物业工程部管理运行手册大全模板

第一节任务一、任务工程部是实施小区工程管理，保障设备、设施正常运行职能部门。工程部管理含有严密科学性和较高技术性，它是为用户发明安全、文明、舒适、方便办公环境基础确保和坚强后盾，是反应小区服务水准、良好形象和声誉关键标志。工程部架构图工程主管1人─企业 资料文员1人水工领班1人电工领班1人技工3技工7第三节岗位职责工程部各班组职责范围电工维修组负责高低压配电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔日常运行、维修、保养。负责任何时间小区全部设备应急维修。负责小区楼顶照明灯具启、停。负责大厦内工作电压36V以下弱点系统日常运行、保养、维修。负责大厦内直线电话、专线开通及维修。负责维修用户室内弱电设备。水工维修组1．负责给排水系统、灭火器系统及水泵房日常运行、维修和保养。2．负责用户室内设备维修。3．负责各楼层公共设施设备维修。二、工程部各班组工作细则（一）强电组1．每班每小时一次巡查高压室。2．每班每小时一次巡查低压室。3．每班每小时一次巡查变电室。4．每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室。5．每班一次巡查电梯机房。6、每个月一次巡查楼层配电房，并负责相关设备保养。7．每班按时间表启停外围立面灯具。8．负责非办公时间紧急维修。9．负责供电中心、冷冻机房及控制室内多种设备保养及所属设备检修。10．确保供电中心、冷冻机房及控制室环境清洁、天天打扫机房地面卫生一次，各配电箱、控制柜表面天天清洁一次。11．每班一次防火安全检验。（二）弱电组1．负责大厦用户直线电话、专线开通及维修。2．每班巡查消防监控中心设备一次。3．负责大厦公共区域工作电压36V以下设备维修、保养。4．负责为用户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务。5．每班一次防火安全检验6、每七天一次按责任范围巡查责任设备。7．每班一次清洁电信机房。维修组1．天天两次巡查水泵房，并负责室内设备维修。泵体、地面每七天清洁一次，控制柜内每个月一次清洁除尘。2．天天两次巡查排污泵，并负责设备维修，每个月一次清洁控制柜灰尘。3．天天一次巡查水泵房，并负责室内设备维修，每七天一次清洁地面、设备表面。4．每七天一次巡查湿式报警阀房，每七天一次打扫卫生，并负责室内设备维修。5．设备责任人每七天一次巡查责任设备，每个月一次清扫责任设备及周围环境卫生。6、每七天一次巡查大楼个公用设施分体式空调机，并负责相关维修。7．天天一次巡查各辖区内有否火灾隐患。8．为用户室内设备提供有偿维修服务。9．负责大厦公共设施维修、整改。程部各岗位工作职责（一）工程部经理1．在总经理领导下，全方面负责工程部各项工作。2．负责组织开展大厦工程设备维修、养护、运行、管理。3．负责制订工程管理制度和设备操作程序。4．负责制订培训计划，定时开展对本部门职员业务培训。5．负责监督、检验、指导本部门职员工作，定时对本部门进行考评。6、负责洽谈、评定、监督工程施工项目，组织专业人员对施工项目标质量验收。7．负责审核用户室内装修。（二）工程部主管1．在工程部经理领导下。管理本专业系统职员和管辖设备。2．制订并监督实施本系统设备定时保养要求及技改项目方案。3．制订本系统职员安全教育和业务培训计划。4．填写本系统操作要求和工作指令。5．提出本专业系统备件计划，帮助采购专业较强工具或零件。6、负责本系统工程施工项目标洽谈审定，监督和验收工作。7．负责和相关业务主管部门进行业务联络。8．负责本系统各类图纸和资料搜集、分类。9．负责室内二次装修初审。（三）工程部领班1．在专业主管领导下，对所管辖设备及职员进行管理。2．安排实施所管辖设备定时保养及参与实施相关技改项目。3．监督实施部门工作指令。4．负责跟进工程单作业情况。5．定时组织职员进行技术和安全生产等业务知识交流。6、做好本班组技术档案、维修保养统计和交接班统计等原始统计。7．负责监督、跟进施工工程进展情况。8．立即反馈常见物料、维修零件、工具等材料品质情况。（四）工程部技工1．在领班率领下，具体实施工程设备运行、保养和维修。2．根据工作指令和相关规程进行下列工作：对设备实施常规保养和维修。监管设备运行为用户提供维修、安装服务。填写好多种原始统计。3．参与企业内部组织相关学习和培训。（五）工程部文员1．在工程部经理领导下，负责处理本部日常事务。2．负责部门工作会议统计整理。3．负责打印、搜集、整理工程文件。4．负责工程档案、资料、图纸管理工作。5．负责查核工程部职员每个月出勤情况，汇总上报。6、负责每个月统计发放工程部职员各项劳保福利用具。7．负责接待用户、来访人员咨询、投诉等。第四节工程管理要求一、值班要求1、值班职员必需严格坚持岗位，不得私自离岗、串岗。未经同意私自脱离岗位，按违反劳动纪律处理；造成损失，追究其经济责任。2、值班职员必需集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何和值班岗位无关事情。3、值班职员必需服从当值主管安排，听从调配，实施当值主管工作指令。4、值班职员必需严格实施巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快、立即发觉隐患，快速排除故障，确保设备安全运行。5、值班职员外出作业必需随身携带对讲机，保持联络。6、值班职员必需掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。7、值班职员必需做好事故现场保护工作，搜集相关数据和原始统计，等候上级到场处理。8、值班职员必需做好当班统计，按栏目要求认真如实填写。二、交接班规程（一）、接班员须知1、上一班设备运行情况；2、正在检修设备情况；3、仪表指示是否正确；4、设备故障处理经过和结果；（二）、交接班程序1、按要求时间由交接职员主持交接班。2、列队于模拟图板前，交班背对图版，接班面对图版。3、交班宣读本班工作情况统计及目前运行方法。4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检验，交班随从巡查。5、汇报检验结果。6、正常：接班人员签字，交接班结束。7、不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成，转接班继续进行。8、交接班情况统计在当值日志上，双方署名确定。（三）、交接班暂停凡有下列情况不得交接班，必需时须立即通知值班主管到场处理。1、设备统计和实际运行情况不符时；2、交接班人数不齐或不在场时；3、当值人员精神状态不良，包含疲惫、醉酒、伤病等时；4、设备有故障在抢修中，而又必需交接双方共同处理时；5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。三、运行统计管理制度1、工程部水泵系统巡查统计表每日统计两次，供配电设施运行统计表、空调系统运行统计表每小时统计一次，由工程部经理检验后每个月月底将表格汇总交工程部文员存档。2、设备月度检验保养表由检验职员填好后交主管，审查后署名，每个月月底将表格汇总交工程部文员存档。3、水泵房巡查签到表、水表房巡查签到表、电梯机房巡查签到表、冷却塔巡查签到表每日均由当值职员巡查设备后署名，由工程部经理抽查监督，月底汇总交工程部文员存档。4、排班表每个月月底由主管填写，工程部经理审阅后交工程部文员。5、考勤记录表每日由工程部经理填写，月底交工程部文员。6、防火巡查表每日由当值职员填写，每七天经工程部经理署名后交工程部文员。7、设备检验必需认真、仔细，统计须填写认真、字迹清楚。8、全部统计必需按时完成，不准弄虚作假。四、工程档案管理制度（一）工程档案管理制度1、全部工程设备档案由工程部文员负责管理。工程档案管理人员应严守企业档案管理制度和保密守则。2、各类档案应按系统分类：强电、弱电、空调、给排水，统一存放档案盒并贴上标签。3、编制档案目录，内容应于档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由文员统一签收，并将相关图纸交各系统专业主管查对实物，图纸无误则由文员按系统归档；图纸有误，则由文员联络交图单位更正。5、档案及图纸是工程维修保养关键依据，应妥善保留，如发觉用途不明资料应交总工程师审阅确定用途。需销毁资料应由总工程师及系统专业主管组成判定小组研究后决定。6、借阅档案须经对应系统主管以上人员同意，文员登记并指定归还日期，由文员按期追还，需续借要重新登记。（二）维修档案管理制度1、维修档案属工程档案一部分，由工程部文员统一管理。2、设备维修档案按强电、弱点、设备、空调、装修用户单元内设施分类。3、用户单元维修档案用标签按不一样档案分开，其它档案按类别存放，在相应档案盒上贴上标签。4、文员依据返回工程部维修单天天填写维修档案统计表，并录入电脑中已设置密码“维修管理”项目。5、文员天天查对发出和返回维修单，将相关内容如实录入维修档案统计表，如发觉不符立即追查原因。6、文员每个月对维修档案统计表、维修单等进行整理，并分类归档。7、维修档案作为评定大厦设备运行情况和用户室内设备情况依据，应妥善保留。保留期限通常为十二个月，重大维修项目保留期最少为两年。过期档案由总工程师、专业主管组成判定小组统一审定后销毁。第五节设备管理要求一、设备管理要求1、设备检验保养分周、月度、季度、六个月、年度，由各专业主管按保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交工程部经理实施。2、各班组每次完成常规保养后，责任人和主管填写保养统计并存档。3、设备维修分小修、中修、大修三种，由工程部经理依据设备性能等计划编制维修方案，交由主管实施。4、小修项目如通常零部件修补或更换，由熟练技工负责；中修项目如较关键又有一定工艺难度零部件检修或更换，由工程部经理负责；大修项目如关键主件检修或更换，由总工程师负责。5、为切实确保工程质量，小修项目由主管检验验收；中修项目由工程部经理监管、验收；大修项目由总工程师监督、验收。6、如巡查保养中发觉有可造成严重故障缺点事项，必需立即填写统计表格，上报专业主管或工程部经理整改。7、每日巡检保养后必需填写对应表格，主管负责监督实施。8、每个月由总工程师召集各专业及工程部经理巡查工程部所辖范围，对设备、卫生、安全等情况进行评选，选出当月优异班组，对发觉问题，限时整改。巡查结果在工程部每个月评选表上公布。9、工程部经理每个月依据设备运行、维修、保养、异常改变等情况编写当月工程汇报，交总工程师。10、总工程师依据各设备数据统计及工程部经理意见，每十二个月总结编写工程部设备性能情况评定。二、机房管理要求工程部管辖下设备机房有两大类型：一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房等；另一类是监控管理中心如消防控制中心、紧急广播控制室、电讯机房、楼宇自动化管理中心等。前者是工作重地，后者是机要重地。为规范各机房管理，特制订本要求。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，拒绝来访”或“生产重地，请勿进入”通告牌。2、凡易燃易爆设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围入口或通道等显眼位置挂贴规范警示牌。3、各系统设备必需在显眼位置张贴有统一规格标识。4、各系统按有利工作和安全标准在对应设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态通告牌。5、机房钥匙是专用钥匙，未经工程部经理同意并登记在册，任何职员不得持有或随意配制机房钥匙。6、未经部门领导同意，外来人员（包含参观学习和施工等）严禁进入机房；未经同意进入机房外来人员必需遵守机房相关要求，服从机房工作人员安排指导。7、政府职能部门如消防局、供电局、电讯局忽然到场检验或抽查对应机房如消防中心、变配电房、电讯机房等，当值人员在检验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，做好统计，并应立即通知专业主管或部门领导。8、保持机房平静、严厉、整齐、严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力行为。9、严禁携带火种进入易染易爆设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面同意并落实安全方法，不得在机房内进行动火类作业。10、机房内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。11、各机房工作职员必需按要求如实认真填写多种表格，关键设备参数记录必需齐全，工作统计应清楚明了。12、严禁在机房电脑终端上使用配套之外软件，无书面指令不得更改工作程序或改动任何数据。三、设备机房防火要求（一）设备机房防火要求1、不得在机房内吸烟。2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要预防易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。3、需要动火作业时，由专业主管填写机房动火作业申请表，工程部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场易燃物品，施工后认真检查，确无火种方能离开。4、部门、班组管理人员在当值期间，应注意检验机房内灭火自救方法，并教导职员掌握多种灭火器械性能及处理多种消防信号正确方法。5、当值人员应巡查、统计责任管辖区域消防报警和消防设备情况，立即汇报、处理火警信号。6、机房内楼梯、走道、出入口要保持通畅无阻，严禁堆放物件。7、机房内火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必需保持完整好用。保安部应每月检验、保养，确保使用时不出故障，并附对应统计上报工程部经理。8、发生电气火灾时，当值职员施救时应坚持“先断电，后灭火“标准；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，预防扩散，并用二氧化碳及其它干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种安全操作规程操作，并做好放火方法。10、遇火灾时，要立即上报消防中心，并采取对应灭火方法。灭火后，要具体统计火灾原因及灭火情况，书面上报企业领导。四、机房卫生管理要求为做好机房内外和设备清洁工作，确保设备最好运行环境，特定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐谈、乱丢杂物。2、各班职员必需按时清洁机房地面，做到无显著污渍，无杂物、无粉尘。3、机房内各设备必需按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房值班职员必需按时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气控制箱及电器开关表面必需按时清洁除尘。6、主管负责制订本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。7、工程部经理定时抽查机房卫生清洁情况，发觉严重问题，立即组织整改。8、工程部每个月组织一次巡检对各系统所辖区域进行卫生检验评选。第六节强电系统管理要求一、层间配电房管理制度1、层间配电房门及房内电箱平时应锁闭，房间内多种开关应标志清楚。2、配电房内每七天清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。3、工程部每七天一次检验内部设备，发觉异常立即维修。4、工程部依据计划定时保养配电房内设施，关键做好设备清洁和紧固接线端子。5、检验和保养结束后填写楼层电房设备检验表。二、转、停、电通知用户工作要求（一）计划转、停电1、供电局转、停电，工程部接到通知后立即汇报工程部经理。2、因大厦施工需要停电，工程部须最少提前二十四小时将停电计划书上报项目经理。3、项目经理审批后，拟发转、停电通知书，由管理部派发至用户。4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时间内送达，应报经理同意起用大厦广播系统紧急通知用户。（二）事故转、停电1、大厦因供电局故障发生停电，工程部须立即向项目经理汇报，经项目经理同意，起用大厦广播系统向用户解释原因。事后，工程部应向供电局索取解释函，并转呈项目经理。2、因大厦内部事故引发停电，工程部应立即排除故障恢复供电，并即时口头向项目经理汇报，项目经理同意后，启用大厦广播系统向用户解释原因。工程部于事后12小时内向项目经理提交书面汇报。3、事故转、停电后二十四小时内，项目部确定解释函，交管理部送达用户。三、停电、限电管理规程1、停电、限电审批权限为工程部经理以上。2、收到政府部门相关停电通知或决定需要停电、限电，立即汇报工程部经理，并最少提前二十四小时书面通知受影响用户。3、工程部经理应安排足够人员处理转、停电工作。4、转、停电前应填写操作票，交给专业主管署名。5、转、停电后当值人员应关键检验电房、空调机房、水泵房、电梯房、消防中心内设备运行情况，发觉异常立即检修。6、相关转、停电情况应统计在当值日志上。四、临时用电管理规程（一）用电申请用户应事先向管理企业以书面形式申请用电，并注名用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数立即间。（二）企业审批用电申请须经工程部审批。（三）接线及送电经同意后，用户应自己敷设好用电线路，经工程部检验符适用电要求后方可送电，并由双方共同确定电表读数及填写电表启用单。（四）停电及拆线用户终止用电，应事先通知工程部，再由技术人员断电拆线，并确定电表读数，填写电表听用单。（五）计费方法1、电表计费，由用户自备并指定位置接线，每个月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。需要动火作业时，由专业主管填写机房动火作业申请表，工程部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场易燃物品，施工后认真检查，确无火种方能离开。4、部门、班组管理人员在当值期间，应注意检验机房内灭火自救方法，并教导职员掌握多种灭火器械性能及处理多种消防信号正确方法。5、当值人员应巡查、统计责任管辖区域消防报警和消防设备情况，立即汇报、处理火警信号。6、机房内楼梯、走道、出入口要保持通畅无阻，严禁堆放物件。7、机房内火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必需保持完整好用。保安部应每月检验、保养，确保使用时不出故障，并附对应统计上报工程部经理。8、发生电气火灾时，当值职员施救时应坚持“先断电，后灭火“标准；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，预防扩散，并用二氧化碳及其它干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种安全操作规程操作，并做好放火方法。10、遇火灾时，要立即上报消防中心，并采取对应灭火方法。灭火后，要具体统计火灾原因及灭火情况，书面上报企业领导。四、机房卫生管理要求为做好机房内外和设备清洁工作，确保设备最好运行环境，特定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐谈、乱丢杂物。2、各班职员必需按时清洁机房地面，做到无显著污渍，无杂物、无粉尘。3、机房内各设备必需按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房值班职员必需按时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气控制箱及电器开关表面必需按时清洁除尘。6、主管负责制订本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。7、工程部经理定时抽查机房卫生清洁情况，发觉严重问题，立即组织整改。8、工程部每个月组织一次巡检对各系统所辖区域进行卫生检验评选。第六节强电系统管理要求一、层间配电房管理制度1、层间配电房门及房内电箱平时应锁闭，房间内多种开关应标志清楚。2、配电房内每七天清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。3、工程部每七天一次检验内部设备，发觉异常立即维修。4、工程部依据计划定时保养配电房内设施，关键做好设备清洁和紧固接线端子。5、检验和保养结束后填写楼层电房设备检验表。二、转、停、电通知用户工作要求（一）计划转、停电1、供电局转、停电，工程部接到通知后立即汇报工程部经理。2、因大厦施工需要停电，工程部须最少提前二十四小时将停电计划书上报项目经理。3、项目经理审批后，拟发转、停电通知书，由管理部派发至用户。4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时间内送达，应报经理同意起用大厦广播系统紧急通知用户。（二）事故转、停电1、大厦因供电局故障发生停电，工程部须立即向项目经理汇报，经项目经理同意，起用大厦广播系统向用户解释原因。事后，工程部应向供电局索取解释函，并转呈项目经理。2、因大厦内部事故引发停电，工程部应立即排除故障恢复供电，并即时口头向项目经理汇报，项目经理同意后，启用大厦广播系统向用户解释原因。工程部于事后12小时内向项目经理提交书面汇报。3、事故转、停电后二十四小时内，项目部确定解释函，交管理部送达用户。三、停电、限电管理规程1、停电、限电审批权限为工程部经理以上。2、收到政府部门相关停电通知或决定需要停电、限电，立即汇报工程部经理，并最少提前二十四小时书面通知受影响用户。3、工程部经理应安排足够人员处理转、停电工作。4、转、停电前应填写操作票，交给专业主管署名。5、转、停电后当值人员应关键检验电房、空调机房、水泵房、电梯房、消防中心内设备运行情况，发觉异常立即检修。6、相关转、停电情况应统计在当值日志上。四、临时用电管理规程（一）用电申请用户应事先向管理企业以书面形式申请用电，并注名用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数立即间。（二）企业审批用电申请须经工程部审批。（三）接线及送电经同意后，用户应自己敷设好用电线路，经工程部检验符适用电要求后方可送电，并由双方共同确定电表读数及填写电表启用单。（四）停电及拆线用户终止用电，应事先通知工程部，再由技术人员断电拆线，并确定电表读数，填写电表听用单。（五）计费方法1、电表计费，由用户自备并指定位置接线，每个月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。九、工作票制度1、在电气设备上工作，应填用工作票或按命令实施，其方法有下列三种：填写甲种工作票；填写乙种工作票；口头或电话命令。2、填写甲种工作票工作为：高压设备工作需要全部停电或部分停电者；高压室内二次接线和照明等回路上工作，需要将高压设备停电或做安全方法者。3、填乙种工作票工作为：带电作业和在带电设备外壳上工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上工作；二次结线回路上工作，无需将高压设备停电者；转动中发动机上工作。4、其它工作用口头和电话命令。口头和电话命令必需清楚正确，值班员应将发令人、责任人及工作任务具体记入操作统计簿中，并向发令人复诵查对一遍。5、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中一份必需经常保留在工作地点，由工作责任人收执，另一份由值班员收执。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作统计簿中。6、一个工作责任人只能发给一张工作票。工作票所列工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内全部完全方法应一次做完。7、事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作统计簿内。在开始工作前必须做好确保安全技术方法并指定专员负责监护，即：停电、验电，装设接地线，悬挂指示牌和装设遮拦。8、甲、乙工作票有效时间，以同意检修期为限。9、需要变更工作班中组员时，须经工作责任人同意。10、工作票签发人由强电主管担任。工作责任人和许可办理工作票值班员（工作许可人）由强电资深技术工担任。11、工作票所列人员安全责任：a)工作票签发人：工作必需性；工作是否安全；工作票上所填写安全措施是否正确完备；所派工作责任人和工作班人员是否合适和足够，精神状态是否良好。b)工作责任人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检验工作票所载安全方法是否正确完备，值班员所做安全方法是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。c)工作许可人：负责审查工作票所列安全方法是否完备，是否符合现场条件；负责检验工作现场部署安全方法是否完善；负责检验停电设备有没有忽然来电危险；对工作票所列内容即使发生很小疑问，也必需向工作票签发人问询清楚，必需时应要求做具体补充。d)工作班组员：认真实施安全规程和现场安全方法，相互关心施工安全，并监督安全规程及方法实施。十、供电突发性事故应急方法（一）外线故障1、大厦设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障造成主供电源停电时，值班职员要检验真空开关指示牌是否分闸，再检验电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有些人工作，严禁合闸”指示牌。2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检验备供电源进线柜电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关。3、检验PT柜和变压器出线柜是否正常。4、检验低压受电柜，并合上低压总开关。5、向供电局调度室了解外线故障情况。（二）内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引发，除该高压柜停电，甚至会引发主供电源或备用电源受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：1、将故障柜真空开关退出（若引发火警，1人用提式1211灭火器灭火，1人向消防中心汇报）。2、将故障柜低压总开关退出，挂：有些人工作，严禁合闸“指示牌。3、将低压母联合闸，确保大厦设施用电。4、向工程部主管和急修班汇报故障经过和处理情况。5、工程部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及相关方面参与，分析事故发生原因和处理方法，并书面总结，汇报相关部门。（三）市电全停1、当两路市电全停，开启发电机。2、退出市电联络开关，合上发电机联络开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检验一次发电机动运行情况，如燃油量、水温等。3、监视市电进线电压，立即和供电局联络，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电供电。4、做好统计，立即向上级领导汇报。5、市电失压，发电机如不能正常自动开启，则用手动开启。（四）通知用户供电系统紧急故障发生后，专业主管估计修复时间，并按转、停电通知影响用户。十一、柴油发电机安全操作规程（一）自动状态1、保持开启电动机蓄电池组达成开启电压。2、保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。3、曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2㎝范围内。4、燃油箱油量在二分之一以上，燃油供油阀常开。5、发电机控制屏“运行—停止—自动”开关放在“自动”位置。6、机组配电屏模式开关打在“自动”位置。7、散热器风机开关打在“自动”位置。8、机组收到市电失压讯号后开启，确定市电失压，切开转换柜市电开关，合上转换柜发电开关，开启机房进风和排风机。（二）手动开启1、室内气温低于20℃2、检验机体及周围有没有妨碍运转杂物，如有应立即清走。3、检验曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位。如油位水位低于要求值，应补充至正常位置。4、检验燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。5、检验起动电机蓄电池组电压是否正常。6、检验配电屏试验按钮，观察各报警指示灯有否接通发亮。7、检验配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。8、开启进风和排风机。9、按动发动机起动按钮，使其开启运转。如第一次起动失败，可按下配电屏上对应复位按钮，待其警报消除、机组回复正常状态可进行第二次开启。开启后，机器运转声音正常，冷却水泵运转达指示灯亮及仪表指示正常，开启成功。（三）手动操作并联供电1、待并车发电机油温、水温、油压达成正常值，运转正常。2、等并车发电机输出电压和频率数值和母排上数值相一致。3、把待并车发电机同时器手柄打在“合闸”位置。4、观察同时指示器指示灯及指针。5、观察同时指示器指示灯，完全熄灭时或指针旋转到零位，即可打上并电合闸开关。6、机组进入并车运行，随即把其同时器手柄旋回“关断”位置。7、假如同时器合闸后，同时器指针旋转太快或反时针旋转，则不许可并车，不然，将造成合闸失效。8、动并车成功后，应立即和低压配电房联络，落实总配电屏馈出开关可否合闸送电后再行操作。（四）运行安全管理1、根据要求时间检验各指示仪表，注意润滑油压力、水温是否有改变。润滑油压力不得低于150kPa，冷却水温不得高于95℃2、检验曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应给予补充。3、勤观察配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常。凡红灯亮表示有故障，绿灯为正常运行指示灯。4、检验充电器是否正常充电。5、倾听机器各部分运转声响是否正常。6、手摸机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常。7、留心发动机或电器设备是否有焦糊等异味。8、发觉有不良情况，应即时处了处理；严重应停机处理。9、凡故障停机，须把故障消除，然后按动机组上反复手掣，机组方可再进行运作。10、对各运行参数，每班统计不少于两次。（五）停车1、总控屏输出馈电开关分闸，脱开电网。2、发电机空载运转10分钟后停车。3、停止机房风机、冷却水泵等。十二、柴油发电机运行管理要求1、天天定时巡查机房及机组设备。2、每个月空载试运行两次，每次15分钟，并检验电池液位、接线端子、外围设备运行情况，填写试运行统计表。3、油箱内燃油应最少贮备1﹒5吨，发觉贮备不足立即通知主管订购。4、发电机置于自动状态，当市电全停，机组自动投入。如自投失效，立即由当值人员手动投入。5、发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。6、当值职员天天打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面灰尘。7、保持机房内通风和照明设施良好。十三、柴油发电机维修保养要求1、大厦发电机组及控制屏由高压运行工帮助发电机维修企业进行保养，并按运行情况提出大、中修提议。2、高压运行工按发电机保养协议要求帮助及监督维修企业人员进行发电机维修保养，并将工作过程和更换零件数目作具体统计，填写发电机试车/运行统计表。3、保养期内发生机组故障应即时通知维修企业，维修企业应负责二十四小时内排除故障；若在时限范围无法排除故障，应将实际情况汇报强电主管，再由强电主管逐层上报，协调时间维修。4、工作内容以下：（1）润滑系统：检验液面、漏油；更换机油、机油滤清器。（2）冷却系统：检验散热器、喉管及连接器；水位，皮带张力及水泵等。（3）进风口系统：检验空气过滤器、管位及连接器；更换空气过滤器。（4）燃油系统：检验燃油液位、限速器、油管及连接器、燃油泵。排液（燃油缸及油水分离器觉淀物或水），更换柴油过滤器。（5）排气系统：检验排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积水。（6）充电系统：检验电池充电器电池电解液位、密度（每个月检验一次），仪表总开关，接线管及指示灯。（7）发电机部分：检验进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、振动及各部件是否正常。（8）自动控制装置：检验模拟供、停电、起动油机自动装置是否正常。（9）视实际情况更换机、多种油隔及空气隔。（10）清洁机组，每个月清洁冷却器外围。完成上列工作检验后，开动机组15分钟（或带负荷运行）。（11）控制屏每个月一次清洁及检验和实施维修保养工作。（12）发觉问题，做出统计。第七节弱电系统管理要求一、弱电系统管理要求1、严格遵守系统各项设备运行管理规程，确保各设备处于良好状态，系统设置放于自动位置。2、各班将各设备运行情况统计于当值日志。3、依据保养计划做好各设备保养。4、遇故障报警即时处理并统计于运行日志。5、对外包保养设备承包商做好监督。6、各设备元器件、参数不得随意更改。7、严禁于系统各计算机上使用自带软件。二、弱电系统维修保养规程1、弱电系统设备由弱电组负责维修保养。2、专业主管每十二个月12月制度下十二个月度保养计划并负责实施。3、工作过程注意做好防静电方法。4、对要抽出部件和拆除端子做好统计。5、对于有一用一备设备不可同时退出主、备设备保养，通常是先主后备。6、对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。7、依据系统特点关键做好清洁和紧固接线端口工作。8、工作结束后要测试被保养设备并填写相关表格。三、楼宇自控系统管理（一）运行规程1、控制，计算机保持开启。2、每个月对系统相关数据进行备份。3、控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。4、新增被控设备要注意继电器触点容量。5、保持设备表面清洁。6、严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。7、当有“危急报警”发生时立即查明及检修。8、一切元器件、线路不得随意更改。9、网络控制器，控制电脑故障应于4小时内修复；现场控制器、扩展模块故障应于8小时内修复；中间继电器故障应于2小时修复。（二）维修保养规程1、天天使用对应软件工具扫描控制电脑硬盘。2、依据保养计划做好系统保养。3、天天监控NCU状态，发觉不在线故障立即处理。4、注意后备电池充放电情况，天天检验一次。5、注意电脑显示各控制模块工作情况。6、NCU保养时应关闭电源，其它各DDC箱可带电作业。7、保养时着重检验端子接线情况及各接插件。8、保养时选择一定数量控制点进行测试。9、保养情况统计于楼宇自控系统设备检验表上。四、电脑网络管理（一）运行管理要求1、全部网络设备保持二十四小时运行。2、天天用对应工具整理主、备服务器磁盘碎片。3、保持设备表面清洁。4、严禁于网络设备上运行自带软件及游戏。5、严禁私自接驳互联网系统。6、机房空调应保持开启。7、依据保养计划做设备保养。8、设备运行参数、接线、元器件不得随意更改。9、防火墙、服务器、主干交换机器故障应于4小时内修复；接入交换机及网络线故障应于8小时内修复。（二）保养规程1、接用户投诉故障后，须利用对应设备确定故障范围。2、留心后备电源电池充放电情况。3、保养时注意检验各插件情况，并填写网络设备检验表。4、维修保养时主、备服务器不可同时退出。5、服务器硬盘故障可于带电情况下更换，但只限于规格型号相同情况下。6、扫描硬盘时若发觉坏区，应尝试用软件修复，修复失败则将之隔离。7、DDN专线中止时应立即向互联网供给商报故障。五、程控交换机管理（一）运行管理要求1、确保交换机工作电源正常供给及机房中央空调开启。2、当班技工注意运行情况，如发觉有异声、异味、电压不稳现象立即检验维修。3、交换机机柜顶严禁摆放任何物件。4、未经主管同意，严禁修改机器参数。5、配线架配线改动后必需修改配线资料。6、维护终端平时应关闭，必需统计在当值日志和保养表格上。7、机器参数如有改动，必需统计在当值日志和保养表格上。8、包含影响机器运行故障应于8小时内处理，通常用户卡、中继卡故障于2个工作日内处理，并将相关维修情况统计在当值日志上。(二)维修保养规程1、由弱电技工负责。2、专业主管每十二个月12月制订下十二个月度保养计划。3、接触功效卡前必需先戴上防静电带，作业过程须关闭交换机电源。4、清洁功效卡、机架、镇流器、散热栅灰尘，紧固各接线端子，清洁功能卡和PAG卡上接口。5、功效卡发生故障时应先用备用卡更换，坏卡送厂家维修。6、中央处理器发生故障又不能立即处理时，应立即通知厂家到场维修。7、全部维修保养工作结束后，应测试系统是否正常，并填写电话总机房设备检验表。六、综合布线系统维修保养规程1、严格根据保养计划进行系统保养。2、配线架跳线压接只能使用专用工具。3、配线架没有用跳线应拆除。4、清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘，保持设备清洁。5、检验紧固相关配线架和模块。6、检验配线架上标志，发觉缺失立即补充。7、工作完成后填写通讯线路设备检验表。七、直线电话系统运行管理要求1、任何直线电话开通均须凭业主有效书面委托或电话开通单。开通后用户在委托书或电话开通单上签收，施工人员将相关资料输入电脑并填写配线资料。2、严禁私自接驳直线电话。3、配合电信局做线路调整，将调整后资料统计在当值日志和配线资料上。4、配适用户直线电话迁入大厦，将相关资料统计在当值日志和配线资料上。5、凡属外线迁入大厦用户，开通该电话必需凭业主签发电话开通单。开通后用户在开通单上签收，施工人员将相关资料输入电脑和填写配线资料。6、用户退租拆除电话须凭业主发出拆线通知，拆线后修改电脑资料和配线资料。7、全部完成后电话开通单和电话拆线单全部应于当日交回工程部办公室。八、保安监视系统运行管理要求1、确保系统不间断电源开启。2、系统不间断电源严禁使用监视设备以外负载。3、楼层摄像头电源插座严禁使用修改系统参数。4、未经主管同意，严禁修改系统参数。5、系统参数修改后应统计在当值日志上，并即时通知当值监控员。6、天天巡查系统运行情况一次，发觉异常立即处理，并统计在当值日志上。7、系统相关参数修改和重大维修全部应统计在保养表格上。8、摄像头和红外报警器故障应于3小时内修复；矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复。相关维修情况记录在当值日志上。九、消防设备运行要求1、监控中心保安员负责监控室消防设备（报警系统、BTM系统、联动柜等）二十四小时运作操作、监控、统计。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确定火情后，经过广播和警铃疏散人员并开启对应灭火设备。2、如有设备故障，监控中心值班人员立即通知工程部进行维修处理。3、当值保安员要负责监控室清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。4、工程部依据弱电系统设备保养要求和消防设备保养协议，对消防设备进行日常维护保养。5、工程部和保安部每个月定时对大厦消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。6、消防系统如因维护或其它原因要临时改变消防系统状态（如手动/自动等），应由工程部书面通知保安部，并提出对应临时方法，确保大厦消防安全。十、紧急广播系统维修保养规程1、按保养计划表做系统保养。2、保养时先断开系统电源。3、清洁录音座磁头、压带轮、主导轴。4、清洁CD机激光头和机械部分。5、检验切换器背后接线端子、插头和面板按钮。6、清洁扩音机散热器上灰尘。7、保养结束后选择部分楼层作测试、并填写消防中心设备检验表。十一、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程1、按保养计划进行机器保养。2、手动盘动风机检验松紧度，发觉异常立即检测。3、检验风机风叶，消除表面灰尘。4、加注润滑油，检验紧固风机接线端子。5、消除控制箱表面和内部灰尘，检验箱内器件。6、检验风机和风管间软接，发觉破损立即更换。7、手动开启风机检验运行情况。8、工作结束后，填写消防风机检验表。十二、防火卷闸维修保养规程1、按保养计划进行系统保养。2、消除卷闸电机及传动链条表面灰尘，并加润滑油。3、检验控制箱内器件，紧固接线端子，清洁箱内及表面灰尘。4、检验手动开关控制盒，清洁按钮上污物。5、检验卷闸上下行程开关，开关滑轨加润滑油。6、检验电动刹车手动开关和手动起闸装置。7、手动上升和下降防火闸，检验运行情况，并调整上下行程开关位置，令卷闸开启或关闭处于合适位置。测试过程严防卷闸冲顶或冲底。8、卷闸周围烟/温感检验自动落闸功效，消防中心监控员在联动台上测试遥控落闸功效。9、工作结束后填写防火卷闸、门设备检验表。十三、应急灯、疏散指示灯检验保养制度1、各楼层应急灯、疏散指示灯不得私自拆除、移位和取用。2、巡楼人员天天检验一次应急灯具，发觉异常立即报工程部维修。检验内容包含灯具是否正常发亮，表面玻璃有否破损，安装是否牢靠，按下测试按钮是否仍然发亮。3、应急灯具应保持清洁。4、灯含有破损或缺失应立即由工程部补充并报保安部追查。第八节给排水系统管理要求一、安全用水、供水管理制度依据市安全用水管理相关要求，结合本大厦具体情况，对大厦供水管理要求以下：1、凡属大厦范围内供水系统（即自来水企业向本大厦供水总表以内）一律由管理企业管理。2、用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。3、用户不可随意更改大厦供水管道。4、有以下现象均属偷水行为，管理企业将按下列要求处理：a)私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿大厦损失。b)私自开启水表封印影响正确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。c)私自启用水表，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。5、用户违反安全用水要求，拒绝管理企业机电维修人员检验，不采纳安全用水意见及方法而造成事故，影响供水系统或对其它用户造成损失，按实际情况赔偿损失。二、大厦节水、用水方法1、严格根据节水办所批复用水量用水，不超标用水。2、在各洗手间、荼水间张贴节水口号，加强用户节水意识。3、安装感应式或延时式水龙头，预防用水后不关水源。4、天天抄录总水表读数，发觉读数异常增大，立即追查原因。5、做好地下水池、冷却塔、膨胀水箱防漏方法。三、工程部停水、限水管理制度1、全部停水、限水审批权限为工程部经理以上。2、收到政府部门相关停水通知或决定需停、限水应立即汇报经理，最少提前二十四小时书面通知受影响用户。3、专业主管应安排足够人员处理停、限水工作。4、停水前应将地下水池注满。5、停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发觉水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即经过紧急广播通知受影响用户。6、当值人员应将停水、限水情况统计在当值日志上。四、给排水设备（设施）操作规程（一）生活水泵操作规程1、检验控制柜电压表是否指示正常位置。2、检验水池水位是否正常。3、检验水池液压进水阀是否正常。4、检验水泵进出口阀门是否处于开合状态。5、仔细阅读交班统计。6、泵组选择开关每日轮换一次。7、将恒压泵开关打向自动（AUTO）位置，将主泵开关打向自动（AUTO）位置。8、观察电流是否正常，泵体是否有异声。9、待压力升至设定压力时，将其它副泵开关打向自动（AUTO）位置。10、每次开启主泵时应排气。11、严禁乱动其它开关和按钮。（二）污水泵操作规程1、控制箱上转换开关拨到“手动”位置。2、按控制箱上“开启”钮，开启水泵排水。3、按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水。4、将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态。五、给排水系统运行管理要求1、常常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。2、每班检验水池水位是否正常，水池盖、检验门必需锁好，无关人员不得借用钥匙。3、每班检验泵房供电是否正常，全部阀门应处于开启或关闭正常状态。4、每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。5、定时检验水泵、电机紧固螺丝有没有松动、轴承润滑油情况是否良好等。6、进行维修保养时，必需先切断电源，并挂上“有些人工作，严禁合闸”通告牌。7、发觉有异常情况或自动失灵等，立即汇报专业主管，并留在现场观察。8、每班对泵房进行检验后，在设备泵房巡检卡署名并认真填写设备系统巡查表。六、给排水系统维修保养规程1、给排水系统日常维修保养由维修组技工负责。2、专业主管每十二个月12月份负责制订和监督实施下年度系统保养计划。3、维修及保养过程如要限、停水，需提前通知会受影响用户。4、依据设备特点关键做好润滑、除尘工作。5、供水泵故障时立即停止故障泵，开启备用泵，以确保大厦供水。6、污水泵故障时应立即采取方法，降低集水井水位。7、全部系统维修保养工作结束后应填写水泵设备检验表、潜水泵设备检查表、消防泵房设备检验表。8、给排水设备故障应于5小时内修复，无法处理应立即通知受影响用户，并汇报上级领导，限期修复。七、水池水箱管理规程1、水池水箱结构完整，加盖、加锁、出水口洁净，并申办二次供水卫生合格证。2、由专业企业定时做水池水箱清洁工作，并提供水质化验汇报，经防疫站认可。3、清洗水池水箱人员须持健康证等相关证件，并经防疫站认可。4、水池水箱入口溢流口要有防蚊虫、弃物进入池内装置。5、水池水箱清洗时如需停水，应最少提前二十四小时通知受影响用户。6、定时检验水池水箱情况，预防溢漏、渗漏。7、开启水池水箱盖须专业主管同意。八、污水井管理要求1、污水井口盖板应盖好，污水泵放在自动位置。2、严禁向污水井内抛杂物、小便。3、工程部人员天天检验污水井及其设施一次，并将情况统计在当值日志上。4、发觉污水井水位异常升高应立即追查原因并采取对应方法降低水位。5、污水井每十二个月清洁一次，清除井底沉积物。6、污水泵每三个月检验和保养一次。九、化粪池管理要求1、化粪池每十二个月由指定专业企业清洁一次。2、化粪池入口铁盖应盖好，并确保铁盖完好；未经专业主管同意不得开启化粪池盖。3、清理化粪池工作应安排在非办公时间白天进行。4、化粪池开盖后要有专员看护并设置警示牌，清理后立即盖好。5、化粪池内沼气充足散发后才可作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆燃。十、水池清洗工作标准1、排空水池，关闭进水和出水阀，打开池底排空阀，无排空阀时需用抽水泵。2、当水池排空到一定程度时，利用剩下0．3~0．5m洗剂对池壁及池底进行洗刷，使池壁达成用手触摸无腻感，然后将洗刷后污水排走，再用清水冲洗洁净。

3、对池壁进行消毒，用含氯300克/升消毒药品喷于池壁周围，停留30分钟至1小时，然后用清水冲洗洁净。4、放入自来水并投加维持消毒用消毒药品。通常水消毒维持浓度为含氯0.3毫克/升。5、检验池盖和溢流孔、排气孔等是否有防蚊、防尘纱网，池盖是否密封和加锁。6、清理水池上方及其周围杂物，使水池周围环境整齐。7、对清洗后水池水采样，并送检。8、填写清洗统计，归档管理。十一、给排水系统故障排除方法（一）给水系统故障处理1、因给水泵故障影响供水时，把出现故障给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。2、给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房采取手动状态定时供水，并用对讲机保持联络和在现场监护，防止出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。3、因供水管网或供水阀故障影响供水时，应立即组织抢修，立即恢复供水。（二）排水系统故障处理1、排水管故障，先将该区域供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，预防溢水流入电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。2、雨水管堵塞，先用沙包拦截，预防溢水流入电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从消防楼梯引走，排到街外。十二、给排水系统应急处理方案（一）给水系统1、水泵1）发觉或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。2）水泵变频故障应关闭变频器，由专员手动操控水泵，依据管网压力控制启停。3）立即汇报专业主管安排维修。2、气压罐1）发觉或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障，不能有效控制水泵启停，应立即关闭气压罐进水阀。2）由专员负责依据故障区管网压力手动启停水泵。3）立即汇报专业主管安排维修。3、垂直管网1）发觉或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。2）排空管网积水后，更换或修补破损管道。3）如一时无法修复应汇报专业主管。4、下水池出水管1）发觉或接报下水池出水管漏水，应立即关闭水池出水阀和水泵。2）立即通知主管，由其安排维修，并在事后作维修汇报。5、下水池进水管1）发觉或接报下水池进水管漏水，应立即关闭水表房进水总阀和水池进水阀。2）立即汇报专业主管，由其安排维修并于事后写维修汇报。（二）排水系统1、污水井1）发觉或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。2）污水泵故障则立即用备用潜水泵将水抽至污水井。3）立即汇报专业主管，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。2、排污管道1）排污管道漏水应立即用布绑紧裂口。2）关闭破裂管对上用水设备。3）调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。4）汇报专业主管。由其安排人员修补管道裂口或更换管道。3、通知用户1）给排水系统发生故障后应立即由专业主管估计修复时间。2）4小时可修复故障应立即由服务中心经过消防广播通知受影响用户。3）需超出4小时修复故障，管理企业应书面通知受影响用户。十三、擦窗机操作规程1、借用擦窗机申请表借用擦窗机。2、使用擦窗机前须解开轨道上制动螺旋及擦窗机紧固安全带，并检验擦窗机操作系统是否正常。3、严格按安全要求正确操作擦窗机。4、注意电源电线安全操作范围。5、使用时如遇紧急情况或天气恶劣，借用人必需停止使用并将擦窗机驶回指定停泊位置，将擦窗机臂降回最低位置。6、擦窗机使用完后，须将钥匙交回工程部，由工程部检验后填写擦窗机交接检验表。十四、蒸汽站及冷凝泵管理1、保持蒸汽站内排风换气良好。2、蒸汽阀和蒸汽管道不得有跑、冒、滴、漏现象，如有泄漏立即维修或更换。3、天天早上6：00供蒸汽时，先将疏水阀旁道打开，排除冷凝水，待冷凝水排出后关闭旁道阀。4、每班检验冷凝水箱回水温度。当回水温度过高，检验各用汽部门减压阀和疏水阀是否正常；若不正常，应立即组织维修。5、冷凝水泵自动控制系统应处理自动状态。6、每班用手动检验冷凝水泵运转是否正常，止回阀动作是否灵活正常，在设备系统巡查表上做好统计，若发觉不正常应通知主管安排维修。第九节空调系统管理要求一、风机房管理要求1、严禁无关人员进入风机房2、风机房设备由工程部空调班负责维护维修及日常巡查。3、风机房内必需保持整齐，各灯标志清楚，不得存放杂物或作其它用途。4、进入风机房维修必需注意用电、防火安全。5、空调职员天天两次巡查风机房，发觉问题立即修理，并统计在新风机系统检验表上。二、空调系统检验巡视内容1、设备巡查1）巡查运行中空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检验水位是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象。2）巡查设备是否在要求时间内运行或停止。2、空调机房1）主机是否正常，油温是否在正常温度（50℃~60相电压是否正常；水压是否在正常压力（10㎏~13㎏）。2）巡查水泵运行状态，检验进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有没有过热现象，检验阀、Y型过滤器、软接头止回阀、压差继电器、水流开关有没有漏水、损坏、不能开启等故障。3）空调控制室内，观察模拟屏有没有故障显示，水泵起动箱有没有故障指示，计算机有没有故障报警蜂鸣。3、冷却塔、水箱检验1）冷却塔：检验冷却塔有没有溢流、缺水，风扇运行时是否发出噪音，风扇起动电柜有没有故障指示。2）膨胀水箱：检验有没有溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、风机等检验1）新风机：检验运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，走廊风口风量是否足够，尘网有没有堵塞，电梯厅盘管尘网是否洁净，运行有没有噪音。2）分体机：运行时有否发出噪音，制冷能力是否良好，尘网有没有堵塞，去水冷凝盘去水是否顺畅。三、空调系统操作规程（一）开机程序1、检验电源、三相电压是否有380V。2、检验并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力均为12㎏/c㎡。3、检验并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。4、检验冷却塔补给水是否正常。5、检验并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。6、依据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至38℃时需要加开凉水塔风扇。7、检验膨胀水箱补水是否正常。8、检验并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。9、开启冷冻水泵和冷却水泵。10、查冷冻泵和冷却水泵运行电流是否正常。11、检验并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。12、检验蒸发器、冷凝器出入水压差（约1㎏/c㎡）。13、检验主机油箱油位在上镜半镜位置。14、检验主机、油温是否在55℃~60保对主机供电6小时以上加热机油。15、开启主机（按主机控制屏AUTO按钮）。16、检验主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。（二）关机程序1、关机前统计主机运行数据。2、按停主机。3、主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可依据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，依据负荷及水温而定，每一台主机应开一组水泵配合。四、空调系统运行管理要求1、空调系统设备运行由空调组负责。2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经专业主管同意，不得私自更改运行参数。3、按大厦空调运行时间表按时启停空调系统。4、在不影响大厦正常营运前提下，主动探索并实施有效节能方法。五、空调系统维修保养规程1、空调班负责大厦空调设备维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。2、专业主管每十二个月12月制订下年度空调系统保养计划，并负责组织实施。3、当值人员巡查发觉系统设备故障，应立即进行维修，并汇报专业主管。4、设备维修过程所要更换零件，必需做具体统计。5、依据系统设备特点，关键做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。6、工作过程中注意环境保护，对有害气体、雪种等排放必需加以限制。7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业要求。8、系统保养以不影响大厦正常运行为标准。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级汇报方便立即通知受影响用户。9、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检验表、冷却水泵检验表、冷冻水泵检验表和楼层新风机检验表等表格。六、中央空调系统应急处理方案（一）冷水机组1、巡查发觉运行中冷水机组故障，应立即停止该机，并开启备用机组。2、发觉故障技工将情况汇报专业主管并联络设备保养商维修。3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修汇报。（二）冷却塔1、水塔电机故障1）检验发觉运行中水塔电机故障，应立即停止该机，转开备用电机。2）发觉故障技工检修，可当场处理问题即时修复，并统计在当值日志上。3）属较严重故障应汇报专业主管，由其组织维修，并在事后作维修汇报。2、冷却塔穿底漏水1）巡查技工发觉冷却塔穿底漏水，应立即开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。2）立即将情况汇报专业主管，由其组织修补水塔，并在事后作维修汇报。3、冷却塔溢漏1）巡查发觉水塔溢漏应立即检验对应浮球开关，可当场处理即时修复。2）浮球开关损坏则立即停止该塔，关闭对应进水阀，并开启备用水塔。3）将情况汇报专业主管，由其组织人员维修并在事后作维修汇报。（四）管网系统1、400㎜管道1）发觉或接报400㎜管道漏水应快速关闭冷却水机组和水泵。2）现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出水导入消防楼梯。3）用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水四处乱喷。4）将空调机房内管道底部排水口打开排水，留心水泵房污水泵抽水情况；一旦发觉集水坑水位过高，则需关闭排水口。5）汇报专业主管，由其安排抢修并在事后作维修汇报。2、水平管网1）发觉或接报空调水平管网漏水，应快速将事故楼层风机房空调水平管阀门关闭。2）现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。3）用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水四处乱喷。4）汇报专业主管，由其安排抢修并在事后作维修汇报。3、空调机房内伸缩节1）发觉或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按停止水泵。2）将破裂伸缩节上闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。3）汇报专业主管，由其组织维修，并在事后作维修汇报。4、空调机房内管道1）发觉或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。2）用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水四处乱喷。3）用沙包拦住周围用户单元门口以防水浸。4）开启机房内对应管道底排水口排水。5）注意水泵房污水井水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。6）汇报专业主管，由其组织抢修。（五）通知受影响用户事件发生后，专业主管认为4小时内可修复应经过紧急广播通知会受影响用户，超进4小时才能修复由管理企业书面通知受影响用户。第十节电梯系统管理要求一、电梯操作规程1、在电梯机房打开电梯电源开关，并送上电梯轿厢照明电源。2、用钥匙打开轿厢内控制面板操作盒，将操作盒内选择开关至FAN，LIGHT，RUNM，NORMAL，MDOOR，AUTO位置。3、关闭控制盒。4、几秒钟后，自动关门。内、外呼叫电梯，电梯即可自动运行。5、若有紧急情况发生，可经过梯内紧急对讲器和保安中心联络，等候救援。6、若需专员驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打至HAND即可实现手动控制。7、若需停梯，在电梯停层并开门后，打开轿厢控制面板操作盒，将控制盒内选择开关打至FANOFF，LIGHTOFF，STOP即可停止电梯运行。8、在火灾情况下，消防中心职员可于消防控制中心控制电梯加降至首层基站。二、电动扶梯操作规程（一）准备在梯头或梯尾照明开关处用梯匙开电扶梯照明。（二）开启1、检验确定梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。2、在梯头或梯尾开启开关处用梯匙开启电扶梯。3、在达成额定转速前，检验电扶梯是否开启自如，若有异常，即按急停按钮停止。4、一切正常交付使用。（三）应急停止紧急情况时，先通知乘客，后按急停按钮停止运行。（四）转变行程方向1、检验确定扶梯无乘客。2、停止电扶梯运行。3、待完全停止后，再转向开启。三、电梯运行管理要求1、工程部负责电梯日常管理，并监管电梯维修保养承包工作。2、天天开梯后进行一次电梯全段运行情况检验。3、注意轿厢、井道等设施有没有湿水情况。4、进行定时检验时，应通知管理员配合，并放置工作牌。5、升降机任何改动，均须书面咨询承包商专业意见后方可进行。6、搬运有可能超载沉重物件时，应立即和承包商联络，确定可行性，避免意外。7、故障及紧急事故时，采取临时应变方法。（二）水浸事故1、工程人员发觉或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立即通知监控中心，当值保安员经过轿厢对讲机通知客人从最近楼层离开受影响电梯。2、工程人员将受影响电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。3、调集沙包拦住水浸楼层电梯口，以防水浸入电梯井。4、立即将情况汇报专业主管和电梯承包商。5、电梯承包商接到汇报后应于20分钟内抵达现场处理。（三）巡查中发觉电梯异常1、工程人员巡查中发觉电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行现象发生，应立即通知监控中心。2、监控中心当值人员经过轿厢对讲机通知客人从最近楼层离开故障电梯。3、工程人员将故障电梯关闭。4、立即将情况汇报专业主管和电梯承包商。5、电梯承包商接报后应于20分钟内抵达现场维修。第十一节维修系统管理要求一、用户室内设备维修规程1、工程文员自打印机上接维修单，应先将单号和内容登记在维修单统计簿上，随即交对应班组。当班所做维修应在当值日志上统计，由日班负责通知服务中心补发维修单。2、工程部技工接单后在维修单统计簿上签收。3、依据维修内容准备必需工具和材料，按对应维修服务承诺时间抵达维修现场。4、抵达用户单元后应先轻敲门或按门铃，用户许可后方能进入室内。5、当判定维修项目属有偿维修时，依据《用户手册》上收费标准向用户报维修价格。6、用户同意维修，则将收费金额填在维修单对应位置上；用户不一样意该价格，维修人员在维修单上注明原因，交用户署名。7、因材料不足暂不能维修时，应向用户解释清楚，预约下次维修时间，并将相关情况统计在维修单上。8、因用户自购设备故障无法维修，应具体向用户说明原因，由用户联络其设备供给商维修，同时将情况统计在维修单上交用户署名。9、依据故障情况采取对应维修方法，注意做好现场周围物品防护和遮盖。10、故障修复后，用户验收合格，维修人员在维修单上填写维修结果，请用户署名确定维修人员清理现场后才可离开。11、维修人员在完成维修单上署名，交专业主管复核署名，于当日交给工程部文员。维修单一联留用户，另两份留服务中心和工程部。工程部文员将维修单录入电脑，并填写维修记录表，定时归入维修档案。12、每七天由专业主管抽取10%已完成工作单进行回访，发觉用户不满意应追查，确实属人为原因应追究维修员责任。第十二节外包设备设施管理要求一、承包商监督要求对须待有政府部门颁发资质证书方许可从事专业，如消防自动报警系统保养和定时试验，及一些专业性较强项目，如化粪池清洗等，管理企业可将项目外判给承包商作业。（一）承包商监督要求为规范对承包项目标管理，特制订本要求。1、严格审查承包商资质证书和营业执照等，凡不含有对应资质等级证书和合格营业执照保养维修商或承包商，均不和之进行业务洽谈。2、在选定承包商过程中，专业主管或工程部经理编写工程报价分析表，经过总工程师审批，以提议最好承包商人选。3、承包商进场前，必需提供工程蓝图、施工程序、工期计划各三套，经审查同意后，方许可入场。4、各系统工程师应指定专员协调、监督承包商工作，做好承包商到场作业统计。5、承包商进场作业期间，必需遵守大厦各项管理要求。6、督促承包商严格按国家规范（如环境保护、劳保条例等）及协议要求施工。7、承包商用料，必需和协议条款要求相一致。承包商用料任何变更须事先经该工程部经理签认，不然作违反协议处理。8、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必需提出书面汇报，经该项目工程部经理签认并报总工程师核准后，方许可实施。9、承包商完工汇报、资料、图纸等，必需先交该项目工程部经理检验查对，双方填写技改工程验收汇报书，经总工程师、总经理审查同意后，方可通知财务结算。（二）操作步骤图设备保养商工作监督步骤图（三）相关统计设备保养商工作评定表设备保养商工作监督设备保养商工作监督维修保养过程中派员帮助维修保养过程中派员帮助是否按协议条款及规范标准进行是否按协议条款及规范标准进行是是否否要求保养商完善保养工作是否细致、故障处理效果是否达标要求保养商完善保养工作是否细致、故障处理效果是否达标否是否是是退回保养商重做系统工程师将相关情况汇报总工程师，作为付款或续约依据保养统计是否齐全清楚是退回保养商重做系统工程师将相关情况汇报总工程师，作为付款或续约依据保养统计是否齐全清楚设备保养商工作监督步骤设备保养商工作评定表保养商名称：保养设备名称：评定项目评定结果协议要求到场保养次数实际到场保养次数每次到场保养人数保养时间保养内容工作效率保养统计综合评定评定认：日期：第十三节各系统、设备步骤图能否于非办公时间进行否正常漏水检修开启生活水泵试水检验更换同一规格水阀停生活水泵能否于非办公时间进行否正常漏水检修开启生活水泵试水检验更换同一规格水阀停生活水泵通知受影响用户能能通知受影响用户能能楼层总水掣维修工程步骤图是是是是是无接故障投诉抵达现场，开始检验电源是否正常光电感应器是否正常主电路板是否正常电磁阀是否正常虑网、单向阀有没有堵塞故障排除并在施工单上署名，交回工程第十三节各系统、设备步骤图部否否否否有查明原因更换查明原因更换清楚脏堵物维修维修接到施工单通知监控中心接到施工单通知监控中心关闭对应施工管道上、下总掣放尽管内存放修改、维修打开总掣试漏恢复系统恢复系统通知消防中心填写施工单交回系统工程师领班接管不合格消防栓管道修改、维修工程流介质不通清除通道中污物清除气缸套内壁和活塞环及环槽内锈渍和积垢检验膜片及上垫片更换调整弹簧修磨气缸套内壁清除通道中污物减压压力不能调高更换膜片清除主阀和导阀污物或研磨修理导阀密封面清除导阀座污物清除主阀柄和孔内壁污物清除通道中污物