【房地产企业破产保护时购房者权益保护研究的文献综述3200字】

房地产企业破产保护时购房者权益保护研究的国内外文献综述1国外研究综述JohnGoldring．Consumerprotectionlaw，Leichardt（1998）研究发现，计划外的房地产销售在日本房地产中也很普遍。但是，在签订合同时，买方通常只支付相当于总价款5%或更少的定金或购买价，剩余金额在房屋建成后支付，房地产公司负责交付房屋并办理住房付款。这种做法与战后日本为出售计划外房屋而采取的各种体制努力有关。第二次世界大战结束后，大批复员军和海外侨民回到日本，加之盟军空袭造成大量住房供应严重不平衡，房屋供应也因此严重不平衡。[[][]JohnGoldring．Consumerprotectionlaw，Leichardt．NSW：FederationPress，1998，63．SimpsonK（2006）研究表明，在房地产行业中，缺乏法律监督往往会导致个人消费者出于恶意意图进行欺诈，一套房进行多次买卖现象十分普遍。在这种情况下，日本政府于1952年颁布实施了《宅地建筑物交易法》，以实现房地产业的健康发展。经过多次修订，目前日本只有一部法律规范房地产交易，尤其是无计划的住房交易。在法律正式颁布后的二十多年中，计划外财产的销售仍然很受欢迎。直到1971年为了有效保护已经购买出售个人自用期房的广大消费者自身权益，该法再次规定了新的销售原则，禁止个人期房买卖出售(法律第33条、36条)。同时，为促进房地产业的发展，考虑到房地产公司的资金周转问题，该法第41条规定，在“存款等保全措施”完成之前，允许进行无计划的住房交易。诸如存款之类的保护措施旨在降低计划外房屋的个人消费者的财务风险。这意味着要确保房地产公司在破产的情况下可以退还消费者的押金或其他预付款。专注于针对公共工程的1952年预付款保证体系，例如《预付款商业法》。[[][]SimpsonK．s：FifthCircuit’sExecutoryContractStandardsDeconstructed：TheMirantLessons，Miss．CLRev．2006(26)，p．230．HowellsGeraintG（2005）研究购房者权益保护，提供安全措施的具体细节，例如保证金。如果房地产公司与买方签订了永续合同，则房地产公司必须向金融机构提出申请，或指定由担保公司，国土交通大臣设立或由保险公司签署的信用保险公司。押金托运合同设立了买方的押金或保险。担保机构可以通过开发商向买方发出担保，以收取保证金等。如果未出具证明，则购买者可以拒绝支付保证金，并且由于不签发担保而拒绝支付保证金不构成债务的履行，房地产经纪人不能终止合同或清算合同。违反养护措施，房地产公司将因修改或取消营业执照而受到停业的行政处罚《宅地建筑交易法》第65条第1至3款。[[][]HowellsGeraintG．Consumerprotectionlaw，Aldershot，Hants，England，Burlington，VT：Ashgate(Thesecondedition)．2005，142-145.Hesselink，MartijnW（2009）研究认为，除了定金外，该措施涵盖的购房金额还包括各种形式的预付住房付款。然而，预售房屋的购买者支付的定金不能超过5%，并且购买金额不能达到1000万日元，因此不需要保存程序。由于存款少，程序复杂以及保护利益的平衡，成本将高于产出。该措施的目的是保护不熟悉房地产交易的知识和经验不足的购房者的权益，因此不受本规章的限制。购房者是财产所有者的定期租赁交易。实际上，考虑到现有房屋的购买者还支付了押金或贷款，这在房地产公司（1988年修订）《宅地建筑物交易法》破产后损害了购房者的权益，在采取了保护措施（例如为计划中的房屋征收押金）之后颁布了新法规。或诸如新房和二手房之类的养护措施适用性系统。此外，在现有的住房交易中，房地产公司可以将定金和其他定金存放在指定的行政单位《宅地建筑物交易法》第41条。[[][]TonyHonore．Ownership，inMarkingLawBind．Oxford：ClarendonPress，1987，161.AnthonySaunders（2001）研究认为，定金等基本保全保障措施对于在日本的所有私人不动产，特别多的是十年期房地产市场的安全问题并未完全得到根本解决，目前还没有完全得到解决。存在这些更大技术漏洞的可能是独栋小屋的“订单式住宅”。在传统订单式的家庭住宅销售模式下，个人家庭买房者转变为单独家庭购房者。按照自己的设计要求，委托建筑承包公司在某一期限内竣工。实质性与期房交易相似。预付款仅仅只能在公司破产处理过程中才能得到法律保护。例如，2009年在日本静冈县堺市建造的"富士建筑house"公司近日宣布将对破产进行清算。当时，300多个投资人通过发包方式的住宅都已支付了部分或全部住宅预付款，完全未对外开工仍在建造，负债额高达600亿日元。管理人员选择一半多的合同可以继续执行，其余部分在双方解除合同后则会作为一种共益来对债务进行处理。[[][]Fulton，Alice．TheApartmentofConsumerAffairs．Boston：Ploughshares，1983(1)：110．111．该部分文献说明，国家立法规定购房者在前期的购房行为，只需要缴纳很少的定金和保证金，一旦后期出现了房屋建成或交付的风险，购房者的资金返还损失将很少，并有相应的制度来保障其权益不受持续的损害，尤其是房企破产清算中，购房人权益得到完整的保护。2国内研究综述在我国，房地产开发企业在破产时购房者权益保护方面存在问题的研究相对较少，这可能源于实践中，大都是政府主动解决房地产开发企业的经营困境所致。政府投入了一定量的资金，拯救有可能复苏的企业，确实可以避免大量烂尾楼的出现，这也是解决民生问题的现实需要。同时，也引发了一些问题，霍敏（2010）认为，政府以行政方式介入房地产开发企业的破产，这严重影响了法院的审判工作并阻碍了债务清算。政府参与投资会在总体社会利益和买方的个人利益之间产生冲突。政府实际上向有潜力再生的房地产开发公司提供了强制性援助。与重整的初衷相反，一些房地产开发公司遭受了严重损失，无法弥补，破产是其唯一的出路，购房者遭受失在所难免，法院在处理债权债务时没有为购房者提供特殊保护，显然是不公正的。刘天利(2013)从保护购房者权益的角度，深入研究了我国目前存在的制度缺陷，提出了完善的建议。[[][]霍敏.破产案件审理精要[M].北京：法律出版社,2010：35.凌学东（2010）研究认为，根据房屋是否已交付和过户，它可以分为交付的房屋已过户、已交付的房屋未过户、未交付的房屋未过户等三种情况，为了保护购买者的权益，首先必须在各种情况下阐明房屋所有权，交付的房屋属于买方，未交付的房屋属于卖方等，然后有针对性地保护其权益。[[]凌学东.房地产法案例评析[M].北京：对外经济贸易大学出版社，2010：267.]对已完成交付的客户房屋所有权益受到保护，主要可能是因为涉及到产品质量的权益保障，白莉(2011)提出了房地产项目开发投资企业的潜在产品质量故障保险制度，房地产项目开发投资企业的潜在经营责任保险承担基金管理制度，股东的潜在继续股权担负保险责任。[[]凌学东.房地产法案例评析[M].北京：对外经济贸易大学出版社，2010：267.[]白莉.公司清算制度法律问题研究——以债权人利益保护为中心[M].北京：法律出版社，2011：211.学术界对在不转让所有权的情况下购买房屋的权益的保护意见不一致。陈枝辉(2012)认为，房地产开发公司在破产时交付的未转让房屋不属于债务人的财产。如果买方尚有剩余欠款，则买方必须继续付款。如果买方无法履行销售合同，无力支付房价，破产管理人可根据《合同法》的有关规定取消合同，将房屋返还为债务人的财产，购房者支付的价格应由经营人返还。[[]陈枝辉.房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据[M].北京：法律出版社，2012：198.]王欣新,尹正友(2013)认为，未过户的房屋产权并不属于买卖双方，购房者无权行使回收权，只能优先支付房价并进行交付，产权归购房者所有，破产管理人无权追回因拒绝履行合同而交付的房屋，买方有权要求破产管理人完成汇款手续。[[]王欣新,尹正友.破产法论坛第八辑[M].北京：法律出版社，2013：109.]王刚(2019)建议如果购房者本人享有房屋所有权，可以通过要求收回所有权的方式，来向破产管理人要求收回所有房屋，要求[]陈枝辉.房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据[M].北京：法律出版社，2012：198.[]王欣新,尹正友.破产法论坛第八辑[M].北京：法律出版社，2013：109.[]王刚.房地产企业破产中待履行商品房买卖合同的解除权研究[J].河北法学,2019,37(2)：143-155.关于没有交付过户的房屋购买者权益保护，房地产企业可以支付所有购房者的费用后撤销合同，将已完工的房屋和不符合交付条件的或未完工房屋，通过融资实现再建。由于买方目前仅享有债权人对房地产开发商的权利，因此，他必须首先付款以保护其合法权益。[[]张思明.房地产开发企业破产重整利益平衡实务分析[J].河南师范大学学报（哲学社会科学版）,2014,41(3)：79-82.]宣艳(2018)深入分析购房者的主张，探索“非对抗”的含义，并讨论购房者权利保护的分类。房地产开发公司的假定破产过程中，应平衡与建筑承包商和抵押债券有关的买方和债权人的利益，并通过综合分析首先支付买方的大部分或全部购买金额；还分析了现行立法和立法目标，并讨论了购房者权利和建设项目价格在各种情况下的法律优先权，建议以生存保护为基础，使支付了购买品格权利价格的50%或更多的消费者享有优先权。另外，以维护交易安全为基础。购房者作为权利请求人有权按预告完成登记情况，将其列入首次优先购房顺位。[[]宣艳.论房地产开发企业破产中购房人优先受偿权的保护[D].浙江大学,2018.]池伟宏(2016)在对购房人权益保护方面，基于对生存权保障的分析，提出的一些合理性的建议：立足公平公正原则，主张审慎研究制定清偿债权和特殊权益保护管理规则，[]张思明.房地产开发企业破产重整利益平衡实务分析[J].河南师范大学学报（哲学社会科学版）,2