生态农业园投资项目可行性研究报告

PAGEPAGE32生态农业园投资项目可行性研究报告

目录第一章项目总体概况˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙2第二章项目建设背景和必要性˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙5第三章市场前景分析˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙10第四章项目建设条件˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙12第五章项目总体规划˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙14第六章环保、消防及安全˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙22第七章项目组织和劳动定员˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙26第八章项目实施进度安排˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙28第九章投资估算和融资方案˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙29第十章项目财务分析˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙30第十一章项目综合效益评价˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙31第十二章可行性研究结论与建议˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙32第一章项目总体概况项目名称：XX生态农业园投资项目建设地点：湖北省广水市吴店镇徐家山村建设单位：湖北省XX生态农业开发有限公司项目性质：独立投资新建项目建设内容通过土地流转将徐家山村大地湾、万家湾、王家湾等区域内的耕地、荒地、山地、林地、水塘及其他类型地块纳入项目用地，以及根据项目扩展需要，分期分批将周边村庄土地纳入项目用地，总体使用土地面积将达到4万亩以上，预计分五年、两期滚动投资开发，累积投资额达到5亿元，主要规划建设内容如下。(一)特种农业种植。主要包括：平整现有耕地进行高附加值农产品种植，具体为面积达2000亩的富硒贡稻、1000亩的新品种大豆和玉米（与华中农业大学合作，建立产学研试验基地，引进种植最新科研品种，与一般种植业差异化发展）、1000亩大棚蔬菜种植（结合当地土质特点，打造有机、富含矿物质的特色蔬菜种植概念）；以及经过次生林、低产林改造后，建成面积达2000亩的名贵景观苗木种植基地、1000亩的珍稀药材种植基地、3000亩山楂林园以及5000亩的有机茶园。(二)特色畜禽和水产养殖。利用区域内广袤的高山山场和优良自然环境，建立原生态散养养殖基地，具体包括规模达5000头的生态黑猪(壹号土猪)、3000只优质肉羊(波尔山羊、小尾寒羊)、300只梅花鹿等，同时配套孔雀园、锦鸡园，以及利用当地高山库区的低温水域引入虹鳟、额河银鲫、黑鱼等高附加值水产养殖。(三)休闲旅游与度假。依托当地二妹山风电场、黑洞湾水库等纯天然原生态的山水美景，结合广水吴店镇当地的历史文化遗址、民风民俗和风土人情，打造鄂西北知名旅游度假胜地，实现与周围旅游圈的差异化、互补化发展。主要包含风电旅游、古树奇石观赏、山林溪涧游览、历史遗址及革命旧址观瞻、会议观光、采摘垂钓、休闲养生等项目，同时建设一个具有游客接待、餐饮、住宿、娱乐、购物等多种功能的旅游综合服务区。(四)农产品加工与销售。拟在吴店镇配套一个年产能达10万吨以上的农产品深加工厂，对农业园自产及周边农村的农产品进行深加工，提升其附加值，主要产品包括贡米、食用油、蔬菜、山楂、茶叶、药材等。项目发展思路该项目的定位是以“生态、天然、健康”为经营特点，以发展新品种农作物种植、高附加值经济作物种植、珍稀畜禽及水产养殖、农产品深加工等为主要发展和经营方向，辅以发展休闲旅游、农业观光的现代化生态农业示范园。其发展思路是采用“公司+基地+农户”模式，试验示范、以点带面、循序渐进。即以XX农业公司自主投资经营为示范蓝本，形成规模、产生效益后，逐步引入农户参与，农户可以自主选择公司拥有的产业方向，与公司以一种相对紧密的合作方式绑定利益，逐步推广，最终形成整个园区的集约化、规模化、产业化、企业化、一体化经营；并且在实现企业自身发展的同时，按照国家新农村建设政策要求，企业与政府战略合作，共同推进迁村腾地，农户集中居住的新农村建设，全面改善当地农民的居住环境及生产生活环境，实现真正意义上的企业与农民共同富裕。项目建设目标本项目依托徐家山村及二妹山风电场、黑洞湾水库得天独厚的自然风光和地理环境，立足于生态养生，以生态农业开发为主，辅以生态旅游和自主品牌运作，经过精心规划、设计和施工，致力于将生产、生态与生活三者有机结合，将其建设成为广水市乃至鄂西北地区最有影响力的现代生态农业开发项目，建成营运后年产值将达到8亿元，并吸纳当地就业人口300人以上。同时，通过农业示范园运作的经验、技术及资金积累，与村委会及镇政府进一步合作，向农户提供技术及资金支持，带动周边村组开展以特色种植、特种养殖及生态旅游为主线的农业产业化，形成产业集群，促进当地农村人口就业，全方位带动发展当地农业及农村经济。投资单位简介湖北省XX生态农业开发有限公司是一家专业从事生态农业和旅游开发、畜禽水产养殖、农产品加工及销售等多业务类型的综合性企业，注册资本1000万元。公司立足广水市自然生态资源的开发，大力发展特色农业、园林景观和生态旅游，优化农村人居环境，全力打造环境优美、宜游宜居的生态乡镇。XX生态农业公司拟借助该项目积极推进当地农业和农村经济结构的战略性调整，带动当地经济全面发展，扩大当地就业，促进农民增收，同时有利于加快社会主义新农村建设，改善农村居住环境和生活水平，为当地社会发展创造巨大的综合效益。第二章项目建设背景和必要性项目建设的背景（一）地理位置特征项目建设区地处桐柏山脉东南部，紧邻河南省信阳市，处于淮河流域与长江流域的分水岭地段。由于桐柏山脉地处桐柏——商城大断裂带上，特殊的地质形成过程中，使地貌结构复杂，因而奇山异石较多，沟壑纵横，峻峰林立。徐家山至黑洞湾水库区域内海拔700米以上的山峰有十几座，峰峦起伏，争奇耸秀，竹木苍浓，曲径通幽，云雾缭绕，巍峨壮观。山上奇石遍布，溪潭沟涧罗列有致，谷中泉水溪流潺潺有声，瀑布悬如白练，林间落叶缤纷，风景自然怡人、独特旖旎。山下村落和田野间，植有银杏、板栗、山楂、板栗、紫薇、百日红等多种经济树种，竹林、茶园、稻田、枫林罗列其间，构成了一片水清山绿、恬静悠然的田园风光。当地原生态的自然环境和景观特色，是开展生态种植、生态养殖的优质场所，也是理想的农业观光和生态旅游目的地，具有极大的旅游开发价值。（二）区域气候特点桐柏山地区是南北气候的过渡带，地处北亚热带和暖温带地区，属于北亚热带季风气候。因受太阳辐射和季风环流的季节性变化的影响，气候温和，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期较长，严寒酷暑时间较短。据统计，年平均降水量大部分地区在865-1070毫米，年光照总数在2000小时以上，年平均气温15摄氏度（采用桐柏县数据），无霜期220-240天，具有冬长寒冷雨雪少，春短干旱风沙多，夏日炎热雨丰沛，秋季晴和日照足的特点。桐柏山是江淮两大水系的分界线，温暖的气候条件，良好的地貌特点，造就了优越的生态环境。植物区系南北兼容，具有良好的过渡带森林生态系统，称为天然生物物种基因库和自然博物馆。山林属亚热带绿阔叶林带，各类植物多达2000多种，其中乔灌树种达60余科200余种，野生蔬果有20余种，名贵中药材200多种。气候适宜、雨量充沛、林木茂密、绿草成茵，繁茂的植被和充足的果根，使本地的动物资源也相应丰厚，从腔肠动物、昆虫、鱼类、两栖类、爬行类、鸟类到哺乳类，应有尽有。良好的气候特点和生态环境，有利于各种生物的生长，对于投资方在本地区开展生态种植、生态养殖项目，打造有机产品、绿色产品、无公害产品的环保农产品概念，无疑具有先天性的优势。（三）二妹山风电场二妹山风力发电场是华润集团在随州投资的新能源发展项目，是中南地区最大的风电场，主要分布于随县殷店镇、草店镇和广水市吴店镇境内，自二妹山至徐家山沿山顶绵延30多公里，总投资17亿元，共有91个基站，广水境内52台、随县境内39台。每个基站立柱高78米，每个风叶长42米。该风电项目的建设，将极大改善以水电、火电为主的能源结构，缓解高峰季节用电紧张，其次对促进就业及砂石、建材等产业有着极大拉动作用，而且为当地后期风电旅游项目的开发奠定了基础。（四）黑洞湾水库境内多溪流，多数汇入东南侧的黑洞湾水库，其面积达1500多亩，水库内是繁殖鱼蟹天然场地，水面广袤，深度适中，可垂钓休闲、游艇逐浪，水面烟波浩淼，风景怡人。黑洞湾水库湖水清澈，碧波万顷，群山环绕，植被良好，青山绿水，茶园起伏，层次鲜明，构成一幅幅美丽的山水画，犹如白居易一首诗中描述的那样：“湖上春来似画图，乱峰围绕水平铺。松排山面千重翠，月点波心一颗珠。”漫游在水库岸边，使你感觉到处处“一折青山一扇屏，一湾碧水一条琴”。湖上的早晚最迷人，尤其是阳春三月，万木吐出翠绿的嫩叶，把湖水染得碧玉一般。朝霞穿过湖面上轻柔的白纱，好似对着这面镜子照照自己美丽的面庞。红绿相间，色彩交融，峰峦叠翠，雀鸟飞鸣。红霞散尽，微风击水，搅起满湖的碎金，光闪闪，斑点点，令人勾魂摄魄。项目建设的必要性（一）发展现代农业是优化产业结构的需要党的十八大报告指出，统筹城乡经济社会发展，加快发展现代农业，增强农业综合生产能力，确保国家粮食安全和重要农产品有效供给。坚持把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，深入推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件。着力促进农民增收，保持农民收入持续较快增长。中央经济工作会议也进一步提出要“把发展现代农业作为推进新农村建设的着力点”，而且今年中央关于三农工作的“一号”文件《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》也明确指出：按照保供增收惠民生、改革创新添活力的工作目标，加大农村改革力度、政策扶持力度、科技驱动力度，围绕现代农业建设，充分发挥农村基本经营制度的优越性，着力构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系，进一步解放和发展农村社会生产力，巩固和发展农业农村大好形势；稳定发展农业生产，加大新一轮“菜篮子”工程实施力度，扩大园艺作物标准园和畜禽水产品标准化养殖示范场创建规模，以奖代补支持现代农业示范区建设试点，推进种养业良种工程，加快农作物制种基地和新品种引进示范场建设。据此而言，投资发展现代农业，是完全符合国家政策导向的。现代农业是集约化经营、专业化生产与生态化发展有机结合的农业，兼有高投入、高产出、高效益以及绿色、安全和富民强农的多重特性与优势。规划建设现代农业示范园，在园区内集成现代农业种植养殖高科技项目，打造现代农业发展高地和农村经济增长极，形成示范带动区域农业发展的典范和标杆，对于落实科学发展观，积极探索解决“三农”问题，促进社会主义新农村建设，开拓农业现代化建设新局面，实现城乡统筹发展和全面建设小康社会目标等都具有重要的战略意义。（二）投资现代农业和生态旅游是地区经济发展的需要本项目所在地吴店镇位于随州市广水北部，桐柏山南麓，东临大别山，国土面积246平方公里，其中山场2.5万亩、耕地2.4万亩，属典型的山区乡镇。全镇辖15个村委会，约7000户、32000人，是随州市平安乡镇、广水市出口创汇大镇。吴店镇地处鄂豫两省三市(县)交界处，东面及东北与河南省信阳市接壤，西面及西北与随县（高城镇、殷店镇、草店镇）交界，南边紧邻广水余店镇、郝店镇。项目建设地徐家山村，是广水市最北边的一个山村，也处于随州市新能源开发项目二妹山风力发电场区域内。二妹山风力发电场徐家山村河南省信阳市广水市二妹山风力发电场徐家山村河南省信阳市广水市随县曾都区吴店镇农业资源丰富多彩，是香菇、木耳、茶叶、天麻、银杏、板栗等农产品的重要产地，在广水已有相当大的名气。广水市涵盖了随州东部广大农村地域，拥有丰富的自然资源，又是典型的农业县市，这一资源禀赋决定了现代农业在广水市具有广阔的发展空间。就旅游资源来说，二妹山--黑洞湾水库区域融自然景观、人文景观、生态景观于一体，山间古树参天、怪石林立、林木葱郁，而清澈静雅的黑洞湾水库则镶嵌在翠绿的群山之中，俨然一幅美丽的山水画卷；区域内还有大量历史文化古迹，如西周至秦汉时期的王子店遗址，春秋战国时期的黑洞湾、大块地古墓群，三国时期的响水河华佗庙，隋唐时期的二妹山、拦箭垛、无门寨古战场，北宋年间的忠烈祠、木瓜寺，明朝的洪武寺、玉皇阁、祖师庙、灵官殿，以及抗日战争时期和解放战争年代的鄂豫皖革命根据地，新四军第五师司令部、中共中央中原局、中原军区、桐柏军区等革命旧址，蕴藏着众多悠久的人文景点。因此，在当地进行现代农业投资的同时开展生态旅游、人文旅游设施的投资，能有效带动相关产业的腾飞与壮大，涉及到运输、通信、餐饮、服务、商贸等多个行业，同时可促进当地就业，增加居民收入，给经济发展带来新的增长点。第三章市场前景分析一、行业发展前景分析进入21世纪后，经济迅速发展，居民经济收入的增加、休闲时间的增加、道路与交通的改善都为人们出行创造了条件，但经济的迅速发展也加大了城市的居民们的生活压力，他们长年累月生活在拥挤、喧闹的都市环境和空间中，对广阔、幽静、绿色、清新的自然山水环境尤为向往，也希望到郊外乡村、青山绿水中去放松身心、缓解压力。另外，由于目前大多数市民们都恐惧于蔬菜水果上残留的农药，渴望食用到绿色、无公害的健康食物，所以他们也很希望可以亲自前往农田采摘新鲜无公害的蔬菜水果，在体验农耕的乐趣之后满载而归。在目前广水市大力建设旅游城市的背景下，每年的游客量都在增加，大部分的游客也希望观光、体验一下广水作为农业大市的风采，并且渴望能够休闲度假于田园景色之中。因此，总体来说生态农业休闲观光行业的市场需求是非常之大的。二、客源市场分析吴店镇徐家山村地处广水市北部，牛程公路(S328)穿境而过，离西侧随岳高速、南侧麻竹高速均在40公里以内。在300公里范围内的城市有武汉、孝感、安陆、广水、随州、京山、天门、荆门、枣阳、襄阳、桐柏、信阳、驻马店等十多个，在60公里范围内，中小型城镇也超过二十个。这些城市及城镇的经济水平相对较高，居民旅游意识普遍强，而且出游频率高，将是生态农业园主要的旅游客源地。随着交通条件的改善、私家车的普及，自驾游和乡村游成为火爆出游选择，并多以散客的形式加入到旅游的行列。据统计，以乡村农家乐、城乡探亲旅游等为代表的乡村旅游已成为短线旅游的新潮流。广大市民走出家门到广袤乡村去度假、买特产、吃“土菜”更成为节假期间的一道亮丽风景线。吴店镇具有景色别致、交通方便等优越条件，相信农业园建成后，会成为周边市民娱乐休闲和短期度假的最佳选择之一。三、项目特点及区域优势分析XX生态农业园是以原生态自然风光为特色，以农业观光和生态休闲为主题的现代生态农业园，它以美丽的自然山水和园林风光吸引众多的游客来这里登山、游水、观景、赏花、休闲。同时，景区内的历史遗迹和革命旧址很多，人文景点密集，加上二妹山风电场的独特景观，具有较高的游览价值。这里景色宜人，环境清幽，林木茂密，奇石遍布，建成后将成为广水市盛暑纳凉、观光、娱乐的上佳场所。本项目规划建设区西部与随县封江口水库景区、天河口水库景区毗邻，东南与中华山国家森林公园、徐家河水库景区相连，形成一个可以联票游览的旅游走廊，可以把游客迎进来并且留得住。因此，在当前旅游业的大好前景下，随着社会经济的快速发展和居民的出游率的提高，以及对周边地区市场的扩张，只要进行合适的策划和宣传，XX生态农业园投资项目将有着空前巨大的发展潜力和前景。第四章项目建设条件一、道路交通条件(一)对外交通吴店镇的对外交通主要依托S328省道，西北方可达S49随岳高速，东南方可通往S28麻竹高速，距离高速入口都在40公里左右。沿S328省道向西北约20公里在殷店镇与S212省道交汇，东南约30公里到蔡河镇，与S210省道交汇。东南到广水市约40公里，西南距随县、随州市约70公里，西北到桐柏县约65公里，东北到信阳约80公里。总体而言，四面对外交通较为便捷，对本项目建设也十分有利。(二)内部交通内部交通以村级公路、盘山公路为主，辅以登山石阶和林间小路。充分利用现有公路，提高路面等级，修筑游览步道，开辟停车场地，形成游览环线。根据景点分布和现状条件，道路规划分为两个层次：一是在景区原公路（大部分是土路）基础上形成景点之间的主要游览道路，逐步改善路面状况，沿途要结合山林田园等自然景色，有意识地连接主要观赏目标，快旅漫游，减少疲劳。二是景点间游览道路，以石阶步道为主，因地制宜选线定线，因景制宜融于环境，合理利用地形环境，尽量避免深挖高填，不得损坏景物，对新修道路的创伤面，及时采取恢复性的补救措施。在主要景点的外围，可沿路边设一些临时停车位。内部车道的建设大多利用原有道路改扩建，对景区内生态环境和景观视线影响很小，同时便于施工材料的运输和施工人员的组织安排。二、建材供应条件项目所在地邻近广水市、随州市且当地建材资源丰富，项目实施所需的主要材料河砂、石材、砖、水泥、钢材等可就地取材，而且质优价廉，可减少运费，加之劳动力资源充足，能保证工程项目的实施，还能有效地降低工程造价。三、给水排水条件当地地表水及地下水资源丰富，生活用水就近取于自然水体或地下水，易利用的水源较多，管网敷设量不大，只需配以小型净化处理设施，便可顺利建成。各景点及附近村寨大多没有供水设施，因此规划要求根据景点及服务设施位置，拟在旅游综合服务区处，就近选择水质好且容易实施的水体或结合地质情况打机井取用地下水，设置水池、泵房、管道和小型净化处理设施，水质要达到GB5749-85中的规定要求，供水定额为人均每日300升。园区内排水规划采用雨污分合流制，雨水就近排入自然水体，服务区的生活污水进入园区内建设的小型污水处理设施，集中处理后达标排放，保持良好的景观环境。各养殖区的污水量较小，经化粪池或压氧池沉积处理后达标排放，大部分可用于农田灌溉或绿化施肥。四、电力电讯条件吴店镇设有变电站、程控电话、联通、移动基站，以及光纤数字电视差转站等基础设施。园区的用电量占整个电网的比例很小，其供电可依托于附近村庄，设置一个小型变电设施就可解决。山区内电网需进行适当铺设和改造，在主要景点周围的电缆电线要暗地敷设或采取适当措施加以遮蔽，以免影响视线和景观环境。通讯方面，需从镇区铺设通信线路，景区内安装程控电话交换机，在旅游服务区设固定电话；逐步开通无线和数字通信系统，规划在服务区附近修建3G网络基站，使通讯网络和数字信号覆盖主要区域。五、人力资源条件目前，广水及随县本地一般人力资源的可获得性较强,对项目的建设开展十分有利。当地适合本项目的高级经营管理人才可能有所欠缺，但由于本省是旅游大省，其从外地引进人力资源的能力较强。第五章项目总体规划一、项目定位XX生态农业园以现代农业为依托，以纯天然、原生态的自然风光为其主要特色，突出展示青山碧水、清泉幽涧、风力发电、古建遗址、古树奇石、田园景致、经济林木、休闲度假以及现代农业新品种、新技术等特色，重点发展新品种农作物种植、园林种植、珍稀养殖等区别于其它观光项目的产业方向。二、项目建设原则(一)生态性原则：生态化规划是要建设一个高效和谐的社会-经济-自然复合生态系统，因此生态规划要遵守自然、经济、社会三要素原则，以自然环境为规划基础，以经济发展为目标，以人类社会对生态的需求为出发点。园区生态化规划的出发点和最终目标是促进和保持园区生态环境的可持续发展，主要体现在保护人类健康，提供人类生活居住的良好环境；园区内的土地资源、水资源、林木资源等进行合理利用，提高其经济价值；保护自然生态系统的多样性和完整性。生态性是创造农业园安静、适宜、自然的生产生活环境的基本原则，是提高农业园景观环境质量的基本依据。在保护利用的基础上，结合地方风格，正确开发现有资源，充分发挥生态作用，创造良好的生态环境。(二)协调性原则：在经营管理方面采取生态、可持续的实践，保证经营活动不会使环境退化；开发中应对当地社区和居民做出持续的贡献；在资源保护和改善环境破坏应体现科学发展观的原则，实现人与自然的协调，这是旅游资源开发的理性要求。协调发展就是要求旅游资源开发必须强调整体效益，关注生态环境，注重社会公益，全面协调和处理好经济效益、社会效益与环境效益的复杂关系，使生态农业和旅游业得以全面发展。(三)特色性原则：开发利用旅游资源的实质就是要寻找、发掘和利用旅游资源的特色。经过开发的旅游资源，不仅应使它的原有的特色得以保持，同时，还应使其原由特色更加鲜明和有所创新和发展，绝对要避免在开发后的旅游资源使原有的特色遭到破坏。富有个性的景点比缺乏个性的景点能够对人们产生更大旅游吸引力，能够在同等的条件下取得更好的经济效益和社会效益这是不言而喻的。事实上，特色已成为旅游景点生存与发展的第一生命力。人们在开发旅游资源时，要不断地挖掘新的、与众不同的可供旅游的自然或人文事物，突出地方特色，发挥地方优势，努力整合地方文化；要突出时代特色，突出历史特色，努力整合时间观念上吸引人的旅游资源；要突出艺术审美特色，突出鲜明的民族风情，用独特性的文化艺术占有市场。(四)美观性原则：农业园项目建设和旅游资源开发是发现美、展示美、创造美的过程。在设计和开发中将充分运用美学的原理，将自然美、艺术美及观念美有机地融合进来，创造一种诗意的游览环境，让游客置身其中，得到全方位的美的享受与精神的愉悦，力争做到园区布局和谐，游览线路流畅，旅游氛围融洽。三、总体布局规划方案的总体格局以各区块的功能划分，将整个园区划分为休闲度假区、风景游览区、生态农业示范区三个区域。(一)休闲度假区1、游客接待处：为到访来宾和游客提供信息咨询、游览行程安排、导游服务、餐饮住宿安排、购物等服务。2、餐饮住宿区：农家菜餐厅、木屋别墅型酒店、民俗风情住宿等。3、休闲娱乐区：运动中心、瓜果采摘园、垂钓乐园、水上游乐园。4、农事体验区：基本农作物及蔬菜种植、生态农业养殖等。(二)风景游览区主要包括登山健身赏景、风电旅游观光、历史遗址参观、古树奇石欣赏、林木花卉欣赏、水库大坝观光等特色项目。(三)生态农业示范区1、特色种植：富硒贡稻、大棚蔬菜、名贵景观苗木、珍稀药材、山楂林园、有机茶园等。2、特种养殖：畜禽养殖（生态黑猪、优质肉羊、梅花鹿、孔雀、锦鸡等）和高附加值水产养殖（虹鳟、额河银鲫、黑鱼等）。3、农产品加工：贡米加工、食用油加工、茶叶加工、药材初加工、蔬菜打冷包装等，该加工项目拟设置在镇区。四、具体建设规划(一)休闲度假区1、游客接待处游客接待处选址位于园区入口处，规划占地面积20亩，建筑物不超过两层高度，以复古建筑风格为主，同时注重节能环保概念。规划建设内容包括游客接待大厅、土特产商店、停车场、旅游星级厕所等功能分区，同时配套服务台、办公区、广播室、监控中心、景区全景图等较为完善的服务设施和系统。此外还设立医务室，专为游客提供常规和突发医疗紧急救助服务。2、餐饮住宿区该规划区域完全环抱在富氧的山水园林之中，其中分布在园区各处的住宿区占地面积50余亩，主要包括标准住宿楼、两层独立木屋别墅、独门独户民俗农家院落、吊脚竹楼，拥有各式套房、标间、单间超过80间。建设可容纳80人同时就餐的玻璃挑高式阳光房园林餐厅，餐厅内不设包厢，土灶台烹制饭菜，体现原汁原味的农村就餐风情。另外建设多媒体会议室两间（会议室大小各一间，分别可容纳30人和60人左右）。区内环境幽静，植被丰富，乔灌花木主要以银杏、香樟、松柏、桃李、桂花、紫荆、腊梅、杜鹃、月季等为主，使餐饮住宿区成为一个天然氧吧。3、休闲娱乐区运动中心主要包括室外篮球场、网球场、羽毛球场、小型草地足球场以及面积在500平米左右的休闲草坪，面积在30亩左右的野炊休闲区等。水上乐园是在黑洞湾水库宽阔的湖面上，新建浮桥、凉亭、码头等，开设水上划船、水库岛屿露营等休闲娱乐项目。瓜果采摘园包括蔬菜区和特色瓜果区，面积20亩左右。蔬菜区集观赏、采摘一体，又分为温室特菜区和露地蔬菜区。特色瓜果区主要在日光温室内进行生产和栽培，温室内设置廊架，架下栽植攀援瓜果类，如小西瓜、佛手瓜、甜瓜、黄瓜、南瓜、香瓜、金瓜等，廊架旁分片种植哈密瓜等。另外，专门建设一个草莓采摘园，种植优良品种的草莓，供观赏采摘。园内四季皆有景可赏、有果可摘，待果实缀满枝头，游人漫步其间，感受无穷的乐趣。休闲垂钓区位于鱼塘沿岸，将塘堤筑高，临水设凉亭遮阳避雨，湖内养殖一些鲫鱼、鲤鱼、草鱼、白鱼等适合垂钓的鱼种，供游客休闲垂钓。此外余子河水库、黑洞湾水库周围岸边，也可供游客垂钓娱乐。4、农事体验区面积100亩左右，主要包括基本农作物稻谷、小麦、油菜、棉花、花生、红薯等，以及白菜、辣椒、黄瓜、豇豆、萝卜、莴笋等各种类型蔬菜的种植，以及各种家禽、家畜养殖的农家动物园。农家动物园展示给游人的，主要是农村传统饲养的家畜、家禽，也可以是从世界各地引进的比较有名的品种（如新西兰兔、比利时兔、蓝孔雀、珍珠鸡、七彩山鸡、火鸡、乌鸡等等）。一些比较温顺的畜禽，实行放养或半放养。在这里，游客可以充分与那些自由自在生活的动物亲近、喂食、合影拍照，与动物和谐共处，亲近自然。总体思想是让游客亲自参与其中，承包地块、领养动物，身临其境参与农业生产活动。（二）风景游览区1、峰峦叠翠：园区内有十多座海拔在700-900米之间的山峰彼此呼应，从山间小路沿溪流而上，沿途还有无数的奇石、异草，不仅可以享受登山的无穷乐趣，还可以作为有氧健身的运动。登上山顶远眺茫茫群山，方圆几百里的自然美景顿时尽收眼底，让人心旷神怡，流连忘返。2、风电旅游：沿着盘山公路登上山顶，阵阵清风拂面，满山的灌木丛似起伏的绿波，眺望远处一个个风力发电站矗立在海拔800米高的山脊上，宛如巨大的风车直指云天，成为一道亮丽的风景线，场面十分壮观。3、仙境传说：北天门的瀑布悬挂九天，高峰水库峡谷水急滩险，龙翻身水帘山百米千尺，湖北八大名山之一的道教圣地上浩山，以及高高耸立其上的三层花岗岩石拱屋玉皇阁，让人如临仙界，尽赏琼楼玉宇。4、古迹遗址：区域内有大量历史文化古迹，如西周至秦汉时期的王子店遗址，春秋战国时期的黑洞湾、大块地古墓群，三国时期的响水河华佗庙，隋朝时期训练兵马的二妹山、拦箭垛、无门寨古战场，北宋年间的忠烈祠、木瓜寺古战场，明朝的洪武寺、玉皇阁、祖师庙、灵官殿，以及抗日战争时期和解放战争年代的鄂豫皖革命根据地，新四军第五师司令部、中共中央中原局、中原军区、桐柏军区等革命旧址，积累了丰富的文化底蕴。5、古树奇石：村落中、田野间大量银杏树，多在百年以上；还有各种形态各异的天然巨石，如落天坡的骆驼追日、仰天窝的仙女点金、黑洞湾的猿猴观海等自然怪石，栩栩如生。6、千顷茶园：水库周边将大面积兴建茶场，按照水库的地质地貌特点，这里出产的茶叶将会富含微量元素，品质很高。同时库边将种植大量油茶，形成多个分块的油茶基地，油茶花开时具有极强的观赏价值，一方面起到防护水土流失的作用，另一方面油茶籽可以作为榨茶油的原料，一举多得。7、度假胜地：水库边可以因地制宜兴建度假山庄，木屋别墅风格各异，临水近山，幽静清新，垂钓泛舟，心旷神怡。在这里可以品尝库中鲜鱼，食农家风味，真是返璞归真。山庄内栽植地方特色观赏树种，绿化覆盖率达85%以上，形成一处风格独特的植物园。春天白玉兰、紫玉兰盛开，红梅、樱花、海棠花、迎春花、杜鹃花争奇斗妍；夏天，紫薇怒放，在景区道路的两旁挺立，像盛装打扮的少女欢迎客人的到来；秋天，景区处处桂花满枝，芬芳醉人，枫叶、木梓树火红，成片的银杏树披上金黄色的“秋装”，景区五颜六色，似一幅色彩艳丽的油画；冬天，腊梅暗香，雪雕青松，银装素裹，似北国风光，让这里四季都令人流连。8、七彩花田：主要繁殖人们生活中常见的彩叶植物和花卉品种，如紫叶酢浆草、红花酢浆草，迷你月季、小花三色堇、四季秋海、五色椒、鼠尾草、紫茉莉、香雪球等。不同颜色构成了七彩的魅力花田，每个花田里都配置与相应的花卉有关的雕像或者诗词，让游客感受到浪漫景象。（三）生态农业示范区1、高附加值富硒贡稻种植，面积2000亩，本项目拟引进襄阳南漳县葫芦潭无公害及富硒稻米种植新技术，培育种植高附加值的稻米新品种，提升农产品的产出价值。2、生态大棚蔬菜基地面积约为1000亩，投资引进现代化的大棚设备及种植技术，选择填补本地市场空白的以及能够有效提升投入产出比的蔬菜品种，有效提升蔬菜品质。3、名贵景观苗木种植基地面积约2000亩，以发展成型苗木为主，主要培育一些市场上紧缺的大规格的苗木，如香樟、雪松、广玉兰、桂花、银杏、美国红枫等，以及红豆杉、三叶枫、紫薇、石楠等园艺植物。4、名贵药材基地面积约1000亩，主要选择性种植白术种苗、北沙参苗、元胡苗、川穹苗、天南星苗、金银花苗、杜仲苗等。5、初步规划利用现有山楂园和茶场扩展，建设山楂林园3000亩、有机茶园5000亩左右。由本公司投资，与村委会共同开发建设有机茶厂，朝有机生态方向发展，发挥茶山资源更大的商业和市场价值。6、生态黑猪散养基地，引入壹号土猪等稀有优良品种，提升猪肉的品质和单价。主要利用山地、低缓坡地建设面积约2000亩的散养场，规模5000头左右。7、肉羊现代化养殖基地，利用区域内广袤的高山山场和优良自然环境，引进波尔山羊、小尾寒羊等优质肉羊品种，建设养殖规模约3000只的散养养殖示范基地，占地面积800亩左右。8、名贵水产养殖基地主要位于黑洞湾水库及高峰水库，水域面积约2000亩，主要养殖包括虹鳟、额河银鲫、黑鱼等在内的各种高营养价值、高附加值的冷水鱼种，以及翘嘴白鱼、胭脂鱼、湘云鲫等各种适合湖水养殖的淡水鱼种。9、农产品加工区，拟选址在吴店镇区或周边，规划面积约150亩，建设钢构厂房，引进现代化加工设备，对产出的部分农产品进行初加工，提升农产品对外销售的增值空间。五、项目建筑风格构思本项目建筑设计力求独特、新颖、个性鲜明。对国内外著名的风景区分析可知，各建筑物结构的选择对工程的经济性及建筑造型的确定占有重要地位。本项目建筑设计采用招标形式，聘请知名建筑设计专家运用先进的建筑设计理念和手法对建筑设计方案进行评定、筛选。力求营造一座具有文化底蕴且又倍感亲切的建筑物，结合自然条件，因地制宜。第六章环保、消防及安全一、环境保护在项目建设中，严格贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，及时提出防治措施，并达到技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响最小。(一)环境保护原则项目内的环境保护规划要与本市及周边地区的文化氛围、生态的总体环境相适应，注重与本地文化和自然的完善结合与融洽。在开发利用资源的同时，保护自然资源，并维护整个区域的完整性，体现继承与发展的原则，遵循继承——开发——维护——改善生态环境——再开发的可持续发展路径。园区内严禁向周边水体排入未经防染处理的废水废物，保护园区资源不受污染是项目开发良性运转及长期生存的前提条件。明确界定园区开发项目的地理界线，划分环保责任及要求。严格遵循国家对环保的各相关管理法规。(二)生态环境保护1、主要目标：通过农业和旅游开发项目的建设，提高项目区域范围内的森林覆盖率和绿化率。2、保护措施：园区及周围水资源保护，防止污染；植树造林，防沙固土，退耕还林；周围禁止挖泥采石、开矿，防止沙尘颗粒物污染空气；保护生物资源，禁滥捕滥猎滥伐；统一规划建设，杜绝周边地区滥建设。3、主要依据：《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国地表水环境质量标准》、《中华人民共和国野生动植物保护法》、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《ISO14001环境管理体系标准》、《ISO9001质量管理体系》等。4、主要措施：景区内加强法制宣传和生态意识教育；加强对植物的防病防虫措施管理。(三)废水废物处理方法及达标要求1、废水污水处理区内配套建立废水污水处理厂，项目区域内的所有生活污水采取分片集中处理，分片收集处理达标之后排放到规定区域。2、垃圾处理垃圾收集：在景区入口、停车场、餐饮购物点及各景点、道路两旁适量放置垃圾盛放装置，区分可回收及不可回收垃圾装置。垃圾盛放装置的材质、形状、色调适宜与景区风格相关并与周围景观相协调。垃圾分类：区分可回收循环利用和不可回收循环利用两大类，大类垃圾收集后再分细类处置，对物资资源（如酒瓶、饮料瓶罐，报刊、纸张之类），分类捆绑装进专用的资源回收袋。垃圾处理：分类后的垃圾可分别采取卫生填埋法、堆肥法或者运往专业工厂回收处理。无论采用哪种方法，最终都应以无污染、有效资源充分回收利用的综合处理方为标准。从根本上改变以往城市垃圾处理方式，真正实现垃圾处理的综合化。高科技生态旅游厕所建设：在经济可行的条件下，建设高科技生态旅游厕所。旅游厕所建设不仅可以改善旅游生态环境，而且对园区品牌格调的塑造有重要作用。(四)大气环境保护1、主要目标整个项目施工期内，园区大气中的SO2、NO和颗粒悬浮物等主要污染物指标不超过《中华人民共和国国家标准：大气环境标准》的二级标准，并力争逐年减量，空气质量保持为优等。2、主要措施广种花草树木。项目开发区内可因地制宜种植花草和树木，使各个景区基本不露黄土地，成为一个绿的世界、水的世界、花的世界。园区内的餐厅食堂产生的锅炉、厨房烟尘，经过环保处理才对外排放。此外建议通过政府规定的方式，承诺今后在本市旅游开发的一定范围内不新建有污染的工厂企业，在旅游区四周不得建有碍景观的高层建筑。(五)噪声污染 旅游区内主要景点车辆禁止高声鸣笛；主推无污染、无噪音的电瓶车，贯彻环保理念。二、消防本项目依据国家及湖北省有关消防的规定，将配备完善的消防设施，在主要景点建筑及游客集中的餐厅、茶楼、宾馆等人员集中的地方重点配置消防设施及设置醒目的警示标志。建筑部分防火设计将交由消防部门审核批准验收。园区内山林草场严禁烟火，并安排专人巡视。三、安全保障安全是旅游的生命线，园区各个娱乐设施将把安全放在第一位，加强园区内的安全保卫工作，明确责任，实行专人专片。向进入园区的所有游客发放安全注意事项，可将其印制在宣传单上。(一)道路安全繁忙的交通必然带来安全隐患，崎岖的山路更加大了行车的危险。定期检修沿河临崖危险路段防护栏。事故多发地段设置明显警示标志。设立公路安全小队，加强公路安全巡视，处理各类突发交通事故。加强对本区群众的教育，提高人民的道路交通安全意识。(二)野外安全定期对各项旅游活动涉及的设备进行检查，严格杜绝设备隐患。在自由活动区域设立明显标志，标注目前所在位置，设立紧急电话，预防游客走失。宿营地和露营地设置在相对安全的区域，并对于可能发生的灾害做出明示。按照自然灾害可能发生的频率划分游览区域，对于灾害多发地段实行进入游客申请准入制，严格限制游客的随意进入。对于进入人数上也要加以控制，不允许独自一人进入危险区域。编制安全活动手册免费派发给每一位游客，标明整个区域内可能出现的安全隐患。成立设备齐全的救援小队，要求队员具有良好的野外生存技能和救援本领，熟悉当地环境，能够迅速有效地开展搜救工作。(三)饮食安全一方面要防止饮食方面的中毒，对于专业提供餐饮服务的实行卫生许可制度，从业人员必须持证上岗；另一方面就是在大自然旅游中，人们往往陶醉于自然界鲜花青草的美妙，却忘记了有不少植物是有毒的，森林中旅游更应注意有毒植物对人身的侵害。在各景区应建立紧急医疗救护站，使相关人员能够得到及时的治疗。(四)社会安全加强社会治安建设，在游客集中区域设立治安点，成立联防队，避免各种骚扰、偷窃、抢劫、诈骗、行凶事件的发生。第七章项目组织和劳动定员一、项目人员配备(一)项目组织结构示意图总经理总经理园区项目开发部游客接待处后勤服务部运动休闲业务部人事行政部财务部农产品加工厂种植业务部养殖业务部总助市场开发部(二)劳动定员：人员编制200人，其中：管理人员20人。园区项目开发部10人游客接待处5人后勤服务部20人运动休闲业务部7人人事行政部3人财务部5人市场开发部10人农产品加工厂40人养殖业务部40人种植业务部60人二、人力资源培训(一)对市场营销人员的培训，了解市场营销的方法和策略，提高营销人员的素质，采取理论培训和跟班见习相结合。(二)对园区服务和后勤人员进行旅游相关专业知识和技能的培训，提高服务意识和服务质量，主要采取现场实习和专人辅导的方式。(三)对养殖、种植技术人员进行岗前培训，了解基本技术和要注意的事项，采取集体培训和个别辅导相结合。(四)多形式开展培训活动，通过举办培训知识讲座，现场技术指导，邀请专家课堂讲授，组织专业培训班等。第八章项目实施进度安排一、预计2013年12月底完成一期耕地、山林、水域的流转手续和整体规划设计，到2014年8月底一期土地，道路平整基本完成，包括园区主干道路成形、水域清挖堰堤加固、各不同功能区的三通一平完成，初步具备进一步开发的基础条件。二、2015年4月底前，开始富硒贡稻、新品种大豆和玉米的引进培植，初步完成猪场、羊舍、孔雀园、锦鸡园的建设，引进一定数量畜种；在水域完成蓄水后，所有水产养殖类品种逐步放养到位；苗木种植基地及基础园林绿化、成型苗木花卉的移植分批启动，具备项目雏形。三、2015年10月底前完成区内盘山公路整修及景观道路建设、登山石阶及护栏修建、重要景点打造、遗址修复、园区内大范围基本绿化等建设项目，初步具备观赏游览条件。四、2016年4月，开始扩大土地流转及已有农产品种植、养殖规模，进行蔬菜大棚建设，改造、扩建山楂园和有机茶园；规划建设加工厂，对园区内的农产品开始加工销售。五、2016年12月底前分期分批完成园区配套基础及服务设施的升级，包括游客接待处、景区餐饮和住宿服务区建设、停车场建设、木屋别墅区、民俗住宿区、运动休闲区、户外拓展中心、水上游乐项目、垂钓园、瓜果采摘园、绿化升级维护等。六、2017年8月底前，继续扩大农业生态种植养殖规模，逐步实现产业化、规模化经营；园区整体成型，所有营业项目全方位开放。七、2018年6月底前，农业示范园种植、养殖规模扩大工作完成，开始引入农户联合经营，陆续开展农业产业化项目。第九章投资估算和融资方案一、项目投资估算项目总共分五年、两期滚动投资，累计滚动投资额预计达五亿元左右；加上项目建成投入运营后园区的扩大开发，项目总投资额预计达到六亿元以上。一期投资周期为三年，预算为3亿元，主要用于土地流转、项目规划设计、土地平整、主干道路改造扩建、盘山公路及景观道路建设、遗址修复、重要景点打造、景区基本绿化等基础设施建设，以及苗木苗圃、珍稀药材、大棚蔬菜引进，养殖圈舍建设、畜禽品种引进，水域深挖湖堤加固、鱼苗投入等；二期投资周期为两年，预算为2亿元，主要用于整个园区配套基础及服务设施的升级，包括农产品加工厂的投建、景区餐饮和住宿综合服务区建设、停车场建设、垂钓园建设、绿化升级维护等，以及扩大土地流转规模，扩大农业生态种植、养殖规模，包括有机茶园扩建、大棚蔬菜种植、名贵中药材的培育种植、高附加值贡米的培育种植、高品质园艺种植以及高附加值水产品养殖等，逐步实现产业化、规模化经营。二、融资方案一期投资以项目投资人自有资金筹措、银行贷款以及引进战略合作伙伴股本资金为主，二期投资以项目滚动利润的再投入为主。第十章项目财务分析该项目属生态农业及旅游观光开发投资项目，投资周期相对较长，回报也相对较慢，作为投资方，在关注项目利润的同时，也需要更多考虑项目本身产生的综合社会效益。按照项目规划，本项目前五年属投入期，基本只有少量产出和收入来源，从第五年末开始，建设逐步成型，此时主营业务收入来源主要包括：(一)种植收入：种植收入主要来自