碧桂园沪苏区域张家港城东启动会

内部资料严禁外传沪苏区域张家港城东碧桂园启动会

张家港城东碧桂园

2017年1月10日项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二

目录张家港是沿海和长江两大经济开发带交汇处的新兴港口工业城市。张家港在经济、文化、金融、商贸、会展、服务业和社会建设等领域成就显著，连续多年位于全国百强县前列。2、张家港市面积999平方公里，其中陆域面积777平方公里，拥有2个国家级开发区，辖8个镇和1个现代农业示范园区、1个旅游度假区。一、项目概况-城市简介宏观经济指标2015年全市常住/户籍人口126.3万/92.89万市区常住人口80万全市GDP/同比2230亿/7%人均GDP17.8万元财政收入/同比377亿元/-8.0%城镇居民人均可支配收入4.14万元/8%城乡居民储蓄余额/同比966.58亿元/9.6%社会消费品零售总额/同比490.76亿元/7.8%固定资产投资/同比756.05亿元/-3.1%房地产开发投资（亿元）145.74全市商品住宅销售面积（万㎡）180平均交易价格（元/㎡）9948

全市汽车拥有量25.3万辆

往上海方向一、项目概况-城市布局

张家港市常住人口126万人GDP2015年总量2230亿元全国百强县级市排名第3张家港人均GDP接近17.8万元人均GDP发达我司项目距离时间张家港碧桂园0.7km2min塘桥镇政府2.8km6min在建高铁站5km10min在建黄泗浦公园1km2min港城长途客运站8km12min市政府核心区沿江城际铁路沪通铁路塘桥镇塘桥新项目张家港碧桂园（塘桥项目）通苏嘉城际铁路张家港城东碧桂园地块位于张家港高铁新城范围塘桥镇中位置市政景观河-三干河畔镇政府在建高铁站5一、项目概况-项目区位灵山胜境中华孝道园张家港市区张家港碧桂园塘桥新项目塘桥南丰常熟无锡凤凰塘桥副城区（高铁新城）位于张家港市东南部，地处中国沿海和长江两大经济开发带交汇处，上海、南京、苏州、无锡、常州、南通等大中城市环列四周。工业是塘桥镇的支柱产业，全镇现有工业企业1000多家，其中外商投资企业90多家，投资总额4亿美元，并拥有华芳、银河、普坤、鹿港等7家集团型企业。全镇总面积94.4平方公里，总人口20万人，其中户籍人口8.9万人，下辖2个办事处、3个社区居委会、14个村委会。一、项目概况-区位配套目标地块具备优质的教育资源与商业配套，东侧500米为塘桥镇中心小学，南侧300米即为大润发商圈，未来该区域将成为成熟的高端居住区。3km教育配套距离/km1塘桥中心小学☆☆☆0.52塘桥中心幼儿园☆☆☆1.53塘桥高级中学☆☆☆1.7医疗配套1何桥社区卫生院☆0.82张家港市第三人民医院☆☆☆2.7商业配套1大润发商圈☆☆☆0.3景观休闲1黄泗浦生态园☆☆☆0.21KM0.5KM黄泗浦生态园何桥社区卫生院张家港市第三人民医院交通配套1张家港枢纽站☆☆☆☆☆5行政中心1塘桥镇政府☆☆☆2新项目地块72、塘桥镇简介—交通及区域规划塘桥板块塘桥镇新项目地块沪通铁路沿江城际铁路张家港枢纽站通苏嘉城际铁路5km一、项目概况-交通及区域规划塘桥镇东邻苏通长江大桥，南沿沿江高速公路，西接苏虞张一级公路和江阴长江大桥，北濒黄金水道长江，204国道直贯南北，338省道横跨东西。项目地块距离张家港枢纽站5km路程。张家港枢纽站是沪通铁路、沿江城际铁路和通苏嘉城际铁路的主要客运站，目前规划为二级大站，计划2018年开始运营，建成后将成为沪通铁路沿线的最大换乘车站。沪通铁路北起南通平东，与现有宁启铁路贯通，与规划中的沿江城际铁路、通苏嘉高铁相交会于塘桥。向南跨越长江，经张家港、常熟、太仓到上海安亭，全长137.3公里。按照规划，沿线需新建平东站、南通西站、张家港、常熟、太仓等8个客运、货运和客货运场站。83km1KM0.5KM黄泗浦生态园塘桥中心小学新项目地块4、学区情况说明周边教育配套现状【最好】塘桥中心幼儿园，1.5km，车程4min；【最好】塘桥中心小学，0.5km，车程2min；【最好】塘桥高级中学，1.7km，车程4min；地块学区配套方案目标地块目前学区规划为塘桥中心小学，地块距离仅0.5km。塘桥中心幼儿园塘桥高级中学一、项目概况-教育规划

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二二、投资回顾-地块基本信息1、地块南侧为富民路，北至新泾撸，西至西环路，交通便利；2、地块东侧为塘桥中心小学，教育资源优越；3、地块南侧为大润发商圈，商业配套完善。占地：145.8亩容积率：2.5成交地价： 330万元/亩成交总价：48112万楼面地价：1980元/㎡付款时间：2017/1/19是否可提前预售：否建筑密度：≤35%建筑限高：80米商业比例：8%是否符合土规：是是否符合林规：是是否符合城规：是是否具备开工条件：是塘桥中心小学大润发南至富民路西至西环路北至新泾路暨阳湖生态园二、投资回顾-土地市场情况2016年起，张家港土拍成交价明显提高，恒大等品牌房企增大张家港土地投资力度。暨阳湖生态园二、投资回顾-总结事项是/否描述城市是否存在富裕人群是塘桥镇现有工业企业1000多家，其中外商投资企业90多家，投资总额4亿美元，并拥有华芳、银河、普坤、鹿港等7家集团型企业，大量产业富裕人群。当地有钱人改善需求是否还有释放空间是目前塘桥镇主要在售项目较少，而本地及周边乡镇富裕人群较多，买房提升居住品质需求旺盛，因此市场需求仍未被充分释放，有挖掘空间。区位是否被有钱人认可是目标地块位于大润发商圈北侧300米，紧邻西环路，交通便利，配套有优质教育资源，附近均为洋房、别墅等高品质住宅区，被有钱人认可。是否能够配备当地最好的学校是该项目配套塘桥镇中心小学、塘桥镇高级中学，塘桥镇中心幼儿园，均为塘桥镇最好的教育资源，在本镇受认可度均较高。精工产品是否具备竞争力是我司精工产品与竞品户型在户型排布、面宽、得房率方面具有竞争优势。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二三、营销策略—房地产数据三、营销策略—房地产数据2013-2016年张家港房地产市场共成交土地面积184.8万㎡，成交土地总建面积为385.6万㎡（按最高容积率算），其中主要成交量集中在2013年，成交土地总建面积约占总建面积的60%；地价迅速上涨。2013年，吾悦广场楼面价1313元/㎡；2016年5月，中梁地产最终成交楼面价5071元/平米拍得与碧桂园翡翠湾比邻的地块；2016年8月18日，城西永安路楼面价7236元/㎡。2016年12月12日，一干河路东侧楼面价6083元/㎡。土地成交情况：年度用地面积建筑面积成交总价成交楼板价幅数2013年99765619416929040594656252014年191795469898115366245532015年246684551455136524247652016年41166089255748224051885汇总184779538556021638189369438三、营销策略—房地产数据三、营销策略—房地产数据上图可以看出，从张家港房地产市场2013-2015年近三年市场供销情况来看，该市场近三年新增房源面积分别为67.63、105.86、116.33万㎡，以上数据可算出，该市场这三年整体住宅供应面积为289.82万㎡，平均每年新增房源96.61万㎡，三年总去化面积为323.19万㎡，房源平均去化速度为107.73万㎡/年。注：以上数据来源于中指图：2016年1~10月张家港市区成交量价图2016年以来，房地产市场持续向好，供需两旺；2016年前10个月张家港市区在售项目商品住宅销售99.39万㎡，月均去化9.94万㎡；据统计截止2016年10月张家港市区商品住宅存量79.01万㎡，预计去化周期约8.0个月。房地产销售情况：16目前塘桥镇在售楼盘较少，主要在售项目御景天成与张家港碧桂园，毛坯均价6800-7000元/㎡；铂金名邸（多层及别墅）和金银岛（别墅）还未开盘。DCABA.御景天成土地信息：113.7亩容积率：3.3成交单价：269万/亩楼面价：1222元/㎡成交时间：2012年6月6日产品：高层100-140㎡销售情况：项目一期已交付，二期2016年5月底开盘，推售2栋约140套，2个月内售罄，毛坯均价6800.B.张家港碧桂园占地面积：233亩容积率：2.35成交单价：267.8万/亩楼面价：1709元/平米成交时间：2014年3月销售情况：2014年12月首次开盘毛坯约6000元/㎡，目前约6800元/㎡，累计推售1927套，已去化1915套。C金银岛土地信息：占地104.5亩容积率：1.5成交单价：218万/亩楼面价：2180元/㎡成交时间：2016年1月产品：独栋、联排别墅销售情况：未开盘；双拼毛坯均价12000元/㎡。D.铂金名邸土地信息：75.6亩容积率：1.2成交单价：228万/亩楼面积：2851元/㎡成交时间：2016年8月2日产品：小高层100-140㎡销售情况：未开盘；洋房毛坯均价9000元/㎡；别墅毛坯均价12000元/㎡。新地块三、营销策略—竞品概况三、营销策略—竞品概况1720（1）竞品与目标地块基本数据对比三、营销策略—竞品对标对比项目御景天成目标地块占地113.7亩145.8亩容积率3.22.5建筑面积25.01万m224.30万㎡每亩地价269万/亩330万/亩楼面地价1222元/m21980元/m2当前售价/定价高层毛坯6800元/m2暂定毛坯7500元/m2首期开盘时间2013/102017/7累计销售121409m2/待开发+销售115112m2/1821（2）竞品与目标地块结论对比三、营销策略—竞品对标评价项目御景天成目标地块对比结果交通区位高铁新城内，同享交通配套高铁新城内，同享交通配套☆☆周边配套镇中位置，同享配套镇中位置，同享配套☆☆自然景观资源无黄泗浦生态园+三干河☆☆☆开发商品牌金宾仕千亿房企地产十强☆☆☆规划高层洋房多层+高层洋房☆☆☆区内园林环境已交房，口碑较差七重立体园林，层次分别、四季时花☆☆☆区内配套自带商业配套，较完善自带商业配套，较完善☆☆产品点评一期户型一般，二期推出升级大平层产品区域内相对稀缺☆☆☆备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品三、营销策略—竞品对标项目名称竞品户型YJ118户型对标结果基本情况面宽*进深15.2×7.112.6×12.3☆☆☆层高2.9米2.9米☆☆梯户比两梯三户两梯三户☆☆首层架空/大堂层高3米非架空☆建筑形式高层高层☆☆☆面积情况建筑面积126.67平方米128平方米☆☆实得面积赠送面积（3）竞品与目标地块产品对比御景天成我司户型三、营销策略—竞品对标项目名称竞品户型YJ118户型对标结果朝向开间客厅朝向/面积/开间南/20.16方/4.2米南/14.8方/3.7米☆主卧朝向/面积/开间南/17.28方/3.6米南/14方/3.5米☆南向房间数量1个2个☆☆☆功能区分房间数3房3房☆☆阳台数1个2个☆☆☆卫生间数2个2个☆☆装修情况装修标准（元/平米）（毛坯）（毛坯）☆☆客厅/卧室（材质/品牌）（毛坯）（毛坯）☆☆厨房/卫浴（品牌）（毛坯）（毛坯）☆☆电器（品牌）（毛坯）（毛坯）☆☆价格单价68007500☆☆☆总价86.36万96万☆☆☆实得单价（4）竞品与目标地块产品对比三、营销策略—项目机会分析市场及对比竞品，项目机会点：板块优势：镇东及镇北周边有成熟的工业园区及大量私人厂主，有一定的经济实力。区域优势：地块东侧0.3km有塘桥镇中心小学，南侧0.5km为大润发商业圈，教育、商业等配套优越。成本优势：碧桂园品牌已落地，主城区可实现多盘联动，降低营建费用及运营成本。微观市场：塘桥镇规划定位为张家港市副中心、高铁新城，是城市未来发展方向，随着沪通铁路、沿江城际铁路通车之后，区域发展可期。土地供求：塘桥镇近4年土地供应量稀缺，价格持续上涨，未来可供应的存量有限。。三、营销策略—项目定位购买力：持续稳定或上升的购买群体地域：履盖全市，周边镇区消费观念：心态开放，易接受新鲜事物在外接受接受教育回流人群广泛接触外界信息的企业主思想开放，有追求的新青年私营业主大型企业白领行政事业单位公人员市场需求品牌需求更高品位生活更好居住环境时尚感：追逐时尚元素稀缺感：占有稀缺身份感：渴望获得尊重给您一个五星级家/敬献有成就的人强调“奋斗”“感恩”追求“阳光”“舒适”“健康”产品特色低总价、高铁新城区位黄泗浦旁、三干河畔大润发商圈、优质教育资源面积100-180㎡，高品质洋房产品单价7500元/㎡，总价75-135万客户形象产品售价三、营销策略—策略要点攻心项目客户团队定位：区别传统住宅的定位，着重“宜居”生活描绘，煮茶读字，触手可及。线上：去地产化营销，从情怀入手，直击客户心理。线下：联合政府、媒体等，利用未来交通、规划等利好，凸显板块价值。属性：聚焦80、90后，对生活及品牌有一定追求的中产阶级，避免和竞品的同质化竞争。体验：举办别致新颖的活动，满足客户对品牌满足，形成圈层平台，实现口碑传播。销售：要求形象、穿着、言语气质佳，对项目认知及价值体系认知佳，在当地具有人脉储备及关系，具有深拓客潜质。物业：无论是现场环境打造，还是服务人员，形象，气质，都“暖心”、有人情味，让客户被感动。三、营销策略—推广思路

品牌立势期（张家港片区联合品牌发布会）造势蓄客期开盘冲刺期12月19日摘牌5月中产品发布会7月中旬示范区开放7月底项目开盘城市所向智慧新生形象落地高铁新城里的宜居社区碧桂园品牌经老项目已深入人心，全新形象全新产品，再次起航，重新定义高铁新城新秩序宣讲重点：地产三强，3000亿地产航母至高品牌，产品全新升级，宜居社区。高铁新城聚变未来“价值认同+产品力”炒作公园里高铁旁

轻叩宜居人生塘桥镇规划定位为张家港市副中心、高铁新城，是城市未来发展方向，随着沪通铁路、沿江城际铁路通车之后，区域发展潜力巨大。宣讲重点：淡化塘桥，强化高铁新城，区域发展潜力，投资自住两相宜再一次蝶变港城“升级产品+物业园林”导入高铁门户启幕智慧新生活升级产品，内外兼修的园林，高品质服务，千亿品牌精铸宣讲重点：产品理念、社区、园林、物业、品牌、投资属性开启智慧生活新时速“户型解密”导入公园旁三干河畔实用三房实用产品和户型，户型细节解读，社区亮解密宣讲重点：产品细节剖析、户型亮点三、营销策略—销售计划2017年二次推售2017年后续推售2017年首次推售产品户型面积段（㎡）17年首推17年二次推售17年后续推售套数面积（㎡）金额

（亿元）套数面积（㎡）金额

（亿元）套数面积（㎡）金额

（亿元）洋房YJ11897-125255294442.23312363792.731285138,09810.36YJ1801846011,0400.83///10018,4001.38商业//

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/49730.75车位////////

1,086540500.65小计//315404843.05312363792.73

2,37121552113.14三、营销策略—关键节点时间事项2016年12月19日摘牌2017年7月15日示范区开放（内控）2017年7月30日首期开盘（内控）

营销关键节点开盘当月预估去化70%，按套去化220套，按金额去化2.16亿。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二四、前置策划-项目部组织架构A项目部组织项目总经理伍仲滨项目副总经理曹润震工程部经理综合部营销部工程管理、监理资料员待定工程（监理）部人力/行政/后勤等土建工程师占东辉周天虎营销营销经理柏建军吴梅鑫水电工程师高震生项目部项目副总1人综合部1人营销部2人工程部5人目前已到位6人。成本、开发、财务等由城市公司平台职能部门负责。四、前置策划-人员职责B项目部组织策划部门姓名岗位责任分工综合部伍仲滨项目总经理全面负责项目管理工作。曹润震项目副总经理全面协助项目总展开工作吴梅鑫人力及办公专员负责项目部行政、后勤及人事管理工作。营销部柏建军营销部经理全面负责销售板块工作。戴箐营销部副经理工程（监理）部待定工程部经理全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。占东辉、周天虎土建工程师现场工程师。高震生水电工程师负责装修，水电，市政配套等工作。待定资料员负责图纸，合同，收发文等工作设计部门综合楼输出成果完成日期博意广东设计院综合楼单体方案1月15日综合楼基础图1月16日综合楼施工图1月22日综合楼装修水电暖图1月24日装修设计院综合楼装修材料表2月8日综合楼装修水电条件图2月15日综合楼装修施工图2月22日综合楼软装3月1日设计部门板房输出成果完成日期装修设计院板房装修材料表2月8日板房装修水电条件图2月15日板房装修施工图2月22日板房软装3月1日设计部门管网及景观输出成果完成日期博意设计院地下室方案确定1月15日示范区周边地下室施工图1月22日景观设计中心景观方案2月22日泳池施工图2月26日园建施工图3月7日水电结构图3月15日绿化施工图3月22日设计部门首推货量区输出成果完成日期规划设计院总平方案1月14日总平施工图2月22日博意广东设计院货量桩基图2月27日货量单体施工图3月15日货量区装修水电暖图3月17日货量地库图3月10日永久性围墙3月20日装修设计院货量装修图3月20日人防设计院人防设计图待定景观设计中心货量景观图待定四、前置策划-设计主线四、前置策划-合约主线（展示区）序号招标工程名称进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1桩基工程2017.1.15一期范围2017.1.3定标2一标段总承包工程2017.1.15一期范围2017.1.3定标3临水、临电及活动板房工程2017.1.17一期范围2017.1.13未定标4展示区绿化工程2017.5.20展示区范围2017.3.10未定标5展示区园建工程2017.5.10展示区范围2017.1.20未定标6铝合金门窗工程2017.5.10样板房、综合楼2017.1.20未定标7室内装修工程2017.5.1样板房、综合楼2017.1.20未定标8泛会所装修工程2017.5.20展示区范围2017.1.20未定标9亮化工程泛光照明2017.6.5展示区范围2017.3.10未定标10营销围挡、广告标识工程2017.6.25展示区范围2017.4.10未定标四、前置策划-合约主线（首推货量区）序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1土石方工程2017.1.10一期2017.1.5定标2基坑支护工程2017.4.10一期2017.2.20未定标3铝合金门窗工程2017.5.10一期2017.2.20未定标4防火门工程2017.5.15一期2017.2.10未定标5室内精装修2017.4.30一期2017.1.20未定标6入户门工程2017.6.15一期2017.2.10未定标7现代筑美2017.5.30一期2017.2.10未定标8栏杆工程2017.5.20一期2017.2.10未定标9消防工程2017.4.20一期2017.2.10未定标10电梯工程2017.4.25一期2017.2.10未定标11智能化工程2017.5.15一期2017.2.10未定标12园建工程2017.5.10一期2017.1.20未定标13绿化工程2017.5.20一期2017.3.10未定标14泛光照明2017.5.20一期2017.3.10未定标15市政供水2017.5.20一期政府垄断——16市政供电2017.5.20一期政府垄断——17燃气工程2017.5.20一期政府垄断——18电视、网络工程2017.5.20一期政府垄断——四、前置策划-采购主线甲供供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包B类）1防火门402月10日5月15日2淋浴屏风302月10日6月5日3锌钢组合栏杆302月10日5月20日4入墙整体衣柜302月10日6月5日甲分包责任人：周天虎序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）302月10日6月23日2配电箱302月10日5月5日3灯具类402月10日5月10日4开关面板302月10日5月10日5中央空调302月10日5月15日6电器类（抽油烟机、其他）302月10日6月5日7路灯、草坪灯、高杆灯302月10日6月20日8室内健身器材452月10日7月1日9石雕、铜雕、仿砂岩雕602月10日7月1日10户外用品类（游乐设施、花盆、陶罐、户外家具）452月10日7月1日11精装修类（门、木地板、楼梯扶手、橱柜）452月10日5月25日12家具（样板房）452月10日7月1日13饰品（样板房）452月10日7月1日14家具（综合楼）452月10日7月1日15饰品（综合楼）452月10日7月1日四、前置策划-采购主线序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1抛光砖、仿古砖302月10日5月25日2外墙涂料302月10日5月5日3内墙涂料302月10日5月10日4反应型防水卷材302月10日4月20日5火灾报警及消防联动控制系统302月10日5月5日6电线202月10日5月5日7电缆202月10日5月5日甲指（签三方合同）水泥、黄沙、模板等，需提醒跟踪总包单位确保材料供应乙供

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二五、报建策划-当地报建政策开、竣工要求办理施工许可证、交付备案，其中规划验收、消防验收是重点开工报建手续办理按照苏州张家港市相关要求预售条件按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。七层以下的商品房项目完成基础工程；七层以上（含七层）的商品房项目，有地下室工程的，完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，完成基础和三层结构工程。货币资本金

监管政策多层建筑(7层以下)200元/平方米，中高层建筑(7层至11层)280元/平方米，高层建筑(12层以上)360元/平方米，商业450元/平方米。所监管的必须是货币资金，不得以保函、信用证等冲抵。（预售证获取退40%，主体完成退40%，交付退20%）需签订监管协议，设定监管账户，预售款监管至少当月销售额的20%限购/限价不限购抗震设防等级六度融资条件

无冬歇期

无无

土地税费标准契税：3%；印花税0.3‰ ；土地交易服务费1元/㎡优惠政策

无五、报建策划-报建费用（建筑面积暂按298633.94㎡算，报建费用11911.9万，其中

含9276.9万可退，不含水电燃气通信等费用）建设工程规划证：2423.4万（不含土地证费用）工程证：配套费2100.1万、人防易地177.8万、图纸审查40万、地勘36万，交评15万、道路开口费及占用公路50万、日照4.5万、施工证：散装水泥59.6万、墙改238.3万、白蚁68.5万、有线电视费42.1万、人防相关费用（检测、审查、标示、预案编制）51万、档案费15万、电子档案服务费35万、（墙改和散装水泥可返还）土地证：1678.8万

契税1443.4万、印花税24万、耕地占用税201.7万、土地交易服务费9.7万预售证：11911.9万（含工程证+施工证+预售证费用）其中货币资本金8679万、民工保证金300万等（可退）重点+难点总平及建施审查需加强与规划局的沟通协调，日照、车位、绿化、建筑高度及相关地方法规需及时了解。图纸出图速度、图纸审查速度关系到整体进度。图纸审查、质监、安监、施工许可均需网上申报，较为繁琐，需提前做好准备。现场施工进度需加快，确保达到预售条件。五、报建策划-重点、难点五、报建策划-已的开展工作发改、规划、国土、住建、人防、供电水、燃气、消防、防雷等初步沟通、资料获取主要事项完成情况确定设计、环评、地勘单位获取周边市政道路管网信息、现场地形图、基准点移交详细地质勘探报告土地使用权合同、单位名称变更规划设计报建方案公示确定房产开发资质代办单位以及房产资质办理各项工作开展中项目立项2016年12月19日前（已完成）2016年12月21日（已完成）2017年1月20日前完成中间报告2017年1月16日完成2017年1月25日完成2017年1月19日完成资质证明2017年2月8完成确定环境影响评估，交通影响评估单位2017年1月10日（已完成）五、报建策划-报建关键节点完成规划设计初步方案国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证产权办理主要事项完成节点时间责任人：陈良2017年01月14日2017年01月10日2017年01月26日2017年03月15日B地块土地款全部付清2017年04月07日2017年04月20日2017年07月30日预售条件：含地下室高层完成首层结构待定待定（以工程为准）总平面定案规划许可证办理招投标办理质监安监办理施工许可证办理消防图审查五、报建策划-两证策划日照分析审查其他局办：房管民防消防市政镇政府规划交通立项人防设防规费交纳配套费人防费白蚁防治规划技术服务等等地勘审查勘察、设计进市备案设计单位负责人技术人员一览表全套施工图设计直接发包申请安全生产考核合格证书工程预算书与施工组织设计直接发包手续施工合同、专业分包、劳动分包合同、监理合同备案质监手续办理（五方责任主体签字）安监手续办理（施工人员意外

伤害保险）消防设计专篇及蓝图建设单位/设计单位证件材料消防报建施工图申报材料准备消防审核意见书或者联系单施工图审核报告建筑工程项目登记联系单施工图审查五、报建策划-流程图张家港城东碧桂园开发报建流程图—前期营业执照刻章-12.28房地产开发资质办理证明1.19土地出让合同-1.10环评-1.18名称变更-1.16建设用地批文-1.22立项-1.25用地规划许可证-1.26交地确认书-3.30缴清土地款-3.29国土证-4.5发包初步方案-4.7直接发包-4.10合同备案-4.12质监-4.14安监-4.17施工许可证-4.20规划许可证-4.7施工图审查-3.31规划公示-2.8交评-1.18初步方案-1.14人防-3.15价格备案地名预审核资本金存入物业备案面积预测绘预售许可证07.30公司名称核准-12.28已完成进行中80天93天214天五、报建策划-流程图张家港城东碧桂园开发报建流程图—后期提出竣工验收申请室内环境检测规划验收国土验收建设工程档案消防验收民防工程竣工验收建设工程竣工验收备案五、报建策划-两证策划办证所需资料预售证竣工备案表1、资质证书；2、营业执照；3、项目批文；4、国有土地使用权证书；5、建设用地规划许可证；6、建设工程规划许可证；7、建筑工程施工许可证；8、规划总平面图；9、预售商品房分层平面图；1、工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、施工图审查意见；4、建筑设计防火审核意见书；5、单位工程质量综合验收文件、施工资料中的TJ4.0.1；6、建设工程规划许可证；7、建设工程消防验收意见书；人防、电梯验收证明8、环境检测报告；环保验收证明9、工程质量保修书10、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》11、档案接收证明12、竣工报告13、设计质量检查报告14、勘查质量检查报告10、商品房预售方案；11、完成预售项目工程建设总投资额25%以上的凭证；12、商品房预售款项监管证明；13、普通住宅预售价格认可证明；14、落实前期物业管理工作的证明；15、工程施工合同；16、白蚁预防合同

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二六、工程策划—里程碑计划档案号:JS-ZJGCDBGY20170108领导签发:张家港城东碧桂园里程碑计划苑区图

编

号产品情况土地获取（摘牌或签订土地出/转让协议）规划设

计方案

确定开工开售竣工验收

及备案交楼联合验收备注类型层数建筑面积（㎡）交付

标准展示区示范单位①综合楼（销售中心）22500精装2016-12-192017-3-102017-4-202017-7-15（对外开放）----1、YJ180/YJ118的板房设置在3#的3层；2、一期货量区为整体地下室作需统一交楼验收。YJ180板房（1套）1180精装YJ118板房（2套）1256精装展示区非示范单位3#（YJ118+YJ180户型）73484.38毛坯2017-7-30（开售）2019-9-102019-9-156#（YJ118户型）2718489.16毛坯一期货量区5#（YJ180户型）259200毛坯2#（YJ118户型）279244.58毛坯4#（YJ118户型）2718489.16毛坯2017-11-152017-12-201#（YJ118户型）2718489.16毛坯一期地下室-116300毛坯二期货量区②7#（YJ118户型）2718489.16毛坯待定待定待定待定1、具体开售计划根据一期货量区（含示范区）销售情况确定。8#（YJ180户型）259200毛坯9#（YJ118户型+YJ180户型）23+2717219.37毛坯10#（YJ118户型）2718489.16毛坯11#（YJ180户型）259200毛坯12#（YJ118户型）2718489.16毛坯13#（YJ118户型）2718489.16毛坯14#（YJ118户型）279244.58毛坯15#（YJ118户型）2718489.16毛坯16#（YJ118户型）2718489.16毛坯二期地下室-137750毛坯注：（1）2017年春节为2017-1-28，2018年春节为2018-2-16，2019年春节为2019-2-5，2020年春节为2020-1-25，均考虑约30天假期；（2）预售条件：七层以下的商品房项目已完成基础工程；七层以上（含七层）的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和三层结构工程。制表日期：2017年1月8日六、工程策划—开工示意图一期货量范围二期货量范围货量总表产品楼层套数面积（㎡）YJ1187/23/271752204191.32YJ1807/2516029440综合楼2——2500总计——1912236131.32一期货量产品交付标准面积（㎡）6栋7/25/27F洋房毛坯80332开工时间2017-4-20/2017-11-15开售时间2017-7-30/2017-12-20交楼联合验收2019-9-15备注首推货量地下室约为16300㎡示范区范围1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#15#16#14#二期货量产品交付标准面积（㎡）10栋23/25/27F洋房毛坯155799开工时间待定开售时间待定交楼联合验收待定备注二期货量地下室约为37750㎡一一六、工程策划—三通一平临时施工道路计划于2017年1月20日施工完成现场临时道路及场地布置：1、地库开挖线范围内道路采用砖渣铺设。2、地库开挖线范围内的道路布置时避开主楼。3、砖渣路面南北向贯通一条，满足现场需要。预计费用：8万元展示区一期货量区二期货量区南侧开口（需要开口）北侧开口（需要开口）砖渣路面：六、工程策划—三通一平临时用水接驳口DN50临时用电接驳口500KVA临时用电接驳口500KVA临时用电接驳口500KVA临时用电接驳口500KVA临时用水接驳口DN50总包临设1、临设利用北侧用地红线与道路边间距，进行合理布局，避免用地租赁费用，临建费用约50万；2、利用张家港碧桂园项目办公区及员工宿舍，办公空间充分利用，最大化节约成本，总计节约20万。临电计划于2017年1月20日施工完成临设计划于2017年2月28日施工完成六、工程策划—土方平衡展示区二期货量区一期货量区7000方此处西北角地势较低，考虑搭设临设，将场地内东侧较高处约3000方土方内倒此处，并将部分一期地下室开挖土方堆放在此处，以便后期一期回填。因示范区无地下室，该处地势较低，在原地貌处需填土至正负零标高，场地内倒约7000方。此地块地形东高西低，缓坡，考虑到东面地势较高，根据现场条件，先进行内部土方平衡。3000方六、工程策划—围挡地块北侧新泾路围挡，高3米，长约300米；东侧河流段围挡，高3米，长约300米；南侧富民路围挡，高3米，长约330米；西侧西环路围挡，高4米，长约320米；四个转角围挡，高6米，长30米；目前地块无围挡设施，建议新增围挡设施，做好场地包装，主要输出品牌及项目形象。费用：预计60万。4米高围挡6米高围挡3米高围挡跨河围挡底部架空富民路，3米高围挡，直面金银岛项目新泾路，3米高围挡，沿路设置，无遮挡河流无路，3米高围挡西环路，4米高围挡，沿红线设置展示区关键节点计划完成时间项目启动会2017-1-11桩基施工单位确定2017-1-3总包单位确定2017-1-3展示区总包开工2017-4-21展示区基础完成至正负零（高层洋房）2017-4-30综合楼及商业设施结构封顶2017-5-10展示区洋房施工至结构七层2017-5-24装修工程完成2017-7-5市政工程完成2017-6-31园艺工程完成2017-7-5绿化工程完成2017-7-10拓荒完成2017-7-13展示区开放2017-7-15六、工程策划—示范区关键节点开工正负零主体封顶(综合楼)样板房装修完成完美开放10天2017-5-102017-7-52017-7-152017-4-302017-4-2142天10天招拍挂摘牌2016-12-1986天完美开放（内控）六、工程策划—示范区工期目标备注：因苏州地区办证困难且项目摘牌临近春节，故根据预期施工许可证取得时间编制该工期目标洋房至结构七层24天2017-5-24首推货量2#、5#楼节点控制六、工程策划-首推货量区控制节点2017-7-15达预售条件

2017-6-1±0完成2017-4-21开工备注：货量现有预售条件为主体一层结构，非关键节点，人员优先考虑增援样板区

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二项目每一天费用10.12万每一天管理费用7.42万元每一天内部计息2.7万元七、项目每一天费用资金回正晚一天，成就共享金额减少3.06万元周期开发间接费用与销管费用总额10838万/项目开发周期1460天周期年化自有资金13159万*30%/项目开发周期1460天七、项目资产情况一览表表三：截止2017年1月7日资金情况科目金额(亿元)备注我司合作方累计销售回笼资金0-已签约未收款：0亿累计投入资金1.3-土地保证金:1.1亿;注册资本金0.2亿。累计经营资金净回笼-1.3-银行存款余额:0亿,贷款余额:0亿,故回笼集团的资金总净额为:0亿,回笼合作方的资金总额为0亿。表一：货量情况科目本年度累计

1-7销售情况①已推未售货量②未推货量③已摘牌未开发土地合计未售总值已竣工在建已取预售证在建未取预售证①+②+③合计0亿元0亿元0亿元0亿元18.92亿元0亿元18.92亿元0万㎡0万㎡0万㎡0万㎡23.86万㎡0万㎡，0亩23.86万㎡多层————————0.29亿元，0.39万㎡——0.29亿元，0.39万㎡高层————————17.23亿元，22.97万㎡——17.23亿元，22.97万㎡商业————————0.75亿元，0.5万㎡——0.75亿元，0.5万㎡车位————————0.65亿元，3.7万㎡——0.65亿元，3.7万㎡备注:车位总货值/项目净利润=0.65亿/2.13亿=30.52%。

表二：整体利润情况金额单位:亿元科目已出规划未出规划合计已售未售土地（亩）145.8-

145.8总收入（亿元）017.05017.05总成本014.92014.92净利润02.1302.13净利润率0.00%12.47%012.47%四、工程开发—开工示意图七、财务策划—货量一览表首期货量里程碑开放时间里程碑开盘时间内控开放时间里程碑预售证时间2017.07.232017.07.302017.07.152017.07.30摘牌时间：2016-12-19总地价：4.81亿总占地面积：145.8亩

容积率：2.5总货值：18.92亿投资峰值：3.82亿首推货值：3.05亿二次推售货值：2.73亿后续推售：13.14融资计划：融资2亿，4月放款产品户型面积段（m2）17年首推17年二次推售17年后续推售套数面积（m2）金额（亿元）套数面积（m2）金额（亿元）套数面积（m2）金额（亿元）洋房YJ11897-125255294442.23312363792.73128513809810.36YJ18018460110400.83///100184001.38商业////////49730.75车位////////1086540500.65小计//315404843.05312363792.73237121552113.14七、财务策划—项目目标（项目内控）本期总地价：4.81亿土地面积：9.72万平方米每亩地价:330万容积率：2.5楼面地价：1980元/㎡土地获利倍数：0.44首次预售总货值：3.05亿预计投入峰值：3.82亿总可售面积（不含车位）23.86万平方米总收入（不含税）：17.05亿总投入（不含税）：14.92亿净利润总额:2.13亿IRR：29%净利率:12.47%自有资金回报率：161.49%成就共享奖金目标：3460万回正时间：2017年8月成就共享达成时间：2017年8月七、财务策划—财务资金策划12月支付土拍保证金1.1亿支付一期土地款+二期50%土地款等2.28亿项目预计2017年7月30日开盘（内控）资金回正，达成成就共享七、财务策划—财务资金策划序号项目合计2016年2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年2019年2019年2019年2020年2020年2020年2020年4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一现金流入209199002000022674222301309121181209323049418627196121938996900001销售收入18919900022674222301309121181209323049418627196121938996900002贷款收入20000002000000000000000000二现金流出1879491