个月3地漏排水试验地漏排水通畅x个月灭火器材1推车式灭火器直观目测完好无损，压力在正常范围x个月2干粉灭火器直观目测，并用手摇动瓶体压力正常，指针指示在绿色安全区内×个月3手提式1211灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色安全区内×个月喷淋系1水泵手动盘车转轴转动灵活x个月统2水泵添加盘根添加盘根点动时不漏水x个月3水泵加润滑油更换并添加润滑油水泵运转灵活x个月4阀门添加盘根或更换垫片，清洁阀杆开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀x个月5水泵和电机用擦布和毛刷无尘x个月6各信号阀直观目测在区域报警器上的相应位置无报警信号x个月7各水流指示器放水试验消防值班室相应的指示灯亮，并发出报警X个月X8喷淋头直观目测喷淋头表面油灰不可过多X个月X(1)减速箱⑤应使轴承的温升不高于60℃,箱体内的油温不超过(2)制动器③制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象(3)曳引轮绕组对机亮的绝缘电阻，如降至允许值以下(主极线圈0.5兆欧，其它部分0.25兆欧),应采取措施提高绝缘性能。(2)曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的(3)应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股(4)应保持曳引绳的表面清洁，当发现表面粘有砂尘(5)在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注(6)应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间(1)应保证限速器的转动灵活，对速度变化的反应灵(2)应使限速器张紧装路转动灵活，一般每周应加油(3)应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应(1)对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清(2)滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的运(3)应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬(5)在年检中，应详细检查导轨连接板和导轨压板处(6)当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨(1)当门滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调(2)应经常检查厅门联动装路的工作情况，对于钢丝(4)应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工(1)应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变(2)对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧(3)自动门机各转动部分，应保持有良好的润滑，对(1)对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随(2)对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时，应添加(保证油(3)油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防(4)每年以轿厢检修速度，进行一-次油压缓冲器的复(1)当发现补偿链在运行时产生较大噪声时，应检查(2)对于补偿绳，其设于底坑的张紧装路应转动灵活，9.寻向轮及反绳轮的保养(1)应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器件上的(2)应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保(3)应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑(忌用砂布),并将屑未擦(4)更换控制屏内熔断器时，应保证熔断丝的额定电(1)为保护整流堆不发生超负荷短路，应注意选用正(2)整流堆工作一定时期后，会产生老化，输出功率(3)整流堆长期存放不用，也会产生老化，使本身功①先加50%额定电压，历时15分钟。②再加75%额定电压，历时15分钟。(3)应经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧(4)应保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处(5)注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松驰(1)每月应对各安全保护开关进行一次检查，拭去表(2)极限开关应灵敏可靠，每年进行一次越程检查，(1)机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，(2)应注意不让雨水浸入机房，平时保养良好通风，(4)底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，(一)生活给水系统序号检查名称检查周期检查标准说明(1)外表清洁，无锈蚀损坏1生活水泵外观日常检查(2)螺栓，螺丝无松动短裂(3)防震垫无损坏2电机 (机械部日常检查(1)运行过程中无异常震动，噪音(2)电机及轴承温升正常X—X个月(1)轴承体清洗，加润滑油(脂)(2)更换磨损零部件3泵体日常检查(1)运行正常，无异常震动，噪音(2)检查轴承发热情况，无烫手现象(3)检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10—20滴为好手盘动轴无卡阻现象X—X个日(1)轴承体清洗，加润滑油(脂)(2)更换磨损零部件X—X年打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换1蓄水池，水箱X个月月(1)水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒(2)检修配件2减压阀、水锤消失器X个月(1)动作灵敏，准确(2)无锈蚀堵塞3止回阀、浮排气阀X个月(1)动作灵敏，准确(2)无锈蚀，无堵塞，无滴漏4截止阀日常检查(1)启闭灵活，无锈蚀(2)无滴漏5水嘴日常检查(1)水嘴齐全，无锈蚀，无损坏(2)无滴漏压力X个月按计6表表面清洁(2)指针灵敏，读数准确量局要求周期检测7水表X个月(1)表壳完整，指针灵敏，读数准确(2)无锈蚀，表面清洁，无滴漏8各井室X个月(1)井盖、井裙完整，启闭方便(2)爬梯牢固，井底干净1生活给水管道日常检查(1)水流要畅通，无堵塞(2)管道连接部分要严实2管道吊支架，管卡X个月(1)管道吊支架，管卡连接要牢固(2)表面无锈蚀(二)消防水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1外观日常检查(1)外表清洁、无锈蚀损坏(2)螺栓、螺丝无松动断裂(3)防震垫无损坏2消防泵x~x个月(2)检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水(3)检查联动轴的对中程度(有联动轴的)承无过热X~X个月(1)更换润滑脂(油)(2)轴承体清洗、检查(3)更换零配件(4)绝缘良好(电部分)(5)接线端子牢固(电部分)1室内消火栓每周(1)箱体启闭灵活，箱体完整形(4)报警按钮封闭完整2室外消火栓X个月表面无锈蚀(2)栓口无变形，无滴漏(3)标识颜色鲜明3水泵接和器X个月(4)接和器完整无缺，表面无锈蚀(5)启动灵活，无滴漏(6)栓口无变形4室内小型消火栓X个月(1)消火栓箱体、箱门(2)栓口无变形，阀门滴漏(3)箱内胶皮管连接紧固，无滴漏(4)标识清楚5自动消防报警阀X个月(1)报警准确灵敏(2)阀门关闭灵活，无锈蚀，连接牢固6自动消防喷头X个月喷头完整无缺少7X个月(2)无堵塞，无锈蚀，无滴漏8安全阀X个月(1)阀门齐全，无锈蚀(2)铅封完整按计量局要(求周期检验1消防管道X个月(1)消防管道要暢通(2)连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏(3)管道油漆要完好，颜色鲜艳2管道附件X个月(1)管道附件要齐，表面无锈蚀(2)管件连接要牢固3管道吊支架、管卡X个月(1)管道吊支架、管卡连接要牢固(2)表面无锈蚀1压力表X个月(1)表体完整无缺，连接牢固，表面清洁(2)读数正确，指针灵敏(三)排水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1污水泵日常检查(1)外表、滤网、支架无严重锈蚀(2)螺栓、螺丝无松动断裂接口无松动、泄漏2泵体日常检查x~X个月(1)检查泵内或管，无杂物堵塞(2)更换零部件(3)轴承体清洗、加油1排水闸阀X个月(1)阀门启闭要灵活(2)阀体要完整(3)无锈蚀，无滴漏2排水栓卫生洁具日常检查(1)栓体完好(2)水流暢通3各井室X个月(1)井盖完好，启闭方便，爬梯牢固(2)井底流槽要畅通，无沉积物堵塞1室内排水管道X个月无滴漏排气管X个月(1)保持管内气体及时排出(2)下水管内不准有真空管道吊支架、管卡X个月吊支架、管卡要安装牢固2室外排水管道X个月保持水流畅通，无堵塞各井室X个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞(一)每日巡视保养项目内容1润滑系统压缩机润滑轴承的油压、油位油压、油位正常，必要时进行放油与加油2冷凝器检查冷凝器压力、饱和温度符合设计工作情况3蒸发器检查蒸发器压力符合设计工作情况4冷冻水检查冷冻水进出水温度水温正常、进出水温度差正常5冷却水检查冷却水进出水温度水温正常、进出水温度差正常6压缩机电机检查电机的电压、电流及声音电压、电流正常、无异常声音7冷凝器管束检查管束清洁及污垢清洁、无污垢8水处理检查水质确认水处理良好9水泵电机检查冷冻水泵，冷却水泵、电机的电压、电流及运行情况电流、电压正常、无异常声音、无过热冷却塔(1)检查冷却塔进出水是否正常，水位及有无溢流(2)检查冷却塔风机运行状况(3)检查冷却水塔和水箱补水浮球阀，系统阀门有无渗漏进出水正常、无溢流、冷却塔风机运行正常、无异常噪声、浮球阀正常、阀门无渗漏盘管风机检查过滤网、给风机检查电磁阀和温控开关清洁过滤网、给风机传动部位注油，电磁阀、温控开关正常(二)每周检查项目每周检查制冷剂的充注量，要求制冷剂保持在正常液(三)每季度检修项目(四)半年检修项目内容1机油过滤器检查机油过滤器是否清洁、通畅，否则需更换2回油系统检查干燥剂、引射器管嘴更换干燥剂、引射器管嘴无杂质3控制柜检查机组控制柜、冷冻水泵、冷却水泵、冷却风机控制柜清洁控制柜内电器元件，紧固各种导线的连接螺栓(五)年检修项目内容1润滑油系统放出与更换压缩机油槽内的润滑油2蒸发器与冷凝器(1)检查与清洗水过滤器(2)根据需要检查与清洗管束水过滤器清洁、畅通，管束清洁、无污垢、端板牢固(3)检查端板3压缩机电机(1)清洁空气通路和绕组(2)测量电机绕组绝缘(3)电机轴承加油电机空气通路畅通、绕组清洁，绕组绝缘正常，清洗电机轴承，重新添加润滑油4控制柜检查制冷主机及制冷辅机控制柜清洁控制柜内电器元件，紧固各类导线的连接螺栓5水质对水质进行化学分析水质需符合标准，否则需进行水处理6制冷辅机清洁电机绕组，测量绕组绝缘，电机轴承加油绕组清洁，绝缘正常，清洗电机轴承，并重新加润滑油7管道系统阀门漏水检修，保温层修补冷却水管道加药除垢、除水藻，冷冻水管道加药除垢(六)中央空调经济运行方案2.空调值班人员在用户使用前15分钟开启空调，在用第七章安保服务方案第一节服务范围及目标一、服务范围1.按照相关条例和相关行业反恐怖防范标准所界定的区域(禁区、监视区、防护区)及要求，为少年宫提供门卫、 (包括白天和夜间)、技术防范、消防培训；安防监控中心(一)质量目标1.服务人员上岗率达100%;合格率100%;(二)安全目标5.不发生因未执行采购人定期工作或巡视不到位发生第二节工作内容与要求(一)安全保卫服务内容1.现场基地(业主营地)及基地门卫值守，外来人员出间),负责指挥外来车辆停在停车位内，处理该区域应急突(1)季节性开展消防安全检查或专项消防安全检⑧检查易燃易爆危险物品防火防爆措施的落实情况以(2)对生产区域以外的灭火器、消防栓、简易呼吸器要求：部件(气瓶、高压管、面罩、背托带)完好，压力表⑤每月对应急装备(油电启动设备类型)进行检查。检(3)消防队管理每年负责对甲方志愿消防服务人员开展1-2次消防培训(4)消防车使用管理作无关的事项(突发事件或领导交办的除外)未经领导批准④驾驶员不论在任何情况下，不得将车辆交给⑤)为确保安全，避免事故发生，不论在任何情况下都1)当责任区发生火灾或爆炸时；遇有重大自然灾害时；2)责任区以外发生火灾接到地方消防部门调令时，出(5)施工现场消防监护结合服务单位工程项目(检修、技术改造、基建工程等)(1)从业人员年龄为X周岁。(2)从业人员应按照要求完成国家公安机关批准的相关单位(部门)的教育培训。(3)从业人员需持有有效的安保员资格证书。(4)曾被吊销保安员证、收容教育、劳动教养、强制身体健康，有消防服务工作经验(至少有3名为消防复原兵，消防车驾驶员需具备A2驾驶证)。消防队员需经公安机关消防机构培训合格，并取得“灭火救援员证”(按所在属地法规要求执行)。(1)治安保卫②保护管辖范围内的生命、财产安全，维护(2)门岗守卫(3)车辆疏导与停放(4)突发事件处置(1)严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入招标单(2)确保办公区环境秩序良好，道路畅通，车辆停放(3)定期检查，及时发现和处理各种安全隐患，迅速(1)保安员通过对招标单位出入口进行值守、验证、(2)查验出入人员的证件，办理登记手续，禁止无关(3)对出入的人员、车辆及其携带或装运的物品进行(4)指挥、疏导出入车辆，维护出入口的正常秩序。(5)协助招标单位做好来访人员接待等工作。(6)根据合同，确定执勤方案、门卫执勤方式，确定(7)门卫执勤方案需经招标单位审定。(8)对携物进出的人员、车辆，重点检查是否装有易(9)当发生干扰、破坏招标单位正常的生产、生活、(10)保安员要严格遵守交接班制度，按规定的时间交级单位有关处置紧急情况的工作指示，要立即、坚决执行，(1)保安员通过对招标单位特定的目标进行看护和守(2)做好防火、防盗、防抢、防爆炸、防治安灾害事(3)根据守护目标的特征、范围、周边环境以及其他(5)固定岗位严格检查进出守护区域的人员及车(6)移动岗位24小时巡查，及时发现和处理各种不安(7)遇有无关人员违反规定欲进入守护区域时，应进(9)发生火灾、爆炸等灾害事故，应立即报警，并及(11)熟悉岗位周围的地形及设施，熟悉应急设备的位(1)落实内部治安、消防规章制度，确定各类情况的(2)贯彻公安部门工作精神，完成各项安全保卫任务，(3)开展保安人员业务技能培训，定期考核，提高保(4)负责区域范围公共秩序维护、道路交通安全、机(5)做好重要宾客来访、重要节日及重大活动的安全(6)投标人保证派驻项目管理人员的工作能力，对招8.考核(1)考核期：招标人对投标人的安保服务，按季度定(2)考核费用：按当期服务合同年安保服务费用的10%(3)具体考核办法：投标人须遵守招标人及上级单位扣除考核费用的10%;考核总分<80,且≥60的为合格，扣除考核费用的20-40%;考核总分<60的为不合格，扣除考核费用的50-100%。考核评分标准扣分不设上限(有注明扣保安考核细则考核项目考核分值考核内容考核评分仪容仪表①按规定统一穿着制服、佩戴工作证、其他必要装备等。违者每人次②不准留长发、胡须、留长指甲、不得随地吐痰，工作违者每人次③微笑服务：当班期间，有上级领导、来宾等经过岗位时要敬礼，敬礼姿势较准确。违者每人次④举止文明大方；动作手势规范、准确、有力；不可将手插入口袋，不可勾肩搭违者每人次背。服务态度①精神饱满、热情，按规定使用礼貌用语，主动与业主或同事打招呼；工作过程中使用规范礼貌用语，微笑服违者每人次②服务意识良好，能够积极接受客户或同事的意见，不与客户或同事发生争吵或有失敬、失礼的行为。违者每人次③不服从工作安排、与员工等发生矛盾负有责任的违者每人次④发生打架、骂人事件违者每人次工作纪律违者每人次②上班时不得擅自离岗、脱岗、串岗、睡岗，不聚众闲聊、不做与本职工作无关的违者每人次③诚实公正谦洁、遵守公司各项规章制度，服从领导、听从指挥，对领导工作指示及安排违者每人次④严禁酗酒后上岗。工作期间饮酒、赌博及进行其他娱乐的违者每人次工作要求①当值时，发生案件未及时违者每人次②不按规定时间巡查或不违者每人次违者每人次④执勤中私自扣留业主的物品或证件不归还或不上缴；擅自处理或挪用的。违者每人次⑤当班时不按规定发卡、收违者每人次⑥不按规定指挥车辆出入违者每人次确保完好，发现问题及时上违者每人次⑧积极主动地处理或协助业主处理各种突然事件、应违者每人次⑨严格执行人员、车辆、物品出入登记检查制度违者每人次⑩严禁私放出租车进单位营运拉客外来办事必须与相关人员或相关部门联系登记后进入违者每人次11找公司领导办事须经办公室或综合管理部门同意后进入违者每人次管理制度的违者每人次3未经允许严禁在值班室等处开火做饭的违者每人次(一)保安部经理(1)根据部门各级员工的工作表现情况，有权进行表(2)有权调动保安、消防人员及其它部门人员对危急(3)对服务单位治安保卫、消防等不够严密和完善的(1)熟悉和掌握服务单位内部治安情况，了解和掌握(2)善于组织策划服务单位的安全保卫工作，在危急(2)对服务单位员工进行法制教育，生产安全教育及(4)组织策划重大节日、重要接待任务的安全保卫工(5)积极配合公安机关调查和侦破服务单位内发生的(6)了解和掌握服务单位内部员工的情况，配合人力(7)注意防止因自然灾害而造成宾客、员工的生命财(二)安全主管件(包括时间、地点、人物、原因、结果以及遗留问题),4.迅速妥善地处理各类事件(包括突发事件)并对一些(三)消防主管7.组织专职(义务)消防队的学习和训练，制定灭火作10.发生火警立即报告，同时组织员工扑救火灾，保护11.对在消防安全工作中做出成绩的部门、个人，向行(四)保安队长(1)对下属工作不服从管理者，保安队长有签黄单的(2)保安队长必须对本班员工进行严格考核，掌握他(1)负责检查各岗位运转情况，处理一般的突发事件，(2)除有重要情况需向上级报告、填写值班记录外，(3)当值时，必须保证不缺岗。如各岗保安需去卫生(4)病事假履行请假手续，严禁随意离开，找人代班。(5)每天当值的遗留问题，除在值班记录本上记录外，(五)消防队长(1)执行上级指令，领导本班成员按时按质完成上级(2)坚持当班前后的讲评工作，对本班员工进行督促、(3)定期对全体队员进行消防、监控知识培训，不断(4)带领、督促本班员工落实各部位的防火措施，对(5)定期组织本班人员进行工作总结及业务学习，明(6)定期对队员的工作能力进行考核。(7)协助经理做好宣传、培训员工消防、监控知识的(1)每日抽检服务单位内消防安全情况，发现不安全(2)每周一向保安经理汇报义务消防培训及消防工作(3)每月X日前做好消防器材，设备管理，对服务单(4)每季度协助保安经理对管理处全体员工进行不少(5)每年度协助消防经理对管理处全体员工进行一次(六)监控员(七)巡逻1.巡逻中发现有碍安全情况发生须及时报保安部及各(八)门卫6.夜班注意员工的不轨行为(如偷盗物质、拉皮条)。(九)停车场(十)消防队员(2)组织人员抢救险情，力争把火扑灭，并注意查找(4)做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打动和搞第三节相关表式及范文在每月初前X天定期将上月《安保值班记录》《治安巡查保存。按时提交负责人签字确认的安保服务工作季度报1.《安保值班记录》表式及范文签名值班情况检查情况交班人员交班人员交班人员交班人员交班人员交班人员交班人员交班人员交班人员交班人员交班人员交班人员交班人员治安巡逻记录安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指夜班时分至时分