新城规划建设投融资良性循环模式

新城规划建设投融资的良性循环模式内容提纲科技新城总体规划科技新城投融资模式科技新城投融资效益分析一、科技新城总体规划济宁高新区科技新城将黄屯街道32个村、柳行街道7个村、王因街道4个村进行合村并点，土地集约利用。原村庄占地9424.7亩（集中居住占地2624亩，节省出6800.7亩土地），与规划占地1300亩的高新区廖沟河片区共同提供了该项目的土地来源。该项目定位为济宁市的科技新城，共划分为六个功能区域：新型社区、公益事业服务区、商业服务区、产业配套区、科技研发区、高科技现代农业示范区。功能区域划分目的：2、科技新城建设项目符合国家对社会主义新农村建设的要求，有利于取得国家政策支持。

3、科技新城划分为六大功能区域，有利于制定科学合理的融资规划，符合银行的行业信贷政策，有利于获得银行信贷资金支持。1、按照城市空间结构理论，根据科技新城内各结构性因素，科学合理划分为六大功能区域。功能区域一：新型社区新型社区主要包括居民居住区、专家公寓和教师公寓。教师公寓教师公寓位于济宁高新区黄屯镇黄王路南、德源路东、廖沟河西，总占地面积203亩，绿化率：30%，总建筑面积19.5万平方米。地处济宁市组群式结构大城市的中心地带，该区域占地1676亩，总建筑面积109万㎡，其中：住宅建筑面积96万㎡，公共建筑面积13万㎡。居民居住区专家公寓专家公寓位于崇文大道以南、嘉达路以北、海川路以东、荣昌路以西，总占地面积700亩，该区域主要用于商业开发，规划建设小高层36幢，预计总建筑面积为84万平方米。功能区域二：公益事业服务区公益事业服务区主要包括如下内容：廖沟河沿岸绿化、道路及配套设施建设、体育馆及展览馆、综合体育场、文化广场、学子公园、文艺广场、图书馆、社区公园、幼儿园、教学楼、综合性医院。公益事业服务区体育馆医院学校图书馆影视城功能区域三：商业服务区

商业服务区主要包括如下建设内容：大型综合超市、购物中心、商业会所、商务酒店等各类服务设施，银行、保险、证券等金融设施，建材等各类生产、生活用品批发市场。购物中心商业步行街功能区域四：产业配套区产业配套区主要是工业园厂区外道路、排水、景观、绿化、供水、供电等工程，进行基础配套设施的投入建设。工业园产业配套规划科技研发区是集新产品研发、技术集成创新、科技成果转化、高新技术企业孵化、科技合作与交流为一体的公共创新服务平台。主要为：4栋研发大厦（鲁南工程技术研究院、生命医学孵化器、机械及汽车产业孵化器、光电产业孵化器）、研发办公楼、总部基地、产学研基地、产业中心花园、创研中心、企业单元、科技广场、研发广场等。功能区域五：科技研发区科技研发区科技研发区大学生公寓科技中心B区科技中心A区功能区域六：现代农业区集生态农业、科技示范、休闲观光、科普教育、生产经营、餐饮购物于一体的现代生态农业观光园。区内各具特色的世界菜博园、世界名花园、珍奇瓜果大世界、花卉大世界、欧洲风情园、百粮园、百药园、果蔬采摘园、农家宠物园、青少年科普园、生态美食园等遍布其中。二、科技新城投融资模式（一）总体思路政府

管委会采取资本运作、产权管理、间接调控的方式，优化整合高新区政府资源，充实融资平台净资产规模，通过运用信贷资金和引导社会资本，采用市场化方式进行城市基础设施建设、运营和管理，促进投融资工作的良性发展。公司以经济效率为目标，按照“资本经营、资产经营、产品经营”相结合的思路，大力争取银行贷款，广泛吸引社会资金，形成以财政补助为引导，银行贷款为支持，吸引社会资金积极参与，市场化运作城市基础设施建设和运营，实现“借-用-还”一体化的可持续性融资机制。（二）融资规划以“先规划后建设”为核心理念，按照科技新城总体规划，科学合理的制定各功能区的融资规划，在开发建设中严格遵照执行，并将融资与新城的开发、招商紧密结合，实现科技新城的有序开发，保证科技新城的均衡、可持续发展。1、寻找战略性金融合作伙伴

以科技新城规划和建设为基础，在已经合作银行的基础性，寻找战略性的金融合作伙伴，制定总体融资规划，积极争取银行信贷资金支持。目前已就科技新城总体规划和中国农业发展银行进行沟通，下步继续沟通国家开发银行等其他金融机构。2、采取多种融资方式广泛吸引社会资金针对准公益性项目和经营性项目，采用多元化方式，积极吸收社会资本参与建设、经营，采用BT、BOT等多种融资方式，坚持这种融资方式，在做好区内基础设施建设的同时，可以提高开发区利用外资的水平，一举两得。3、发行城市建设债券、上市融资公司运作达到一定规模后，向上级有关部门申请发行城市建设债券，并最终实现企业上市融资，广泛筹集社会各界资金用于科技新城的建设。（三）运作模式公司根据科技新城六大功能分区区分三种不同情况，采取不同的融资建设模式：以公益性基础设施建设为主，由政府负责统筹规划，财政提供资金保障公益型项目对水务、环卫等基础设施的投资建设、经营和管理，通过运用信贷资金，吸引社会资本，成立股权多元化的子公司，实行市场化运作准公益型项目主要包括土地一级整理和房地产开发，参与旧村改造、城区建设开发和物业管理及房屋租赁，获得利润经营型项目1、公益型项目公益型项目主要包括居民社区（农民返迁房）及公益配套区等基础设施开发建设。政府根据科技新城总体规划，财政提供项目建设启动资本金（不超过项目总投资的30%）。公司以财政资金作引导，发挥财政资金的杠杆作用，申请银行项目贷款作支持，承建公益型项目。公司

建设工程款回购资金税收和非税收入经济效益项目资产社会效益委托代建、启动资金规划税费项目贷款偿还本息公益型项目建成后，公司通过合理运用资源，实现土地的运营收益及公司经营收益，用收益归还贷款。在新城建设过程中，借鉴外地机制，管委会应建立稳定的偿贷机制，每年将城建维护费和城建资金以资本金或代建费的名义注入公司。招商引资2、准公益型项目准公益型项目主要包括产业配套区的自来水、污水处理等水务设施和固废处理、热力配套等基础设施开发建设。水利工程污水处理固废处理热力配套准公益型项目有一定的收费机制和资金流入，且承担着公共职能，具有明显的外部性与一定的经营性。公司按照科技新城总体规划，以充分吸引社会资本参与为主，政府提供适当补贴或提供必要的资本金为辅，运作准公益型项目的开发建设。政府海达公司A公司B公司C公司母公司股权多元化子公司财政补助社会资本准公益型项目信贷资金

政府职能由准公益型项目的投资者、建设者、经营者，转变为项目总体规划者与项目经营实施的监管者。监督海达公司调整股权结构和管控模式：母公司为保证公益投资的持续稳定和国有资产不流失，实行国有独资，把财政补助资金和信贷资金结合运作；通过控股、参股等形式，吸收、引导大量的社会资本参与，组建股权多元化的二级或三级子公司，共同开发建设经营，实现准公益项目市场化运作。准公益型项目实行“政府监督、社会参与、市场运作”的投融资模式。3、经营型项目经营型项目包括房地产、商业服务区、科技研发区等开发建设及工业园区的建设、经营和管理。公司充分利用政策性贷款，引导社会资本参与，实施房地产开发，获得经营利润。坚持“开发一片、建成一片、收益一片”的滚动式发展模式，坚持“统一规划、利益共享”的原则，促使科技新城的建设和发展进入良性循环。

组建物业公司，对新开发建设的社区、园区进行统一经营、管理，海达公司通过收取租金和管理费获得持续盈利。

公司通过运用经营性资源，对实体产业进行股权投资，即扶持实体产业的发展，又获得产业经营收益。通过经营型项目获得持续经营所需要的持续盈利和稳定的现金流。项目开发贷款财政拨付增资经营盈利经营租赁出售物业管理社会服务土地整理开发新城建设开发资金来源运作方式经营收入园区服务股权投资4、现代农业区借鉴外地先进经验，按照土地流转的法规程序，吸引社会资本参与，引进现代的科学技术和生产管理方法，成立现代农业企业，对农业区进行规模化、集约化、市场化和农场化经营。农民承包的土地流转给农业企业，获得土地租金，农民转变为企业农业工人，获得工资收入。土地使用权土地租金工作工资报酬土地A农业工人A现代农业企业土地使用权土地租金工作工资报酬土地B农业工人B1、社会效益项目的建设有利于拉动投资和消费，进而促进经济增长。三、科技新城投融资效益分析（一）政府宏观层面项目建设完成，优化了社会投资环境，吸引更多的企业落地投资，促进了我区的经济发展。项目建设完成，区内企业发展更加受益，促进企业的发展壮大，增加了我区财政收入。2、经济效益廖沟河沿岸具有独特的生态景观资源，通过科技新城的建设可以创造丰富的滨河公共空间，为市民提供一个环境优美、生态宜居的现代化社区。3、生态环境效益4、产业功能完善随着科技新城功能的不断提升，产业功能逐步复合化，更加完善。功能策划：科技新城凭借自身所处的外部环境和内部需求判断应具有以下功能为一体的综合化平台——高新产业功能（研发、管理、孵化、培训、居住……）产业高端配套服务（会议、会展、商务交流、商贸金融……）都市休闲功能（生态景观、休闲娱乐、文化体育、餐饮购物……）序号名称工程费用工程建设其他费预备费建设期利息总投资一新型社区（二、三期）103888.0011227.8610100.1018500.00143715.96二新农村公益事业服务区129088.0013081.4010822.1123824.28176817.79三商业服务区37385.006809.378000.167410.5259604.95四产业配套区63968.533838.115424.5312679.9685911.11五科技研发区74291.7018457.707419.9414726.24114895.37六现代农业示范区13199.33395.9813595.31

合计421622.5653416.3841766.8477141.01593946.791、科技新城建设总投资估算表单位（万元）（二）公司经济效益分析序号名称指标盈利模式总投资(万元)总收入（万元）备注1金色嘉苑出售部分13.25万㎡销售收入18806.9117225按1300元/㎡2金色嘉苑公建部分13.46万㎡代建收入22986.2225284.8510%代建利润3新农村教师公寓19.5万㎡销售收入28399.9632659.9610%投资利润4新农村产业配套区4797.4亩代建收益85911.1396220.4712%代建利润5现代农业示范区22平方公里政府补贴13595.3113595.31政府补贴6新农村公益事业区1000亩政府回购176817.81194499.610%代建利润7新农村商业服务区1500亩销售收入59604.9971525.9920%投资利润8土地招拍挂收益（估算）3000亩土地收益21000070万/亩合计

593946.79661011.182、项目收益分析项目总投资预计59亿元，总收益预计66亿元，从经济效益上分析是切实可行的。项目总投资59.4亿元，高新区财政及海达公司3年内需提供项目建设资本金17亿元，占总投资的28.6%。向中国农业发展银行等金融机构申请项目建设贷款42.4亿元。3、投融资实施方案4、壮大公司规模，实现良性发展（1）整合资源，科学经营，壮大公司规模

管委会向海达公司注入项目启动资本金，是公司重要的现金流管委会向海达公司支付项目代建款，是公司重要的资金来源政府购买海达公司服务，是公司稳定的现金流自主经营型项目（房地产开发、物业管理），是公司实现稳定持续的盈利和现金流现金流

科技新城路桥、水务等基础设施资产产权划入海达公司，增加公司的净资产规模，扩大了公司融资能力（发展初期）海达公司通过控股、参股等方式，吸收引导社会资本，组建子公司，参与准公益型项目的建设、经营和管理，增强其融资能力资产壮大（2）完善公司治理结构，突出公司主业，开拓业务范围公司通过科