商业及住宅项目前期物业入住装修管理方案

商业及住宅项目前期物业入住装修管理方案实务物业管理阶段是物业公司实施公共设备设施管理与商家及业主服务功能的重要阶段，由入住装修阶段、日常管理运作阶段二个部分组成。入住装修阶段，我们将装修管理和治安管理确立为这一阶段的工作重点。装修管理上，实施装修管理的“一把手工程”，由物业公司总经理亲自挂帅，主抓装修管理，向开发商和商家及业主负责。实行公司、客户服务中心层层承诺，对装修管理人员绩效实行奖励与惩罚相结合的管理方式，对商家及业主装修实施严密的监管，确保装修管理总体目标的实现。治安管理上，我们将依据入住期的治安形势和商家及业主的心理需求，实施“人防为主，技防、物防为辅”的治安管理方式，加强对装修队、外来人员、搬运队等流动因素的监管，确保“管理无盲点，治安无事件”。（一）前期措施介入、合理规划针对小区实际情况，提前准备管理方案在前期介入工作中，我们一方面参与小区规划建设，另一方面，紧密结合小区的实际情况，提前准备管理方案，提交详实科学的物业管理可行性调研报告。对小区的物业管理进行准确定位，并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案、围合式环境方案等。利用商家及业主讲座提前对商家及业主装修管理进行宣传为了更好地实施将来对小区的管理，我们把对商家及业主的宣传作为前期介入的一项重要工作。通过宣传讲授有关知识，并组织部分商家及业主参观学习，以求取得良好的社会效果，为日后管理工作的开展打下基础。做好验收接管工作通过接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应紧急事件的处理方案，真正做到有备无患，防范于未然。验收与接管程序如下：成立验接小组成立验接小组制订验收标准及处理方案制订验收标准及处理方案接管移交手续书接管移交手续书审查资料、图纸、亲临现场逐项检查，发现问题，做好记录，督促整改。审查资料、图纸、亲临现场逐项检查，发现问题，做好记录，督促整改。签订移交书面手续，做好遗留工程备案签订移交书面手续，做好遗留工程备案签订物业保修方案签订物业保修方案（二）入住装修阶段的管理措施1.交房手续（1）办理入住手续流程，根据商家及业主与开发商在交房时，出具交房（入伙）通知单才能办理：商家及业主接房《交房通知单》；《交房通知单》；产权人身份证或其他有效证件复印件2份，核对原件；若为代理人接房，需提供产权人《接房委托书》及委托代理人身份证或其他有效证件复印件2份，核对原件。物业处向商家及业主发放文件资料1.《业主手册》；4.《装修特别提示》；1.《业主手册》；4.《装修特别提示》；2.《业主临时规约》；5．《区域防火责任协议书》3.《物业管理服务协议》；商家及业主填写、签订相关表单、文件填写《业主基本情况登记表》；填写《业主基本情况登记表》；签订《物业管理服务协议》一式两份；签订《区域防火责任协议书》一式两份。商家及业主交纳相关费用综合物业管理费；综合物业管理费；水电周转金；其它代收费用（如二次装修垃圾清运费）。与商家及业主进行商业及住宅验收交接查验配套设施；4.查验土建、门窗；查验配套设施；4.查验土建、门窗；2.查验配电箱系统、安防系统；5.抄记水、电、煤气表底数。3.查验给排水系统；钥匙交接、建档签署《房屋验收交接确认单》、《收楼承诺书》；签署《房屋验收交接确认单》、《收楼承诺书》；房屋钥匙交接；建立业主档案。（2）办理入住手续采取的便利措施办理入住手续，我们将坚持八字方针：热情、周到、高效、便利。我们采取的便利措施是：设立办理入住专用接待服务室，由专职人员提供周到的一站式服务。精心安排入住程序，商家及业主随到随办，正常情况下，从进入办事大厅到领钥匙验房30分钟内办毕。提前与供电局、自来水公司、电信部门、有线电视签订代办业务协议书，代办有关业务，方便商家及业主，减少麻烦。同时，为商家及业主提供多项免费咨询和维修服务。提供有偿上门维修服务项目。2．装修管理，确保无违章装修为维护外观形象的统一、美观，保障小区智能系统的正常使用功能不被破坏，我们将从实际出发，以小区景观设计、露台搭建、阳台封闭为装修工作的监管重点，根据以往的装修管理经验与教训，为打好装修管理的攻坚战，公司在小区的装修管理上实施“一把手工程”，由项目经理亲自抓装修管理，着重“装修宣传——装修审批——装修跟踪监管——违章装修即时处理——装修全程验收”五个环节的工作，力争“服务在一线，监管在一线”。为正面引导商家及业主装修，物管公司将联络几家名牌装修公司为商家及业主提供免费装修咨询、装修设计服务。拟采取的违章装修控制流程：业主办理入住手续对业主、装修施工队提供装修特别提示业主办理入住手续对业主、装修施工队提供装修特别提示申报装修，严格审核装修方案，签订装修合约，缴交装修押金申报装修，严格审核装修方案，签订装修合约，缴交装修押金楼管员、治安巡逻员、消防管理员、工程人员交叉监督各部门经理监管楼管员、治安巡逻员、消防管理员、工程人员交叉监督各部门经理监管+发现违章装修发出通知，上门工作，以理服人，说服业主，让业主整改发出通知，上门工作，以理服人，说服业主，让业主整改采取劝阻措施向职能部门反映情况以取得行政上的支持经济手段、法律手段解决采取劝阻措施向职能部门反映情况以取得行政上的支持经济手段、法律手段解决装修宣传，切实到位为加强装修宣传的力度，我们将在入住初期策划一项大型活动，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起客户服务中心与商家及业主的桥梁，真正提高商家及业主按章装修的自觉性。装修审批，严把“三关”依据我们多年管理的经验，在审批过程中，将会出现一些不良现象，例如某些觉悟较低商家及业主为了个人利益，利用人情关系，或者在装修方案上制造模糊概念，以达到违章装修的目的。针对小区物业管理上可能出现的特殊情况，以及装修管理上对智能设施管线，公共管线保护的特殊要求，我们将一方面采取对商家及业主申报的装修方案进行严格审批，一方面加强装修审批人员的内部管理，以确保装修审批严把人情关、金钱关和技术关。装修审批重点如下：保证商业及住宅设施的正常使用功能。审核重点：商业及住宅结构、智能化设施及管线；供水、供电管线。保证商业及住宅外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、天台（跃层房）、空调安装及管线走向。装修材料符合防火规定。（3）建立细致严密的装修跟踪监管体系商家及业主装修施工，指定客户中心客户主管、客服助理、实施“全过程”追踪监管，每天巡视施工现场不少于1次，通过现场巡查与商家及业主沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在初始阶段。工程维修中心专门设置有装修检查组，对商家及业主装修进行巡回检查，可在违章初期发现制止违章。同时协调秩序维护员、客服人员也要对装修进行监管。形成立体式的装修监管网点，维护好智能设施管线、公共管线，杜绝违规搭建，把违章装修消灭于萌芽阶段。此外，在加强监管的同时，在商家及业主入住装修高峰期，对楼前绿地加以保护，使之不被破坏。商家及业主装修实施袋装化，指定地点投放，确保小区绿化完好。（4）处理违章装修的四个手段说服手段。商家及业主出现违章装修，管理人员在2小时内，上门做好商家及业主的思想工作，礼貌地向商家及业主解释装修规定，耐心地向商家及业主说明违章装修造成的危害。做到以理说服商家及业主，以情感化商家及业主，争取商家及业主的支持和谅解，让商家及业主自觉接受整改要求。经济手段。在商家及业主装修申报时，按规定交纳装修押金，出现违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，针对违章情况，采取扣除装修押金、等经济手段控制，从经济上控制商家及业主的违章装修。行政手段。对有一定身份的人士，装修监管人员在实施监管时有心理压力。我们将通过规划局、建委、房管局，在商家及业主一意孤行的情况下，向他们反映情况，取得行政上的支持，通过行政压力督促整改，同时将采取其他方法，制止违章装修施工。法律手段。商家及业主装修申报手续中，客户服务中心分别与商家及业主、装修施工单位签订具有法律效力的“装修协议书”和“装修责任书”，分清客户服务中心、商家及业主、装修施工单位之间的责、权。同时，根据建设部110号令，对住宅装修进行法制管理。对违章装修并无视一切的商家及业主，我们通过法律途径予以解决。通过上述管理措施的实行，我们深信一定能做好装修管理的工作。入住期治安管理（1）秩序队伍建设——建立一支高素质的治安队伍。治安队伍建设，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。秩序员选聘退伍的优秀军警战士，这批战士具有良好的思想品质和精湛的业务技能。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。秩序员管理引入轮换制和淘汰制，由公司秩序管理中心统一调度，对服役一年的秩序员，进行轮换上岗，在年终考评中，实行未位淘汰制，淘汰率不大于10%，保持秩序员的高素质和战斗力。（2）确立治安重点——加大对入住期人流、物流、车流的有效监控：人流控制对来访人员须通过门岗，与商家及业主通话后方可进入，并进行访问登记和离去注销手续。对装修、搬运人员采取出入证管理，并交装修管理保证金，对他们的活动范围进行一定限