黔南房地产市场运行分析与展望

黔南2013年房地产市场运行分析与展望

2013年以来，黔南州在州政府的有效调控下，依照西部大开发战略目标，经济实现快速发展，人民生活水平大幅度提高，为黔南州房地产业的发展提供了良好的机遇。黔南州房地产业经过“洗礼”，正由成长期向成熟期迈进。和上年同期相比，房地产市场呈现出良好的发展势头。一黔南州房地产市场投资情况2013年以来全州共计在建房地产项目156个，总占地面积727.65万平方米，项目规模共计1961.03万平方米，累计完成房地产投资121.77亿元，占全年目标任务90亿元的135.3%，同比增长70.09%。其中，都匀市完成投资22.47亿元，福泉市完成投资5.77亿元，龙里县完成投资9.01亿元，瓮安县完成投资15.3亿元，惠水县完成投资14.33亿元，贵定县完成投资9.22亿元，独山县完成投资13.65亿元，荔波县完成投资6.68亿元，罗甸县完成投资3.56亿元，三都县完成投资3.64亿元，长顺县完成投资4.92亿元，平塘县完成投资2.87亿元，都匀经济开发区完成投资10.35亿元。二黔南州各地期房含现房销售情况2013年全州房屋施工面积1262.92万平方米，比上年同期增长57.1%；本年新开工面积536.53万平方米，比上年同期增长128.2%；竣工面积141.83万平方米，比上年同期增长94.4%。全州完成商品房期房含现房销售总面积249.61万平方米，同比增长30.16%，占年度目标任务150万平方米的166.4%；商品房总销售金额85.88亿元，同比增长30.77%，占年度目标任务45亿元的190.84%。其中，都匀市期房含现房销售金额19.67亿元，销售面积52.02万平方米；福泉市期房含现房销售金额5亿元，销售面积14.09万平方米；龙里县期房含现房销售金额11.32亿元，销售面积23.71万平方米；瓮安县期房含现房销售金额17.76亿元，销售面积51.18万平方米；惠水县期房含现房销售金额7.55亿元，销售面积24.42万平方米；贵定县期房含现房销售金额5.39亿元，销售面积17.7万平方米；独山县期房含现房销售金额6.77亿元，销售面积18.87万平方米；荔波县期房含现房销售金额4.64亿元，销售面积20.02万平方米；罗甸县期房含现房销售金额1.9亿元，销售面积6.82万平方米；三都县期房含现房销售金额2.04亿元，销售面积6.65万平方米；长顺县期房含现房销售金额3.22亿元，销售面积12.52万平方米；平塘县期房含现房销售金额0.62亿元，销售面积1.61万平方米。三黔南州各地房地产市场销售价格走势分析2013年黔南州房地产市场销售价格走势较平稳，全州住房均价为3047.15元/平方米。都匀市住房均价3481.24元/平方米；福泉市住房均价3548.62元/平方米；龙里县住房均价3400元/平方米；瓮安县住房均价3270.1元/平方米；惠水县住房均价3091.72元/平方米；贵定县住房均价3045.19元/平方米；独山县住房均价3587.7元/平方米；荔波县住房均价2317.68元/平方米；罗甸县住房均价2785.92元/平方米；三都县住房均价3067.66元/平方米；长顺县住房均价2571.88元/平方米；平塘县住房均价2850.93元/平方米。都匀市、福泉市、荔波县、罗甸县、长顺县、独山县、龙里县等地区的住房价格稳中有升，较上年同期平均上涨15.51%。黔南州各县市正积极开展城市建设，城市基础设施和公共服务提升，并起到了一定的刺激作用。都匀市现有开发楼盘均较大，开发周期长，处于大体量楼盘后期持续、新楼盘屹立的开发现状。从市场销售来看，都匀市中小户型供不应求，但是受到房地产市场大环境的影响，商品房成交量平淡，住房价格平稳中趋于上升。惠水县住房价格较上年同期下降3.4%。惠水县靠近贵阳城区，受到包括贵阳市花果园等在内的超大型楼盘项目的扩张建设的影响，且由于贵阳总体房价下降，对惠水县的外来购房需求也造成较大冲击。瓮安县住房价格较上年同期上涨25.63%，主要原因是：瓮安县的城市建设已进入快速发展期，瓮安新城区的建立带动了房地产业的飞速发展，2013年瓮安县新建房地产项目20个，项目规模148.52万平方米，住宅小区及物业服务环境的变化促使商品住房需求量大幅上涨，住房价格也随之上涨。四黔南州房地产市场存在问题2013年黔南州房地产市场呈现回升状态，表现为价格稳中有升，开发进度、投资总额较上年同期有较大增长，但整体仍受国家房地产业调控大环境的影响，销售量增长缓慢，归集原因有以下几点。（一）国家针对房地产业税收和信贷差别化政策的实施，提高购房门槛对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。购买第三套住房的家庭不允许贷款。在紧缩政策下，房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的背后，是潜在的巨大风险。（二）企业融资困难、消费者信心不足一是受国际金融危机和全国房市低迷大环境的影响，消费者信心不足，导致购房者认为商品房还有一定的降价空间，持币观望，买卖双方处于博弈状态；二是近年来房地产市场投放量较大，供需矛盾有所缓解，但刚性需求仍不乐观，供求矛盾仍十分突出；三是房地产开发商市场预期过高，盲目扩张，导致资金运转困难。（三）房地产市场监管机制仍有待完善房地产市场涉及部门很多，但目前部门协作力度还不够，今后需要政府各部门通力配合，在房地产市场土地出让、项目规划、施工管理、销售监管等环节上齐抓共管，形成合力，引导和规范房地产市场的发展。五对黔南州房地产市场的意见和建议（一）加强房地产预售资金的监管力度按照国务院《注册资本登记制度改革方案》（国发〔2014〕7号）的规定，不再对房地产开发企业注册资本进行审核。按此规定，工商局实行了新的工商登记制度，放宽原有的注册资本登记，改为注册资本认缴登记制，大幅度降低了公司的设立门槛，推动政府管理方式由事前审批为主向事中、事后监管为主转变，更加有利于形成宽松准入、公平竞争的市场秩序。国务院部署这样一项全局性的改革工作，对各级政府部门提出了很高的要求，对黔南州房地产管理工作提出了新的考验。同时随着国家房地产调控政策的陆续出台，银根收紧，停止三级以下企业的项目贷款，收紧按揭贷款规模，容易造成房地产企业资金链断裂。为了保护购房人的权益和促进房地产市场的健康发展，加强房地产预售资金监管已刻不容缓。（二）加强土地出让环节的规划管理黔南州在土地出让时一般设置了容积率、建筑密度、绿地率、用地面积等强制性指标，但随着经济社会的发展，仅设置以上指标已经不能满足现实需求，建议设置小区主要出入口、小区内电力、通信、闭路电视、供水、排水、宽带、燃气综合管沟、停车位（库）等与基础设施配套相关的指标，避免重复建设、重复开挖，切实维护购房人的合法权益。（三）政府加强调控，促进房地产市场稳步发展黔南州城镇化率的提高，将会极大地促进黔南州的房地产业发展，但是国家不断加强对房地产市场的调控力度，黔南州的银行贷款占房地产开发投资的比例不断下降，各县（市）要控制好每年的土地出让和棚户区改造规模，防范系统风险的发生。根据2013年底对黔南州国有土地上登记的住宅存量房、空置房的调查数据，因为黔南州并无标准的空置率算法，所以黔东南局分两类统计：一类是已销售的房屋，将最近三个月用电量为零的认定为空置房，另一类是已发放预售许可但未销售的房屋。将城乡空置房屋套数除以城乡存量房屋总套数，得出住宅房屋空置率。结果显示，黔南州有5个县市空置率超过10%