碧桂园沪苏区域沭阳项目启动会

沪苏区域沭阳项目启动会沭阳碧桂园项目部

2016年

1月14日目录

营销策略第三部分

开发计划第四部分

财务策划第五部分

人员架构第六部分

项目概况第一部分

投资回顾第二部分一、项目概况—项目简介沭阳县位列2014年全国百强县第51名，2014年，地区生产总值达579.96亿元，增长率10.8%,占宿迁市总量的31.8%，在宿迁全市4个辖区、市/县中排名第一。总人口占宿迁全市的39.5%，排名第一。2014年末，我县户籍总人口为193.57万人，常住人口155.2万人，常住城镇人口81.5万人。沭阳县为江苏省直管县是江苏省人口最多、面积最大的县。地块位于宿迁市沭阳县县政府南侧,属于城市发展方向城东片区版块。周边配套实小、乐之地广场，医院、银行等。一、项目概况—项目区位城东片区（项目所在地）为政府当前重点发展片区，周边学区、商业配套逐步完善，未来前景看好。与主城区之间不存在发展空白带，距离沭阳新建市政府(已投入使用)1公里，路况良好（双向4车道），车程约2分钟。距沭阳县核心商圈5公里，车程约8分钟。距离最近商业圈3公里，车程6分钟。地块平整度较好，无景观优势，周边学校、政府单位较为集中，生活配套完善中，有银行、医院、大型超市等，相对较为便利。一、项目概况—项目学区本项目的学区为沭阳县第一实小和幼儿园，是当地最好的学校，区域内竞品沭城天下和阳光天地两个项目也属于同一学区。第一实验小学和幼儿园本案一、项目概况—项目区位一、项目概况—规划方案总平图拟于2016.1.14摘牌（103亩，容积率2.0，总用地面积6.89万㎡，总建筑面积14.94万㎡）目录

营销策略第三部分

开发计划第四部分

财务策划第五部分

人员架构第六部分

项目概况第一部分

投资回顾第二部分二、投资回顾—城市简介沭阳县隶属于江苏省宿迁市宏观经济指标2015年全市总人口190万城区户籍人口40万城区常住人口35万GDP/增速579.96亿/10.8%人均GDP35115元城镇居民人均可支配收入/增速20310/10.3%城乡居民储蓄存款（亿元）244.56社会消费品零售总额（亿元）138.70固定资产投资/增速383.91亿/23.5%房地产开发投资（亿元）82.01全市商品住宅销售面积（万㎡）124平均交易价格（元/㎡）4235二、投资回顾—地块基本信息占地：总面积103亩容积率：2.0地价：120万元/亩总价：1.24亿楼面地价：900是否可提前预售：否建筑密度：25%商业比例：5%绿色星级：一星是否符合土规：符合

是否符合林规：符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：否二、投资回顾—配套11二、投资回顾—总结事项是/否描述城市是否存在富裕人群、潜在客户是沭阳是江苏人口最多的县，中小企业、个体户、外来务工人员等整体数量可观。交通是否便捷是地块位于宿迁市沭阳县新县政府南侧；距沭阳县新县政府1公里，路况良好（双向四车道），车程约两分钟。距沭阳县中心商圈约3公里，车程约10分钟。区位是否被有钱人认可是当地小区品质略差，整个富裕人群有较强的改善需求。高品质居住小区、齐全功能配套及交通通达性等综合要求较高。是否良好学区资源是项目配套小学为沭阳最好的小学：第一实验小学；中学为一般性中学。目录

营销策略第三部分

开发计划第四部分

财务策划第五部分

人员架构第六部分

项目概况第一部分

投资回顾第二部分沭阳县住宅整体市场总结：（1）2015年1-11月份，成交面积112万㎡，成交金额49.04亿元，已超过去年全年销售量，回升趋势明显。城市中心区（老城区）的均价约为4600-5500元/㎡（毛坯），项目所在区域内（城东区域）洋房价格水平为4300~5200元/㎡（毛坯），基本与老城区持平。2015年全县销售（金额/面积）冠军即为本区域沭城天下，成交均价4700元/㎡（毛坯）。（2）截止2015年10月，沭阳县城在售楼盘共计68个，其中，东城区26个，南城区23个，西城区8个，老城区6个，北城区5个；有大面积产品（140㎡以上）发售的项目共计14个，其中东城区5个，西城区1个，南城区3个，新城片区5个；目前市场在售大面积产品类型主要有140㎡-160㎡三房/四房两厅两卫、160㎡-180㎡四房两厅两卫，180-220㎡顶层复式产品，大平层产品在市场总体供应量不大，主要分布在东城区以及南部新城片区。（3）目前目前沭阳住宅产品类型单一，同质化严重，且户型结构设计相对落后，我司优质产品可填补市场空白；同时沭阳县城仅有雨润一家较为知名品牌开发商进驻，开发产品为综合体，其他开发商开发水平较低，我司可凭借强大品牌影响力和开发能力配合园区环境打造，可在当地形成亮点.三、营销策略—沭阳整体市场情况（4）近年来沭阳县加大城市化进程，吸引更多乡镇客户进城，未来城市住房需求将不断扩大；且当前县城刚需产品需求逐渐减弱，改善型需求持续增强，对物业、园林、环境品质要求逐步提升，但当地品质较好的楼盘凤毛麟角，我司有较大的市场机会点。三、营销策略—项目竞品三、营销策略—项目竞品竞品名称规模(亩)容积率产品类型均价最新开盘时间去化情况产品品质沭城天下2313.0高层毛坯47002014年6月推约1000套，去化83%产品较好、绿化一般沭城一品962.6高层毛坯46002014年1月推1200套，去化80%产品、绿化一般阳光天地1892.3高层、多层高层毛坯4800、多层毛坯52002010年在售四期及三期现房，目前三期仅余少量现房，四期去化约六成产品、绿化较我司差沭城天下规模占地231亩，容积率3.0发展商江苏元凯置业有限公司位置苏州路与永康路交汇处楼盘主力产品高层近期产品价格4700去化情况高层共推出约1000套，去化约83%楼盘特点/配套学区房、新市政府对面、智能系统、WIFI，公共灭蚊器。三、营销策略—周边竞品市政府沭城一品规模占地96亩，容积率2.6发展商沭阳天成置业有限责任公司位置沭阳县台州路西侧、苏州东路北侧楼盘主力产品高层、小高层近期产品价格4400-5200去化情况推1200套，去化80%楼盘特点/配套周边学校（非学区）、医疗、商业配套齐全三、营销策略—周边竞品阳光天地规模占地189亩，容积率2.3发展商江苏新天房地产开发有限公司位置沭阳县台州南路与苏州东路交汇处楼盘主力产品住宅、别墅、商铺近期产品价格别墅已经去化完，高层4600，多层5200去化情况高层2014年6月至今推出约900套房源，去化约800套，去化率约为90%楼盘特点/配套学区、离五洋广场近三、营销策略—周边竞品三、营销策略—周边竞品户型分析沭城天下主力户型分析：90-100㎡，两房-三房，部分两房可以改成三房三室两厅一卫，99㎡两房变三房，92㎡三、营销策略—周边竞品户型分析沭城一品主力户型分析：3室2厅1卫约110㎡户型较差，不规则，南北不通透3房2厅2卫约120㎡三、营销策略—周边竞品户型分析阳光天地主力户型分析：3室2厅2卫约120㎡3房2厅2卫约125㎡户型一般，朝南房间多，部分户型南北不通透，119-125㎡,3室2房2卫三、营销策略—产品定位精工YJ140户型精工YJ160户型精工YJ260户型产品建议：容积率2.0，总可售面积约14.94万㎡，以劳斯莱斯精装产品主抢改善型市场，建议以YJ140、YJ160为主，配置少量YJ260产品。项目设置商业街，作为项目自有配套。售价建议：高层精装均价6117元/㎡，商铺建议毛坯售价11000元/㎡。我司户型配比产品型号立面风格占地（亩）规划预估容积率层数户型面积㎡套数占同类型产品规划套数比例总建面(㎡）预估价值单方开发成本（粗成本）净利润(万元)亩产净利润（万元）净利润率（%）销售单价(元/㎡)总值土地建造成本税费及(亿)成本(元/㎡)(元/㎡)其它费用17F高层（精装）YJ260现代57.81.6217250344%894261170.55114436619836458212%18F高层（精装）YJ140现代5411.621814032041%4499061172.751144366198338278212%25F高层（精装）YJ160现代546.52.192516543255%7238061174.4384836619833483809%

小计

95.31.8--786-126312

7.73------商铺（含销售中心）--80/p>

0.5023542991214373314422%地下车位（不计容）

----1-650-1852517150.39

1599215-282--8%合计--103.3---1436

149419

8.62

83077810%三、营销策略—项目优势竞品品质沭阳县城仅有雨润为品牌开发商进驻，开发产品为综合体，其他开发商开发水平较低，我司强大开发能力与环境体验，可在当地形成较大影响力产品特点：城区住宅产品类型单一，同质化严重，且户型结构一般，我司精工系列优质产品可填补市场空白；沭阳县城刚需产品需求逐渐减弱，改善型需求持续增强，对物业、园林、环境品质要求逐步提升，但当地品质较好的楼盘凤毛麟角，我司有较大的市场机会点。品牌+展示区+物业+户型+精装修+学区碧桂园一线品牌千亿房企专业造城24载区域价值城市发展方向市府旁精英教育资源实验幼儿园实验小学精装洋房一步到位省钱省时省力省心最优配套乐之地广场医院、银行、公园五星服务一如既往国家一级资质物业交通价值双向4车道8分钟畅达市中心私家园林五重高尔夫坡地景观出则繁华、入则寂静沭阳高品质人居典范至强潜力——县政府前，坐镇黄金地段至美环境——享誉业界，五重立体皇家园林至尊配套——商超、医院、银行、公园环伺，坐享便利至好物业——国家一级资质物业五星级服务体验至好产品——全城唯一精装修、大平层成功人士首选至多商圈——大润发、乐之地广场、海宁皮革城，多重商圈交汇至强品牌——千亿房企、中国地产十强至优教育——第一实小、幼儿园、私享精英教育三、营销策略—项目定位根据项目定位，结合客群特征选择最优渠道，有的放矢用最强的品牌、最具潜力的区位、最好的产品、最美的园林、最贴心的物业、最优的教育、最尊尚的配套实现沭阳人居典范的目标在合理费率下保障营销效果最大化三、营销策略—项目定位推广主题活动策略包装策略投放策略拓客铺排2.22碧桂园城市展厅华美绽放，宝马香车美女展、五星物业巡游。4.10产品发布会暨派卡、物业巡游4,23-5.14期间举办花乡沭阳代言人评选，在这期间每个周末举办初赛，5.14当天总决赛暨示范区完美开放5月14日认筹5月28开盘活动5.15-5.28销售明星夜活动城市展厅选址及装修示范区、综合楼、泛会所包装销售气氛包装网络、自媒体品牌导入、媒体采风宣传，尤其是利用当地大V和水军团队，网络造势短期报纸、影视、网络及线下，品牌导入长期线下投放，主要为户外大牌、交通指示、灯箱、公交车身等本阶段根据节点选择本地较有影响力的媒体渠道进行投放，线上线下微信大V全覆盖渠道搭建、大客户拜访，确定不同客群拜访礼，梳理政府、大型企业、事业单位、教师、医生等客群渠道展点铺设、渠道拜访、圈层活动、展厅展示，全面展开线下攻势，最后利用示范区开放完美收客兵团作战、全力冲刺，针对前期意向客户逐一攻破全年推广策略及思路：本案以渠道拓客为主，辅以线下资源整合，线上同步跟进。

在推广上紧跟重大节点，运用线下媒体（户外大牌、院线广告、公交车身、

社区灯箱等）、渠道拓展（策划融入销售拓客团队、销售个人客户渠道的建立）、活动推广（事件营销引起关注、主题活动大量蓄客、节点大活动集中收客）、现场包装等组合型策略，撬动沭阳市场。广泛拓客期：好房中的劳斯莱斯，值得期待硬广强拓期：至美示范区即将开放，火爆认筹即将开始开盘期：可怕的奇绩”，沭阳碧桂园开盘即售罄前期渠道期：沭阳碧桂园，城市展厅即将盛大公开品牌导入期：碧桂园来了，是时候换套好房子了7.常销期4.广泛拓客期5.硬广强拓期3.前期渠道期6.开盘期2.品牌导入期1月14日摘牌5月14日示范区开放5月28日盛大开盘2月22日城市展厅开放1.摘牌准备期4月10日派卡5月14日认筹5月10日VIP购房通提前收客2月5日千亿房企礼献沭阳，桂圆献礼、情人节玫瑰全城送2月5日展厅达到待客标准展点的设置与包装三、营销策略—推广策略目录

营销策略第三部分

开发计划第四部分

财务策划第五部分

人员架构第六部分

项目概况第一部分

投资回顾第二部分四、开发计划—里程碑计划档案号:HB-SQSYBGY20160118领导签发:沭阳碧桂园2016年里程碑计划苑区图

编

号产品情况土地获取（摘牌或签订土地出/转让协议）规划设

计方案

确定开工开售竣工验收

及备案交楼联合验收备注类型层数建筑面积（㎡）交付

标准展示区

示范单位①综合楼

（销售中心）22061豪装2016-1-142015-12-232016-4-12016-6-11

(对外开放）————1、销售中心设置于综合楼首层。

2、示范区高层示范单位设置在3层，要求开放时5层以下拆除排栅达到完美开放条件。

3、首期推货4#楼屋面设置消防水箱，首期验收需要消防完成验收，4#楼为25层，，并且当地政府要求同一时开发必须同时要求验收。

英伦商业街12282毛坯1#楼高层洋房板房（YJ140、YJ160T）17300.00精装非示

范单位1#楼高层洋房（YJ140、YJ160T）1710088.70精装2016-6-18

(开售）2017-12-152017-12-20首期货量区②2#、3#、6#高层洋房

（YJ140）1830402精装

4#高层洋房

（YJ160T）2516796.0精装二期货量区③5#、8#、9#高层洋房

（YJ160T）2550388精装待定待定待定待定1、二期开工根据首期货量去化而定，目前时间为待定。（5#、8#、9#高层）

地下室-1

7#高层洋房

（YJ140）1810134精装10#高层洋房

（YJ260）178689精装11#停车楼45535精装（7#、10#）地下室113236.00毛坯注:（1）2016年春节为2016-2-8，2017年春节为2017-1-28；(2)预售条件：高层洋房需完成至主体的二分之一；制表日期：2016年1月18日30四、开发计划—开工示意图摘牌时间：2016年1月14日总地价：1.24亿总占地面积：103亩

容积率：2.0住宅建筑面积12.63万㎡总货值(含车位、综合楼）：8.62亿地价:120万元/亩楼面地价：900元/㎡

示范区占地面积约11200m2综合楼YJ160板房（位于三楼）YJ140板房（位于三楼）示范区范围一期首推货量一期首推货量示范区二期货量二期货量货量（万m2）套数货值（亿）首推洋房货量期5.693803.48首期商业0.25160.27后期洋房货量6.944064.25合计12.888028.00四、开发计划—设计计划设计部门输出成果完成日期产品研发院综合楼单体方案已完成博意长沙分院综合楼基础图2016.1.25综合楼施工图2016.1.31综合楼装修水电暖图2016.2.17装修设计院综合楼装修材料表2016.2.4综合楼装修水电条件图2016.2.6综合楼装修施工图2016.2.6综合楼软装2016.2.28设计部门输出成果完成日期博意长沙分院板房施工图2016.1.31板房装修水电暖图2016.2.17装修设计院板房装修材料表2016.2.6板房装修水电条件图2016.2.6板房装修施工图2016.2.20板房软装2016.3.5综合楼样板房设计部门输出成果完成日期规划设计院示范区道路及管网图2016.1.25景观设计中心景观方案2016.2.4园建施工图2016.2.20水电结构图2016.3.25绿化地形图2016.3.30展示区管网及景观设计部门输出成果完成日期规划设计院总平报建版2016.1.23总平施工图2016.2.7博意长沙分院一期货量桩基图2016.1.30一期货量单体施工图2016.2.25装修设计院货量装修图待定景观设计中心货量景观图待定货量区图纸32序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1瓷砖302016.2.72016.4.42洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）302016.2.172016.5.303配电箱302016.2.172016.3.174灯具类402016.2.182016.5.305开关面板302016.2.182016.5.306中央空调302016.2.192016.5.157电器类（抽油烟机、其他）302016.2.192016.6.18路灯、草坪灯、高杆灯302016.3.12016.5.159室内健身器材452016.3.12016.5.1510石雕、铜雕、仿砂岩雕602016.2.302016.5.1511户外用品类（游乐设施、花盆、陶罐、户外家具）452016.2.302016.5.1512精装修类（门、木地板、浴室柜、橱柜）452016.2.152016.5.1513家具（样板房）452016.3.12016.6.514饰品（样板房）452016.3.12016.6.515家具（综合楼）452016.3.12016.6.516饰品（综合楼）452016.3.12016.6.516泛会所家私饰品452016.3.52016.6.5甲供四、开发计划—采购（项目下单）计划责任人：工程-郑永昌区域-杜卫尉供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1塑钢门窗及配件152016.2.152016.4.1甲指乙供塑钢门窗等序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1外墙涂料302016.2.202016.3.252内墙涂料302016.2.202016.3.253反应型防水卷材302016.2.42016.3.144火灾报警及消防联动控制系统302016.2.152016.3.255电线电缆202016.2.152016.3.256玻纤瓦302016.2.152016.4.17纸皮砖302016.2.152016.4.18文化石材302016.2.152016.4.1甲指（签三方合同）乙供：水泥、黄沙、模板等，需提醒跟踪总包单位确保材料供应四、开发计划—采购（项目下单）计划供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包B类）1防火门402016.2.152016.5.12淋浴屏风302016.2.202016.5.13锌钢组合栏杆302016.2.202016.4.30甲分包四、开发计划—招标计划序号招标工程名称（展示区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1一标段桩基工程2016.1.28一标段议标未定标2一标段总承包工程2016.1.15一标段议标暂定四川十五建3桩基检测工程2016.2.17一标段预议标未定标4展示区园建工程2016.3.30展示区范围预议标未定标5门窗工程2016.4.5板房、综合楼预议标暂定总包6室内装修工程2016.3.15展示区范围议标未定标7机电安装2016.2.15

展示区范围议标暂定腾安机电8营销围挡、广告标识工程2016.1.25

展示区范围议标暂定江苏瑞杰网络文化传媒有限公司9亮化工程泛光照明2016.3.30展示区范围预计2016.2.25未定标序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1临时围墙2016.1.15整个地块议标暂定总包2土方工程2016.1.15整个地块未定标未定标3室内消防单位招标2016.3.15

整个地块预计2.4未定标4锌钢栏杆2016.5.5整个地块指定单位未定标5防火门2016.5.5整个地块指定单位未定标7室外供配电招标2016.3.25整个地块当地垄断——8燃气单位2016.3.25整个地块当地垄断——9自来水单位2016.3.25整个地块当地垄断——10弱电：有线电视、网络2016.3.25整个地块当地垄断——责任人：工程-郑永昌合约-郁江四、开发计划—报建计划发改、规划、国土、住建、人防、供电水等初步沟通、资料获取主要事项完成情况完成日期：2016/1/12

环评、能评立项用地规划许可证国土证图纸审查完成日期：2016/1/30

完成日期：2016/2/20完成日期：2016/2/5完成日期：2016/2/25完成日期：2016/3/15完成日期：2016/3/20规划许可证中标通知书预计完成日期：2016/3/20施工证预计完成日期：2016/3/30四、开发计划—报建计划完成规划设计条件国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证2016年1月14日2016年2月1日商品房预售许可证产权办理主要事项完成节点时间2016年2月5日2016年3月30日2016年3月30日2016年5月27日责任人：李祥首期货量节点2016年2月25日四、开发计划—展示区范围、围挡设置为了增加晚上围挡的视觉效果，建议标黄色曲线的转角围挡位置加射灯，每隔3米设置一个射灯，转角围挡约30米，共设8~10个射灯。（转角围挡高8米）由于该道路边上有很多树木遮挡，围挡过高正好会被树梢遮挡，所以项目外围围挡高3米。会所和商业街前面由于是短期放置，从成本角度考虑，建议直接在墙面上悬挂喷绘布即可。苑区内部围挡高6米。景观园林高档综合楼四、开发计划—参观动线露天泳池五星体验馆YJ160板房泛会所YJ140板房四、开发计划—临时道路与道口设置道路开口地块红线四、开发计划—临路（桩基、土方、总包施工）临时道路道路原则：1、道路在场地内形成环路，尽量结合永久道路施工，路面标高控制比永久道路低20cm。2、临路尽可能设于红线外。入口至展示区路面硬化，方便材料运输。3、其余场地内临路为现浇混凝土路面，宽度大于4米。行车线路施工道路四、开发计划—临水给水接驳点已申请，暂未通水综合楼用水施工用水展示区四、开发计划—临电500kvA500kvA变压器一级配电箱二级配电箱接入口由于场地条件限制，总包生活区定于项目北侧，该地块为后期绿化，避免一、二期施工正常施工范围，其中民工宿舍距离主楼较近楼栋待二期开工进行局部调整，民工宿舍共计为114间，可容住660人。四、开发计划—临设材料堆放加工钢筋加工区搅拌机塔吊展示区设二台塔吊，同时作为首推货量区的主楼施工，首推货量区总计四台塔吊，其中2#楼为QTZ63=53M，其它为QTZ63=38M。展示区塔吊必须在2016年2月17日前安装完成，塔吊安装避开管线位置。四、开发计划—现场塔吊及材料加工区布置1四、开发计划—桩基工程展示区首期货量区，由于综合楼暂定打桩，根据现场布置两台桩机，1台打综合楼、然后打2#楼、3#楼，另一台打1#楼、然后打4#楼、6#楼；每栋工期约9天（展示区工期为9天）。首推货量主楼1#楼（17层）：开始：2016-2-14结束：2016-2-23主楼4#楼（25层）:开始：2016-2-24结束：2016-3-3主楼6#（18层）:开始：2016-3-4结束：2016-3-131综合楼（2层）：开始：2016-2-14结束：2016-2-20主楼3#（18层）：开始：2016-3-2结束：2016-3-11主楼2#（18层）：开始：2016-2-21结束：2016-3-1四、开发计划—工程策划重点第一重点：综合楼综合楼为桩基础工程，工期较长，装修工程，施工专业工种繁多，工期最为紧张；大堂为挑高大堂，土建移交装修工作面会较晚且地面墙面装修复杂。第三重点：泳池及水池泳池、水景、景墙施工工艺复杂，周期长，且要考虑为后期设备调试预留时间。第二重点：室内YJ140+YJ160样板板房YJ140+YJ160样板房，位于1#楼为三层室内板房，主体需要做到五层顶，同时外立面需要展示，板房内砌体抹灰完成完成后才可以装修，工期紧张，公共部位、泛会所和体验馆也要装修完成，工程量较大。开工（样板区）正负零(综合楼)主体封顶(综合楼)综合楼装修完成完美开放19天2016-4-42016-5-42016-3-42016-2-1430天30天10天四、开发计划—工期目标（项目内控）招拍挂摘牌2016-1-143个月完美开放（扣除春节30天）2016-5-1490天四、开发计划-管理思路及赶工措施赶工方法有工作面、有人夜间照明24小时三班倒抢白天、战雨天，作息实行三班倒“现场一片灯，灯下一遍人”及时审图，优化工法（例：外墙线条、二次结构一次成形）；提前交底，定期培训，奖惩挂钩，责任到人；明确重点，制定专项措施；分析工量，进行措施优化；夜间赶工雨季施工，制定专项预案；合理堆放材料保证畅通。样板房砌体施工，先做外墙砌体，提前完成外立面展示。春节施工2016-5-14开放

2016-4-10

绿化进场一、综合楼三、园林绿化四、开发计划-示范区控制节点（项目内控）2016-5-14开放4-18砌筑四层完成二、1#实体板房2015-2-14开工3-4正负零4-15抹灰（含门窗）5-5外墙完成（涂料、石材）2016-5-14开放5-10联合验收5-8软装家私饰品完成5-5硬装完成4-7泳池铺贴完成5-10道路铺装完成4-4主体封顶

2-23桩基土方5-4室内硬装3-20砌筑开始4-10总包移交装修4-25抹灰（含门窗）5-10联合验收2-23桩基土方3-20主体五层5-5外墙涂料完成2016-2-14开工5-7泳池设备调试完成

3-1正负零

4-20绿化大树小苗完成5-8软装家私饰品完成4-20综合市政管网完成2016-3-27园建进场货量区节点控制2#、3#、4#、6#楼四、开发计划-货量区控制节点（项目内控）2016-5-28达预售条件

2016-2-29±0完成2016-1-29开工备注：首期货量现有预售条件为主体结构二分之一，主楼无地下室，为关键节点，人员优先考虑增援样板区第一重点：泳池主体，优先施工；水景、景墙与泳池主体同步施工，施工周期长，为后期设备调试预留时间。工期：2016年3月1日至2016年5月10日。第二重点：展示区园路、大面积铺装与泳池周边水景等同步施工，分段浇筑园路、分段铺贴，保障园建工作面及路面质量。四、开发计划—园建绿化四、开发计划—项目难点未取得施工证的情况，提前动工的沟通问题；冬季施工及工人春节是否能及时回岗，影响工程质量及进度；图纸设计进度，是否能满足报建要求，特别是审图回复速度；红线内高压电线迁移速度较慢，影响展示施工；项目隔壁为广宇学校，离学校区很近，夜间施工难度较大，扰民投诉问题；目录

营销策略第三部分

开发计划第四部分

财务策划第五部分

人员架构第六部分

项目概况第一部分

投资回顾第二部分四、财务策划-项目目标（项目内控）项目开放时间：2016-5-14项目开盘时间：2016-5-28开放时间目标：3个月现金回正目标：0.67年项目总货值：8.62亿土地获利倍数：0.82首期供货：3.75亿净利润率：11.8%全年销售目标：4亿自有资金回报率：281%首期项目去化率：80%成就共享目标：0.18亿备注:该收入指标中不含人防车位租赁收入0亿元四、财务策划—财务经营指标指标数据指标数据指标数据获取方式招拍挂每亩单价(万元)120亩数103容积率2.0总地价（亿元）1.24楼面地价（元）900亩产利润（万元）98.02土地获利倍数0.82销售净利率11.8%总可售面积(万㎡)14.94总销售收入(亿元)8.62IRR84%备注:该收入指标中不含人防车位租赁收入0亿元四、财务策划—财务资金策划现金流（万元）沭阳碧桂园现金流量图2016.3.14土地款0.38亿2016.2.15贷款1亿2016.2.14土地款及契税0.91亿2016.9月资金为正款项金额(亿)时间土地款0.9116/2/14土地款0.3816/3/14贷款1.0016/2/15还贷1.0018/2/15土地款：1.29亿开发贷：1.00亿(2年，利率上浮10%)2016.5.28开盘2017.1月计提成就共享奖金2018.1月归还贷款1亿四、财务策划-

成就共享概览成就共享金额1814万净利润10138万土地摘牌时间2016.1.14总货量洋房12.63万m2开工时间2016.2.1