物业管理服务共用部位与共用设施设备维修养护管理方案

物业管理服务共用部位与共用设施设备维修养护管理方案一、维修体制工程维修部不仅负责设备的使用管理（运行、操作、监控等）及业主的室内维修，而且还要对设备进行专业化维修保养（日常维护、一级、二级保养，中修、大修、故障维修、更新改造），特种设备分包给专业公司维修保养。二、维修模式三级保养制与计划预修制、状态维修、事后维修相结合的维修模式。根据设备故障模式，对符合磨损规律故障模式的设备，如电梯、水泵、中央空调冷水机组等做定期三级保养，定期进行中修、大修。对符合直线型故障模式的设备，如供电设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修。土建维修采用定期检查清洁、零星养护与计划养护相结合的模式。业主室内维修、特约服务采用酒店式、一站式服务模式。三、设备保养、检修流程工程维修部制订保养计划工程维修部制订保养计划经理审批经理审批noyes工程维修部实施，填写记录工程维修部实施，填写记录返工拟定方案返工拟定方案检查监控计划实施改进提高工作计划顾客（用户）信息或要求管理处内部改进信息用户满意度提高信息流值增值活动值产品要求输出输入产品实现要求测量、分析和改进资源管理管理职责顾客（或其它相关地方）顾客（或其它相关地方）质量管理体系的持续改进部门基础管理质量标准各作业规程岗位工作标准员工考核标准清洁工作质量标准保安工作质量标准绿化养护质量标准公共设备、设施质量标准基础管理质量标准管理处质量标准体系目标考核目标实施奖罚办法实现目标的保证措施明确责任人的责权利关系分解到部门、岗位目标各项管理服务目标信息反馈监控与考核物业管理公司总结编制下一轮工作计划考核、验收信息反馈过程监控计划调整计划实施信息反馈房屋、公设、机电运行、维修保养计划安保工作计划保洁工作计划绿化养护计划其他服务工作计划物业公司工作计划反馈指令各服务岗位各部门反馈指令考核指令物业管理公司检查监督指导正式入驻岗位培训前期介入日常运作交接验收工程维修主管检查noyes资料整理归档填写验收单资料整理归档填写验收单四、室内维修工作流程图业主提出维修业主提出维修客户服务部难度大客户服务部一般维修发派工单修理完毕，由业主验收并签派工单，收取费用。专业维修员发派工单修理完毕，由业主验收并签派工单，收取费用。专业维修员约定时间维修维修约定时间维修维修五、岗位职责◆工程维修主管岗位职责1、在项目经理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。2、负责辖区内设施设备的运行、保养、维修，安全检查的安排与落实。3、履行设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。4、贯彻执行《机电设备管理制度》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。6、对设施设备的运行、维修和保养的正常运行每月进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。７、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。８、负责组织对机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。９、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。10、负责业主对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。11、定期向项目经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。◆设备管理员岗位职责1、负责对小区机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导汇报。2、值班人员必须熟悉小区的供水、供电、电梯、空调、供暖设施设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止本部门无关人员进入机房。3、定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。4、配合各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。5、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品有序摆放。6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。7、遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。8、加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。9、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。10、完成上级交办的其他临时任务。◆强电技术人员岗位职责1、协助工程维修主管开展工作，贯彻执行项目经理下达的各项指示。2、制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24小时正常运行，出现故障能立即排除。3、负责供电系统维护、保养操作及制定供电设备的大、中、小维修计划。4、根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。5、负责辖区内业主二次装修工程的配电方面的监管工作。6、完成上级交办的其他工作。◆弱电技术人员岗位职责1、协助工程维修主管开展工作，贯彻执行项目经理下达的各项指示。2、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。3、根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。4、完成上级交办的其他工作。◆维修工岗位职责1、接服务中心派工，联系业主并及时前往维修，按规定要求完成。2、定期清洁所管理设备和设施房，确保设施设备和设备房的整洁。3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。6、积极完成上级交办的各项临时任务。六、业主报修项目维修管理办法1、急修项目的服务内容与指标①、急修项目24小时内修复。②、维修及时率达到100％。③、维修质量合格率达到100％，返修率为0。④、实行维修服务回访制度，回访率达到100％。⑤、对一般急修项目，应在当天维修完毕，因故不能修复的(如：特殊工艺要求、特殊材料采购等原因)，应书面告知报修人，请求再次预约上门维修。⑥、对较大预约维修项目，牵涉到公共部位、设施及可能影响其他业主生活、休息的维修项目，应在预约作业日期前一日通知业主，确保预约维修不误时。⑦、维修人员接到报修信息后，如上门维修服务时业主不在家，应留《请求再次预约上门维修(服务)通知单》，示意业主另约上门维修(服务)的日期、时间，并及时向客服部回复“非正常注销任务”的信息。⑧对供水、供电、消防、监控等重要设备的维修项目，应尽可能缩短维修时间，努力减少对业主生活及安全的影响。对影响较多业主生活、休息的维修项目，应事先发布维修通告(紧急抢修项目可在事后说明)，说明维修作业可能对业主造成的影响，请业主有所准备，取得业主谅解和支持，并向业主表示歉意。2、一般维修的服务内容与承诺①、报修项目10分钟内到现场。②、一般维