房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷76

房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷761、某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为4万元。则该旧住宅的现值为()万知识点解析：该旧住宅的折旧总额=2+8+4=14(万元)则该旧住宅的现值=重置价格-2、()是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。知识点解析：本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。3、某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%,土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为()知识点解析：依题意，根据公式=520.83(万元)则该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=520.83+250=770.83(万元)4、()实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。A、路线价法B、基准地价修正法C、临街深度法D、四三二一法则知识点解析：本题主要考查的是路线价法的理论依据。5、影响房地产价格的环境因素不包括()。A、大气环境B、声觉环境C、城市规划D、水文环境知识点解析：城市规划属于行政因素。6、某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为()。知识点解析：暂无解析7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()cA、房地产开发商对未来的预期B、消费者的预期C、该种房地产的价格水平D、该种房地产的开发建设成本知识点解析：决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期。8、长期趋势法是根据房地产价格在()较长时期内形成的变动规律作出判断。知识点解析：暂无解析9、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%,某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m²,应缴纳的税费均由买方负担，10、房地产的()特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受知识点解析：房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用A、时限问题知识点解析：如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。12、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m²,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则及的税费全由买方支付，则：买方应付给卖方的价格=卖方实际得到的价格=正常13、在英国和其他英联邦国家，法院一般()来判断房地产评估价值的误差范围。A、使用估价对象房地产的实际成交价格B、使用政府公布的房地产交易指导价格C、使用近一年内房地产的平均成交价格D、依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值知识点解析：暂无解析A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费15、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m²,整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m²,原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为()元。16、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内。知识点解析：选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围内，即17、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为()年。18、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%,该类房地产的资本化率为8%,该宗房地产的收益价格为()万元。19、年利率为6%,存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利知识点解析：建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是()。知识点解析：暂无解析A、青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B、征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C、新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D、地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定知识点解析：暂无解析22、某建筑物的建筑面积5000m²,坐落的土地面积为2000m²,土地价格为1500元/m²,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m²,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m²,则该建筑物的价格为()元/m²。A、最高最佳原则知识点解析：房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价知识点解析：暂无解析25、建设工程价款不应包括()。A、承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬B、承包人为建设工程应当支付的材料款C、承包人因发包人违约所造成的损失D、承包人为建设工程应当支付的机械费用知识点解析：暂无解析26、直接资本化法的优点不包括()。A、不需要预测未来许多年的净收益B、能较好地反映市场的实际情况C、计算过程较简单D、指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和知识点解析：直接资本化法的优点是：(1)不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；(2)资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；(3)计算过程较简单。27、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的资本化率为8%,则该房地产的价格为()万知识点解析：此题属于掌握的范畴。是在考查收益法中净收益的求取。本题为净收益按一定比例递增或递减的情况，在复习时应注意有效毛收入和运营费用递增或递减的情况，此时分母中的加减符号可以这样理解，不论是有效毛收入还是运营费用，只要是进增，都应该是减号，只要是递减，都应该是加号。本题具体计算过程A、全国房地产价格指数或变动率B、可比实例所在地区的同类房地产价格指数或变动率C、全国同类房地产价格指数或变动率D、可比实例所在地区的房地产价格指数或变动率A、收益能够量化B、风险能够量化D、收益和风险均能量化知识点解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查收益法适用的条件。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都易于量化。解决此题的关键在于在理解收益法概念的基售费用为35万元，投资利润率为12%,则开发利润为()万元。31、新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对A、独立、客观、公正原则知识点解析：暂无解析32、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的年收益率为9%,该类房地产的资本化率为()。33、因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或知识点解析：暂无解析34、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%,为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于()。知识点解析：暂无解析35、一当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用()进行预测。D、平均发展速度法知识点解析：暂无解析二、多选题(本题共15题，每题1.0分，共15分。)36、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%,余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为知识点解析：实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但37、求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用()知识点解析：求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析知识点解析：销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维41、按照评估价值的本质来划分的房地产价值中知识点解析：暂无解析42、在收益法中，下列哪一种说法是正确的()。知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析44、抑制房地产价格上涨的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有()。知识点解析：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)知识点解析：暂无解析47、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大的增加，由知识点解析：此题属于掌握的范畴。是在考查净收益的概念和求取。房地产的收益分为有形收益和无形收益，在估算净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。同时，房地产的收益还可分为实际收益和客观受益。实际收益是在现状下知识点解析：运用路线价法估价一般分为6个步骤：(1)划分路线价区段；(2)设定知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析三、判断题(本题共15题，每题1.0分，共15分。)51、课税价值是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。()知识点解析：征收价值是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。52、重置成本，也叫重建成本，是指在估价时点时建造与估价对象相同的、全新的建筑物所花费的客观成本。()知识点解析：暂无解析53、基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价值的方法。()知识点解析：暂无解析54、增价拍卖是一种常见的叫价方式，在增价拍卖中，起拍价可低于、等于、高于保留价。()知识点解析：增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。知识点解析：暂无解析56、房地产估价对象有土地、房屋、构筑物。在建工程、以房地产为主的整体资价。()知识点解析：暂无解析者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。()59、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。()知识点解析：判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是后综合确定。()A、正确61、对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。()知识点解析：城市房屋征收情况下，原有房屋会因为征收而灭失，因而其上的各种未来权利都会消失。因而直接按照无租约限制的房屋，进行完整产权房屋的价值评62、区位状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。()知识点解析：暂无解析63、收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。()A、正确64、评估一宗房地产开发用地2008年8月15日的价值，要将预测的未来发生的各项收入和支出都折算到2008年8月15日。如果预测该项目2011年8月15日开发完成后的房价(含地价)为5000万元，折现率为10%,则需要将这5000万元折现到2008年8月15日，即在2008年8月15日来看的房价实际为37557万元。()65、估价报告一般应采取书面形式。()四、计算题(本题共2题，每题1.0分，共2分。)66、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的3%,年利率为6%,销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零，试计算该建筑物的折旧总额。标准答案：(1)计算建筑物的重置价格：①建造成本=800万元②管理费用=800×3%=24(万元)③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-800+24+54.90+50+120=1048.90(万元)(2)计算建筑物的折旧额：①墙、地面等损坏的